房地产估价理论与实务：房地产估价方法的运用

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大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言房地产估价方法的运用

2房地产估价方法的运用10.1房地产估价方法综述10.1.1房地产估价的公开市场价值标准房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“估什么前提条件下房地产价值”的问题。进行房地产估价，首先要解决“估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，估价时通常是要估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。

3房地产估价方法的运用10.1.2公开市场价值标准与各种估价方法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交价格(正常价格或可修正为正常价格)，而终极目的是确定出估价对象的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。

4房地产估价方法的运用收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。5房地产估价方法的运用10.1.3

价值标准、估价方法与估价目的运用估价方法进行各种目的的估价：在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、(从事生产、经营活动的)房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，大多应采用公开市场价值标准：（1）土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估。6房地产估价方法的运用（2）房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。（3）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。（4）房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准。（5）房地产课税估价宜采用公开市场价值标准；并应符合相关税法的有关规定。7房地产估价方法的运用例10-1某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺．三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2：，三层价格为l1694元／m2，四层价格为l1460元/m2：从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566十12309十11694十11460)

×2360＝113348440

(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?答：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

8房地产估价方法的运用10.2几种主要房地产估价方法的实质与难点

10.2.1市场法10.2.1.1市场法的实质市场法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，市场法的实质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象价值，即通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象房地产的价值，是替代原理在房地产价值评估中的运用。

9房地产估价方法的运用10.2.1.2市场法的难点如果市场上能够找到与估价对象房地产状况完全一样，交易日期和估价时点一致，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例，那么应用市场法就不存在任何难度。但由于上述要求实际上是不可能达到。所以要求进行必要的修正或调整，市场法的难点也正在于各因素的修正或调整。

10房地产估价方法的运用10.2.2成本法10.2.2.1成本法的实质成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。

11房地产估价方法的运用10.2.2.2成本法的难点相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取要更难一些，这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折旧计算，估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移以及其他因素而造成的价值减损，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。严格说，这不是仅靠计算可以确定的，而要靠市场来确定：市场认可的某类旧房的交易价格为同类新房价格的80％，则该旧房相对于新房的“折旧率”就是20％。

12房地产估价方法的运用10.2.3收益法10.2.3.1收益法的实质收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产在估价时点的价值。10.2.3.2收益法的难点收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定，二是确定报酬率。13房地产估价方法的运用10.2.4假设开发法10.2.4.1假设开发法的实质假设开发法实际上是可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合运用：通常是先用市场比较法确定该非最终产品房地产在成为最终产品房地产以后的价格，再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投入和税费、利润，此时的计算是采用成本法进行预估算，从而反算出估价对象在非最终产品状态的价格。

14房地产估价方法的运用10.2.4.2假设开发法的难点利润的估算是假设开发法的主要难点，另一个难点是预计估价对象开发完成后的价格。10.2.4.3假设开发法中开发利润的计算《房地产估价规范》规定：“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”15房地产估价方法的运用10.2.4.4关于利润率《房地产估价规范》规定：“开发利润应……根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平来求取”“利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率”。目前房地产开发过程中利润率的测算是不大规范的，一是利润的计算基数不规范，二是房地产开发的投资周期较长，一个公司往往同时开发多个项目，成本的分摊往往不甚严格，所以最终很难准确地测算单个项目的总投资和总利润，自然也就难以测算准确的利润率。另外，《房地产估价规范》规定“开发利润的计算基数可取……开发完成后的房地产价值”，这也与通行的做法不符。16房地产估价方法的运用10.2.5基准地价修正法10.2.5.1基准地价修正法的实质基准地价修正法的估价过程是：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。由基准地价修正法的定义不难看出，基准地价修正法的实质是市场比较法，基准地价就是“可比实例”的价格。

17房地产估价方法的运用10.2.5.2基准地价修正法的难点基准地价修正法估价的难点可从两方面来看，一是建立基准地价是一个复杂困难的过程，准确地说，这不是基准地价修正法“估价”的难点，而是建立基准地价的难点；二是要准确把握基准地价的价格内涵，因为有的城市的基准地价是生地价，只包含土地使用权出让金，有的则是熟地价，不仅包含土地出让金，还包括了拆迁费用和基础设施建设费，甚至在同一城市，对于不同的土地也采用不同的基准地价标准：城市建成区的土地采用熟地价，新区土地则采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实也不难，只是容易被忽视。18房地产估价方法的运用例10-2市场法、收益法的实质和难点是什么?答：市场法的实质就是通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。市场法的难点在于各因素的修正或调整；收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产在估价时点的价值。收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定，二是确定报酬率。

19房地产估价方法的运用10.3

房地产估价方法的选用10.3.1房地产估价方法选用要符合《规范》的规定房地产估价方法选用首先要以现行《规范》的规定为准则，《规范》5.1节规定：“5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。”“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”20房地产估价方法的运用“5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”“5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。”“5.1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。”“5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”“5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”21房地产估价方法的运用10.3.2各种房地产估价方法在估价中的综合运用10.3.2.1各种房地产估价方法同时运用，相互印证《规范》对房地产估价方法的综合运用作了如下规定；“5．1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。”“5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”“5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”

22房地产估价方法的运用10.3.2.2各种房地产估价方法互相引用在运用某一种估价方法时，也常常