2019年天目湖国际茶文化城建设项目可行性报告

天目湖国际茶文化城建设项目 1第一节项目概况 7一、项目基本情况 7二、工程建设内容 8 8第二节建设单位概况 9 二、可行性研究主要内容 三、可行性研究编制依据 第四节研究结论与建议 一、研究结论 第二章建设需求分析 第一节茶文化概述 一、茶文化的定义 三、茶文化旅游 第二节茶文化旅游发展的现状 一、以茶资源及相关文化为依托开展的绿色生态观光游倍受游客青睐 二、依托茶的药用价值及保健功能开发的生态保健游日益升温 三、以茶艺表演为代表的茶文化活动不断涌现 五、茶文化研讨会、茶文化旅游节等活动推动了国际茶文化的交流，为茶文化旅游发展创造了新的契机 第三节项目区域市场分析 一、优势分析 天目湖国际茶文化城建设项目第四节项目前景分析 第五节项目定位 一、项目主要特征 二、市场定位 第三章项目总体方案 第一节建设目标及原则 第二节规划设计方案 一、总体定位 五、竖向规划 七、主要规划指标 第三节项目建设内容及标准 42第四节经营方案 一、经营范围 二、经营方式 第五节景区游览方案 一、旅游线路组织 第四章建设条件 第一节社会经济发展条件 第三节基础设施条件 第五章工程建设方案 第一节建筑工程 一、建筑方案 三、广场工程 二、水域整治工程 一、给水工程 二、污水工程 八、消防工程 第五节主要设备方案 一、设备选用原则 天目湖国际茶文化城建设项目二、建筑设备 三、专用设备 第六章环境保护、节能与安全卫生 第一节环境保护 四、运营期环境影响及治理措施 一、节能措施 第七章项目组织与管理 第一节项目组织 一、组织机构 二、劳动定员 第二节项目管理 第八章项目实施进度及招标 第一节总体建设进度计划 一、进度安排原则 第二节分项工程实施计划 一、建筑工程 二、广场、停车场工程 五、绿化、亮化工程 六、专用设备工程 第三节项目招标 一、编制依据 天目湖国际茶文化城建设项目二、项目概况 三、招标基本情况 第九章投资估算 二、投资估算范围 第三节广场工程 一、1#地块广场工程 二、小广场及停车场工程 第四节道路、桥梁及码头工程 三、码头工程 第五节管线敷设工程 二、污水管线工程 三、雨水管线工程 五、电信管沟工程 六、燃气管线工程 二、亮化工程 三、环卫设施 第七节专用设备购置安装工程 第八节其他费用 一、土地费用 二、工程部分其他费用 第九节资金筹措及使用计划 二、分年度投资计划 第十章财务预测与评价 第一节财务预测 一、营业收入及税金及附加估算 二、项目年成本费用估算 第二节财务分析 一、盈利能力分析 二、财务现金流分析 第三节不确定性分析 一、盈亏平衡分析 二、敏感性分析 第四节财务综合评价 二、二期财务综合评价 三、项目财务综合评价 第十一章社会效益分析 一、有利于提高天目湖景区旅游档次 五、有利于美化景区环境，提升景区形象 第十二章项目风险分析与对策 第一节风险因素 一、市场风险 二、经营风险 三、管理风险 五、资金筹措风险 六、其它风险 天目湖国际茶文化城建设项目JECC2010-KY-0807A第二节风险对策 一、市场风险对策 二、经营风险对策 三、管理风险对策 四、工程建设风险对策 项目名称：天目湖国际茶文化城建设项目建设主体：联系地址：总建筑面积58049m²;景点设施用地689亩。项目主要建设内容包2期实施，建设期每期1年。一期主要建设1#地块、4#地块、5#茶文化公园及水面区域的有关景点设施，一期地块范围内的配套服务设施；二期主要建设3#地块、8#地块范围内的全部工程，2#地块中的剧场、商业水街，以及二期地块范围内的配套服务设施。具体分期实施计划详见有关章节。本项目固定资产投资29122.9万元，其中一期投资12609.3万元，包括自有资金6609.3万元，拟申请银行长期贷款6000万元；二期投资16513.6万元，全部由自筹资金解决。二、工程建设内容1、本项目工程内容分布在8个地块内，建设内容包括主入口广场区、商业街区、茶文化交流中心、茶神殿、垂钓休闲中心及农业馆、金刚宝座塔、园中园、茶人村住宅区，建设用地面积合计(合299.4亩),总建筑面积58049m²;2、建设广场16641m²;停车场14000m²。3、建设道路34813m,为整个项目区配套服务的水、电、气、通信、环卫等公用设施，绿化景观、道路广场、停车场、码头等室外工程，以及其他配套设施。4、项目区范围内的水系贯通、梳理、整治，构造与茶文化城天目湖旅游度假区位于溧阳境内，是江苏省五大省级旅游度假年完成旅游接待256万人次，实现旅游收入1.85亿元，实现三产增加值2.68亿元，分别比上年增长20.7%、37.5%、和27.5%,景区内基础设施得到进一步完善，项目进程进一步加快，旅游产品进一步丰富，天目湖旅游品牌得到进一步提升，并有效带动了服务业对游客具有吸引力及本身具有可持续发展的潜力，是旅游度假区成功的关键。天目湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型，但是也存在着潜在的缺憾，首先，作旅游景区来评价，目前仍然以山水游和餐饮为主，没有特色，缺乏文化深度。其次，景区参与性项目较少，回头客较少，发展后劲经分析目前旅游市场情况并结合当地实际，度假区在下一步发展过程中，应充分尊重当地的历史，地理文化等“文脉”,注重生高标准、高水平的度假产品为目标，以适应旅游市场多样化的需求本项目正是在这种新的旅游形势下，为应对新的市场机遇和挑首先溧阳拥有茶乡美誉，有着悠久的茶文化历史，已经成功举建设溧阳茶文化城极具研究价值和开发潜力。本项目通过建设天目湖国际茶文化城，充分发掘茶文化特色，形成全国范围内有强烈自身特点的茶文化景区。项目的建成能够提升天目湖景区的文化底蕴，成为景区内中高档的接待与交流中心。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这进而获取人生感悟的需要。同时通过完善旅游度假设施，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。特别是满足度假旅游者消闲、放松等的度假环境。这是吸引回头游客及第二节建设单位概况公司宗旨为充分发挥天目湖山水资源优势，提升溧阳茶文化品位，建成国际一流的茶艺园，为社会提供一流的精神文化乐园。公司经营范围为旅游设施建设、房地产开发、生态农业观光开发、酒店管理、茶艺技术咨询及推广、园林绿化。公司按照现代企业制度的要求设立了董事会，由三名董事组成，董事任期3年。董事长为公司的法定代表人。公司设总经理一名，由董事会聘用，对董事会直接负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常生产、技术和经营管理工作。在董事会授权范围内，对外代表公司，对内任免下属人员，行使董事会授权的其他职权。公司设副总经理3人，负责协助总经理的工作。公司目前人员30人。第三节可行性研究工作概况受项目单位委托，江苏省工程咨询中心承担了天目湖国际茶文化城建设项目的可行性研究报告编制工作。江苏省工程咨询中心组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究二、可行性研究主要内容1、建设需求分析根据溧阳市社会经济发展现状及“十一五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；对旅游市场、尤其是茶文化旅游发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务范围进2、项目总体方案结合天目湖旅游度假区建设相关工作计划及要求，以及天目湖国际茶文化城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。建设条件对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件4、工程建设方案结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。5、投资估算与资金筹措根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，6、财务预测与评价依据国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版),项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。同时根据项风险分析分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。三、可行性研究编制依据1、《常州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。2、《天目湖旅游度假区总体规划》2004年。3、《溧阳市天目湖镇总体规划》2008年；4、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。5、国家及地方有关设计规范、标准。第四节研究结论与建议1、市场需求分析茶文化旅游是旅游业的新兴项目，通过以茶和茶文化为主题，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，以满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成为旅游中的精品。溧阳有着悠久的茶文化历史，将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，素有“丝府茶乡”之美称。项目的建设具有开发潜力。同时，项目位于长江三角洲的核心地带，经济较发达，人均国民收入和可支配收入位居全国前列，居民的旅游意识强，而且天目湖与周边经济发达城市的距离较近，度假休闲旅游前景看好，旅游客源市场充足，具有较好的市场前景。2、规划符合性本项目拟建天目湖国际茶文化城位于天目湖度假区规划区域内，天目湖国际茶文化城相关规划已经通过评审。项目一期工程的建设属于近期溧阳市及天目湖度假区规划建设重点，项目建设符合建设条件溧阳市具有良好的区位优势，经济增长快、2009年全市实现地区生产总值178.2亿元，完成全社会固定资产投资88.3亿元，实现财政总收入21.2亿元，其中地方一般预算收入9.1亿元，分别比上年增长20.3%、31.3%、29.0%和31.1%。项目区域经济条件天目湖旅游度假区位于江苏省溧阳市境内，度假区开发建设于1992年4月，1994年7月被江苏省人民政府批准为省级旅游度假区，目前已被评为国家AAAA级景区，从2001年以来，全市旅游接待人数和营业收入年均增速分别达到23.19%、34.78%。本项目的建设是当地旅游市场提升文化底蕴的重要一步，各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施；项目建设主体溧阳金盛旅游开发实业有限公司规章制度健全，管理运作规范。项目具有良好4、工程方案本项目工程方案包括建筑、道路、公用工程、绿化工程等专项内容，分别进行了工程方案的设计，工程量见表1-1。5、固定资产投资及资金筹措本项目建设期2年，固定资产投资总额为29122.9万元，其中：工程费用19734.3万元，工程建设其他费用6570.3万元，预备费2630.5万元，建设期借款利息187.9万元。项目分为2期建设，每期1年，一期工程固定资产投资12609.3万元，其中自筹资金6609.3万元，拟申请银行长期贷款6000万元；二期工程固定资产投资16513.6万元，全部由自筹资金解决。本项目由溧阳金盛旅游开发实业有限公司负责投资建设。根据与银行达成的项目贷款意向，贷款的宽限期为1年，从计算期第2年起还款，项目还款期为4.8年，项目具有较强的贷款偿还能力。项目的全部投资财务内部收益率为12.4%(税后),其中一期全部投资财务内部收益率为13.9%(税后),二期全部投资财务内部收益率为10.5%(税后)。均大于基准投资投资收益率8%。一期主要技术经济指标一期主要技术经济指标见表1-1。表1-1一期主要技术经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积合721.1亩2总建筑面积主入口区商业街及附属建筑1#地块茶文化博物馆2#地块茶具博物馆2#地块茶神殿4#地块垂钓休闲中心及农业馆5#地块金刚宝座塔6#地块园中园m7#地块3室外工程广场及停车场道路m桥梁座6码头座2绿化工程土方工程驳岸m管线m设备套亮化工程序号指标名称单位数值备注环卫设施4建设期年1二主要技术指标1项目总资金万元固定资产投资总额万元流动资金万元2资金来源万元自有资金万元银行借款万元3营业收入万元正常年4总成本费用万元正常年5经营成本万元正常年6利润总额万元正常年7所得税万元正常年8税后利润万元正常年9未分配利润万元正常年投资利润率%正常年营业利润率%正常年全部投资所得税后内部收益率%财务净现值万元投资回收期年借款偿还期年含宽限期1年正常年2、二期主要技术经济指标二期主要技术经济指标见表1-2。表1-2二期主要经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积合267.4亩2总建筑面积剧场2#地块商业水街2#地块茶文化交流中心3#地块茶人村住宅区8#地块3室外工程广场及停车场道路m序号指标名称单位数值备注桥梁座5码头座1绿化工程土方工程管线m设备套亮化工程4建设期年1二主要技术指标1项目总资金万元固定资产投资总额万元流动资金万元2资金来源万元全部自筹3营业收入万元计算期内平均4总成本费用万元计算期内平均5经营成本万元计算期内平均6利润总额万元计算期内平均7所得税万元计算期内平均8税后利润万元计算期内平均9未分配利润万元计算期内平均投资利润率%计算期内平均营业利润率%计算期内平均全部投资所得税后内部收益率%财务净现值万元投资回收期年正常年3、主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3主要技术经济指标汇总序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积合988.5亩2总建筑面积主入口区商业街及附属建筑1#地块茶文化博物馆2#地块茶具博物馆2#地块剧场2#地块天目湖国际茶文化城建设项目JECC2010-KY-0807A序号指标名称单位数值备注商业水街m2#地块茶文化交流中心3#地块茶神殿4#地块垂钓休闲中心及农业馆5#地块金刚宝座塔6#地块园中园7#地块茶人村住宅区8#地块3室外工程广场及停车场道路m桥梁座码头座3绿化工程m土方工程驳岸m管线m设备套亮化工程环卫设施4建设期年2二主要技术指标1项目总资金万元固定资产投资总额万元流动资金万元2资金来源万元自有资金万元银行借款万元3营业收入万元正常年4总成本费用万元正常年5经营成本万元正常年6利润总额万元正常年7所得税万元正常年8税后利润万元正常年9未分配利润万元正常年投资利润率%正常年营业利润率%正常年全部投资所得税后内部收益率%财务净现值万元投资回收期年天目湖国际茶文化城建设项目JECC2010-KY-0807A序号指标名称单位数值备注借款偿还期年含宽限期1年正常年1、本项目为综合性基础设施工程，建设内容较多，项目单位2、由于项目工程量大，缺乏各地段地质详勘资料，各工程的第二章建设需求分析第一节茶文化概述茶文化是一门茶学与文化学相互交叉、渗透的古老而又年轻的研究和发掘茶文化是发展茶叶经济的重要内容和手段。一、茶文化的定义由于不同的专家学者立场不同或诉求对象互异或由于理念的差异，使得对茶文化的概念界定到目前为止尚未统一。目前对茶文茶的礼仪、精神以及在各个阶层人民中表现的与茶有关的众多文化的现象，它强调的是一种精神文化。广义的观点认为茶文化包括物质文化和精神文化两个层次，物质文化包括茶叶科学技术、实践经验，也包括生产流通形式、生活消费地域、消费方式、茶政设施；精神文化指一切茶的物质文化的存在反映到人们记忆中的学习，包括茶的知识、礼俗、宗教、文化艺术等，不仅在社会文明中起积极推动作用，而且对茶的物质文化的发展起促进作用。二、茶文化的精神内涵透过儒、释、道三家的观点来分析，中国茶文化精神以儒家的中庸和谐思想为指导，主张以茶协调人际关系，实现互爱、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高洁之精神磨砺自己的意志；以佛家的“普渡众生”精神为宗旨，主张最大限度地用茶的雨露浇开人们心中的块垒，使人明心见性，而不要浑浑噩噩地生活；以道家的天人合一、天地人三才的思想提升这一套文化体系。2、以重德、尚和、崇俭、贵真四条主线贯穿的茶文化精神是历代茶人崇尚和追求的目标，是处理人与自身关系的准则；追求以茶崇俭、以茶育德，是茶人处理人与民族和国家关系的基础。茶界泰斗庄晚芳先生就非常推崇以一杯清茶来推行清廉与勤俭；讲求人与自然的亲和、追求真善美的统一是茶人处理人与自然关系的要茶文化旅游是指以茶和茶文化为主题，以达到积极的休息和娱乐，获取知识和体验人生价值等为目的，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，是旅游业的新兴项目，同时也是茶产业的重要内容。现代社会生活节奏过快、工作紧张，人们渴望在闲时得到心理放松，并获得自在超凡的精神享受。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这一心理需求，可满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源，进而获取人生感悟的需开展茶文化旅游，对于弘扬中国茶文化、振兴茶业经济、活跃旅游市场具有十分重要的意义。首先，开展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市场和发展茶业经济；其次，以茶文化旅游为龙头，把与茶相关的景点、景观、购物、餐饮、娱乐等串联起来，可带动以茶文化旅游为核心的茶消费；同时，茶文化旅游在展示茶文化的过程中还可以提高游客的综合素质。以茶敬客，增进人际关系；以茶行道，净化礼会风气、这既是开展茶文化旅游的基础又是开展茶文化旅游所追求的深层目标，是茶文第二节茶文化旅游发展的现状我国茶文化旅游资源十分丰富，不仅有着悠久的产茶历史，而且茶园面积106.7万公顷，为世界第一。每到春季，一片片茶园碧绿如染，一重重茶山连接云山，为湖光山色增添了无限诗意，这种优美的田园风光，加之我国名茶品种之多，制法之巧，质量之优，风味之佳，都是别国所不及的，能对旅游者产生强大的吸引力。近年来，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推动下，我国的茶文化旅游取得可喜的成绩：理论研究不断深入，茶文化及茶文化旅游的理论著述及文章大量涌现；各种茶文化研究组织和团体相继成立，并举办了大量的茶文化研讨会和茶文化旅游节。总体来看，我国茶文化旅游活动的快速发展主要表现在以下几个方面：一、以茶资源及相关文化为依托开展的绿色生态观光游倍受游客青睐我国的茶资源十分丰富，且茶园大多位于自然环境优美、风光迤逦之处，将这一资源优势与相关的文化(神话、传说、典故等)有机结合，正可迎合现代人追求自然美感和文化体验的需要。如杭州是西湖龙并茶的产地，中国茶叶博物馆也坐落于此；有茶都之称的福建安溪现建有茶叶博物馆、凤山茶叶大观园和大坪生态茶园二、依托茶的药用价值及保健功能开发的生态保健游日益升温茶叶内含成分丰富，有500多种化学成分，其中相当一部分已被证明对人体有明显的保健和药用价值。《神农食经》、《新修本草》、《千金翼方》等总结了茶的24种功效；日本高僧荣西禅师在《吃茶养生记》中也写道：“茶乃养生之仙药，延龄之妙术。山若有之，其地则灵；人若饮之，其寿见长”。旅游过程中饮茶可以消除疲乏劳顿，促进生理机能的迅速恢复；长期饮茶更可以强身健体、延年益寿。这正是开展与茶相关的生态保健游的价值和意义所所谓“茶艺”,就是通过艺术加工，展示茶的冲、泡、饮等的技艺。茶艺是茶道精神的物质载体和具体外化，观看技艺精湛的茶艺表演，游人不仅可以了解其中择、冲、泡、品茶的高超技艺，还可以体会到其所包含的茶道精神和茶文化内涵，同时在物质和精神上获得美的享受。自1980年杭州建立“茶人之家”以来，全国已相继建立了“老舍茶馆”、“福州茶艺馆”、“青藤茶艺馆”等数百家以品茶为主旋律的茶文化活动场所。这些场所的建立及其活动的开展，不仅为茶文化注入了新的活力，而且也为茶文化旅游增添了新的项目，大大促进了茶文化旅游的发展。四、以欣赏、参与特色茶俗为主题的茶俗风情游发展迅速我国有着丰富的茶俗旅游资源，如云南大理白族的三道茶、土家族的擂茶、傈僳族的雷响茶等都是特色鲜明、文化底蕴深厚的茶俗旅游资源。参加茶都民俗风情游，旅游者不仅可以学到知识、获得美的享受，而且还能形成对生活和人生价值的体味，达到文化旅游的高层境界。现在，黄山的绿茶探源、安溪的茶都观光和铁观音探源、大理的三道茶民俗游等都非常火爆，正逐步成为我国茶文化交流，为茶文化旅游发展创造了新的契机由中国国际茶文化研究会主办的前八届国际取得了很好的效果。尤其是2007年在中国重庆永川举办的国际茶文化旅游节的效果更是突出，期间共接待参展会商和游客达50万人次，吸引投资近13亿元人民币，极大地促进了当地经济和旅游业的发展。其他如日照茶博会、景德镇茶文化旅游节、成都茶文化旅游节等，都在宣传和弘扬茶文化的同时，不同程度地推动了茶文化旅游的发展，拓展了文化旅游的发展空间。第三节项目区域市场分析底蕴深厚，别具特色，已经成功举办了多届“中国溧阳茶叶节”。将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，建设溧阳茶文化城极具研究价1、溧阳自古以来就是名茶产区，茶文化历史悠久养蚕种茶的历史渊源，故素有“丝府茶乡”之美称。区内气候温暖湿润，时常有和风细雨，朝云暮雾，独特的小气候十分有利于茶树的生长。茶圣陆羽将溧阳茶收录于茶经；著名诗人李白醉后狂饮溧阳茶；明清年间溧阳籍宰相、状元彭谦、史贻直、马世俊将溧阳茶敬献皇上为贡品。新中国成立以后，特别是改革开放以来，溧阳人民将茶文化发扬光大，以茶怀古、以茶铭志。溧阳市从1991年开始，成功地举办了八届茶叶节。1999年在昆明世博会上，溧阳茶被评为唯一无公害茶叶，并享有永久冠名权。2、交通区位条件优越溧阳地区交通区位条件优势明显，呈现了水陆空三位一体的大交通格局。陆路交通有宁杭高速、扬溧高速、104国道、镇广线等公路干道穿越天目湖而过，沪宁高速、锡宜高速也为到达天目湖提供了方便；水陆交通便捷，国家五级航道芜太运河、丹金溧漕河穿境而过，可直通上海港、南京港、张家港、镇江港和常州港等国际水港；天目湖200公里范围内拥有4个国际机场，南京禄口机场、上海虹桥机场、上海浦东机场和杭州萧山机场，另外还有两个国内机场。3、发展茶文化旅游的旅游、政策优势在“十五”期间以及“十一五”规划中，天目湖镇政府把加快发展旅游产业作为政府工作重点之一。天目湖镇政府充分利用天目湖地区得天独厚的旅游资源，以塑造“江南明珠”的旅游形象为目标，作了大量的工作，建设了一批山间、湖畔、林地、温泉等具有区位和资源优势的旅游度假地，形成了多样化的度假产品。这些大手笔、大力度的建设极大的促进了天目湖地区度假旅游的发展，拓展了国内外的旅游市场，使天目湖度假旅游迅速升温。根据省政府苏政复[2004]82号文件批复，天目湖镇与平桥镇合并成立新的天目湖镇。城镇的合并给天目湖的发展带来更大的机遇：依托天目湖老镇区进行中心区改造，行政中心北移，带动城镇向北发展，南接沙河周边景区，东以新镇广公路为界；用地布局上形成“两轴、两心、三区、多核”的组团式城镇布局形态，提高镇区旅游服务、生活服务水平，完善镇区居住、休闲度假设施；在道路交通规划上，以新镇广公路作为镇区主要对外交通道路，完善镇区内交通路网系统。利用这次城镇布局调整，充分发挥天目湖地区独特的旅游资源优势，并把资源优势转化为产业优势、经济优势推动天目湖地区旅游经济的全面发展。4、发展茶文化旅游潜力巨大项目场址位于国家首批AAAA级旅游区天目湖旅游度假区，市场潜力巨大。素有“江南明珠”之称的天目湖旅游度假区位于物产丰饶的长江三角洲，距沪、宁、杭、苏、锡、常等城市在80-200公里之间，是省内外游客旅游度假、观光休闲首选胜地。长三角地区作为我国经济发达的地区之一，是旅游业发展最为迅速的地一，旅游业占GDP的比重普遍大于全国平均水平。该区总人口为7534万人，人均收入超过13000元，客源规模巨大，市场前景良常州市位于长三角核心地区，既是项目所在地，也是项目发展的主要客源地之一。常州市的经济水平以及居民消费能力将直接对项目建设产生影响。2009年常州市实现地区生产总值(GDP)1302.2亿元，按可比价格计算增长15.1%。旅游经济较快发展，产业规模不断壮大。全年接待海外旅游者18.2万人次，比上年增长27.1%;接待国内旅游者1282.8万人次，增长23.3%;市民出境旅游人数达9461人，增长54.3%。全社会旅游总收入为126.2亿元，比上年增长24.3%,其中国内旅游收入114.4亿元，增长24.2%;旅游创汇1.4亿美元，增长27.8%。实现旅游增加值51.5亿元，增长24.4%。市区居民全年人均可支配收入达14589元，比上年增长13.4%;人均消费支出为10718元，增长8.5%。常州市良好的经济发展水平以及居民雄厚的消费能力使项目溧阳的茶文化旅游仍处于起步阶段，还存在一些认识和行动上的不足，制约了溧阳茶文化旅游的健康发展。茶文化旅游产品设计与开发滞后溧阳市茶文化旅游资源丰富，具有开展茶文化旅游得天独厚的先天优势，但缺乏特色旅游线路是溧阳市发展茶文化旅游的一大缺陷。目前其茶文化旅游的活动内容和形式也仅限于游园、购茶、品茶、观艺等几个方面，这与溧阳的茶文化资源优势不甚协调。茶文化旅游必须在研究、挖掘文化内涵，提高产品文化品位上狠下功夫。溧阳的茶文化资源带有很强的区域性，虽具备形成特色茶文化旅游项目的条件，但缺乏将这些有利条件转化为现实吸引力的机制和措施，因而也就无法将溧阳茶文化旅游的特色全面、深刻地展现在游客面前，也就谈不上吸引力了。2、旅游与茶文化之间缺乏一种强有力的纽带，开展茶文化旅游缺少高素质的专业人才这些茶文化旅游中的“形象大使”。培养高素质的专业导游人才，实现茶文化与旅游的完美衔接已成为成功开展茶文化旅游的关键宣传不到位，就难以使游客对旅游产品形成较全面的认识；营要促进茶文化旅游的进一步发展，就必须在宣传和营销上下功夫。作为溧阳的茶叶主产区，天目湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型。但是作旅游景区来评价，目前天目湖景区仍然以山水游和餐饮为主，缺乏文化深度和参与性项目，茶文化旅游开发滞后。溧阳茶文化城项目的建设将充分发掘溧阳地区茶文化特色，形成全国范围内独一无二，有强烈自身特点的茶文化景区，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。从而可以吸引更多的潜在客源，形成茶城第四节项目前景分析随着休闲方式日趋多元，茶文化旅游在人们生活中所占比例逐参观茶博物馆和茶文化展等，显示出茶文化休闲特色。天目湖依山傍水，自然生态环境良好，优美的风景可以勾起游人浓浓的怀旧情感，使其沉浸于陶渊明般的回归感叹之中。早在1999年昆明世博会上，溧阳茶叶就被评为唯一无公害茶叶，茶区无任何污染。在天目湖景区中发展茶文化旅游区，对于日日挣扎于钢筋水泥环境，被快速生活节奏及职业竟争所累的都市人来说，无疑是一处世外桃源。人们可以在紧张的城市工作之余，游憩于茶文化广场、民俗风情街尽享浓浓的民风乡土之情；品尝民间美食；体味乡村文化。茶城中规划建设的金刚宝座塔的平面布局与印度佛教的曼萘罗及密宗的坛城如出一辙，建成后将成为国内第一高的金刚宝座塔，可登高远眺，是景区的绝好观景点。天目湖国际茶文化城，亦茶亦旅，兼收社会效益、经济效益、环境效益和游憩效益，起到了龙头带动作用。这种品茶，休闲，赏景的旅游活动，可以营造更为自然的人与自然和谐的旅游环境，促第五节项目定位1、与其它旅游产品不同，茶文化城有其浓厚的自身特色，特项目所在地天目湖有独特的自然和人文资源，自然环境优美，经过10多年建设发展为国家AAAA级风景旅游区。项目突出了天目湖地区所拥有的茶文化资源，进行茶文化城建设，与溧阳市传统的茶文化有机结合，同时与天目湖风景旅游区协调发展。2、项目场址在地理位置、周围环境等方面具有相当的吸引力位于苏、浙、皖三省交界处的江南历史名城——溧阳市境内，距市区仅八公里。天目湖东临烟波浩渺的太湖，北望工业发达的常苏、锡、常等主要城市均在二百公里以内，沪宁高速公路的建成通车，南京禄口机场的建成通航更拉近了天目湖与这些城市的距离。国家重点建设项目新长铁路距天目湖仅三十公里，宁杭高速公路从天目湖范围内穿过，交通更加便利，天目湖旅游度假区的可进入性3、项目茶文化旅游产品类型丰富，可满足游客不同需求根据创新性茶文化休闲旅游景区的特点，茶文化城为游客提供了具有浓郁的茶文化特色的旅游产品，分别是茶文化广场、茶文化括金刚宝座塔、中国名井泉、茶神殿等)以及具有水乡特色的商业水街等场馆设施，尽可能的满足了游客不同的体验需要。交通便利，环境优美，随着溧阳经济、旅游、人文等方面的发展，该区茶文化旅游展现出一定的发展潜力，初步确定有关定位如下：茶文化城定位——以茶文化旅游为主题，展示具有丰富内涵的客源定位——从近期看，国内游客以来自本地、苏南、上海、浙江等长三角地区的消费人群为主，入境旅客以港澳台地区为主，包括家庭游、团体游、自助游、会奖接待等；从中长期看，争取北京、广东等国内其它经济发达地区的市场，不断拓展韩国、日本、价格定位——与天目湖当地的社会经济发展水平相适应，参照同地区其它旅游景点经营情况，在不降低旅游产品质量和服务质量的前提下，先以适中的价位切入，根据市场反映情况再相机调整。1、统筹规划，树立“天目湖国际茶文化城”的旅游形象要充分利用溧阳茶文化的影响力大力发展茶文化旅游，突出“天目湖国际茶文化城”的旅游形象。精心构思，巧妙安排，使天目湖国际茶文化城成为功能合理、环境优美的旅游休闲度假场所，提供多元化旅游产品的。并且要体现“以人为本”的精神。形成各种品位人流的吸引和各季节、各时段(节日、平时)人流的聚积。同时，旅游部门可以适时推出一批茶旅游精品线路，诸如茶文化遗存游、茶文化徒步游、茶馆休闲之旅、茶工业游等，吸引更多的海2、挖掘溧阳茶文化的内涵，不断丰富和完善茶文化旅游产品茶文化内涵十分丰富，形式多样，旅游从业人员只有不断提高提高茶文化旅游产品。茶文化旅游形式多样，如可推出茶文化学习名优茶采尝游、茶具生产工艺游等其他形式的茶文化旅游。在做好市场细分的基础上，根据游客需求和偏好，不断调整和组合出令旅求知欲强，可针对他们推出以山水生态游为主题的茶乡夏令营活体会茶文化所追求的淡泊心志、情景和谐的意境，让身心得到彻底放松；针对假日休闲旅游兴起以及人们对新茶喜爱，可选择距离适当的产茶区，组织“新茶采、尝、购”为主要内容的一日、二日游在培育新资源方面，可以借鉴“梅家坞模式”,将茶文化、茶旅游与茶产业有机结合，进行科学规划设计，开发新型旅游产品，由政府、茶城引导和协助一两家条件较好的茶馆，朝着精致和艺术化的方向发展，使旅游与茶文化良性互动，实现双赢。旅游管理部门和企业应联合起来，运用各种信息工具和手段，如电市场开拓、产品推介和市场营销工作。从1991年起，溧阳已连续举办了多届茶叶节。对溧阳市民和外地游客来说，开茶节无疑是一个让人大开眼界的机会。除了盛大的仪式，还有以茶文化为主题的歌舞、民俗表演等。这些活动不仅本身就是旅游项目，而且又是强有力的旅游宣传方式，能极大地提高溧阳茶文化旅游的知名度。据悉，明年常州市将邀请“欢乐中国行”节目组参加溧阳茶文化节的相关活动。在宣传促销中注意挖掘和介绍茶文化内涵，让潜在旅游者对溧阳茶文化的特色有一定了解，进而激发他们的旅游兴趣。另外茶文化旅游产品推销应有的放矢，有重点有层次地进行。例如，在海外市场开拓中，将重点放在既是我国重要客源国，又具有饮茶传统的国家，像英国、日本、韩国、印度及东南亚国家，特别是日本、韩国、东南亚国家及香港和台湾地区，它们都处于以中国为中心的亚洲茶文化圈内，在饮茶习俗、茶道、茶艺方面，都有相通之处。向这些国家和地区重点推出以“茶乡访古寻根游”等为中心的旅游线路和产品，必能收到良好的效果。茶文化作为一种旅游资源，其开发符合当今旅游市场需求变化的潮流，也必将提升溧阳这个旅游城市的观赏价值、体验价值、商第三章项目总体方案第一节建设目标及原则一、建设目标突出茶文化，体现生态发展，实施旅游带动，打造绿色产业，创建知名品牌，将“天目湖国际茶文化城”建设成为江南地区以茶二、建设原则1、坚持高标准、高质量、高水平，充分反映当地社会经济发2、充分发掘茶文化特色，形成具有强烈自身特点的茶文化景区，体现茶文化旅游的发展特征及趋势。3、尊重当地的历史、地理、文化等“文脉”,注重生态、自乐、游、健、购”等多方需要，注重完善旅游度假设施，为度假旅5、工程建设内容一次整体规划、分期实施，充分考虑茶文化景点对地区旅游及经济发展的带动作用。各系统工程技术方案，所用技术指标适当，满足区内各功能活动正7、坚持可持续发展，节约国土资源，在符合规范要求的前提第二节规划设计方案为实现项目目标，项目建设单位邀请上海同济城市规划设计研究院对项目地块进行了规划设计，并邀请当地有关部门及专家就设计方案进行了论证评审。本可研报告规划及工程建设方案以上海同济城市规划设计研究院编制完成的《天目湖国际茶文化城与茶文化主题公园规划设计(2010.6)》方案为基础和依据，同时结合项目实际情况，对部分内容进行修改和完善。一、总体定位1、主题定位实施特有的苏浙皖民俗风情建设，以茶文化为核心；提供以观光旅游、休闲互动的多元化旅游产品；真正做到具有文化性、可持2、功能定位通过苏浙皖特色建筑、人性化的景观营造，结合茶园和其他项目的设置，使之成为富有浓郁茶文化特色，以茶文化、民族文化展示、科普求知为主的旅游观光区，打造成为江苏省旅游精品项目，二、总体布局规划地块在空间布局上由七个功能分区组成，分别是：主入口区(包括1#地块)、商业街区(2#地块)、茶文化交流中心(3#地块)、民俗文化村、园中园(7#地块)、茶文化公园区(包括4~6#地块)、茶人村住宅区(8#地块)。1、主入口区(1)功能结构分区主入口区由广场、停车场、公厕、游客服务中心等组成。广场力求创造鲜明特色，突出茶文化主题，突出旅游区氛围，地方性、文化性、现代性相结合，体现时代精神，并体现广场临水的特征。茶文化广场南北宽约200m、东西长约400m,呈长条形。设计成相对独立的四个部分，即东部停车场及主题绿化区、东部的入口迎宾小广场、中部的喷泉绿化广场、西部的观演集会广场，加上广场序列水景景观轴，由一区三场一轴构成全局。使用草坪砖加强绿化效果。主题绿化区规划使用图案化的摩纹绿化入口迎宾小广场主要采用现代科技及造园手法，既是广场序列水景景观轴线的起点，也是整个茶文化城东西轴线的起点。定并营造一种休憩、观赏、交流的空间。西部主体广场以集会、娱乐、文化、购物、观赏、交流等多功能组合而成，可以举办大规模观演、庆典活动，是茶文化广场的最(2)交通流线组织茶文化广场是步行的公共空间，广场内布置了四通八达的步行在广场东部专门设置机动车停泊处。(3)空间形态茶文化广场由三个广场空间串联而成，辅以南部折线型的河道空间。入口迎宾小广场是一个长方形平面，两侧种植大树，使视线聚焦于水景景观轴线，中部的喷泉绿化广场是一个方形平面，西部主体广场以阶梯观演广场为核心，面向开敞的湖面为中心，形成一个梯形的广场空间。南部的商业水街采用自由折线型的江南水乡街(4)立体景观茶文化广场从0m标高的入口通过阶梯或坡道分别进入标高逐级提升的系列广场，最后到达最高处的观景平台，视线霍然开朗，景观在上下层高变化中获得丰富的体验。部分绿地采用堆土的方式，造就一些自然形态的土坡，有目的地起到组织视线的作用。(5)文化内涵系。首先，广场东入口耸立有茶文化雕塑和茶文化城摩纹种植，点出了广场的主题；其次，广场设置了茶文化雕塑柱廊及浮雕石刻；此外，广场内的水上平台、音乐喷泉、茶楼、茶庄、滨水步道等内容的设置，提供了游客优雅、高尚的文化活动场所。(6)生活设计城市广场生活从可见的形式可分为驻留、坐、看、站、交流、自发性活动、集会等七类。茶文化广场设计中充分考虑这些形式的驻留——力求在整体空间意象上创造出适宜于不同城市公共活动的空间，从各个角度展示茶文化广场作为开放的公共空间的特质。同时，在广场的各个空间中提供适宜的停留空间，布置坐凳、台阶、活动场地，使人们的停留意愿得到满足。坐——充分考虑“坐”这一行为对于茶文化广场生活的重要性以及需求特点。将“坐”的空间安排在西部主体下沉广场周围、树阵广场周围和绿地林荫中，同时在西部主体广场两侧结合商业建筑与绿化，设计露天吧这一休闲形式。这些“坐”空间的选择，使人们在这里坐下时会体会到这一场所的种种特点，如观看广场上各种看——为既满足像茶文化节这样的活动所需要的大尺度空间，同时消除大尺度空间中的空旷感，促进“看”行为发生的可能性，在设计上通过下沉、升起等手法使茶文化广场空间隔而不断，建立一些空间中心，同时也丰富空间的层次。将广场划分出若干个尺度空间，将观看活动的最大距离(707100m)与看清面部表情的最大距离(20725m)结合起来，另外在西部主体广场设置观演广场，采用类似影剧院的设计原则为使每个人看清当时空间中的活动创造站—一是指较长一段时间的停留。和“坐”的行为有些相似，人们往往会很细心的选择在凹处、转角、入口，或者靠近柱子、树交流——广场中的交流可以划分为三种不同的类型，分别是与同伴(朋友、家人)交流、与遇见的熟人交流、与陌生人进行交流，每一种类型对环境条件有不同的要求。自发性活动——是指一些小规模的表演、展示、健身等活动。自发性活动是广场中生动而重要的吸引点。人们为另一些人所吸引，就会聚集在他们周围。这些活动使城市生活有趣和富有变化，同时也需要特定的环境条件，以及一定程度的规范。集会——是指事先计划好、较大规模的活动，如节日庆典和各种文化活动等，城市广场可作为这些活动的展示舞台。在设计上充分考虑能提供大尺度的空间，为大规模的文化活动、节日庆典等集(7)景观设计特色阶梯文化广场—一由舞台、广场、阶梯和坡道组成。广场大约南北长130m,东西宽80m,可供大型集会和表演，结合阶梯看台，活动的多样性更为丰富。沿阶梯可缓缓到达最高处观景平台，观景平台上设茶文化雕塑柱廊，阶梯看台设置多处人流进出通道。广场两侧设置配电、管理、小商店和厕所用房。观景茶楼——地处西部主体广场的北侧，既可以观山又能赏水，视线开阔。喷泉——采用旱地喷泉的方式，喷泉的喷头、灯光均隐藏在地坪下，喷泉开起来，水的形象和声响使空间得到情与景的交融，夏天还可为人们带来凉爽，停喷时可以举办广场音乐会和露天舞会，构成一道亮丽的风景线。水上舞台——位于广场东西轴线的西部临湖一侧，由圆形台阶限定，设有围廊，供集会、表演、观景之用，平时也可作为游船码树阵广场—一位于中部喷泉绿化广场，由硬地与规则型树阵组成，地面铺设方格形花岗岩，以等间距有规律地种植大树。局部树下是木质圆弧型座椅。2、商业街区(2#地块)商业街区位于与主入口区以西，与观演集会广场隔水相望，自南向北依次包括商业街、剧场、茶具博物馆、茶文化博物馆等。(1)商业街在商业街区南部规划建设步行商业水街，集中再现江南水乡风俗民情，挖掘地方特色小吃和传统老字号店铺，配以茶叶、茶具、工艺品、旅游纪念品、字画、地方土特产品销售，形成逛古街区、品味地方传统文化的街区特色。沿河道规划形态各异的石桥，形成“十桥九貌”的特色，在桥上设有观景台，用以观赏水街景致。供游人在这里休息、观景和欣赏茶艺表演。规划引入具有文化内涵的店铺，让一些上档次、有文化品位的店铺入驻，使之成为一个既能受现代消费者欢迎、又体现古街传统特色的“商贸、旅游繁华之地”。在商业街北侧布置剧场，可作为多功能剧场即所谓“音乐厅一一剧院”。规划剧场作为茶艺表演、歌舞、录像等小型演出的场所，集包场特色、会议庆典场地提供、文化学术交流，名茶、艺术品展(3)茶具博物馆在剧场以北安排一座茶具博物馆，主要功能是展示、收藏各种茶具。茶具在古代泛指制茶、饮茶使用的各种工具，包括采茶、制茶、贮茶、饮茶等大类，现在是指专门与泡茶有关的专门器具，主(4)茶文化博物馆在商业街区北端布置一座茶文化博物馆，与茶具博物馆相接。规划将该馆建成一座研究、挖掘、展示茶文化的平台。溧阳是吴越源，故素有“丝府茶乡”之美称。茶圣陆羽将溧阳茶收录于茶经；著名诗人李白醉后狂饮溧阳茶；明清年间溧阳籍宰相、状元彭谦、史贻直、马世俊将溧阳茶敬献皇上为贡品。新中国成立以后，特别是改革开放以来，溧阳人民将茶文化发扬光大，以茶怀古、以茶铭志。溧阳市从1991年开始，成功地举办了八届茶叶节。1999年在综观中国茶文化形成和发展的历程，可以看到，茶文化内涵极为丰富。概括地说，茶文化是人类在社会历史发展过程中所创造的有关茶的物质财富和精神财富的总和。茶文化的结构体系包茶的物质文化、制度文化和精神文化三个层次。茶文化的物质形态表现为茶的历史文物、遗迹、茶诗词、茶书画、茶歌舞、各种名优茶、茶馆、茶具、饮茶技艺和茶艺表演等；精神形态表现为茶德、茶道精神、以茶待客、以茶养廉、以茶养性、茶禅一味等；还有介于中间状态的表现形式，如茶政、茶法、茶礼规、茶习俗等属制度文化范畴的内容。根据中国及溧阳茶文化的发展历史及内涵将本馆建成独具特色的茶文化博物馆。茶文化交流中心(3#地块)为满足游客住宿、餐饮、交流等多方需求，在项目区中部、东麻路以北安排专门的茶文化交流中心，具有宾馆、会议、文化交流等功能，标准为三至四星级，规模为280个床位(140间)。通过采用茶宴、茶浴、茶吧、茶歌舞表演等形式和载体可进一步丰富其4、民俗文化村在商业街区以北规划一处民俗文化村。其建设构思是，以山水为载体，移建原创性古建筑群为特色，辅之以古代石刻桥梁塔碑亲古树等，构成一个山乡建筑群连景区的古建筑。拟从皖南、浙南和江西东交界处移建结构成套完整、古木架木刻等方面具较高艺术和文化价值的风格相近建筑物。建设时，按照苏浙皖山乡风貌，将这些古建筑合理组合，精心设计，并增加必要的仿古建筑，使此建筑群具有艺术和视角独奇性、可欢性，增加园林配置并和自然山水融合，形成一个有独奇文化符号和艺术创意的建筑群。5、园中园(7#地块)在项目区北部规划一处园中园。该园采用中国古典造园艺术手园中园在设计构筑中，采用因地制宜，借景、对景、分景、隔景等种种手法来组织空间，造成园林中曲折多变、小中见大、虚实相间的景观艺术效果，表现出具有中国民族传统特点的空间意识和空间美感。运用造园艺术技巧和手法，模拟自然，通过叠山理水，植物配置，浓缩自然界美好的山水风光，在园林中达到“虽由人作，宛自天开”的艺术效果。园中园以山水取胜，配以适当的植物，构成6、茶文化公园区包括茶名人广场、茶神殿、金刚宝座塔、茶博园、自然湿地、茶具博物馆之间的临水河岸，通过七孔桥可与东面的茶文化城主入(1)茶名人广场设中国乃至世界与茶有关的历史文化名人雕塑广场，雕塑上记载茶文化名人的生平事迹，挖掘名人与茶的趣事。园中置中国历史上与茶叶相关的历史人物陆羽、孔明、郑板桥、陆游、欧阳修等石像，设炒茶、卖茶、品茶等生活雕塑。(2)茶神殿(4#地块)建于茶文化公园东西主轴线的小山上，供奉茶神陆羽。陆羽(公元733-804年),字鸿渐，是我国第一位著《茶经》国茶业和世界茶业发展作出了卓越贡献。陆羽的《茶经》是唐代和唐以前有关茶叶的科学知识和实践经验的系统总结；是陆羽躬身实践，笃行不倦，取得茶叶生产和制作的第一手资料，又遍稽群书，广采博收茶家采制经验的结晶。《茶经》一问世，即为历代人所宝爱，盛赞他为茶业的开创之功。陆羽逝世，被誉为“茶仙”,尊为“茶圣”,祀为“茶神”。(3)金刚宝座塔(6#地块)五塔寺即大正觉寺的金刚宝座塔、香山碧云寺的金刚宝座塔、西黄寺清净化城金刚宝座塔、玉泉山顶的妙高塔，另外几座是昆明官渡的妙湛寺塔、内蒙古呼和浩特的琉璃金刚宝座塔。金刚宝座塔的基本型制是五座塔同筑于一个台基上，正中央是一座既高且大的塔，塔的出现较其它类型的塔出现晚，而其平面布局与印度佛教的曼荼罗及密宗的坛城如出一辙，有着密不可分的关联。规划在项目区中北部、茶园的制高点建一座楼阁式金刚宝座塔，设计总高超过50m,建成后将成为国内金刚宝座塔第一高，可登高远眺，既是一处绝好的观景点，又可以作为景区的标志物，成为整个茶文化城的制高观景点和景观标志点。(4)茶博园位于茶文化公园中部，占地近百亩。在充分利用现有茶叶基地的基础上，引进国内外多种茶树优良品种，集茶叶观光、种植、科学普及于一体，分为5个地块：江北茶区、江南茶区、华南茶区、西南茶区、世界茶区。另外在其西部设有云南古茶树、皇帝御苑、福建大红袍茶园等仿真景点。(5)自然湿地规划区北部现状有一处自然湿地，规划保护或恢复湿地的生态功能，以其充满野趣的领土景观为特色，吸引游客。结合现状形成开敞的自然空间，接纳大量的动植物种类、形成新的群落生境，同时为游人提供生机盎然的、多样性的游憩空间。恢复湿地的自然生态系统并促进湿地的生态系统发育，提高其生物多样性水平，实现湿地景观的自然化。提高湿地环境中土壤与水体的质量，协调水与植物的关系，对沿岸部分水下地形进行改造，种植芦苇、睡莲、池杉、水杉等植物，恢复野生物种的栖息环境，构筑景观小品等，成为游客休闲、娱乐，亲近山水的自然绿色空间。(6)中国名井泉名山名泉酿名茶，古人品名茶都要用名泉之水，而且他们泡茶用水十分讲究。规划在茶博园西侧设中国名井泉的仿真泉，分别是北京玉泉、无锡惠山泉、杭州虎跑泉、济南趵突泉、镇江中冷泉。(7)休闲娱乐区在茶文化公园西侧设有垂钓、品茶、棋牌等娱乐区(5#地块),紧邻湖边的垂钓平台、垂钓廊可同时容纳几十人钓鱼，垂钓平台、垂钓廊以东分别备有休闲娱乐、品茗场所(音乐茶座),游客可在轻柔的音乐中悠然自在地品茶钓鱼。垂钓平台和垂钓廊之间规划一主要展示传统农作器具，传授农业科普知识，游客还可在此进行农此外，在金刚宝座塔的西面分别规划亲水娱乐、野营烧烤功能地块，可为游客提供游乐、野营、烧烤等设施服务。7、茶人村住宅区(8#地块)作为茶文化城的配套，在项目区南部、东麻路以南规划一处住以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。总体上以低密度、低开发强度(低容积率)为在总体布局上，规划采用树形结构，以一条主路串联多个住宅组团为基本布局方式，突出系统化与组织化的特色，强调结构的清晰高效。总体布局强调居住环境的归属感与识别性、主入口的标志性以及突出道路和绿化系统各自的特色和对小区整体环境的作用。最终形成以人为本、适合居住的小区整体形态和环境。住宅尽量被遮掩在丛林中，周围的环境要保持原来的自然与野趣，在建设中可以通过建筑的局部架起等手法保护原有土地的水土资源，建筑最大包容性的面对自然，建筑与环境相得益彰。三、道路系统规划通过道路系统构建起旅游景区的主要骨架，引导人们旅游线路，组织空间形态的秩序。景区主入口设在1#地块东部，与外围景观大道相接，通过2#地块可进入景区内的公园区。景区道路呈三级配置：主要车行道、次要车行道和步行道，分别负载对应的交通功能，交往功能和景观功能。东麻路北侧为公园园区，南面为住宅区，规划考虑把生态旅游路线与住宅区道路体系的相互分隔，东麻路北侧的公园园区内主要车行道6m,形成园区环路；在商业街区和茶文化交流中心内布置次要车行道5m。车行道主要为紧急疏散和消防使用，原则上控制社会机动车入内，统一规划环保电瓶车解决交通需求。根据经济和景观两个设计原则，结合地形和功能分区，步行道设计成环状且自然弯曲道路形态，既满足交通功能，又具有步移景异的景观效果。丰富、曲折的路网，在林间、水畔萦回，可极大扩大空间的景观内涵。各景点内的步行道设计宽度为1.5~3m,包括主要步行道和次要步行道，由不同形态和质地的南侧住宅区主要出入口设在东麻路上，同时在南部设置辅助出入口。区内道路系统分为三级，主要车行道宽7m,联系各个住宅组团；次要车行道宽5m,接通住宅的入户道路；沿小区内绿化景观带布置次要步行道，供居民闲暇散步。主次车行道呈枝状和环状相结合的结构，便于车行出入和交汇。个别组团采用枝状尽端回车规划设置反映水乡特色的水上交通系统，在环状生态景观水系上和滨湖住宅区之间设有一系列码头。通过水上船行交通，增加水上交往和观赏之功能，形成“人观景、景有人、人看人”的景观格局，也构成本规划的道路交通特色。停车场在1#地块东部的出入口处设有停车场，保证足够车位。景区内禁止燃油机动车通行，以无污染的电瓶车联系各个景点。为满足商业街区和茶文化交流中心的交通停车需要，在2#地块和3#地块之间设置一处停车场。南部住宅区内的停车在院内解决，每户设有半地下停车库或者在门口设室外停车位。机动车流线外来旅游车辆在广场主入口处，游客下车后进入停车场，旅游返回时则从停车场直接出发，茶文化公园采用电瓶车作为公共交动静分区，保证了游客活动区域的安全。在商业街区与茶文化交流中心结合处设一中型停车场，满足客货车临时停放的需求。茶文化交流中心内设有专门的停车场，在主要单体前设有出入口小广场，车辆可以就近停放。货运车辆利用时间差，在游客散尽时可到达各商铺及餐厅厨消防车可到达每个单体建筑进行消防扑救，消防车道平时铺装1、规划原则植物保留原生树，配置以乡土树种为主。在保持整体协调统一的基础上，突出各功能区的特点，注意乔、灌、地被植物之间的层次和色彩搭配，及季相性变化。各个功能分区以观赏价值高，易成2、规划目标棕榈、垂柳、榉树、银杏、松树、芦苇等为主，结合景观需要种植色彩丰富的灌木，营造独特自然、具有地方特色的生态景观，同时丰富植物种群。对不影响景区建设和规划的植被尽量予以保留。3、绿化规划行道树以自然式风景林为主，使用当地的乔木、灌木、地被合理组合构造出“虽由人造，宛若天开”的自然植物景观。广场及入口区采用乔木和色彩艳丽的灌木、地被。茶文化公园采用乔、灌木、草本花卉相结合的方式，但突出茶文化主题，茶树绿化面积应占一半以上。在金刚宝座塔、茶神殿等朝拜、祭祀地块，使用姿态挺拔、灌幅较大的松树，烘托佛教文化和茶文化的厚重。住宅区内沿水面和道路系统布置绿化生态廊道，与组团间绿地一起形成绿地系统。空间布局上利用建筑间距、走向辐射并渗透到组团内部。追求“人与自然的和谐”,力求营造绿水怡情的生态居住环境，给居民创造轻松、安全、舒适的人性化家园；创造水乡特色和丰富多彩的聚集环境。每个住户均享受良好的景观，营造人与结合现状地形，尽力减少土方量，确保雨水就近排放于水体或绿地。规划道路最小坡度为0.2%,最大坡度为0.8%。在局部不能满足规范要求的道路纵坡段，通过加大道路横坡的方法，结合雨水井的设置，解决道路排水问题。道路和建筑标高与原标高相差不大，建筑场地标高高于道路标高20—50cm。规划道路横断面的设计采取1.5%的道路横坡，向道路两侧排水。规划区在沙溪河的南北设闸，保证湖面常水位为吴淞高程21m左右，建筑都位于沙河水库规划水位线(吴淞高程23.6m)以上。六、环境容量根据项目区实际情况，环境容量计算采取面积法进行计算。整个景区规划游览面积350000m²(不含茶文化交流中心、茶人村住宅区及水面)。在景区一般情况下正常开放管理时，按平均100m²/人、游览时间4小时、日开放时间8小时/天、年开放时日180天/年，估算景区日容量0.7万人/日，年容量126万人/年。当景区在节假、节庆日(春节、五一、十一等三个旅游黄金周及新年元旦)情况下高强度开放管理时，按平均50m²/人、游览时间4小时、日开放时间8小时/天，估算景区日容量1.4万人/日。七、主要规划指标本规划区总用地面积674108m²(合1011.2亩),其中建设用地总面积214754m²,规划总建筑面积60204m²;1-8#地块建设用地总面积199623m²,规划总建筑面积58049m²。溧阳茶文化城规划区主要规划指标详见表3-1、表3-2。表3-1溧阳茶文化城规划区分地块规划指标表序号地块名称建设用地面积建筑层数(层)建筑面积容积率11#地块(商业、文化娱乐、广场用地)商业街及附属建筑汇演广场其他22#地块(商业街区)茶文化博物馆2茶具博物馆2剧场2商业水街其他33#地块(茶文化交流中心)44#地块(茶神殿)155#地块(垂钓休闲中心、农业馆)166#地块(金刚宝座塔)977#地块(园中园)*1-7#地块小计88#地块(茶人村住宅区)9民俗文化村地块野营烧烤地块1亲水娱乐地块*合计1-8#地块小计表3-2溧阳茶文化城规划区总用地规划指标表序号指标名称单位数值备注1总用地面积合1011.2亩底层建筑占地面积m道路广场占地面积m含停车场绿化面积水面面积m2总建筑面积3容积率4绿地率%5建筑密度%第三节项目建设内容及标准1、主入口广场区(1#地块)、商业街区(2#地块)、茶文化交流中心(3#地块)、茶神殿(4#地块)、垂钓休闲中心及农业馆(5#地块)、金刚宝座塔(6#地块)、园中园(7#地块)、茶人村住宅区(8#地块)等八处建设地块范围内的建(构)筑物，建设用地面积合计199623m²(合299.4亩),总建筑面积58049m²;2、茶文化公园区除4~6#地块外的茶博园、自然湿地、中国名井泉、茶名人广场等景点设施，用地面积合计459354m²(合689.04、为整个项目区配套服务的水、电、气、通信、环卫等公用本项目建设主要技术指标参见表3-3。具体工程建设内容详见天目湖国际茶文化城建设项目JECC2010-KY-0807A序号指标名称单位数值备注1总用地面积合988.5亩按用地性质分建设用地合299.4亩其他用地m合689.0亩按用地类别分底层建筑占地面积道路广场占地面积含停车场绿化面积水面面积m2总建筑面积主入口区商业街及附属建筑1#地块茶文化博物馆2#地块茶具博物馆2#地块剧场2#地块商业水街2#地块茶文化交流中心3#地块茶神殿4#地块垂钓休闲中心及农业馆5#地块金刚宝座塔6#地块园中园7#地块茶人村住宅区m8#地块3容积率4绿地率%不含水面5建筑密度%一期地块范围内的配套服务设施；二期主要建设3#地块、8#地块本项目的建设标准应与当地的社会经济、旅游事业发展相适1、建筑及景点设计理念国内先进，旅游设施配套，成为天目湖景区内中高档的接待与交流中心。2、营造优美的公园环境，既体现溧阳茶文化特色，又有时代3、满足茶业休闲、博览、旅游、经商等活动所需功能要求，区的特征，功能质量与环境达到国内先进水平。第四节经营方案本项目经营范围是拟建茶文化城范围内的有关经营性设施，包括室内及室外场所，具体有：1、景区内供游人观光、游览、体验的旅游景点设施经营，如主入口广场(喷泉绿化广场、观演集会广场等)、茶神殿、金刚宝座塔、园中园、垂钓休闲中心、农业馆等；2、景区内文化设施的经营，如茶文化博物馆、茶具博物馆、二、经营方式经营方式是指企业在生产经营活动中所采取的具体方法和形式，它反映了不同企业在生产、流通领域中所处的不同地位和发挥的不同作用。经营方式取决于许多因素，包括建设投资构成、经营内容、经营理念、经营管理水平等。根据项目市场定位及特点，本工程建成后，按照其使用功能的不同，采用自营与委托经营相结合依托项目区已有的旅游经济基础，结合项目公司的经验和优势，本项目旅游景点设施、文化设施和饭店(茶文化交流中心)采用自营方式；会议、餐饮等为自营，展览、休闲等可考虑委托经营；商业用房设定用途对外出租或直接销售，住宅全部对外销售。本项目出租部分用房由项目单位提供物业管理服务，承租方自付水电、其他燃料动力消耗以及二次装修费用。有关物业经营方式参见表表3-4项目物业经营方式一览序号物业名称面积(m²)经营方式所属地块1主入口区商业街及附属建筑出租1#地块2茶文化博物馆自营2#地块3茶具博物馆自营2#地块4剧场自营2#地块5商业水街出售2#地块6茶文化交流中心自营3#地块7茶神殿自营4#地块8垂钓休闲中心及农业馆自营5#地块9金刚宝座塔自营6#地块园中园自营7#地块茶人村住宅区出售8#地块第五节景区游览方案景区结合主入口广场、茶名人广场、茶神殿形成主要轴线，沿环状水系设置民俗文化村、园中园、金刚宝座、自然湿地、中国名井泉、茶博园等系列景点，在北侧制高点金刚宝座塔处形成高潮，以茶神殿为结尾形成完整的景点体系。景区最东侧为进入景区主入口广场和茶文化公园的门户空间。游客在广场入口下车后，在广场景观主轴的引导下，通过广场的序列景观，人流进入核心集散广场空间；人们在开敞，丰富的广场间驻留，游览商业街；经过主入口广场，人流通过两座七孔桥进入茶文化公园。桥身凌跨于水面之上，造型优美流畅，成为景园入口标志性景观。经过七孔桥，到达茶文化公园的入口广场，在此买票入园。在此区域可以选择导游，使用卫生间。游客也可过主入口广场直接进入2#地块的商业水街，再进入茶文化公园的入口广场，然后进入公园。进园后，人流逆时针沿环状景点体系游玩，首先进入民俗文化村，在此领略苏浙皖古建筑风貌；沿湖继续前行，进入具有中国古典园林特色的园中园；随后通过木栈道进入生态湿地区，参观自然湿地；沿阶而上可到景区的高潮金刚宝座塔，登高眺望；接着参观茶博园，然后回到湖滨参观中国名井泉，在品茗区小作休息，品茶、垂钓，继续参观茶神殿、茶树仿真点、茶名人广场等景点；最后回到商业水街，购物休息，完成完整而又丰富的茶文化公根据游客多样的选择，可分为主要和辅助游线：辅助游线1:入口绿地——观演广场——商业水街——茶文化公园入口广场——茶神殿——品茗区——中国名井泉——茶博园——金刚宝座塔——园中园——民俗文化村——茶文化公园入口辅助游线2:入口绿地——观演广场——茶文化公园入口广场——民俗文化村一一园中园——自然湿地——亲水游乐区——金刚宝座塔——茶神殿—一商业水街。此外，人们也可选择水陆游玩。直接在主入口北侧的游船中心码头登上江南特色的乌篷船，沿沙溪河游览各种景观后回到码头。二、典型游览场所及活动布置像经营玉器、明清瓷器、名人字画的古董店；穿着长袍、拎着长嘴铜茶壶为客人斟茶的“茶博士”;摇着木纺车，为顾客现场纺纱的“吴越人家”布艺品店，小店里卖麦芽糖块的男子，穿着长衫摇着拨浪鼓招徕顾客。水街挂起古代商家常用的大红灯笼和招牌，有着淡淡的明清商业文化气息。茶韵、茶道以及街戏等民俗风可以经常在水街上演，欢迎远道而来的客人。水街成了“清明上河图”一个小小的缩影。该馆的展示内容包括茶的起源和发展、茶与文化、茶与民族团结、茶于人类健康、茶的综合利用。发现——药用——食用——日常饮料，加工方式从生煮饮—一散受、无晒造法——简单机具——现代化连续机；茶叶种类有绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黄茶、黑茶、花茶、紧压茶、保健茶等。茶与文化：茶文化融汇中国传统文化儒、佛、道、老、庄、墨诸家的优秀思想。历代帝王将相、文人雅士、高僧法师的诗、画、词、楹联赋予了茶及茶文化的深厚内涵。展示厅收集部分与茶有关的物品，如字、画、诗词、楹联、专著、邮品乃至茶馆、茶戏剧的图片和剧照等等进行展示，以突出“茶文化园”的独特风格。茶与民族团结：以不同民族风格各异的饮茶习俗，饮茶方式及千姿百态的品茶器具，展示茶在各民族生活中的作用和影响，茶对促进民族团结的重要性。茶与人类健康：介绍国内外利用茶叶进行防病、治病的研究成果，展示茶叶的主要生化成分及其对人类健康的功效(联合国卫生组织公布的长寿奥秘之一是“多茶少烟”)。以此大力推崇饮茶之风，倡导人们饮茶、爱茶、长寿长乐。茶的综合利用：展示以茶为原料加工而成的各类产品，包括茶在轻工、化工、医药、保健、食品等方面的广泛利用，使参观者开扩眼界，充分认识茶的功能和所具有的广阔开发前景及潜在的利用茶文化作为社会文明生活的精华，在我国具有悠久的历史，其中既有精神文明的体现，又有物质文明的延伸。各民族以其具体的藏族酥油茶、潮山功夫茶、赣南打擂茶，此外还有儒雅大方的文士经专门训练的茶艺表演队可向游客作丰富生动的茶艺表演，还将编排几套易掌握、有特色的冲泡方式，让游人与表演者一起边观边学、边做、边品。或选取几套不同种类的茶样或茶具，以“自助茶”形式，让游人根据自己的喜爱自行选取冲泡品饮，将人们引入茶艺表演可在剧场、茶文化博物馆或室外广场进行。在垂钓休闲中心、剧场、茶文化博物馆等处设品茗区，配有电视录放及音响系统。在品茗时，可放映与茶有关的录像，或放送一些品味较高的典雅音乐，如古典音乐、轻音乐或古筝演奏等，以充分体现茶文化与众不同的文化氛围。第一节社会经济发展条件常州市地处江苏南部，长江三角洲南缘，地理坐标北纬31°09′至32°04′,东径1