贵定世纪新城可行性研究报告

大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城1大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城2自从98年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，贵定县房地产市场开始启动。从时间段来看，2002年可视为贵定县开发的一个分水岭，这一年贵定县房地产投资额有了大幅增加，自此贵定县新区拓展、旧城改造以及市政建设的力度每年都在不断加大。2002-2006年，房地产投资1.68亿元，新开发项目29个，开发建筑面积达26.86万平方米，一批住宅小区、商贸区如天源花园、隆福花园、河滨花园、河滨路商业步行街等相继投入使用，不但改善了市民居住条件，也带动了相关产业的发展，城市品位得到了一定程度的提升，吸引力得以加强，外来人员特别是乡2006年，为招商引资，加大城市旧城改造这四年内至少将有约30-40万方商品房陆续上市，贵定县大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城3针的握手楼、贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小层的户型成为市场主流，销售情况较好，复式、跃式等变维户型不易为客户接受。考虑到贵定城镇化水平不高，今后还会有大量的乡镇人员进入城市，因此户型设计也要售态势一般，由于项目开发成本较高，随着工程进度不断加快，小区环境、配套设施次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是贵定今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将收收水电费、登记来访客等等。物业管理服务水平的落后直接导致贵定县所开发物业档次的降低。对公司而言，今年楼盘即将投入使用，应在物业管理服务上树立切实可街底商，二楼基本用于出租，如隆福花园二楼出租经营家具。由于投资渠道狭窄，商大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城4地段较好的商业铺面已所售无几，剩下的位置不太好，基本用于出租，如西门坡隆福商业分区的价格也高低不等，天源花园由于位置较好，处于新城闹市区，临街门面从售价在4280元/㎡左右，还剩4-5间；老城区的幸福花园地处小十字商圈，售价在这与其长年的商业氛围有密切的关系，天源花园的门面租商业地产市场尚处于起步阶段，开发、销售周期较长，比较平缓，不低迷但是也不会大，商圈氛围相对浓厚，有家电、超市、服装、鞋类来，属新兴主流商业区域，迎宾大道为建材装饰一条街，西门贵定中等品牌服饰、鞋类、美容美发用品、饰品店、家具店，产品有很强的针对性，大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城5在临街门面，市场内门面空置率较高，没有形成气候，比较多人，由于经济发展水平落后，城市开发建设速度缓慢，虽然不算小，但贵定整体市场容量和消费水平还是较低，商业发展段，新、老城核心商业区各行业分布比较零散、混乱,主要业化、规模化程度低，而且,各行业之间的业态组合并未形成相能够同时满足人们休闲、娱乐、健身、购物、餐饮的综合商业随着贵定房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求，因而研究消费者行为显得尤为重要。结合本项目的自身特点，我们针对已成交客户，已登记客户这部分潜从已成交客户来看，依次是教师、私营企业职员、一般公职人员、个体工商户以及其他职业，政府官员以及银行、电信、电力、医院等单位效益较好的职员较少，应该说这部分人本来住房问题就不紧张，即使要换房也对房屋的要求较高，目前是潜在大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城6此次家庭成员构成资料反馈，三口之家的中青年家庭购房意向最为活跃，想买房在调查中发现，虽然随着消费者的收入、年龄、家庭、人口的不同，置业所看重的因素之后排序会有所变化，但基本上看重的仍然依次以价格、地段、建筑质量、户在保证基本生活条件的基础上，消费者在物业管理、购物、保健、休闲娱乐等方实用型、功能分布合理的两室、三房一厅至二厅受置业者青睐，分别占40.9%、从受访者对多层住宅与小高层住宅的选择意愿来看，单纯选择多层的最明显的占大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城7影响购买者的因素：主要在于房价和后期物业管理费用偏高两大块，另外担心停从受访者反馈的信息表明，消费者还是愿意接受统一、规范的物业管理，要求的日常物业管理服务内容包括卫生、保安、维修、绿化、停车等，据进一步分析发现，新区作为规划建设起点较高的城市新中心，有较大的吸引力，而老城由于学校、定地产市场未来几年开发体量较大，但总体容量增长有限，竞争将进入白热化阶段，大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城8同时，项目间的竞争必然拉动整个市场的热度，刺激消费者的购买欲望，从大的方向上这对推动整个市场的发展是有利的，主要是考验开发商在以下几个方面的运作快建、快售，提前做配套、环境，加大物业管理和售后服务工作力度，解决业主后顾9项目地处贵定县城关镇老城中南部，属贵定县传统居民区和商业区。东临柳家湾●周边环境：目前民房及单位公房外观陈旧，道路年久失修，公建配套●周边商业氛围：传统的农资、农副产品市场，小五金建材、小商品、低档服装大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城第三部分项目定位●商住中心的传统雏形已基本形成，市场整体的认可度较高，本项目位于商住中●市政规划：本项目由四条城市干道区隔成不同的单元，这虽然对形成商业街区有利，但对于整个项目在配套设施、管线布置、小区环境营造、物业管理等方面却带●拆迁安置：拆迁量、拆迁阻力大，给工程进度和营销的顺利实施带来困扰和阻碍，此外，由于回迁户不少，必须在户型设计、后期物业管理等方面综合考虑，统筹●周边环境：项目只属于旧城改造的一部分，在一定时间内，四致范围均为原有●竞争对手：项目对面地块已摘牌，同属旧城改造项目，将给项目在拆迁、销售●园林景观：在二期广场园林景观目前无法展现时，如何通过一期的景观营造让通过对项目区位环境的分析，结合贵定市场目前的发展状况，可以得出有关项目大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城性，具有明显的沉积消费和团体消费的特征，这一点也决定了贵定市场竞争的激烈，市场处于快速过渡时，在一定程度上，铸造项目品质不仅是盈利的需要，更是生存的差异，在这类市场，大幅提高价格有难度，控制成本较困难，唯有加快销售速度、逐（三）、目标客户群体定位一、住宅：1、住宅目标客户群定位●当地政府职能部门中层以上官员，效益较好国有企业的中、上层领导干部，私营企业主、个体工商户等。2、辅助目标客户定位●企事业团购对象本项目的目标客户共性条件：拥有一定的社会资源和财富，满足其个人（公司、●在贵定县城内、下辖乡镇及周边城镇做生意，有意扩大经营规模或更换经营地大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城●贵定及邻近周边地区的积蓄颇丰或收入较高者（政府部门、企事业单位领导或），（四）、项目形象定位及整体运作思路综上所述，结合市场调查，项目优劣势，目标客户市场，市场目前及今后的发展态势，确定以下项目形象定位及运作的全体核心思想：一、住宅形象定位：城市核心商圈●大型广场住宅贵定高尚住宅小区二、商业形象定位：城市核心商圈●百姓创富口岸消费群体。此外，项目周边学校众多，又是传统的商大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城●广场临中山西路玉兰园、茉莉园规划为超市、百货商店，临人民路牡丹园、百合园规划为影剧院、中高档餐厅、咖啡厅、健身房等。三、总体运作思路：1、通过一切手段尽可能缩短项目前期各工序特别是拆迁的推进时间，运用成熟的理念及项目包装手段，提升项目综合品质。整合各专业系统对项目的建筑设计，概念诉求及广场园林环境设计进行营造和包装，提高楼盘档次，将本项目建设成为贵定高尚居住社区。2、严谨细致，下大力气进行概念挖掘创新，引入新工艺、新技术、新概念，增加项目买点，建立开发公司及项目的品牌形象。以上运作思路将成为项目运作各环节包括规划设计、手续办理、拆迁安置、工程建设、营销策划、物业管理的核心，各环节必须在此核心下结合项目定位进行推进。（五）、项目总体规划，建筑风格定位，户型面积分布及功能定位具体见《世纪新城二期规划调整的意见和建议》。（六）、广场及小区园林设计风格及功能定位一、广场设计总体思路主要以充分满足市民休闲、娱乐、健身、购物等各方面的需求为主旨，广场中心为大面积硬地，四个出入口设置为步行街，其它区域分别设置休闲区、健身区、绿化区，根据季节的不同栽种多种植物并铺设草坪，此外，还需设置休闲座椅以及报刊亭、书报亭、物管用房、音响、灯光、垃圾池、卫生间等配套设二、小区园林主要集中于建筑围合中心内，根据各组团名称的不同分别栽种相应的植物，并辅以一些常绿灌木等，让小区一年四季都保持赏心悦目的感觉。此外，休闲座椅、路灯等设施也是小区居民不可或缺的。（七）、配套设施定位及功能赋予一、停车场大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城根据初步规划，设置220个地下停车位（库应该能满足项目需求。二、垃圾回收站小区由物业公司进行袋装垃圾集中清理处理，须对垃圾站进行选址准备。三、小高层电梯采用国内较为有名的品牌产品，如三菱（上海）、奥迪斯（广州）等。四、小高层二次供电、供水设施地下停车场内设发电机组，以解决市政停电时小高层住宅电梯运行、公共照明用电及消防设施用电。设水泵解决供水压力不足问题。五、小高层闭路监控系统主要考虑设置于电梯和单元出入口内。六、中心广场四个组团二楼商场自动扶梯吸引消费者上二楼购物，增加商业氛围。七、电子对讲系统第四部分营销策略一、总体营销思路前期通过传媒建立项目的高品质楼盘形象，来吸引目标客户的观注。中期以工程进度及项目实景来打动客户的购买欲望；后期由已购房客户形成的口碑效应进行项目推广，实现“客户传销”的销售方式。二、营销思路的实操手段1、通过加强对小区内多层住宅群的综合包装，建立小区的形象基础，以多层住宅吸引客户，带动小高层住宅的销售。2、强调小高层住宅的优势所在，排除客户对小高层住宅的心理担忧。3、前期主要以平面广告，电视等媒体配合对项目进行综合包装，中、后期以物业管理、客户联娱的方式建立开发公司与客户之间的完好沟通关系，让客户为项目销售带来动力。三、价格策略大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城如上述营销主体思路得以实现，建议本项目价格策略主要原则以“低开高走”，逐步递进的思路进行，一旦打开市场缺口，视销售情况酌情上涨，具有较强的抗风险能力。四、价格定位根据拆迁和工程进度来划分销售阶段。1、多层住宅：——茶花园、海棠园最终均价1000元/㎡——桂花园开盘均价1100元/㎡，最终均价1200元/㎡——樱花园、桃花园开盘均价1150元/㎡，最终均价1250元/㎡——月季园、芙蓉园开盘均价1200元/㎡，最终均价1300元/㎡2、牡丹园、百合园小高层住宅：——开盘均价1450元/㎡，最终均价1600元/㎡3、付款方式优惠一、总体营销思路一个大型商业地产项目的一期启动与推广，首先应着力于树立品牌知名度、引导投资观念、积累客户资源、树立投资者信心等，而树立投资者信心是整个营销推广的战略核心。对项目而言，本身地段较好，但因盘量较大，推盘期必然长，而贵定市场容量有限，且产品同质化严重，竞争对手分流客户不可避免。如若过分乐观，不能迅快拆迁、工程进度，充分发挥广场对项目的辐射带动作用；以树立投资者信心，增强大众对项目的“公信力”为切入点，强力造势，低开高走，确保第一阶段开门红，迅速消化，适时择势炒作价格、提高盈利，并综合利用招商、返租等配套商业服务保障大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城针对目前项目的实际情况及其他地区项目销售的成功经验，建议采用返租即产权●项目体量较大，特别是广场四个组团都是两层商场而非独立门面，通过返租形●递进式回报率。即回报从第一年开始，按年增长。优点是可以让消费者看得到根据开发商的经营战略，不宜设置太短的返租时间，可是设置太长的返租时间，●3年返租+2年委托返租回报方案就投资者心里而言，提供太长的返租会让某些投资者觉得受损失。可是太短他们心里也没有底。如果向其提供三年返租外加两年可以自由协商的委托经营，相信会对投资者产生比较大的吸引力。因为这样对投资者而言，进可攻退可守，有更大的主动返租方式的风险在于：首先当地投资者认不认同这种福花园搞过两年返租、五年回购的这种销售方式，效果一般，式，招商、经营的情况不理想，会对后续的销售带来较大的不大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城难点在广场的二层商场部分，这部分的价格应与其他商业用房●拆迁和工程进度等——樱花园开盘均价：5500元/㎡，最终均价6000元/㎡——茶花园A栋开盘均价：4500元/㎡，最终均价5000元/㎡——茶花园B栋开盘均价：2200元/㎡，最终均价2500元/㎡——桂花园、桃花园A栋开盘均价：4000元/㎡，最终均价4500元/㎡——桂花园、桃花园B栋开盘均价：2100元/㎡,最终均价2300元/㎡——海棠园开盘均价：3000元/㎡，最终均价：3500元/㎡——月季园开盘均价：4500元/㎡，最终均价：5000元/㎡——芙蓉园开盘均价：5500元/㎡，最终均价：6000元/㎡——牡丹园、百合园一层开盘均价：4000元/㎡，最终均价：4500元/㎡——牡丹园、百合园二层开盘均价：2000元/㎡，最终均价：2500元/㎡——玉兰园一层开盘均价：5000元/㎡，最终均价：5500元/㎡——玉兰园二层开盘均价：2500元/㎡，最终均价：3000元/㎡——茉莉园一层开盘均价：6000元/㎡，最终均价：6500元/㎡——茉莉园二层开盘均价：3000元/㎡，最终均价：3500元/㎡定划分方式后在均价的基础上再具体测算每一个铺位的价格。第五部分物业管理定位作为定位于较高品质的居住社区，物业管理上档次及加强服务也是其有力的支撑和市场突破口。根据前述供给市场调查来看，目前贵定的物业管理是相对落后的。物业管理分为前期促销和售后服务两个阶段。物业管理做为本项目的一个主要卖点之一，它在项目销售阶段主要功能在于如何更好的配合销售，具体来说，物业管理在本阶段必须构划出为业主高品质生活提供良好的服务，包括：大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城1、提供周到而完善的服务内容，如垃圾清运，园林养护，物业维护、维修，保安巡视、停车场管理、监视系统使用等。2、组织社区文化、娱乐活动，建立良好的社区居住生活，如定期组织业主子女郊游、书法及绘画比赛、业主羽毛球比赛、钓鱼比赛，结合小区园林，举办果实丰收节等。3、其他代收代缴服务如代收水电费，代订牛奶等等。（二）、销售中、后期切实执行上述前期服务内容，建立与客户良好的沟通与关系，在已购房的客户中形成对本项目良好的口碑形象，实现“客户传销”，这样才能极大的促进项目的尾盘销售。这种推广方式比任何广告都有效。（三）、物业管理建议1、从目前与物业管理公司接触的情况看，该物业公司在公司资质、管理能力、人员结构和素质等方面存在一定的不足，要搞好今后项目的物业管理有一定难度，而且物业公司前期要求的费用较高，以后在相互的合作过程中难免会出现一些问题，有鉴于此，建议公司也可同时考虑由公司组织人员自己管理，公司资质、注册等因素可以用其他办法解决。2、从与客户了解的情况看，大多数客户认可物业管理，也希望有一个好的居住环境，对住宅的物业管理费用，基本上认为0.2-0.25元/㎡/月这一收费标准比较合理，符合贵定的实际情况。至于商业的收费，由于情况比较复杂，建议不宜过高，控制在住宅的2-3倍较合适。〖世纪新城〗〖世纪新城〗〖世纪新城〗400个孔×12㎡×75元大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城01、全部多层住宅：●茶花园、海棠园——1000元/㎡×18,877.8㎡＝1,887.78万●桂花园——1200元/㎡×9,005.34㎡＝1,080.64万●桃花园——1250元/㎡×11,839.87㎡＝1,480万●樱花园——1250元/㎡×5,931.04㎡=741.38万●月季园、芙蓉园——1300元/㎡×27,269㎡=3,544.97万大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城小计：10,544.7万均价：1228元/㎡2、扣除回迁部分总金额：1228元/㎡×（一期回迁面积约6,123.2㎡+二期预计回迁面积31,360.4㎡）=4,603万多层住宅实际销售收入：=10,544.7万-4,603万=5,941.7万3、小高层住宅（不参与回迁=1600元/㎡×19,910㎡=3,185.6万4、以上多层、小高层住宅实际销售合计：9,127.3万——可售住宅均价：=9,127.3万/（48,367.91㎡+19,910㎡）=9,127.3万/68,277.91㎡=1337元/㎡——按五年内销售95%计：8,671万，余456.3万二、商业：1、全体商业：●樱花园——6000元/㎡×1,206.91㎡=724.15万●茶花园A栋——5000元/㎡×2,097.06㎡=1,048.53万B栋——2500元/㎡×1,233.05㎡=308.26万●桂、桃花园A栋——4500元/㎡×3,106.38=1,397.87万B栋——2300元/㎡×1,238.82㎡=284.93万●海棠园——3500元/㎡×1,421.44㎡=497.5万●月季园——5000元/㎡×4,400㎡=2,200万●芙蓉园