2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库及答案解析

2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库及

答案解析

单选题

1.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格()o

A、上升

B、下降

G不变

D、不相关

答案：A

解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地

一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会

减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市

场会以房价上涨来作出反应的。

2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者

有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格

评估机构并处O的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

答案：D

解析：本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规

定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告

的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以

上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记

入信用档案；情节严重的，吊销资质证书'注册证书；造成损失的，依法承担赔

偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价

师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于

0O

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依据不足假定

D、未定事项假设

答案：C

解析：考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估

价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该

费料情况下，缺少斐料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

4.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为200

0元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地

成本为（）万元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：考点:土地成本。土地成本为：2000X3X10000X（1+3%）=6180（万

元）。

5.斐产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()o

A、原值

B、现值

C、重置成本

D、公允价值

答案：A

解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面

价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值'原价，是指资产

购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。

6.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值

因素的是()o

A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

答案:D

解析：考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地

产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

7.某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为

3000万元，已知综合资本化率为11%,则该房地产土地价值为()万元。

A、1500

B、1545

G2500

D、2945

答案：B

解析：本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合斐本化率）-建

筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。

8.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时,

开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时,

土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质

上采用了（）o

A、假设开发法和基准地价修正法两种方法

B、假设开发法和成本法两种方法

C、假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法

D、假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

答案：B

解析：本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和

成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整

的方法。

9.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A、现状价值是市场价值

B、投资价值属于非市场价值

C、市场价值的前提之一是继续利用

D、同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：A

解析：考点:市场价值'投斐价值'现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余

价值。选项A,在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为

最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能

高于市场价值。

10.在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护

0O

A、债权

B、物权

C、二者皆可

D、二者皆不

答案：B

解析：考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有

物权又有债权的，优先保护物权。

11.房地产供给有限特性的本质是（）。

A、土地总量有限

B、房地产的不可移动性

C、房地产的独一无二性

D、房地产的价值量大

答案：B

解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地

产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的

数量。

12.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的。。

A、经济因素

B、金融因素

c、社会因素

D、政治因素

答案：A

解析：考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、

物价、利率'汇率。

13.下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是()o

A、在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格

B、在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格

C、在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或

收益价格

D、比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高

卖价

答案：C

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格'理论价格和评估价值。选

项A,正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致；选项B,市场存在泡沫

时，比较价值大于收益价值；选项D,收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向

于最低卖价，比较价值倾向于成交价格。

14.【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一

价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()o

A、掌握的有关信息不同

B、做出的估价师声明不同

C、估价对象状况不同

D、委托人不同

答案：A

解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格

的估价师也只能得出近似的评估价值。

15.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）o

A、估价委托书

B、估价代理书

C、估价报告书

D、估价结果书

答案：A

解析：考点:估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具

估价委托书。

16.下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。

A、学校

B、写字楼

C、影剧院

D、游乐场

答案：A

解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括

住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标

准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行

政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

17.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为2

0万元'22万元、25万元'28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的

净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收

益价格为（）万元。

Av267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。

20x22x25x28x3035G1、1

----+-----T'+----r+---r+--r…x（］—..==-）x---F-

V=l.l1.I21.I51.I4l,l5+10%l.l331・『？=300.86（万元）

18.某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重

置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建

筑物当前的成新率为（）。

A、78.40%

B、82.00%

G82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考点:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

19.【2013年真题】谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。

A、抵押价值

B、征收价值

C、现状价值

D、投资价值

答案：A

解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨

慎原则”，要立即联想到“抵押”。

20.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为。。

A、存量+新增竣工量-拆毁量

B、存量+新开发量+空置房量-灭失量

C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量

D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

+新竣工量

答案：D

解析：考点:房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+

其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。

21.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费

用

C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用

假设开发法估价。

22.12012真题】某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为

1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）

万兀°

A、600

B、738

C、900

Dv960

答案：c

解析：本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则(Harperrule)：是临街深度

为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的:狼街探度°。临街深度

为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的乐。=6。°。，1500

X60%=900(万元)。

23.关于房地产估价误差的说法，错误的是。。

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能

用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差

的标准确认，没有这么客观。

24.某成片荒地面积1km2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本

及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年，

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%O该地块可转让土地的应计成本

是0元/m2。

A、310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：c

解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本'管理费用、销售费用3亿，投

资利息=3义［（1+7.2%）0.5-11=1061.23（万元），总成本=30000+1061.23

=31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2,可转让地块单位成本=310.6

1/65%=477.86（元/m2）。

25.某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5,城市规划要求

该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商欲取得该处土地建造写字

楼,取得土地后将该写字楼建成需要1.5年,预计该写字楼在建成时可全部售出，

售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现

值是（）万元。（折现率为10%）

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=4500

X3000X2.5/（1+10%）1.5=2925.40（万元）。

26.【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》，不同斐质等级房地产估

价机构的业务范围按照（）划分。

A、行政区域

B、估价目的

C、估价对象规模

D、价值类型

答案：B

解析：本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的

业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不

受地域范围的限制。

27.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,每年净租金为730元/m2,

空置率为15%0周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2,空置率为1

0%o现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的

必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,则该

写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。

A、78

B、102

C、180

D、302

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额=[803X（1-1

0%）-730X（1-15%）]X2500X[1-1/（1+7.5%）30]/7.5%=301.76（万元）；

房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能

缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额一随同增加电梯

费用=301.76—200=101.76（万元）。

28.某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（）。

年份20062007200820092010

房地产价格560067508200985012000

A、0.20

B、0.21

G1.20

D、1.21

答案：D

解析：本题考查的是长期趋势法。平均发展速度=

（12000/5600）1/4=1.210

29.房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性

市场的根本原因是房地产的（）特性。

A、独一无二

B、不可移动

C、流动性差

D、用途多样

答案：B

解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用

或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产

开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同

地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送

到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不

是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。

30.【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段

内各宗临街土地的临街深度的（）。

A、简单算术平均数

B、加权算术平均数

C、众数

D、中位数

答案：C

解析：本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段

内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土

地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后

多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计

算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

31.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50

户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征

收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村

支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A、30,60

B、30,80

C、60,100

D、80,100

答案：C

解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年

产值的6~10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000

元/亩X100亩X6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金

额最高=1000元/亩义100亩义10=100万元。

32.重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成

本通常（）重建成本。

A、低于

B、等于

G高于

D、高于或等于

答案：A

解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进

步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。

33.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和

基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。经评估，该住宅

楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2,平均每套住房的市场租金是300

0元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在

不修复情况下的价值减损额是()万元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。(9000—7800)义5000=600(万元)。

34.下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是。。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况'使用功能等评估的基础上

答案：B

解析：本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活

动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。

35.下列有关房地产变现的描述，错误的是()o

A、通用性越强，变现能力越强

B、独立使用性越差，变现能力越差

C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

D、价值越大的房地产，变现能力越强

答案：D

解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需

的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱

36.在通常情况下，（）出让的地价最低。

A、拍卖方式

B、挂牌方式

C、招标方式

D、协议方式

答案：D

解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格'市场价格'理论价格和评估价值。在

通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议

方式出让的地价最低。

37.（）是指对物品的有支付能力支持的需要。

A、购买力

B、有用性

G稀缺性

D、有效需求

答案：D

解析:本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。

38.在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超

过被征收前3年平均年产值的（）倍。

A、5

B、10

C、15

D、20

答案：c

解析：考点:土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收

前3年平均年产值的15倍。

39.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折

扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等

额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分

期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。

A、第（1）、（3）种情况

B、第（3）、⑷、（5）种情况

C、第（2）、（4）种情况

D、第⑵、⑷、（5）种情况

答案：D

解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由

于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。

（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

40.承租人权益价值的计算方法，利用的是（）。

A、收入损失资本化法

B、超额费用资本化法

C、直接资本化法

D、成本节约资本化法

答案：D

解析:考点:净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，

用于计算承租人的权益价值。

41.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100

m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考点:统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付

款相加，才能得出实际价格。首期支付30%,那么首期支付的价款就是300X30%

=90（万元），余下300义（1-30%）=210（万元），在年末支付，房地产实

际价格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（万元）；建筑面积=套内建

筑面积+公摊面积=100/90%=111.11m2,建筑面积单价=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）o

42.从科学可操作性上看,能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是。。

A、估价对象的真实价值

B、估价对象的重置价格

C、估价对象的实际成交价值

D、合格估价师的重新估价结果

答案：D

解析:本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性,

理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重

新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有

这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答

案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。

43.目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌和协议

D、自由买卖

答案：D

解析：考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让

有招标'拍卖、挂牌和协议等方式。

44.下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。

A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

答案：A

解析：考点:假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价

值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。

45.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由（）决定的。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的未来价格斐料

C、房地产的现时价格资料

D、估价师选取的现时和未来的价格资料

答案：A

解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y=a+bx中的常数a、

b,是由房地产的历史价格资料决定的。

46.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。

A、重新改造后价值

B、管理费用

C、销售费用

D、投资利息

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后

价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息

-销售税费-利润。

47.运用收益法估价的首要步骤是（）。

A、测算收益期或持有期

B、测算未来收益

C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

D、选择具体估价方法

答案：D

解析：考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：

（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算

收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数;

（5）计算收益价值。

48.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）o

A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行

核对

B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资

料，内部状况可不拍摄

C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景

观等的优劣

D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要

的调查了解

答案：B

解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一

是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。

49.关于房地产估价误差的说法，错误的是。。

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能

用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差

的标准确认，没有这么客观。

50.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）o

A、房地产估价师执业资格考试.注册和继续教育

B、建立房地产估价机构信用档案

C、拟定房地产行业相关政策法规

D、对会员的执业行为进行检查

答案：C

解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项C错误，应为制定并执行

房地产估价'房地产经纪执业准则和职业道德准则。

51.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同

B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价

C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价

D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价

答案：D

解析：考点:房地产估价的含义。美国大多称为RealEstateAppraisal。将Appr

aisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。

52.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地

产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

A、契税

B、财产税

C、不动产税

D、耕地占用税

答案：D

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按

照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都

需要房地产估价。

53.()是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价

对象价值的方法。

A、毛租金乘数法

B、潜在毛租金乘数法

C、有效毛收入乘数法

D、净收益乘数法

答案：C

解析：考点:收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的

有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

54.房地产估价中的价值，一般是指。。

A、使用价值

B、交换价值

C、投资价值

D、账面价值

答案：B

解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。

55.某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估

价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属

于()。

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依据不足假定

D、未定事项假设

答案：C

解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提

供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取

得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

56.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是（）。

A、被动接受的估价业务

B、业主没有提供明确估价目的的业务

C、估价项目所处区位环境复杂的业务

D、超越资质等级的业务

答案：D

解析：本题考查的是受理估价委托。选项D属于不应承接的估价业务。

57.某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元，其中附带家具和电器的

价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付；假设年折现率

为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住

宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。

A、5680

B、5830

C、5850

D、7574

答案：A

解析：考点:名义价格和实际价格。使用面积为100m2,则建筑面积为100/75%=

133.33m2o在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：（80—2）

4-133.33=0.585（万元/m2）,实际交易价格=0.585X50%+0.585X50%/（1

+6%）=0.5684（万元/m2）。单选题，选择最接近计算结果的选项。

58.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、

销售税金分别为600万元、900万元、50万元'60万元、150万元、120万元,

投资利润率为20%,则成本利润率为（）o

A、17.13%

B、18.30%

C、18.61%

D、21.47%

答案：B

解析：本题考查的是开发利润。开发利润=（土地成本+建设成本+管理费用+

销售费用）X投资利润率=（600+900+50+60）X20%=322万元。成本利润

率=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32

2/（600+900+50+60+150）=18.30%。

59.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有（）。

A、供给'需求、利用状况

B、价值、使用价值、供求

C、使用价值'稀缺性、有效需求

D、权利'租金'利率

答案：C

解析：考点:价格和价值。房地产价格的形成条件为三个：使用价值、稀缺性、

有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

60.已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3

500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为

()元/平方米。

A、2179.47

B、3893.01

G4139.51

D、1044.79

答案：C

解析：考点:不同收益类型房地产净收益的测算。3500X10%(1+10%)40[(1+8.

5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}=4139.51元/平方米。

61.某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费

用'电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为

2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办

公楼的价值为()万元。

A、2400

B、2410

C、2490

D、2500

答案：A

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧

后的价值=2500—100=2400(万元)。

62.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10

000m2o共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的

市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下

的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，

并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼

修复后，会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，

正确的是（）。

A、该损害在经济上是可修复的

B、修复所能带来的价值增加额为500万元

C、该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

答案：C

解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A,经济上是否可修复，主要

看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工

程费150万；租金损失100X1500X6=90（万元）；搬迁费1300X2X100=26（万

元）；合计266万元；修复后的价值增值：［5000X（1-5%）—4500］义10000=

250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B,修复带来的

价值增值额为250万元。选项C,不修复的时候的价值减损额为（5000—4500）

X10000=500（万元）。选项D,不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500

万/100=5（万元）。

63.（）是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬

率的每一部分予以加总得到报酬率。

A、市场提取法

B、累加法

C、投资报酬率排序插入法

D、线性插入法

答案：B

解析:考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，

即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部

分，再将它们相加得到报酬率。

64.某宗房地产的土地价值占总价值的55%,通过可比实例计算出的土地资本化

率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是()o

A、5.5%

B、5.9%

C、6.0%

D、6.3%

答案：B

解析：考点:投资组合技术。R0=LXRL+BXRB=55%X5%+45%X7%=5.9%o

65.根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事()的房地产估价业

务。

A、房屋征收

B、公司上市

C、企业清算

D、司法鉴定

答案：A

解析：考点:不应承接估价业务的情形。《房地产估价机构管理办法》第二十五

条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并

在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。

二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以

从事除公司上市'企业清算'司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级

资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁'

在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

66.下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是()o

A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外

的动产'权利

B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间

C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时

点的房地产市场状况下的价值

D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测

它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

答案：B

解析：考点:开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，

可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。

67.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180

万元，该宗土地的单价为()元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

答案：D

解析：本题考查的是建立比较基础。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑

用地面积=6000/3=2000(m2)；土地单价=1800000/2000=900(元/m2)□

68.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人。房地产的占有。

A、不转移

B、转移

C、暂不转移

D、暂时转移

答案：A

解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地

产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。

69.假设开发法最基本的公式是（）。

A、房地产开发价值=开发完成后的价值一后续开发的必要支出及应得利润

B、待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润

C、待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用

D、待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地

产开发价值=开发完成后的价值一后续开发的必要支出及应得利润。

70.房地产供给有限特性的本质是（）。

A、土地总量有限

B、房地产的不可移动性

C、房地产的独一无二性

D、房地产的价值量大

答案：B

解析：本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地

总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因

为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。因此，房地产具有供给

有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处,

在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。

71.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并

后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价

是（）万元。

A、70

B、80

C、90

D、100

答案：C

解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70+70/（7

0+50）X（150-70-50）=87.5（万元）。

72.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使

用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高

为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每

平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建

筑物报酬率为10%）

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.07

答案：D

解析：考点:分解法。无效成本=1500X（4.1-3.6）/0.1X10=7.5（万元），

收益损失的现值=2.5/10%X（1-1/1.130）=23.57（万元），功能过剩折旧=

31.07万元。

73.某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点

至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元，若报

酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后

的房地产于价值时点的价值为()万元。

A、3752

B、3806

C、4128

D、4830

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/YX[1T/(1+Y)n]/

(1+Y)t,A=350万元，n=50年—5年=45年，t=2.5年，V=(350/7%)X

[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(万元)。

74.下列有关房地产估价原则，描述错误的是。。

A、抵押价值评估要遵循谨慎原则

B、抵押价值评估要遵循合法原则

C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则

D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则

答案：D

解析：考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则

(独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则'

谨慎原则)之外的其他适用的估价原则。

75.房地产是()三者的结合体。

A、实物权益.区位

B、实物.区位.位置

C、实物.权益.权利

D、权益.位置.拥有者

答案：A

解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着

物，是实物'权益和区位的结合体。

76.在评估投资价值时，折现率是。。

A、社会一般的收益率

B、收益法中的资本化率

C、投资者要求的满意收益率

D、投资者要求的最低收益率

答案：D

解析：本题考查的是市场价值、投资价值'现状价值'快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会

一般收益率（即典型的投费者所要求的收益率），而评估投费价值时所采用的应

是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定

投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应

的社会一般收益率。

77.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是。。

A、专业估价由专业机构和专业人员完成

B、专业估价提供专业意见

C、非专业估价具有公信力

D、专业估价承担法律责任

答案：C

解析：考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具

有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。

78.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,

至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:

1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币。万元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

答案：D

解析：本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。100X6.5X（1

+5%）=682.5（万元人民币）。

79.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披

露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价

值'抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。

A、再次抵押估价

B、抵押期间估价

C、抵押房地产处置估价

D、续贷抵押估价

答案：B

解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价

格变化'掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场

价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。

80.房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机构和估价人员应当站在()的

立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A、委托人

B、估价报告预期使用者

C、管理部门

D、中立

答案：D

解析：考点:独立客观公正原则。房地产估价中，独立客观公正原则要求估价机

构和估价人员应当站在中立的立场上，实事求是'公平正直地评估出对各方估价

利害关系人均是公平合理的价值或价格。

81.当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高

其在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格()o

A、上升

B、下降

C、平稳

D、无影响

答案：B

解析：本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、

经济适用房'廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住

房的价格一般会下降，反之会上涨。参见教材P142。

82.主要用于评估不可修复的房地产价值减损额的估价方法是。。

A、损失资本化法

B、修复成本法

C、标准价调整法

D、基准地价修正法

答案：A

解析：考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值

减损额。

83.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素

中（）。

A、区位因素

B、社会因素

C、实物因素

D、权益因素

答案：C

解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否

方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体

属于房地产实物因素。

84.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）

A、现状价值为市场价值

B、投资价值属于非市场价值

C、市场价值的前提之一是继续使用

D、同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：A

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值'快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。选项A错误，现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最

高最佳用途，现状利用是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。

85.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A、社会因素

B、环境因素

C、人口因素

D、行政因素

答案：A

解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社

会治安状况'房地产投机、城市化。

86.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准

深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A、2025

B、2250

C、2700

D、3000

答案：B

解析：本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积=18X50=900平

方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价X平均深度价格修

正率，平均深度价格修正率=[（40+30+20）/100]/（18/24）=1.2,路线价

=单价/平均深度修正率=2700/1.2=2250。

87.某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3,相应的土地单价为4500元/m2,

现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降1%,则理论上因

为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。

A、1125

B、1800

G2250

D、3375

答案：A

解析：本题考查的是价差法。原楼面地价=4500/3=1500（元/m2）,新楼面地

价：楼面地价=1500-（5-3）/0.1X1500X1%=1200（元/m2）,补地价=（12

00X5-1500X3）X7500=1125（万元）

88.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩

余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常

层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m,建

造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元

能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）

万元。（建筑物报酬率为10%）

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.06

答案:D

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无

效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧=50X1500+（25000/10%）X（1-1/1.

130）=31.06（万元）o

89.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买

方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%

和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）o

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析:考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，

有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比

较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1一应由卖方缴纳的税费

比率)，即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1—5%)；约定成交价

格=该宗交易正常负担下的价格X(1-5%)；(2)交易情况修正。正常价格X

(1—8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格X(1—5%)

/(1-8%)=103.26%o

90.下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是()。

A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算

B、销售税费一般不计算利息

C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点

D、以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具.设备等房

地产以外财产的购置费等支出

答案:A

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项A错误，投资利息只有

在静态分析法中才需要测算。

91.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，

容积率为1.2,目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，

建筑物重新购建成本为2800元/m2,建筑物成新率为90%,土地使用8年的年期

调整系数为94%,目前该房地产的市场价格为()元/m2。

A、4870

B、5020

C、5340

D、5520

答案：B

解析：考点:成本法总结。3000/1.2+2800X90%=5020(元/m2)。

92.处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人

同意，除非共有人之间另有约定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：本题考查的是房地产的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上

的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

93.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正

确的是()o

A、价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B、价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

C、价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D、价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

答案：B

解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换

且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值

的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

94.成本法的理论依据是O。

A、预期原理

B、生产费用价值论

C、收益原理

D、替代原理

答案：B

解析：考点:成本法的理论依据。成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品

的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

95.某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为201