行业会计比较（第三版）07第七章 物业管理企业会计

第七章

物业管理企业会计本章学习重点：了解物业管理企业及其经营特点；明确物业管理企业会计核算特点；掌握物业管理企业代收款项、代管基金、经营收入和成本费用等特殊业务的核算方法。第七章物业管理企业会计

第二节物业管理企业存货核算

第四节物业管理企业收入的核算

第三节代管基金和代收款项核算

第五节物业管理企业成本的核算第一节物业管理企业会计概述一、物业及物业管理第一节物业管理企业会计概述

（一）物业

指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。一般包括三方面内容：1.物业已建成并具有使用功能的各种供居住和非居住的房屋；2.物业包括与房屋相配套的设备和市政公用设备；3.物业包括与房屋相配套的房屋内部各项设施以及房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。一、物业及物业管理第一节物业管理企业会计概述

（二）物业管理指物业产权人、使用权人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术，对已经投入使用的各种物业统一进行维护、修缮、服务和管理的活动。一、物业及物业管理第一节物业管理企业会计概述

（二）物业管理

1、物业管理的对象物业，具体包括已建成、投入或即将投入使用的物业。2、物业管理的服务对象

人，即物业产权人和使用权人。一、物业及物业管理第一节物业管理企业会计概述

3、物业管理的内涵

物业管理是专业化和综合性的管理。由专门的物业管理企业组织专门人员，按照物业产权人和使用权人要求实施的综合性管理；其目的是提供物业的经济价值和使用价值，为物业产权人和使用权人创造舒适方便的居住和生活环境。因此，物业管理是融管理、服务、经营为一体的服务性行业，其实质是一种经营性服务。（三）物业管理的内容1、专项业务管理专项业务管理基础工作管理物业综合管理房屋建筑管理设备管理交通管理消防管理安全管理绿化管理清洁管理（三）物业管理的内容第一节物业管理企业会计概述

2、物业管理与社区服务相结合业务。如：家务总揽、教育卫生、文化娱乐、社会福利。

3、一业为主，多种经营。如不动产投资咨询、中介服务、住房交换、房屋改建、餐饮商城等。总之物业管理提供了综合管理的业务。二、

物业管理企业会计核算特点第一节物业管理企业会计概述

（一）物业管理会计对象相对简单；（二）物业管理会计对资金运动的监督要求更加全面；（三）会计信息使用者对信息的要求较为特殊。第二节物业管理企业存货核算一、存货及构成

存货是指企业为满足物业管理、物业经营、物业大修理及其他业务等在物业管理业务中耗用而储备的各种物资。主要内容包括：原材料、燃料、低值易耗品、物料用品和库存商品等。第二节物业管理企业存货核算二、存货的计价方法

购进存货，其初始成本的确定，可参照施工企业、房地产开发企业存货核算，并按实际成本计价。发出存货，计价方法与工业企业相同。

三、待售物资的核算由于待售物品的购入与销售属于商品流通企业经营范围，因此，其核算应按商品流通企业会计核算方法进行。（特别提示：其销售收入属于其他业务收入，即非主营业务收入。）一、代管基金（即物业维修基金）

（一）含义

第三节代管基金和代收款项核算由物业管理企业代管的，需要由房屋出售人、物业所有人及使用人共同交纳的用于物业管理企业为物业所有人、使用人提供商品房出售后的房屋共用部位、共用设施设备维修服务的一笔维修基金。

物业维修基金是依据有关法规筹集使用的。（二）特点一、代管基金（物业维修基金）1.实行统一管理、专款专用、专户存储；2.房屋所有权人缴纳，物业管理企业代为管理；3.定期接受房屋所有权人的检查和监督。（三）缴纳标准——1．多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；2．拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交。——南京市一、代管基金（物业维修基金）（三）缴纳标准——

按照房屋建筑面积缴纳，每平方米交存数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

——宁波市购买商品房屋的，按购房款的2.5%缴存；合作建房的，按房改办批复的合建房价的2.5%缴存；购经济适用住房（含安居房、解困房）的，按照成交额的2.5%缴存；公有住房出售的，购房人按房改售房款的2%缴存；出售单位按照售房款35%的比例缴存。——长春市一、代管基金（物业维修基金）(四)账户设置:“代管基金”一、物业维修基金1.账户性质:负债类账户

2.用途：

用于核算物业管理企业为物业所有人提供房屋共用部位、共用设施设备维修服务的物业维修基金增减变动及结余情况。(四)账户设置：一、物业维修基金

3.结构：

代管基金

1.收到代管基金本金；2.收到代管基金利息；3.收到公共设施设备有偿使用费、租赁费。支付、使用维修基金余：尚未使用的维修基金（五）账务处理1.物业管理企业收到物业维修基金：借：银行存款

贷：代管基金2.修缮中支付材料、劳务费：

借：在建工程——物业工程

贷：原材料

应付职工薪酬账务处理3.物业管理企业确认收入：

借：代管基金

贷：主营业务收入4.物业管理企业结转成本：

借：主营业务成本

贷：在建工程——物业工程例题：物业管理公司2014年1月收到A座产权人交来的维修基金共50000元；2015年7月某公共部位需要维修，经协商修缮作价30000元；物业公司在维修中领用材料13000元，支付维修人员工资15000元。试做出相应的会计核算处理。（一）代收款项含义二、代收款项的核算

代收款项指物业管理企业因代收代交有关费用等应付给有关部门、单位的款项。如：水电、燃气费、有线电视费、网费等委托物业代为收取的款项。(二)账户设置：“代收款项”二、代收款项的核算1.账户性质：负债类账户

2.用途：

用于核算有关单位、部门委托物业管理企业代为收取的款项增减变动及结余情况。(二)账户设置二、代收款项的核算

3.结构：

代收款项

向业主收取委托代收款向委托单位交付代收款余：尚未交付的代收款例题：物业管理公司2015年11月向业主收取水费共计10000元；供水公司按3%支付给物业管理公司代收水费手续费。试做出相应的会计核算处理。（三）账务处理1.物业管理企业向业主收取水费：

借：库存现金10000

贷：代收款项100002.向供水公司交付代收款：

借：代收款项10000

贷：库存现金9700

主营业务收入300一、物业管理企业收入

第四节物业管理企业收入的核算

从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入。主要包括：主营业务收入其他业务收入一、物业管理企业收入物业管理企业收入主营业务收入其他业务收入物业管理收入物业经营收入物业大修收入如：房屋中介代售手续费、废品回收收入、材料物资

销售收入、商业用房经营收入等。一、物业管理企业收入主营业务收入物业管理收入物业大修收入公共性服务收入代办服务费收入特约服务收入物业经营收入经营业主共用设施设备的收入接受业主委托对共用部位、共用设施设备进行大修等工程活动取得的收入。

1.含义

为业主提供卫生清洁，公共设施

的维修和保养，保安及绿化而收取的公共性服务费。

（一）公共性服务收入公共性服务收入是物业管理活动的主要内容，是物业管理企业的主要经营收入。2.收费依据及计算方法

【例题】南海物业公司6号楼建筑面积共为6500M2，其各套房屋自用面积总和为5420M2，公用面积为1080M2。4单元402室业主自用建筑面积100M2。每月每平方米收费标准为1.50元。

试：计算该业主一年需交的公用性服务费。

（一）公共性服务收入计算402室公用性服务的收费的建筑面积：分摊率=1080/5420*100%=20%该套房屋的建筑面积=自用+公用=100（1+20%）=120（M2）预收一年的公共服务费：预收费用=120*1.50*12=2

160（元）（一）公共性服务收入预收时：借：库存现金2

160贷：预收账款——公共性服务收入2

160月末结转收入：借：预收账款——公共性服务收入180贷：主营业务收入——物业管理收入——公共服务收入180

1.含义

物业管理企业接受有关单位部门

委托，代收代交水电费、燃气费、网费等服务而收取的代办服务费收入。

（二）公众代办服务费收入

1.含义

物业管理企业对辖区内各业主个别需要提供特殊服务而收取的费用。

如:家政服务、自用设备维修等。（三）特约服务收入

特约服务的收费标准由管理部门统一制定，服务内容统一规定，并采取自愿原则。特约服务收入是物业企业的主要经营收入。二、账户设置

第四节物业管理企业收入核算1.“主营业务收入”及其下设明细账；2.“其他业务收入”；明细账户的设置：主营业务收入——物业管理收入——公共性服务收入——公众代办服务费收入——特约服务收入——物业经营收入——停车场——球场——物业大修收入一、物业管理企业成本

第五节物业管理企业成本的核算

从事物业管理和其他经营活动所发生的全部费用。主要包括：主营业务成本、其他业务成本。物业管理企业成本与物业管理企业收入，在会计核算上要求符合配比原则。一、物业管理企业成本物业管理企业成本主营业务成本其他业务成本物业管理成本物业经营成本物业大修成本如：房屋中介代售、废品回收、材料物资销售、商业用房经营等活动发生的各项费用支出。一、物业管理企业成本主营业务成本物业管理成本物业大修成本公共性服务成本公众代办服务费成本特约服务成本物业经营成本经营业主共用设施设备所发生的各项费用支出。接受业主委托对