常宁中银时代购物广场招商方案设计

湖南商务职业技术学院毕业设计目录TOC\o"1-2"\h\z\u1企业背景 12环境分析 12.1市场环境分析 12.2SWOT分析 13业态布局 24招商原则 25招商政策 36招商计划 36.1招商工作准备阶段 36.2招商启动及推动阶段 46.3招商深入阶段 66.4招商结束及二次商装阶段 66.5开业准备阶段 67招商商户管理 77.1管理模式 77.2营业管理 78招商人员组织与管理 88.1组织结构 88.2招商人员管理方案 89经费预算 10参考资料 11常宁中银时代购物广场招商方案设计1企业背景随着城市经济的发展，居民收入的不断提高，人们在购物方面有了更多、更高的要求，一站式消费，休闲、娱乐、购物为一体的消费的消费方式是新的时代潮流，深受消费者欢迎。常宁市是湖南省衡阳市下辖的一个县级市，随着周围乡镇的人口不断向城市聚集，城市的购物需求出现了缺口，而原有的超市已经难以满足消费者新的消费需求，针对新的消费潮流，公司决定，打造常宁新地标，引领常宁消费潮流，我们将打造常宁市第一个集美食购物娱乐为一体的全方位购物广场，这一切中银与各大品牌携手完成，成就各自的价值，欢迎各大品牌入驻中银时代广场。2环境分析2.1市场环境分析常宁市为一个县级小市，但其经济实力还是很雄厚的，根据2020年中投大数据显示，其整体经济实力综合评分为5402分，在全国排363名，湖南省排名第21位，可见其经济实力，其中在评定的七项指标中，得分最高的市居民储蓄存款余额，居民消费潜力很大；常宁市是一个一个以务工为主的城市，其人口结构大多是以老人小孩为主，随着近些年鼓励地区经济的发展，常宁市的发展速度猛增，机会增多，很多人选择回家乡发展，消费观念也随着转变，并且在常宁市，其网络零售的普及性不高，许多人还是很喜欢线下逛商场购物，是综合商场发展的理想环境。2.2SWOT分析2.2.1优势（1）常宁第一家集娱乐与休闲为一体的购物广场。具有多业态，娱乐设施丰富，吃喝玩乐全都有。（2）坐落于城市中心，交通便利，人流量巨大。2.2.2劣势（1）新建立的商场，没有名气。（2）没有成熟的渠道与管理运营经验。2.2.3机会（1）区域居民的消费水平的提高。（2）中产结构的崛起，消费结构的升级。2.2.4威胁（1）老牌商场福乐佳可能转型，对我们构成威胁。（2）由于疫情影响，加速了社区团购的发展。3业态布局依据本商场的定位，我们进行相应的布局以及功能分区，商品布局遵循不同业态配比原则：以零售设施为主，其面积规划占百分之七十左右，以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的百分之二十左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的百分之十左右。具体分布如下：6F：顶空中餐吧、特色餐饮、夜市、休闲按摩场所；5F：数码影院、KTV、城市英雄、艺术摄影、VR体验馆；4F：家居生活用品、文体办公、童装、儿童乐园；3F：各类女性服装店，美容美发店，体验式化妆用品店、奶茶店；2F：时尚休闲馆男士正装店、衬衣店、咖啡厅；1F：珠宝店、钟表眼镜店、皮鞋店、装饰品店；B1：大型超市，无公害蔬菜产品、生鲜店、副食品店。4招商原则（1）符合项目战略定位的原则购物广场必须集大型超市、精品百货、大型影院、家用电器、家居物品、数码影院，餐饮娱乐六大业态于一体，商品定位必须满足战略定位的需求，贴合项目整体战略定位，统筹互补。（2）尊重经营户要求及意见原则在招商过程中，我们应充分尊重及满足商户的合理要求，这样才能更好的吸引商家入驻，提高商户对我们商场的口碑。（3）大品牌优先原则在商场的经营过程中，大品牌有利于更好的聚拢人气，对提升商场品牌知名度有很大的好处，并且大品牌的商品品质一般很有保障，让顾客更加放心消费。（4）经济效益最大化原则与商户保持良好的沟通，找到双方经济利益最大化的平衡点，实现商户与商场的双赢。（5）方便消费者消费的原则让顾客充分享受一站式消费的乐趣，满足顾客休闲消费的习惯，观光休闲、消费俩不误，让顾客得到最好的消费体验。5招商政策由于是企业集体运营性质商场，所以本商场采取只租不卖，只有联营或租赁两种模式，具体如下：（1）联营：商户须缴纳一万块的保底费，如商户没有完成保底业绩，根据业绩完成情况扣除保底费，具体扣点根据所经营商品利润来决定,例如:化妆品15-27%；箱包20-30%；珠宝6-30%；钟表10-22%；服装23-30%；根据商户信誉，品牌知名度，扣点可上下浮动。（2）租赁：主力店租赁由谈判解决，散户以收取租金、保证金的方式租赁出去，商户租赁时应缴纳与租金等额的保证金以保证自己经营行为的合理合法性，商场发现商户有违规行为时，会扣除保证金。同一店铺几家商户竞争时，应对几家竞争商户的背景资料进行进一步审查比较，品牌大，知名度，业态能力，管理能力，综合能力最强者获得该店铺。根据发展情况，对租金（扣点）进行年比例增长。6招商计划6.1招商工作准备阶段表1：招商准备阶段工作安排表时间2021年5月1日至2025年5月30日工作安排进行市场调查制定招商方案，制定宣传手册拟定、印刷合同文本设计、印刷相关表格及制定招聘和培训招商人员撰写及印制《招商手册》等宣传资料作好品牌推介的准备工作收集拟入驻商家信息，确定经营模式选定目标品牌布置招商中心，购买办公用品模拟签约演练推出招商预热广告向意向客户发邀请函对媒体进行事先通知，进行预热，邀请参加项目推介会。签订几家意向客户，为项目推介会做准备6.2招商启动及推动阶段6.2.1招商区域及目标客户招商商户区域在湖南本地，目标商户以商品品质高，知名度高的商户，其中商户经营类别以商户类别品牌知名度高，管理相对成熟的优先。6.2.2宣传策略（1）在招商当天举办项目推介会。（2）在招商前2个月进行预热，招商开始后继续投放广告1个月，在湖南地区进行广告，报纸，广告牌宣传具体措施如下：=1\*GB3①印制招商手册，传单，请兼职在主要人流量大的地方进行发放，在菜市场，超市，摆货架市民自行领取。=2\*GB3②联系湖南地区的电视媒体，进行招商广告视频的投放，在常宁市公交车上进行广告印刷投放，租用湖南地区交通要道上的广告牌，进行广告投放宣传，吸引商户前来咨询。=3\*GB3③设立内推奖，跟已有的意向客户的商户进行交流，要求他们帮忙宣传，入驻商户推荐的客户，将优先审核，一经通过，客户入驻，将获得一万元内推奖励。6.2.3项目推介会（1）活动背景中银时代广场将在2021年9月1日开业，作为常宁第一家娱乐综合性广场，规模空前，大量空置店铺招租，欢迎各大品牌前来入驻。（2）活动目的对商场进行招租和品牌引进，提升商场本身知名度（3）活动目标对空置的店铺达到百分之六十的入驻率。（4）活动时间及地点2021年6月1日常宁市青阳大酒店（5）活动流程表2：活动流程表时间流程9：00—10：00商户签到10：00—12：00=1\*GB3①商场领导致辞=2\*GB3②邀请当地主要领导进行讲话，说明区域发展趋势管理团队对项目定位、商场管理理念进行讲解、优秀商户代表发言。12：00—14：00中场休息14：30—16：00邀请各商户分批次在业务员的带领下，去商场进行实地考察16：30—17：30答疑，各商户自由交流17：30大会结束，致感谢词6.3招商深入阶段（1）时间：2021年6月1日—2021年6月30日（2）工作内容：=1\*GB3①与意向商户进一步谈判=2\*GB3②确定商户经营性质=3\*GB3③与商户签订租赁（联营）合同=4\*GB3④发放入场须知手册及装修手册=5\*GB3⑤可以组织小部分商户进场店铺二次装修=6\*GB3⑥向已签约客户介绍内推制度，获取客户资源6.4招商结束及二次商装阶段（1）时间：2021年7月1日—2021年7月31日（2）工作内容：=1\*GB3①组织、督促大批次商户进场进行二次商装=2\*GB3②对空置店铺进行补充招商=3\*GB3③协调、组织装修人员=4\*GB3④进行商场营业人员的组织招聘=5\*GB3⑤确定负责对商户店铺服务人员培训的人选=6\*GB3⑥确定培训场地6.5开业准备阶段（1）时间：2021年8月1日—2021年8月31日（2）工作内容：=1\*GB3①对商户二装店铺进行验收，不合格的督促整改=2\*GB3②通知、督促商户准备商品入场=3\*GB3③通知商户准备主营商品价目表汇总审核=4\*GB3④商场营业员工培训通过，全面上岗=5\*GB3⑤商品全面上柜=6\*GB3⑥开业7招商商户管理7.1管理模式常宁中银时代广场管理制度遵循“统一管理、协助经营、部分自营、贴合政策”的二十四字方针原则。（1）统一管理：商场对商户进行统一形象，统一售后管理，统一标识，统一产品档次、统一售后服务，统一广告宣传，统一促销推广，统一市场形象，塑造市场品牌。（2）协助经营：剔除商户单兵作战、胡乱经营的乱象，由公司经营团队进行整体的市场推介，协助商户进行整体经营，具体措施如下:=1\*GB3①利用强大的广告攻势，吸引消费者前来消费；=2\*GB3②在传统节日及西方节日时进行打折，发放商场购物打折卡；=3\*GB3③在一年一度的服装服饰节及商贸旅游节进行展览活动，邀请拥有一定知名度的明星进行演出，提升商场自身品牌形象，促进消费；=4\*GB3④在商场广场进行定期文艺汇演，歌舞表演，聚拢人气；=5\*GB3⑤利用公司强大的行销网，为商户提供可靠，有效，性价比高的商品，提供统一、便捷的物流服务。（3）部分自营：对于品牌知名度高，档次高的或商户不愿商场介入的店铺，商场遵循自愿原则，将由管理公司自行管理，但整体应服从商场管理。（4）贴合政策：商场管理应遵循国家或地区的政策，积极响应并配合。7.2营业管理（1）配合政府各职能部门保持良好关系，通过共管提升购物中心形象。（2）对商户进行定期的核查，保证商户的信誉以及商品的质量。（3）对市场形势进行定期调查，整理出市场调研报告供商户经营决策。（4）策划举办促销活动，提升业绩。（5）定期对商户的意见以及建议进行汇总，提升强化商场的服务。（6）对商户及店员进行定期业务及专业培训，提高商场人员的整体素质。（7）协助商户进行账务处理，支持商户进行银行贷款及融资。（8）对商场商户进行季度业绩考核，对于业绩未达标的进行帮扶，对业绩达标及超标的进行嘉奖。（9）与厂家，代理商，市场经营户组成市场督查组，打击违法经营，窜货行为，保证良好的市场经营环境和对外形象。8招商人员组织与管理招商总部总监1名招商总部副总监1名招商一部经理1名招商部助手文员3名招商二部经理招商总部总监1名招商总部副总监1名招商一部经理1名招商部助手文员3名招商二部经理1名招商三部经理1名招商二部招商专员3名招商一部招商专员3名招商三部招商专员3名图1：组织结构图8.2招商人员管理方案8.2.1激励原则（1）公平有序，高效（2）多劳多得，赏罚分明（3）积极向上，保持员工的工作激情8.2.2奖励方法（1）空铺位招租招商客户签订合同满2年及以上，给予一个月租金奖励，给与奖励如下：表3：奖励政策表奖励标准奖励比例招商店铺面积在150平及以下实际面积×5元招商店铺面积在150平以上，400平及以下实际面积×8元招商面积在400平以上实际面积×10元（2）品牌引进=1\*GB3①引进国际知名品牌，奖励5000元=2\*GB3②引进国内知名品牌，奖励3000元=3\*GB3③引进本土（加盟，自营）奖励500元（3）部门整体奖励部门业绩完成百分之百，奖励50000元，部门业绩完成百分之八十到百分之百奖励30000元，完成率百分之八十以下，没有奖励。备注：空铺位招租奖励与品牌引进奖励不能兼得，只能选其一，部门整体奖励由绩效贡献比例进行分配，由部门经理进行申报分配方案，方案中应附带绩效完成度报告，审批通过发放的工资卡。8.2.3惩处方法轻微过失（罚款50-100元/人/次）：（1）私自带领无关人员进入招商部，影响同事工作（2）不配合，不协作上司或同事工作（3）不按照规则抢客户，挑客户，恶性竞争（4）未预先向领导请假，私自离岗（5）未经允许私自向客户承诺重大过失（100元-200元/人/次）：（1）对客户、上司、同事态度恶劣，出言不逊者（2）破坏公司团结，拉帮结派制造事端者（3）胡乱串岗，严重影响工作者（4）挪用、破坏公司财产者（5）泄露公司私密文件，使公司利益遭受损失者（6）利用公司职务，收受利益，损害公司利益者（7）未经领导允许，私自与商户签订合同者备注：以上情节，三次轻微过失算作一次重大过失，每次过失，公司给予书面及罚款警告，累计三次重大过失，公司给予开除。8.2.4绩效考核考核指标由工作绩效与劳动纪律构成，其中工作绩效权重占百分之八十，工作绩效其中考察的主要是当月工作完成度，由招商部文员根据员工当月业绩进行打分，劳动纪律权重占百分之二十，劳动纪律主要考察工作态度，由直属上级打分，采用百分制评分，100分为满分；每