房地产开发报建全流程操作要点与风险管控

房地产开发报建全流程操作要点与风险管控前言——什么是开发报建？设计要设计条件营销要提前预售工程要提前开工项目要早交付我们能逼政府吗？？？

前言——什么是开发报建？一、定义：房地产开发具备周期长、投资大、多专业、多阶段、多节点的特点。因此，以最小的成本、最快的时间、最优的方案取得各项证件、批文，争取公司利益的最大化，就是开发报建的主要工作目的。房地产项目在运作的全过程中，根据国家及地方有关法规、文件的规定，由开发企业向当地相关行政主管部门及市政部门进行报批报审并获取相关权证、批准文件、批准手续的工作。二、特点：1、地域性2、可控性差前言1、负责各项目报建工作的业务办理，并归档。2、负责核算并缴纳项目城市基础设施配套费、建筑业工伤保险、水土保持补偿费等相关政府类规费并负责可返还类资金按期返还工作；3、研究、归纳项目报建过程中的难点和风险点，形成文件清单、指导后续工作；4、以集团制定的项目主控计划为基础，组织编制《项目报批报建及验收专项计划》及实施；5、负责维护相关政府部门关系，落实各政府部门最新政策的实施进展和方向、摸清规律，及时反馈给集团各相关条线，为公司运营提供最专业最快速的升级改良。6、对工程后期验收易出现的问题，以及业主投诉的潜在问题作出警示，避免在今后发生。三、主要业务内容：

前言——什么是开发报建？助力提速（贯穿始终）实现基本建设程序合法化三大作用与意义三大特点：三多涉及审批部门多涉及缴费科目多提高资金运行效率

涉及各项会议多报建工作始终贯穿于整个地产项目的开发流程之中，地产项目每个环节必须要通过政府相关管理部门的审查、审批，各种相关性手续及政府部门的批文是项目顺利开展的

“通行证”。特点（一）涉及审批的职能部门多前言——什么是开发报建？“局”促不安对外政府部门发改委图审机构卫生局住建局自然资源和规划局房管局水利局海绵办审批局园林局消防局清欠办环保局城管局交警支队社保办人防办市政公用事业局地震局劳保办民政局城乡水务局质监站规费办前言——什么是开发报建？特点（二）涉及缴费的名目多土地出让金、契税、土地登记费、各类测绘费、落图费、初设专家评审费、人防易地建设费、安全文明措施费、工伤保险费、劳保费、城市基础设施配套费、农民工工资保证金、新型墙材基金、可研及节能编制费、环评费、档案著录费、公示安装费、地名公告费、渣土处置费、物业质量保修金、住宅公共维修基金、不动产初始登记费、招标代理服务费、水土保持设施补偿费、水保验收服务费、面积测绘费、预售监管金等。百“费”待兴特点（三）涉及会议的种类多规划局业务会、市长费用减免会、国土土地批示会、专家评审会、变更申请会、处罚例会、各职能部门局业务例会等。前言——什么是开发报建？骨灰级“会”员从协同部门看业务大概品牌管理中心技术发展中心投资发展中心成本合约中心区域公司项目部财务管理中心营销管理中心物业公司项目命名方案立项、勘察设计招投标、报规、图审、核实前图纸变更地上物清理、土地款及契税缴纳总包监理招标、劳务工资保证金监管开户、相关规费线上审批确认、首开前成本测算地上物清理、开工前准备工作、放验线现场管理、验收前施工及整改资金到位证明开具、预售前银行抵押证明开具、各退还基金的银行盖章确认、相关规费的支付预售前测绘数据提供、售楼处现场公示、实测数据提供、公共维修基金缴纳预售前物业合同的签订及内容确认、交付前物业核实配合了解一、具体业务范畴了解二、近年的相关政策法规思变求存

与企业共发展第一章 主要业务及实施要点第二章 可返还资金管理第三章 档案管理第一章主要业务及实施要点1、前期报建2、建设阶段3、竣工验收第一章 开发报建的主要内容一、核心重点主要围绕项目“五证”开展工作，何谓“五证”？按照正常办证先后顺序分别是建设用地规划许可证不动产权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预（现）售许可证第一章 开发报建的主要内容——核心重点（一）建设用地规划许可证是由规划部门核发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。第一章 开发报建的主要内容——核心重点（二）不动产权证是由国土部门核发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限。第一章 开发报建的主要内容——核心重点（三）建设工程规划许可证（含设计方案规划审查表）是由规划部门核发，是确定土地使用强度指标的法律依据。主要是详细规划审批、方案效果图审批、施工总平面审批、单体平、立、剖审查。这个阶段就是审查小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高、多大，各栋单体建筑之间怎么间隔、间距是多少，日照够不够，总容积率是多大有没有超出规定、建筑密度是多少、停车位配置是否合规、进出小区的道路怎么安排等。第一章 开发报建的主要内容——核心重点（三）建设工程规划许可证（含设计方案规划审查表）第一章 开发报建的主要内容——核心重点（四）建筑工程施工许可证是由住建局和审批局核发，是允许开工的证明。先行法规规定只有取得施工许可证后方可开工（基坑开挖），否则将根据工程总造价的1%进行处罚。第一章 开发报建的主要内容——核心重点（五）商品房预（现）售许可证是由住建局和审批局核发，是允许开发企业销售商品房的批准文件。须依据工程达到的形象进度，提出申请办理。12层以内的住宅：单体主体结构完成（即12层完工）12层以上的高层住宅：完成总楼层数的一半商业项目或地下车库：正负零预售申请门槛（工程形象进度要求）第一章 开发报建的主要内容——全流程概述从土地获取开始说起......土地是房地产开发的基础从用地性质划分：划拨和出让从获取方式划分：招拍挂和协议出让划拨：根据出让合同附加约定，须配建配套设施的（如学校、安置房、垃圾转运站等），多为划拨性质。第一章 全流程分阶段：前期阶段：立项批复、用地划拨决定书、《不动产权证》、《建设用地规划许可证》、规划设计方案审查意见函、设计方案联合审查、施工图设计文件审查综合意见书、环境影响评价批复建设阶段：《建筑工程施工许可证》、质量监督登记证书、安全施工措施备案登记证书、消防设计审核意见书或消防设计备案表、《人防建设许可证》或人防易地建设许可证、施工图设计文件审查合格备案书、《建设工程规划许可证》、建设工程规划验线确认书、标准地名使用证、物业区域划分、前期物业管理中标通知书、前期物业管理备案证明、人防质监通知书、《商品房预售许可证》验收阶段：竣工规划核实合格证、前期物业竣工核实证明、海绵城市竣工验收备案单、竣工综合验收备案证明第二章 主要业务及实施要点（1）

立项批复定义：是指发改委对该项目可行性同意建设的批复。可行性研究包括：建设单位情况、拟建项目情况、建设用地及相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析、依法必须招标的内容等，为后期手续办理提供依据。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段立项批复1协同事项第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段品牌 技发成本 财务内部评审会版设计方案（规模、总投资额估算，3%以内浮动）配合确认总包及监理单位的招标方式及范围，提供招标代理相关资料1、于立项批复办理前明确项目名称（报建名称、营销推广名称结合好，可避免后期修改造成的时间成本浪费）资金落实证明（该证明时效期三天，不宜过早提供）第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段实施要点：工作任务立项批复获取（核准、备案、审批）审查部门发改委协办部门技发中心、财务管理中心、成本合约中心、品牌管理中心工作周期20个工作日前置条件初步设计方案、资金证明、招标代理资质等要点（注意情况）：划拨类项目，集团主控计划下发前，或部门专项计划编制时，应留意一个风险：1、政府投资类项目，投资额超过5000万的，多专家评审环节，须提前预留时间，避免节点风险（编制全期节点前留意）。2、立项阶段，依据投资规模核发招标意见：若勘察费、设计费超过100万，则需要在图审前组织完成勘察、设计单位的招投标手续。3、地上须拆迁完毕后，方可启动立项办理，否则用地预审环节很难通过。（2） 不动产权证定义：由国土部门核发的土地权属证明，载明了土地用途及使用期限，是使用土地的凭证。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段不动产权证立项批复12第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段不动产权证宗地图，它反映一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段协同事项

需投发中心、财务中心配合出让合同（如有配套学校则需包括代建协议）成交确认书土地移交书相关税费缴纳（契税、耕地占用税）土地出让金缴纳前置条件：1、土地款及契税缴纳。2、地上物清理、注销登记。若划拨用地，须先办理划拨决定书，再办理不动产权证。（3）

用地规划许可证定义：是由规划部门核发，是核定土地用途及用地界线的法律依据。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段不动产权证立项批复12用地规划许可证3第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段建设用地规划许可证其附图，简称三线图，是由控规条件覆盖的、包含项目“地形、地界、以及周边道路”等情况的图，对后期规划方案、施工图设计的基底落图有指导意义。技发项目

协同事项 1、配合批前及批后公示小样的设计。1、配合公示期间现场照片的拍摄。需分别在公示第1个工作日、第5个工作日、以及选择中间任

意一个工作日拍摄，公示牌近照远照各一张。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段（4）规划设计方案审查意见函定义：是由规划部门核发，对方案是否符合相关规划要求，作出的审批意见，是确定土地使用强度指标的法律依据。该阶段非常重要，为方案设计阶段的终结点。附件：经济指标附表、规划局盖章确认的设计方案文本该阶段将相应的经济指标锁定后，后面才可以做一些动作：如目标利润的锁定、前期采购、交楼标准、营销策划等第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段不动产权证立项批复12用地规划许可证3规划设计方案审查意见函4

协同事项 技发1、提供深化版且符合相关技术规范的规划设计方案文本及其它报件类材料（日照分析、电子报建、效果图等政策要求的材料）。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段2、政府投资类项目需同时提供地质勘查报告，供开展初步设计概算使用。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段实施要点：工作任务规划设计方案审查意见函审查部门自然资源和规划局协办部门技发中心工作周期15个工作日前置条件符合报规要求的设计文本及其它附件方案设计及反复调整：各类规范及政策要求高、考虑因素也多：适应社会发展效益的需要、保证目标利润，还须结合产品定位、营销卖点、住户舒适度、景观布置传统禁忌、公共配套服务设置要求、相关设计规范等。不断优化、沟通、再调整、再沟通。因此为提高审核通过率，内部应与设计充分沟通、提前核查，外部反复沟通磋商、平衡谈判，尽可能提高货值量。

方案设计过程中注意事项 第一章 开发报建的主要内容——前期报建经济指标的把握是否满足规划选址和设计条件要求（出让条件、片区控规、用地规划等）配套是否齐全（物业、公厕、居委会、垃圾站或点、热力电力等配套用房）是否满足城市设计要求（限高、中疏、北跨等）对总图深度的关注（标高标注、建筑名称的关注等）对综合管网的关注、消防疏散通道设置复核满足物权法的相关规定（规避销售风险）例：物业房比例不足后果（另取房源：利益取舍、时间+

沟通成本+业主磋商+规划手续变更等等）例：地块内是否有使用中的市政管网需避让；B15项目2#楼消防事宜：2#楼南向雨棚外挑，影响消防回车场的设计还原性，导致尺寸在施工阶段被迫擅自压缩，消防验收（规范性原则性问题难突破）总结：应充分考虑设计实现度或提前及时交圈、变更例：B8-2社区服务与管理综合中心名称权属可售存疑（5）设计方案联合审查定义：即设计方案联合审查阶段，是在规划方案阶段，由14个部门联合审查提出核准意见或整改要求。该阶段出具的最终审批意见将作为后期施工图审查的依据。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段用地规划许可证立项批复1不动产权证23规划设计方案审查意见函4一阶段：设计方案联合审查5

成果 第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段需沟通14个部门，取得14个意见，第一阶段才算完成。

新旧政策对比 旧政策：施工图联审存弊端（施工图倒回重改方案、降低开发效率）新政策：更全面更优化、减少审批漏洞、避免程序反复、监管范围更广、防止单部门擦边球式审查、受理审批一站式办理（解决行政资源低效、前后衔接导致时间浪费）、但对企业信誉度和事后验收标准提出更高要求第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段

协同事项 技发项目1、设计方案；2、规划批前、批后公示小样制作；3、工程初步设计图纸（全专业图纸）和概算书（政府投资项目提供）；4、意见或承诺取得后，须严格按照文件要求进行后期设计。1、临时或正式用电申请的相关数据确认；2、建设工程规划许可证附表出具后需同样进行公示（7个自然日），具体要求与用地规划一致。3、意见或承诺取得后，须严格按照文件要求进行后期施工。（6）施工图设计文件审查合格书定义：即对施工图设计文件进行审查，是判定项目是否符合工程建设强制性标准、地基基础和主体结构的安全性、其它法律法规规章规定必须审查的内容。审查范围：主体各专业、消防、人防、产业化。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段用地规划许可证立项批复1不动产权证23设计方案审查意见函4一阶段：设计方案联合审查5施工图设计文件审查合格书6

协同事项 技发1、提供深化版且符合相关技术规范的施工图设计文件。须与报规保持一致。第一章 主要业务及实施要点——前期报建阶段2、协调设计院对提出的审查意见及时回复，并在数审系统做好相关操作，保证线上线下同时进行。3、须同步做好人防施工图设计审查的相关回复及修改。（7） 施工许可阶段定义：即住建局对施工图设计文件审查合格书予以备案、并核发质监安监登记证、核发消防设计审核意见或备案表、核发建筑工程施工许可证。是允许开工的法律依据。第一章 主要业务及实施要点——建设阶段立项批复不动产权证用地规划许可证设计方案审查意见函一阶段：设计方案联合审查施工图设计文件审查合格书二阶段：施工许可阶段1234567

成果 第一章 主要业务及实施要点——建设阶段需沟通5个部门，取得7个意见，第二阶段才算完成。协同事项第一章 主要业务及实施要点——建设阶段项目技发成本 财务1、施工现场：扬尘污染防治措施到位1、消防设计相关信息提供。2、人防四至范围图。1、施工、监理中标通知书及合同；2、农民工工资保证金专项监管账户；3、协调总包提供安全文明措施费发票：①安措费现按照中标价的4.19%开具（根据当年政府规定比例进行缴纳）；②发票备注中需明确项目名称、项目地点，明确标注为安全文明施工措施费；4、另协助提供总包安全生产许可证、五方责任主体相关备案信息的填写及盖章。1、规费支付：安全文明施工措施费、工伤保险及城市基础设施配套费第一章 主要业务及实施要点——前期报建实施要点：工作任务施工许可阶段审查部门住建局协办部门技发中心、区域公司、成本合约中心、财务管理中心工作周期15个工作日前置条件深化版施工图完成后、设计方案联合审查结束要点（注意情况）：1、取证前不允许土方开挖、桩基施工等，以免执法处罚（未批先建）。2、取证后，两个月内须缴纳完毕配套费，涉及人防减免的部分须提前申请。3、尚未添加进集团开发资质整合名单的新项目公司，须在不动产权证取得后、该阶段申报前添加办理完毕。（8） 开工前的其他工作其它工作：包含配套费缴纳、规划放验线合格确认书、泉水保护意见及环评批复、建筑垃圾处置核准意见书、人防质监登记申报、水土保持设施补偿费缴纳第一章 主要业务及实施要点——建设阶段立项批复不动产权证用地规划许可证设计方案审查意见函二阶段：施工许可阶段施工许可证后开工前1234一阶段：设计方案联合审查5施工图设计文件审查合格书678

城市基础设施配套费： 第一章 主要业务及实施要点——建设阶段“城市基础设施配套费”，是济南市政府按陈总体规划要求，为城市基础设施建设筹集的，专项用于建设项目规划红线以外城市基础设施建设的财政性资金。包括“城建综合配套费”和“专项配套费”。包含城建综合配套费（122元/㎡）、专项配套费（124元/㎡），共计246元/㎡.缓交政策，取证后2个月内完成缴纳：含人防部分，人防部分246元/㎡全免。安置房部分，246元/㎡全免。教育类项目，教育类用房246元/㎡全免，后勤类用房减半。地下车库不再享受减免政策。注意：1、含人防工程的，须在施工许可阶段向人防办提出开具人防证明的申请，凭该证明办理配套费减免。2、教育类项目，其教学部分配套费全免，后勤部分减半。

放验线： 放线：图纸→现场。验线：现场→图纸。1、时机：垫层后、正负零前。否则面临执法处罚（未批先建）。2、措施：对放点做好保护，为验线提供依据。注意：施工开槽准确性，案例B15项目3#楼偏移事宜（超出误差允许范围，与规划不一致，日照影响、执法局处罚、业主投诉及违约金赔偿等连锁后果）

渣土处置费、建筑垃圾核准意见书： 土方清运前须缴纳完毕，并获取核准意见书。

环境影响评价批复、名泉保护意见： 第一章 主要业务及实施要点——建设阶段1、实行承诺备案制的背景原因：（1）旧审批前置许可条件过多、编制时间长银行贷款手续办理难、延误投资发展好时机；（2）环评中介机构恶性竞争、环评文件质量不高等。（3）原则上讲，建设项目开工前不会对环境质量造成任何影响，在开工前完成环评审批，提出相应环保措施和要求即可。根据可能对环境带来影响的重大程度，制定环境影响评价名录，并依次判定该项目做环评的等级，分为报告书、报告表、登记表；无中水站的项目，登记表备案。 建有中水处理站的项目，须做名泉保护申报、环评审批。2、申报前，项目现场需确保未开工建设。因此，审批类项目须依据现场开工点倒排时间，进行申报。注意：特殊环卫地块或周边有环保敏感点的项目，须前置到规划报批前申报环评，避免报规时现要求导致被动（旧政策版B2地块的事后回顾）。

人防质量监督登记证申报： 须在地下车库开始施工前完成该项工作，以免影响现场施工进度。水土保持设施补偿费缴纳：开发建设项目由于占用、损坏现有水土保持设施而必须依法交纳的起补偿作用的费用。占地面积*1元/㎡~1.3元/㎡。（地名证、物业手续）（9）

预售许可证前的准备工作其它工作：包含标准地名使用证、物业区域划分、物业招标备案证明、中标通知书、物业合同用地规划许可证设计方案审查意见函一阶段：设计方案联合审查施工图设计文件审查合格书二阶段：施工许可阶段施工证后开工前预售许可证前（地名、物业）备案第一章 主要业务及实施要点——建设阶段立项批复1不动产权证23456789

标准地名使用证： 第一章 主要业务及实施要点——建设阶段根据地名管理办法下的命名规则：城、小区、花园、园、苑、山庄、别墅、公寓、楼、阁、大楼、大厦、中心、广场、商场、中心等。注意：1、提前咨询项目命名是否有重名或不符合规定情况。绿地国际城B9项目，地名证为牡丹明都。2、为避免影响预售证办理，该业务在规划许可证取得后可展开。

物业区域划分、物业招标备案、中标通知书、物业合同备案： 房管局物业处、街道办对该区域进行的物业划分，并通过招标方式确定物业公司、签订物业合同并办理备案。办理物业区划时，房管部门会再次审核物业用房的比例（规划设计阶段已确定的事项）：注意：物业用房总面积应不少于规划总建筑面积的千分之三，地下物业用房面积不得大于地下总建筑面积的千分之三，且须具备水、电、采光、通风等正常使用功能。（10）

商品房预售许可证定义：第一章 主要业务及实施要点——建设阶段立项批复不动产权证用地规划许可证设计方案审查意见函设计方案联合审查施工图设计文件审查合格书总包监理中标通知书二阶段：施工许可阶段施工证后开工前预售前准备工作（地名、物业）

是住建局允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。12345678910

预售许可证第一章 主要业务及实施要点——建设阶段协同事项：项目营销成本 财务1、现场形象进度需达到预售办理条件；2、提供达到预售形象进度的现场照片、视频；3、达到最低进度要求的楼层顶梁板的证明材料（钢筋工程隐蔽验收记录、预拌混凝土交货检验记录）首次开盘的项目，须提供楼盘成本测算表，供价格备案使用（限价期）售楼处现场是否按规定悬挂相关证照，做好现场公示（证件、购房合同、前期物业服务合同、两书、建筑节能情况等等）存在土地抵押及在建工程抵押的需提交银行证明（须提前沟通）第一章 主要业务及实施要点——建设阶段

预售照片及视频要求

①需写明项目名称及楼号、公司名称及日期②彩色照片打印加盖公章③楼层号挂牌清晰项目经理身份证须入镜工作任务商品房预售许可证（形象进度：商业正负零，多层封顶，高层小高层为地上12层以上。疫情期间形象进度：多层正负零，高层小高层为6层）审查部门住建局、审批局协办部门区域公司、成本合约中心、营销中心、财务中心工作周期7个工作日前置条件形象进度、数据挂接单、银行抵押证明、现场进度实施要点：1、须达到形象进度后申报，一旦进度不一致产生问题的，公司将面临黑名单处罚，影响其它项目审批进度。2、2017年4月以后拿地的居住项目，若溢价率超过100%，须主体结构完成后，方可申请预售。超过150%，竣工验收后方可申请。3、物权事宜引发的难售案例：B8-2两个单体（综合管理中心、副食品市场），在设计时主要是公共服务配套设施，在公共指标满足的情况下，另布有可售商铺，类似这种情况应重视单体的命名，以免预售时因单体名称原因难以审批。经验分享：规划单体建项起名，建议名为配套公建楼（布局内标注不同性质功能），方便预售办理。4、根据《山东省商品房销售条例》：商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。因此，在该阶段以后，应避免发生重大变更（技发、项目部应注意）。5、应重视业主投诉事宜，存重大问题的，或影响公司名下其它楼盘预售证的核发。第一章 主要业务及实施要点——建设阶段

实施要点：

竣工验收[3]竣工验收：《规划核实证》、《单体竣工验收备案》、《物业核实证》、《海绵城市工程验收备案单》、《综合竣工验收备案》第一章 主要业务及实施要点——竣工验收规划核实证竣工验收备案单物业核实证123海绵城市验收备案单4综合验收备案5规划核实证（1）定义：是指为保证建设工程符合国家有关规范、标准并满足质量和使用要求，对建设情况是否符合《建设工程规划许可证》及其附件、附图所确定的内容进行验核和确认。第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段规划核实证1第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段规划核实对现场施工的基本要求：单体（含储藏室、配套设施）：室内布局、长宽高尺寸、外立面、楼间距（须与规划一致）总平面布局：用地范围不超红线、道路完工状态及标高、地上车位及非机动车棚、地下车位数量园林景观、小区及车库出入口（车库内划线完成）例：B15项目6#、7#楼连廊规划变更事宜（发现晚、性质重、难度大、时间紧）：测量时发现6#、7#楼（2F-10F）电梯北侧外墙增加电梯门，原设备平台改为通道，与开敞阳台相连并连通楼梯间，变更后，6#、7#楼地上建筑面积增加约50.74㎡，与规划备案图纸明显不符，未批先建执法处罚风险；同时与营销已售户型明显不符，业主私密性降低，违约投诉、听证风险。现场进度达成图纸变更（充分理由、环境和业主权益、局意见、变更程序复杂）现场问题整改现场测量及问题报告 规划沟通规划现场勘验规划上会上会通过上会未通过测量成果出具并申报取证整改到位后测量成果出具并申报取证规划备案图纸：现场施工图纸：变更对比图工作任务规划核实证获取审查部门规划局协办部门区域公司项目部、技发中心工作周期20个工作日（如有变更，则需要进行7天的批前公示）前置条件规划核实测量完成（测量前现场需根据规划要求提供完整的工作面）1、凡是与规划总平图不一致且导致面积增加的部分均不要实施（如人防出入口顶盖、门楼等），否则超规划指标须拆除甚至移交执法处罚；2、重要变更须提前沟通、交圈，工作前置，问题前置，为后续可能遇到的不确定性因素留下解决问题的时间，稀释风险。（方案与施工图核对、施工图与现场核对），小变更现场消化整改、大变更须沟通规划解决。3、现场须达到交付验收的要求，以免影响办理进度；4、规划核实测绘与房产实测同步进行，数据核对后一并汇总解决，避免核实后因实测需求变更图而无法程序倒回的情况。5、交付前的园林施工，须按照园林与海绵城市叠图后的成果进行施工，否则面临后期海绵验收的风险。第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段实施要点：

竣工验收备案单（2）定义理解：是指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备安装部门及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，向质监站提出备案审查并取得竣工合格资料和凭证的过程。该部分为项目部职能。竣工验收备案单第一章 开发报建的主要内容——竣工验收规划核实证12第一章 开发报建的主要内容——竣工验收规划核实消防验收节能验收竣工结算备案档案验收清欠验收质监验收

竣工验收备案分项 消防验收：是否按经消防机构审核同意的设计施工完毕、防火间距

消防车道 防火分区

火灾扑救面

防爆设计

疏散楼梯消防电梯

安全出口的数量 安全疏散距离

宽度等，室外消防给水系统、灭火系统、报警系统等，是否符合规范要求，安全管理制度是否合格节能验收：是否按施工图纸要求施工，对墙体节能、幕墙节能、门窗节能、屋面节能、地面节能、采暖节能、通风与空调工程、配电与照明节能、建筑节能分部工程等多方面进行查验（3） 物业核实证定义：是在房产实测之后，由市房管局物业处对物业用房及管理进行查验并出具的验收证明，是办理综合验收备案和房产大证的必备要件。第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段规划核实证12以房产实测报告为数据依托，对物业用房面积、性质、现场是否具备使用条件等，作出核实查验。现场勘验要点：1、现场（物业用房面积、性质、现场是否具备使用条件等）与规划一致，未挪作他用。2、物业管理资料齐全（全专业竣工图、分户验收报告、消防电梯监控等设备合格证明等）。3、物业用房面积不足带来的教训（大堂、楼梯等不应计入用房面积），后期修改带来的业主影响。竣工验收备案单3 物业核实证第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段物业核实证规划核实证123（4）

海绵城市验收备案定义：为最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护，通过自然环境和人工措施结合，对项目园区内设计、施工、并进行查验。海绵内容：园区内下沉绿地、蓄水模块、透水铺装、雨水管断接、雨水花园、路沿石开口、植草沟、土堰等。实施要点：增强过程管控措施：规避验收风险、成本浪费技发（叠图、及时下发、施工前尤其在管线下落前技术交底做到提前排查、控制风险）、项目部（按图施工、地形验收，过程隐蔽工程留存） 按图施工：根据设计的不同内容完成，避免盲干。竣工验收备案单4 海绵城市验收备案综合验收备案（5）定义：指项目全部竣工验收通过后，由住建局对现场进行查验并出具综合性验收证明。第一章 主要业务及实施要点——竣工验收阶段规划核实证物业核实证1235 综合验收备案水务验 气热验 供电承 四方验收 收 诺 收维修基金海绵城市验收备案4竣工验收备案单第一章 开发报建的主要内容——竣工验收

综合验收备案 在单体竣工验收备案以后，开发企业向住建局提出的综合验收的申请，住建局根据现场的实际条件，对小区整体供水、供电、供热、供气、照明道路、园林海绵等做出的综合性审查批复。第一章 开发报建的主要内容——竣工验收1.14.1

取证条件工作任务获取《综合验收备案单》审查部门建委协办部门项目部工作周期8个工作日前置条件物业核实、单体竣备、水务验收、气热综合验收、海绵验收所需文件：1、《房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表》；2、

不动产权证、建设工程规划核实证、房地产开发企业资质证书、房屋建筑工程竣工验收备案单、济南市建筑工程竣工结算备案表、规划总平面图；3、水务配套设施（节水、排水、供水）综合验收备案意见表、供热、燃气设施工程验收备案表4、供电设施验收合格证明或供电设施验收承诺书；5、小区内道路、绿化、照明四方验收证明；海绵验收证明；6、物业核实证明；公共维修基金缴纳证明；10、现场照片；办理流程：1、持相关材料至住建局申报；2、资料审核无误后流转至开发处对现场进