“大魔方”建设可行性研究报告

41.1项目背景 41.1.1项目名称：城市活力之心大魔方 4 4 6 6 61.2.1拟建地点 6 6 81.2.4项目投入总资金及效益情况 9 2.1某市社会经济发展评价 2.2天府新城区域投资评价 2.3项目位置选择 2.3.2地块开发条件 2.4项目开发环境影响评价 3.1某观演建筑市场分析 3.2酒店市场分析 30 3.2.5天府新城区域酒店市场分析 3.4休闲娱乐市场分析 3.4.4某市电玩业市场分析 3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析 3.5商业市场分析 3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析 3.6住宅市场分析 3.6.1某住宅市场整体供需分析 3.6.2天府新城住宅供应分析 3.6.5天府新城住宅市场前景分析 四.项目市场竞争力分析 4.1项目各物业市场竞争力分析 4.2项目整体市场竞争力分析 5.1项目主要功能板块及规模 5.2概念规划的设计依据及理念 5.3项目开发策略 6.1总投资成本估算 6.1.1投资估算依据 6.1.2总投资成本估算 6.1.3项目投资付款进度 6.2.2销售价格 6.2.3销售收入估算 6.3财务评价指标 6.4资金需求与筹措 6.5不确定性分析 6.5.1盈亏平衡点分析 6.6财务评价结论 1经济指标汇总表 1.1.2承办单位概况项目承办单位由成工和某传媒集团两个股东成立项目公代要求和发展需要，着眼于推动某市文化体制改革、文化产成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前，成工下辖分(子)公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在某和上海设有现代化的钢结构及装备制造基某传媒集团某传媒集团于2006年11月28日正式成立，其报刊出版位列全国前10强，广播电视跻身省会城市前列，是中国西部综者市场，六频道约占某地区电视受众市场份额的23%。某传媒集团以“资源资产化，资产资本化，资本证券化”为产业经营理念，建立科学、高效的集约型运营管理模式，充分整合内外部优质资源，做精传统媒体业务，稳健拓展传媒1.1.3可行性研究报告编制依据1.1.4项目提出的理由与过程1.2项目概况1.2.1拟建地点1.2.2项目物业功能构成住住宅写字楼方超高层建筑魔(主题酒店)大集群式商业观演建筑购物中心、室内游乐等),超高层建筑(娱乐主题酒店)、高序号数值12净用地面积总建筑面积地上建筑物面积观演建筑集群式商业超高层建筑(主题酒店)写字楼住宅停车楼地面停车位地下部分地下车库观演建筑地下位)3车位个41.2.4项目投入总资金及效益情况项目总投资成本343771万元，其中自有资金2.0亿元，长投资评价指标如下(所得税后):元某位于中国的西南部，是连接中国西部和东部的枢纽，占据西南地区的核心地带，某独特的地理优势铸就了六朝古都、某地处四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龙门山脉、邛崃山脉与某平原和川中丘陵的交接地带，海拔387~5364米。某平原以适宜的地理条件，宜人的气候条件，自古以来都是文明的发源地，区域经济发展的重点，为某一直以来的发展创造了良好的前提条件，加之某处于多个山脉的交某地处我国的亚热带季风气候区，热量充足，雨量丰富，四优越的自然条件，充沛的降水，适宜的温度为某提供了丰富某的教育产业发达，各类学校众多，至2006年底，某普通高等学校有40所(其中211重点大学4所),中等技术学校35所，普通中学536所，职业中学34所，小学527所，特某历史悠久，建城迄今至少有2300多年，是国务院首批公汉代是全国的五大都会之一，唐代有“扬(州)一益(州)元前三世纪中叶)蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方公里的某平原成为“沃野千里，水旱从乐的发源地和以“五朵金花”为代表的农家乐旅游模式在国2007年某市接待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%;国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%;接待入境旅游者78.6万人次，增长35.5%;旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。旅游接待设施进一步改善，2007年年末，某市三星级以上饭店98家，增加9家。旅行社258家，其中国际旅行社达39家。经济地位2008年某市实现地区生产总值3901亿元，进入“3000亿元”俱乐部；按常住人口计算，人均GDP达30855元，增长9.6%。某市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，会展经济某世纪城新国际会展中心总投资达50亿元，是目前西南地区占地面积最大的展览中心，占地1850亩。展馆区位于世纪城的东部，总面积20万平方米。2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛仍举办了260多个展会活动，实现产值超过13.5亿元，跻庆活动将在280个以上，拉动消费超过200亿元。年份荣誉称号市进行的竞争力与综合实力排名，某均进入了前中国最佳旅游城市；宜居城市；宜资城市；中国十佳宜居城市；中国十大国际化都市；某市城市中国十大最具投资价值的城市；城乡综合改革配套实验区；中国十大幸福城市中国最具文化底蕴城市排名第八；荣膺“全国文明城市”称号城市化进程类比城市某重庆中国北京、上海约城市化水平低84%左右90%以上(美元)4第三产业%%接近80%按照城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30%以后，将进入30—70%的国际公认的加速发展期。某现阶段正是处在了这一高速发展的时期当中，城市化进程加快，根据零点研究咨询集团最新发布的《零点宜居指数——中国包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高某的城市魅力，形成良性循环，推动某不2007年，国务院正式批准了某市全国统筹城乡综合配套改革家，在内地仅次于上海和广州，某已跻身中国内地“领事目前，已有130多家世界500强落户落户某。随着近年某市2.2天府新城区域投资评价项目附近的天府新会展中心以每年近300场的展出规模带动来城市将集中发展6条走廊，形成走廊式集中发展格局，串在建的地铁1号线和规划中的地铁6号线在高新孵化园站交因此，随着2010年地铁1号线的开通，地铁6号线的建设，产业规划天府新城的发展方向是将软件及服务外包产业发展成为某最具竞争力和代表性的战略性产业，打造成为国内外著名软件预计2010年，软件及服务外包产业产值达400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上。2015年，软件及服务外包产业产值达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员达20-30万人。居五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设的力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展的必然要求，2.3项目位置选择2.3.1地点与地理位置方面具有独特的竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良项目地位于某天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是政府支持本项目拟打造的文化娱乐基地，与某政府提出促进现代服务业的发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展的项目位于某中轴线人民南路南延线东侧。在城市总体规划中该段轴线定义为——科技商务中轴线。按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区”,其区位2.3.2地块开发条件地块总占地面积约178.11亩，土地使用权性质：国有建设延线(濯锦南路)。成部歌调院项目地内情况地块南侧民悦东街地块地块西侧天府大道地块西面高新孵化园气候条件施工条件2.4项目开发环境影响评价项目区域环境质量但对区域的影响较小。对区域声学环境的影响主要来自交通噪声，天府大道、红星路南延线等交通干道产生的交通噪声项目建设和生产对环境的影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有一定的影响。在设计中，针对污染源的实际情况，只要采取积极治项目的主要污染因素与治理措施废气：废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。锅炉选用性能优越的燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放；餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施；卫生间、废水：项目将严格按清浊分流放至排水管网。餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道；餐厅经营产生的泔水等将采用先进的微生物循环系统进行处理，以循环利用；粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理(停留时间48小时以上)后排入城市污水管道；地下层污水池3.1某观演建筑市场分析某市拥有专业的演出场所28个，投资1000万元以上的娱乐场所20余个，当地演出团队57个，演艺人员在1000人以上。唯—一个9000个座位的室内体育观——四川体育从某文化消费的需求特点看，随着2008年某人均GDP突破33.2酒店市场分析规模，各项设施配套完善，到2015年，某市将拥有五星级酒店15家；到2020年，某市五星级的拥有量将扩大至28家，3.2.1某市星级酒店整体概况从市场调研的数据来看，某五星级酒店2007年全年的平均比较中西部其他副省级以上城市的入住率排名前列(昆明等旅游城市除外)。3.2.2某市星级酒店的分布状况区域商务密集区(市中心),沿河自然风景较好的地带(城南区域的滨江沿线)以及人南南某4—5星级酒店的具体位置序号宾馆名称道路位置区域(环星级1锦江宾馆人民南路二段内环线内52总府皇冠假日酒店人民中路一段市中心53天府丽都喜来登饭店总府路市中心54家园国际酒店号二环至三环55索菲特万达大酒店滨江中路内环线内56加州花园酒店沙湾路一环至二环7某望江宾馆下沙河浦42二环58凯宾斯基酒店号人民南路四段二环至三环准59香格里拉酒店水井街内环线外侧5洲际大饭店天府大道南三环外超5某世纪城假日酒店天府大道南三环外4西藏饭店人民中路一段内环线内5安国酒店太升北路内环线内4沃特酒店银河王朝大酒店太升南路顺城大道市中心市中心44四川宾馆总府路市中心4绿洲大酒店忠烈祠西街市中心4岷山饭店人民南路二段内环线内4罗曼大酒店人民北路10号市中心4京川宾馆一环路西一段一环路外侧4新华国际酒店鼓楼南街市中心4文翰宾馆一环路南四段一环路4某天仁大酒店三洞桥路18号市中心4紫微酒店总府路8号市中心4瑞景商务酒店101号市中心4某花园城大酒大业路8号市中心准4蜀汉路209号环4市中心从上表及图中可以看到，在选中的某市28家4—5星级酒店，其中有19家坐落于市中心区域，另有11家酒店位于交通主4—5星级的酒店从分布位置来看城市中心区的数量占了总数的70%的高比例，也说明了越是高星级的酒店对地区位置的选择越为重视和明显，即分布位置为一个城市的中心商3.2.3某市高星级酒店市场供需分析酒店名称楼层数房间数量四川锦江宾馆9某总府皇冠假日酒店某索菲特万达大饭店某天府丽都喜来登饭店某加州花园酒店某凯宾斯基饭店某家园国际酒店9某望江宾馆5香格里拉洲际大饭店世纪城假日酒店西藏饭店合计—可见，某的五星级酒店房间供应数量倾向于400～500间，标准(40间),与国际上的市中心、商业区和度假区内的高级酒店规模相似，有向国际大都会酒店规模(800～1000间)的趋势进行发展。但尚未达到国际上常见的大都会中心的酒店规模(800-1000间以上)。则全市五星级酒店日接待量为10058人，相比2006年的3637近年来，某国内旅游人数，旅游人数逐年递增，并保持了10%左右的递增，2007年达到了4253.63万人。涉外旅游人国内旅游(万同比%%%涉外旅游564638同比%%%%%可以看出，除了2003年(“非典”事件)以外，某的涉外寨沟—松潘—茂县—汶川—都江堰—某)建成后，该比率虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，某会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中全球最具实力，也是商业嗅觉最灵敏的企业——世界500强落户我市的世界500强企业已达130多家，三年前仅有42家。国和中国香港地区。有40家在蓉投资建立了448家外商投资企业；有32家设立了分公司；有48家设立了代表处或办事走势良好的情况下，无论是某市旅游景区建设、还是与旅游相关产业的建设都将得到完善，到蓉旅游及公务出差人数都将稳步上升。因此，除发生类似非典等重大事件，某市高星某高星级酒店平均客房入住率序号宾馆名称星级淡季旺季1锦江宾馆52总府皇冠假日酒店534天府丽都喜来登饭店家园国际酒店55//567索菲特万达大酒店凯宾斯基酒店香格里拉酒店5准5超589洲际大饭店世纪城假日酒店超549西藏饭店安国酒店沃特酒店544加州花园酒店银河王朝大酒店四川宾馆绿洲大酒店岷山饭店4京川宾馆4新华国际酒店4(数据来源：市场调查)从酒店入住率看，五星级酒店整体入住率情况明显好于四星级酒店。入住率高低可以分为淡季和旺季两个时间段，其中从淡季可以看出星级越高的酒店入住率相对越高，而低星级的酒店相对较低，四星级酒店淡季入住率普遍低于60%,而五星级酒店一般在60%以上；进入旺季时，几乎所有的酒店的入住率都很高，入住率达到了70—100%,其中五星级和后期新建的四星级酒店的入住率一般分布在90—100%之间。据探访高星级酒店相关高层领导得出以下结论，对于高星级酒店客户留蓉时间的长短主要根据来蓉消费者是以什么性质对于商务型留蓉者，主要时间段在3—7天，即一般留蓉时间在一星期内的情况多数，也不排除少量来蓉时间在半月或一对于旅游型留蓉者，平均留蓉时间为2.5天，但也有少量5访亲会友型留蓉时间(所占总体比例不大),多数为1-2可见，到蓉旅游人数稳步上升，从2003年的2843.55万人次上升到2007年是4253.6万人次，年平均增长率达到10%左右，随着某市旅游及会展等相关产业的发展及逐步完善，到蓉旅游及商务旅游的人数将进一步上升，按照某市近几年旅游人数平均增长趋势来看，在未来3年内到蓉旅游人数分别为4678.96万人次、5146.86万人次、5661.55万人次。2006年执行(元/晚)(元/晚)锦江宾馆凯宾斯基假日酒店加州花园贵宾楼香格里拉酒店—平均值从供给层面来说，某的五星级酒店由2004年到2007年一直为50%和33.33%,各种类型客房数量增幅分别为63.29%驻蓉外资企业翻了一倍；涉外游客从2002年到2007年的增43.45%、80.22%、22.36%、15.9%、35.5%(2003年“非典”事件负增幅),这一比率较为乐观。素，某未来2～3年内五星级酒店的价格将保持基本小幅上3.2.4某市高星级酒店市场未来发展趋势分析某市高星级酒店根据其发展规律，已经形成了按城市CBD来在以上区域至少还将建成5家高星级酒店，某酒店业即未来几年的某市酒店市场(尤其是高端酒店市场),将呈川省旅游星级饭店发展战略规划》(2006年-2020年),到2010年，某市将拥有五星级酒店12家；到2015年，某市将拥有五星级酒店15家；到2020年，某市五星级的拥有量将达到28家。3.2.5天府新城区域酒店市场分析东世纪城偏日通店店(五世杞城假日液店(五举需罗兰酒店)梅日汇城五盘级语店(五座)新博基(五基)雅居乐成际大饭店五塑区域内现有三家酒店建成营业。总房数为1620间左右，均为2006年后建成，配套设施完善。开业时间总层数房价前台现价客房数世纪城假日酒店世纪城洲际大饭店8年层层层豪华间行政间套房高级标豪华间贵宾房特色套套房行政套豪华间行政间套房高级间豪华间贵宾房特色套套房间间施：廊桥咖厅波堤斯意饭店娱乐与健身设施：卡拉OK厅、棋牌室、健身室、按摩将要建设的高星级酒店将达到10家以上，包括某茂业中心件园方向延伸，存在8家左右潜在开发的高星级酒店，即骄件园A区对面的紫罗兰酒店及天府软件园C区的螺旋楼五星高星级酒店在短时间内的激增，将可能为区域市场在未来的一定时间内带来激烈竞争。据调查，预计未来3-4年，天府新城新增高星级酒店家数占到整个某主城区新增总数的60%。从区域内酒店物业未来发展的需求来看，主要有几个方面的客源给酒店业提供支撑，即世纪城新国际会展中心、极地海洋世界及高新孵化园等产业科技园区。酒店客户来源主要以商务办公住宿为主，极地海洋世界建成后还将包括部分旅游会展经济2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，某会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列，预计2009年某预计举行会展节庆活动280个以上，拉动消费200亿元以上。水平和综合竞争力在全国中西部主要城市中稳居第一位。世纪城新国际会展中心建成之后，承接了某市80%以上展会，套无法满足会展业高速发展的需要，大约只能满足其80%的需求量。因此，随着世纪城会展产业的不断发展，天府新城育科技产业园3个产业园区，入住各类企业150余家，由此将为区域内酒店提供一定量的商务客源，随着产业园区入住企业的不断增加，商务客源有望进一步提高。除了以上客源，高新大厦及未来周边将要建成写字楼项目同样将为区域内提供一定量的商务客源，同时项目所在区域作为未来某市副中心，将成为未来某市的又一CBD中心，某市商务客源将向这综合以上分析，项目所在区域酒店业有商务办公及旅游两方面的客源作支撑，其中，会展业是现阶段该区域酒店业需求的主要提供来源，并将长期作为酒店业的支撑；随着该区域的逐渐发展及新的CBD中心的形成，各办公区及产业园区所提供的商务客源将进一步增加；未来海洋世界建成后，将为行业背景主要是到某市政府办公的政府职员，到高新区商务出差的高3.3写字楼市场分析天府新城甲级写字楼在未来2-3年，将出现较大的放量，中3.3.1某市写字楼市场成熟度分析分布区人民南路沿线沿线街街街区域特点交通便宇形象是未来某高档写字楼展最为务氛围，统CBD圈内的核心，办公物某市最业集中早的办区，形公物业象档次某大束置宏达大某大束置宏达大代表的聚集 、国航L克际克际三横”际广场特拉斯，国厦等一天府时代广场、东方广场等纪等老旧纪等场、新世场,国信广,国信广广国场场贸等分布区人民南路天府大道沿线东大街沿线顺城大街区域西大街区域南大街可开发情况不多，释放的物业尚有大量土地可供开发，目分在建写另有部分成交土地规划含有办公物业尚有大量土地可供开发，目前已有部分成已近几乎没有剩余土地可供开发区域开发用地几乎没有可供开发优势利，位楼宇形象档次高，办公物业市场发展迅速档次高，发展空间商务区利，位是政府着力打造的金融商务区域之—商务氛围较为办公物业发展便利位置周边配套完善大量星级酒店聚集区域写高档写之一氛围较浓区域主要分布在新行政中心、世纪城和商务氛围向南延伸技商务区、集区目前商业氛围大于商务氛围备把东稍显老旧已进入尾未来开发空间有限起步业聚不一城南中小成熟度发展期起步期起步期成熟期成熟期成熟期发展空间更大。3.3.2天府新城写字楼市场研究4站不藏路藏路元收论科数路华本大1络应○建成◎在燧天府新城在售写字楼供应分析等级体量(万平米)拉德方斯大厦特拉克斯国际广场中国水电大厦甲级甲级总体量约8万平米，A座出售，B座开发商持有，写字楼约2.5万平5城南科技广场研发总建筑面积43.42万平米，1,2期楼已于2007年12月竣工，已建成约城南科技广场，其他三座写字楼均为甲级，预计未来1-2平方米)平米)出时间中信广场城南科技广场约2.42万交流中心)国电大渡河区域总部三峡集团区域总部川投集团区域总部中国华电区域总部新希望集团总部某地铁公司总部及0CC四川省广电中心/兴业大厦计院赛门铁克研发中92008年凌阳科技大厦2009年四川大学国家大学科技园，以及30所信安基地2010年后未来两年天府新城将直接对外出租或出售的写字楼有中信广场和城南科技广场，预计2010年初推出，总体量约31.6目前区域内存在大量的在建和拟建的企业总部，其中写字楼体量总计约74万平米。如此大的体量企业大都消化不完按一般大型企业总部约4000人计算，按每人10平方米的行业标准预测，平均每个企业总部能够消化的体量约4万平米，企业总部总共能消化约40万平米的写字楼。剩余34万平米的写字楼将在未来两年左右面向市场，对外出租或路红红星路南照线站编号竞得时间占地面积(万平方米)少可开发建面(万平方米)用地性质开发企业19商业金融业用宅)力公司23456784(不兼容住宅)7商业用地兼容金融保险业用地、贸易咨询用地7商业用兼容住0商业金融业用7融业用7商业用市场用宅)6.270商业用西藏紫罗深圳市中航地产发展有限公司深圳市中航地产发展有限公司中国石油集团工程设计有限责任公司西南分公司某天合房司9788容住宅)融业用融业用公司泰置业1融业用中石化西南公司1融业用鼎能电力11融业用宅)融业用设市场)器连锁加限公司1融业用宅)商业用商业用地，其中西藏紫罗兰酒店管理有限公司竞得的1.521万平米的土地是开发成五星级酒店的；深圳中航地置地竞得的3.004万平米的土地未来将开发成大型购物中心；苏宁电器竞得的2.674万平米的土地是开发成大卖场一规律推算，这部分成交地块将于2009年和2010年集中推向市场，以谨慎计，未来这74万平米的商业将会有30%会有约70%开发成写字楼。南延线区域目前这些潜在商业用地未来两年内将会有22.2-51.8万平米的写字楼推向市场。总的来说，未来天府新城写字楼的供应将至少达到105.8根据对某市未来几年写字楼需求量的预测可看出，2009某市拍卖的商业地块至少有30%在高新南区，南延线区域成为未来某市写字楼放量最大的区域，保守估计，南延线名高新技术企业的不断入驻，整个南延线区域的商务氛围会日益浓厚，乐观估计，南延线区域未来几年写字楼需求综上分析，未来几年南延线区域写字楼需求量将占到某市写字楼需求量的30%-50%。2008年-2010年南延线区域写字楼需求预测年份2008米)米)3可以看到，2009年-2011年南延线区域最少消化写字楼51.59万平米，最多消化写字楼85.98万平米。通过以上对区域内供应量和需求量的预测可看出，未来三年，区域内写字楼供应量最少为105.8万平米，而区域内最多消化写字楼85.98万平米，因此本案修建写字楼是有销售均价(元/m²)租金物管费销售率高新国际广场甲拉德方斯大厦特拉克斯国际广场中国水电大厦城南科技广场甲级甲级甲级研发楼6000多/约12小户型2元/m²/月，大户型5元/m²/月期只租不售5科技财富中心研发楼只租不售可以看到，区域内写字楼售价悬殊较大，主要是因为地理平米，研发楼售价约6000-7000元/平米。售价最高的拉德方斯大厦位于建设中的地铁孵化园站上，且是地铁1号线和地铁6号线的交汇点，是某唯一的站厦较远，由于销售时间较长，目前已是尾盘，产品品质及外租金在40-90元/m²/月不等。天府大道沿线写字楼大多是企业总部，直接对外出租出售的不多，主要是产业园区的研发楼，天府软件园入驻的主高新孵化园内约有近200家企业，其中员工人数在20人以下(包括20人)的小型企业约143家，员工人数在20-100间的中型企业约41家，员工人数在100以上的大型企业约16家。大望金(100人以上)中型作业(20-100人)小中企业20人以下)可以看到，孵化园内的企业以中小企业为主，其中小型企业占园内企业总数的71.50%。这些小型企业主要从事IT产业和高新技术产业，包括生物约占小型企业总数的50%,生物制药类企业约占小型企业总数的42%。生物制节类企业□T关企业口生物制药类企业口其他孵化园内小型企业的办公面积大都在50-150平米。因此，天府新城的入驻企业由最初以IT行业各大型外企、中小民营企业占绝大多数的单一构成，将逐步演变为由IT征明显。3.4休闲娱乐市场分析目前，某市的娱乐市场业种较为单一，缺乏多元化的娱乐产业配套。随着城市经济的发展及城市格局的变化，天府新城区域将成为某市新的休闲娱乐带，也将成为城市精英及白领3.4.1某休闲娱乐市场整体状况3.4.2某市电影院市场发展特征分析18-35岁之间，以高学历，高收入人群居多，是支撑电影消场下仍加大开发及投资力度。万达在2006年进入某市场到2008年的金沙店开业，短短两年时间已在某市区拥有了4家某2007年票房突破亿元空间分布特征某市早期的高档影院主要集中在商业繁华地带，从王府井商圈至盐市口商圈就集中了3条院线4家主力影城，而部分中低档影院散布于城市各功能区中，以票价优势吸引观众。但随着居民收入水平不断增高，交通便利的新兴大型居住区成上海联合的进入以及万达两家新影院的陆续开业，某电影市场格局发生改变，二环路沿线成为了新的“影院必争之地”国际，太平洋紫荆、千盛影城，星美双楠“七星连珠”的格新建的高档影院主要集中在城南和城西片区，并沿二环路周边排列。城东和城北区域现阶段影院数量较少，城东仅有万类型及规模以电影院是否以独立形式存在于商圈和是否与购物中心属于同一物业建筑为基准，将目前市场上营业中的电影院划分为依托商圈——依附商圈广大的人流及多元化的消费人群城中春熙城中春熙路骡马市月18个豪华厅13个厅10化的消费生和群为星美西南影都总府路一6个国际标准电码影视厅化的消费和平电影院文殊院余区域名称所属复合体开业时间总面积(平总厅数总座位数(个)平均票价(元)城东达广万达广场场月12月18日11个国际标准厅和厅9个国际标准电影以区域性客群为主以周边居住的区域性客群为城南城南城西2003年20009月多7个专业影厅厅12月22现代近700以周校的学生为主以周边居住的群为以周边居住片区内群为以区客群为主以区群为主城北城北城中佳华影城王府井影城新城市电影院沙湾会展购物中心王府井百货新城市广场—2000年9月20日影厅标准影厅(含以区群及为主档商主要是以居住的区为主万达财富影城财富中心2007年1月18日8个标准影厅一个以商士和商圈消费为主对较高，但人气却相对较旺。万达集团在不到1年的时间里开了4家档次和规模都较高的影院，也说明某电影市场拥有2004年1月，星美进军蓉城，西南影都等4家影城“转会”环路区域(15-20元/平米/月)_环路区域(10-15元中米/月)潜在电影院供应市场分析某市良好的市场环境吸引了各大院线的青睐，在某市已有18家影院竞争的格局下，各大院线仍在不断的扩充自己地盘。通过调查，未来某市场将至少出现5家以上的规模化，档次化的影院。电影享受)国际影城，预计营业时间在2-3年以后。中视广万达院线将会在财富又一城发展其某市场的第5家影院，完入驻，预计厅数为5-6个，总座位1000余个，但商业规划时影院(暂命名),其号称是某最大的电影院，厅数预计为20加激烈。某的影院结构也从市中心黄金地段“打堆”,转变3.4.3某市夜总会及酒吧市场分析阶段第一代夜总会及酒吧第二代夜及酒第三代夜总会及酒吧在萌芽阶段树80年代末、立专90年代初业个性的经营迪吧火爆1993年客群偏向年轻人。1996年在规模和档次丰富演绎迪吧概况某夜总会及酒吧一出现，便不停地走一种集迪斯科和酒吧于一体的新酒吧形式——迪吧，开始在某出现。并马上吸引了刚刚萌芽的髦的年轻男女注意力，随即火爆某市场。酒吧在形式上并没什么创新，只不过是对迪吧的发扬光大，无论从装修风格、经营风格、音乐的种类和质量，还夜总会酒吧代半打啤酒馆菲林纽卡斯尔、诱惑力酒看，都比第二代酒第四某夜总会及酒吧朝大投资大型化方向型商务会所和各异存于某。1997年7月，回归代夜总会及酒吧的场娱乐将一改往日高，集歌城、桑拿、也开始缓慢发展，吧清吧一体的娱乐城式第五代酒吧出现。高美、全国知名酒吧连锁企业与本土酒吧互相比连锁企业看重某市场巨大的商机，纷纷登陆某，大有抢滩之势，夜场的发展进入了经营管理、主题设置致胜的阶段。存于达的一线城市逐渐兴起，随之具有文化象征的夜总会及酒吧外来连锁企业抢滩某夜场随着某人意识形态的逐步提升，时尚前沿的消费理念也逐渐深入人心，居民收入水平的提高，既而加速了生活方式的改变。外来连锁企业正是看重某市场巨大的商机大有抢滩之势。现在某最火的夜场：少陵路88酒吧、九眼桥苏荷等玩家口中所称的“强龙”,都是全国知名夜场连锁企酒吧”的亮相，外地品牌和本土经营者都会争夺某夜场的蛋某市夜总会及酒吧的发展特点经营特点某市夜总会及酒吧从创始之初，就不断进行着更新换代，将多种表现形式融为一体(包括：歌舞组合，民乐演奏，杂技、杂耍，时装表演，抽奖游戏，组合摇滚，迪斯科等),强调互动参与。分类某市夜总会及酒吧随处可见，按照其来分，大体归纳为以下此类酒吧主要以音乐为主，让歌手现场LIVE,其音乐类型的播放主要以时间段来划分，由华灯初上的舒缓到夜色朦胧的激昂，逐渐引领客人到达精神层面的高潮，借音乐来放松工纯粹酒吧这类纯粹以喝酒为主的酒吧，拥有自身特有的文化，将西方元素融入整个氛围中，深受泡吧族的喜爱；而酒吧的音乐和氛围搭配是其精髓所在，在这里客人可以尽情释放内心深处某夜总会及酒吧分布较为零散，主要集中在市中区、城南和城西片区，依附某一些中高档的成熟社区，形成了一些比较有规模且分布有序的夜场如：玉林—紫荆生活片区、九眼桥 片区名称特征概况消费客群夜总会及酒吧代表作为某居住氛围较周边高音乐房为成熟的社区，这档社区子、空生活片区合江亭区片区酒吧和慢摇吧该片区夜场以慢摇吧和商务会所为主。夜场以商业街消费和小酒吧片区因为88号卡都等超人气因主要是九眼桥和少陵路片区在经营分流了部分客人合江亭沿江酒吧以及规划中的里拉小街，该片区除了娱乐设施以外，餐饮步行商业街，目前整个商业街有7家小酒吧和1家大酒吧，较为出名的莲耍都距离锦里很近，整个耍都共分三条继开张了王子国际俱乐部、菲儿酒吧Z00酒吧、皇家爵士商务会所等以慢摇乐市场消费的公司白身职业玩家以及外籍伊甸园城、苏乐主要以某旅游的为主邸88号酒酒吧的目前被酒吧的目前被国”。该片区乐、休闲为主，辅以大型生活超市、商务、办公和住宅，使之形成一条全、设施配套的综合商“一品天下”既有下娱乐下娱乐群、商下片区站片区酒廊外，其他多以商务会所的形式出务会所的主题比较明确，主要以商务群、商务人士力、雅典国际整个片区的生以民俗文化与沿消费相结合宽巷子代表了最某、最市井的民间文化，窄巷子的特点则是老某的慢生活，井巷子将形成以酒吧、沿消费意识的老某以及到某旅游的芳邻路该片区属于某较早的酒吧街，以小酒吧消费为主。比较适中，体现出一种川西民居的特色，加之有足够的停车场所，刚开始但目前由于其他几大片区的竞争，人气急惧衰减。娱乐市场消费的客人以及周古格酒地、本某市夜总会及酒吧的经营状况经营模式随着某夜场成为娱乐业的重要支柱，经营者在经营模式上也来经验，利用长期经营所积累的管理经验，有助于夜场品牌价格类别+价格情况洋酒啤酒480-680元/套150-300元/打红酒180-280元/瓶在480-680元/套，啤酒的价格大概在150-300元/打。除了玉林—紫荆片区宽窄巷子8万10万少陵路片区12万九眼桥—合江亭片区12万锦里一天下耍都片区10万从对目前某市夜总会及酒吧市场的几个热点区域调查及业内人士的深访看，目前某市这几个热点区域的日均收入都达到了10万元以上。玉林-紫荆片区随着BABY、MIX等早期酒吧的停业以及其他片区的快速发展，整个片区目前的人气下降较为严重，因此日少陵路片区和九眼桥—合江亭片区，这两个片区都是近一年发展起来的区域，随着一些品牌夜场的入驻，再加上物业形态较为集中，目前已经形成了浓厚的消费气氛，人气旺盛，宽窄巷子，代表了某早期的生活，人文气息浓厚，再加上政府的大力推广，目前的宽窄巷子已经成为了某的一张名片，受到很大部分外地人的青睐。由于片区被重新打造过，某些物业还未修建完善，整体日均收入状况较其他热点区域相比据了解，某平均每年有3-4家以上的大型高档夜总会及酒吧面市，再综合上表的日均收入情况可以看出，某夜总会及酒对于某市夜总会以及酒吧的客群，我们寻求共性与特性的分析：在共性层面上，由于业态的特殊性，其客群在性别18岁以下18岁-30发30岁-40岁40为以上职业分析个体经营内夜场的客群主要有四种：其一是工作比较自在，思想较为前瞻的群体，他们以个体经营为主；其二是收入颇菲的白领阶层，在工作闲暇之余寻找放松的空间；其三便是学生，这类群体收入不高，但是他们经常结伴而行，通常选择AA制消费；其四是海归人士，他们的思想比较前沿，长期的国外生活使他们对出入夜场习以为常。从四类客群来看，个体经营和公司职员所占比例最大，占到总量的80.5%,而学生因为经济原因所占比例仅为6.4%。2000元以下10000元以t.是夜场的主要目标人群。通过调查得知，月收入在5000-10000元之间的消费人群是夜场的主要受众，达到了53.5%以上，而月收入在2000元以下的消费者所占比例很小，只有9.3%左右。当在经营理念上贯彻以人为本的原则，讲究夜场的亲和力，3.4.4某市电玩业市场分析各大电玩城之间的竞争日益激烈，高端化、规模化成为电玩高端大型的电玩城已经成为当下商业楼盘最为青睐的商家之一，因为它能够聚集人气，特别是吸引年轻、时尚的消费群某市电玩业市场的发展特点空间分布特征从上图可以得出，整个某市主城区区域电玩城的分布上呈现名称)总面积(配套经营性质市中4台心士2楼年类游戏为主，运动竞技类游戏较少。红帽象作为早期进入某电玩市场的品牌连锁电玩城，曾经是机器老化，游戏更新较慢，逐渐淡出某电玩主流市场。加之新兴的电玩城的消费客群分流使其处于没落阶段，仅有少数从下表可以看出，目前某市内营业中的电玩城大部分属于近年新开业。除“哥斯拉电玩城”依托电子科其余电玩城都依附于购物中心或者购物广场，表现出电玩城从经营性质看，本土电玩城占到了60%以上，而外来电玩城主要是以品牌连锁形式为主，从规模、环境和管理体制上均所属购物中心开业时间平米(平米配套设施经营性质)神采飞扬城东消防游戏种还有一球。哥斯拉第五大道3台空调本土城南城西汤姆熊百联天府消防游戏种台资东方世纪广场伊藤洋华堂消防本土本土城北城市英雄剪城中乐宾百货千盛百货沙湾会展中心新中兴香90年代中央消防中央消防中央消防 中央约150-160台约120台约100台约200台约200和棋牌本土本土本土本土外来连锁本虎机为对抗急拟枪战只是有新颖的游戏类有2个独立的分别为音乐架子鼓和游戏种刀石头布槟广场台汤姆熊摩尔时尚广场通风、消防约170-180台游戏种经营模式根据市场调研，其能够承受的租金水平为50-70元/平方盐市口的城市英雄的租金较高，可以达到60-70元/平方名称一送一无优惠活动生日优惠：游戏币买一增一。享受7.5折优惠。银卡客户一年800元，享受7.5折优惠。持密密麻麻会员卡或者短彩会员卡每周可以免费领取10枚游戏币(不可同时使用)。一次性购买10元送10元(每周限一次)。一次性购币满50元送15枚游戏币，一次性购币满100元送35个(不限次数)商户优惠：1.在神采飞扬凭本人学生证每人每天可免费领取游戏币10枚(限前200名，送完即止)2.周三周四女生凭有效证件可在神采飞扬溜冰一次，免费碰碰车一次。无优惠活动汤姆熊一送一会员店折扣：购游戏币30元以上9.5折(可参加店内促销活动)华辉同游10分钟；30元一小学生顾客凭本人学生证享受全天无玩雄游戏币0.5元/个游戏币0.5元/个游戏币0.5元/个无优惠活动。预计会在9、10月开始办理会员卡，开展优惠活动。无优惠活动针对会员有一定的优惠剪刀石头布游戏币0.5元/个针对会员有一定的优惠。电玩城里的跳舞机通常起到“台柱子”作用，是人气最高的机型之一，而用其举办舞蹈大赛也就成为电玩城带动人气的最佳方式。如：万达神采飞扬电玩城通过不定期的举办跳舞大赛带动电玩城的人气，提升营业额。部分电玩城还专门招聘高手成立了电玩团队，不定期进行表演和举办培训班进行彩票置换彩票兑换模式是目前市场上商家必用的竞争方式。游戏机通过得分等级提供各种彩票分值，游戏者通过积累分值领取相应奖品。此方法在娱乐的同时能够获取物品，在消费者中极3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析娱乐项目,最全的高端生活配套，档次最高、内容最为丰富南站的商务会所带；玉林-紫荆片区的休闲酒吧带；在机场个区域里，聚集了某70%以上的高档居住楼盘，汇集了某近20万的高收入常住居民，辐射了50多万中高档收入的居住随着领事馆区的南迁以及大量世界500强企业的入驻，城南已经成为某拥有外籍人士最多的区域，他们为城南带来了大量的外来文化。城南已有多家娱乐场所以外来文化作为主题吸引外籍人士的光顾，而对外来文化推崇或仰慕的本土消费者也加入其中。国际城南将逐步成为外来文化与本土文化的交汇区域，它的形成不仅可以补充南延线的不足人气，还可城南休闲娱乐市场客群特征都市感较强，喜欢追随时尚潮流城南的娱乐消费主力是一群有着较高收入，较高品位的群体。他们离不开都市所衍生的磁场引力，他们需要新鲜事物的不断冲击。而城南发达的休闲娱乐为这部分消费主力提供了一拥有较强的消费实力，追求精神层次满足城南聚集了某市大部分的城市年轻精英和高收入人群，他们的工作及生活区域主要集中在这的娱乐场所为他们提供休闲娱乐场所的同时也提供了同一圈层聚在一起，通过快速获取时效资源，捕捉蕴藏的上升机会。而这部分消费客群具有前卫的消费理念，愿意城南潜在娱乐产业项目分析城南三环路以内经过多年的发展，能够开发综合性商业娱乐项目的地块已屈指可数，未来的发展将向三环路以外，天府新城方向延伸。通过对城南已知商业项目及潜在商业项目的梳理，本案周边将会是大量休闲娱乐项目的爆发地带。项目店公寓为一体的高层综合楼，以影院为投资主力店的大型文化娱乐城多达30个电影厅。海洋公园、某歌剧院等项目也主要是以休闲娱乐为主，而潜在的商业地块多达数士个。未来的天府新城将成为某市新的娱乐集散地。休闲娱乐产业将更多的融入商业复合体城南目前的休闲娱乐场所业态较单一，功能性不强，且分布较散，不能很好的形成消费气氛。随着南沿线大量中高档楼盘的兴建，大量的商业复合体建筑也将呈现。从一线城市的娱乐产业发展趋势来看，未来的休闲娱乐产业将向多元化方向发展，而这一表现形式也将更多的融入在因此，未来城南的休闲娱乐场所将融入具有多元功能的商业随着城南将建起“国际科技商务宜居新城”概念的提出，城南正逐步从休闲，居住功能往商务功能角色转换。区域现有的会所多数是以娱乐形式出现，从档次及功能上并不能满足商务洽谈的需要。而某科技商务中轴线的形成必将带动区域商务功能的发展，为满足商务洽谈及商务消费的需要，高档套，受到越来越多的城市年轻精英、跨国企业和高科技公司新城楼盘开发户数的不完全统计，未来3-5年内天府新城的居住人口将至少在20万以上。大体量的居住人口需要各种完善的配套设施，他们追求的是健康新生活：工作之余，喜欢聚会、运动，住在这里的人会形成各式各样的社区与圈层，同时把他的生活和工作很好地结合。而某的娱乐市场的重点发展方向也因为片区具有的强大消费客群而向该区域延伸。未来3-5年，天府新城区域将形成某市新的休闲娱乐带，也3.5.1某商业格局分析春熙路商圈东起纱帽街、西至顺城大街、春熙路商圈东起纱帽街、西至顺城大街、慈寺、上东大街商圈范围商圈总面积主要商业经营业态经营总面积950400平方米左右，占地面积约300亩商业步行街、大型百货、专卖店商圈影响力商业租金情况全川、乃至全国春熙路商圈的商铺租金水平，南北段的租金为1000～2000元/平米/月，红星路步行街的租金为500～600元/平米/月。由于春熙路西段与盐市口商圈联为一体，租金水平与南北段的水平相当，介于1000～2000元/平米/月之间。总体来说，春熙路商圈租金水平以春熙南北段为中心，向东递减幅度最大，向南其次，向西向北递减幅度最小道路交通以总府路、东大街为主要机动车交通流线；群流线盐市口商圈商圈范围北至人民东路，南至新光华街商圈总面积主要商业经营业态占地面积约100亩超市商圈影响力商业租金情况全川、西南地区盐市口商圈的商铺租金水平，中心地段为1000～2000元/平米/月，商圈的边缘地段为500～1500元/平米/月。总体来说，盐市口商圈租金水平靠近春熙路商圈地段则较高，沿大业路则租金递减道路交通以人民南路一段、东御街、人东路为主要机动车交通流线骡马市商圈商圈范围西起八宝街、东至顺城大街、北到人民中路二段、南临人民中路商圈总面积主要商业经营业态商圈经营面积约50万平方米购物中心、大型百货、专业卖场、大型超市商圈影响力商业租金情况全川、西南地区青龙街(八宝街),目前只有铂金时代商场有可租商铺，非靠临街面的商铺价格在60-150元/平方米/月，临西大街主干道面的商铺租金应该在200元左右。人民中路二段目前无出租商铺，租金不详。人民中路电动车临街商铺的租金主要集中在100-200元/平方米/月道路交通以人民中路二段、青龙街、西大街为主要机区域性商圈城南商业总体特征显示出该区域商业物业的均好性，除了少数并非新建商业项目外，大部分商业专案的销售率都在80%以上。城南片区商业城南片区商业商业现状玉林、桐梓林及桐梓林小区周围街道两旁的商店鳞次栉比棕树片区酉饼屋、干洗店、时装屋、鲜花店等共同形成一条经营形式丰富、格调高雅的小区商业街—欧洲街。新棕树片区也逐渐“发欲打造城南“不夜城”。政府对该片区的规料红牌楼片区料棕树片区划是西接人南路，东接红星路，将约一公里长的航空路打造成“城南春熙路。以建成的和在建的城南高尚住宅、较高收入和消费水平的居住人群为依托，辅以方便快捷棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，的交通于线而形成，前已基本将代棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈形成呼应之势。红牌楼及周边目前已形成了西南地区规模最大_包括整车销售和汽配件、美容装饰在等9个真有一定规模的汽配商城。随着新川藏公路的全线贯通，政府对红牌的全新的规划在红牌楼地区拟建红牌 广场，修复红牌楼舌牌坊，把原旧场镇造为体现民族特色和文化特色的商旅步行街。自红牌楼商圈商铺均价超过10000元/平方采。该商圈内商铺的销售情况棕树商圈经过近几年的发展，商业供需相对饱和，总体供应量不及其它区域。人南商卷北起天府广场，以天府广场为轴线前的供应主要集中在天府广场附近及一路以内。某市城西片区的商业体系是建立在众多的居住社区消费来看，城西常住人口达到了60万，拥有巨大的消费潜能。但相比较城南平均消费能力较低，在整个某市内算中等消费水平。商业形式主要以社区商业为主，成熟住宅片区都拥有较城西片区商业金沙片区光华片区羊西线片区商业现状圈借高校巨天的消费潜力以及逐渐增多的其有经济实力、消费观念超前的新居民的迁入而而个在苏坡东路、清西路与三环路之间—城(包括创美家居、欧倍德、西单商场)的进驻，訾在抢占城西光华、金沙两大版块的商业前沿阵地。动西纷羊，中餐为主兼有火锅，还带动西根香、荣兴苑、福万佳、红杏等等。2003年欧尚超市、2005年国美电器VIP店的积聚的人气和商亚使区域内的商业容量相当城东片区商业商业现状建设路片区建设路商卷是某市商业史上无比辉煌的黄民习惯在建设路商圈消费。以校园经济为特色的第五天道，汇集餐饮、娱乐、休闲、购物、文化于一体，气较旺：SM购物广场由于支撑周边楼盘均处干修建阶段，入住人群对其支撑不加之其主力店莱雅百货招商和亚态规划方面存在的缺陷，使其双桥片区双桥片区是东郊较为成熟的居住区域，居人口密度较大且稳定，因此售借稳定费的支撑，其片区内的重要生活配套的成百永乐和国美两大家电专业卖场的存在的营业额位列某三家家乐福的首位。另外成百永乐和国美两大家电专业卖场的存在了片区商亚的业态，也产生了一定额东光片区东光片区作为城东较早的拆迁居住片区住人口多，尤其是外来流动人口数量不其片区内的商亚主要为传统商业，主年12月.位于新成仁路口的万达广场正式投入使用该广场依托其两大主力门-一伊藤洋华堂和方壬百货，汇集包括国美申器、h达申影邪院、餐饮步行、电玩城健身美发，从物态和业态上大大提并城北是某历来的批发中心和物流集散地。但综观城北的商业状况，持续发展的沙湾会展片区更能代表城北商业的发展水平。城北商业显著的特征是：专业市场聚集，发展水平和辐射能力强；商业形式主要以社区商业为主，局部区域在大型城东片区商业商业现状荷花池、五块石小商品批发市场沙湾会展片区经沙荷花池市场从一期、二期到三期，面积不断扩天，辐射范围迅速扩张，已经发展成为经沙一个依托某、立定四川、辐射西南、走向西部的区域型尖市场、一个西南地区的消费品批发区域中心口岸。荷花池市场现已向物流中心转型，不仅是中心、调度中心、配送中心和展示中心。沙湾会展片区在某崭露头角得益于其会展济的影响万，但随着会展中心的南迁湾片区的会展功能逐渐被替代，其后的发展面临着功能置换和重新定位。根据金牛区的总体规划，沙湾片区被定义为商亚服务经济圈，将集合商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素，片区内的加州酒店(五星)摩尔置货、易初莲花已经基本勾勒出片区商根据目前某市商业格局以及商业发展的总体规划，不难看出某市商圈发展将延续离心分散的趋势。商业中心区已经突破原有的三大核心商圈，在二环路沿线形成了诸多区域性的商某市现阶段的商业发展方向主要集中在城南和城东。城东以建设路为点向周边延伸，而城南则以天府新城作为重点开发区域。天府新城已有多个商业项目开工建设，区域未来的商业发展前景十分乐观，极有可能诞生出某的另一核心商圈。根据预测，未来天府新城人口将会达到120-130万(60万居住人口，60万的就业人群),为本项目的发展奠定了良好的市场基础。天府新城由于绝大部分区域位于三环以外，尚未延续城南较为旺盛的商气，发展状况与成熟度极高的城南三环内有着较大差距，呈现出商业物业发展滞后并处于逐渐向成熟商圈发展的阶段。就区域现有商业物业的开发而言，商业开发相对成熟的区域组团商业业态体最处置方式租售价格租售情况售(元/平米)租(元/平米7月)站南组团融城理想商业底商.商铺近3万平米销售(临地铁商铺25000,面向小区商铺/目前在排号，08年11月初开售大源组团世纪城环湖单体商业带1万平米///时尚天堂街区14万平米一半销售，一半持有(2005年)80(持有物销售部分信完。目前整体困难西面廊桥仿古商业街1.5万平米只租不售/出租达一期住宅配查商铺2万平米销住底层20000.21-3层平均租金约50-70元2005年开目前售目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平方米。3.5.4天府新城商业规划前景分析目前天府新城区域的商业发展正在高速发展阶段，从新城的规划来看，未来发展态势良好，潜力无可限量。首先是高起点规划——国际化标准，为商业大发展奠定了发展的基调；其次是对区域的全面考量一一规划两大商圈，弥补现有商业发展的不足，并与区域的产业功能、休闲功能、行政办公功能进行有效互补与融合。3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析高新区管委会高新区管委会从天府新城目前商业的发展状况和未来规划来看，未来将进一步巩固南三环两边的商业，进而形成以国际购物中心3.5.6天府新城商圈商业需求特征分析商圈或(准)商圈的特点比较突出，除南三环路两边已经形万居住人口，60万的就业人群，合计有120万的人口居住和等部分，按照居住面积75%、办公面积25%,人均居住面积45达到142万人，但由于相当部分工作人群和居住人群可能存能达到120-130万(60万居住人口，60万的就业人群)。3.5.7项目区域商圈分析项目所处位置，位于天府新城国际购物商圈和国际会展商圈之间，同时属于国际购物商圈和中央公园地带，将接收国际购物商圈和中央公园的有效辐射和影响，其未来的发从目前商圈的发展来看，商圈内具有强大的吸引力的“磁其未来很有可能逐步演进成为城市级(次)核心或次中心商项目地块靠近绕城高速，距绕城高速收费站口距离不到500米。地块东临人民南路南延线(天府大道),西临红星路南延线，北临规划道路(已建未命名),南临民悦西街，可以通过三横四纵道路体系方便达到，“三横”——三环路、武近地铁1号线(建设中)与地铁6号线交汇点一一拉德方斯站，随着2010年地铁1号线的开通，将极大的提升项目的项目所在区域隶属的天府新城的站南组团，是党政机关、大发较为集中的大源组团有着一定的区别，其人口特征主要体与大源组团人口呈现年轻化的特点有所区别的是，站南组团人口年龄跨度相对较大；人口素质普偏较高，具有一定品味；从天府新城的主要构成来看，大源组团和站南组团是人口承载的主要区域，并且两大区域从占地面积来看没有显著差异，并且住宅用地和商业用地面积相差不大，因此，依据前面对天府新城的人口估算推导，站南组团未来的人口数量大致在60万的水平。区域未来重大项目从区域未来的土地拍卖情况和潜在项目来看，区域未来将是茂业、美美力诚百货等知名的商家入驻，未来该区域的商业3.6住宅市场分析3.6.1某住宅市场整体供需分析降50%,仅相当2004年成交水平2002-2008年成都主城区住宅供销走势32.3120052006累供应(万平米)成交(万平米)为596.39万平米，同比2007年水平分别下降26.67%和虽然从市场各个开发商具体的开发的策略来看大多在2008年减少了供应量，但2008年主城区商品住宅供应量仍高达992.87万平米，在近7年的统计中仅次于2007年的供应量首先是受土地供应的影响，2006年和2007年主城区出让住宅开发用地可开发住宅建筑面积达2187万平米，巨大的土地供应量促使2007年和2008年两年主城区商品住宅的供其次受2007年非理性市场的影响，各开发商在此期间大多盲目上马开发项目，加快工程开发速度，虽面临2008年萧是此类开发商的典型代表，在2008年主城区总计供应商品住宅面积达55万平米，占08年总供应体量的5.54%。2008年主城区商品住宅成交面积仅596.39万平米，同比07年大幅下降50.41%,仅与2004年608.39万平米的水平大体相当，2008年全年供销比高达1.66,较前几年维持在02-08年主城区商品住宅供销比走势20022004200520062007-=供销比加丹辆场供地食数h月成交染数主城区2008年商品住宅供应面积992.87万平米，从全年的供应走势来看，特点明显，以4月和9月的房交会为契机，开发商在这两个月均加大了供应量，3月、4月和9月供应量均达100万平米以上。而在其余的月份中，供应面积均在60从2008年全年的供应量走势反映出各开发商面对萧条的市的召开能快速刺激楼市回暖，在此期间纷纷增加供应，3-4月供应量达294万平米，甚至同比07年同期水平还增涨受9.27新政以及一系列宏观调控的影响，主城区住宅成交量自07年11月开始呈大幅下滑的趋势，到08年1月仅成交63.36万平米，累计降幅达43.35%。春节后主城区商品住宅市场呈现回暖势头，成交量小幅上涨，到08年4月月成交量达到66.47万平米。但从5月开始，受宏观经济形势和地震的双重影响，成交量连续5月下滑，至2008年9月成交量跌至2008年2月以后的最低点，仅38.3万平米。从2008年10月开始，相继颁布量呈现逐步回暖的趋势，至12月成交量达到61.46万平米，创5月地震以后的成交量新高，仅次于震前4月66.47万平2009年初，受国家促进消费等措施的刺激，某市住宅成交量2008年主城区住宅整体均价为5589元/平米，较2007年均价增涨9.67%,增速大幅放缓2008年1月-2009年2月每月新开房源整体均价走势2004-2007年主城区商品住宅价格复合增长率高达16.3%,处在一个高速增涨的时期，而2008年为近五年来增幅最小2009年初，受国家促进消费等措施的刺激，某市住宅房价，2008年，天府新城房地产市场受金融危机和市政府停止南迁的影响，供应和成交量均出现了不同程度的下降。但是仅仅是对短期内住宅市场有一定的影响，天府新城整体的建设开发还是在有条不紊的进行中。诸多高科技产业项目投资天府新城，将给天府新城房产市场带来一批高素质的、有购买能力的优质客户。同时大量的商业配套也在同步开发，为居住项目区域供应逐渐放量总占地总建筑面积率绿化率晶科名苑中海兰庭华润.凤凰天府长城123亩110亩356亩500亩95亩53万平米30.8万平米70万平米100万平米53中海.城南1号华敏某南城都汇226亩19.6亩1981亩43万平米83726万平米250万平米一世纪峰景58万平米目前项目随在区域供应楼盘皆为高层电梯住宅，中海城南1未来进入市场的为高端物业，有合景泰富的叠翠峰、誉峰以及嘉里、建发等项目也已经确定定位高端，因此，天府新城3.6.3天府新城住宅需求分析以目前天府新城成交情况看，预计2009年下半年成交量可销售现状销售均价(元/平米)(套/月)1期7500,2期1号 4区域内住宅价格比2007年下降了20-30%,但是仍维持较高的价位，高端住宅的均价均维持9000-11000元/平米。而普3.6.4天府新城住宅客群分析客群特征购房目的户型占比在此区域工作的某及户的年轻工作人员自住为主套三以上的大套一套二的小自住为主户型区域客定省定省者，习惯华阳生活，看好南延线，—华阳段的新房积綦的娶启一户客户为主自住省内：未来力1更未来子女在某发展线投资中小户为主大、中小户型3.6.5天府新城住宅市场前景分析从近期天府新城房地产市场的情况来看，一直支撑城南发展的政府南迁计划暂停，给城南尤其是高新区带来了不小的打击，再加上部分属于城南的武侯区供应和成交整体低迷，所虽然，地铁一号线建设方面的利好消息，也有刺激城南楼市发展的诸多大型产业项目的导入，但是由于目前城南配套的缺乏，所以政府南迁计划暂停对短期内的城南市场影响比预长期的发展不会仅仅靠政府南迁这一个方面，诸多重量级商4.1.1项目观演建筑竞争力分析项目观演建筑将于美国AEG集团合作，每年可以承办70场以篮球赛)以及娱乐演艺活动。业体育赛事(每年举办NBA中国篮球赛)以及国际水平的大4.1.2项目酒店市场竞争力分析一从市场的供应角度看，项目所在区域内正在建设及未来将要建设的高星级酒店将达到10家以上，包括某茂业中心—项目临天府大道，位于天府新城核心区域，有着无与伦门(美国)金沙集团。超高层建筑(主题酒店)楼面地价预判带来本项目住宅建筑量的增大(该地块的住宅面积不能超过20%),更利于住宅开发对项目整体的现金流贡献，毫无疑问其次，某主城区楼面地价在2006年为1254元/平米，2007年快速增至3766元/平米，而超高层建筑将在项目开工的第四目落脚——因此，届时本项目超高层建筑以3000元/平方米另外，即使超高层建筑(主题酒店)不能如期以3000元/平 4.1.3项目写字楼市场竞争力分析(1)充分利用项目地块的价值；心聚集地，随着市政府的南迁，地区总部聚落的成型，办公因此，本项目写字楼将采取采取差异化策略，开发配套完独具特色的创新型写字楼。首先，从配套上看，目前某新建写字楼内硬件配套如电梯等公共配套并不完善。主要因为某现有写字楼内缺乏该类配套，即使有该类配套也难以维持持续经营，写字楼白天人流量较大，而晚上则缺少人气，导致配套方面的服务难以长期发作为商务配套能够对其写字楼的发展起到促进作用，根据市场经验，大型商业综合体在共生、互利的前提下，可实现在配套服务方面远胜一般的写字楼或者商住楼，可打造“服因此，本项目写字楼与单一写字楼项目相比，不仅在硬件配其次，从客户资源上看，天府新城的入驻企业由以IT行业、本项目定位配套完善的创新型写字楼，其客户群主要是与城的上下游企业及部分投资型客户。按照目标客群的需求，提来2-3年，将出现较大的放量，而真正为企业发展所需的配套完善的创新型写字楼供应量较少，因此，在目前区域甲级写字楼供应量较大的情况下，开发配套完善、独具特色的创新型写字楼将有着较强的市场竞争力，将能够使得本项目写字楼的价值将比周边同档次写字楼提升10-20%。项目写字楼价格预判区位等级销售均价(元/城市之心喜年广场力宝大厦国航世纪中心高新国际广场拉德方斯大厦天府广场