住宅小区节能改造方案

住宅小区节能改造方案住宅小区节能改造方案1一、物业自用能耗的节能降耗方法(一)物业办公水电能耗1、办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。连续照明在2个小时(含2个小时)以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。2、办公设备使用在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。3、空调使用夏季室外温度达到30摄氏度(含30摄氏度)时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00;使用时间严格控制在4小时之内(含4小时)。空调制冷温度设定在27摄氏度(含27摄氏度)以上。4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。5、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。(二)物业住宿员工水电能耗1、严肃住宿纪律，到点熄灯。宿舍熄灯表备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯;卫生间人走关灯关水;电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。3、采用节能灯照明。4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。二、大厦公共区域照明设施运行的节能降耗方法(一)大厦室内公共照明设施运行能耗1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的.数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯。3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。(二)大厦日常室外公共照明设施运行能耗1、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定大厦室外公共照明每月开启关闭时间表，报物业服务中心总经理审核后，由专业主管指定专人具体执行。具体执行如下：(1)项目正常运行阶段大厦室外照明运行时间表(见运行计划)备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。2、大厦内其他常用照明设施，工程部经理也要指定专人制定严格运行时间表，由专业主管组织专人执行。(见运行计划)三、大厦共用配套设施能耗的节能降耗方法(一)电梯运行能耗1、电梯运行能耗未单独由业主支付电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。如分区电梯，可采取下列措施控制用电能耗：每个区除留一台值班电梯24小时运行外，其他所有客梯8:00-20:00开放使用，晚上20:00-第二天早上8:00关闭，避免电梯在非办公时间有人外招反复启停造成能源浪费。夏季室外温度达到30℃(含30℃)时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。备注：空调具体运行时间依据大厦的实际情况，由工程部经理具体安排，专业主管负责执行。(二)地下车库照明设施运行能耗1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。5、连续照明时间达4小时以上时，应使用LED节能灯具。(三)供水(消防)泵房、供暖泵房运行能耗在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。四、环境节能降耗的方法(一)水系景观、景观照明运行能耗水系景观(含喷泉、人造瀑布等)、景观照明(各类地灯、水灯等)的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：1、水系景观、景观照明(1)项目正常运行阶段水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。重要节日(如元旦、春节、五一、国庆等)开启原则上按下列时间执行：(2)水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。(二)节日亮化用电能耗1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。2、节日亮化应结合大厦内景观、照明设施进行。3、工程部制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：(1)项目正常运行阶段备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过8个小时，并与大厦照明设施相辅使用。备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与大厦照明设施相辅使用。4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。(三)水系水体更换水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经物业经理许可后，方可进行更换。水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。具体更换周期可由保洁主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。(四)绿化能耗1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。五、计量设备安装大厦内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：(一)对能源消耗进行计量，为大厦能源消耗测算提供数字依据。(二)为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。六、监督检查(一)行政部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。(二)办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动;各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动;从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。住宅小区节能改造方案2一、从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯;物业节能的关键是调动大家的积极性。节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性;目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。在物业管理工作中，要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费，从一点一滴做起。例如：办公室温度都设定在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量;工程部是节能工作重点，除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，降低能耗、节约费用。要做好这项工作，需要有好的推广形式，便于企业运作。在提高认识的基础上，结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：(1)如果是在物业早期介入的新用户，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位(此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础)。(2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。(3)对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如与供货商协商，如先支付一部份设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动;公司需就把“节约能源，降低能耗”作为重点工作，下发通知要求：(一)每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作;暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。(二)做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。(三)坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。1、专业人员重点控制小区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。2、内保人员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。例如：调节水箱水位或调整冲水时间。4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。(四)各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。四、建立业主参与机制，鼓励业主参与;节能降耗工作是社会活动，涉及各家各户。对企业、社会来说，节能降耗是一项“多赢”事业。因此，不仅要激励员工参与，还要鼓励广大业主积极参与。员工和业主相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现以人为本，使物业节能降耗工作更顺利，效果更好。物业管理处一方面要在小区内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念的灌输力度，提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性;另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。五、加强设施设备的维保管理工作，落实并完善各项流程和制度。对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作，延长使用寿命;节能固然要依托物业硬件，然而真正要实现节能目标，物业公司还是要依靠软件节能管理，首先应对物业管理公司的能源消耗作一个分析。物业管理公司消耗的能源主要分为以下几种：1、公共用电;2、公共用水;3、发电机燃油。这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费;对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的'方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关(声光控开关)，在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电;水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量。六、做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。七、选择价格合理的维修材料供应商，降低材料费用严格控制维修成本。八、考核工作;为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行培训与考核，为控制和降低能耗，管理处应采取积极有效的措施，使节能工作既能形成了一定的声势，又能取得了较好的效果。同时，各部门设立节能监督员，负责对员工及小区各个区域进行节能监督检查工作。此外，管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动公司全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账;设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯;在业主会所举办“全民节能，共建节约型小区”座谈会，与业主现场交流日常生活中如何节约;小区内宣传栏可以长期坚持出倡导节约的黑板报，并对在节约方面成效显著的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施，发动全员、群众为构建和谐、美好的节约型社区而群策群力。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视目前各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路;就必须从自我做起，在让业主满意我们服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。住宅小区节能改造方案3为贯彻落实中央城市工作会议精神，提高城市发展宜居性，加快城镇供热计量收费改革步伐，提升建筑节能水平，推动老旧住宅建筑节能改造不断深入，改善全市老旧住宅现状，结合我市实际，制定本方案。一、总体原则坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求，以节能减排和环境保护为目标，以先进科技为支撑，以市场化运作为主要方式，以降低老旧住宅建筑能耗为重点，以激励引导供热体制改革为动力，以建立和完善老旧住宅建筑节能改造市场融资为依托，按照试点先行、全面推动、务求实效、分类指导、改革创新的原则，加快推进全市老旧住宅建筑节能改造。(一)试点先行，稳步推进。精选一批业主改造意愿强、产权单位经济条件好、居住舒适度差的老旧住宅建筑作为示范项目进行试点，探索和积累改造技术和实践经验，加强示范宣传，以点带面，逐步推进。(二)政府主导，市场运作。完善老旧住宅建筑节能改造的政策法规，明确不同类型老旧住宅建筑节能改造的技术路线、激励政策和财政资金支持方式，促进供热企业加强节能管理和进行供热计量收费，引导社会资金投资进行老旧住宅建筑节能改造，鼓励和支持经济条件好的产权单位和改造意愿强烈的小区进行改造，调动业主、合同能源管理公司和全社会参与老旧建筑节能改造的积极性，促进老旧住宅建筑节能改造市场化机制的形成。(三)先易后难，全面实施。优先将节能潜力大、资金回收快的项目或小区列为改造对象，主要以80年代至20__年10月1日前竣工的住宅建筑为主;其次以热源或热力站为单元，对其所覆盖区域内老旧住宅建筑实施整片统一改造;最后，集中力量对产权分散、经济承受能力差、改造难度大的老旧住宅建筑进行节能改造，确保全市老旧住宅建筑全面完成改造。二、工作目标根据住房城乡建设部《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》要求，“十三五”期间计划实施老旧住宅建筑节能改造500万平方米，并实现按热计量收费。三、改造范围(一)20__年10月前竣工验收，且能继续正常使用20年以上的居住建筑;(二)不属于城市拆迁范围的老旧建筑;(三)按《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》(JGJ/T129-)的规定进行判定，达不到该标准要求的居住建筑。四、改造方式(一)建筑外围护结构节能改造。包括建筑外墙、屋面、外窗等进行节能改造，提高建筑热工性能。(二)室内采暖系统节能改造。包括安装热计量表、温控阀，实现分户计量、分室控温，并按热计量收费。(三)热源(锅炉房或热力站)及供热管网节能改造。主要指热源燃烧系统、循环系统和输送系统的智能控制改造，实现水利平衡、变频调节、气候补偿和优化运行管理等，提高供热效率、(四)加装电梯。近郊四区范围内6层及以上框架结构、产权合法、未加装电梯的老旧住宅，由楼院所在地的街道、社区在充分征求居民意愿的基础上选择性开展，单一产权的住宅、别墅，已列入棚户区拆迁改造计划的老旧住宅，不列入改造范围。(五)综合改造。鼓励有条件的社区开展与建筑物修缮、小区环境整治、城市景观改善相结合的综合改造，在实现节能减排的同时，提高建筑物使用价值和寿命、美化小区环境、提升城市品位。五、资金落实老旧住宅建筑节能改造资金投入较大，采取多种方式筹集资金，各区县应在制定改造目标和改造计划的同时，落实本区县财政资金，并逐步建立由政府、产权单位和居民、社会力量参与的稳定的投资机制。(一)主要筹资方式1、市、区县政府财政设立老旧住宅建筑节能改造专项资金，列入财政年度预算。2、积极申请国家和省上奖励资金。3、供热单位和产权人自筹资金。对于产权人自筹的老旧住宅建筑节能改造，资金的筹措、管理和使用，依据相关法律法规规定办理。4、通过推行合同能源管理的办法，吸引社会资金投资。第2页/(共2页)(二)具体筹资方式市级政府安排改造计划，建筑外围护结构节能改造、室内采暖系统节能改造、热源(锅炉房或热力站)及供热管网节能改造资金由市、区县两级财政共同承担。根据测算，老旧住宅建筑节能改造总造价约160元/平方米。具体为：市级财政承担50元/平方米，区县级财政承担40元/平方米，不足部分可采取多种渠道筹资，如由供热单位和产权人(单位或住户)承担等方式。鼓励供热单位或产权单位采用合同能源管理方式，吸引社会资金投资，通过节能效益分成的方式，开展节能改造。市、区县财政部门根据老旧住宅建筑节能改造年度任务和补贴标准，将所需资金列入年度财政预算。加装电梯改造资金按照“业主自愿、政府减免、企业优惠”的原则筹集。一是业主自愿。街道、社区必须在充分征得业主同意的基础上实施，并予以指导配合。按照《物权法》及相关法律法规的规定，在遵循“业主自愿、公开透明、充分协商”原则的前提下，经该栋(幢)及单元(梯)房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，业主可按照有关规定提取个人住房公积金或者申请使用住宅专项维修资金，支付增设电梯的费用。无维修资金的，应当经该栋(幢)及单元(梯)房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的`业主同意，进行分摊并在单元(梯)显著位置公示。二是政府减免。市规划、质检、建设、房产、消防等相关部门应当按照“能减则减、能免则免”的原则，开通绿色通道，对既有住宅增设电梯行政审批过程中产生的各种费用予以减免。三是企业优惠。由电梯安装企业低于市场价的标准给予优惠，并与实施主体签订电梯安装供应合同。六、实施步骤(一)建筑外围护结构节能改造、室内采暖系统节能改造、热源(锅炉房或热力站)及供热管网节能改造同步实施。加装电梯改造可与建筑外围护结构节能改造、室内采暖系统节能改造、热源(锅炉房或热力站)及供热管网节能改造同步实施，也可单独实施。老旧住宅增设电梯应按相关法律法规的规定，办理相关手续，按照相关规范要求组织实施。(二)各区县制定本辖区总体改造计划和年度改造计划报市建设部门审核(加装电梯改造由市规划、建设、质监管部门进行审核)。选择具有典型宣传和推广意义的建筑进行示范性改造，以热源或热力站为中心，对其所覆盖区域内老旧住宅建筑实施整片统一的节能改造。通过典型引领，以点带面的方式，有序推进老旧住宅建筑的节能改造。(三)各区县确定改造项目后，需对建筑物现状进行详细调查，并开展宣传工作，签订改造协议，落实改造资金，制定改造方案。(四)市、区县两级建设行政主管部门要对全市老旧住宅建筑节能改造项目进行监督落实，严格按照工程建设基本程序开展实施，并确保各年度改造任务按期完成。(五)改造任务完成后，由专业机构对项目进行能效测评，出具能效测评报告。各区县建设部门组织人员对项目完成情况进行自查自检，并形成自检报告报市建设部门审核。项目经过一个采暖期的运行管理后，由市建设、财政部门组织相关人员进行验收。老旧住宅增设电梯的施工安装，应当符合特种设备安全相关法律法规的规定，由具有相应资格的特种设备检验机构进行监督检验。实施主体对老旧住宅增设电梯施工过程安全生产负总责，并依法办理竣工验收手续。竣工验收合格后，方可交付使用。七、保障措施(一)加强组织领导，明确工作职责。1、为促进老旧住宅建筑节能改造工作的顺利实施，市政府成立由市政府分管副市长为组长，各区县、相关部门负责人为成员的兰州市老旧住宅建筑节能改造工作领导小组，负责全市老旧住宅建筑节能改造工作方案、政策拟定和统筹协调、指导工作。领导小组办公室设在市建设局。区县政府也要成立相应的协调领导机构，统一指导本区县的老旧住宅建筑节能改造工作。2、全市老旧住宅建筑节能改造工作中建筑外围护结构节能改造、室内采暖系统节能改造、热源(锅炉房或热力站)及供热管网节能改造由市建设局、市财政局牵头负责;加装电梯由市房管局牵头负责，各区县建设、财政、房管部门负责具体实施，项目建设单位负责工程项目的实施。全市老旧住宅建筑节能改造工程的招投标、质量、安全监督管理由市、区县相应职能部门和单位负责;市、区县两级政府相关职能部门按照各自职责，共同配合推进全市老旧住宅建筑节能改造的各项工作。(二)加快供热改革，建立激励约束机制。加快推进供热市场化和供热计量收费改革，对已完成节能改造的老旧住宅建筑实行热计量收费制度，形成老旧住宅建筑节能改造的激励和约束机制。逐步建立民用建筑能耗动态监测、能源审计、能耗公示、能耗限额等制度。(三)严格建设程序，实施全过程监管。老旧住宅建筑节能改造项目严格执行基本建设程序和法规，通过公开招投标选择实力强的单位承担项目施工任务。建设部门及相关专业管理单位要加强对工程设计、施工、验收全过程监管，对项目改造后的节能效果要进行严格考核评价。项目申报单位要与技术支撑单位共同研究制定科学合理的技术改造方案，方案完成后由区县建设、财政部门组织专家进行论证，市建设主管部门参与指导，论证通过后方可组织实施;项目完成后各区县先进行自检，自检合格后报市建设、财政部门组织正式验收，验收通过的项目，方可进行资金清算。有关部门在项目设计、招投标、施工、监理、质监等方面应给予积极支持和费用优惠，共同推进老旧住宅建筑节能改造项目的实施。老旧住宅加装电梯改造，应遵循以