财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济（参考）-房地产经济练习十二

财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济（参考）-房地产经济

练习十二

［单选题］1.房地产市场调研报告中，（）作用是使报告阅读人了解市场调研

报告的调研目的、调研内容、调研方法以及主要的结论和建议。

A.目录

B.摘要

C.正文

D.结论和建议

正确答案：B

参考解析：一般来说，房地产市场调研报告的基本结构由下列部分组成：①封

面；②目录；③摘要；④正文；⑤结论和建议；⑥附录。其中，摘要是用精炼

的文字对市场调研报告的概括和总结。其作用是使报告阅读人了解市场调研报

告的调研目的、调研内容、调研方法以及主要的结论和建议。

［单选题］2.下列关于独立方案的选择的说法不正确的是（）。

A.若资金足以分配，可以计算各项目的FNPV,若大于零，项目可选

B.若资金足以分配，可以计算各项目的FIRR,若大于基准收益率，项目可选

C.若资金不足以分配，可以将独立方案转为互斥方案，再进行比较

D.若资金不足以分配，可以将独立方案转为组合成互斥方案群，再进行比较

正确答案：D

参考解析：在方案评价前，弄清各方案之间属于何种类型是非常重要的，因为

方案类型不同，其评价方法、选择和判断的尺度就不同。如果方案类型划分不

当，则会带来错误的评价结果。独立方案若资金不足以分配到全部FNPV20的

项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可转化为互斥方

案，再采用互斥方案比选的方法进行。同样，对于相互关系方案的比选问题，

也可组合成互斥方案群，然后根据互斥方案比选的方法进行。

［单选题］3.房地产市场调研（）要求在市场调研中首先要运用被实践证明是行之

有效的科学方法和原理进行市场信息的收集、整理和分析，而不是主观臆测。

A.系统性

B.连续性

C.客观性

D.目的性

正确答案：c

参考解析：房地产市场的发展变化是一种客观存在，房地产市场调研的客观

性，要求在市场调研中首先要运用被实践证明是行之有效的科学方法和原理进

行市场信息的收集、整理和分析，而不是主观臆测；其次是通过对市场信息的

收集和分析，对方案设计中提出的假设条件进行验证和修正，要克服个人的偏

见和主观影响；最后是在编制市场调研报告时，要充分运用信息，对房地产市

场进行客观的分析和判断，对报告中带有结论性的论点和建议，应有充分的论

据加以论证和说明。

［单选题".在盈亏平衡分析中，固定成本是指0。

A.长期内不随产量变化而变化的成本

B.在一定时期和产量范围内只发生一次的成本

C.在一定时期内不随产量变化而变化的成本

D.在一定时期和产量范围内不随产量变化而变化的成本

正确答案：D

参考解析：在盈亏平衡分析中，凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随

产量变化而变化的成本，称为固定成本。但单位产品中的固定成本与产量的增

减成反比例变动。

［单选题］5.在进行盈亏平衡分析时，需要将全部成本分解为()。

A.生产成本与销售成本

B.短期成本与长期成本

C.固定成本与变动成本

D.显性成本与隐性成本

正确答案：c

参考解析：盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，在

一定期间内，把全部成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收

入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学

模型进行分析。

［单选题］6.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的()。

A.主体

B.动力

C.保障

D结果

正确答案：B

参考解析:房地产消费动机是指为了满足一定的需求而产生的购买房地产产品

的愿望和意念。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消

费动机是激励消费者产生房地产消费行为的内在原因。消费者对房地产的购买

欲望是房地产需求的动力。

［单选

A1

运用市场提取法求报酬率时，在V。［1-］的情况下，是通过()求取Y的。

题］7.Y(1+Y)n

A.।

A1

V-----[1r-]=0

B.丫(1+Y)n

c.

A1i

V-----[-r-------;-----1]=0

D.Y(1+Y)n

正确答案：B

参考解析：

/A1A1

在Vq[r1-的情况下，是通过v-S［-^-7-1］=0来求取Y的。具体是先

(1+Y)Y(1+Y)

采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即Y是通过试错法与线性

内插法相结合的方法来求取的。

［单选题］8.某人向银行贷款50万元，假设贷款年利率为6%,贷款期限为15

年，采用等额本金还款方式，则第10个月的付款额最接近0元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

正确答案：D

参考解析：

等额本金还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款

人。当为按月偿还时，其每月应归还的本金等于贷款金额(本金)除以按月计算的贷

Pp

款期限，而月还款额为：At=-+［P--式中，At为第t月的还款额；P

nn

为贷款金额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率，则第10个月毛款额

=500000+180+［500000-500000X(10-1)+180］X6%+12=5153(元)。

［单选题］9.欧洲一些国家采取人寿保险与保证保险相结合的房地产保险模式属

于()。

A.房地产责任保险

B.综合保险

C.信用保险

D.财产损失保险

正确答案：B

参考解析：综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有保险的综合职

能。欧洲一些国家采取人寿保险和保证保险相结合的房地产保险模式，我国消

费信贷住房综合保险综合了信贷保证保险和住房财产保险的保险责任。

［单选题］10.现金流量折现法中估算开发完成后房地产价值时，主要是根据()的

房地产市场状况作出的。

A.价值时点

B.估价作业期

C.未来发生时

D.假设开发完成时

正确答案：C

参考解析：现金流量折现法是模拟房地产开发过程，预测开发完成后的房地产

价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等未来发生的时间以及在未

来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

［单选题建筑区域内应当认定为共有部分的内容不包括()。

A.建筑物承重结构

B.楼梯

C.避难层

D.城镇公共道路

正确答案：口

参考解析：共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而

用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。除法律、行政法规规定

的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分：①建筑物的基

础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部

分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部

分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有

的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，

但属于业主专有的整幢建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

［单选题］12.运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方

案的做法，符合投资项目经济评价的0原则。

A.有无对比

B.定性分析与定量分析相结合

C.收益与风险权衡

D.动态分析与静态分析相结合

正确答案：A

参考解析：投资项目经济评价应遵循的基本原则包括：①“有无对比”原则。

②效益与费用计算口径对应一致的原则。③收益与风险权衡的原则。④定量分

析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则。⑤动态分析与静态分析相结

合，以动态分析为主的原则。其中，“有无对比”原则是指“有项目”与“无

项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”。

［单选题］13.宏观市场调研和微观市场调研时按照()的不同进行的分类。

A.市场调研的深度

B.搜集信息方式的

C.市场调研主体的

D.市场调研角度的

正确答案：D

参考解析：房地产市场调研按照不同的分类原则可以分为不同的类型，具体

有：①按市场调研对象包括的范围不同，分为全面调研和非全面调研；②按市

场调研的深度不同，分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调

研；③按市场调研登记时间的连续性不同，可分为一次性调研、定期调研和经

常性调研；④按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研；⑤按市场

调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研；⑥按市场调研主体的

不同，可分为委托调研和自行调研等。

［单选题］14.该项目的建设内容及其具体规模首先是由0确定的。

A.总体规划

B.项目修建性详细规划

C.项目营销方案

D.项目建筑设计方案

正确答案：A

参考解析：房地产开发项目的总体规划布局是根据开发项目的主题创意对项目

的功能结构、空间尺度和用地结构等重要规划指标所进行的总体安排和布局，

是项目定位的重要内容。

［单选题］15.施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察，需要进

行施工勘察的情况不包括0。

A.对建设场地的稳定及地基承载能力的评价

B.深基坑施工勘察和桩应力测试

C.地基加固处理勘察和加固效果检验

D.施工完成后沉降监测

正确答案：A

参考解析：施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。需进行

施工勘察的情况包括：①施工验槽；②深基坑施工勘察和桩应力测试；③地基

加固处理勘察和加固效果检验；④施工完成后沉降监测；⑤其他环境工程地质

的监测等。A项，工程地质勘察是为查明开发项目所在地区的工程地质条件、对

建设场地稳定性和地基承载能力做出正确评价进行的工作。因此，对建设场地

的稳定及地基承载能力的评价是工程勘察的工作内容，不属于需要进行施工勘

察的情况。

［单选题］16.()的目的是考察项目全部投资的盈利能力。

A.投资各方现金流量表

B.项目资本金现金流量表

C.投资流向现金流量表

D.项目投资现金流量表

正确答案：D

参考解析：按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项

目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表

的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基

础。

［单选题］17.张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（）。

A.出售型房地产开发投资

B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资

D.租赁型房地产置业投资

正确答案：D

参考解析：房地产置业投资主要有：①购买型房地产置业投资，是投资者获取

房地产所有权，投资结果是增加了投资者持有的资产，投资者可以自用、经营

该房地产，并可以达到保值、增值和资本运作等目的。②租赁型房地产置业投

资，是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。

［单选题］18.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，由（）督促

其限期缴纳。

A.业主大会

B.房产行政管理部门

C.社区居民委员会

D.业主委员会

正确答案：口

参考解析：业主委员会对欠费业主的督促义务中规定，业主委员会有责任和义

务代表全体业主督促欠费业主限期交纳物业服务费。对欠费的业主，业主委员

会应督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。但不得

采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

［单选题］19.房地产交易日期修正实际上是对0进行的修正。

A.不同日期的市场汇率

B.房地产状况

C.房地产市场状况

D.非正常交易情况

正确答案：C

参考解析：由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发

生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变

化，进而即使是同一房地产，在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，

应将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。这种对可比实例成

交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

［单选题］20.中国实行不动产抵押登记制度，房地产抵押应当向（）规定的部门办

理抵押登记。

A.县级以上地方人民政府

B.市级以上地方人民政府

C.省级地方人民政府

D.市级地方人民政府

正确答案：A

参考解析：我国实行不动产登记制度，房地产抵押应向县级以上地方人民政府

规定的不动产登记机构办理不动产抵押登记。

［单选题］21.下列房地产投资中，属于直接投资的是()。

A.购买写字楼

B.购买房地产开发企业股票

C.购买房地产开发企业债券

D.购买房地产投资信托基金

正确答案：A

参考解析：直接投资和间接投资虽然同属于投资者对预期能带来收益的资产的

购买行为，但两者有着本质区别：直接投资是资金所有者和资金使用者的合

一，是资产所有权和资产经营权的统一运动，一般是生产事业，会形成实物资

产；间接投资是资金所有者和资金使用者的分开，是资产所有权和资产经营权

的分离运动，投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。BCD三项

属于间接投资。

［单选题］22.进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额()。

A.与房屋实际价值相等

B.大于房屋实际价值

C.等于房屋的估价价值

D.由保险公司自行决定

正确答案：A

参考解析：进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋

实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分

率(％。)来表示的。保险费数额，取决于保险金额和保险费率。

［单选题］23.房地产开发项目前期策划的基础是()。

A.市场研判

B.市场定位

C.运行建议

D.经济评价

正确答案：A

参考解析：根据房地产开发项目前期策划的主要任务，其主要内容可概括为市

场研判、市场定位、运行建议和经济评价四个部分。房地产市场研判是房地产

开发项目前期策划的基础，是项目市场定位的依据。前期策划过程中的市场研

判，应结合具体的房地产开发项目进行分析，要避免没有针对性的市场描述。

［单选题］24.某套住宅的成交价格为5000元/平方米，交易中的营业税和契税等

税费均由买方负担。已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价

格的6%,应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2%。该套住宅的正常价格

为0元/平方米。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

正确答案：C

参考解析：

由于营业税和契税等税费均由买方承担，所以卖方得到的实际价格为5000元/平方

米，则该套住宅的正常成交价为：

卖方卖得金额5000

・5319.1义元/平方米）

（1-应由卖方缴纳的税费比率L6。。）

［单选题］25.下列各项不属于房地产开发项目进度的影响因素的是（）。

A.人的因素

B.技术因素

C.文化因素

D.材料因素

正确答案：C

参考解析：影响房地产开发项目进度的因素很多，如人的因素，技术因素，材

料与设备因素，水文、地质与气象因素，资金与社会因素等。因此，进度控制

的一项重要工作是分析预测影响进度的各种因素，据此提出预防措施，以保证

项目进度目标的实现。

［单选题］26.王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为

7.8%,贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，王某的月还款额为0

JLo

A.1250.00

B.2472.11

C.3432.09

D.5614.17

正确答案：B

参考解析：

在贷款利率不变的等额本息还款方式下，王某的月还款额为:

(7.8%/12)X(1+7.8%/12)20x12

=30x------;------;~~.„-------=2472.11（元）。式中，A为月

(1+7.8%/12)20x12-1

还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。

［单选题］27.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基

础，确定房地产价格的方法，称为（）。

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.随行就市定价法

D.比较定价法

正确答案：A

参考解析：成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本+利润+税费=价

格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：

在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后

加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。

［单选题］28.某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此

而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为10%时，该项

目合适的改造投资不多于0万元。

A.47

B.50

C.75

D.150

正确答案：A

参考解析：

该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实

质仍然是资金时间价值换算为现值的计算：

(1+10%)前T

P=A(P/A,10%,30)=5\非"I瘀=5X9.4269=47.13万元。

［单选题］29.房地产开发项目竣工验收的程序不包括()。

A.工程竣工扫尾

B.监理单位竣工预验

C.专项验收

D.竣工验收

正确答案：B

参考解析：房地产开发项目竣工验收的程序应包括：①工程竣工扫尾；②施工

单位竣工预验；③施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申

请；④监理单位核查；⑤专项验收；⑥竣工验收；⑦问题处理；⑧办理移交；

⑨竣工验收备案。

［单选题］30.房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称

为()。

贷款

人

A艮.

借

款

人

抵

押

C人

抵

押

权

D.

正确答案：C

参考解析：在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人

同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其依法取得的房

地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其

他组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人

或者其他组织。

［单选题］31.对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为()

两部分。

A.固定成本和变动成本

B.会计成本和经济成本

C.显性成本和隐性成本

D.私人成本和社会成本

正确答案：A

参考解析：盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，在

一定期间内，把成本分解为固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和

利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型

进行分析。

［单选题］32.假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要

求取的是0。

A.土地价值

B.开发前的房地产价格

C.开发过程中的管理费用

D.投资开发的风险补偿

正确答案：A

参考解析：假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的

“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是

开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过

预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

［单选题］33.房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销

()策略的内容。

A.公共关系

B.促销

C.销售渠道

D.价格

正确答案：c

参考解析：房地产销售渠道是指房地产产品从房地产开发企业转移给房地产需

求者的途径，即房地产产品由房地产开发企业到房地产需求者的流通过程中所

经历的各个环节连接起来形成的通道及其参与者。房地产开发企业选择和委托

房地产销售代理机构是制定房地产营销渠道策略的内容。根据房地产开发企业

和房地产需求者之间是否使用中间商(房地产经纪机构)，可将房地产销售渠

道分为直接渠道和间接渠道。

［单选题］34.关于房地产保险的说法错误的是0。

A.保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费

B.损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额

C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失

D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内

正确答案：B

参考解析：土地、矿藏、矿井、矿坑、森林、水产资源以及未经收割或收割后

尚未尚未入库的农作物、违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在财产保险

基本险的标的范围内。房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制：①以实

际损失为限；②以保险金额为限；③以被保险人对保险标的具有的保险利益为

限。保险的目的是在于使被保险人恢复其受灾前的经济原状。就房屋财产保险

来说，保险人可以采取修复房屋至原状、支付现金或重置方式补偿被保险人的

损失。B项，损失较大时，赔偿金额不可以高于保险金额。

［单选题］35.目前房地产贷款中，最主要的贷款形式是()。

A.信用贷款

B.抵押贷款

C.保证贷款

D.质押贷款

正确答案：B

参考解析：由于房地产不可移动、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的

用于提供债务履行担保的物品，在单位和个人向银行申请借款时，银行为了减

少自身的风险，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地产作为抵押物，

因此在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。

［单选题］36.房地产开发项目工程设计，一般分为()阶段。

A.方案设计、初步设计和施工图设计

B.初步设计和技术设计

C.初步设计、技术设计和施工图设计

D.初步设计和施工图设计

正确答案：A

参考解析：房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设

计三个阶段。对于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并

在合同中有约定不进行初步设计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设

计。

［单选题］37.房地产投资项目一般采用()。

A.线性盈亏平衡分析

B.非线性盈亏平衡分析

C.动态盈亏平衡分析

D.静态盈亏平衡分析

正确答案：A

参考解析：盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。盈亏

平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的

保本点(利润为零时)，还可以用来预测分析投资项目在某一利润下的临界

点；不仅可以对单个方案进行分析，还可对多个方案进行比较。对于房地产投

资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。

［单选题］38.某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/平方米取

得的，建筑安装工程费为2000元/平方米，管理费用、销售税费和开发利润等

为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%o目前重新取得该用地的楼面地价

为3000元/平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商

品住宅目前的价值为()元/平方米。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

正确答案：D

参考解析：不考虑折旧，该商品住宅目前的价值;土地取得成本+开发成本+管理

费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(3000+2000)XI.5=7500(元/

平方米)。

［单选题］39.物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得()。

A.《组织机构代码证》和《安全生产许可证》

B.《组织机构代码证》和《物业服务企业资质证书》

C.《企业法人营业执照》和《安全生产许可证》

D.《企业法人营业执照》和《物业服务企业资质证书》

正确答案：D

参考解析：根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应是具有相应的物

业服务企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投

标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业服

务企业资质证书》。具体可参照2004年3月原建设部颁布的《物业管理企业资

质管理办法》(建设部令第125号)的相关规定。

［单选题］40.下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的

风险因素是0。

A.飞机失事

B.政治动荡

C.环境污染

D.市场变化

正确答案：D

参考解析：不可抗力风险是指在还贷期间，由于不可抗力的作用导致贷款无法

收回造成的风险。不可抗力一般指较严重的自然灾害和人为伤害，如水灾、火

灾和地震等使房产毁坏甚至灭失。市场变化不属于自然灾害也不属于认为伤

害，是一种正常的市场发展状况。

［单选题］41.某建筑物面积1000平方米，耐用年限50年，残值40000元，其完

全重置价值为4000元/平方米，则直线法下该建筑物的年折旧额为0元。

A.98000

B.80800

C.80000

D.79200

正确答案：D

―…直线法下该建筑物的年折旧额为：号「坦"吸'"^=79200(元)。

参考解析：\知

［单选题］42.在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的推移，房地产

价格可能发生的变化不包括()。

A.平稳

B.上涨

C.下跌

D.时涨时跌

正确答案：D

参考解析：在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产

市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。当房地产市场价格为

平稳时，可不进行市场状况调整；当房地产市场价格为上涨或下跌时，则必须

进行市场状况调整，以使价格符合价值时点时的房地产市场状况。

［单选题］43.下列关于利息的表述，错误的是0。

A.从资金借出者的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币

补偿

B.利息是衡量资金时间价值的相对尺度

C.从资金借入者的角度看，利息是资本使用的成本

D.从房地产投资项目可行性研究的角度看，利息是衡量资金随时间变化的尺度

正确答案：B

参考解析：B项，利息是资金时间价值的一种重要表现形式，通常将其作为衡量

资金时间价值的绝对尺度；用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。

［单选题］44.下列房地产投资项目的财务报表中，用于考察房地产项目全部投资

盈利能力的是()。

A.项目投资现金流量表

B.项目投资本金现金流量表

C.项目投资方现金流量表

D.项目财务计划现金流量表

正确答案：A

参考解析：按照投资基础的不同，现金流量表可分为：①项目投资现金流量

表。编制该表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论

其资金来源及利息多少)进行比较建立共同基础。②项目资本金现金流量表。

编制该表的目的是考察项目资本金的盈利能力。③投资各方现金流量表。编制

的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。

［单选题］45.当各投资方案计算期不相同时，进行投资方案比选宜采用的方法是

Oo

A.差额净现值法

B.净现值法

C.净将来值法

D.年值法

正确答案：D

参考解析：对于计算期不同的互斥方案比选，也要求方案之间具有可比性。具

体方法有：①年值法，包括净年值法、费用年值法；②现值法，包括最小公倍

数法、年值折现法。其中，年值法是指将投资方案在计算期的收入和支出，按

一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期

不同的互斥方案进行比选时，特别是比选的方案较多时，年值法是最为简便的

方法。年值法使用的指标有净年值和费用年值。

［单选题］46.下列各项不属于房地产公共关系促销活动的形式的是()。

A.新闻媒介宣传报道

B.提供各种优惠服务

C.抽奖促销

D.举办社交活动

正确答案：C

参考解析：房地产公共关系促销的常见形式有：①参加房地产展销会、展览

会；②新闻媒介宣传报道；③提供各种优惠服务；④广告；⑤开展公益性的社

会活动；⑥举办社交活动。

［单选题］47.物业服务收费应遵循()的原则。

A.安全可靠

B.保本微利

C.费用与服务水平相适应

D.费用与业主承受能力相适应

正确答案：C

参考解析：物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房

屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环

境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。它应遵循合理、公开以及费用与

服务水平相适应的原则，

［单选题］48.下列各项不属于房地产估价报告封面内容的是（）。

A.标题

B.估价项目名称

C.估价机构

D.注册房地产估价师签章

正确答案：D

参考解析：房地产估价报告封面的内容一般包括：①标题（估价报告名称）；

②估价项目名称；③委托人（名称或者姓名）；④估价机构（名称）；⑤注册

房地产估价师（姓名和注册号）；⑥估价作业日期（估价的起止日期，具体是

估价委托书出具日期至估价报告出具日期）；⑦估价报告编号。

［单选题］49.在市场经济中，（）是资金需求方获得外部资金的主要渠道。

A.直接金融

B.间接金融

C.资金融通

D.资金筹集

正确答案：B

参考解析：由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式，称为间接金融，

又称间接融资。在市场经济中，间接金融是资金需求方获得外部资金的主要渠

道。

［单选题］50.按照尾数定价策略，（）元的价格销量最好。

A.48

B.49

C.50

D.48.5

正确答案：B

参考解析：尾数定价策略，又称为非整数定价策略或者奇数定价策略，是依据

客户有零数价格比整数价格商品便宜和实在的心理而确定的一种定价策略。例

如，客户认为单价为4999（元/平方米）的商品房比5000（元/平方米）的商品

房便宜就是这种策略的体现。

［单选题］51.贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款称

为0。

A.个人住房贷款

B.房地产开发贷款

C.商业用房贷款

D.土地储备贷款

正确答案：A

参考解析：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各

类型住房的贷款。B项，房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、

建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。C项，商业用房贷款是指贷

款人向借款人发放的用于购置、建造和大修以商业为用途的各类型房产的贷

款。D项，土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开

好整理的侍款c

［单选题］52.0是最简单的房地产定价方法。

A.成本加成定价法

B.竞争导向定价法

C.顾客感受定价法

D.随行就市定价法

正确答案：A

参考解析：成本加成定价法，这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成

本的基础上，加上一定的加成率得到房地产价格的方法，是一种最简单的定价

方法。

［单选题］53.房地产广告预算中，比重最大的费用一般是()。

A.广告调查费

B.广告制作费用

C.广告媒体费用

D.广告策划费用

正确答案：c

参考解析：常见的房地产广告预算内容包括以下几项：①广告调查费，包括广

告前期市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用，占广告费用

总额的5%左右。②广告设计与制作费用，包括照相、制版、印刷、录音、摄

影、广告礼品等直接制作费用，占广告费用总额的5%—10虬③广告媒体费

用，指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段，租用户外看板等其

他媒体的费用。这是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因

素，约占广告费用总额的80%。④其他费用，指与广告活动有关的公共活动经

费、管理费等费用，占广告费用总额的5%左右。

［单选题］54.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是()

阶段的重要内容。

A.风险识别

B.风险估计

C.风险评价

D.风险应对

正确答案：A

参考解析：风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连

续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生的潜在原因的过程。因此，

风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资

项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进

一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

［单选题］55.以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基本依据，并随竞争状

况的变化确定和调整价格的定价方法，属于房地产定价方法中的()。

A.成本加成定价法

B.竞争导向定价法

C.顾客感受定价法

D.加权点数定价法

正确答案：B

参考解析：竞争导向定价法是为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方

法，它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争对

手价格低、高或相同的价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率

等目标的定价方法。根据具体的运作过程，可以进一步细分为随行就市定价法

和主动竞争定价法。

［单选题］56.房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至()等于零止

的年数。

A.净现金流量

B.累计净现金流量

C.现金流入减去现金流出

D.累计净现值

正确答案：D

参考解析：动态投资回收期是把投资项目各期(通常是以年为单位)的净现金

流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资回收期的。对房地产

投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的

累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。

［多选题］L建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地

情况等，应附具的材料包括()。

A.经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田

的，还应当提供乡级土地利用总体规划图

B.由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书

C.征收土地方案

D.地籍资料或者其他土地权属证明材料

E.供地说明文件

正确答案：ABD

参考解析：建设项目用地呈报说明书应包括项目用地安排情况、拟使用土地情

况等，并应附具下列材料：①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地

利用现状图，占用基本农田的，还应提供乡级土地利用总体规划图；②由建设

单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；③地籍

资料或者其他土地权属证明材料；④以有偿方式供地的，还应提供草签的土地

有偿使用合同及说明和有关文件；⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土

地的，还应提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

［多选题］2.住宅按楼体建筑形式分类，包括()。

A.低层住宅

B.多层住宅

C.小高层住宅

D.超［Wj层住宅

E.公寓式住宅

正确答案：ABCD

参考解析：住宅的种类繁多，分类也较复杂，如按楼体建筑形式可分为低层住

宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、超高层住宅、其他形式住宅等；按房

屋类型可分为普通单元式住宅、公寓式住宅、花园洋房式住宅、跃层式住宅、

复式住宅、小户型住宅等；按住宅档次可分为普通住宅、高档住宅、酒店式公

寓、联排别墅、独栋别墅等。

［多选题］3.企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要()。

A.通达性

B.成本费用

C.最大效益

D.机会成本

E.周边的空间环境特性

正确答案：ABE

参考解析：区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。区

位对房地产具有重要影响。企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位

要素主要有：①周边的空间环境特性；②通达性；③互赖性；④排斥性；⑤成

费用°

［赢题决定房地产需求量的一般因素有()。

A.房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.消费者的偏好

D.相关物品的价格水平

E.房地产开发商对未来的预期

正确答案：ABCD

参考解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起

作用的因素有以下几个：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③

消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

［多选题］5.我国消费信贷住房综合保险，综合了()的保险责任。

A.信贷财产损失保险

B.信贷保证保险

C.住房财产保险

D.住房责任保险

E.信贷人寿保险

正确答案：BC

参考解析：综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有保险的综合职

能。欧洲一些国家采取人寿保险和保证保险结合的房地产保险模式，我国消费

信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险的保险责任。

［多选题］6.在拍卖出让的拍卖程序中，主持人应()。

A.确定招标标底

B.宣布起叫价和增价规则及增价幅度

C.宣布最高应价者为竞得人

D.确定中标人

E.点算竞买人

正确答案：BCE

参考解析：拍卖出让的程序是：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地

的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间

和竣工时间以及其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；

④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或者报价；⑥主持人确认该应价后继

续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍

卖成交；⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

［多选题］7.根据《广告法》等法律法规，关于房地产广告内容的说法，正确的

有0。

A.不得含有风水、占卜等封建迷信内容

B.不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学等事项的承诺

C.对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格并明示价格有限期限

D.表现项目位置，应以该项目到达某一具体参加物所需时间来表示距离

E.使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明

正确答案：ABC

参考解析：D项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的

现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的

项目位置示意图，应准确、清楚、比例恰当。E项，房地产广告中使用建筑设计

效果图或者模型照片的，应在广告中注明。房地产广告中不得出现融资或者变

相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

［多选题］8.决定房地产供给量的一般因素有()。

A.房地产价格水平

B.房地产开发建设成本

C.房地产开发技术水平

D.消费者对未来的预期

E.房地产开发企业对未来的预期

正确答案：ABCE

参考解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起

作用的因素有以下几个：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成

本、该种房地产的开发技术水平和房地产开发企业对未来的预期。D项属于决定

房地产需求量的一般因素。

［多选题］9.下列住房信贷政策措施中，可减轻住房购买人当前负担的有()。

A.提高首付款比例

B.降低贷款利率

C.扩大利率上浮幅度

D.增加贷款额度

E.延长贷款期限

正确答案：BE

参考解析：首付款，又称头款，是指购买住房时的首次付款金额。首付款比例

是指首付款占所购住房总价的百分比。贷款利率是指借款合同中所规定的贷款

利率，可分为固定利率和浮动利率。贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款

人借款的数额。在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去

首付款后的余额。贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。ACD三项会

加重住房购买人当前负担。

［多选题］10.一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括()。

A.坐落

B.方位

C.距离

D.朝向

E.通达性

正确答案：ABCD

参考解析：一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落；

②方位；③与相关场所的距离；④临街(路)状况；⑤朝向；⑥楼层。E项属于

一宗房地产的交通条件。

［多选题］11.下列财产中，不得抵押的有0。

A.宅基地

B.土地所有权

C.集体土地使用权

D.乡镇企业厂房

E.村企业厂房

正确答案：ABC

参考解析：不得抵押的房地产有：①土地所有权。②耕地、宅基地、自留地、

自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒

山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。乡(镇)、村企业的土地使

用权不得单独抵押。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会

团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但学校、幼儿园、医院

等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他

社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有

效。④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。⑤已依法公告

列入征收范围的房地产。⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。⑦依法被

查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。⑧对空置3年以上的商品

房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。⑨以法定程序确认为违法、违章

的建筑物抵押的，抵押无效。⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

［多选题］12.房地产开发项目前期策划中，市场定位的内容主要有()。

A.价格定位

B.项目定位

C.产品定位

D.形象定位

E.客户定位

正确答案：BCE

参考解析：根据房地产开发项目前期策划的主要任务，其主要内容可概括为市

场研判、市场定位、运行建议和经济评价四个部分。其中，市场定位是前期策

划的核心内容。可以把房地产开发项目市场定位的概念表述为：通过对区域房

地产市场在特定时期内发展趋势和市场状况动态变化的分析和预测，对房地产

开发项目的市场价值取向进行系统研判和设计的过程，包括客户定位、项目定

位和产品定位。

［多选题］13.项目用地规划布局的内容包括()。

A.项目内用地规划指标的要求

B.项目内道路交通的用地规模及布局

C.项目的各类建筑物的用地规模及布局

D.景观绿化的用地规模及布局

E.水体设施的用地规模及布局

正确答案：BCDE

参考解析：项目用地规划布局，是根据开发项目用地规划技术指标的要求，对

开发项目的各种用地类型进行分配和布局。主要涉及开发项目的各类建筑物的

用地规模及布局；项目内道路交通的用地规模及布局；景观绿化的用地规模及

布局；水体设施的用地规模及布局等。

［多选题］14.在对互斥方案进行比选时，下列说法正确的是()。

A.被比较方案的费用及效益计算口径一致

B.被比较方案具有相同的计算期

C.被比较方案现金流量具有相同的时间单位

D.如果条件不具备，各个方案之间不能进行直接比较，必须经过一定转化后方

能进行比较

E.在对互斥方案进行评价时，一般先以相对经济效果方法筛选方案，然后以绝

对经济效果方法优选方案

正确答案：ABCD

参考解析：在对互斥方案进行比选时，必须具备下列可比性条件：①被比较方

案的费用及效益计算口径一致；②被比较方案具有相同的计算期；③被比较方

案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能

进行直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。E项，在对互斥方案进行比

选时，一般先以绝对经济效果方法筛选方案，然后以相对经济效果方法优选方

案。

［多选题］15.房地产开发项目实施阶段的进度控制包括()。

A.实施进度计划

B.实施进度调整

C.进度评估

D.进度控制

E.进度管理

正确答案：BD

参考解析：实施阶段的进度控制包括：①实施进度调整，根据监理文件报表、

检查记录等资料，将实际完成工程量和计划完成工作量进行比较，分析完成情

况，及时采取措施对各单位或分部、分项工程，以及冬雨季项目等的进度计划

进行调整，确保进度计划的顺利进行；②进度控制，首先要建立实施进度控制

的科学组织体系和严密的工作制度，对房地产开发项目建设全过程进行系统控

制。

［多选题］16.()的情况下主持人应当终止拍卖。

A.竞买人最高报价未达到底价

B.竞买人的最高应价未达到底价

C.竞买人的最高应价远远超出底价

D.竞买人同时喊价

E.竞买人超过十人

正确答案：AB

参考解析：竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

［多选题］17.“房地产价值=重新购建价格一建筑物折旧”，这一公式可针对()

而具体化。

A.新开发的土地

B.新开发的房地

C.新建的建筑物

D.租来的房地

E.旧的房地产

正确答案：ABCE

参考解析：“房地产价值=重新购建价格一建筑物折旧”可以根据以下两类被

估价对象而具体化：①新开发的房地产；②旧的房地产。新开发的房地产又可

以分为新开发的房地(土地连同建筑物)、新建成的建筑物和新开发的土地三

种情况。

［多选题］18.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有()。

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂

牌成交

D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召

集竞买人进行现场竞价

E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

正确答案：BC

参考解析：A项，《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐

和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招

标、拍卖等公开竞价的方式出让”。D项，在挂牌期限内有两个或者两个以上的

竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得

人，但报价低于底价者除外。E项，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，

抵作土地出让价款。其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必

须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

［多选题］19.关于韦伯的工业区位影响的要素，下列分析正确的有()。

A.形成工业区位的第二次变形是由于劳动力成本

B.形成工业区位的第二次变形是由于集聚因素，由其形成的聚集经济效益也可

使运输成本和工资定向的工业区位产生偏离

C.集聚因素又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素

D.影响工业区位的第二个因素一一劳动力成本是指每单位产品中所包含的工人

工资额

E.集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素

正确答案：BCDE

参考解析：A项，集聚因素如同劳动力成本可以克服运输成本最小区位的引力一

样，由其形成的聚集经济效益也可使运输和劳动力指向的工业区位产生偏离，

而产生工业区位的第二次变形。

［多选题］20.在杜能圈的修正模型中，杜能研究的关于现实存在的国家与“孤立

国”的主要区别是()。

A.在有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地

B.现实国家中不可能有那种交通方式唯一的大城市

C.一般国家的城市无法根据不同的耕作制度形成杜能圈

D.现实存在的国家中没有与孤立国中设想的自然条件、土壤肥力和土地的物理

性状都完全相同的土地

E.在现实国家中可能有既不靠河流边，也不在通航的运河边的那种城市

正确答案：ABD

参考解析：现实存在的国家与“孤立国”区别有：①在现实的国家中，找不到

与“孤立国”设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土

地；②在现实的国家中，不可能有那个唯一的大城市，它既不靠河流边，也不

在通航的运河边；③在具有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城

市分散在全国各地。

［多选题］21.下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的有()。

A.借款人一定是债务人

B.贷款人一定是债权人

C.债权人一定是抵押权人

D.债务人一定是抵押人

E.债务人不一定是抵押人

正确答案：ABCE

参考解析：房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有

的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中，借款人为债

务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押

人。

［多选题］22.在敏感性分析中，常用的项目评价指标有()。

A.盈亏平衡点

B.价格

C.销售额

D.财务内部收益率

E.财务净现值

正确答案：DE

参考解析：敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标

(如财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV等)的影响，从中找出敏感因素,

分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能

力。

［多选题］23.房地产开发项目工程勘察主要包括()。

A.工程测量

B.工程设计勘察

C.工程地质勘察

D.地形地貌勘察

E.水文地质勘察

正确答案：ACE

参考解析：房地产开发项目工程勘察主要包括：①工程测量，是在开发项目施

工建设各个阶段所进行的采集和处理各种地形地貌的形状、大小、位置等几何

信息的活动；②工程地质勘察，是为查明开发项目所在地区的工程地质条件、

对建设场地稳定性和地基承载能力作出正确评价而进行的工作；③水文地质勘

察，是为查明开发项目所在地区地下水的类型、成分、含水层的位置和分布而

进行的工作。

［多选题］24.在戴维斯提出的对CBD中的零售业布局的结构模式中，受特殊通达

性的影响最大的是0。

A.汽车修理厂

B.家具展销店

C.咖啡馆

D.娱乐设施

E.办公楼

正确答案：BD

参考解析：戴维斯对CBD中的零售业布局提出了一个结构模式，认为以零售业

为主的区位用地选择除了受空间距离的影响外，还受三个相互独立的交通通达

性的影响：①城市中心区传统性的购物