房地产估价理论与方法2023年真题讲解

房地产估价理论与措施真题2023年

一、单项选择题

（每题的备选答案中只有一种最符合题意）

1、有关房地产估价误差的说法，错误H勺是（）o

A.判断评估价值误差大小或者精确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差原则来规定估价误差原则

C.所有评估价值均有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定程度，因此需要确定合理误差范围

2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运行费用为有效毛收入B勺10%,因楼上装修

漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。估计重新装修费等费用50000元，在装修前3

个月内均匀投入，装修完毕后放置3个月方可使用。若月酬劳率为0.5%,则该住宅

因被水淹导致损失为（）万元。

A.49627B.5764.7C.65548D.65920

3、有关确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，对的）的是（）。

A.确定估价时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先确定估价时点在后

C.确定估价时点与得出评估价值同步进行

D.确定估价时点与得出评估价值无先后表达，谁先谁后都可以

4、经济学所讲的外部经济，房地产运用中重要体现为房地产的）（）o

A.互相影响性B.寿命长期性C.数量有限性D.保值增值性

5、某人年初以3000万元购置一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，

当年通货膨张率5%,该商铺实际增值额为（）万元，

A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90

6、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买入确定报价提供参照根据的］估价，-

般是评估（）o

A.挂牌底价B.正常市场价格

C.竞买人可承受B勺最高价D.最也许的）成交价

7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（）。

A.建筑物重置成本和土地使用重新获得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间B勺经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新获得成本和重建期间的经济损失

8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似日勺现房价格为4500元

/m\出租的］年末净收益为500元/n?。假设年折现率为8%,风险赔偿为现房价格的］

3%,该期房目前的价格为（）7L/m2o

A.3439B.3473C,3508D.3608

9、下列房地产价格影响原因中，不属于区位原因中的位置原因的）是（）。

A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件

10、影响某套住房的）实物原因不包括（）0

A.装修B.户型C层高D.楼层

11、某宗房地产在现实状况下持续经营B勺价值为5000万元，假定对该房地产进行重

新装修后的）价值为6500万元，装修费用为800万元装修期为1年，装修费用均匀

投入，装修期间租金损失现值为500万元;假如对该房地产进行变化用途的］改造，改

造后B勺价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投

入,改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%,该地区不适合拆除重

建，根据上述资料，该宗房地产的最佳运用应是（）o

A.维持现实状况B.变化用途C.重新装修D.重新开发

92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的）市场价格为（）万元。

A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16

16、评估某估价对象2023年10月15日的市场价格，选用时可比实例价格状况是：

交易曰期为2023年4月15曰，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/n?,交易中

波及B勺税费所有由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的）税费分别为正常交易价格

的3%和6%o已知近来1年来该地区房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例

经修正、调整后B勺价格是（）元/0?。

A.7000B.7003C7436D.7670

17、某年1月30日购置某房地产价格为1000美元/»?,首付款为20%,余款六个月

末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比

上月上涨1%,人民币兑换美元B勺汇率1月30日为6.59:1,9月30日为6.46:1。下列

有关该房地产价格的说法，错误的）是（）。

A.该房地产B勺名义交易价格为人民币6590元/nf

B.该房地产的］实际交易价格为人民币6404元/n?

C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/nf

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的）价格平均每月

比上月上涨幅度不小于1%

18、某可比实例卖方缴纳B勺税费由买方承担，若买方付给卖方B勺金额不变，当卖方应

缴纳的税费增长时，该可比实例的）正常成交价格会（）o

A.上升B.下降C不变D.无法确定

19、某写字楼持有5年后发售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运行费用率

为30%,估计5年后发售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险酬劳

率为6%,估计风险酬劳为无风险酬劳的］25%O该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44B.5546.94

C.5562.96D.6772.85

20、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地声增

值20%,酬劳率为6%,偿债基金系数为7.59%O该房地产的）价格为（）万元。

A.313B.329C.417D.446

21、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过

预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元酬

劳率为9%,该房地产日勺价格为（）万元。

A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70

22、某写字楼的）建筑面积为540m2,年有效毛收入为108万元，年运行费用与建筑物

净收益之和为400元/nf,土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用

地的）价格为（）万元。

A.500B.750C.800D.1000

23、在成本法估价中，有关合理确定开发用地获得途径的）说法，对的）的是（）o

A.开发用地获得途径应为估价对象土地时原始获得途径

B.开发用地获得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的）重要获得途径

C.开发用地获得途径应为估价时点搜集B勺获得成本最高B勺土地获得途径

D.开发用地获得途径应为估价委托人提供的土地获得途径

24、某写字楼的土地获得成本8000万元，建导致本6000万元，管理费用800万元，

销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价H勺6%,销售利润率为

16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

25、有关建筑物重新购建价格求取措施的说法，错误的是（）0

A.单位比较法需要将怙价对象B勺实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的］

实际建筑安装工程费

B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的］特点使用计量单位

C.工料测量法重要用于求取具有历史价值的建筑物B勺重新购建价格

D.指数调整法重要用于检查其他措施的）测算成果

26、某钢混构造厂房的）耐用年限为60年，占用的）土地是23年前通过出让方式获得

使用年限为50年B勺工业用途B勺土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让协

议约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家免费获得。采用直线

法计算该厂房建筑物目前的）成新率为（）o

A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

27、某商品房在建工程已完毕工程B勺正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该

在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的）正常期限为0.5年，通

过市场调查得知类似规模商品房开发项目的）正常建设期为3年，在强制拍卖下评估

该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1B.1.5C.2D.2.5

28、有关假设开发法的说法，错误的］是（）0

A.运用假设开发法估价，开发完毕后的价值可以采用收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在老式措施中才需要测算

C.假设开发中测算B勺“扣除项目”金额本质上应是预测B勺扣除项目在未来发生时值

D.在预测开发完毕后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发

完毕后的价值

29、某房地产开发项目建筑面积3850m2,建设期2年，根据市场调查分析，该项目

建成时可售出50%,六个月和一年后分别售出30%和20%,发售时平均单价为2850

元/n?,折现率为15%.开发完毕后的）房地产于建设初期B勺价值为（）万元。

A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

30、某类房地产2023〜2023年的］价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地

产2023年的价格为（沅/n?。

年份20232023202320232023

房地产价格/（元/n?）38005000640078009000

A.10300B.10400C.11165D.11265

31、估价对象为一面临街的）矩形宗地，临街宽度为20m,临街深度为75m,假设原则

宗地临街宽度为25m,临街深度为100m,总价格为400万元。根据四三二一法则，

该估价对象的单价为（）元的2。

A.1920B.2400C,2560D.3200

32、某宗工业用地面积为50000?,容积率为1.0,楼面地价为800元/n?,若都市规划

部门同意将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼

面地价为3000元/nf,居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/nf。该宗地块

上理论上应补交的）地价为（）万元。

A.4000B.5900C.6800D.7200

33、明确估价基本领项是实行估价日勺基本前提，实际估价中不能明确估价事项日勺责

任重要应归属于（）o

A.估价委托人B.估价利害关系人

C.承担估价项目B勺估价师D.估价对象的权利人

34、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象B勺实地查勘记录上签字

或未盖章时，应当由（）见证，有关状况应当在评估汇报中阐明。

A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C.公证机关和无利害关系的）第三人

D.人民法院和无利害关系日勺第三人

35、有关估价资料归档B勺规定B勺说法，错误B勺是（）o

A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的所有保留价值的多种文字、图表、影

像等资料

B.记录估价中估价师对估价成果的）不一样意见的）资料应作为必须归档的）内容之

C.归档的）估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

D.对未正式出具估价汇报日勺估价项目及有关资料也应归档，保留期不得少于1年

二、多选题

（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案）

1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）o

A.独一无二B.寿命长期C.供应有限D.价值量大

E.保值增值

2、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的）有（）o

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，波及特殊构筑物估价，积极聘任有关专家提供

协助

C.某估价机构把在估价工作中需要理解日勺估价委托人口勺商业资料提供应房地产

估价行业组织检查

D.估价委托人对估价成果提出了明确规定，由于时间紧，加上估价业务简朴，某

估价机构按其规定完毕了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的）估价人员以该估价师名义在

估价汇报上签字后提交估价汇报

3、房地产由于寿命长期，供应有限，：K价值一般可以得到保持，甚至会伴随时间推

移而自然增长，会引起房地产自然增值的］是（）o

A.房地产对自身进行投资改良B.房地产需求增长导致稀缺性增长

C.通货膨胀D.外部经济

E.建导致本增长

4、有关投资价值和市场价值的］说法，对的的］有（）o

A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估

B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的）社会一般酬劳率

C.评估投资价值采用B勺折现率是某个特定投资者所规定的最高酬劳率

D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E.评估投资价值时，规定对未来净收益估计是客观B勺

5、有关评估带租约房地产的说法，错误的）是（）o

A.协议租金与市场租金H勺差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相似时无租约限制条件下评估价值不小于有租约限制条件下出租

人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要协议约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值一直不变

6、鉴定工业房地产区位优劣的J重要原因有（）0

A.临街状况B.与否便于动力获得

C.与否便于废料处理D.与否靠近大自然

E.与否便于产品和原材料运送

7、与估价对象相似的）房地产是指与估价对象的（）等相似、相似B勺房地产。

A.区位B.用途

C.权利性质D.总价

E.外观

8、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括B勺内

容有（）o

A.地役权设置的］状况B.土地有效期限

C.基础设施完备程度D.容积率

E.临街状况

9、在求取净收益中，运行费用包括（）。

A.房地产持有环节H勺税收B.房地产折旧费

C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

10、有关重新购建价格B勺说法，对的）的）有（）o

A.重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的）实际支出

B.重新购建价格相称于账面价值

C.重新购建价格是客观重新购建价格

D.建筑物B勺重新购建价格是全新状况B勺建筑物H勺重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

11、引起建筑物折旧B勺原因包括（）o

A.地震B.电梯数量不够

C.酸雨D.单行道

E.门窗时自然破损

12、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发运用方式，应确定的重要内容

有（）o

A.用途B.区位

C.建筑规模D.建筑档次

E.房地产开发出让

13、长期趋势法可以用于（）y

A.推测、判断房地产B勺未来价格

B.预测收益法中未来B勺租金、空置率等

C.市场法中对可比实例的）成交价格进行房地产状况调整

D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格B勺发展趋势或潜力

E.弥补某些房地产历史价格资料的缺乏

14、某建筑物共3层，总建筑面积为60（）0?,每层建筑面积相等，房地总价值为600

万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的］0.85倍，二层房地价值是

三层的］1.2倍。有关土地份额的计算，对的B勺有（）0

A.按建筑面积分摊，一层占有的）土地份额为33.3%

B.一层按房地价值分摊B勺土地份额低于按土地价值分摊的）土地份额

C.按房地价值分摊，二层占有的］土地份额为37.3%

D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%

E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%

15、在审核房地产估价汇报中，发现不一样估价措施的）测算成果之间有较大差异，其

也许的I原因是（）o

A.隐含估价对象范围不一样B.参数选用不合理

C.估价作业曰期不一样D.价值类型选用不合理

E.选用的）估价措施不切合估价对象

三、判断题

1、在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估汇报使用人，被征收人

是评估汇报使用人或估价关系利害关系人。（）

2、除独立、客观、公正原则外，评估房地产时在用价值时，应遵照合法原则、估价时

点原则、替代原则和最高最佳使用原则。（）

3、一般来说，提高房地产B勺独立使用性，会提高其变现能力。（）

4、甲、乙两块土地，甲地块容积率为1.6,土地单价为3000元/n?,乙地块的）容积率

为1.8,土地单价为3500元/n?,假设其他条件相似，购置甲地块比乙地块更经济。

()

5、税收是影响房地产价格制度的）政策原因之一，在买方市场条件下，减少房地产开

发环节的税收会使房地产价格下降。（）

6、某单位于2023年12月1日与市国土局签订的）建设用地使用权出让协议规定，土

地B勺规划用途为住宅，容积率为2.0;2023年10月10日报市规划局同意变更用途为

住宅、办公;2023年5月9日报市规划局同意变更容积率为3.0;2023年9月1日市

国土局委托房地产估价机构评估需补交的）土地使用权出让金数额，则估价时点应为

2023年10月10日和2023年5月9日。（）

7、在房地产交易实例搜集工作中，要理解交易双方的名称、关系，以及交易目的。

（）

8、某收益性房地产按经济寿命计算的］建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧

费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，见采用收益年限为有限年的）收益

法公式估价时，计入年运行费用B勺折旧费为160万元。（）

9、资本化率是一种将房地产的）预期收益转化为价值的］比率，但它并不能明确表达房

地产未来各期的）获利能力。（）

10、某旧商业综合楼，装修改造完毕后的］租期尚有5年，承租人有两种装修改造方

案;一是重新装修但不变化用途，装修费为180万元每年净收益比装修前增长50

万元;二是装修且变化用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增长80万元。

假设酬劳率为10%,则承租人应选择第二种方案。（）

11、在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算H勺投标报价本

质上是投资价值而不是市场价值。（）

12、采用假设开发法B勺老式措施估价时，应计息项目包括后续B勺开发成本、管理费

用、销售费用和销售税费。（）

13、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和措施，根据房地产在未来较长时期内

获得收益的）变动规律，推测和判断房地产价格H勺措施。（）

14、现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估

确定B勺地价。（）

15、估价档案保留期限自估价汇报出具之日起计算.应不少于23年「保留期限届满

而估价服务行为尚未结束时，估价档案应保留至估价服务的行为结束为止。（）

四、计算题

（规定列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式）

1、某旧商业用房的］面积为20230m2,业主与某企业签订了租期为23年的租赁协议，

约定第一年的）租金为240元/n?,后来每年租金上调4%o该企业在市场调杳基础上

确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用

为1000元/口上分两期投入，前六个月均匀投入60%,后六个月均匀投入40%,装修

改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后B勺类似房地产B勺年租金840元/n?,年

租金增长率为5%,空置率为10%,运行费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料

计算该企业作为承租人可获得的］净收益现值（酬劳率为10%）o

2、某建设用地使用权于2023年4月15日以出让方式获得，土地面积为2023000?,

规划容积率为20其中配建20%的）限价房，限定价格为4800元/nA其他80%为商

品房。该项目建安费用为1500元八峭，前期工程费、管理费分别为建安费用的］10%和

6%;至2023年10月15日完毕了主体构造，估计至建成尚需1.5年，还需投入40%

B勺建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为

使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳B勺税费为败置

价H勺3%,同类商品房B勺售价为7000元/n?,销售贽用和销售税费分别为售价B勺3%

和6%,销售费用在建成前六个月开始均匀投入，假设项目在建成时可所有售出o请

根据上述资料测算该在建工程2023年10月15日的市场价值。

答案：

一、单项选择题

1、B

不能用一般物理测量的)误差原则来规定估价的误差原则，前者要严于后者。

2、C

估价时点为开始装修之时。

(1)装修期间及装修完毕后放置3个月的]租金损失=2700/0.5%*[1-

1/(1+0.5%)6]=15920.24元

⑵装修费用=50000/(1+0.5%)吗49627.33元

该住宅因被水淹导致时损失二⑴+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元3、A4、

A

5、C

该商铺的)实际增值额=3800-3000x(1+5%)=650万元6、C7、B

8、B

该期房目前的)价格=现房价格-估计从期房到达现房期间现房出租时净收益的]折现值

-风险赔偿=4500-500/8%x[1-1/(1+8%)2]-45OOX3%=3473.38元/n,

9、D

区位原因中位置原因包括方位、与有关场所B勺距离、临街状况、朝向和楼层。

10、D

建筑物实物原因包括建筑规模、外观、建筑构造、设施设备、装饰装修、层高和室内

净高、空间布局；楼层属于房地产价格影响原因的]区位原因。

11、B

(1)重新装饰装修的条件是:(装饰装修后的房地产价值-装饰装修日勺必要支出及应得

利润)〉现用途下的]房地产价值

6500-[800/(1+10%)°5+500]=5237.23万元＞5000万元，重新装饰装修比维持现实

状况更有利。

(2)变化用途的)条件是:(新用途下的)房地产价值-变化用途H勺必要支出及应得利润)

〉现用途下的房地产价值

8000-[160/(1+10%)°-5+500]=7347.45万元＞5000万元，变化用途比维持现实状况

更有利。

由上可见，变化用途后房地产价值最高，因此，该宗房地产的)最佳运用是变化用

途。12、D13、B

14、D

由于许多原因对可比实例成交价格的）影响程度难以采用定量分析予以量化，重要是

估价师凭其估价专业知混和经验以及对估价对象或可比实例所在地的）房地产市场行

情、交易习惯等的）深入调查后作出判断。

15、D

92/95x90=87.16万元。

16、B

正常成交价格：买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=7000/（1+3%）=6796.12

元/n?

该可比实例修正、调整后的;价格=6796.12X（1+0.5%）6=7002.57元/n/

17、A

该房地产的名义交易价格为1000美元/m2*6.59=6590元/n12（人民币），由于此题为单

项选择题，其他选项可不必一一判断排除，直接确定答案为A。为验证，特列出如下

排除过程:对干B选项，该房地产的）实际交易价格等于其名义交易价格。对于C选

项，该房地产干该年9月30日的市场价格为1000x（1+1%）8=1082美元/n?。对于D

选项，该房地产在1月30曰价格为6590元/n?（人民币），在9月3。曰价格为1082

美元/01与6.46=6990元/n?（人民币），设该类房地产在该年1月30日至9月30日期

间以人民币为基准的）价格平均上涨幅度为x,则6590X（1+X）8=6990,解得X=0.74%<

1%0

18、A

正常成交价格;卖方卖得金额/(I-应由卖方缴纳的税费)，当卖方缴纳的]税费增长时，

正常成交价格应上升。

19、A

该写字楼目前的价格二400x(1-30%)/6%x(1+25%)x{1-1/[1+6%(1+25%)]5}+6000x(1-

6%)/[l+6%x(l+25%)"=506L44万元。

20、D

偿债基金系数:y/[(l+Y)」],7.59%=6%/[(1+6%/-1],求得t=23年，该房地产的价格

x=20/6%x[l-l/(l+6%)10]+xx(|+20%)/(l+6%)?解出：x=446万元。

2KB

S

A=[15.1/(l+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.2/(1+9%)4]X{9%X(1+9%)4/[(1+9%

)支1]}=15.97万元

该房地产的]价格,V=15.97/9%X[1-1/(1+9%)35]=168.75TJJL

22、C

土地价格=(108-年运行费用-建筑物净收益)/10.8%=(l08-400x540)/10.8%=800万元。

23、B

24、D

开发利润:房地产价值x销售利润率，销售税费=房产价值x销售利润率

该写字楼的]价值V=土地获得成本+建导致本+管理费用+销售费用+投资利息+销

售税费+开发利润=8000+6000+800+600+720+Vx(6%+16%),V=20666.67万元

25、A

单位比较法实质上是一种市场法，把可比实例建筑物实际而也许是不正常的单位建

筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。

26、B

估价时点距获得土地有23年，厂房于8年前建成，q=l-dt,其中d=l/[60-(52-40)],

1=8年，q=1-8/|60-(52-40)|=83.33%o

27、D

正常建设期3年减去该在建工程正常建设期1年，再加上0.5年的)换手期，后续建设

期为2.5年。

28、D

在现金流量折现法中预测开发完毕后的价值时，一般不适宜将估价作业时的类似房

地产的)市场价格直接"平移''过来作为开发完毕后的价值，一般是采用市场法并考虑

类似房地产市场价格的)未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根

据类似房地产过去和目前的市场价格及其未来也许的变化趋势来推测。

29、D

2850x3850x50%/(l+15%)2+2850X3850X30%/(1+15%)05+2850x3850x20%/(1+15%)=9

12.62万元

30、C

i5

H(9000/3800严~24,V2o23=Pot=38OOxl.24=11164.96元/n?

31、A

临街宽度为25m,临街深度75m的总价二400x(40%+30%+20%)=360万元，则临街宽

度为20m,临街深度为75m的宗地总价=360925x20=288万元，单价为：

288;(20x75)=1920元/nr

32、C

应补地价=8.0x(3000x5000x40%+1000x5000x60%)-800x1.0x5000=6800万元

33、C

明确估价基本领项重要包括弄清估价目的］、估价时点、估价对象和价值类型这四项。

在实际估价中，某些估价师寄但愿于委托人提出明确日勺估价日的、估价对象、估价时

点和价值类型，甚至埋怨委托人不能明确地提出它门。这种思想是完全错误的］。估价

基本领项不能明确的责任重要在估价师。34、A

35、B

估价汇报、估价委托书、估价委托协议、实地查勘记录、估价汇报内部审核记录是必

须归档B勺。

二、多选题

1、AD

2、DE

对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突时要回避。对于D选项，估价师

要坚持独立、客观、公正原则进行估价。E选项，不得容许他人使用自己的）名义在估

价的汇报上签字、盖章。

3、BD

房地产自然增值包括3个方面:外部经济、需求增长导致稀缺性增长、房地产使用管

制变化所引起H勺房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。A选项，房地产对自身

进行投资改良所引起的是房地产价格上涨不是自然增值。C选项，通货膨胀引起的］

房地产价格上涨，不是真正的］房地产增值，而是房地产保值。

4、AB

C选项，评估投资价值采用的］折现率是某个特定投资者所规定的最低酬劳率，这个

特定的）投资者所规定H勺最低酬劳率，也许高于也也许低于该房地产的］风险程度相对

应时社会一般酬劳率。D选项，不一样B勺投资者的纳税状况是不一样的）°E选项，不

一样的）投资者对未来净收益的）预测，有的）也许是乐观区L有时也许是保守时。

5、ABC

无租约限制条件下的评估价值不受协议租金的影响;抵押估价和转让估价评估的是

出租人权益价值;在协议租金高于市场租金状况下，无租约限制条件下B勺评估价值

不不小于有租约限制条件下的）出租人权益价值。

6、BCE

但凡有助于原材料和产品的）运送，便于动力获得和废料处理H勺区位都是鉴定工业区

位优劣的］原因。7、ABC

8、ABD

权益状况调整的内容包括土地有效期限、规划条件（如容积率）、出租状况、地役及置

状况等;C、E选项属于区位状况调整的）内容。

9、ACE

运行费用包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费、保持房地产正常运转的］成

本、为承租人提供服务B勺费用；运行费用是从估价的角度出发的，与会计上的］成本费

用有所不一样，一般不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩

建费用和所得税。

10、CD

A选项，重新构建价格是重新开发全新状况的）估价对象的］必要支出及应得利润;E选

项，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地时重新购建价格。11、ABCE

12、ACD

13、ABDE

C选项，长期趋势法用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整，不是

进行房地产状况调整。

14、ACD

(1)按建筑面积进行分摊，一层占有的］土地份额=该部分的］建筑面积/总建筑面积

=200/600=33.33%

(2)按房地价值分摊，一层占有的)土地份额;该部分的房地价值/房地总价值

=600/(l+1.2+1.2x0.85)x1.2x0.85/600=31.7%

(3)按土地价值分摊，一层占有的)土地份额可该部分的］房地价值-(房地总价值-土地

价值)/总建筑面积x该部分的)建筑面积］/土地总价值

=［600/(1+1.2+1.2x0.85)、1.2x0.85-(600-200)-600x200］/200=28.4%,按房地价值分摊，

一层占有的土地份额不小于按土地价值分摊的份额，31.7%>28.4%

(4)按房地价值分摊，二层占有的］土地份额=600/(1+1.2+1.2x0.85)x1.2/600=37.3%

(5)按土地价值分摊，二层占有的土地份额=［该部分的)房地价值-(房地总价值-土地

价值)/总建筑面积x该部分的建筑面积］/土地总价值二|600/(1+1.2+1.2x0.85)x1.2-(600-

200)-600x200］/200=45.2%

(6)按土地价值分摊，三层占有的土地份额=［该部分的)房地价值•(房地总价值-土地

价值)/总建筑面积x该部分的)建筑面积］/土地总价值二1600/(1+1