房地产开发与经营（第四版）课件：房地产租赁经营

房地产租赁经营10.1房屋租赁概述

10.1.1房屋租赁的概念及分类

（1）房屋租赁的概念根据《城市房地产管理法》，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（2）房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。

10.1.2房屋租赁的条件根据《商品房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

10.1.3房屋分割出租行为的限制

《商品房屋租赁管理办法》严格规范了房屋分割出租行为。该办法第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”10.1.4房屋租赁合同

（1）房屋租赁合同的概念及内容租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。（2）租赁合同的终止租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。

自然终止主要包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；②符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；③因不可抗力致使合同不能继续履行的。因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

人为终止的情形主要有：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；④无正当理由，拖欠房租6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的；⑦故意损坏房屋的；⑧法律、法规规定的其他可以收回的。发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。10.1.5房屋租赁双方当事人权利和义务

（1）承租人的权利和义务

承租人在房屋租赁期限内享有以下权利：①在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。②按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。③经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。④在同等条件下，承租人享有优先购买权。⑤在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。

承租人在房屋租赁期限内应承担以下义务：①按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。②按照房屋的性能合理地使用承租的房屋。③承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。④应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。（2）出租人的权利和义务

出租人在房屋租赁期限内享有以下权利：①按照合同的规定收取房租。②有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。③可以决定是否允许承租人将房屋转租。④因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。⑤承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同、收回房屋的权利。此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。

出租人在房屋租赁期限内应承担以下义务：①按租赁合同约定的期限将房屋交给出租人使用。②房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。③按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的正常使用和安全。④按合同的约定遵守租赁期限。⑤在同等条件下，保证承租人的优先购买权。10.1.6房屋租赁登记备案（1）房屋租赁登记备案应当提交的材料办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。（2）房屋租赁登记备案的办理

对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

①申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

②出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

③不属于《商品房屋租赁管理办法》第六条规定不得出租的房屋。（3）房屋租赁登记备案记载的主要信息

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

①出租人的姓名（名称）、住所；

②承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

③出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

④其他需要记载的内容。10.2住房租赁经营10.2.1我国住房租赁市场发展存在的问题（1）供应总量及供应结构不合理（2）住房租赁市场供给主体较为单一（3）住房租赁市场制度建设仍不完善（4）住房租赁市场信息不对称问题严重（5）房屋租赁中介服务体系不规范10.2.2我国住房租赁市场发展的重要意义和发展目标（1）我国住房租赁市场发展的重要意义培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。（2）我国住房租赁市场发展的总体要求根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，我国住房租赁市场的发展目标是：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。10.2.3我国住房租赁市场发展的主要措施（1）培育市场供应主体①发展住房租赁企业②鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务③规范住房租赁中介机构④支持和规范个人出租住房（2）鼓励住房租赁消费①完善住房租赁支持政策②明确各方权利义务（3）完善公共租赁住房①推进公租房货币化②提高公租房运营保障能力10.2.3我国住房租赁市场发展的主要措施（4）支持租赁住房建设①鼓励新建租赁住房②允许改建房屋用于租赁（5）加大政策支持力度①给予税收优惠②提供金融支持③完善供地方式（6）加强住房租赁监管①健全法规制度②落实地方责任③加强行业管理10.2.4住房租赁市场的REITs模式（1）REITs的含义与特征①REITs的含义②REITs的收益风险特征（2）REITs对培育住房租赁市场的意义一是资金筹集的需要二是搞活市场的需要三是规范市场的需要四是引导住房消费和投资理念的需要（3）REITs的关键要素①立法方式②组织形式③主要约束条件10.3写字楼租赁经营

10.3.1写字楼及其分类

广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。10.3.2写字楼市场供求分析（1）界定写字楼市场的地理区域写字楼市场一般没有明显的市场边界，只能是大致划定一个能够把写字楼的使用者、客户（代理人、公司）和公司的顾客、委托人全包括进去的一个范围。（2）写字楼市场总供给量的分析写字楼的需求必须结合现存量和潜在供给量进行分析，才能对未来市场条件做出估计。供给分析要不断跟踪地方市场的竞争性物业，跟踪调查的内容包括：第一，己经被使用的写字楼供给量；第二，空置的可供出租的写字楼供给量部分；第三，在建的写字楼供给量；第四，竣工的写字楼供给量；第五，预立项的写字楼面积；第六，可能扩建改建为写字楼的面积。总供给量的分析除了现场调查的方法之外，还要应依据政府的信息资料，运用管道分析法进行分析。

（3）需求量预测方法

①按行业进行就业预测房地产市场分析人员通常不亲自进行就业预测，一般是从国家有关机构得到就业预测资料。然后，根据以往地区就业人口资料，对地区各行业的就业预测。也可以用地区各行业就业的历史资料进行回归，得到地区各行业就业的预测数据。例如，一种简单的预测某行业就业人口的公式如下：

也可用平均比例预测城市就业量：②办公室使用者人数（4）写字楼的人均占用面积估计出了写字楼使用的人数，就必须引进写字楼人均占用面积的指标。根据目前我国现行的写字楼设计标准，一般的写字楼人均占用建筑面积是10平方米，随着时间的变动，分析者还要根据其变化，随时调整这个值。假设人均占用面积是10平方米，那么用预测得到的写字楼工作人员的人数与之相乘，便可得到预测写字楼需求量。10.3.3写字楼租户的选择

1写字楼用户的分类（1）按行业分（IT、自由职业、金融、贸易）。（2）按服务范围分。对写字楼的市场需求，还可以按服务范围分为：外资、合资、内资、服务本地、服务本国、国际公司。（3）按规模分（人数、资金规模、面积）。分析写字楼需求者的规模，一般以其员工人数和所占面积来衡量其规模。

（4）按企业性质。2写字楼租户的选择应考虑的主要因素

（1）商业信誉和财务状况（2）所需面积大小（3）需要提供的物业管理服务10.3.4写字楼租金的确定物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：（1）计算可出租或可使用面积在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。（2）基础租金与市场租金租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计人租金，哪些经营费用可以单独收取。

（3）出租单元的面积规划和室内装修出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织架构、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。室内装饰设计师或建筑师根据租户的需要，借助于建筑CAD技术，可以很方便地做出若干可供选择的规划方案供租户决策参考。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用。除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。在市场状况有利于承租人而非业主的情况下，为租户提供装修补贴，常常被业主或其物业管理企业用来作为吸引租户的手段。10.3.5写字楼的租约与租约谈判

（1）租赁合约中的标准条款在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用；而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼出租时须共同遵守的一系列特定条款。（2）折让优惠和租户权利的授予折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。另外的折让优惠，可能会体现在租约续期的有关条款上。10.4零售商业租赁经营

10.4.1零售商业物业的分类（1）按区域对零售商业物业细分，可以分为一下五种类型：①市级购物中心②地区购物商场③居住区商场④邻里服务性商店⑤特色商店（2）按规模划分零售商业物业，可以分为小型商场（30~50m2）、中型商场（100~200m2）、中大型商场（200~1000m2）、大型商场（1000m2以上）、超大型商场（50000~100000m2），等等。

（3）按经营方式划分，可以分为百货店、超市、连锁店、专卖店、购物中心、打折店、便利店等。（4）按产品类型划分，可以分为电器商店、服装店、食品店、礼品店、眼镜店、书店、粮店、文具店、家具店、建材店等。即使是在综合性商店中，也可以按产品来进行分类，分为不同的部门。（5）按服务对象划分，可分为老年人商店、儿童商店、妇女商店、残疾人商店等。（6）从建筑物的特点分，可以分为裙房式商场、独立式商场、高层写字楼或酒店中的商场、地下商场、多层带中庭的商场、多层不带中庭的封闭式商场等。（7）从零售商业物业的聚集方式，可以分为商业中心区的零售商业物业、还有居民小区内的零售商业物业、大型公建（如医院、法院、政府机构、使馆）周围的零售商业物业、旅游景点周围的零售商业物业、地铁车站周围的零售商业物业等。10.4.2零售商业物业需求的预测基本步骤如下：计算商圈（商圈是指客流的来源范围）内不同收入阶层人们对不同商品的购买力；计算不同商品的销售额与营业面积的比；计算总的零售商业物业需求；用总需求减去零售商业物业可供给量，便是零售商业物业的需求缺口。

（1）购买力分析商圈内总购买力，可以用人均收入或户均收入来计算。

商圈内总购买力=（人均收入×人口）或（户均收入×住户数量）

（2）支出模式分析在进行实际的分析中，研究者最大的困难是缺少收入及消费支出的资料，因为它涉及到住户的生活机密。我国内地收入与支出的调查主要是借助各城市的城市居民家庭收支入户调查，典型抽样。香港特别行政区在统计法保密条款的保证下，定期（通常为每月、每季度、每半年）公布对居民收入及消费支出的调查，从而为市场分析提供了有用的数据，表10-1是一组香港某商圈内不同收入的住户的支出模式。

表10-1住户的消费结构的部分分析单位：港元

这个例子说明，不同收入组，在不同的商品上花费是不同的，首先对商圈内各收入组的人口数量有明确的概念，然后要对各种商品的消费额占收入的比重有明确的统计，这样才能推断商圈内哪些产品供不应求，需要增加营业面积。收入分档（港元）平均值（港元）消费额占消费支出的比重

食物衣服在家在外男人女人合计1141910.1％3.7％1.89％2.7％1000～3000200029.9％5.7％2.2％4.27％3000～3999350021.9％5％1.92％3.76％4000～4999450019.4％4.6％1.75％3.32％（3）零售商业物业需求的测算测算零售商业物业需求的关键是要在以往的零售商业物业使用的经验中，总结一套关于单位营业面积销售额的数据资料，然后根据购买力和支出结构的信息，估计必要的营业面积。例如，表10-2是美国商业统计中专门就各类商品单位营业面积销售额的统计。

表10-2各类商品每单位面积销售额统计零售活动每单位面积的销售额（美元/每天）珠宝店酒店相机/洗相美容店理发店工艺品修鞋玩具礼品店书店185200180818262957674100（4）潜在的和显在的供给量分析供给量分析包括以下内容：第一，确定商圈内竞争性零售商业物业的数量及其营业面积；第二，确定计划期和在建的项目的营业面积；第三，确定潜在的扩建面积，即现在商业网点可能在原有基础上进行的扩建。分析者还要在商圈内及附近做些调查，了解商圈内和附近可用的空地及其规划情况，特别是了解那些规划用做商业的面积。同时分析者还要核对一下是否有更新改造及扩建的项目。

10.3.3零售商业物业租户的选择（1）声誉。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。（2）财务能力。除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务