房地产行业：2022地级以上城市房地产开发投资吸引力研究-城市100强

DEDEAC 对成熟，未来逐步向存量市场转变；1.5线四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市结四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市结业转移正在步入全面优化产业链布局的新阶段。业转移正在步入全面优化产业链布局的新阶段。半年市场表现超预期，销售、投资等指标均为历史同期最高水平，半年市场表现超预期，销售、投资等指标均为历史同期最高水平，进刚性和改善性住房需求释放，但政策效果并不明显。201小时交通圈基本形成，京津冀产业转移地区发展格局持续优化，已经成为西部地区经济发展的重要引擎。房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究1经过20多年的快速发展，当前房地产市场的发需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。2022年上半年，行业处于快速下行通道，房企风险尚未完全出清。4看，各地“因城施策”优化调控力度不断加大，部1住建部数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。要回归本源，把握城市结构性机会，聚焦主流区域与城市，实现高质量发展。人口规模及吸引力决定新房市场空间，高能级城市虹吸效应仍突出，住房需求释放动能强力度大等，人口保持净流入，但人口增速较关配套政策，新生儿数量以及家庭结构的变化或将为和都市圈已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。2021年，长三角、珠三角、京津冀、趋势。其中，开发代建业务、物业和商业管理服务、租赁住房等有望成房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究3中指研究院自2003年起开始进行城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广2022年，我们继续通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量相互影响销售投资比土地去化周期人均销售面积人均住房面积房价收入比地价房价比房价及涨幅 投资增速溢价率影响生产要素流动效率规模效益财政结构研发资本收入储蓄环境教育医疗机场高铁地铁相互影响人口房产最终消费者 流入人口基础一市场容量----增值潜能--规划利好 城市房地产开发投资吸引力影响价量决定城市活力及潜能需求满足度供求关系决定价格市场空间影响房价市场热度影响预期收入支撑利润空间反映城市宜居性决定购买力水平供求关系价格支撑产业创新资源环境财富水平经济实力市场规模交通通达市场热度决定就业机会 金额城市群重大活动投资交通面积我们围绕市场容量和增值潜能两大维度对城市房地产4划中我们增加各城市未来举办重大会议或体育赛事的情况。本期报告提高了环境及配套的指标权重，特别是医疗城市房地产开发投资吸引力规划市场容量增值潜能规划市场规模市场热度交通通达性财富市场规模市场热度交通通达性财富水平供求关系需求满足度房价支撑人口基础经济实力产业与创新土地平均溢价率土地平均溢价率近三年房地产开发投资额平均增速房价及涨幅地价房价比房价收入比人均商品房销售面积人均住房建筑面积土地去化周期商品房销售投资比商品房销售额近三年商品房年均销售面积及平均增速房地产开发投资额城市群/高铁/重大活动等规划利好建成区路网密度轨道交通运营里程高铁通车列次机场客运吞吐量每千人床位数普通高等学校数量空气质量人均储蓄存款余额城镇居民人均可支配收入500强企业数量上市公司数量金融机构本外币各项存款余额发明专利授权数量R&D经费支出占比第三产业增加值占比人均公共财政收入固定资产投资额增速全社会消费品零售总额及增速人均GDPGDP总量及增速人口出生率常住人口占全省比重常住人口城镇化率常住人口密度小学在校生人数大学在校生人数常住人口增量常住人口规模若xij为正向指标，则若xij为逆向指标，则权重的确定结合了主观和客观赋因子分析法是用少数新变量解释熵值法是用来判断某个指标离散根据各城市不同指标的标准化得各城市数据主要来自：中指数据市统计年鉴、中国城市建设统计年鉴、房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究5上海北京深圳广州900-28005000-13000500-1200乌鲁木齐泉州烟台威海潍坊300-10002000-6000200-9006表：2022年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强排名城市城市排名省(区、市)排名省(区、市)城市城市省(区、市)省(区、市)城市城市省(区、市)省(区、市)城市城市省(区、市)省(区、市)1北京北京26温州5176227江西52潍坊77江苏3深圳28江苏53廊坊784广州29沈阳54镇江795杭州30石家庄5580秦皇岛6成都3156唐山817武汉3257828335883威海9345984包头3560保定8536江苏61呼和浩特8637泉州62873863江门88江西佛山39贵阳6489连云港江苏合肥40金华65泰州90柳州郑州416691蚌埠426792桂林43台州68银川934469济宁94鄂尔多斯20济南45哈尔滨黑龙江709521福州46徐州江苏7196张家口2247烟台7297德州23厦门48739824珠海49乌鲁木齐7499衢州255075株洲100榆林等1.5线城市紧随其后，前二十名均为二线及以上核心大，人口增量明显，投资吸引力连续5年保持全国第五位；成都、武汉、南京、苏州、重庆位列6-10位，其中成都凭借成房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究71.北京18.天津17.青岛17.青岛20.济南20.济南2.上海5.杭州2.上海5.杭州8.南京9.苏州13.宁波15.合肥6.成都10.重庆12.长沙51-1003.深圳3.深圳4.广州14.佛山19.东莞201-250251-297珠三角、京津冀三大重点城市群及山东半岛核心城市经济实力雄厚，产业相对发达，创济和人口首位度有望继续提升，资源集聚能力也将进一步增强，伴随着人口的持续导入8一线城市经济、人口、购买力水平保持领先，但房地产市场发展相对成熟，未来逐步向存量GDP均值（亿元）平均增速02000GDP均值（亿元）平均增速02000400060001线1.5线2线2.5线3线3.5线4线8.2%11.9%3.3%2.8%4.7%4.0%4.6%01000200030001线1.5线2线2.5线3线3.5线4线32473-1-2-10100002000030000400001线1.5线2线2.5线3线3.5线4线7.9%8.1%7.2%8.3%8.2%7.6%7.7%但整体仍显不足，市场逐步向存量市场转变。2021年，北京和上海新房成交套数占新房二手房总量的比重分别为33.0%和1.5线及二线城市虹吸效应突出，人口集中度不断上升，新房市场空间较大。1.5线及二线城市多为省会长，存在一定调整压力。中长期来看，此类城市虹吸效应明显，随着人口的持续流入，未来2.5线城市主要为普通省会城市和独立的经济强市，经济发展向房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究住房需求影响因素优势城市的结构性机会是下阶段市场最判断城市房地产开发投资潜力的关产业是城市发展的底层动力，经济、交通便捷性都决定了城市对外来人口的9人口规模及人口吸引力是判断城市竞争力和住房需求空间的核心指标时，也带来更多的居住需求。在全国人口总量见顶、人口规模红利接近尾声的背景下分化将进一步加剧，产业经济发达、就业机会多、收入水平高的城市，人口将保持流缓，而更多低能级城市和经济欠发达地区未来或将面临人口持续流出，住房需求也将逐步萎缩。政策相继出台，居民家庭结构可能发生改变，改1)人口流动趋势：人口继续向长、珠三角以及中西部省会城市聚集，但增速普遍放缓但除个别城市外，2021年人口增量普遍低于过去十年的年均增量从人口规模来看，2021年，全国共有40个城市常住人口超800万，数量与2020年末持平。其中2000万以上人口城房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究2021年常住人口规模（万人）哈尔滨长春沈阳北京大连太原济南青岛临沂西安中西部省会城市南京成都嘉兴宁波南昌温州贵阳福州泉州厦门南宁2021年常住人口增量（万人）天津石家庄京津冀&山东半岛太原中原城市群济南青岛郑州西安成渝城市群合肥苏州苏州上海2021年常住人口规模（万人）哈尔滨长春沈阳北京大连太原济南青岛临沂西安中西部省会城市南京成都嘉兴宁波南昌温州贵阳福州泉州厦门南宁2021年常住人口增量（万人）天津石家庄京津冀&山东半岛太原中原城市群济南青岛郑州西安成渝城市群合肥苏州苏州上海武汉成都长三角武汉长三角杭州杭州宁波重庆南昌长沙长沙贵阳长江中游广莞深圳福州泉州昆明厦门南宁广州佛山注：西安常住人口含西咸新区共管区，粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群注：红色表示2021年常住人口增量高于过去十年人口年均增量。22021年，人口继续向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集，长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群以及武汉、成长江中游城市群是长江经济带的重要组成部分，也是实施促进中部地区崛起战略的重点区域，近年来发展动能持续增东部沿海城市群重点城市及中西部核心城市小学在校生规模大且增速较快，人口潜力突出房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究10%人数少，增长快人数多，增长快10%人数少，增长快人数多，增长快龙岩龙岩8%8%长沙西安武汉长沙西安武汉贵阳南京6%贵阳南京6%济南南宁银川乌鲁木齐厦门济南南宁银川乌鲁木齐厦门嘉兴六盘水清远无锡佛州湛江合肥郑州鄂尔多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西鄂尔多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西海口梧州榆林漳州北京。成都太原兰州4%•西宁太原兰州4%•西宁呼和浩特宁波揭阳福州惠州o•泉州沈阳青岛茂名EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(天),玉)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(津),林)上海深圳广州三亚廊坊汕头o•昆明三亚廊坊汕头o•昆明东莞2%唐山潍坊宿州遵义沧州2%唐山潍坊宿州遵义沧州•石家庄周口邯郸南昌开封温州新乡南昌开封温州新乡保定洛阳毕节2021年小学在校生人数（万人）2021年小学在校生人数（万人）1200%04020曲靖亳州昭通60驻马店1001200%04020曲靖亳州昭通60驻马店100平顶山。信阳济宁平顶山。信阳济宁-2%菏泽安阳-2%菏泽安阳大庆牡丹江哈尔滨赣州徐州大庆牡丹江哈尔滨赣州徐州金昌辽阳鹰潭金昌辽阳鹰潭锦州南阳内江上饶内江上饶铁岭资阳齐齐哈尔泸州铁岭资阳齐齐哈尔泸州人数少，负增长-6%人数多，负增长2018-2021人数少，负增长-6%人数多，负增长2018-2021年复合增速注：重庆2021年小学在校生203.09万，近三年复合增长率为-1.0和4.3%，上海、天津、杭州、青岛、济南、合肥、宁波、南京、无锡向平稳发展阶段。2022年3月，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重4表：2021年主要省份及其省会城市常住人口及城镇化水平份常住人口注：辽宁、湖北、陕西、江西城镇化率变化幅中西部地区城镇化率偏低的人口大省城镇化空间较大，城镇化仍处快速发展阶段，其省会城市对人口的吸引力有望进房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究20182018年，总书记就指出“发展是第一要“十四五”时期坚持创新驱动发展的重要战略，高素质人才对提升城市经济活 323227*2223*21323227*2223*21*高校数量多、大学生基数大的城市在人才竞争方面优势明显。根据各城市统计局数据，2021年，广州、郑州、高校毕业生是潜在的刚需购房群体，若在毕业后能留在高校所在城市就业生活，对当地房地产市场需求将形成重庆各普通高校应届毕业生留渝就业率持续稳定年的42.18%上升到65.12%，且人才有从一线城市回流。表：2021年以来重点省市部分“人才政策”一览表6①全市：放开省级以上表彰或认定的先进模范人物、高层次人才、高技能人才落户，放宽本科及②岛外：降低专科、技工院校毕业生等各类人员励这些领域工作，政府给予每人每年1万的元/月发放，补贴时间为5年；来太原工作后购买太原市域内新建商品房或二手房（不含购买近亲金山区根据新政规定，只要人才积分达到60分，即可申请入住人才公寓，65分以上可申请租房梁溪区经政府认定的高层次和高技能人才可落实购房资格，高层次人才可获得购房补贴（最高浙江、南京、长沙等省市出台人才落户相关政出台人才津贴、生活/创业补贴、购房/租房补贴、人才住房等方面的政策。如长沙在2021年出台《中国（湖南）自由贸易试验区长沙片区人才聚集发展若干措施》，从10个层次紧缺急需人才最高给予200万元奖励补贴、200平方米献的高层次人才，市区两级将提供最高200万元的奖励；梁溪区经政府房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究硕士以上，潍坊则为大专以上；针对副高级职称人员的购房补硕士以上，潍坊则为大专以上；针对副高级职称人员的购房补4)住房需求结构：人口年龄结构上移、鼓励生育等政策落地推动改善性需求释放对比“四普”以来的人口年龄结构变化，我国人口年龄结构持续上移，2020对比“四普”以来的人口年龄结构变化，我国人口年龄结构持续上移，2020年模高于其他代际，对改善性住房需求形成有力支撑。此外，90代际出生人口尽管较60-80代际有所下降，但降幅较小，在多地发布鼓励生育政策，或进一步推动改善性住房需求释放新生人口是城市未来发展的希望，出生率高的城市人口增长有保障，同时由此带来的家庭结构变化也对住房产品趋势降低住房成本、教育成本、提升教育资源可得性等来出生人口(左)年均出生人口(左)出生率‰(右)省(市、自治区)省(市、自治区)省省(市、自治区)省(市、自治区)省(市、自治区)25002000人02015年，实施全面两孩政策2021年，实施三孩政策1523146540从全国整体来看，伴随着人口老龄化的持续深化，近年来我国少子化问题亦较为突出，人口出生率整体呈下降态势。人口生育率下降，2013年和2015年我国分别放开“单独”两孩和全面两孩政策，次年人口出生率有小幅度提升，2020年表：2021年部分省（市、自治区）常住人口出生率2013年，实施“单独”两孩政策房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究人口出生率下降但仍处高位的省份贵州青海广东甘肃21‰21‰200120112021200120112021200120112021200120112021近几年人口出生率下降明显的省份21‰21‰2001201120212001201120212001201120214个直辖市人口出生率处于相对低位21‰3‰200120112021200120112021200120112021200120112021全国平均水平（下降5.75个千分点）。人口多，出生率高汕头人口多，出生率高汕头吴忠广州茂名肇庆惠州武汉EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(上),乡)呼和浩特15002000天津沈阳宁波乌兰察布EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(山),黑鸡河)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up1(佳牡),顺)2人口少，出生率低0深圳人口少，出生率高遵义遵义合肥固原中卫东莞合肥固原中卫东莞海东昭通湛江佛山。贺州海东昭通湛江佛山。贺州银川西宁宁德邯郸南平梅州西宁宁德邯郸南平梅州长沙石家庄龙岩商丘南宁成都杭州南宁成都杭州8南昌金华2021年常住人口（万人）8南昌金华2021年常住人口（万人）苏州温州0乌鲁木齐50025001000北京无锡0乌鲁木齐50025001000北京无锡大连6泰州扬州宜昌6泰州扬州宜昌鞍山镇江上海盐城哈尔滨南通盐城哈尔滨南通4齐齐哈尔4齐齐哈尔铁岭人口多，出生率低-人口多，出生率低-2021年出生率(⅐)珠三角、粤闽浙沿海城市群城市人口规模大且出生率普遍较高，未来人口增长潜力大，改善需求有空间。常住人口超四室房型，满足多元化居住需求。南通、绵阳等则给予多孩家庭购房优惠/补贴。预计随着各地相关配套政策持续跟进，三孩家庭的增加一方面为房地产市场需求提供支撑，另一方面，改善性住房需求进一步释放，住房需求结构亦将发生变化。表：2021年以来重点省市部分多孩住房政策一览表对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究购房优惠/为符合相关条件的注册结婚登记夫妻最高提供2100%80%60%40%20%0%90平米以下n90-120平米120-144平米u144-200平米a200平米以上 4%%%8%11%18%15%7%2%4%3%8%15%14%13%14%28%4%%17%3%8%2%9%6%7%3%3%8%8%2%1%2%4%7%7%4%1%2%2%3%1%6%6%6%6%6%8%7%%4%EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(2),6)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(%),%)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(1),7)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(%),%)%%19%24%16%19%21%20%25%13%38%19%18%27%22%22%36%30%29%25%26%22%26% 48%16%38%42%36%31%54%26%39%46%46%51%46%55%47%52%40%44%38%34%55%54%55%50%52%48%61%43%56%47%34%51%42%38%39%35%39%3%5%8%9%9%10%12%12%15%18%19%20%23%2%3%6%9%14%15%17%上广深北海州圳京一线城市济长成西武苏杭合宁无佛青重南天沈福厦二线城市扬赣芜绍泉南东廊三四线城市从数据来看，近年来，住房产品成交结构特征也反映出改善性需求释放的趋势。从2021年30个重点城市新房成交结27%32%25%30%33% 41%35%48%人口是城市发展的基础，人口聚集为城市带来规模效应的机会仍较大。当前人口继续向东南沿海地区和中西部省会城市聚集，武汉、成都、西安等中西部省会城岛、宁波等东部核心城市人口增长较快，对住房需求有较强支撑。另外，人口年龄结构上南亚国家转移，倒逼我国产业转型升级。在新地区积极承接产业转移“十四五”时期东部地区加快培育先进制造业集群，推动产业转型升级，中西部、东北地区重点承接技术密集型和劳动力密集型产业转移内大循环吸引全球资源要素优势显著提升，制造业布局进一步优化、区域协同显著增表：我国四大区域制造业发展导向强化关键核心技术创新，提升创新策源能力快培育世界先进制造业集群。积极承接新兴产业布局和转移，建设内陆地区开放高地，着力打源原材料基地、现代装备制造及高技术产业基地。工、新材料、轻工产品等劳动密集型产业、绿色食品房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究新能源汽车产业：步入规模化发展阶段，长产业供应链承压，未来产业布局或将进一步优化略，以融合创新为重点，突破关键核心技术，……加快建设汽车强国”。销量整体处于下滑态势，但新能源汽车依旧保持较快增速。表：我国主要新能源汽车品牌城市布局情况蔚来汽车将生产工厂布局在长三角重点城市合肥，年产能最高达2021年3月，小米宣布进入新能源汽车领域，同年正式落户北京经开区，目前房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究在的堵点和难点问题。2022年3月以来，上海新冠疫情对汽车产业链冲击明显，上汽大众、上汽通用、上汽乘用车和特斯海等长三角城市为核心，但中下游产业链可能将加快向生物医药产业：疫情凸显产业战略地位，长我国生物医药行业目前已进入全面发展阶段。我国生物医药产业从20世纪80年代开始速。2015年后推出一系列医改政策，鼓励行业创新，特别是新冠疫情暴发使得生物医药产业备62)经济水平：2021年24城GDP超万亿，一线及长三角GDP万亿城市达24个，东莞首次跻身GDP万亿城市行列，2022年一季度天津、上；武汉经济呈现全面恢复态势，GDP排全国第9位；东莞首次迈上“万亿GDP台阶房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究快速发展，全市GDP同比增长13.3%。2022年以来各城市GD季度经济平稳开局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影响增速放GDP（亿元）GDP（亿元）2022Q1经济受疫情影响较大。经济受疫情影响较大。规上工业增加值同比下降0.6%；采矿业增加值同比增长技术制造业、战略性新兴产业增加值同比二产稳定增长带动经济平稳开局。计算机和其他电子设备制造业、汽车和石油加工经济运行受疫情影响。规模以上工业增加经济平稳开局。高技术制造业增加值同比经济平稳开局。规上工业增加值同比增长电气机械及器材制造业对工业增长贡献最经济运行稳健向好。规上工业增加值同比经济稳定开局。一季度规上工业总产值突经济平稳运行。规上工业增加值同比增长经济增速有所下滑。规上工业增加值同比经济增速有所放缓。规上工业增加值同比经济平稳开局。规上工业增加值同比增长GDP（亿元）GDP（亿元）2022Q1经济开局良好。规上工业增加值同比增长经济运行稳中向好。规上工业增加值同比但一季度消费总额和进出口总额增长只有经济运行受疫情影响。规上工业增加值同中央积极部署，适度超前开展基础设施投资，北京、上海、杭州等城市充分发挥重大项目“压舱作用，2021年底中央经济工作会议作出工程；……促进项目尽快落地实施、形成实物工作量”。地方政府积极响应扩大重点领域投资，充分发挥重大基建项目“压舱石”作用。2022年以来，多个重点城市先后发布点发力以5G、城际高速铁路、工业互联网等为代表的新基建领域，将有助于加速产业数字化进程，培育经济增长新动能。房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究企业实力企业实力：长三角、珠三角、京津冀上市公司及500在产业集群化发展过程中，龙头企业的产业集聚带动效应越发凸显。龙头企业不仅为当地带来更多就业机会和税收贡产业转型升级，形成良性循环。我们通过梳理上杭州共计安排634个市级重点建设项目，年宁波计划安排市重点工程建设项目420个，总武汉共安排市级重大项目433个，年度计购买力：一线及杭州、南京等二线城市居民购买力强，北京、上海、无锡等城市居民存贷比有空间房地产市场快速发展，住房需求大量释放，住户贷款余购买力：一线及杭州、南京等二线城市居民购买力强，北京、上海、无锡等城市居民存贷比有空间房地产市场快速发展，住房需求大量释放，住户贷款余长三角企业发展潜力大。多数科创板/创业板上市公司（亿元）（亿元）度（亿元）（亿元）度注：存贷比=住户贷款余额/住户存款余额，其中苏州、青岛、福州、嘉兴、九江、扬州为人民币口径，其余城市为本汉、济南、天津、西安、沈阳为2020年数据。数据来源：中2021年，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市住户存款余额在2万亿以上房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究算收入，是最主要也是最直接反映城市财政实力和产业发展水平的指标。政府性基金预算收入的主要构成项是土地出让收入可能存在的波动性也就越大。2022年，受行业持续下行影响，各地卖地收入大幅下降，2021年17城一般公共预算收入破州、苏州、深圳、上海等长三角、珠三角城市财政自给率高图：一般公共预算收入超500亿且财政自给率超80%的城市财政自给率是指一般公共预算收入和一般公共预算支温州、福州、南宁、贵阳、西安等城市近几年土地财政依赖度偏高，太原、昆明、石家庄等城市2021年土地出让收入明显下降，财政压力增大2021下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收度明显降温。根据财政部数据，2021年，全年均一般公共预算收入的比值仅为0.29，排40个主要城市末位。房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究图：2019-2021年重点城市年均土地出让收入与年均一般杭州、福州、太原、长春等城市2021年土地出让收与一般公共预算收入比值下降明显。受20表：重点城市2019-2021年土地出让收入与一般公共预算收入的比值变化2021年土地出让收入与一般公共预算收入比值下降的城市2021年比值上升的城市城市土地出让收入/一般公共预算收入城市土地出让收入/一般公共预算收入城市土地出让收入/一般公共预算收入201920202021201920202021201920202021杭州重庆重庆北京北京福州温州上海太原沈阳成都长春银川天津青岛苏州南宁郑州南京石家庄大连无锡北海武汉南昌宁波深圳济南呼和浩特厦门哈尔滨西宁广州贵阳国房地产市场逐渐步入存量时代，增量市场规模北京、上海、深圳研发投入保持全国领先水平，成都、郑州等中西部核心北京、上海、深圳研发投入规模领先全国。2020年，国家级军工科研机构，研究创新投入持续处于全国前列，房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究30城专利授权数超3万件，北上广深、苏州、杭州、南京、天津等城市专利授权数较高2020年，30个城市专利授权数超过3万件，占全国比重近60%。专利授权数是衡量城市10万件以上，占全国比重22.5%。实推进，三省一市以G60科创走廊为纽长三角城市群专利授权数在百万左右，是专利授权规模最多的区域。珠三角是我国另一个创新高疫情在全国多地暴发，深圳、上海、北京等核心城协作。近两年，因疫情冲击，出行（航空、高铁）需求急剧下滑，预计疫情影响消除后需求将明显反弹。《加快建设全国统一大市场的意见》中也提到要“促进商品要素资源在更大范围内畅通费各环节的畅通、劳动力等各项资源要素的流通都离不开现代流通网络的支撑，交而喻，交通枢纽城市的优势也将在未来构建国内大循环过程中得到发挥。渝地区双城经济圈等枢纽集群建设；以内畅外联为主题，加未来集聚辐射能力有望进一步提升房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究完善重庆、成都国际航空枢纽服务功能，实施成都双流机场提质增效改完善成都、重庆快递枢纽设施，强化与西安协同联动，共同建设全球宁波等城市联动发展，成渝城市群中推进成都天府机场及双流机场建设，增强成都表：重点建设的国家综合交通枢纽城市重点建设的国家综合交通枢纽城市提升北京、天津、上海、杭州、南京、广州、深圳、成都、重庆、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦郑州、武汉、海口、昆明、西安、乌鲁木齐等枢纽城市全球联通水平和辐射能级，拓展海陆空多元化交提高石家庄、太原、呼和浩特、长春、宁波、合肥、福州、南昌－九江、济南、长沙-株洲-湘潭、南宁、贵阳、拉萨、兰州、西宁、银川等枢纽城市集聚辐射能力，增强宁波、合肥、长沙等枢纽城市国际推进唐山－秦皇岛、雄安、邯郸、大同、包头、通辽、营口、吉林、齐齐哈尔、连云苏州－无锡－南通、温州、金华（义乌）、蚌埠、芜湖、泉州、赣州、上饶、烟台阳、商丘、南阳、襄阳、宜昌、黄冈－鄂州－黄石、岳阳、怀化、衡阳、珠海、湛江州、柳州、桂林、钦州－北海－防城港、三亚、攀枝花、泸州－宜宾、万州－达州义、曲靖、大理、宝鸡、榆林、安康、酒泉－嘉峪关、格尔木、中卫、喀什、库尔勒建设，优化枢纽港站及集疏运体系、连接系统布2)高铁、民航、轨道交通网建设持续推进，带动劳动力等资源要素流动更加顺畅2021开通运营10条高铁线路，郑济高铁即将开通运营，渝西高铁即将开工建设北和北京之间的旅行时间，是北京连接环渤海和东北工业基地两个经济区域的重要来西端将连接兰考与徐兰高铁，极大增强了鲁南和中原地区交通互联互通的重要连接线路。线路全长380公里，2020年6月，郑济高速铁路山东段进入实质性施工阶段。郑规划建设的高速铁路区域连接线，是浙皖赣铁路通道的重要组成部分，目前昌景黄高铁线下工程施工房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究万公里，高铁运营里程数已实现《中长期铁路网规划》制定的2025年目标。近两年疫情对航空运输业冲击明显，但疫情影响消除后航空仍是重要出行方式近两年疫情对航空运输造成明显冲击，2022年强化。2021年6月，成都天府国际机场正式通航投运，成为继北京、上海市；2021年8月，青岛胶东国际机场正式投0城市轨道交通内聚外联，城市外延扩大，带动沿线区域价值提升图：2021年中国城市轨道交通运营里随着城市交通网络的完善和市民出行方式的改变，轨0随着城市交通网络的完善和市民出行方式的改变，轨北京成都市公共交通客运总量529.5亿人次，其中广州北京成都市公共交通客运总量529.5亿人次，其中广州苏州郑州截至2021年底，共有50个城市开通城轨交通运营线大连合肥长春mmm厦门运营线路长度济南哈尔滨规划建设线路总长度线网规模继续扩大。贵阳mw石家庄mi并进，全力建设立体交通网络，在此过程中，核心城市群3)物流业整体逐步复苏，物流枢纽城市或迎新发展机遇等都具有全局性的影响。2022年，在国内多地疫情反复及国际地缘政治冲突影响下，物流运持力度。加快宁波舟山大宗商品储运基地建设，开展大宗商品储运基地整体布局规划研究。2022年，中央财政安排50亿房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究典型物流企业的物流产业园、物流中心等场地资源布局可以2021年，顺丰营收突破2000亿，是中家持续加大基础设施建设力度的当下，综合交也将带动区域经济快速发展，特别是核心城市20212021年，全国房地产市场规模仍有新突破，露等因素影响，购房者置业信心明显转弱，市场活跃度迅速下滑，土地市场亦降温明显，多宗地块流拍撤牌。2021年9月起，中央及各部委频繁释放积极信号，需求端和供给地产政策，促进刚性和改善性住房需求释放，但政策效果并不明显。2022年1-5置业信心未得到有效修复，全国商品房销售规模同比大幅下降，土地市场整体延续低温运行态势，仅个别城市在土拍规则好转，短期来看，随着政策效果的逐渐显现，基本面较好的热点城市市场有望率先企稳回温。值(亿元)112233445566778899房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究2021年，东部沿海以及中西部二线城市住宅及商办用地出让金排名靠前。根据2021年全国住宅用地和商办用地出让1)市场概况：一线及热点二线城市投资保持增长态势，市场规模优规模大，正增长规模小，正增长40%规模大，正增长襄阳30%南通●荆门湛江金华南通●ooooooo温州20%-o长沙盐城无锡武汉oooooo绍兴oo宁波东莞10%济南昆明成都广州珠海福州苏州上海惠州天津北京南EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(石),昌)EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(家庄),沈阳)0%佛山南京杭州重庆00oo廊坊。10002000青岛300040005000oooooo渭南。合肥oo太原。西安。泸州。贵阳。oo太原。西安。泸州。贵阳清远张家口清远张家口深圳-20%●-30%泰州蚌埠-30%2021年同比增速2021年同比增速规模大，负增长-40%从房地产开发投资额来看，一线及热点二线城市房地产开发投资额规模突出且多数保持增长态势，房企投资积极性较2021年商品房销售面积(万平方米)40002021年商品房销售面积(万平方米)3500300025002000150010005000成都成都2021年人口增减量杭州南通济南南通济南合肥上海西安上海温州2021年常住人口(万人)050010001500200025003000马太效应愈发明显，基本面较强的城市人口规模突出且人口持续流低；东部热点二线以及中西部核心城市人口规模较大，且人口继续大规模流入，为房地产市场提供了较强此外，南通、惠州、绍兴等长珠三角城市群内部三25002000万1500平方米10005000可售面积出清周期(按近12个月月均成交面积计算)45403530252050房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究706050平40米30200泉泰宜萍绍南台徐福镇赣温丽淮漳连盐无金扬苏宿安潍嘉淄湖惠南南眉宜杭济舟芜沧上肇成贵银合西滁北济青珠海深州州春乡兴通州州州江州州水安州云城锡华州州迁庆坊兴博州州京充山宾港短期库存及出清周期反映市场短期的供求关系，库存出清周期长预示着短期市场去化压力较大，房价面临调整下行压13:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收紧放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房销售面积同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：18513:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收紧放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房销售面积同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：185条收紧政策120条收紧政策2017：245条收紧政策67城限购，60城限售多次降准降息21/2两集中土拍16/12房住不炒，因城施策北京:17/3限离婚+限商16/930北京认房又认贷20/12两道红线20/8三道红线17/4法拍房去库存全面取消限购(除北上广深)17/3厦门限售•利率为基准•首套首付25%•不限购城市首套首付最低25%，各地可下浮5个百分点；20/1“新冠”暴发图：2013年以来全国商品房销售面积同比变化与房地产调控政•贷清不认房•贷款结清的二套房首付为30%收紧2020.8-2021.126从市场发展阶段来看，2014年，全国房地产市场整体进入调整周期，伴随着各地放松限购等降准降息、房贷新政、棚改货币化安置等政策的施行，房地产市场快速恢复。22020年初，新冠肺炎疫情暴发，房地产市场短期成交平。2021年下半年，多个调控政策加码叠加部分企业债务违约，导致市场信心明显下滑，购调整周期。2022年以来，全国房地产市场整体处于深度调整阶段，各地因城施策优化力度不明显，政策优化调整到市场企稳恢复尚需时间，而部分基本面较好的城了几年调整期，但2020年疫情后多数城市市场活入快速发展通道，政策加码后多数城市市场进入调整周期。2020年疫情后多地优化房地产政策叠加珠三角城市群：2015年除个别城市外，珠三角各城市商品房成交面积同比均增长，且多数城市在2016-2珠海紧随其后，2020年区域多数城市市场成交区域内多数城市市场进入上升周期，但随着2016年北京930新政发布、2017年成渝城市群：2015年多数城市市场规模提升，但是三四线城市市场成交规模基数低，近些年在区域规划利好释放、棚房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究47图：2020年以来五大城市群代表城市商品住宅月长三角珠三角京津冀长江中游成渝200%50%-50%-100%2022年以来，房地产市场延续调整态势，中央及各部委频繁释放积极信号，各地亦块，市场有望率先步入恢复通道，但对于大多数城市来说，个别城市外整体延续低温态势，中央和各部委频繁释放积极信号，各地加值得关注的是，随着热点城市政策放松力度的加大，这部分城市的市长期来看，城市分化态势将更加明显，企业需拓储优质城市的优质地块，把握结构性82021年末，我国常住人口城镇化率已达到64.7%，城市群一体化发展有序推进，成渝地区双城经济圈建设开局起步，长江中游、北部湾、关中平原、兰州-西宁等城市群建立省际协服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的长三角珠三角京津冀长、珠三角城市梯级完备，城市群形态形成；京津冀仅北京形成首都都郊区化，三四线需求有人口基础好，质量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市强核阶段，核心城市具备强吸附力，但辐射长三角珠三角京津冀长、珠三角城市梯级完备，城市群形态形成；京津冀仅北京形成首都都郊区化，三四线需求有人口基础好，质量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市强核阶段，核心城市具备强吸附力，但辐射长江中游、成渝是中西部区域发展重心，产业转移首要承接地。人口成渝、长江中游城市群核心城市远未达到饱和，且部分核心城市与周边差距不明显，尚处于吸聚阶段。山东半岛、中原、粤闽浙沿海大中型城市群要集中于核心城市。三关中平原、北部湾主要为地区中小型城市群，区域整体发展较东北地区经济、人口规模中等，但人口流出严西部多数城市群经济发哈长、辽中南山西中部、黔中、滇中呼包鄂榆、兰西、天山北坡、宁夏沿黄中小型城市群划能级较高，城市群基城市群地位经济人口水平划能级较高，城市群基经济较发达，中原城市房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡等及人口规模优势突出，市场容量较大，其他中小型城市群尚处及人口规模优势突出，市场容量较大，其他中小型城市群尚处产开发投资额同比增速房销售面积(万产开发投资额同比增速房销售面积(万m²)房销售金额(亿元)GDP(万/km²)2021GDP2021GDP平均增速珠三角9长江中游全国/////粤闽浙沿海/63%///焦核心城市群与都市圈也将成为房企最有效的投资布局策略。4粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计；长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只长三角区域基础设施体系建设取得新进展，科技产业融合程度持续深化，短期疫情冲击不改长期发展色，上海龙头带动作用凸显，苏浙皖各扬所长，产业竞争力不断增强。到波及，短期经济下行压力加大，随着疫情得到控制，预计区域经济将逐步企稳。过去高度专业化分工、供应链聚集为产业带来高效率的同时，也在疫情封控阶段风险而寻找替代产能区域。但从长期来看，长三角仍强的区域之一，发展潜力突出，区域经济实力也为房地产市场率先恢复奠定了基础。表：2022年长三角城市群房地产开发投资吸引力排名987298721上海杭州南京苏州上海杭州南京苏州宁波合肥无锡温州常州嘉兴口虹吸效应明显，投资吸引力位居二、三位。2021年苏州GDP规模和常住人口时在上海部分产业外迁过程中，苏州有望承接部分产能，投资吸引力位居区域第四位；宁波是我国重要的港口城市和对外经济贸易城市，受长三角一体化的带动明显，城市投资潜力逐渐提升，投资吸引力位居城市群第五位。马鞍山GDP增长率（右）450004321540000350008%3000025000亿元6%20000450000%0温庆城铜池杭镇江城扬马鞍山GDP增长率（右）450004321540000350008%3000025000亿元6%20000450000%0温庆城铜池杭镇江城扬锡海波绍金华湖通舟合肥湖滁江苏浙江安徽2271818109163551400311027880866966617602514595758547636795635557861141333622657243953553362265724391704183411661004房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究经济规模仍居全国首位，GDP达4.3万亿元；苏州位居全国第六；杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通经济规模均超万从不同地区来看，江苏省各城市GDP均值为9010亿元，经济基本面较好，2021年苏州GDP达2.3万亿，且苏州是）；目标，2021年实现GDP接近7000亿元。安徽省仅合肥2022年一季度，长三角三省一市GDP总量超6.6万亿元，4、5月，长三角多地疫情反复，导致经济作增强，各城市基础设施不断完善，叠加经济基础雄厚、产业资源丰富及人才吸附力强，长三角城核心城市人口集聚效应进一步显现，2021年杭州人口增加超20万，居城市群首位23.93023.92012.49.810.42012.49.810.49.5万人5.85.87.01.60.21.62.6万人5.85.87.01.60.21.62.60.50.60.60.50.60.60.10.50-1.3-0.4-0.9-0.4-1025002000万1500人1000500024892021年常住人口数量122012209659547126663224173993675525341285458452249216671535341942947773748上海苏通无锡盐城江苏扬镇江杭温波金华浙江嘉兴绍兴湖舟合肥庆滁芜湖宣城马鞍山池铜安徽长三角轨道交通规划发布，上海、南京、杭州、合肥、宁波带动交通一体化发展2021年6月，为贯彻落实《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》战略长三角地区成为多层次轨道交通深度融合发展示范波西站、绍兴北站、温州南站、温州东站、台州中心站、衢州西站、长兴二季度以来政策端持续改善，杭州、苏州、宁波等市场有望逐渐企稳万平方米万平方米90060030002021年销售面积（左）同比（右）60%万平万平900方米方米600300-60%3000-100%0山2022年1-5月销售面积（左）同比（右）山60%20%-20%-60%-100%房地产开发投资吸引力研究房地产开发投资吸引力研究万平方米万平方米2021年，受行业调整影响，长三角城市群房地产市场表现前热后冷，多地上半年下降。具体来看，2021年杭州、南京住宅销售面积同比增幅均超四成，无锡、上海增长打乱。南京、苏州、宁波等地受高基数以及市场图：2016年至2022年5月长三角城市群重点城市商品住宅月度销售面积及同比走势万平方米万平方米6个月移动同比(右)300250200500 苏州销售面积(左)同比(右)6个月移动同比(右)300250200500万平方米万平方米6个月移动同比(右)300