全国楼市2022年趋势预判报告

不畏浮云遮望眼——2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判Tospur

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养老u宏观经济面临重重压力u破局之道依靠基建投资u房地产作为基建下一环，调控适度放松u美国加息，中国如何应对2021年全国房地产市场特征总结u经济下行压力和房地产政策收紧影响之下，2021年下半年市场加速下行u土拍市场，国企、城投托底现象增多u不同能级市场表现分化房地产市场未来趋势预测u全国楼市何时回温u房企未来投资机会在哪CONTENTS02

》03

》01》

宏观经济与房地产业形势分析目录01宏观经济与房地产业形势分析PART

数据来源

：国家统计局2021年四季度，我国GDP当季度增速下降为4.0%，分季度看，

一季度至四季度GDP同比分别增长18.3%、

7.9%、4.9%、

4.0%

，全年同比增速为8.1%。分行业来看，建筑业、房地产业四季度同比为增速为负，且全年同比增速较低，

对经济增长产生负面影响2021年四季度和全年我国GDP增长情况四季度GDP增速“破5”，房地产业拖累经济增长4“十四五规划”中提出

“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。但当前复杂环境下，双

循环模式面临重重困境，经济下行压力进一步增大投资拉动依然是宏观经济增长的主要途径，其中基础设施建设投资是重中之重5内需有限，消费动力不足进口替代造成居民生活、消费

成本提升出口成本优势逐渐消失，依赖政府出口补贴国外经济秩序逐渐恢复，出口

降速内循环

外循环外循环以净出口为落点“双循环”格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位当前复杂环境下，内、外循环均面临重重困境双循环模式面临重重困境内循环

外循环内循环以消费和投资为落点内循环：内需有限，消费短期内难以拉动内循环方面，目前最突出的问题是需求不足导致的发展动力有限，原因主要在于居民消费需求和贫富差距、收入预期和

消费习惯有关，近10年间社会零售品销售总额占GDP的比重基本稳定在0.4上下，从城镇人均可支配收入和社会零售品

销售额同比增速的关系来看，

收入增速对于消费增速存在乘数效应，收入增速每变动1个点，消费增速变动2.2个点，由

于收入增速放缓，经济下行压力下收入预期不乐观，消费增速难以短期内迅速提升——

消费品零售额实际同比城镇人均可支配收入实际同比62010-2021年城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速情况社会零售品销售增速

%20

15105

0

-5-10

城镇人均可支配收入增速2010-2021年社会零售品销售总额和占GDP比重情况

社会零售品销售总额GDP总额

零售品销售额占GDP比重1401201008060402000.50.40.30.20.10数据来源：WIND，国家统计局万亿元62.2%

62.2%56.1%48.7%39.2%33.5%27.9%内循环：居民杠杆到达高位，面临结构性调整消费需求动力不足的另一个原因是，目前居民杠杆已经达到较高水平，但结构不均衡现象突出，从居民部门杠杆率来

看，

2016年以后居民消费性贷款快速增长，目前已经到达较高水平，但从结构上来看，中长期消费性贷款（以房贷为

主）在居民贷款结构中占据64%，过高的住房投资需求挤占了居民正常的消费需求82,556.52,

12%

93,597.82,

13%住户贷款：短期经营

性贷款,79,640.47,11%住户贷款：中长期消费性贷款,455,305.18,64%2010201120122013201420152016

20172018

201920202021

住户贷款:消费贷款住户贷款:经营贷款居民部门杠杆率70%60%50%40%30%20%10%0%截至2021年底中国居民部门贷款结构（单位：亿元）2010-2021年中国居民部门金融贷款结构和杠杆率7住户贷款：短期

消费性贷款,住户贷款：中长

期经营性贷款,一

一数据来源：WIND，国家统计局万亿4007009002008006003005001000国内厂商价格垄断提高劳动生产率和

竞争力的压力小易与国际先进技术脱节上世纪80年代，拉美国家在实施了半个多世纪进口替代战略之后，出现了以债务危机为代表的、被称为“失去的10年”的全面经济危机。当然，进口替代只是导致拉美危机的病因之一。实施进口替代初期，拉美国家制造业快速发展；但50年代起，内需不足的约束逐渐增强，拉美工业化进度减缓，有所停滞。同时，此时

由于“进口替代”的深化，导致拉美制造业失去出口竞争力。进口替代策略下，国产受到大力扶持，价格上涨较明显，造成居民生活、消费成本上升；需求总量优先的前提下，提价

能变相提高内需消费占比，但造成了居民生活成本上升，实际上是对未来消费的透支内循环：进口替代造成居民生活、消费成本提升无技术跃迁，而劳动力成本增加，将进一步提升生产成本，增加人民消费成本限制进口8商品定价偏高进口替代策略的局限性影响本国商品

出口拉美危机

元（人民币）我国出口退税额占出口贸易的比重呈

上升趋势，以此来维系低价优势2010-2015年2015年至今累计增速：HS2为17%PPI为22%2015年后出口产

品价格增速慢于国

内工业产品价格增

速，利润不断挤压累计增速：

HS2为10%PPI为-10.5%长期以来我国出口依然以中低端制造业产品为主，主要依靠低廉的劳动力、土地、能源成本形成的成本优势，随着各项

成本价格上升，出口产品成本优势逐渐消失，部分外资工厂转移至东南亚等地，部分出口产业依赖政府出口补贴保持低

价优势，造成财政支出压力加大外循环：出口成本优势逐渐消失，依赖政府出口补贴 PPI:全部工业品:当月同比出口价格指数(HS2):总指数数据来源：numbeo，WIND，国家统计局亿元20000180001600014000120001000080006000400020000中国与东南亚国家月均收入情况

2010-2021年PPI和HS2变化情况部分出口产业依赖政府出口补贴、退税保持低价优势2010-2021年外贸企业出口退税额及在出口贸易额中马尼拉,菲律宾金边,柬埔寨

仰光,缅甸我国出口长期以中低

端制造业产品为主国内用工成本、土地成本不断上涨出口产品成本优势逐

渐消失中低端制造业投资外流115110105100959085mn

外贸企业出口退税

出口退税占出口贸易额比重广州,中国合肥,中国

宁波,中国0

200040006000

8000

10000曼谷,泰国河内,越南雅加达,印度尼西亚槟榔屿,马来西亚占比情况0.120.040.060.080.020.190外循环当前困局-国外经济秩序逐渐恢复，出口降速2020年以来，得益于我国在世界上最早从疫情中恢复，经济、生产保持正常运营，出口经济短期内大幅增长，然而随着

各国经济秩序逐渐恢复常态，我国净出口增速明显放缓2019

2020

2021英国进入“与新冠共存”时代%706050403020100-10-20-30

中国美国

英国德国新加坡日本102018年至今中国净出口金额月度累计同比增速2019至今各国GDP同比增速各国经济增速逐渐恢复

出口金额:累计同比至疫情前水平2018-082021-062021-082021-102021-122018-042018-062018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122021-042020-102020-122021-022018-022020-082020-042020-062020-02-12%12-606住建部：住房刚性需求仍旺盛新型基础设施建设是新经济增长点2月24日上午10时，国务院新闻办公室就推动住房和城乡建设高质

量发展举行新闻发布会。“大力推进“新城建”，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、

市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。

”——住建部部长王蒙徽宏观经济破局之道-依靠投资拉动基于当前我国经济形势存在的种种困局带来的下行压力，目前经济的主要增长动力只能依靠投资来拉动，其中重点在于

基础建设投资，

2022年，重要各部门多次表态要“适度超前开展基础设施投资

”、“新型基础设施建设是新经济增长点”制造业投资基础设施建设投资

房地产开发投资

其他投资数据来源：WIND，国家统计局2021年固定资产投资组成结构情况其他投资,3.1%房地产开发投

资,

24.8%基础设施建设

投资,

31.0%制造业投资,41.1%11制造业投资利润有限，且易造成产能过剩制造业投资方面，目前普遍生产成本上升，原料、能源类等供应链紧张，利润增速明显放缓。

12月工业生产者出厂价格

指数（

PPI）和生产资料价格指数分别增长10.3％、

13.4％，对工业利润增速形成主要拖累。制造业利润空间有限，难

以有效拉动经济增长，而且在需求疲软的状态下盲目扩大产能，可能会造成新一轮的产能过剩2016年至今PPI累计增速大多低于原料、能

源类的PPIRM

中长期来看，2018-2020年工业利润增速长期为负，主要是由于成本上升+需求有限

近期生产资料价格指数大幅升高，但工业利润增速大幅走低

工业利润累计同比PPI:生产资料

当月同比（右）

PPI:全部工业品当月同比（右）PPI:工业生产者出厂价格指数，表示工业产品价格波动PPIRM:工业生产者购进价格指数，表示工业生产原料价格波动数据来源：WIND，国家统计局2015/122016/122017/122018/122019/122020/12 PPI:全部工业品PPIRM:黑色金属材料类PPIRM:燃料、动力类%50403020100-10-202011-2021年工业利润、

PPI和生产资料价格指数增速情况122015-2021年PPI和PPIRM累计增速情况%1612840-42021/122019-122018-062018-092018-122019-032019-062019-092018-032016-032016-062016-092016-122017-032021-032021-062021-092021-122020-122017-062017-092017-122020-092020-032020-06120160%-80-404080-80房地产投资以稳为主，房价过快上涨对生产部门不利房地产开发投资方面，房地产业目前已经处于市场高位，正处于去杠杆、防风险的转型阶段，需要维持市场稳定，不能

加大投资，而且房价上涨实际上直接导致企业用工成本增加、利润下降、以及居民消费需求下滑，对生产部门的不利影

响房价上涨对于宏观经济其它方面的影响房价每上涨1%，会推动工资水平上涨0.07%，但企业利润下降0.01%，居民消费下降0.05%数据来源：《房地产与中国经济》第九章，同策研究院房价0.07%工资居民消费0.05%企业利润0.01%131%•“东数西算”工程日前，国家发改委等部门联合印发文件宣布“东数西算”工程正式启

动。有权威机构和专家估算，“东数西算”工程每年投资体量将达数

千亿元，对相关产业拉动作用会达到1:8。相关研究报告显示，计算力

指数平均每提高1个百分点

，数字经济和GDP将分别增长3.3‰和1.8‰•新型基础设施的1元投入能产生5元的拉动作用根据中国信通院的预测，新基建中的5G网络建设，6年期间需要1.2万

亿到1.5万亿元，可以直接拉动的产出是10.6万亿元，间接拉动的产出

是24.8万亿元•每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元轨交建设不仅可以直接带动建材、建筑、机械设备等行业的需求，同时还可以改善经济结构，间接拉动房地产、旅游、娱乐等行业需求。同时，中国城市轨道交通协会专题研究表明，每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元，若考虑上下游产业链辐射效应，最终可拉动GDP增长6.2亿元基建投资提升土地价值如：高铁新城、

TOD项目……政府资金再分配，用于补贴产

业、科研、外贸政府通过土地出让回笼资金，创造稳定财税收入基建投资通过直接拉动和间接补贴产业、就业，提升经济活力基建投资能够带动大量上下游产业和就业，可以在较短时间内推动经济企稳、改善市场预期；同时基建投资改善城市面

貌，完善基础设施配套，提升土地价值，以土地出让的形式进入市场变现，由此而来的土地出让金和房地产相关税收又

用来反哺产业、创新、出口等，进一步提升经济活力基建投资对于经济的间接拉动：通过土地出让变现，再分配补贴产业发展、科技创新基建投资对于经济的直接拉动：消化上下游产能，创造直接投资收益14与发达国家相比，中国建成区面积比例较低，建成区面积和城区面积比值仅为33%，人均基础设施资本存量只有发达国

家的20%-30%

，城市建设仍有较大空间；而且与其他国家相比，政府部门杠杆率较低也适合以基建来驱动经济，体现了

政府的逆周期调控策略全国所有城市城区面积：186628.87平方公里全国所有城市建成区面积：60721.32平方公里建成区面积/城区面积=33%，城市建设仍然有很大

空间数据来源：2020年中国城市建设统计年鉴，WIND，国家统计局中国基础设施建设仍有较大空间建成区面积,60721.32,33%非建成区面积,截至2021年6月不同国家政府部门杠杆率%贸易战影响下经济下行98亚洲金融危机14年经济下滑明显08全球金融危机全国所有城市市辖区面积和建成区面积英国

美国日本法国中国250200150100500我国政府部门杠杆率变动情况50403020100125907.5567%单位：平方公里2002-122017-122000-122001-122010-122003-122004-122005-122006-122007-122008-122009-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122018-122019-12152020-121994-121993-121998-121997-121996-121999-121995-12南非巴西%

,基建投资提升土地价值如：高铁新城、TOD项目

……政府资金再分

配，用于补贴

产业、科研、外贸基建投资虽然投资较大，但自身回报较慢，目前财政收入支出剪刀差不断扩大，土地财政依赖度依然较高，尤其是在地

方政府隐性债务治理高压监管的背景下，基建投资的资金来源也多依靠土地出让；另一方面，房地产作为基建下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，

房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减，因此对于房地产的

调控力度必须适度放松，以激发经济活力必要性①：基建投资支出大，但回报慢，财政收入支出剪刀差不断扩大，土地财政依赖度依然较高必要性②：房地产作为基建下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减162021年下半年土地市场降温，央企国企及地方城投大举拿地，一方面是为房

地产市场托底，另一方面，也使得政府对于通过土地出让和住宅销售回笼的

资金再分配更有把控能力，引导资金最终流入实业

，以免出现上轮经济刺激中，大量资金沉积在楼市的局面2011201220132014201520162017201820192020mm全国公共财政支出

全国公共财政收入mm

全国政府性基金收入:国有土地使用权出让金

土地财政依赖度（土地出让金/财政支出）房地产调控适度放松的必要性2010至2021年全国收入、财政支出与土地出让金总额万亿目前行业下行压力之下，

土地出让首当其冲，土地

流拍率大幅上升房地产业的大幅降温可能

导致基建投资对经济的拉

动作用大减政府通过土地出让回笼资金，创造稳定财税收入0.400.300.200.100.002021数据来源：WIND，国家统计局2010202530101505美国加息对中国经济的影响2020年美国开始新一轮量化宽松后，

M2飞速增长，引发新一轮通胀，

2022年1月美国CPI同比增速达到7.5%，美联储

宣布3月份以后开启新一轮加息，根据以往美国加息对于美元指数和国际资金流向的经验，本轮美国加息将导致美元指数

重新拉升，国际资本回流回美国，中国股市、楼市热度可能受到明显影响2020年初，国际疫情升级叠加原油价格下降，美联储降息并实行量化宽松政策，美国M2同比迅速拉升，最高接近30%强美元周期美国加息导致国际资本回流回美国，美元指数上升弱美元周期美国降息，资本流入发展中国家，寻找投资机会，美元指数走弱2010-012010-052010-102011-022011-072011-122012-042012-092013-012013-062013-102014-032014-082014-122015-052015-102016-022016-072016-112017-042017-082018-012018-062018-102019-032019-072019-122020-052020-092021-022021-062021-112011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-12171101009080706050402011-2021年美国M2（季调）同比增速弱美元周期本轮周期以来，受疫情影响美国大幅降息，美元2011-2021年美元指数走势数据来源：WIND指数走弱20%25%30%10%15%0%5%

数据来源

：WIND为应对美国加息，中国信贷政策或适度放松从关系上看，美元指数与中国外汇占款增速呈现同步的负相关关系，即美元指数上升，中国的外汇占款增速就会下降，

此时为了稳定货币增速（

M2），央行将扩张资产负债表及提升货币乘数（降准或者降低名义利率），

适度放宽信贷政

策，保持国内信贷规模稳步增长2001-2021年美元指数与中国外汇占款增速基础货币至M2的传导逻辑货币乘数再贷款、OMO、MLF、SLF、PSL等基础货币M2总量为应对基础货币收缩，将适度放大货币乘数降准或者降低名义利率指数13012011010090807060%6050403020100-10-20强美元周期：外汇占款下滑基础货币紧缩1

-0.2221

-0.25712

-0.1978

-0.2688

3

-0.1728

-0.2794

4

-0.1477

-0.2887

5

-0.1218

-0.2964

6

-0.0964

-0.3047

7

-0.0690

-0.3157

8

-0.0427

-0.3279

9

-0.0186

-0.3367

10

0.0048

-0.3436降准央行扩展资

产负债表外汇占款降息rr"w——

美元指数

——中国外汇占款增速0

-0.2462

-0.2462FE,DOLLAR(-i)ilag

lead2015-012002-012003-012004-012005-012001-012009-012010-012011-012012-012006-012007-012008-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012013-012014-01FE,DOLLAR(+i)18022021年全国房地产市场特征PART

房地产投资增速趋势下降，且自2017年来首次低于固定资产投资增速2021全国房地产市场情况特征总结三轮土拍“先扬后抑再稳”，溢价率低位徘徊，国央企和城投成土拍拿地主流东部地区下半年量价高位回落，中西部和东北地区表现平淡维持低位一二线城市间土拍结果分化明显，三线城市土拍量价双双震荡下跌拿地和新开工在下半年进入负增长，再进一步拉低房地产开发投资一线城市成交总量走高，二线城市稳中有增，三四线城市萎靡，各城维稳政策频出高开低走，下半年大量流拍，成交量价下行下半年商品住宅市场量价下行

土地市场端

住宅市场端

房企投资端

20市场特征房地产投资增速趋势下降近年来，我国房地产开发投资在固定资金投资中扮演着越来越重的角色，占比从原来的20%左右提高到30%左右，且

增速一直超过固定资金投资，房地产拉动投资的作用明显。

2021年以来，房地产开发投资的月度增速下降明显，

9月

进入“负增长”增速为-3.47%，至12月份降幅进一步扩大到13.9%；2021年，我国房地产开发投资增速自2017年来

首次低于固定资产投资增速负增长50403020100-10-20-30全国固定资产投资与房地产开发投资累计同比增速情况（%）%房地产开发投资月度增速情况（%）亿元数据来源：

wind、同策研究院

2150.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%20000180001600014000120001000080006000400020000——固定资产累计同比增速——

房地产投资累计同比增速房地产当月投资完成额当月同比增速2021-062021-082021-092021-102021-042020-102021-012021-022021-032021-052021-072020-112021-112021-122020-122020-032020-052020-062020-072020-082020-042020-09房地产开发投资结构组成（%）数据来源：

wind、同策研究院房地产开发投资核心主要由两个主要部分（占比94%以上）：拿地投资和施工投资（包括新开工），新开工约占施工

规模的25%左右，12月份施工面积增速下降到5.2%，其中土地购置面积负增长15.5%

（较11月扩大4.3），新开工增（较11月扩大1.7）。拿地和新开工的放缓反过来进一步拉低房地产开发投资503010(10)(30)100500(50)(100)拿地和新开工在下半年进入负增长

土地购置面积增速土地购置费增速全国房屋新开工同比增速（%）2021-092021-102021-122021-11-15.5%-11.4%22全国土地购置同比增速情况（%）速负增长11.4%2021-022020-112020-122021-012021-032021-042021-052021-062021-072021-082020-102020-032020-082020-042020-072020-062020-052020-022020-09土地市场：高开低走，下半年大量流拍，成交量价下行从全年情况来看，

2021年1-12月累计供应7.77亿平米，同比下跌7.8%，成交5.38亿平米，同比下跌27.8%

。而10-

12月土地供应相较于2020年同比增3.5%，但土地成交量大幅下滑，相较往年处于较低水平，主要原因是开发商资金

紧张、市场下行导致土地大量流拍，土地成交量明显下滑。

10-12月成交土地溢价率出现小幅回升，

一线城市溢价率持

续下滑2019年-2021年12月全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率（分城市能级）元/平米1200010000800060004000200002019年-2021年12月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况2019年10-12月

供应3.11亿平米

成交2.54亿平米2021年10-12月

供应2.41亿平米

成交1.41亿平米2020年10-12月

供应2.33亿平米

成交2.27亿平米%403530252015105

成交土地建面——

成交土地楼面均价——

一线

二线

三四线土拍溢价率

整体下滑数据来源：同策研究院1400012000mm

供应土地建面400020002019-112020-112021-112019-112020-112021-112020-12019-52019-72019-92019-12020-12021-12021-32021-52021-72021-92019-32019-12019-72019-92019-52019-32021-72021-52021-32021-12021-92020-52020-32020-52020-72020-92020-92020-72020-3万平米1000016000600080002300500

2021年22城各城市住宅用地集中土拍情况万平米/亿元450040003500300025002000

o

o

o1000

北成福

广

杭

合

济

南

宁

青

厦

上

深

沈

苏

天

无

武

长京都

州

州

州肥南京波岛

门海圳阳州津锡汉春

供应规划建面成交规划建面成交总价溢价率流拍率三轮土拍“先扬后抑再稳”，溢价率低位徘徊2021年2月国内22个重点城市住宅用地开启“两集中”供地新模式，大部分城市较去年加大住宅用地供应规模。对比

三轮集中土拍，第一轮火爆高温，随后各城土拍规则趋严第二轮迅速降温，第三轮资金政策缓和、拿地政策趋松热度小

幅回升，而平均溢价率持续下滑，土拍态势趋于冷静多以底价成交。分城市看，北京、上海、苏州和无锡住宅用地需求

旺盛流拍率较低，同时受限于最高地价溢价率较低；杭州、厦门和重庆溢价率居于高位，重庆、武汉供应成交面积较高；杭州三轮土拍成交总价居于首位，其次为上海、北京和南京第一轮第二轮第三轮供应规划建面

mn

成交规划建面

溢价率

流拍率0

数据来源：同策研究院

2440%35%30%25%20%15%10%5%0%2021年22城三轮住宅用地集中土拍情况1500

o

oΔ

.万平米100001200014000长

沙郑

州重

庆400020008000600040%20%60%30%10%50%0%025“两集中”土拍城市间分化明显虽然整体土拍市场降温明显，但城市之间呈现出明显的分化：

一线城市的土拍情况明显好于二线城市。

一线城市中，各

城流拍率在第二轮大幅上升后第三轮回落，同时三轮土拍溢价率持续下滑，第三轮土拍虽整体态势冷静但较“稳”。二

线城市中，大部分城市三轮土拍流拍率持续上升，第三轮土拍在各城松绑政策下仍冷意更浓，其中长春甚至首轮土拍就

寒意来袭，同时溢价率持续下滑，多个城市在第二、三轮以底价拿地2021年22城三轮住宅用地集中土拍供求情况数据来源：

wind、同策研究院民企掉队，国央企和城投成土拍拿地主流对比22城三轮土拍，第一轮土拍中20强民企和央企为拿地主力，在第二、三轮土拍中央企、国企和城建城投拿地总金额占比大幅上升，成为拿地主流。但第三轮土拍相较第二轮土拍，央企拿地占比大幅下滑（金额占比从33%降至19%），而城建城投拿地比例大幅上升（金额占比从18%上升至37%）。城建城投多为在各城市托底拿地，基本为零

溢价拿地。而各类型民营企业拿地占比持续下滑，20强民企拿地从第一轮土拍的25%下跌至第三轮土拍的6%，百强民

企跌至5%。

20强民企整体拿地超过百强民企，主要是20强民企资金实力整体上优于百强民企，能在城市布局上关注一

二线城市第二轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比第三轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比百强民企,289,

5%央企,

1041,

19%城建城投,2002,

37%百强民企,305,

5%9%其他民企,724,

12%城建城投,1041,

18%地方性国企,

1331,

23%房企分类：城建城投指地方性城建、城投、地铁建设、水利等性质的公司；地方性国企指地方国资委背景的非城建城投类企业；民企分为销售排名位列前20强民企、位列21-100的百强民企、百名以外的其6民企20强民企,2628,

25%央企,

3199,

30%地方性国企,

1227,

12%城建城投,第一轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比地方性国企,

1212,

22%央企,

1934,

33%百强民企,

1521,

14%其他民企,

1161,

11%其他民企,

584,

11%20强民企,499,20强民企,888,

8%294,

6%成交2.30亿平米成交2.13亿平米2.20成交1.24亿平米三线城市土地成交量价双双震荡下跌，市场降温明显从全年情况来看，

1-12月累计供应3.66亿平米，同比下跌10.7%，成交2.39亿平米，同比下跌34.8%。而在往年成交

量均大幅走高的下半年，样本中三线城市土地成交量和成交价格相对往年都有所降低，且11月大规模供地也未扭转低

迷市场。受房企资金链紧张影响，房企一方面拿地积极性弱，甚至部分出现资金问题的房企不拿地，另一方面受市场下

行影响，三四线城市风险较高，房企投资方面更倾向于回归稳定性强的一二线、强三线城市，市场整体明显降温27

供应土地建面

成交土地建面

成交土地楼面均价数据来源：

wind、同策研究院；三线城市：贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、

三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐

州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、

江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。2019-2021年12月三线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）2020年下半年

供应2.26亿平米2021年下半年

供应

亿平米8000700060005000400030002000100009000供应2.95亿平米5000400070006000200010002019年下半年10000元/平米万平米2019-062019-112021-102021-112021-052020-112020-102021-122020-122021-012021-022021-032021-042021-062021-072021-082021-092019-012019-022019-032019-042019-082019-052019-072019-092019-122020-012019-102020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-09800030000住宅市场：下半年商品住宅市场量价下行与土拍市场相同，全国商品房市场下半年降温明显。

2021年7月份以后商品住宅销售面积进入负增长阶段，

8月份增速

为-17.61%，10月份降幅增加到-24.11%,11月份降幅收窄到-16.29%，12月份降幅再次扩张到19.45%。成交量的下降影响房价上涨的趋势得到遏制，自7月份以来，一二三线城市70城住宅房价涨幅均持续回落。

12月份，新房房价

一二三线城市环比均下降，二手房房价一线城市环比上升，二三线环比下降商品住宅当月销售量

同比增速（右轴）数据来源：

wind、同策研究院70城新建商品住宅房价指数同比增速（%）1.201.000.800.600.400.200.00-0.20

-0.40-0.60-19.45%28

一线城市

二线城市

——

三线城市商品住宅销售面积月度走势87654321020,00025,00015,00010,000万平米2021-042021-012021-082021-032021-052021-062021-072021-092021-102021-112021-122020-012021-022020-102020-112020-122020-052020-042020-032020-022020-092020-082020-072020-065,0000一线城市成交总量走高，下半年价格上涨2021年1-12月，

一线城市商品住宅累计供应3649.93万平米，同比增长5.71%；累计成交3831.4万平米，同比增长18.2%。而下半年市场轻微回落量跌价涨；价格方面，继三季度各城市均价小幅走低后四季度各城市高单价房源逐步

备案，稳步抬升城市均价，拉高城市成交均价。此外，市场供需从年初至今发生较大转变，受供应量增大影响市场表现

出逐渐降温的趋势。特别是深圳市场供给活跃，

4季度供给量高达月均成交量的1.7倍，观望情绪浓供应面积

成交面积

成交均价数据来源：dataln、

同策研究院备注：北京、上海商品住宅成交量价数据为不含保障性住房成交数据mm

供应面积mm

成交面积成交均价2019-2021年12月深圳市商品住宅供求面积元/平米

2021年下半年

60000月均供应万平米月均成交

万平米

400007995852020年下半年月均供应79万平米

月均成交万平米9576828246万平米1501005002019-2021年12月北京市商品住宅供求面积2019-2021年12月上海市商品住宅供求面积2019-2021年12月广州市商品住宅供求面积60000400002000002020年下半年月均供应98万平米

月均成交万平米2020年下半年

月均供应69万平米

月均成交万平米2021年下半年

月均供应94万平米

月均成交83万平米2021年下半年

月均供应76万平米

月均成交万平米2021年下半年

月均供应73万平米

月均成交43万平米2020年下半年月均供应万平米月均成交万平米2020-112020-112021-112021-11mm

供应面积mm

成交面积成交均价

供应面积

成交面积

成交均价2021-11

2021-112021-92021-92021-72021-72021-52021-52021-32021-32020-11

2020-112021-12021-12020-92020-92020-72020-72020-52020-52020-32020-31501005002019-11

2019-112020-12020-12019-92019-92019-72019-72019-52019-52019-32019-32019-12019-120000020000020015020015010050元/平米元/平米元/平米万平米万平米万平米2019-112019-114000090000600008000060000300002019-12020-12019-32019-52019-72019-92021-12021-32021-52021-72021-92021-32021-12019-32019-52019-72019-92020-12019-12021-52021-72021-92020-32020-92020-72020-52020-32020-72020-52020-92501002950000二线城市成交总量稳中有增，下半年市场量跌价稳2021年1-12月，二线样本城市商品住宅累计供应20659万平米，同比下跌10.6%；累计成交234.3万平米，同比增长2.2%。而下半年市场量跌价稳

，

月均成交量仅1689万平米，同比下跌25%，且成交量自6月起逐月下跌至12月才有

明显回升。从市场供需来看，二线城市供求基本保持均衡3020mm

供应面积mm

成交面积成交均价数据来源：dataln、

同策研究院城市范围：天津、重庆、南京、成都、大连、厦门、西安、长沙、沈阳、青岛、济南、合肥、郑州、南宁、杭州、武汉、苏州、宁波、长春、福州（个）月均成交

2254万平米2021年下半年月均供应1732万平米月均成交

1689万平米2019-2021年12月二线城市商品住宅供求量价2019年下半年月均供应2342万平米2020年下半年月均供应月均成交

2156万平米2376万平米元/平米万平米2021-102020-102020-122021-122021-112020-112019-102019-112019-124,0002,0002,5003,5003,0001,5001,0002019-52021-12021-22021-32021-42021-52021-62021-72021-92021-82019-12019-22019-32019-82019-72019-62019-42020-12019-92020-32020-92020-22020-82020-72020-62020-52020-420000250001000015000500050000三四线城市下半年楼市萎靡，各城维稳政策频出2021年1-12月，三四线样本城市商品住宅累计供应同比下跌20.9%，累计成交同比下降11.1%，较一二线城市市场出

现较大分化。同时相较上半年，下半年市场出现明显下滑，且样本城市成交量均远低于历年同期。从市场供需来看，三

四线城市供给量较大，而除个别发达城市群的三四线城市外人口持续净流出需求不足，楼市萎靡成交热度低。为维稳楼

市、促进健康发展，不少三四线城市从供需两端同时发力出台限跌令、降首付、购房补贴等一系列政策月均成交711万平米•

2021年10月，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠

瑞强调要在贷款首付比和利率上支持首套房购房者•

例如：

2021年11月佛山，大湾区户籍的双外客在山限购区

购房最低3成起，而此前为4成起；

2022年2月，山东菏泽更

是将“无房无贷”购房者的首付比例降至20%•

各地通过契税减免、现金补贴、以人才或二孩三孩名义给予

购房优惠的方式进行补贴•

例如：安徽芜湖，对符合条件的青年英才最高可获得10%购

房款补贴；湖南衡阳，对未来5个月内买房的市民进行契税

补贴，补贴比例从15%到50%不等；江苏南通海安，对人•

2021年8月，湖南岳阳出台全国首个限跌令，规中心城区新

房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价

格85%•

随后，唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等二十多城

均发布“限跌令”2019-2021年12月三四线城市商品住宅供求量价2020年下半年

2021年下半年

元/平米数据来源：dataln、

同策研究院城市范围：东莞、佛山、惠州、温州、珠海、昆山、太仓、江阴、烟台、常德、泸州、淮安、洛阳、常熟（14个）月均成交

640万平米2000018000160001400012000100008000600040002000031月均供应

632万平米

月均成交

438万平米2019年下半年月均供应821万平米三四线城市出台各项政策维稳楼市mm

供应面积mm

成交面积——

成交均价才购房、三孩购房均给予补贴月均供应

921万平米购房补贴限跌令降首付万平米2019-112021-112020-111,4001,2001,0002019-12019-52019-72019-92020-12019-32021-12021-32021-52021-72021-92020-32020-52020-92020-74008002006000东部地区下半年量价高位回落，中西部和东北地区表现平淡维持低位2021年1-12月，全国商品房累计成交面积环比增长1.9%。东部地区为全国商品房成交主力，其次为中西部地区。仅

东中部地区全年成交面积同比小幅增长，而下半年东中西部和东北地区成交面积同比均明显下滑。相较于上半年，下半

年东部地区成交面积环比下降4.3%，中西部和东北地区环比增幅收窄。从成交均价来看，东部和东北地区成交均价小

幅下滑，中部和西部地区全年成交均价稳定在一定水平范围内波动2019-2021年12月西部地区商品房成交量价

元/平米2019年下半年2020年下半年

2021年下半年8,000月均成交

月均成交

月均成交4385万平米

4787万平米

4033万平米7,5007,0006,5006,0002019-2021年12月东北地区商品房成交量价

元/平米

2019年下半年

2020年下半年

2021年下半年月均成交

月均成交

月均成交740万平米

756万平米

608万平米2019-2021年12月东部地区商品房成交量价2020年下半年

2021年下半年2019年下半年

月均成交

月均成交月均成交

7133万平米

5969万平米6077万平米2021/42021/42021/62021/62021/82021/8mn

成交面积

——

成交均价数据来源：国家统计局、同策研究院元/平米16,00012,0008,0004,000032万平米10008006004002000万平米10000800060004000200002019-2021年12月中部地区商品房成交量价2021/1-22021/1-22019/1-22019/1-22019/1-22019/1-22019/102019/102021/102021/102020/112020/112019/122019/122021/122021/122021/82021/82021/42021/42019/62019/62019/42019/42020/32020/32019/82019/82020/72020/72020/92020/92021/62021/62020/52020/52021/1-22021/1-22019/42019/42019/62019/62020/112020/112019/82019/82020/92020/92019/102019/102020/72020/72019/122019/122020/52020/52020年下半年月均成交5105万平米2019年下半年月均成交4759万平米2021年下半年月均成交

4523万平米2020/32020/3mn

成交面积

成交均价mn

成交面积

——

成交均价mn

成交面积

成交均价60004000200007,5007,0006,5001200010000800010,0008,0006,0004,0006,0005,500600040002,0000元/平米2021/122021/102021/102021/12万平米万平米8,00020008000003

房地产市场未来趋势预测

PART信贷政策松动，本轮调控政策见底2021年下半年，尤其是10月份以来，

信贷政策松动信号频现。央行两次下调金融机构法定存款准备金率，

12月开始全

面降息，LPR利率、MLF利率和逆回购利率均是自2020年4月后首次下调，表明货币政策逆周期调控力度加强，着力

保持信贷增长的稳定性；除此之外，面对房地产市场迅速趋冷的局面，监管部门频频发声稳定市场预期，

但目前现有政

策不能达到“房地产市场稳定”和“房地产良性循环”政策目标，

2022年仍会有房地产行业边际改善的政策出台10月20日10月15日央行第三季度金融统计数据发布会上，金融司司长邹澜指出，部分金融机构对于