商业地产价值评估研究的相关概念及理论基础9500字【论文】

商业地产价值评估研究的相关概念及理论基础目录 1 1 1 2 2 4 4 4 6 7 91相关概念等住宅类房地产形式。商业地产形式多样，涵盖了主题商场、大卖场、商业街、批发市场、一站式购物中心、城市综合体、酒店旅馆、写字楼、会议中心等等。广义商业地产范围较广，指商业用途的房地产，从形态上可分为购物中心、零售商业地产，主要包括购物中心、商业街及城获得商业地产所必须支付的代交(货币或实物)或商业地产在一定市场条件下实目前关于企业价值评估的相关政策，譬如2005年1月由中国资产评估协会颁布的《企业价值评估指导意见(试行)》中，全文第二十三条仅指出注册资产假设开发法(又称作剩余法),是收益途径下的一个估值方法，即假设评估在建工程(尤其是住宅开发项目)、土地使用权、住宅开发项目、改造项目等。市场比较法则是通过比较市场上真实完成交易的案例与目标待交易的房产据目标房地产未来各期中自身可获取的收入和与之相匹配的支出权衡下来的结产泡沫形成的原因之一。2相关方法估企业的价值是一个静态的、时点式的以及资产之间由于整个评估工作是围绕着参考的市价价值与可比项目的评价指标为研究分析在于剔除参考对象非代表性的影响因素从而造成被评估对象的市场价值产生偏按照现金流折现法两种不同的思路可将现金流的划分为股权自由现金流和资本资产定价模型主要的缺陷在于它假设所有的投资者对于相同的资产都收益法是通过汇总后的未来纯收益再按照一定折现率计算出某一时点时房险，还要进行适当调整才能作为预测收益的折现率。由于市场上同质商业地产样本较少，存在区位、交通等个性化因素，此种方法并不适宜用来求取折现率。(3)投资收益率排序法将各种不同类型投资(银行存款、政府债券、证券投资等)的收益率按从低到高的顺序排列，制成图表，然后分析比较评估对象与这类型投资的风险程度判断被估房地产应落的位置，从而确定对应的折现率。在分析比较风险程度时，完全依赖评估人员的经验，缺乏合理的科学解释。目前在房地产的评估中，求取折现率的传统方法都要求房地产市场或资本市场比较发达，市场数据易于获取，比较适合房地产发展成熟阶段的决策分析。对于出租性商业地产这种起步发展较晚的房地产来说，折现率可借鉴CAPM模型来求取。折现率通常由无风险收益率和风险收益率构成，计算表达式如式1:R:折现率；Rf:无风险收益率Kr:风险收益率利用CAPM模型，可将计算表达式转换如式2:(式2)β:系统风险系数；Rm:市场平均收益率。该模型是威廉·夏普于1964年根据投资组合理论提出的，研究对象是充分组合的情况下风险与要求的收益率之间的均衡关系。某一资产的期望报酬率取决于它的系统风险，其风险和收益之间的关系可以通过证券市场线来描述，即如式3)β系统风险系数一种专业判断，是一种预期，而非一种对未来实际经济活动的预测。基于该原2.3.2预期贴现理论收益贴现模型现金流贴现模型股利贴现模型零增长模型固定增长模型二阶段增长模型多元增长模型自由现金流贴现模型公司自由现金流贴现模型权益自由现金流贴现模型(1)一般性模型假设某一不动产未来各期的纯收益为ai,且发生在期末，未来各期的还原率为ri,收益期限为n,该不动产价格为V:收益法的本质就是将房地产的预期收益折现，因此最基本的计算公式为式V:房地产价值，所估算的收益价格即资产价值；r:折现率，即资本报酬率；n:收益年限，即从估价时点开始待估资产能够持续获得净收益的年限。在商业地产价值评估中，资产的真正价值来源于该房地产未来所能够产生的直接的或潜在的经济利益，即上述公式中的ai。收益法正是将预期收益折现得到资产的评估价值，能够真实反映资产的内在价值。收益法从商业地产商业经营的根本目的出发，根据商业地产所能产生的租金收益进行评估，相比成本法考虑了未来的发展情况，更加突出了出租性商业地产的本质特征。市场法在作出修正时，依赖于评估人员的主观判断，而收益法在确定净收益、折现率和收益期限后只要依据公式就可以计算出评估价值，评估结果相对准确。根据评估对象的具体情况，收益法能够从基本公式演变出一系列的公式来适应不同的收益情况。按照相关评估准则的要求，评估人员运用收益法对出租性商业地产进行评估时，根据评估对象的特点和适用条件，可以选择采用现金流量折现法、多期超额收益折现法、和增量收