《X房地产项目不同阶段的成本控制问题探析综述》4300字

X房地产项目不同阶段的成本控制问题分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u30689X房地产项目不同阶段的成本控制问题分析综述 1109971.1前期阶段成本控制 1105751.1.1项目成本计算依靠人为经验 115231.1.2成本规划不够细致 2198731.1.3低价中标策略实施不佳 2285981.1.4工程变更洽商管理缺乏控制 2103191.2施工阶段成本控制 3172541.2.1人工费超支严重 3325541.2.2材料费超支严重 4209231.3竣工阶段成本控制 54181.1.1成本核算分析不及时 539811.1.2成本考核不到位 5本章运用生命周期成本控制理论，对御熙嘉园项目成本控制问题的成因展开分析。所谓全生命周期成本控制，就是在房地产开发项目初期施工至竣工交付整个过程中，将所有成本都控制在其中。它的核心思想是。如果不考虑项目产品（如房屋）交付使用后的使用和维修成本，仅对项目产品的高成本进行评估是远远不够的。为反映项目产品实际支出情况，需要对项目产品全生命周期成本进行考虑。全生命周期成本控制可对项目前期、建设期、竣工期等各个阶段成本进行测算。通过对项目全生命周期总成本达到最小这一条件进行分析，判断房地产项目能否进行投资已成为决策者进行投资阶段所采用的一种重要的理论与手段。1.1前期阶段成本控制1.1.1项目成本计算依靠人为经验依据全流程成本管理的阶段分类，御熙嘉园项目的决策和设计阶段需要非常缜密的实地考察和精密设计计算。从前述的HS公司项目发展状况来看，与御熙嘉园项目同时开发的还有另外一个地产项目，这就导致HS公司在御熙嘉园项目的前期成本测算上不够专事专办。此外，御熙嘉园项目的整体功能规划跟以往的商品住宅项目很像，设计部门和成本管理部门都参照了以往项目的成本测算表，尤其是在建安工程费、配套费和后期费的计算中，根据御熙嘉园项目的土地面积、住宅占比、配套规划数量进行得简单的调整，并未拆分至最小计算单位，项目成本的确定取决于参考案例的数值，而不是科学化的计算标准。虽然在其他项目的建设中，也存在借鉴参照历史项目的数据指标的情况。而目前御熙嘉园项目仅完成工期，且在实际施工中已经发生多起更改设计增加成本的问题出现，故过度依靠历史经验、人为经验是不利于御熙嘉园项目的成本管理的。1.1.2成本规划不够细致HS公司负责御熙嘉园项目设计规划的人员能力不够突出，对建筑规划、功能设计、区块划分的设计上中规中矩，现有的方案可以实现HS公司管理层要求的最低收益，故建筑设计负责人缺乏对方案的琢磨。整个方案的设计是由负责人拟定规划稿，部门成员进行子模块的设计，所以在相对传统的规划下，子模块出彩的概率也大大降低。且御熙嘉园项目的设计部分的人员构成为老员工带多个新员工，能力层次大，也容易在设计规划过程中遗漏成本管控的重点。通过对御熙嘉园项目已完成的工程的目标成本与实际成本对比发现，HS公司在进行御熙嘉园项目的目标成本管理方面存在一些不足，子模块的建设由于缺少对结构材料的预测，使得施工时出现了成本管理难点，此外，粗犷的成本规划也加大了全流程成本管控的难度。例如在建安工程费的部分，土建安装工程的测算由单一工程师根据以往经验及模板进行测算，未进行严谨的核算，预算的成本会在多次的项目复审会上受到质疑，也导致成本估算反复变动，最后呈现的版本仅是较优解。1.1.3低价中标策略实施不佳低价中标此举往往备受争议。虽然低价中标往往能够较大程度地满足招标人对于项目的意愿，但从HS公司项目的前期阶段工作中能够发现，HS公司所获得的项目往往是采取低价中标策略所得，该策略压缩了利润空间，HS公司只能凭借过往的建设经验预测项目建设成本。建筑行业之间的竞争越发激烈，大多数企业为了获得项目，提升市场竞争力，维持经营，都会将尽可能降低价格，压缩成本，降低利润值，以求中标。但是，低价投标所中项目，如果在施工中出现材料费大幅度上涨、窝工等现象，就极为容易造成项目亏损。此外，在投标前的勘探、设计、制定项目计划、招投标文件等方面都可能会增加该项目的成本。HS公司为了中标，仅仅通过以往的项目经验计算成本过于简单。HS公司项目在实际建设中没有相关合同设计、管理部门，往往由项目经理在网络上查找资料进行拟定，合同不够规范、细致，HS公司时常出现招标结束后，招标人对于工程的要求以及想法发生了一定的变化，满足变化要求的措施会导致工程成本的增加。增加的费用完全或极大部分由施工方承担，即HS公司将造成不必要的损失。1.1.4工程变更洽商管理缺乏控制HS建设公司对项目前期工作重视不够。对于新成立的企业来说，组织架构不健全、制度不健全、人员短缺，特别是具有经验和专业理论知识的项目经理，在招标时往往会简化一些必要的程序，如项目现场勘察、材料价格市场调研等，因此项目的实际建设情况不是很清楚，盲目追求低价中标。因此，前期招标价格过低，很可能给企业经营造成损失。工程进行设计作为中国建筑工程的核心与精髓，也是企业成本管理控制和计划的关键问题所在，设计的合理性对于我们整个方案的经济合理性有直接影响，必须通过科学合理的设计才能使工程量得到有效的节约，也可以实现有效降低生产成本。御熙嘉园项目成本比较分析表显示，设计阶段费用占总成本的不到2%，但对整个项目的成本通常高达60%，工程设计直接影响御熙嘉园项目成本和施工周期，这决定了建设企业利润率的成本。设计图纸是工程项目施工的根本依据，由于系统设计工作单位设计教学任务繁重、设计研究时间紧凑、专业技术设计多样等等原因，可能造成设计文件不全面、设计深度学习不能完全可以指导施工，从而影响导致施工中工程变更的发生。因此，监理单位应组织自己的专业技术队伍，对设计文件进行全面、细致的审查，特别是对施工、结构、供水、暖通、电气等专业相互配合的设计文件。在项目施工前改进设计文件，减少各专业项目的矛盾和碰撞，有效避免设计变更的发生。若对设计文件可以通过不断优化可减少企业投资的合理化建议也可提交建设工作单位、设计单位参考。工程设计交底会是设计单位向施工单位、施工单位和监理单位阐述其设计思路和设计意向的重要会议。设计单位对项目各专业的重要过程和关键部分提出明确的设计要求。监理单位应积极参与工程设计交底，理解和理解设计思想，不应理解设计文件，不理解与设计单位沟通，达成一致，努力解决交底会上的一些设计问题需要解决，以减少工程变更的发生。经过图纸会审和设计交底所形成的意见和纪要也属于自己设计文件组成部分内容，监理单位在施工管理过程中应严格监督施工建设单位可以按照教学设计文件、图纸会审意见、设计交底纪要的规定学生进行研究施工，如没有得到合理的原因，参建各方都不能擅自变更设计文件信息进行建筑施工。1.2施工阶段成本控制1.2.1人工费超支严重往往建筑企业的人工成本占建设安装费用的比重较大，HS公司也不例外，原因是在项目施工前期，项目人员契合度不高，预期计划的项目进度往往和施工现场实际情况有所差异，HS公司施工人员往往是项目周边人员，但磨合期过长，导致人员工作效率低，施工缓慢进行，导致之前竣工的御熙嘉园1号和6号配套用房未能在预期竣工日期完成。项目施工过程中人工成本、技术水平、劳动效率会对工程进度以及工期造成一定的影响。工程建设中有时会雇用部分小时工，HS公司御熙嘉园项目部雇佣的工人往往都是项目周围片区的人员，在工作中难免存在一定的窝工。并且整体项目建设过程中人员流动性大、进出场距离时间较短、劳动效率低、技术达不到预期要求，这将影响施工进度和质量。以御熙嘉园项目（1#配套用房）项目为例，该项目2019年10-12月的实际人工费成本为71.862万元，高于计划成本35%。具体情况如下表所示：表3-1御熙嘉园项目（1#配套用房）2019年10-12月人工成本超支表Table3-1LaborcostoverrunsinOctober-December2019fortheYuxijiayuanproject(1#supportinghouse)1#配套用房2019年10-12月表3-2御熙嘉园项目（1#配套用房）2019年10-12月人工费Table3-2LaborcostofYuxijiayuanproject(1#supportinghouse)inOctober-December201921.2.2材料费超支严重HS公司项目人员对于材料的采购、储存、使用等方面缺少一种有效的监督与管理方法，对于采购花费的控制较为松弛，未能及时进行偏差分析、实施纠偏，并且在2020年后，大部分材料价格都有了一定程度的上涨，例如在青白江片区，钢材每吨上涨近500元，电线电缆每百米上涨约80元，材料费对比在合同签订之初有较大增长，但合同价款不变，并且材料供应商的可靠性难以确保，今年3月在完成御熙嘉园（2#配套用房）工程时，材料供应商提供的5mm的水泥发泡保温板中包含了部分4mm的材料，导致项目保温工程返工，造成在保温工程中造成了2万元的材料浪费。此外，由于施工现场及仓库的管理薄弱，造成有小偷翻越围挡盗窃部分原材料，导致HS公司使用时需要再次购买，造成材料费用的超支，压低了公司项目利润。以御熙嘉园项目（2#配套用房）为例说明其材料费的超支情况，御熙嘉园项目（2#配套用房）2021年10-12月材料费实际成本为126.82万元，超支29.78万元，超支率为30%，如下表所示：表3-3御熙嘉园（2#配套用房）2021年10-12月材料费预算成本与实际成本Table3-3BudgetedandactualcostsofmaterialexpensesforOctober-December2021forYuXiJiaYuan(2#supportinghouses)2#配套用房2021年10-12月表3-4御熙嘉园（2#配套用房）2021年10-12月部分材料费实际成本Table3-4TheactualcostofsomematerialcostsofYuXiJiaYuan(2#supportinghouses)fromOctobertoDecember2021吨吨吨砖块1.3竣工阶段成本控制1.1.1成本核算分析不及时HS建筑公司虽然有一套成本会计系统，但HS公司并未对成本数据进行及时记录，也没有及时对成本进行分析，HS公司在项目上提交成本会计信息往往是按月、季、年进行，并未实时上报，以至于管理层得到的信息往往与当前实际情况有所不同。当管理层所得知的信息与实际成本数据不同时，所作出的决策，往往会忽略施工现场所面临的真正问题，问题得不到控制将增加该项目所投入的成本。以至于HS公司项目在进行成本控制时对于成本的核算分析并不及时，企业忽略施工现场真正应该解决的问题，将成本没有用到该用的地方，并且导致成本支出上涨。1.1.2成本考核不到位HS公司在项目竣工时项目部将专门计算各项成本费用以及项目实际利润，将相关数据汇总，装订成册，由HS公司进行审批、评估、考核。HS公司将根据财务部门的审计意见，以及项目具体合同对该项目部进行