财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济（参考）-房地产经济练习十五

财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济（参考）-房地产经济

练习十五

［单选题］L我国住房抵押贷款的最高年限为0年。

A.50

B.45

C.40

D.30

正确答案：口

参考解析：以房地产为抵押物的贷款，其资金大多用于房地产开

发、购买等，而房地产开发周期较长，所需资金量大，特别是个人住房贷款，

贷款期限通常较长，如我国个人住房抵押贷款的最高年限为30年。

［单选题］2.工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方

法等，以方案设计任务书和批准的投资估算为计划成本的目标值控制0。

A.详细设计

B.施工图设计

C.技术设计

D.初步设计

正确答案：D

参考解析：项目规划设计阶段成本控制的主要内容是做好方案设计分析、比较

论证与审查，从成本角度进行设计内容、质量的控制。运用设计标准和标准设

计、价值工程和限额设计方法等，以方案设计任务书和批准的投资估算为计划

成本的目标值控制初步设计。如果初步设计的设计概算超过了投资估算，则应

对初步设计进行修改和调整。

［单选题］3.集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是（）。

A.宅基地面积少于规定的限额标准的

B.因结婚等原因，确需建新房分户的

C.将原有住房租借给他人使用的

D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的

正确答案：C

参考解析：集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应符合下列条件之一：①

居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。②因结婚等原因，确需建新房

分户的。③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。④经县级以上人民政府批准回原

籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退

伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。⑤县级以上人民政府规

定的其他条件。但农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基

地的，不予批准。

［单选题".具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工

程，称为0。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

正确答案：B

参考解析：房地产开发项目的工程系统构成是：一个工程建设项目由若干个单

项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分

部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。其中，单位工程是指具有

独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥生产能力或使用功能的工程

项目。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使

用。

［单选题］5.()是指具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益

的工程。

A.单项工程

B.单位工程

C.分部工程

D.分项工程

正确答案：B

参考解析：房地产开发项目的工程系统可以分为单项工程、单位工程、分部工

程、分项工程。单项工程是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产

能力或使用功能的工程项目；单位工程是指具有独立的设计文件，能够独立施

工，但不能独立发挥生产能力或使用功能的工程项目；分部工程是单位工程的

组成部分，按不同的结构部位、路段长度及施工特点或施工任务，将单位工程

划分为若干个项目单元；分项工程是分部工程的组成部分，按不同的施工方

法、材料、工序及路段长度等，将分部工程划分为若干个项目单元。

［单选题］6.房地产开发项目办理建设用地规划许可证应提交的设计文件是()。

A.概念设计

B.方案设计

C.初步设计

D.施工图设计

正确答案：C

参考解析：详细勘察与初步设计的工作包括：控制开发项目建设规模、建设工

期和投资额，组织新技术、新材料、新工艺、新设备科研试验研究，协调落实

外部接入系统(水、电、通信等)、资源条件，初步设计文件报政府审批，办

理建设用地规划许可证。

［单选题］7.收益法中的运营费用率是()。

A.运营费用与潜在毛收入之比

B.运营费用与有效毛收入之比

C.运营费用与总收益之比

D.运营费用与净收益之比

正确答案：B

参考解析：运营费用率是运营费用与有效毛收入之比。其中，运营费用是维持

房地产正常使用或营业所必要的费用。有效毛收入是从潜在毛收人中扣除空置

和收租损失以后得到的归因于房地产的收入，潜在毛收入是房地产在充分利

用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。

［单选题］8.下列用地中，使用权出让最高年限为40年的是()。

A.体育场馆用地

B.城乡超级市场用地

C.综合用地

D.住宅用地

正确答案：B

参考解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由

国务院按照土地的不同用途规定，分别如下：①居住用地70年；②工业用地50

年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40

年；⑤综合或者其他用地50年。

［单选题］9.关于国家建设用地使用权出让的说法，错误的是()。

A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国家企事业单位

C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D.国家建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

正确答案：B

参考解析：A项，建设用地使用权出让是土地一级市场特有的一种经营方式，建

设用地使用权出租则存在于二、三级土地市场；B项，建设用地使用权出让的主

体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点，建设用地使用权出租的主体是通

过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人；C项，目前，国有建设

用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式；D项，国有建设用地使用权

出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。

［单选题］10.在房地产定价策略中，根据薄利多销的原则，可以对客户实行0。

A.变动价格策略

B.心理定价策略

C.数量折扣策略

D.现金折扣策略

正确答案：C

参考解析：数量折扣即当潜在客户大量购买时，则予以价格上的优待。这是薄

利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回

投资。

［单选题］11.某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%,若采用按月

等额本金还款方式，则第11个月的还款额为0元。

A.7775

B.7750

C.7725

D.7700

正确答案：B

参考解析：

pP

等额本金月还款额公式为：At=-+［P--式中，At表示第t月的还款

nn

额，P表示贷款金额，n表示按月计算的贷款期限，i表示月利率。则第11个月的还

款额At=600000+120+［600000-6000003120X(11-1)］X6%+12=7750(元)。

［单选题］12.按()，分为系列性问题和非系列性问题。

A.问题是否提供备选答案

B.问题是否反映问卷的目的

C.问题在问卷中所起作用的不同

D.问题之间是否存在逻辑联系

正确答案：口

参考解析：问卷中的问题类型，按照不同的分类原则可以进行不同的划分，常

用的类型划分有下列几种：①按问题是否提供备选答案，分为封闭式问题和开

放式问题；②按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题

和实质性问题；③按问题之间是否存在逻辑联系，分为系列性问题和非系列性

问题。

［单选题］13.对搜集的各种信息进行分类和甄别筛选，是房地产市场调研报告编

制中0阶段的工作。

A.信息整理

B.专题研讨

C.分工编写

D.形成初稿

正确答案：A

参考解析：房地产市场调研报告编制的一般步骤为：①信息整理；②专题研

讨；③分工编写；④形成初稿；⑤修改定稿。其中，在市场调研报告编制中信

息整理大致可分为三项主要工作：a.对信息按照市场调研报告的需要进行分

类；b.对分类后的信息进行甄别筛选，去伪存真；c.对信息进行初步统计分

析，编制必要的分析图表。

［单选题］14.业主在合理范围内使用共有部分应遵循的标准不包括()。

A.以不损害自身利益为前提

B.不得违反法律、法规、管理规约或者损害其他人的合法权益

C.不得违反业主大会或者业主委员会的决定

D.不得以营利为目的

正确答案：A

参考解析：《区分所有权司法解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性

用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相

对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规

约，损害他人合法权益的除外”。但是，单个业主或者部分业主对共有部分的

利用，必须在合理使用的范围内。判断合理使用的标准主要有3个方面：一是

不得以营利为目的；二是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法

权益；三是小得违反业主大会或者业主委员会的决定。

［单选题］15.下列各项不属于农业建设用地的是()。

A.育秧室

B.农用水泵房

C.农作物的暖房

D.农民宅基地

正确答案：口

参考解析：农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农

业生产服务的土地，如农作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用

地。非农业建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地。如城

镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地等。

［单选题］16.新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率等指标是反映房地产市

场0状况的指标。

A.需求

B.供给

C.交易

D.销售

正确答案：B

参考解析：房地产市场供给的状况，需要通过对一系列指标的统计来进行分

析，在市场调研中涉及的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存

量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建

设周期、竣工房屋价值等。

［单选题］17.对于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地

方案中，应包括拟出让地块的()。

A.具体位置、界址、使用期限

B.用途、面积、价格

C.规划设计条件，土地肥沃程度

D.供地时间以及与土地相关的税费

正确答案：A

参考解析：对符合协议出让条件的土地，市、县人民政府国土资源行政主管部

门制定协议出让土地方案。方案中应包括拟出让地块的具体位置、界址、用

途、面积、使用期限、规划设计条件、供地时间等。

［单选题］18.房地产开发项目前期策划报告编制过程中应注意的问题不包括0。

A.以市场为依据

B.以实用为准则

C.以项目为基础

D.以目标客户的价值取向为准则

正确答案：D

参考解析：房地产开发项目前期策划对项目开发的成功与否起着关键性的作

用，前期策划的最终目的是为房地产开发项目的开发经营提出可操作性的整体

战略构想。因此，在前期策划报告的编制过程中要注意以下几个问题，主要包

括：①以项目为基础；②以市场为依据；③以实用为准则。

［单选题］19.出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至()止的时

间。

A.项目竣工验收

B.项目经济寿命结束

C.房地产产品全部售完

D.业主全部入住

正确答案：C

参考解析：对于出售型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到房

地产产品全部售完为止所经历的时间；对于经营型房地产开发投资项目，其计

算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间；对于置业投

资项目，其计算期是从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时

间。

［单选题］20.下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是()。

A.购置土地用于建造商品房出售

B.购买房地产用于出租

C.购置土地用于建造商品房出租

D.租赁房地产用于转租

正确答案：B

参考解析：房地产投资项目有出售型房地产开发项目、经营型房地产开发项目

和房地产置业投资项目。房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投

资。AC两项属于开发投资；D项属于租赁型置业投资。

［单选题］21.市场调研的()原则要求应采用科学的方法定义调研问题，界定调研

内容与项目、设计调研方案、采集数据、处理和分析数据。

A.真实性

B.可靠性

C.关联性

D.时效性

正确答案：B

参考解析：房地产市场调研所提供的信息，只有真实可靠地反映市场状态，才

有可能为决策者提供科学客观的依据，坚持真实性和可靠性原则是房地产市场

调研最基本也是最重要的原则。真实性是指在市场调研中，对市场现象的描

述、现状的分析和市场运行中主要问题的指出都必须做到客观真实；可靠性是

指应采用科学的方法定义调研问题，界定调研内容与项目、设计调研方案、采

集、处理和分析数据，为决策者提供可靠的决策依据。

［单选题］22.房地产估价报告使用期限应自（）起算。

A.价值时点

B.受理估价委托之日

C.评估基准日

D.估价报告出具日期

正确答案：D

参考解析：估价报告使用期限，又称估价报告应用有效期、估价报告有效期，

是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人

函中的落款日期即为估价报告出具日期。

［单选题］23.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本

为3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为2500

元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的

保本开发面积为0平方米。

A.14500

B.16700

C.20000

D.22000

正确答案：C

参考解析：

根据盈亏平衡点的计算公式：P•Q=C,+V•Q。其巾，P为平均售价，Q为

保本开发面积，CF为总固定成本，V为单位产品变动成本。代入具体数据，

4000Q=3OOOOOOO+2500Q,计算得Q=2OOOO（平方米）。

［单选题］24.在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的

情况下，0。

A.挂牌不成交

B.出价最高者为竞得人

C.进行现场竞价，出价最高者为竞得人

D.先提交报价且报价较高者为竞得人

正确答案：A

参考解析：挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续

竞价的，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，

且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。②在挂牌期限内有两个或

者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价

单者为竞得人，但报价低于底价者除外。③在挂牌期限内无应价者或者竞买人

的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

［单选题］25.信托投资公司办理房地产信托业务时应当遵循的原则不包括()。

A.有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施

B.不得损害国家利益和社会公共利益

C.公开、公平进行

D.委托基金经理人担任房地产信托资金的保管人

正确答案：口

参考解析：信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则包括：①公

开、公平进行；②有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；③委托

商业银行担任房地产信托资金的保管人；④维护委托人和受益人的最大利益；

⑤不得损害国家利益和社会公共利益。

［单选题］26.下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是()。

A.发行房地产股票

B.发行房地产债券

C.向银行申请贷款

D.向其他企业借款

正确答案：C

参考解析：在间接金融中，资金供给方与资金需求方不构成直接的债权债务关

系，而是分别与金融机构发生信用关系，成为金融机构的债权人或债务人。典

型的间接金融是银行的存款、贷款业务，即资金供给方将资金存入银行，然后

再由银行向资金需求方发放贷款，存款人是银行的债权人，借款人是银行的债

务人，而银行对于资金供求双方来说则是金融中介。在市场经济中，间接金融

是资金需求方获得外部资金的主要渠道。

［单选题］27.房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品，并

允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构与其代理的商品房销售这种情

况下代理佣金的结算方式是()。

A.房地产开发企业直接与各地产经纪机构结算

B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地

产开发企业结算

D.代理成交额大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地

产经纪机构结算

正确答案：B

参考解析：根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同，商品房销

售代理主要有独家代理、独家销售权代理、公开销售代理、联合销售代理。其

中，独家代理是指房地产开发企业将商品房（一般是整个楼盘）的销售权单独

委托给一家房地产经纪机构代理。委托人与代理人之间是单一的委托和代理关

系，委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。代理机构按照销售额提

取一定比例的代理费，在合同规定的销售期内，如果开发企业自行售出商品

房，无需向代理商支付佣金。

［单选题］28.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是（）。

A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制，并经过同级人民政府

批准执行

B.协议出让价格不得低于协议出让最低价

C.协议出让价格不得低于协议出让底价

D.协议出让底价不得低于协议出让最低价

正确答案：A

参考解析：协议出让的程序是：省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主

管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、

县级国土资源部门执行。协议出让底价不得低于新增建设用地的土地有偿使用

费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）。不得低于所在

级别基准地价的70%o市、县级国土资源部门对拟出让土地评估，集体决策，确

定底价。底价不得低于最低价。底价确定后应保密。

［单选题］29.关于使用集体建设用地的说法，正确的是0。

A.使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续

B.使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地

C.使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部

门备案

D.占用集体所有的农用地，不用办理农用地转用审批手续

正确答案：B

参考解析：集体建设用地的使用原则有：①维护社会主义公有制，保护土地所

有者和使用者的合法权益；②按规划用地，节约用地，保护耕地；③按计划用

地，不得突破计划控制指标；④依法办理审批手续；⑤如果涉及占用农用地

的，必须依法办理农用地转用审批手续。

［单选题］30.某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年

净租金收入均为60万元，投资者的目标收益率为10%,该投资项目的财务净现

值为0万元。

A.5

B.10.81

C.12

D.54.55

正确答案：B

参考解析：

财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率iC

将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

财务净现值二未来净租金收入年金折现一投资额

(1+10%尸-I

=60■-500=10.81

10%x(1+10%>

［单选题］31.房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够0。

A.节省企业营销费用

B.稳定销售价格

C.减少协调工作量

D.发挥营销专业优势

正确答案：D

参考解析：房地产间接销售渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产

开发企业转移到客户渠道模式。间接渠道的优点包括：①有利于发挥销售专业

特长；②有利于房地产开发企业集中精力进行商品房开发建设方面的工作；③

可以利用更广泛的客户资源。

［单选题］32.因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的

Oo

A.物质折旧

B.功能折旧

C.外部性折旧

D.经济折旧

正确答案：A

参考解析：建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其

中，物质折旧又称有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨

损、损坏造成的建筑物价值减损，包括：①自然经过的老化；②正常使用的磨

损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存。其中，自然经过的老化主要

是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑

物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄（建筑物从竣工之

日起到价值时点止的日历年数）正相关。

［单选题］33.单位产品的固定成本与产量的关系是（）。

A.单位产品的固定成本随产量增加而增加

B.单位产品的固定成本随产量增加而保持不变

C.单位产品的固定成本随产量增加而减少

D.单位产品的固定成本随产量的减少而减少

正确答案：C

参考解析：固定成本是成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而

变化的成本。但单位产品中的固定成本与产量的增减成反比例变动。

［单选题］34.“在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用租赁标的物，出租人

要对租赁标的物进行必要的维护”，这属于出租人的()。

A.支付租金义务

B.保管义务

C.妨害除去义务

D.修缮义务

正确答案：D

参考解析：出租人的修缮义务是指在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用

租赁标的物，出租人要对租赁标的物进行必要的维护。

［单选题］35.()是利用建筑成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调

整到价值时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

正确答案：D

参考解析：指数调整法又称成本指数趋势法，是利用有关成本指数或变动率，

将被估价建筑物的历史成本调整到价值时点的成本来求取建筑物重新购建价格

的方法，此法主要用于检验其他方法的测算结果。

［单选题］36.根据房地产广告有关内容的规定，房地产中表现项目位置应以从该

项目到达某一具体参照物的()表示。

A.乘坐公共交通所用时间

B.公交线路距离

C.所需时间

D.现有交通干道的实际距离

正确答案：D

参考解析：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有

交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目

位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。

［单选题］37.物业服务合同的受聘方是()。

A.物业服务企业

B.业主委员会

C.业主

D.物业建设单位

正确答案：A

参考解析：物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等

的民事主体关系，物业服务企业具有独立的法人资格，业主可以是自然人、法

人或其他组织。在住宅物业管理中，业主通常是分散的、具有独立法律人格的

自然人，由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业

服务合同。物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，为聘用方；

乙方是物业服务企业，为受聘方。

［单选题］38.在房地产调研类型中，因果性调研主要是分析问题的()。

A.性质

B.现状特征

C.原因

D.发展趋势

正确答案：C

参考解析：按市场调研深度的不同，可分为：①探测性调研。指当市场情况还

不太明了时，为了发现问题，找出问题的症结，明确进一步深入调研的具体内

容和重点而进行的小规模非正式的调研。②描述性调研。是指较深入具体地反

映调研对象的总体情况，对需要调研的客观事实的有关资料进行收集、记录、

分析的正式调研。③因果性调研。又称为相关性调研，指为了探测有关现象或

市场变量之间一个因素的变动是否会引起另一个因素变动的调研活动，其目的

是识别变量之间的因果关系。④预测性调研。指通过搜集、整理和分析历史信

息与当前的各种信息，运用预测方法，对未来可能出现的市场变动趋势进行的

调研。

［单选题］39.某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现

值、期望值和标准差分别为E甲=1000万元，。甲=2800万元，E乙=700万元，

。乙=2200万元，若以V甲、V乙分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正

确的是()。

A.V甲＜V乙

B.V甲川乙

C.V甲＞V乙

D.V甲£V乙

正确答案：A

参考解析：

已知标准差和期望值，根据变异系数厂=2来判断投资风险的大小。变异系数越大,

方案的风险也越大；反之，方案的风险越小。根据公式得：

2700

匚A3.14,则V甲〈V乙。

3剑-700

［单选题］40.在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应

的促销方式是()。

A.广告宣传促销

B.公共关系推广

C.人员推销

D.社会公益活动促销

正确答案：C

参考解析：C项，房地产人员促销是指房地产开发企业派出促销人员在现场向客

户做宣传，以达到销售商品房、实现企业营销目标的一种直接销售方式。人员

促销具有不同于其他促销方式的特点，具体表现在下列三方面：①及时性。人

员促销可以借助与客户进行磋商、沟通的机会，及时了解客户对本房地产开发

企业开发的商品房的反馈信息，从而有助于及时改进商品房及企业经营管理。

②灵活性。人员促销可以针对不同客户的需要、行为和动机等灵活地调整销售

方式。③选择性。房地产开发企业可以选择市场范围较大和购买力集中的消费

群体进行集中促销，有助于提高成交率。

［单选题"1.建设用地使用权受让人支付出让金后，向()申请办理建设用地使用

权登记，领取建设用地使用证。

A.房地产开发公司

B.有关房地产企业

C.土地管理机关

D.政府

正确答案：C

参考解析：建设用地使用权受让人支付全部出让金后，向土地管理机关申请办

理建设用地使用权登记，领取建设用地使用证，取得建设用地使用权。

［单选题］42.下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是()。

A.豪华精装住宅

B.普通商品住宅

C.花园洋房

D.别墅

正确答案：B

参考解析:低价策略是指将项目价格确定在同一市场上较低的价格水平上。低

价策略的优点是：①对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行

为往往受求廉心理支配，因而低价容易拓展销路；②低价薄利，能有效地排斥

竞争对手。因此降低价格对增加销售量有较大作用的是普通住宅，因为普通住

宅的购买者对价格比较敏感，价格策略对销量的影响较大。房地产购买者资金

实力比较雄厚对价格不太敏感，反而对其他因素更加重视。

［单选题］43.()是市场调研成果的集中体现，也是对市场调研工作最直接的总

结。

A.市场调研报告

B.市场调研结果

C.评估调研结果

D.总结调研工作

正确答案：A

参考解析：总结阶段主要任务是撰写市场调研报告、总结市场调研工作和评估

调研结果。市场调研报告是市场调研成果的集中体现，也是对市场调研工作最

直接的总结。

［单选说44.关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是()。

A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收

C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收

D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收

正确答案：D

参考解析：一个房地产开发项目一般要划分为：①检验批。根据施工及质量控

制和专业验收需要，分项工程宜按楼层、施工段、变形缝等划分为一个或若干

个检验批，由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。②分项

工程。由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收。③分部工

程。由总监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验

收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察、设计单位工程项目负责人和施工

单位技术、质量部门负责人也应参加相关分部工程的验收。④单位工程。由施

工单位自行组织有关人员进行检查评定，并向房地产开发企业提交工程验收报

告；再由房地产开发企业(项目负责人)组织施工(含分包单位)、设计、监

理(项目)负责人进行验收。验收合格后，房地产开发企业在规定的时间内将

工程竣工验收报告和有关文件报建设行政管理部门备案。

［单选题］45.在净收益在未来前t年有变化(含第t年)，在t年后无变化，收

益年限为无限年，报酬率大于0为Y的情况下，可选用下列()公式进行收益价

格评估。

t

AjA1_

v=X———+----------ri-------------］

J(l+Y)1Y(l+Y)t(1+Y)n

A.

t

AjA

V=A———+----------

(1+Y)1Y(l+Y)t

(l+Y)1Y(l+Y)t

i=l

正确答案：B

参考解析:

V=Z+房不，此公式的假设前提是：①净收益在未来的前t年(含第t

i=l

年)有变化，在t年以后无变化为A;②报酬率大于零为七③收益年限n为无限年。

［单选题］46.在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是

Oo

A.降低首付款比例

B.降低贷款利率

C.降低抵押率

D.延长贷款期限

正确答案：A

参考解析：

贷款利率不变的等额本息还款方式是在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款

额按月偿还贷款本息。其计算公式为：A=PX”^。由公式可知，当首付款

(l+i)n-1

比例降低时，则需要贷款的P值变大，则月还款额增加。

［单选题］47.某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50%,采用等额本金还

款方式分10年偿还，贷款年利率为6%,则第11个月的月还款额为()元。

A.4125

B.7500

C.11625

D.15000

正确答案：C

参考解析：

设at为第t期月还款额；n为按月计算的贷款期数；p为贷款额；i为按月计算的贷

Pn-t+］

款利率，则at=-+-------Xio本题中，i=6%+12=0.5%,"10X12=120,

nn

t=ll,p=180X5郎=90(万元)，则at=11625(元)。

［单选题］48.调研人员通过当面将调查表交给受访者，说明调研的意图和要求，

由受访者自行填写并回答调查表中的内容和问题，再由调研人员按时收回调查

表以获取信息的调研方法是()。

A.拦截访问法

B.电话访问法

C.入户访问法

D.留滞问卷访问

正确答案：D

参考解析：面谈访问法是调研人员根据拟定的调研提纲，通过对被访问者的直

接访问以获取相关信息的市场调研法。根据面谈方式的不同，面谈访问又可分

为：①入户访问，是调研人员到被访问者家中或工作单位或被访问者指定的场

所，与被访问者进行面对面的交流，请被访问者对访问的问题逐一进行回答的

调研方法；②拦截访问，是指调研人员在某个场所通过随机拦截一些在场的受

访者进行面访的调研方法；③留滞问卷访问，是指调研人员通过当面将调查表

交给受访者，说明调研的意图和要求，由受访者自行填写并回答调查表中的内

容和问题，再由调研人员按时收回调查表以获取信息的调研方法。

［单选题］49.某房地产开发项目的总投资为30000万元，其中的50%为向银行申

请的抵押贷款，贷款年利率为7%,单利计息。合同规定还款期限为五年，利息

按年支付，本金到期一次偿还。则第5年的还款总额为0万元。

A.16050

B.20250

C.32100

D.40500

正确答案：A

单利计息下，利息按年支付时，该房地产开发项目第5年的还款总额为:

*、30000，、工_、

F=P(l+i)=-------X(1+7%)=16050(万兀)o

参考解析:2

［单选题］50.SWOT分析法中的S和T是指()。

A.机会和劣势

B.优势和机会

C.优势和威胁

D.劣势和威胁

正确答案：C

参考解析：SWOT分析法是一种通过综合分析和系统评价企业内部环境(内部条

件)和外部环境的各种影响因素，从而选择最佳经营战略的方法。其中，S是指

企业内部环境的优势(Strengths),W是指企业内部环境的劣势

(Weaknesses),。是指企业外部环境的机会(Opportunities),T是指企业

外部环境的威胁(Threats)。

［单选题］51.下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设

计阶段的是0。

A.组织厂家提供设备技术资料

B.办理施工图设计文件审查

C.协调落实水电等外部接入系统

D.组织优化设计

正确答案：C

参考解析：房地产开发项目的工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图

设计三个阶段。施工图设计阶段内容包括：控制设计质量、费用和设计工作进

度，落实设备材料采购、设备技术资料搜集，预付和结算设计费用，办理建设

工程规划许可证，进行施工图设计文件审查及备案。

［单选题］52.下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是

Oo

A.项目的主要经济指标结果

B.可行性研究的结论

C.项目的基本情况

D.项目经济指标的测算过程

正确答案：D

参考解析：房地产投资项目可行性研究报告摘要部分是用简洁的语言，介绍投

资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、主要经济指标的计算结

果、可行性研究的结论及建议等。摘要的编写要言简意赅，直截了当，字数不

宜过多。必要时还要编写外文摘要。

［单选题］53.用成本法估价时，建筑物现值=()。

A.建筑物重新购建价格一年折旧额X剩余经济寿命

B.建筑物重新购建价格X(1—成新率)

C.建筑物重新购建价格X成新率

D.建筑物重新购建价格一年折旧额

正确答案：C

参考解析：用成本估价法时，通常利用建筑物成新率来计算建筑物现值，其公

式为：建筑物现值=建筑物重新购建价格X成新率。

［单选题］54.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，

该营销方式采用了()的方法。

A.风险回避

B.风险组合

C.风险转移

D.风险自留

正确答案：C

参考解析：风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责

任转移给非保险业的其他人，以达到降低风险发生频率和缩小损失程度的目

的唐用声干而售屋干簟的性转毯

［吊选题］55.矗资资金是强制性约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的

比选方法()。

A.净现值比较法

B.净将来值比较法

C.净年值比较法

D.净现值率比较法

正确答案：D

参考解析：净现值率(NPVR)是净现值与投资现值之比。净现值率法说明了投

资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的

方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

［单选题］56.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物

业管理企业向业主收取费用，物业服务企业0向业主收取手续费。

A.不可以

B.经业主委员会投票表决同意后可以

C.经业主委员会授权后可以

D.经这些业主同意后可以

正确答案：A

参考解析：《物业管理条例》明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供

气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业

接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单

位收取手续费。

［多选题］1.房地产心理定价策略包括()。

A.价格折扣与折让策略

B.总体定价策略

C.“特价品”定价策略

D.尾数定价策略

E.整数定价策略

正确答案：CDE

参考解析：心理定价策略是为适应和满足不同客户的购买心理而采用的定价策

略。根据不同客户的消费心理，心理定价策略可以细分为“特价品”定价策

略、尾数定价策略和整数定价策略。

［多选题］2.在个人住房贷款中，贷款人对贷款期限作出限制的根据有()。

A.住房的使用年限

B.贷款利率

C.借款人年龄

D.借款人文化水平

E.借款人性别

正确答案：AC

参考解析：贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款

人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷

款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限(寿

命)、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制。例如，住房的寿命越短，贷款

期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。

［多选题］3.关于交易税费非正常负担的修正，下列公式正确的有()。

A.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

B.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

C.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费=买方实际得到的价格

D.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

E.正常成交价格X应由买方缴纳的税率=卖方实际得到的价格

正确答案：AB

参考解析：在进行交易情况修正时，对于交易税费非正常负担的修正，是将成

交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，买卖双方各自缴纳自己

应缴纳的交易税费下的价格。其修正公式为：正常成交价格一应由卖方缴纳的

税费=卖方实得金额；正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额。

［多选题］4.下列属于出售型房地产开发项目现金流出的有()。

A.房地产产品的销售收入

B.土地取得成本

C.固定资产投资

D.开发成本

E.开发费用

正确答案：BDE

参考解析：出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成

本、开发费用和销售税费等部分构成。A项属于出售型房地产开发项目现金流

入；C项属于经营型房地产开发项目现金流出。

［多选题］5.由于房地产具有0特点，因而以房地产作为抵押物而进行贷款的项

目，对贷款机构来讲，债权可靠，具有较高的安全性。

A.不可移动性

B.实行不动产登记制度

C.使用期限短

D.不容易损毁

E.保值增值性强

正确答案：ABDE

参考解析：由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行

不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵

押权可以得到有效保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有

较高的安全性。

［多选题］6.下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，正确的有0。

A.建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

C.建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买

权

D.建设用地使用权转让时，土地使用权转让合同载明的权利、义务不随之转移

E.土地使用者未按照出让合同约定进行投资开发的，无权转让土地使用权

正确答案：CE

参考解析：A项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随

之转让。B项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出

让价格的关系没有明确规定。D项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的

建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享

受原出让合同的全部权利并承担全部义务。

［多选题］7.CBD的土地利用空间结构的圈层包括0。

A.以办公为主的区域

B.以底层为商业、上层为住宅商住综合区域

C.以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区

D.以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区

E.需要占用较大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场

正确答案：ACDE

参考解析：墨菲、万斯和爱泼斯坦把CBD的土地利用空间结构分为四个圈层：

①以大型百货商场和高档购物商店为主的零售业集中区；②以底层为金融、上

层为办公的零售服务业多层建筑集中区；③以办公为主的区域；④需要占用较

大面积低价土地的商服活动区，如家具店和超级市场。

［多选题］8.集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合的条件有()。

A.经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的

B.宅基地面积少于规定的限额标准的

C.原住宅影响村镇规划需要搬迁的

D.确需建新房分户的

E.农村的困难户

正确答案：ABCD

参考解析：集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：

①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的；②因结婚等原因，确需建新

房分户的；③原住宅影响村镇规划需要搬迁的；④经县级以上人民政府批准回

原籍落户后，农村却无住房的，包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原

退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口；⑤县级以上人民政府

规定的其他条件。

［多选

有1、2、3三个互斥方案，效益相同，相关数据见下表。若基准收益率为10%,

则下列说法正确的有（）。

单位：万元

方案初蛤投资年经若成本残值计算期（年;

120050108

1804296

1503275

题］9.—------------

A.最优方案为1

B.最优方案为2

C.最优方案为3

D.方案1优于方案2

正确答案：CD

参考解析：

净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值（NAV）进行比较，以净年值较大的方

案为优。这三个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选,

计算结果如下：

10%(1»10%)*10%

4C,二200x♦5010x=86.61（万元）；

(1+10%)1-1(1♦10%)*

…,臀磊豁…需-82.16（万元）；

s10%（I_10%”

.4C.-150x-------1-------1——+32-7x---------------->=70.42（万兀）~

（1+10%Y-I（I♦10%Y-1

通过计算比较，方案3的费用年值最小，为最优方案。方案2的费用年值小于方

案1,因此方案1优于方案2。

［多选题］10.建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有

部分的条件包括（）。

A.能够登记成为特定业主所有权的客体

B.权利人对专有部分享有单独的使用权

C.具有构造上的独立性，能够明确区分

D.具有使用上的独立性，可以排他使用

E.用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物

正确答案：ACD

参考解析：“独立性”是专有部分的重要特征。建筑区划内符合下列条件的房

屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：①具有构造上的独立

性，能够明确区分；②具有使用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为

特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据

规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组成部

分。

［多选题］11.运营费用是维持()。

A.房地产正常生产必须支出的费用

B.房地产正常营业必须支出的费用

C.房地产正常使用必须支出的费用

D.归属于其他资本或经营的收益

E.房地产改扩建的费用

正确答案：BC

参考解析：运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工

资及办公费用、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修

费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安等)、保险费、房地产税等。

运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产

抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

［多选题］12.关于运用累加法求报酬率，下列说法正确的有()。

A.累加法又称安全利率加风险调整值法，以安全利率为基础

B.安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年银行存

款法定利率去代替安全利率

C.流速越快则流动性越好，缺乏流动性补偿也越低

D.所谓安全利率，就是无风险投资的收益率

E.投资风险越大，房地产的投资风险补偿通常较低

正确答案：ABCD

参考解析：投资风险越大，要求的投资风险补偿也越高。房地产具有一定风险

性，投资者必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。因此

房地产的投资风险补偿通常较高。

［多选题］13.户型设计策划中，按建筑形式可分为包括()。

A.平层户型

B.错层户型

C.跃层户型

D.公寓式住宅

E.复式户型

正确答案：ABCE

参考解析：户型设计策划是房地产核心产品定位的主要内容。住宅的户型种类

也是多种多样的，如按居室数量可分为一居室、二居室、三居室等；按照厅、

卫数量可分为一室一厅一卫、两室一厅(二厅)一卫、三室两厅二卫、四室两

厅两卫等；按建筑形式可分为平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型等。

［多选题］14.按问题在问卷中所起作用的不同，问题可以分为0。

A.过滤性问题

B.背景性问题

C.实质性问题

D.系统性问题

E.非系统性问题

正确答案：ABC

参考解析：按问题在问卷中所起作用的不同，分为：①过滤性问题，用于甄别

受访者，适合回答这类问题的受访者将继续回答，不适合回答这类问题的受访

者将跳过这些问题转而回答其他问题；②背景性问题，常用于询问受访者个人

或家庭的基本情况，对这类问题应问得婉转些；③实质性问题，是整个问卷的

核心问题，反映调查的全部事实或信息。例如地段、产品、配套、价格、环境

等方面的问题，构成市场调研问卷的核心问题。

［多选题］15.对于住宅项目，在进行道路交通设计时，应遵循的原则有()。

A.系统性原则

B.安全性原则

C.节地性原则

D.实操性原则

E.约束性原则

正确答案：ABC

参考解析：在房地产开发项目的内部道路交通的设计与布局是十分重要的。对

于住宅项目，在进行道路交通设计时，应遵循系统性原则、安全性原则和节地

性原则。系统性原则要求项目内道路系统应体现功能分级，各种不同功能的道

路之间应有合理的比例和密度，有较好的衔接。安全性原则要求项目内车行道

和人行道应尽量隔离，人车分流，消防通道应符合建筑规范设计要求。节地性

原则要求项目内的道路系统在保证安全畅通的前提下，对路网的密度、道路的

宽度等做出科学的安排。

［多选题］16.房地产市场现状特征研判的主要内容有()。

A.房地产供求状况

B.环境设计策划

C.房价特征

D.市场对政策变化的敏感性

E.购房者群体特征

正确答案：ACDE

参考解析：房地产市场现状特征研判是通过对区域房地产市场历年来实际运行

状况的分析，对区域房地产市场尤其是项目所在城市和区域房地产市场的总体

特征、房地产供求状况、房价特征、购房者群体特征、市场对政策变化的敏感

性等进行分析，得出对分析区域内房地产市场发展现状的认识与评价，对项目

在市场中的竞争能力的评价与判断。

［多选题］17.房地产市场调研报告中不能使用()等含糊词语。

A.可能

B.大概

C.也许

D应当

E.尽管

正确答案：ABC

参考解析：房地产市场调研报告编制应注意的问题包括：①注意数据分析，避

免资料堆砌；②注意重点突出，避免面面俱到；③注意逻辑严密，避免自相矛

盾；④注意结论建议，避免无果而终。市场调研报告的结论是在对客观真实的

信息进行深入细致的、有理论依据的科学分析的基础上得出的，是明确的而不

是含糊的。

［多选题］18.下列关于实验法的表述正确的有()。

A.实验法又称因果关系调研法

B.调研人员通过控制一个或多个自变量，在设定假设条件的环境中，获取自变

量变化对因变量变化的影响效果信息的调研方法，即为实验法

C.调研所获得的信息较客观实用，可以排除系统误差

D.管理控制较难，市场的可变因素较难掌控

E.实验法较广泛地应用于租售价格实验、广告效果实验、市场定位实验

正确答案：ABDE

参考解析：实验调研法又称为因果性调研法，是指调研人员通过控制一个或多

个自变量(如价格、广告等)，在设定假设条件的环境中，获取自变量变化对

因变量(如销售量)变化的影响效果信息的调研方法。实验法的优点主要有：

①调研所获得的信息较客观实用，可以排除主观估计的偏差；②可以探索尚不

明确的因果关系；③具有较强的可控性和主动性。实验法的缺点主要有：①调

研的时间长、费用高；②管理控制较难，市场的可变因素也较难掌控。在房地

产市场调研中，实验法较广泛地应用于租售价格实验、广告效果实验、市场定

位实验等方面。

［多选题］19.下列属于行为细分依据的有()。

A.生活方式

B.价值观念

C.效用追求

D.购买动机

E.购买次数

正确答案：CDE

参考解析：依据行为因素的市场细分，是根据消费者在购买住宅过程中的行为

特征的差异性进行的市场细分。主要的细分依据有购买时间、购买动机、购买

次数、对房地产产品的态度和效用追求等。如市场细分中常用的首次置业者、

二次置业者等是依据购买次数进行的市场细分；自住型购房者、投资型购房

者、投机型赡房者等是依据购买动机的市场细分；追求方便、注重环境、关心

物业管理、重视子女教育等是依据效用追求进行的市场细分。

［多选题］20.房地产开发项目管理的程序包括()。

A.工程建设准备

B.项目勘察设计

C.施工招标

D.施工建设

E.竣工验收

正确答案：ACDE

参考解析：狭义的房地产开发项目管理，是站在房地产开发企业的角度，对房

地产开发项目中的工程建设活动进行管理，着眼于房地产开发项目实体的形

成，其程序和内容如下：①工程建设准备；②施工招标；③施工建设；④竣工

验收。

［多选题］21.我国在建设用地管理中必须坚持的原则为()。

A.实行建设用地有偿使用的原则

B.节约、合理利用每寸土地的原则

C.保护耕地和提高土地利用率的原则

D.公平合理地买卖、转让建设用地的原则

E.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则

正确答案：ABCE

参考解析：我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理

中必须坚持的原则有：①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用

率；②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用；