肥乡新农村建设项目行性分析报告

肥乡新农村建设项目可行性分析报告农学080120083128基本框架■土地属性研究通过县城宏观环境以及地块微观环境的深入研究,明确本地块开发具备的各方面素质条件。■市场环境分析通过对广平县住宅市场的深入分析,明确竞争市场中本项目的发展机会,为本项目定位提供依据。■项目定位结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析,确立项目可能的发展方向、产品组合、价格策略。■经济测算结合项目的初步定位以及未来项目收益预计,对项目的开发价值进行评估。■1■2■3■4目录n土地属性n

研究n经济测算n项目定位n市场环境分析·宗地分析·交通分析·景色分析·发展前景·城市规划·项目属性小结项目位于广平县城西部——县城发展主方向,毗邻规划中的政府机关和市政公园,占据县城发展有利位置。土地属性宗地位置■项目位置位于人民路（肥馆线）以北,美利大道以西,西河堡旧村东南角。■区域定位本区域是广平县规划中的新的行政服务、商贸金融、文化教育中心,县委县政府及各大政府机关的搬迁将对本区域的发展起到极大的推动作用,这里将成为广平县最具活力的发展地带。土地位置土地面积土地用途规划指标要求土地性质容积率建筑密度绿地率位于人民路以北，美利大道以西，西河堡旧村东南角20000住宅(新农村建设)1.5≤28%≥25%集体用地项目属县城西部区域,地块方正,土地平整,有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目,操作空间巨大。土地属性地块分析项目地块现状:地块方正，土地平整。本项目用地指标土地属性交通情况■道路交通与老城区的交通联系主要依托：1、人民路——东西贯通广平县城2.美利大道——县城西环路，交通便捷■公共交通该项目附近有广平到邯郸、肥乡的公交线路经过。本案到县城西部生活区只有1.6公里，交通极为方便南北向有美利大道,东西向有人民路等城市主干道,公共交通和私家车交通均较为便利,至县城主要节点交通便捷,路况较好。土地属性景观资源■景观环境近距离景观:西环河景观长廊:西环河西岸计划建设不同特色的紫薇园、核桃园、石榴园、苹果园、柿子园等集产业、休闲、观光于一体的十里生态景观长廊。。远距离景观:文化广场:是集文化、休闲、娱乐、健身、科普、旅游、集会于一体的综合性城市广场项目周边景观资源丰富,东南侧有大型的市政公园,距离文化广场2-3公里。但内部景观资源未定,需要在内部景观上加大建设力度。本案市民广场西环河本项目地处肥乡东部,紧邻广平县城,与广平县城经济联系紧密,极有可能划归广平,成为广平县城的一部分。■广平三年大变样最后一年,力度空前。今年广平县将重点实施“11168”工程,即拆迁10万平米以上,推进10条主干道建设,新增绿化面积100万平方米,打造6大景观节点,建设8大精品工程,做足“拆迁”、“筑路”、“绿化”、“碧水”、“景点”五篇大文章,着力打造“秀美鹅城、清宜广平”。发展前景本案本项目地处肥乡东部,紧邻广平县城,与广平县城经济联系紧密,极有可能划归广平,成为广平县城的一部分。同时也是近期城市重点发展的方向,发展机会更上一层。城市规划■广平县城重点发展方向本区域是广平县规划中的新的行政服务、商贸金融、文化教育中心,县委县政府及各大政府机关的搬迁将对本区域的发展起到极大的推动作用,这里将成为广平县重点发展的方向地块所在位置区位交通配套景观土地属性属性综述项目位于广平县城西部——县城发展主方向,毗邻规划中的政府机关和市政公园,占据县城发展有利位置。项目临县城主干道,对内对外交通便利,至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。项目周边地段成熟,周边生活、医疗、教育、市政等配套较为完善,具备生活功能、商务功能良好的发展背景。项目周边景观资源丰富,东南侧有大型的市政公园,距离文化广场2-3公里。但内部景观资源未定,需要在内部景观上加大建设力度。城市发展潜力巨大,本案位处城市发展核心地段,毗邻市政府,地块整体综合素质较好,其中地段、交通、配套等资源优势突出,项目规模大可操作性强。城市背景未来规划起点高,发展蓝图看好,目前,经济发展和房地产开发均有较大的潜力,未来市场前景看好。地块项目属县城西部区域,地块方正,土地平整,有望发展成为有较大影响力的大型住宅项目,操作空间巨大。目录n市场环境n

分析n经济测算n项目定位n土地属性研究·住宅市场分析住宅市场分析整体市场分析·整体走势·价格走势·未来研判房地产市场处于起步阶段起步并每年保持小幅度上涨,价格整体处上涨通道.整体走势□广平县绝大部分城镇居民居住于低层住宅,成规模的小区刚开始。□从住宅价格上来看,广平县城住宅价格上涨明显,尤其是09年下半年,涨势强劲,整体平均涨幅保持在10%以上。□广平县2010年拆迁总量将达10万平方米以上,共涉及群众725户,其中动迁户达500多户,形成了大量的住房需求,进一步刺激房地产市场的发展。□进入09年价格上涨明显,09年6月份住宅均价突破1600元/平米,随着土地价格上升,后市依旧有上扬的动力。广平县房地产市场处于起步阶段,从06年开始进行多层小区的建设,09年住宅需求旺盛,预示未来1-2年内市场住宅供应量将有所增加,后续市场空间巨大,长期看住宅市场发展看好,供求关系相对健康。广平县房地产市场走势未来研判目录n项目定位n经济测算·住宅定位n土地属性研究n市场环境分析项目住宅建议·客群定位·户型建议·景观建议·立面建议·其他建议西部城区居民和拆迁户是本项目客户来源的最大区域。区域来源核心来源:西部城区居民；职业:事业单位人员、公务员企业中高层管理人员、专业技术人员、个体私营户；重点来源区域:城中拆迁户职业:分布比较广泛游离来源区域:周边各个乡镇职业:私营业主、个体户，主要以工作生活在广平或在广平县工作的，投资客客户定位购买类型定位职业行为和心理特征置业类型置业特征需求面积主导型技术阶层企业中高层管理人员、专业技术人员正处于转型期，正向高品位的精英层靠拢，，要求高品质，价格敏感度高一次居住100-110精英阶层事业单位（医生、教师、金融、电力等）、公务员、经理人有自己独特的品位，懂得享受生活，要求体面、文化、情调；事业基本定型，正处于上升期一+二次居住120-130需求型拆迁户分布广泛房子被拆迁，继续寻找安身立命的场所一次居住或为子女购房80以上客户置业的特点:从本项目客户群体,购房目的以改善型为主,结合城中的拆迁户,主力需求面积主要集中于80-120平米。客户群体客户定位根据客群定位,经济型三房和舒适型三房是本案客户群体的主力需求。匹配的产品满足生活需要(经济型两居)归属的需要(舒适型三房、经济型四房)安全的需要(舒适型二房,经济型三居)赢得认同尊重

(大面积)自我

价值实现本案目标客群,主要由处在金字塔中段的较大范围人群组成大众阶层延展延展本案主力客群范围客户定位根据目前市场情况以及对应客户的定位,建议本项目主力面积在120-144平米,同时考虑本案规模较大产品线不能过于单一,配适当的大户型和少量的小户型。产品定位户型建议产品角色户型户型配置面积（平方米）户型比例（面积比）比例辅助产品舒适二房2室1厅1卫80-9020%40%紧凑三房3室2厅1卫100-11020%主力产品实用型三房3室2厅1卫110-13030%55%舒适型三房3室2厅2卫130-14025%明星产品偏舒适四房4室2厅2卫140-1505%5%户型配比建议:产品角色策略特点80-110辅助产品提高附加值和户型的舒适度满足首次置业及拆迁户需求110-130主力产品市场主力需求段满足区域二次置业的主流需求。140-150明星产品楼王产品、最佳靠中庭位置，少量布置，提升产品附加值溢价达成。设置小区最佳位置，边套户型。产品策略情况:通过户型设计,提高产品的附加值,能超越市场同级竞争,达到更高的价值。产品定位户型建议□建议设计成坡屋顶结构,立面丰富,实用性强,□设计手段和材料、色彩的变化搭配可实现高品质形象；建议本项目外立面简洁、现代、精致,具有品质感,立面富有变化,利用 线条产生层次感,利用材质的变化产生质感；现代简约风格外立面体现简洁时尚、现代、精致、具有品质感产品定位立面建议景观设计应该充分考虑景观的情趣性、参与性和融合性,营造成城市园林生活小区。产品定位景观建议参与性情趣性融合性通过对市场的调研，广平市场上的住宅顶层销售不佳原因如下:1担心顶层漏水，2担心顶层隔热层建议:顶层做成坡屋顶，可以解决保温隔热和漏水的问题，还可以丰富外立面，增加情趣。其他建议产品定位目录n营销分析·财务数据分析n土地属性研究n市场环境分析n项目定位财务数据分析·单价测定·投资构成·

经济效益财务数据预测单价测定住宅销售单价的测定本项目住宅销售单价的测定，主要是利用市场比较法来测定其销售价格的合理范围:房地产定价的方法中，市场比较定价法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一种定价方法，长期以来，英、美、日本、香港等地在房地产定价和估价中均广泛采用市场比较定价法。目前和项目可以进行比对的项目只有北平苑、江南苑和和平小区，多层销售价格在1200元/㎡－1700元/㎡，经过加权算术平均并取整后，结合本项目新农村建设的性质，得出我们对本案的价格测定，范围在1350—1450元之间。财务分析投资构成1、基本参数本项目占地面积30亩（20000㎡），总建筑面积约为30000㎡，按户均110㎡可建270户，一次性全部开发，历经12个月。2、土地成本地价按15万/亩计算，15万/亩X30亩=450万元（地价包含土地征地、青稞赔偿、国家税收等主项）3、建安工程成本按600元的建安费计算，30000㎡X600元/㎡=1800万元4、前期费用前期费用包括：项目规划、勘探设计费用，以10元/㎡收取，30000㎡合计为30万元。5.红线内、外工程及公建配套设施计划红线工程启动后，首先建设外围遮挡形象墙工程；公建配套设计初步拟建社区幼儿园、物业办公用房、社区会所、以及园区内的简单健身器材。4500万元×5.7%=256万元30000㎡×40元/㎡=120万元30000㎡×40元/㎡=120万元30000㎡×40元/㎡=120万元30000㎡×10元/㎡=30万元30000㎡×10元/㎡=30万元5、其他费用1）、税收综合税5.7%2）、暖气40元/㎡3）、小区配套费40元/㎡4）、电集资40元/㎡5）、小区绿化10元/㎡6）、销售费用100万元7）、财务费用（人工费、资金占用费、业务费、租金等）100万元8）、工程监理10元/㎡以上费用合计：876万元6.不可预见费用本项目的不可预见费用按项目1~8项和的2%估算。2010年不可预见费用：100万元；2011年不可预见费用：50万元；合计：150万元。7、项目总投资以上六项合加，计算本项目总投资为3300万元。财务数据预测投资构成财务数据预测经济效益预计销售总收入本案可总建筑面积为，30000平方米住宅以平均销售单价1400元/㎡，（一层车库价格基本等同于住宅价格）30000㎡X1400元/㎡=4200万元预计本案的总销售收入为:4200万元。本项目经