珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告

中联评报字[2024]第1825号法定评估业务资产评估报告中联评报字[2024]第1825号格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告10,180,000,000.00元2024年11月19日中联资产评估集团有限公司梁雪(资产评估师)会员编号：11180052会员编号：11200245(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·资产评估报告 1 3 5二、评估目的 四、价值类型 34 七、评估方法 40八、评估程序实施过程和情况 60 十二、评估报告使用限制说明 70十三、评估报告日 附件 中联资产评估集团有限公司格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定其他资产本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果中联资产评估集团有限公司第1页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·中联评报字[2024]第1825号评估基准日为2023年12月31日。得出珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值在评估基准日中联资产评估集团有限公司第3页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值2023年12月31日的评估结论如下：元，评估增值667,534.41万元，增值率190果使用有效期一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日使用中联资产评估集团有限公司第4页中联评报字[2024]第1825号涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值在评估基准日(一)委托人概况住所：珠海市横琴新区环岛东路3000号2103办公成立日期：1999年6月9日营业期限：1999-06-09至无固定期限内贸易(除专项规定外)、建筑材料的批发、零售、代购代销。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)(二)被评估单位概况住所：珠海市吉大景乐路38号成立日期：1987年9月20日1980年4月5日，广东省对外经济工作委员会作出《关于开办免税品销售业务的批复》(粤外委综[1980]63号),同意由省商业局华侨商1980年5月5日，广东省商业厅下发《转发<关于开办免税品销售业务的批复>的通知》((80)粤商华字第47号),经广东省研究确定深1981年12月20日，珠海市工商局向珠海市友谊公司免税品商店颁营：烟酒、汽水、工艺品、药材”,经营方式为零售(外币交易)。海市免税企业集团有限公司23%股权无偿划转给珠海城市建设集团有限公司的通知》(珠国资[2013]273号),免税集团股东变更为珠海市珠海城市建设集团有限公司出资1,316.52万元，占比23%。[2016]200号)和公司股东会决议，免税集团以盈余公积金转增注册资免税集团是国内少数获得国务院批准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，拥有国内稀缺出入境免税牌照，拥有近40年免税运营经蒙古鄂尔多斯伊金霍洛国际机场出境免税店和广西南宁吴圩国际机场配方奶粉及辅食、母婴用品、电子产品、日用品等近32个品类、与全球近711家国际国内知名品牌建立了长期合作关系、超过14000个SKU格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·(万元)(万元)持股比例3.资产、财务及经营状况截至评估基准日2023年12月31日，珠免集团合并报表资产总额于母公司股东的净资产376,428.03万元；2023年1-12月合并报表营业截至评估基准日2023年12月31日，珠免集团母公司报表资产总2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产归母净资产2021年度2022年度2023年1-12月营业收入净利润中联资产评估集团有限公司第9页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日归母净利润审计机构殊普通合伙)(特殊普通合伙)(特殊普通合伙)2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年1-12月营业收入净利润审计机构(特殊普通合伙)(特殊普通合伙)(特殊普通合伙)财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》(财政部令33号，2014年7月修订版)及《企业会计准则第1号-存货》等41项具体准则。(三)委托人与被评估单位之间的关系海市免税企业集团有限公司。委托人拟了解被评估单位100%股权价值(四)评估报告的使用人中联资产评估集团有限公司第10页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·二、评估目的年12月8日),格力地产股份有限公司(简称“格力地产”或“公司”)珠海城市建设集团有限公司持有的珠海市免税企业集团有限公司100%股权。中联资产评估集团有限公司(简称“中联评估”)接受格力地产价依据的原报告评估基准日为2022年11月30日，于2023年11月29为2023年6月30日的中联评报字[2023]第3743号加期评估报告(简称“第一次加期报告”)。2024年7月6日，公司召开第八届董事会第二集配套资金暨关联交易事项申请文件并拟对原重组方案进行重大调整式补足。第一次加期报告已于2024年6月29日过有效期，格力地产委托中联评估以2023年12月31日为基准日进行第二次加期评估，目的中联资产评估集团有限公司第11页本次资产评估的目的是反映珠海市免税企业集团有限公司股东全中联资产评估集团有限公司第11页 格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·三、评估对象和评估范围范围为珠海市免税企业集团有限公司在评估基准日的全部资产及相关流动资产397,875.32万元，非流动资产90,743.60万元；流动负债的2023年12月31日的珠免集团资产负债表，评估是在企业经过审计委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围(一)主要资产情况长期股权投资主要为被评估单位对珠海市中免免税品有限责任公司等13家公司的股权投资。中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司第12页1珠海市中免免税品有限责任公司2广西珠免免税品有限公司3内蒙古珠免商贸有限公司4珠免集团(珠海横琴)商业有限公司5恒超发展有限公司6珠海经济特区金叶酒店有限公司7天津珠免商业有限公司8珠海市闸口免税商业有限责任公司9珠海汇真商务有限公司珠免集团(海南)免税品有限公司珠海经济特区大鹏贸易有限公司珠海珠澳跨境工业区大鹏仓储物流有限公司中山市珠免商贸有限公司(1)珠海市中免免税品有限责任公司成立日期：2006年8月10日品，需其他行政许可项目除外)。①股权结构(万元)持股比例珠海市免税企业集团有限公司中国免税品(集团)有限责任公司第13页第13页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值深圳市广立威投资有限公司深圳市嘉豪投资有限公司深圳市新确数码科技有限公司2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(2)广西珠免免税品有限公司地成立日期：2021年3月26日中联资产评估集团有限公司第14页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值互联网销售(除销售需要许可的商品);信息技术咨询服务；计算机软告发布(非广播电台、电视台、报刊出版单位);广告制作(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(3)内蒙古珠免商贸有限公司中联资产评估集团有限公司第15页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值注册资本：500万元成立日期：2021年4月9日仓储服务(不含危险品);物流服务；市场营销策划；广告设计、制作、代理、发布①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)中联资产评估集团有限公司第16页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及(4)珠免集团(珠海横琴)商业有限公司经济性质：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)办公地址：珠海市横琴新区宝华路6号105室-69996(集中办公区)成立日期：2020年7月15日件、证件经营);仓储服务(化学危险品及易制毒品除外);市场营销批准后方可开展经营活动)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准①股权结构截至评估基准日，珠免集团(珠海横琴)商业有限公司股权结构如注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况第17页中联资产评估集团有限公司第17页2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(5)恒超发展有限公司①股权结构注册资本(万港元)持股比例②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·(6)珠海经济特区金叶酒店有限公司办公地址：珠海市拱北迎宾南路1011号成立日期：1990年9月25日含茶饮料);商业批发、零售(不含许可经营项目)(依法须经批准的①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度中联资产评估集团有限公司第19页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·营业收入净利润审计机构(7)天津珠免商业有限公司办公地址：天津市东丽区平盈路8号服务滨海委3769室成立日期：2017年12月15日经营范围：批发和零售业(法律、行政法规和国务院决定禁止经营件、证件经营);仓储服务(化学危险品及易制毒品除外);市场营销门批准后方可开展经营活动)①股权结构注册资本(万元)②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日中联资产评估集团有限公司第20页总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(8)珠海市闸口免税商业有限责任公司经济性质：有限责任公司(法人独资)办公地址：珠海市香洲区吉大景山路220号三楼3-28成立日期：2018年6月20日经营范围：批发和零售业(法律、行政法规和国务院决定禁止经营件、证件经营);仓储服务(化学危险品及易制毒品除外);市场营销①股权结构注册资本(万元)持股比例珠海市免税企业集团有限公司②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(9)珠海汇真商务有限公司办公地址：珠海市横琴镇银河街1号三楼301房注册资本：5,000万元成立日期：2015年8月28日货物或技术进出口(国家禁止或涉及行政审批的货物和技术进出口除外),旅游信息咨询，商业活动的策划与组织，食品生产加工，房地产装食品、电子数码、纺织品、针织品、家具、五金交电、化工产品含危险化学品及易制毒化学品)、机械设备、建筑材料、通信设备、金格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值①股权结构注册资本(万元)②资产、财务及经营状况2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(10)珠免集团(海南)免税品有限公司公司名称：珠免集团(海南)免税品有限公司(简称“珠免海南”)假中心酒店B座(2#楼)12楼1208室成立日期：2020年7月3日中联资产评估集团有限公司第23页物仓储服务(不含危险化学品);食品经营；食品互联网销售；食品经营(销售散装食品);食品互联网销售(仅销售预包装食品);食品进经相关部门批准后方可开展经营活动)一般项目：食品经营(仅销售预销售需要许可的商品);国内贸易代理；销售代理；供应链管理服务；可审批的项目);国内货物运输代理；化妆品批发；化妆品零售；日用品销售；鞋帽零售；鞋帽批发；钟表销售；眼镜销制的项目)①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(11)珠海经济特区大鹏贸易有限公司经济性质：有限责任公司(法人独资)办公地址：珠海市吉大景乐路38号四层注册资本：58万元成立日期：1987年9月28日经营范围：酒类(不含零售)、饮料、定型包装食品、日用百货、活动)①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况中联资产评估集团有限公司第25页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)(12)珠海珠澳跨境工业区大鹏流中心1楼注册资本：500万元成立日期：2005年12月9日可审批的项目);非居住房地产租赁；国内货物运输代理；国际货物运售预包装食品);化工产品销售(不含许可类化工产品);日用品销售；品销售；户外用品销售；消毒剂销售(不含危险化学品);日用化学产中联资产评估集团有限公司第26页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值危险化学品);保健食品销售；婴幼儿配方乳粉销售；卫生用品和一次性使用医疗用品生产；酒类经营。(依法须经批准的项目，经相关部门证件为准)①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司第27页2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2021年度2022年度2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)办公地址：中山市火炬开发区沿江东一路1号行政楼一楼10卡成立日期：2023年07月31日含危险化学品、危险货物)。(依法须经批准的项目，经相关部门批准经营活动)①股权结构注册资本(万元)持股比例②资产、财务及经营状况2023年12月31日2023年12月31日总资产负债净资产2023年度营业收入净利润审计机构致同会计师事务所(特殊普通合伙)2.房屋建筑物3.车辆4.商标权纳入评估范围内账面未记录的商标权共90项，详见下表：第14类第22类格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·第12类第11类第23类第41类中联资产评估集团有限公司第31页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团第39类第38类中联资产评估集团有限公司第32页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·第45类第43类第40类第34类第33类第31类截至评估基准日2023年12月31日，企业申报的表外资产为前述中联资产评估集团有限公司第33页2022年度及2023年度模拟财务报表审计报告》(致同审字(2024)第442A005870号)的审计结果。本项目资产评估的基准日是2023年12月31日。格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·(一)经济行为依据格力地产股份有限公司《第八届董事会第二十三次会决议公告》(2024年7月8日)。(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人4.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一5.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过);6.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人7.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);8.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);中联资产评估集团有限公司第35页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值10.《中华人民共和国商标法》(2019年4月23日第十三届全国年10月30日国务院第191次常务会议通过);问题的通知》(财税[2008]170号);点的通知》(财税[2016]36号);税[2018]32号);海关总署公告2019年第39号);17.《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院令第91号发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第732号)修订);管理委员会令第12号，2005年);中联资产评估集团有限公司第36页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·资产权[2009]941号)23.《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国资发产权[2013]64号);24.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32号，2016年);年2月17日修订);27.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号，2011年1月8日修订)28.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字告》(国家税务总局公告2016年第70号);30.《珠海市市属国有企业资产评估管理办法》(珠国资〔2020〕236号，2020年8月6日修订);(三)评估准则依据2.《资产评估职业道德准则》(中评协3.《资产评估执业准则-资产评估程序》(中评协[2018]36号);中联资产评估集团有限公司第37页号);16.《商标资产评估指导意见》(中评协[2017]51号);17.《投资性房地产评估指导意见》(中评协格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及保护部令2012年第12号);7.《珠海市建设工程价格信息》(2023年第12期);同审字(2024)第442A005870号);T.等著,郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社);中联资产评估集团有限公司第39页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·披露》(中评协[2015]67号);9.《资产评估专家指引第8号资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号);10.《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》(中评协[2020]38号);11.中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、深圳证券交易七、评估方法产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号)的规定，执行企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资中联资产评估集团有限公司第40页(二)评估方法选择本次评估目的是格力地产股份有限公司拟了解珠海市免税企业集(三)资产基础法格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·以核实后的应收类账款账面金额减去评估风险损失后的金额确定存货包括全部为产成品(库存商品),存货的具体评估方法及过程销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)中联资产评估集团有限公司第42页B.产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的定其风险。其中r对于畅销产品为0,一般销售产品为50%,勉强可销售的产品为100%。2.长期股权投资格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益市场法是将待评估的房地产与在较近时期内已经发生或将要发生中联资产评估集团有限公司第44页i—年份格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值中联资产评估集团有限公司第46页E.前期及其他费用F.资金成本能力受企业整体建设(房屋、建筑物、其他设备等)运行制约，所以将资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款G.可抵扣的增值税根据财税[2008]170号，自2009年1月1日起，增值税一般纳税人增值税抵扣额=购置价/1.13×13%+运杂费/1.10×9%+安装费自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(财税[2016]36号),自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活重置全价=购置价(不含税)+车辆购置税+新车上户牌照手续费C.新车上户牌照手续费等分别按车辆所处区域当地交通管理部门重置全价=购置价(不含税)成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%使用年限成新率=(1-已使用年限/规定或经济使用年限)×100%行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%或成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)100%格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·7.在建工程开工时间距基准日较长的在建项目(合理工期超过六个月),则需审核了相关的原始凭证、租赁合同，对每项租赁资产的初始计量、中联资产评估集团有限公司第50页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值(1)商标权鉴于纳入本次评估范围的90项商标权于2020年以后注册，考虑到(2)外购软件等税业务企业查询含税价)确定评估值。12.负债中联资产评估集团有限公司第51页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估(四)收益法1.概述2.评估思路根据本次尽职调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特势和业务类型预测预期收益(净现金流量),并折现得到经营性资产的(2)将纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)预测中未予考虑的诸如基准日存在的货币资金、应收(应付)股利等流动资产(负债),及呆滞或闲置设备、房产以及未计及损益的在建工程等非流动资产(负中联资产评估集团有限公司第52页债),定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产(负债),单独预测(3)将纳入报表范围，但在预期收益(净现金流)估算中未予考虑的经扣减基准日的付息债务价值后，得到被评估单位的权益资本(股东全部权益)价值。3.评估模型资本成本re;4.收益期限划目标等资料，采用两阶段模型，即从评估基准日至2028年根据被评润等进行合理预测，2029年及以后各年与2028年持平。八、评估程序实施过程和情况(一)评估准备阶段格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·(二)现场评估阶段听取委托人及被评估单位有关人员介绍被评估单位总体情况和委2.审阅核对资料3.重点清查第56页中联资产评估集团有限公司第56页(三)评估汇总阶段格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值九、评估假设(一)一般假设2.公开市场假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和(二)特殊假设中联资产评估集团有限公司第58页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值9.鉴于企业的货币资金或其银行存款等在经营过程中频繁变化或10.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金11.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有12.本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资未考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有中联资产评估集团有限公司第59页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值十、评估结论采用资产基础法，得出被评估单位在评估基准日2023年12月31评估基准日：2023年12月31日A12非流动资产3其中：长期股权投资4投资性房地产5固定资产67无形资产8中联资产评估集团有限公司第60页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益9资产总计非流动负债负债总计净资产(所有者权益)(二)收益法评估结论采用收益法，得出被评估单位在评估基准日2023年12月31日的(三)评估结果的差异分析本次评估采用收益法测算出的净资产(股东全部权益)价值中联资产评估集团有限公司第61页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值·能力(获利能力)的大小。被评估单位是国内少数获得国务院批准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，拥有近40年免税运营经验。且企十一、特别事项说明(一)引用其他机构出具报告结论的情况本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《珠海市免税企业集团有限公司2021年度、2022年度及2023年度模拟财务报表审计报告》(致同审字(2024)第442A005870号)的审计结果。本次评估报告中珠盈免税有限公司基准日各项资产及负债账面值系天衡会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《珠盈免税有限公司2023年度财务报表审计报告》(天衡审字(2024)00653号)的审计结果。中联资产评估集团有限公司第62页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值珠海市免税企业集团有限公司持有珠海经济特区金叶酒店有限公司50%股权，因珠海市免税企业集团有限公司对(二)权属资料不全或权属瑕疵事项4项房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，未办证面积合计所属公司1珠海市免税企业集团有限公司2珠海市免税企业集团有限公司九洲免税店(已拆除)3流有限公司叉车房、公共卫生间、厨房等4珠海经济特区金叶酒店有限公司酒店大厦(无证部分)(三)评估程序受限或评估资料不完整的情形珠海市免税企业集团有限公司在其他权益工具投资科目中的广东中联资产评估集团有限公司第63页格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值原告立案时间1发展司、永生国际冻品有限公司永生海产控股有限公司、永生(国际)海产有限公司2015年4月12,741.76万2免税集团公司无2022年4月对于第1项诉讼，恒超发展已于2014年末对上述应收账款全额计一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费等)、责任及损失由第三方承(五)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额截至评估基准日，被评估单位无担保、或有负债(或有资产)等事格力地产股份有限公司拟进行资产置换价值核实项目涉及的珠海市免税企业集团有限公司股东全部权益价值当前1免税集团展有限公司珠海九洲控股集团有限公司九洲港客运站临时免税店经营大楼投入使用、止使用为止2免税集团珠海大横琴口岸实业有限公司珠海市口岸局(珠海市商务局)L1-MS-01商铺和免税营署，租赁期限自商铺交付之日起10年3免税集团桥珠海口岸运营管理有限公司珠海市口海市商务港珠澳大桥珠港口一层、地下一层免税店经营署，租赁期限自10年4免税集团港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司珠海市口岸局(珠海市商务港珠澳大桥珠港口二层、三层及四层免税营署，租赁期限自场地接收之日5免税集团珠海格力港珠澳大岸建设管司珠海市口岸局(珠海市商务港珠澳大桥珠澳口免税营署，租赁期限自场地接收之日6免税集团珠海市商务局珠海市口岸局(珠海市商务口岸出境处旅检大厅免税营2023-04-20至7免税集团公司投资有限公司内出境旅客通道免税营同意开业之日起计算租期8免税集团广西机场管理集团国际机场有限公司广西机场管理集团有限公司国际厅CF-54免税店经营2022年12月1日签订变更协延2年，租赁期限为7+(5)年，日(2021-06-25)起7+(5)年，其中前7年为固中联资产评估集团有限公司第65页 当前定租赁期，后5年为考核通过后续约期9免税集团市空港实业有限公司公司区域F01号免税店经营正式开业之日起9年集团特区三联团)有限公司企业(集团)有限公司珠海市吉大九洲大道东1199号泰福国际金融大厦粤权第号办公2021-07-15至中免区华天隆物流有限公司区华天隆公司隆物流有限公司仓库2017-01-01至公司港珠澳大桥珠海口岸运营管理有限公司口岸客珠海格力桥珠海口理有限公司珠澳大桥珠海口岸港东一路128号#302#303商铺商铺2020-09签署，租赁期限自场地接收之日起10年公司电器有限公司集团(海南)有限公司放路468号信兴电器大厦1/2/5层琼权第号商铺2021-05-10至