《经济法》课件-第七技-“花”其他税法律制度

2024年第七技—花其他税收法律制度章节框架房地产相关税种房地产相关税种房产税案例导入——税种的故事房产税男性，50来岁，是一位深沉的老哥。平时言不语，对劳苦大众非常友善，但发起怒来，立刻会变成进击的巨人。房产税大哥目光毒辣犀利，和城镇土地使用税是一对好基友，在生活习惯和爱好等很多方面都很相像。（一）房产税的特征1.属于财产税，以房产为征税对象2.以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据3.以房产所有人为纳税人房产税的纳税人具体情形纳税人产权属于国家所有经营管理单位产权属于集体和个人所有集体单位和个人产权出典承典人产权所有人、承典人均不在房产所在地房产代管人或者使用人产权未确定、租典纠纷未解决居民住宅区内业主共有的经营性房产产权出租出租人【提示】纳税人“无租使用”房产管理部门、免税单位及其他纳税单位的房产，由“使用人代缴”房产税房屋产权出典的，应以出典人为房产税纳税人。（）判断题·2021年×（三）房产税的征税范围1.属于房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。2.不属于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。【提示】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。根据房产税法律制度的规定，下列房产中，属于房产税征税范围的有（）。A.位于县城的企业生产用房屋B.市区的室内游泳池C.农村的菜窖D.市郊公园中的饭店多选题·2022年ABD房地产开发企业建造的商品房，出售前已使用或出租、出借的，不缴纳房产税。（）判断题·2015年、2016年×（四）房产税应纳税额的计算房产税的计税规则计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产余值1.2％全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2％从租计征房产租金12％（或4%）全年应纳税额＝（不含增值税）租金收入×12％（或4%）税收优惠个人出租住房（不区分出租后用途）减按“4%”的税率单位向“个人、专业化规模化住房租赁企业”出租住房【提示】扣除比例幅度为10％～30％，由省级人民政府确定。2.关于房产原值（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产，自营的且没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值。3.关于租金计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入，也包括实物收入。4.关于投资联营（1）对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。（2）对以房产投资收取固定收入，不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。5.关于融资租赁对于融资租赁的房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。6.“前半年自用，后半年出租”7月2022年自用出租从价计征？从租计征个人单位个人单位12%4%甲企业为增值税一般纳税人，拥有一处房产自用，该房产原值1200万元，已计提折旧100万元。该房产于2021年12月更换了监控系统，新系统价值60万元，原系统价值20万元。已知房产原值减除比例为30％；房产税从价计征税率为1.2％。计算甲企业该房产2022年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。A.（1200－100＋60）×（1－30％）×1.2％＝9.74（万元）B.（1200＋60）×1.2％＝15.12（万元）C.（1200＋100＋60）×（1－30％）×1.2％＝11.42（万元）D.（1200－20＋60）×（1－30％）×1.2％＝10.42（万元）单选题·2022年D甲公司为增值税一般纳税人，拥有一栋原值400万元的厂房，2021年12月在厂房外建造了一处价值15万元的水塔，在厂房中安装了一台与厂房不可分割的价值20万元的升降机。已知房产税从价计征税率为1.2％，当地规定的房产原值扣除比例为30％。计算甲公司2022年度该厂房应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。单选题·2021年A.（400＋15＋20）×（1－30％）×1.2％＝3.654（万元）B.（400＋15）×（1－30％）×1.2％＝3.486（万元）C.400×（1－30％）×1.2％＝3.36（万元）D.（400＋20）×（1－30％）×1.2％＝3.528（万元）单选题·2021年D甲公司为增值税一般纳税人，拥有一处原值3000万元的房产。2022年5月甲公司将该自用房产对外出租，取得当年不含增值税租金收入20万元。已知房产税从价计征税率为1.2％。从租计征税率为12％，当地规定的房产原值扣除比例为30％。计算甲公司2022年度该处房产应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。单选题·2021年A.3000×（1－30％）×1.2％＝25.2（万元）B.3000×（1－30％）×1.2％÷12×5＋20×（1－30％）×12％＝12.18（万元）C.3000×1.2％÷12×5＋20×12％＝17.4（万元）D.3000×（1－30％）×1.2％÷12×5＋20×12％＝12.9（万元）单选题·2021年D赵某2022年年初拥有一栋自有住房，房产原值200万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月按照市场价格收取不含税租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2％，个人出租住房从租计征的为4％，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30％。2022年赵某上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。单选题·2015年A.1×9×4％＝0.36（万元）B.200×（1－30％）×1.2％÷12×3＋1×9×4％＝0.78（万元）C.200×（1－30％）×1.2％÷12×4＋1×8×4％＝0.88（万元）D.200×（1－30％）×1.2％＝1.68（万元）单选题·2015年A对以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险的，以房产余值作为计税依据计缴房产税。（）判断题·2020年√房产类别税收优惠非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产；（4）个人所有“非营业用”的房产；（5）租金偏低的公房出租；（6）公共租赁住房；（7）高校学生公寓；（8）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；（9）老年服务机构自用房产【提示】上述单位的“出租房产，非自身业务使用的生产、营业用房”不属于免税范围，但是“军队空余房产租赁收入”暂免征收房产税免征临时房及停用房（10）危房、毁损不堪居住房屋停用后；（11）大修理连续停用半年以上停用期间；（12）基建工地临时房屋施工期间全民健身（13）“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产减半（14）其他用于体育活动的房产【提示】（13）（14）用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％免征鼓励（15）农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地【提示1】市场如同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免部分【提示2】市场行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收免征（16）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地（17）供热企业，为居民供热所使用的厂房【提示1】对供热企业其他厂房，应按照规定征收【提示2】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的部分房产税的税收优惠房产类别税收优惠非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产；（4）个人所有“非营业用”的房产；（5）租金偏低的公房出租；（6）公共租赁住房；（7）高校学生公寓；（8）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；（9）老年服务机构自用房产【提示】上述单位的“出租房产，非自身业务使用的生产、营业用房”不属于免税范围，但是“军队空余房产租赁收入”暂免征收房产税免征临时房及停用房（10）危房、毁损不堪居住房屋停用后；（11）大修理连续停用半年以上停用期间；（12）基建工地临时房屋施工期间全民健身（13）“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产减半（14）其他用于体育活动的房产【提示】（13）（14）用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％免征鼓励（15）农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地【提示1】市场如同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免部分【提示2】市场行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收免征（16）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地（17）供热企业，为居民供热所使用的厂房【提示1】对供热企业其他厂房，应按照规定征收【提示2】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的部分房产税的税收优惠房产类别税收优惠非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产；（4）个人所有“非营业用”的房产；（5）租金偏低的公房出租；（6）公共租赁住房；（7）高校学生公寓；（8）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；（9）老年服务机构自用房产【提示】上述单位的“出租房产，非自身业务使用的生产、营业用房”不属于免税范围，但是“军队空余房产租赁收入”暂免征收房产税免征临时房及停用房（10）危房、毁损不堪居住房屋停用后；（11）大修理连续停用半年以上停用期间；（12）基建工地临时房屋施工期间全民健身（13）“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产减半（14）其他用于体育活动的房产【提示】（13）（14）用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％免征鼓励（15）农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地【提示1】市场如同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免部分【提示2】市场行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收免征（16）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地（17）供热企业，为居民供热所使用的厂房【提示1】对供热企业其他厂房，应按照规定征收。【提示2】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的部分房产税的税收优惠房产类别税收优惠非经营性房产（1）国家机关、人民团体、军队“自用”的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产；（4）个人所有“非营业用”的房产；（5）租金偏低的公房出租；（6）公共租赁住房；（7）高校学生公寓；（8）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产；（9）老年服务机构自用房产【提示】上述单位的“出租房产，非自身业务使用的生产、营业用房”不属于免税范围，但是“军队空余房产租赁收入”暂免征收房产税免征临时房及停用房（10）危房、毁损不堪居住房屋停用后；（11）大修理连续停用半年以上停用期间；（12）基建工地临时房屋施工期间全民健身（13）“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的房产减半（14）其他用于体育活动的房产【提示】（13）（14）用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70％免征鼓励（15）农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地【提示1】市场如同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免部分【提示2】市场行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收免征（16）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地（17）供热企业，为居民供热所使用的厂房【提示1】对供热企业其他厂房，应按照规定征收【提示2】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的部分房产税的税收优惠某农贸市场的下列房产中，暂免征收房产税的是（）。A.生活区B.用于商业餐饮C.行政办公区D.专门用于经营农产品单选题·2022年D根据房产税法律制度的规定，下列各项中，免征房产税的是（）。A.公园中附设的饮食部所使用的房产B.农产品批发市场的行政办公楼C.公立高校的教学楼D.企业拥有并运营管理的大型体育场馆单选题·2021年C（六）房产税的征收管理1.纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。（8）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。（9）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。2.纳税期限按“年”计算、分期缴纳。3.纳税地点（1）房产税在房产所在地缴纳。（2）房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。根据规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税多选题·2018年C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税多选题·2018年AC甲公司委托施工企业建设一栋办公楼，从该办公楼建成之次月起缴纳房产税。（）判断题·2020年×考点总结房地产相关税种城镇土地使用税案例导入——税种的故事20出头，性别不详。年轻，充满活力，心地单纯，喜欢新鲜事物，不太爱招惹是非。房产税和耕地占用税是他的两个哥哥，关系都不错。城镇土地使用税（一）城镇土地使用税的概念城镇土地使用税是国家在“城市、县城、建制镇和工矿区”范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。（二）城镇土地使用税的纳税人1.城镇土地使用税由“拥有”土地使用权的单位或个人缴纳2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由“代管人或实际使用人”缴纳3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由“实际使用人”缴纳4.土地使用权“共有”的，“共有各方”均为纳税人，以共有各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税【提示1】用于租赁的房屋，由“出租方”缴纳房产税、城镇土地使用税。【提示2】受益人纳税原则，谁使用，谁受益，谁纳税。根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列关于城镇土地使用税纳税人的表述中，不正确的是（）。A.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳B.拥有土地便用权的纳税人不在土地所在地的，暂不缴纳C.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别缴纳D.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳单选题·2022年B（三）城镇土地使用税的征税范围凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不区分国家所有，还是集体所有。【提示】不包括农村集体所有的土地。下列各项中，属于城镇土地使用税的征收范围的有（）。A.集体所有的建制镇土地B.集体所有的城市土地C.集体所有的农村土地D.国家所有的工矿区土地多选题·2017年ABD（四）城镇土地使用税的税率采用幅度差别定额税率。（五）城镇土地使用税的计税依据——纳税人“实际占用”的土地面积1.凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以“测定”的土地面积为准。2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以“证书确定”的土地面积为准。3.尚未核发土地使用证书的，应当由纳税人“据实申报”土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整。甲公司购入一宗土地，取得政府部门核发的土地使用证书注明的该宗土地面积为1800平方米。甲公司在该土地上建造办公楼，楼座占地面积为1200平方米，建筑面积5000平方米。甲公司该宗土地应缴纳城镇土地使用税的土地面积为（）。A.5000平方米B.1200平方米C.8000平方米D.1800平方米单选题·2022年D（六）城镇土地使用税的应纳税额计算1.适用税额城镇土地使用税执行“从量”计征（税率表略）。2.计税公式“年”应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额【提示】上述内容经常与税收优惠结合考核。甲公司2022年实际占地面积30000平方米，其中位于市区的办公区占地27000平方米、职工生活区占地2000平方米，位于农村的仓库占地1000平方米。已知城镇土地使用税适用税率每平方米年税额为5元。计算甲公司2022年度应缴纳城镇土地使用税税额的下列算式中，正确的是（）。A.27000×5＝135000（元）B.（27000＋1000）×5＝140000（元）C.（27000＋2000）×5＝145000（元）D.30000×5＝150000（元）单选题·2020年C记忆提示优惠政策非经营行为免征（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）老年服务机构的自用土地不免征公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”国家鼓励行为免征（1）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（2）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;（3）农产品批发市场、农贸市场用地（同房产税）;（4）国家级、省级科技企业孵化器用地（同房产税）

（5）居民供热（同房产税）减半征物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地【老侯提示】物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于减税范围占用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免征免税单位无偿使用纳税单位的土地不免征纳税单位无偿使用免税单位的土地全民健身体育用地（同房产税）房地产开发免征经批准开发建设经济适用房的用地不免征其他各类房地产开发用地各行业免征规定厂区内征包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道厂区外免征企业的铁路专用线、公路等用地：与社会公用地段未加隔离的电力行业用地（1）火电厂围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地；（2）水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外的用地；（3）供电部门的输电线路、变电站用地盐场、盐矿用地：盐场的盐滩、盐矿的矿井用地林业系统用地：林场的育林地、运材道、防火道、防火设施用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地：如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、场外的道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地城镇土地使用税的税收优惠记忆提示优惠政策非经营行为免征（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）老年服务机构的自用土地不免征公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”国家鼓励行为免征（1）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（2）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;（3）农产品批发市场、农贸市场用地（同房产税）;（4）国家级、省级科技企业孵化器用地（同房产税）

（5）居民供热（同房产税）减半征物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地【提示】物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于减税范围占用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免征免税单位无偿使用纳税单位的土地不免征纳税单位无偿使用免税单位的土地全民健身体育用地（同房产税）房地产开发免征经批准开发建设经济适用房的用地不免征其他各类房地产开发用地各行业免征规定厂区内征包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道厂区外免征企业的铁路专用线、公路等用地：与社会公用地段未加隔离的电力行业用地（1）火电厂围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地；（2）水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外的用地；（3）供电部门的输电线路、变电站用地盐场、盐矿用地：盐场的盐滩、盐矿的矿井用地林业系统用地：林场的育林地、运材道、防火道、防火设施用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地：如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、场外的道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地城镇土地使用税的税收优惠记忆提示优惠政策非经营行为免征（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）老年服务机构的自用土地不免征公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”国家鼓励行为免征（1）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（2）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;（3）农产品批发市场、农贸市场用地（同房产税）;（4）国家级、省级科技企业孵化器用地（同房产税）

（5）居民供热（同房产税）减半征物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地【提示】物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于减税范围占用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免征免税单位无偿使用纳税单位的土地不免征纳税单位无偿使用免税单位的土地全民健身体育用地（同房产税）房地产开发免征经批准开发建设经济适用房的用地不免征其他各类房地产开发用地各行业免征规定厂区内征包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道厂区外免征企业的铁路专用线、公路等用地：与社会公用地段未加隔离的电力行业用地（1）火电厂围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地；（2）水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外的用地；（3）供电部门的输电线路、变电站用地盐场、盐矿用地：盐场的盐滩、盐矿的矿井用地林业系统用地：林场的育林地、运材道、防火道、防火设施用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地：如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、场外的道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地城镇土地使用税的税收优惠记忆提示优惠政策非经营行为免征（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）老年服务机构的自用土地不免征公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”国家鼓励行为免征（1）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（2）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;（3）农产品批发市场、农贸市场用地（同房产税）;（4）国家级、省级科技企业孵化器用地（同房产税）

（5）居民供热（同房产税）减半征物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地【提示】物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于减税范围占用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免征免税单位无偿使用纳税单位的土地不免征纳税单位无偿使用免税单位的土地全民健身体育用地（同房产税）房地产开发免征经批准开发建设经济适用房的用地不免征其他各类房地产开发用地各行业免征规定厂区内征包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道厂区外免征企业的铁路专用线、公路等用地：与社会公用地段未加隔离的电力行业用地（1）火电厂围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地；（2）水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外的用地；（3）供电部门的输电线路、变电站用地盐场、盐矿用地：盐场的盐滩、盐矿的矿井用地林业系统用地：林场的育林地、运材道、防火道、防火设施用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地：如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、场外的道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地城镇土地使用税的税收优惠记忆提示优惠政策非经营行为免征（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）老年服务机构的自用土地不免征公园、名胜古迹内的“索道公司经营用地”国家鼓励行为免征（1）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（2）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5~10年;（3）农产品批发市场、农贸市场用地（同房产税）;（4）国家级、省级科技企业孵化器用地（同房产税）

（5）居民供热（同房产税）减半征物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地【提示】物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于减税范围占用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税无偿使用免征免税单位无偿使用纳税单位的土地不免征纳税单位无偿使用免税单位的土地全民健身体育用地（同房产税）房地产开发免征经批准开发建设经济适用房的用地不免征其他各类房地产开发用地各行业免征规定厂区内征包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道厂区外免征企业的铁路专用线、公路等用地：与社会公用地段未加隔离的电力行业用地（1）火电厂围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地；（2）水电站除发电厂房、生产、办公、生活以外的用地；（3）供电部门的输电线路、变电站用地盐场、盐矿用地：盐场的盐滩、盐矿的矿井用地林业系统用地：林场的育林地、运材道、防火道、防火设施用地；森林公园、自然保护区用地水利设施及其管护用地：如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地港口：码头用地机场：飞行区用地、场内外通讯导航设施用地、飞行区四周排水防洪设施用地、场外的道路用地石油行业：地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油管道用地；油气长输管线用地；在城市、县城、建制镇以外工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地城镇土地使用税的税收优惠根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，免征城镇土地使用税的是（）。A.公园内的索道公司经营用地B.直接用于农业的生产用地C.企业拥有并运营管理的大型体育场馆用地D.纳税单位无偿使用免税单位的土地单选题·2021年B甲物流公司位于郊区，2022年度实际占地3000平方米，其中大宗商品仓储设施用地2000平方米，办公生活区用地1000平方米。已知城镇土地使用税每平方米年税额为3元。计算甲物流公司2022年度应缴纳城镇土地使用税税额的下列算式中，正确的是（）。A.3000×3＝9000（元）B.3000×3×50％＝4500（元）C.2000×3×50％＋1000×3＝6000（元）D.1000×3＝3000（元）单选题·2022年C（八）城镇土地使用税的征收管理1.纳税义务发生时间（1）纳税人购置新建商品房，为自房屋交付使用之次月起。（2）纳税人购置存量房，为自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起。（3）纳税人出租、出借房产，为自交付出租、出借房产之次月起。（4）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，为合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付土地时间的，为合同签订的次月起。（5）纳税人新征用的耕地，为自批准征用之日起满1年时。（6）纳税人新征用的非耕地，为自批准征用次月起。【提示】一般情况自行为发生之“次月”起；新征用耕地的，为自批准征用之日起满1年时。2.征收方式及纳税地点——与房产税基本相同甲公司购买一幢旧办公楼，2022年5月12日签订合同并付讫全部款项，2022年6月3日入驻办公楼，2022年7月2日办理完权属变更登记。甲公司持有该办公楼城镇土地使用税的纳税义务发生时间为（）。A.2022年8月B.2022年7月C.2022年6月D.2022年5月单选题·2022年A纳税人出租房产，应自交付出租房产之月起缴纳城镇土地使用税。（）判断题·2021年×城镇土地使用税可按月计算，一次性缴纳。（）判断题·2022年×考点总结房地产相关税种耕地占用税案例导入——税种的故事男性，50出头。是个老牌暴发户。祖上是农民，从他这辈子开始，进入城市打拼，干起了房地产开发的行当，一夜暴富。心胸狭窄，好记仇，平生最恨别人占着鸡窝不下蛋，一有这样的人出现，他总是要上前去教训人家一顿。耕地占用税（一）耕地占用税的立法目的合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地。（二）耕地占用税的纳税人在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。1.何为耕地（1）基本农田：用于种植农作物的土地；（2）非基本农田：园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地。关于纳税人是否经批准纳税人经批准农用地转用审批文件中标明建设用地人建设用地人农用地转用审批文件中未标明建设用地人用地申请人【提示】用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心、自然资源主管部门或政府委托的其他部门、单位履行耕地占用税申报纳税义务未经批准实际用地人（三）耕地占用税的应纳税额计算1.计税依据实际占用的耕地面积＝“经批准”占用的耕地面积＋“未经批准”占用的耕地面积2.税率实行定额税率（税率表略）。3.计税公式应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用税额4.应纳税额应当“一次性”缴纳（四）耕地占用税的加征规定1.加征不得超过50％人均耕地低于0.5亩的地区。2.加征50％占用“基本农田”。占用基本农田的，应当按照法定的当地适用税额，加按150％征收。（）判断题·2022年√（五）不征收耕地占用税的情形——占用耕地建设“直接为农业生产服务”的生产设施1.储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施2.培育、生产种子、种苗的设施3.畜禽养殖设施4.木材集材道、运材道5.农业科研、试验、示范基地6.野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施7.专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通信基础设施8.农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施根据耕地占用税法律制度的规定，下列各项中，不缴纳耕地占用税的有（）。A.占用耕地建设储存农用机具的仓库B.占用养殖水面建设专为农业生产服务的灌溉排水设施C.占用竹林地建设木材集材道D.占用天然牧草地建设旅游度假村多选题·2022年ABC（六）耕地占用税的税收优惠1.免征军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构。【提示】学校内经营性场所、教职工住房和医院内职工住房不免征。2.减征（1）减半征收。农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅。【提示】农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，均免征耕地占用税。（2）部分减征。①占用非基本农田，适用税额可以“适当低于”本地区确定的适用税额，但降低的部分不得超过50％。②省、自治区、直辖市人民政府，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征耕地占用税。减按2元/平方米的税额征收适用范围具体规定铁路减税铁路路基、桥梁、涵洞、隧道及其按照规定两侧留地、防火隔离带不减税专用铁路和铁路专用线公路减税国道、省道、县道、乡道和属于农村公路的村道的主体工程以及两侧边沟或者截水沟不减税专用公路和城区内机动车道其他飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程3.补税规定按规定免征或减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。4.纳税退还（1）纳税人因“建设项目施工或者地质勘查”临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地“期满之日起1年内”依法复垦，恢复种植条件的，“全额退还”已经缴纳的耕地占用税。（2）因“挖损、采矿塌陷、压占、污染”等损毁耕地，应当缴纳耕地占用税。自自然资源、农业农村等相关部门认定损毁耕地之日起“3年内”依法复垦或修复，恢复种植条件的，“全额退还”已经缴纳的耕地占用税。2022年7月甲公司开发住宅社区经批准共占用耕地150000平方米，其中800平方米兴建幼儿园，5000平方米修建学校，已知耕地占用税适用税率为30元/平方米，甲公司应缴纳耕地占用税税额的下列算式中，正确的是（）。A.150000×30＝4500000（元）B.（150000－800－5000）×30＝4326000（元）C.（150000－5000）×30＝4350000（元）D.（150000－800）×30＝4476000（元）单选题·2017年B下列各项中，免征耕地占用税的有（）。A.公立学校教学楼占用耕地B.厂区内机动车道占用耕地C.军事设施占用耕地D.医院内职工住房占用耕地多选题·2017年AC根据耕地占用税法律制度的规定，下列占用耕地的建设项目中，减征耕地占用税的有（）。A.经批准建设的国道的主体工程B.经批准建设的城区内机动车道C.经批准建设的民用机场跑道D.经批准建设的港口内供船舶停靠的场所多选题·2022年ACD（七）耕地占用税的纳税义务发生时间及纳税期限1.纳税义务发生时间纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。2.纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。甲企业2022年2月经批准新占用一块耕地建造办公楼，另占用一块非耕地建造企业仓库。下列关于甲企业城镇土地使用税和耕地占用税的有关处理，说法正确的是（）。A.甲企业建造办公楼占地，应征收耕地占用税，并自批准征用之次月起征收城镇土地使用税B.甲企业建造办公楼占地，应征收耕地占用税，并自批准征用之日起满一年后征收城镇土地使用税单选题·2015年C.甲企业建造仓库占地，不征收耕地占用税，应自批准征用之月起征收城镇土地使用税D.甲企业建造仓库占地，不征收耕地占用税，应自批准征用之日起满一年时征收城镇土地使用税单选题·2015年B根据耕地占用税法律制度的规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起一定期限内申报缴纳耕地占用税。该期限为（）。A.90日B.60日C.180日D.30日单选题·2021年D考点总结房地产相关税种契税案例导入——税种的故事男性，35岁左右。极品中年成熟、成功男。年纪不大，却有权有势。手上掌握着稀缺资源，不经他手，买不了房，置不了地，谁也不好使，玩的就是垄断。契税爷身世显贵，从古至今人家就一直和官家有来往，属于世袭爵位，所以他妈又给他起了个小名，叫“红契”。契税（一）契税的特征1.属于财产转移税，在我国境内转移土地、房屋权属时征收2.以当事人双方签订的合同（契约）中所确定的价格为计税依据3.以“权属承受的单位和个人”为纳税人（二）征税范围1.属于征税范围（1）土地使用权出让；（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、互换）；（3）房屋买卖、赠与、互换。【提示1】以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。【提示2】因共有不动产份额变化、共有人增加或者减少、承受方应当缴纳契税。【提示3】因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的，承受方应当缴纳契税。2.不属于征税范围（1）“土地承包经营权和土地经营权”的转移；（2）土地、房屋典当；分拆（分割）；抵押以及出租等行为。【提示】与土地增值税区别，关键在于纳税人的不同。根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（）。A.转让土地使用权的企业B.出租自有住房的个人C.受赠房屋权属的个体工商户D.继承父母车辆的子女单选题·2021年C（三）契税的应纳税额1.税率3％～5％的幅度比例税率。2.计税依据（1）成交价格。①适用情形。土地使用权出让、出售，房屋买卖。特殊情况下成交价格的确定适用情形成交价格土地使用权及所附建筑物、构筑物承受方应交付的总价款土地使用权出让土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款房屋附属设施与房屋为同一不动产单元承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率与房屋为不同不动产单元转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税承受已装修房屋装修费用应计入总价款（2）核定价格。①适用情形。a.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为；b.纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由。②核定方法。由税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定，此外还可以采用房地产价格评估等方法合理确定。（3）互换价格差额。①适用情形。土地使用权互换、房屋互换。②“互换”行为判定。“互换”行为是指“房房、地地、房地”互换，“以房抵债、以房易货”均属于买卖行为。③计税规则。互换价格不相等的，由“多交付货币”的一方缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。（4）补缴的土地出让价款与成交价格。①补缴的土地出让价款的适用情形。以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式“重新取得该土地使用权”。②补缴的土地出让价款＋成交价格的适用情形。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准“转让房地产，划拨土地性质改为出让”的。③成交价格的适用情形。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准“转让房地产，划拨土地性质未发生改变”的。3.应纳税额计算应纳税额＝计税依据×税率陈某借给王某200万元用于生产经营，王某未能按期偿还。双方商定，王某以一套住房抵偿借款160万元，其余40万元以现金偿还。王某购入该套住房的价格为100万元。陈某取得该套住房时应缴纳契税的计税依据为（）。A.200万元B.160万元C.100万元D.40万元单选题·2022年B以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。（）判断题·2022年√2022年10月，甲广告公司从乙公司购入一处写字楼，支付不含增值税价款500万元。该写字楼乙公司账面原值300万元，已提折旧75万元。已知，契税税率为4％。计算甲广告公司当月该笔业务应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（）。A.300×4％＝12（万元）B.500×4％＝20（万元）C.［500－（300－75）］×4％＝11（万元）D.（300－75）×4％＝9（万元）单选题·2020年B2022年5月甲公司获赠原值200万元的房产一处，税务机关核定的不含增值税价格为300万元。已知契税适用税率为4％。甲公司获赠该房产应缴纳契税税额为（）。A.8万元B.4.16万元C.12万元D.12.48万元单选题·2021年C经房地产评估机构评估，王某住房价值50万元，李某住房价值70万元，王某和李某互换住房，并以银行转账方式向李某支付差价款，己知当地规定的契税适用税率为4％，则下列关于上述事项应纳契税的计算中，正确的是（）。A.王某应纳契税＝（70－50）×4％＝0.8（万元）B.李某应纳契税＝（70－50）×4％＝0.8（万元）C.王某应纳契税＝50×4％＝2.0（万元）D.李某应纳契税＝70×4％＝2.8（万元）单选题·2022年A（四）契税的税收优惠1.法定免征契税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研和军事设施；（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。（7）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的；（8）城镇职工按规定第一次购买公有住房的；（9）外国银行分行按照规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的。2.国务院可以规定免征或减征契税的情形居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等。3.省、自治区、直辖市人民政府可以决定免征或者减征契税的情形（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。【提示】纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。适用情形满足条件税收优惠改制企业原投资主体存续并在改制后公司中持股比例＞75%，且改制后公司承继原企业权利、义务免征事业单位原投资主体存续并在改制后企业中持股比例＞50%公司合并原投资主体存续的公司分立分立后的公司与原公司投资主体相同企业破产（1）“债权人”（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属（2）“非债权人”承受破产企业土地、房屋权属与原企业100%职工签订≥3年的劳动合同与原企业＞30%职工签订≥3年的劳动合同减半征收资产划转（1）承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属免征（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转（3）母公司以土地、房屋权属向其“全资子公司”增资债权转股权经国务院批准实施债转股的企业，债转股后新设公司承受原企业的土地、房屋权属划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地不免征公司股权（股份）转让单位、个人承受公司股权（股份）不征企事业单位改制重组的税收优惠适用情形满足条件税收优惠改制企业原投资主体存续并在改制后公司中持股比例＞75%，且改制后公司承继原企业权利、义务免征事业单位原投资主体存续并在改制后企业中持股比例＞50%公司合并原投资主体存续的公司分立分立后的公司与原公司投资主体相同企业破产（1）“债权人”（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属（2）“非债权人”承受破产企业土地、房屋权属与原企业100%职工签订≥3年的劳动合同与原企业＞30%职工签订≥3年的劳动合同减半征收资产划转（1）承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属免征（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转（3）母公司以土地、房屋权属向其“全资子公司”增资债权转股权经国务院批准实施债转股的企业，债转股后新设公司承受原企业的土地、房屋权属划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地不免征公司股权（股份）转让单位、个人承受公司股权（股份）不征企事业单位改制重组的税收优惠适用情形满足条件税收优惠改制企业原投资主体存续并在改制后公司中持股比例＞75%，且改制后公司承继原企业权利、义务免征事业单位原投资主体存续并在改制后企业中持股比例＞50%公司合并原投资主体存续的公司分立分立后的公司与原公司投资主体相同企业破产（1）“债权人”（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属（2）“非债权人”承受破产企业土地、房屋权属与原企业100%职工签订≥3年的劳动合同与原企业＞30%职工签订≥3年的劳动合同减半征收资产划转（1）承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属免征（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转（3）母公司以土地、房屋权属向其“全资子公司”增资债权转股权经国务院批准实施债转股的企业，债转股后新设公司承受原企业的土地、房屋权属划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地不免征公司股权（股份）转让单位、个人承受公司股权（股份）不征企事业单位改制重组的税收优惠2019年陈某继承父母的一套住房，当年与王某结婚并在不动产权证书上增加王某的姓名。2022年陈某与王某将该套住房转让给李某，随后李某将该套住房出租给郑某。上述事项中，契税的纳税人是（）。A.李某B.王某C.陈某D.郑某单选题·2022年A李某的住房在地震中灭失，当他重新购买住房时，税务机关可酌情准予减征或者免征契税。（）判断题·2018年×企业依照有关法律法规规定实施破产，非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。（）判断题×（五）契税的征收管理纳税义务发生时间适用情形纳税义务发生时间一般情况纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日因法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移法律文书生效当日因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税改变有关土地、房屋用途等情形的当日因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款改变土地使用条件当日2.纳税期限（1）一般情况为依法办理土地、房屋权属登记手续前。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不予办理。（2）按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。3.纳税地点土地、房屋所在地。（六）纳税退还1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积须退还土地出让价款的；3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积须返还房价款的。根据契税法律制度的规定，下列情形中，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款的有（）。A.因人民法院判决导致房屋权属转移行为无效，房屋权属变更至原权利人B.出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款C.新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款D.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属多选题ABC考点总结房地产相关税种土地增值税案例导入——税种的故事男性，30多岁，正宗凤凰男。出身贫寒，上世纪90年代初，他一直名不见经传，房地产市场火热后，这哥们立马翻身，登上历史舞台。他和企业所得税是一对儿好兄弟，都是最令人头疼的。思想复杂，爱耍小手段，设置小陷阱，整天云里雾里的，是屌丝逆袭为高富帅的典范。土地增值税（一）土地增值税的特征1.属于财产转移税2.以“转让”土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据3.以转让方为纳税人事项土地增值税不征或免征征土地使用权出让★

土地使用权转让

★转让建筑物产权

★继承★

赠与（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业赠与其他人改制整体改制一般企业房地产开发企业合并分立改制时以房地产入股房地产开发企业将部分开发房产自用或出租出售或视同出售（如抵债等）房地产交换个人互换自有居住用房企业互换合作建房建成后按比例分房自用建成后转让出租★

抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移代建★

评估增值★

土地增值税的征税范围事项土地增值税不征或免征征土地使用权出让★

土地使用权转让

★转让建筑物产权

★继承★

赠与（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业赠与其他人改制整体改制一般企业房地产开发企业合并分立改制时以房地产入股房地产开发企业将部分开发房产自用或出租出售或视同出售（如抵债等）房地产交换个人互换自有居住用房企业互换合作建房建成后自用建成后转让出租★

抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移代建★

评估增值★

土地增值税的征税范围事项土地增值税不征或免征征土地使用权出让★

土地使用权转让

★转让建筑物产权

★继承★

赠与（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业赠与其他人改制整体改制一般企业房地产开发企业合并分立改制时以房地产入股房地产开发企业将部分开发房产自用或出租出售或视同出售（如抵债等）房地产交换个人互换自有居住用房企业互换合作建房建成后自用建成后转让出租★

抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移代建★

评估增值★

土地增值税的征税范围【提示】土地增值税属于收益性质的土地税，只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。考生应在理解的基础上，关注出让与转让、企业改制。根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.王某转让商铺B.甲公司承租仓库C.陈某出租住房D.乙公司抵押厂房单选题·20212年A双方合作建商品房，建成后转让的，应征收土地增值税。（）判断题·2021年√（三）土地增值税的应纳税额计算1.适用税率四级“超率累进税率”。土地增值税税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分3002超过50％至100％的部分4053超过100％至200％的部分50154超过200％的部分60352.计税公式土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额【提示】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不同不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加、印花税新建项目具体扣除标准（1）关于房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不同不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加、印花税新建项目具体扣除标准（2）两项即使明确也不得扣除的利息：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不同不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加、印花税新建项目具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不同不得抵扣的增值税和城建税、教育费附加、印花税新建项目具体扣除标准4.计算步骤（1）确定收入——题目给出。（2）确定扣除项目金额。①取得土地使用权所支付的金额——题目给出；②房地产开发成本——题目给出；③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确；④与转让房地产有关的税金——题目给出（老侯提示：印花税迷惑）；⑤计算加计扣除（房地产开发企业）。（3）确定增值额［（1）－（2）］。（4）确定增值额与扣除项目的比率［（3）/（2）］。（5）找税率。（6）算税额。应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数举个棒槌某房地产企业开发一普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得不含税销售收入10000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，房地产开发加计扣除比例为20％。计算该企业应缴纳的土地增值税。①收入：②扣除项目：⑴拿地：⑵建房成本：⑶开发费用：⑷销售税金：⑸加计扣除：合计：10000300028005804511607585①收入：②扣除项目：③增值额：④增值额与扣除项目比率：⑤找税率⑥算税额：100007585241531.84%30%724.5销售旧房的具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准存量项目房屋房①房屋及建筑物的“评估价格”重置成本价×成新率地②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用据实扣除销售③与转让房地产有关的税金据实扣除土地地同上同上销售同上同上【提示】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额，可按发票所载金额并“从购买年度起至转让年度止每年加计5％”计算。纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予