房地产估价理论与实务：房地产估价报告的编制

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大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言房地产估价报告的编制

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房地产估价报告的编制11.1房地产估价报告概述

11.1.1房地产估价报告的概念和形式11.1.1.1房地产估价报告的概念

房地产估价报告是估计机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

11.1.1.2房地产估价报告的形式

房地产估价报告的形式分为口头报告和书面报告。估价报告一般应当采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。311.1.2房地产估价报告的作用11.1.2.1为委托评估的房地产提供作价意见11.1.2.2是明确委托方、受托方责任的依据11.1.2.3是有关管理部门完善房地产评估管理的重要手段

411.2房地产估价报告的组成和内容11.2.1封面封面的内容一般包括：①标题（估价报告名称)；②估价项目名称；③委托人(名称或者姓名)；④估价机构（名称)；⑤注册房地产估价师(姓名和注册号)；⑥估价作业日期(估价的起止日期，具体是估价委托合同签订日期至估价报告出具日期)；⑦估价报告编号。11.2.2目录目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。

511.2.3致委托人函致委托人函是估价机构正式地向委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明受委托人委托，估价机构选派哪些估价师，根据什么估价目的，对什么估价对象在什么日期(估价时点)的什么价值(价值类型)进行了独立、客观、公正的评估，估价结果是多少，以及估价报告使用期限等。11.2.4注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。

611.2.5估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的假设和限制条件不是解决估价的所有前提条件问题，主要是针对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。

711.2.6估价结果报告估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：①委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤估价时点；⑥评估的价值类型和定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；11其他需要说明的事项；12注册房地产估价师及其他参与估价的人员。

11.2.7估价技术报告估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分析(包括最高最佳使用分析)；②房地产市场分析(即市场背景分析)；③估价方法选用分析；④估价的详细测算过程；⑤估价结果及其确定理由

811.2.8附件附件是把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入其中，通常包括：①估价委托书；②估价对象位置图；③估价对象内外部状况以及周围环境和景观的图片；④估价对象权属证明；⑤估价中引用的其他专用文件资料；⑥估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件；⑦注册房地产估价师的注册证书复印件。

911.3房地产估价报告的编制要求11.3.1房地产估价报告编制时应遵循的总体原则性要求（1）全面性；（2）公正性和客观性；（3）准确性；（4）概括性。

1011.3.2房地产估价报告编制时应遵循的具体要求11.3.2.1房地产估价报告的格式要求

（1）撰写房地产估价报告的格式，必须遵循中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定，不能随意改变。

（2）表格式的估价报告只能用于多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低的情况。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

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11.3.2.2房地产估价报告的内容方面要求（1）房地产估价报告的总体内容要符合有关法律、法规的规定。（2）房地产估价报告中的分析性内容要科学、严谨。（3）房地产评估报告的描述性内容要具体、准确。（4）房地产估价报告的语言文字要简明、扼要。

1211.4房地产估价报告实例分析11.4.1房地产估价报告常见错误分析11.4.1.1估价报告书中的内容不完整（1）缺估价委托方。（2）缺估价受理方。（3）缺估价目的。（4）缺估价时点。（5）估价的主要依据未交代或交代不清。（6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚。13（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明。（8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告。（9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚。（10）缺少必要的说明。（11）缺估价人员及相关情况说明。（12）缺估价日期或与估价时点相混。（13）缺少必要的附件（14）估价结论的金额应同时用大、小写注明，往往容易漏掉大写。

1411.4.1.2专业述语运用不当（1）估价作业日期与估价时点（2）单位地价与楼面地价（3）基准地价与标定地价（4）建筑密度与容积率（5）重置价格与重建价格（6）综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率（7）自然寿命与经济寿命1511.4.1.3词不达意，语义含糊

表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。11.4.1.4用词不可带有强烈的感情色彩

估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇，避