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“住在杭州”之“核反应”23王建：房价未来10年至少再涨3倍！38“中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。”近日，著名经济学家吴敬琏中欧国际工商管理学院主办的经济论坛上对中国当前的经济情况做出了精辟的分析。他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。就当前中国对内和对外经济政策，吴敬琏分别进行了阐述。国内的经济政策方面，吴敬琏认为，中国经济在2003年的下半年开始出现了过热现在目前经济界争论中国经济是否过热？是否是部门过热的问题上，吴敬琏的观点是明确的：中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。吴敬琏不同意“中国经济已经错过了‘软着路’机会”的观点，他对中国经济可以“软着路”还是持有谨慎乐观态度的。他认为，今年2月起中央政府大力支持央行从宏观经济角度，即利用货币政策来调控货币总量供应。央行专家经验丰富，中国经济实现“软着路”是有希望的。他不同意采取行政手段，即对经济过热的行业和部门单独采取限制措施，他认为如果这样的话效率损失会很大，改善经济状况的效果也不是很明显，而且会遇企业的反对。长期方面，吴敬琏认为中国经济出现过热是投资效率太低。要通过大量的投资才能维认为要根本的解决这个问题，就是要提高效率，而提高效率的根本问题是推进改革，重点是银行系统的改革。另外，吴敬琏就对外的经济政策讲了两点。一个是中美贸易摩擦加剧的问题，国务院副总理吴仪已经赴美国进行磋商。在谈到人民币汇率问题时，吴敬琏认为汇率问题是“汇率形成机制”需要改革的问题，虽然目前人民币总的趋向是缓慢升值的，但他不赞成政府用行政手段升值，那样造成的影响是无法想象的。他透露，美国方面关于汇率方面的技术协助专家已经来到北京，正在和中国专家讨论人民币汇率形成机制的问题。吴敬琏认为，中国2004年一季度，中国贸易出现了逆差，币的升值压力会缓解。尽管自去年下半年国家有关部门已多次向部分行业发出“过热”警告，并不断提醒投资者注意市场潜在风险，但情况仍不容乐观。最新迹象显示，国务院将出台一系列新政策，抑制经济增长的“虚高”。据《香港大公报》报道，国务院在提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的同时，将提高过热行业生产用电电价，而央行和银监会也将以收紧信贷来加强对过热行业的限制。据消息人士透露，中国的水泥、钢铁和电解铝等行业将面临高电价的压力。电解铝行业生产用电每度电价将提高2至4分。专家解释，这个提价幅度是经过精细测算的。以目前电解铝行业整体的企业会出现微小亏损。专家认为，这项措施不是为封杀整个行业，而是为了避免产能继续不切实际地扩大，阻止继续盲目投资该行业。根据目前情况，每度电价上调三分钱是极具切形式贷款。央行也在研究出台新的信贷政策。这些迹象表明，国家控制投资过快增长，控制投资过快增长已是一项“政治任务”自从中央政治局开会讨论当前经济形势和宏观调控之后，对于宏观调控政策的认识已经从经济的角度，进一步上升到政治高度。从去年下半年到今年初，中央一直试图用口头警告、软指令方式，要求过热行业减少新投资；即使出台紧缩银根的措施，力度也不大。目的是尽量用市场手段为经济降温，让市场的归市场，避免“一刀切”。然而，这些措施并没有见效，反而使投资愈演愈烈，潜在风险更大。在这种情况下，有分析认为，中央政治局的会议，可说是最后通牒，相信要传达的信息是，若中央认为过热行业需要下马的项目还不下马，负责的官员便要下马。《香港经济日报》的社论指出，按中国国情，经济问题可弹性处理、甚至阳奉阴违；政治问题则必须紧跟中央，尤其新一届中央领导人厉行施SARS，还是今年追究多宗重大人命伤亡事故中，可见一斑；相信各地方、部门官员，银行及国企负责人，不敢再越雷池。社论估计，中央通过经济、政治两手抓，投资与经济过热问题，相信可在2-3个月后开始降温，届时即使再加息，力度也不必很大，因此内地定资产投资规模过大，特别是一些行业投资增长过快，导致信贷投放增幅过大，造成煤电油运供应趋紧。据有关银行透露，日前，监管部门已经向国有银行、股份制银行下达通知，要求实行贷款规模控制，严守贷款规模。对此，申银万国研究员李慧勇认为，房地产业投资增长过快是导致固定资产投资速度居高不下的主要原因。今年一季度，房地产投资的增长速度超过40而去年全年仅30%多。对房地产投资的增加导致钢材、铝、水泥等投资品需求的增加。数据显示，钢材产量的60％用于房地产，铝产量的35％左右用于房地产，而水泥的比重则对这些投资品的投资速度甚至远远高于对房地产的投资速度。钢铁、水泥、铝等投资品需求的上升，反过来会刺激房地产价格的不断上升，房价上升则会吸引更多的投资。去年以来，尽管国家已经开始采取措施，限制这些行业的投资增长速度。但一季度的数据显示，效果并不明显。究之原因，主要是中央的政策没有得到全方面落实。对此，中央明确强调，适度控制货币信贷增长，切实加强土地管理，严格控制新开工项目，坚决遏制某些行业中的盲目投资和低水平扩张。一直以来，中国房地产发展商都以难以置信的速度将大笔资金注入本国的房地产业。这使得人们对房地产业泡沫的忧虑已经成为了现实，而且要实现此行业的软着陆也不可避免地变得非常艰难。政府报告指出，尽管政府部门已经连续数月采取措施限制资本流入房地产市场，但今驻香港的摩根斯坦利亚洲首席经济分析师谢国忠（AndyXie"这种现象是一个泡沫，因此它或早或晚总会破裂，只是时间的问题。"他预言："如果政府部门不采取任何措施，这个泡沫将会变得更大。"大城市上空起重机林立的现象，无可辩驳地说明了现在的中国正在经历一个历史上建筑业蓬勃发展的时期。并不肯定它是否过热。因为虽然说投资在增长，但是房地产市场的销售情况也是十分可喜的。"追根溯源，是台湾和香港地区的投资者最初带动了目前中国大陆房地产业的热潮，而后大陆方面的开发商也加入这股潮流之中。素。担心中国的房地产行业难以从如此高度实现平稳的着陆。他警告说，如果泡沫破裂将会导致非常可怕的金融损失。并且因为提供房地产业贷款的银行几乎都是国有银行，因此这种损失可能最终都将由纳税者然而，另外一些经济学家认为房地产业的过度投资在中国并不是一个普遍的现象，而只在一些经济高度活跃的特定地区成为一个问题，例如上海。"房地产行业并不是全面的过热"，驻北京的法国巴黎百富勤证券有限公司首席经济学尽管如此，中国的政策制定者还是对这一现象给予了极大的关注，并且采取了一系列除此以外，政府还将采取一些较温和的措施，比如提高银行准备金率，限制地方官员和借贷机关人员的行为以缩减不良贷款和减少过度投资。国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595金的增速明显低于中、西部地区。2.36点，比去年同月上升0.92点。一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方与去年同月相比有所回落。一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长一季度，全国累计完成竣工面积3681万平方米，同比增长45.8%，增幅比去年同期减少本空置的商品房一直还未被市场消化，使得空置面积仍徘徊在较高水平。调查显示，全国为抑制房地产市场的过度投机，遏制愈演愈烈的炒房行为，江浙沪三地相继出台了禁止期房转让、房源网上公示等一系列举措。加之货币政策的效果显现，近来市场的风向出现了新变化。最近南京新开几处楼盘，以前“见到好房子就眼红”的人现在平静了。房子不如以前好卖了，为了促销，房产商把广告做到了飞艇上。随着存款准备金率的再度上调，房地产贷款门槛提高，银行贷款冲动在减弱。上海、南京等地涉房贷款在持续高位增长数年以来，今年一季度增幅首次出现回落。此间业内人士指出，在央行紧缩性货币政策和地方政府遏制炒房的一系列举措出台之后，房地产市场的非理性因素受到矫正，市场迈向了几年前类似股市“挤泡沫”的理性繁荣之路。货币政策总是带有先导性和前瞻性的。从货币政策的切入点来看，这一轮反周期调节是以去年央行针对房地产的121号文件为发端的。去年8月，银监会主席刘明康在南京就金融业贷款规模过大、特别是房地产业资金投入过度，潜在风险较大问题发出了措辞严厉的警告，明确地表达了货币监管当局对房地产贷款的态度。1998年以来的这一轮房地产大牛市中，开发商在“革命性”、“排浪式”住房消费升级中迎来了流金岁月。房地产不是什么高科技、高附加值产业，但绝对是暴利产业，上榜富豪最多的是在房地产业。银行既要给开发商“买”地，又要放建设款贷款给施工队，还要贷款给购房者买房。世界银行的一位专家不久前在北京的一个论坛上说，中国房地产的这种融资模式是世界上绝无仅有的，银行对风险照单全收极不正常。开发商可以“坐顶级宝马，鲍鱼鱼翅当饭吃，燕窝当茶喝”，表面风光无限，但负债率惊人，出了问题窟窿惊天。无论是已结案谢幕的“中国二号富翁”杨斌，还是“上海首富”周正毅，这些地产大佬崩盘性毁灭的同时，都把巨量的金融资产化为乌有，说明这种旧规则的极大风险。房地产是资金高度密集型行业，货币政策是从源头上挤泡沫的有效之举。央行121号文件以后，银行房贷就开始紧缩，四证齐全才能放贷，但在实际操作中，以份额最大化为目标的金融竞争使得所有银行都以为“法不责众”，大家都打擦边球。另外，用索罗斯的“亚洲文化传统分析”，可归咎为“亚洲的裙带金融问题”后操纵担保公司，编织名目通过担保公司帮炒房者融资，助长整个社会资产泡沫的膨胀。在整个社会投资渠道不畅，投资工具不容易寻找的情况下，房价天天涨，房贷门槛又低，房产融资性担保使得投机性资金可以一以当十，像做期货放大操盘，所以才会有席卷全国的“温州炒房团”。但是现在的形势变化了，三次调整准备金，银行贷款规模和冲动受到控制，旧的游戏规则走到了尽头。房产交易市场的一位工作人员说，过去期房可以转让，按揭贷款也可以从张三转到李四的名下，许多刚鉴证过的合同说变更就变更，有的炒房者手上攥着十几套期房，高抛低吸，游刃有余，现在统统玩不转了。南京一家银行的负责同志说，现在个人办第二笔按揭贷款就受到控制，个人购房“批发贷款”办不到了，对个人收入和偿付能力的审查更严，期房也不给转让，这在源头上有效地遏制了炒作之风。房地产的政策调控在规范市场的同时，也在最大程度地保护群众利益，让银行和投资者在高成本和代价面前更理性。房价的狂飙突进伴随着较多的“跟风盘”，一些社会弱势群体被卷入高负债人群，这对转型时期的中国社会稳定也有着潜在的不确定性风险，攥了一堆房子在手上的炒房人，贷款一下子还不清，没有两证的期房又不能变现，随时可能会出现资金链断裂的情况。炒房族市场放大的风险主要堆积在银行，一旦有风吹草动，这一块风险会迅速凸显，一些如蛇吞象的担保公司也会面临被“打穿”的灭顶之灾，如果任其臌胀下去，房地产衍生的问题将不仅仅是孤立的经济问题。房地产投机过度出现的诸多负效应日益引起政府、金融业和民众的不安。在南京，银行业今年房贷增量下降的同时，个人住房问题贷款明显增多。一家大银行房贷部负责同志介绍说，今年以来，住房贷款不良记录每个月都在往上冒，有时一个月会新增几百万。而一些办理房贷业务较早的银行，不能正常还贷的购房户已达4位数，不良贷款记录有迅猛增长的势头。从“问题贷款”构成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些问题贷款户因为高负债生活质量下降。我们现在的社会保障能力、就业能力还很有限，对这些冰山一角要引起足够的重视。从日本的教训来看，房地产价格持续飙升后一旦转势，极可能造成贷款购房人不能正常还贷款，如果持续下行，投资者个人会出现负资产。日本政府和金融管理当局放任房地产泡沫。地产泡沫破灭后，金融机构和地产商大批破产，大量国民沦为负资产，日本经济复苏艰难，陷入长期停顿状态，经历地产风潮的浩劫，日本从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前景气状况最差的发达国家，地产风险在这个国家最后演变为一种国家风险。东南亚金融危机中，因为房价腰斩，香港金管局破天荒地把贷款期限从30年期延长到50年期，父债子还。在任何社会、任何时代，量入为出永远是一个基本准则，不要做与自己承受能力不相应的投机性博弈。市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。从三次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，调控力度在加大。这种调控不是打压市场，而是“挤泡沫”，是为了保护最广大人民群众的根本利益，为了市场未来更加理性和健康地发展。调控必然会加剧这个行业的分化、淘汰和洗牌，也一定会让政府、开发商和民众更加理性和成熟。策的报纸就卖得特别好，虽然对房地产孙先生知之甚少，但熟知报刊市场的他却知道，最近一个阶段来关于房地产的新闻是人们关注的最大热点。在其后不到一个星期的时间，市政府常务会议就作出《关于预售商品房问题的决定》，该《决定》明确指出，自2004年4月26日起，在房子没造好、房有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。在宣布该《决定》的新闻发布会上，还公告了严格控制别墅项目；今年上市供应量约520万平方米；下月二手房网上免费公示；二季度起发布房价变动情况；完善中低收入家庭购房贴息政策等五条相关措施。的政策措施纷纷出笼，不久前，在“上海市政策组合拳解析”的专题讨论中，与会代表纷纷就诸多相关政策出台会带来的市场反响发表见解。徐汇商建的毛峻涛先生认为，“以前几十万一亩的土地，现在都已经到几百万一亩上升的原因。程先生还认为，如果说政府要调控整个大盘速度的话，也应该很容易，比如现在每年其实从2003年下半年关于上海楼市的发展方向和趋势问题就开始有了多种不同的声音，“拐点”说也起于那时。但事实上，尽管对楼市火爆，房价高企，人们议论颇多，也有期房限转的吹风，但没见政府有任何有实效性的措施出台。直到今年3月，相关措施纷纷出台，上海楼市下一步的走向才真正有可能发生方向性的转变。供求关系发生改变是保障楼市健康发展的根本原因，供不应求的局面开始发生改变，而据相关部门的介绍，上海今年全年商品住房施工面积约7200万平方米左右，其中新开工2600万平方米左右，商品住房竣工量将有较大幅度的增“供略大于求”转化。这无疑会成为楼市由急速增长向平衡健康发展的一个重要信号。另外，倍受各方关注的配套商品房项目也成效初显，去年开工的300万平方米配套商无论是从宏观的政策调控还是从土地供应来看，今年下半年无疑会成为决定今后一段时间房地产走向的一个关键时期。观望是这一阶段的最重要特点，一位在房产界浸淫多年的人士也在私下里表示了对目前形势不明朗的看法。看来，观望之后，今年下半年的楼市也许才能略显调控成效。沪宁甬杭首季房价再拉“大阳线”度，35个大中城市的房屋销售价格比去年同期上涨7.7有9个城市的房屋销售价格涨另外，最近传得沸沸扬扬的“期房限转”政策终于尘埃落定。上海市政府发言人焦扬在4前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。焦扬表示，上海市政府采取限制期房转让这一宏观调控手段，主要目的是为了防止房价大起大落。上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿提价每年都以超过20%的速度在增长。因此，今年一季度的涨幅对上海来说还算是比较正常的。谈及房价大幅增长的原因，他认为，过年后购买力普遍增强，许多市民是为了自用而买房。但同时也有国内投资者炒作的成分在内，再加上一些港澳台人士在沪购置房产，多方面的因素造成了上海房价的大幅攀升。政府“期房限转”政策的实施无疑会对房地产市场上的投机行为造成一定的打击。这一政策本身的目的就是稳定房地产市场的价格，打击炒风。然而，施宏睿认为，虽然“期房限转”在短时期内可以抑制房价，但是从长远看来，房价最终还是会取决于供求关系。而且，这一政策的出台会使购房者将目光转向成熟的二手房市场，造成了二手房价的不断飙升。据施宏睿介绍，上海近期还会采取一系列的相关措施来调控房价。第二季度，将会有大量的中低价商品房投入市场，这有利于总体上平衡与此同时，上海正在酝酿出台一项新的政策。现在商品房投放市场的前提是7层以下的商会有所改动。为了补充房源，将放宽商品房的预售时间，楼价在每平方米6000元以下的，房源紧缺的问题。现在关于如何定义中低价房这一问题还是众说纷纭，施宏睿认为二手房5100元，商品房目前即将投入市场的这批中低档商品房基本位于外环线以外，如松江、嘉定等地区。如何让市民愿意在郊区购房，施宏睿认为这就需要市政府采取配套的措施，像交通网络建设等等，改善郊区的居住环境以及设施。早在去年9月份，杭州市就出台了“房产新政”，意在打击恶意炒房行为，平抑房价，其5月中旬，杭州市土管局将向市场投放大量土地，共有12块，而且都在热点地区。上千亩土地进入市场，如此大规模的投放在今年还是第一次。这次供地可以造住宅建筑面积194今年，杭州市投放住宅用地的目标被定在4500亩。今后，还将有土地源源不断地投向市场，以缓解住房需求。上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿认为杭州房地产市场的投资成分比较多，超过了其实用部分。作为一个旅游业相当发达的城市，杭州用于宾馆、娱乐等旅游场所的建设用地占了相当的份额。对于杭州将向市场投放大量土地这一措施，施宏睿觉得这会在无形中增加开发商的压力。随着土地供应量的增多，开发商可出售的住宅也会增多。至于价格，他用面粉和面包的关系打了一个形象的比方：面粉多了，面包的总量自然会增多，但如果面粉的价格不降低，面包的价格也不会下跌。在他看来，商品房的价格最终还是要取决于土地的杭州出台的“房产新政”不仅没有取得预期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房价不二手房的挂牌价更是飞涨。而实际上，政府并不希望杭州的房价出现下跌的现象，只不过从目前来看，杭州虽然增幅不算太快，但由于这是基于一个很高的起点，所以房价的绝对增额还是很高的。政府所采取的相关措施就是希望降低房价的上涨速度，将其控制在一个市民可以接受的范围内，从而保证房地产市场的健康发展。大量的住宅建设能够缓解居民的住房紧张局面。施宏睿认为对大多数居民来说，选择住房时价格是一个很重要的因素。因此，如果有相对便宜的住房，居民还是倾向于选择这种较为实惠的，而不会一味地去追求地理位置。但同时他也指出：“不能忽略住宅周围的配套设施建设”。因为只有配套设施跟上，才会有一个舒适的居住环境，才会让市民搬出拥挤不堪的市区，从而减轻杭州市区的住房压力。国家发展和改革委员会、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查报告的第六位。据南京市房地产市场发展研究中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商别同比增长25.1％、36％和71.5其中江南八区(不含江宁、江北)商品房销售6693尽管南京的房价在长三角地区不算太高，涨幅也不算太快，但南京市政府却率先出台政策明令禁止炒房行为。自4月1日起正式实施的《加强商品房预售管理实施细则》就明确规定：对于代理销售企业或商品房营销人员参与炒房或抬高房价、赚取差价的，将吊销单位的经纪机构资质证和个人的经纪人员资格证。为了进一步了解南京房地产市场的状况以及发展趋势，记者采访了中房指数系统高级分析陈晟认为南京房屋销售价格的涨幅和南京的国民生产总值、经济发展趋势相吻合。南京市政府目前的改革力度比较大，江南、江北同时采取了改革措施，破除一些机制上的束缚。加上同等的投资额在南京获取的回报较其他城市更多，开发商们纷纷看好南京的房地产市场，投入大量的资金。因此，南京现在房地产市场的繁荣与当前的政策、经济大环境是分不开的。价相比依然不算高。作为江苏的省会城市，南京地处区域经济集中带，发展前景十分良好。因此，有理由认为南京的房价还有一定的上涨空间。虽然南京的房价还有上涨空间，但是，南京的市民能否承受这一房价？根据长三角地区城调系统交换网络资料显示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于长三角15个城市之首，达21.6％。显然，南京的居民收入有了很大的提升。据陈晟介绍，由于南京的市场化程度比较低，很多市民依然拥有公房。所以，在考虑房价和接受能力时应该将公房考虑进去。随着南京房价的提高，居民手中的公房也在不断升值，带给居民一笔不可忽略的固定收入。同时，政府也注意到房价与居民收入之间的差距，正采取相关措施进行宏观调控，遏制投一项举措。“南京的禁炒令是未雨绸缪。”陈晟这样形容说，“因为这不是等到房价居于高位时才出台，那时就是硬着落，现在是平稳过渡。”这是一个刚性政策，所以短期内会对炒房者造成很大的打击。从长远来看，这也是市场良性发展的一个有力保障。25日在南京举办的中国长三角地产发展论坛暨首届城市商业地产经济论坛上，“商品房价格”与“长三角地区房地产业发展的机为专家学者与政府官员共同关心的一个话题。中国土木工程协会会长、原建设部副部长谭庆琏说，衡量房地产业是否持续健康发展，标志是是否实现多数家庭购买和承租普通商品房。谭庆琏说，中国有80%的普通老百姓，现在房价与人们的收入不成比例。在国外，房价一般是家庭收入的5倍，而在我们很多城市，房价却是家庭收入的10倍乃至20倍。原因是多方面的：城市化进程加快，大量外地人涌入中心城市；城市人收入水平的提高，对住房具有新的需求；以及当前房地产市场结构不均衡，高档房多，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小等，都促成了房价的上涨。他特别提到，一些地区房地产投资增长过快，土地批租的价格越来越高，甚至失去理性，也导致房价太高。他认为，对商业地产、别墅用地，应提高地价，对普通商品房则应降低地价，老百姓就能买得起房了。谭庆琏以“28字”来归纳当前普通住宅开发的方向———造著名经济学家、北京大学经济学院教授萧灼基也将视点对准了老百姓房价。萧灼基说，现在很多人反映，房价太高了，买不起。房价是否与居民购买力相适应，可以用一组元，一个家庭的可支配收入不到3万元，算下来，一个家庭要买一套住房至少需要812年。快越好，也不是越慢越好，而是要和经济发展、居民收入相适应。房产投资增长率如果保清的，在房价中占的比重很大，开发商负担重，购房者负担重。他提出，如果改为按年收取地租的方式，不仅能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。降低房价，需要多方的共同努力，仅靠开发商或政府都是不行的。计这一比重近些年可能会达到三分之一针对长三角地产市场的重要性，各大发展商由于各大发展商进入的重点城市普遍集中，而这些城市的土地有限，可能会在一段时间内国正指出，“长三角房地产市场已经成为‘兵家必争之地’。”这个趋势在近几年变得更为明显。现在各大发展商针对长三角地产市场的重要性，都已经制订了雄心勃勃的发展计划。此前万科集团副总经理丁长峰在接受媒体采访时曾提到，“2004年，万科发展重点在长三角区域，我们将进入更多的城市，我们会率先在苏州、无锡落实投资计划。目前，我们在南京和南昌做得非常好。”而万科集团董事长王石则更加明确地向外界透露了万科今年对长三角的期望：“新的一年，长三角地区项目将成为公司主要收益来源，大约会占到总额长三角房地产市场正在迅速膨胀，据统计目前其开发量已经占到中国市场的四分之一。张国正更是清楚地表示，“要想成为中国一流的房地产开发商，不进入长三角市场角逐是不现实的。”从去年开始强攻长三角地产市场的天津发展商———顺驰，则完全可以印证这个判断的准确性。对于长三角的重视程度，顺驰远远超过了许多本土的发展商，顺驰的目标是做长三角的第一品牌。顺驰在长三角的布点速度同样惊人，在上海、苏州、南京和无锡拿地之后，现在又将目光投向了杭州、金华等地。而根据顺驰的具体战略，他们将强势进入重点城市，快速进入长三角区域内汇集与辐射能力强、市场容量大、有较强购买力的城市，深刻理解城市，聚焦能够快速提供现金流项目；形成以上海为核心的多中心(区域)发展的布局，用三年时间完成以上海为核心的长三角15个重点城市多中心发展的战略布局；成为进入城市(区域)的市作为本土的第一品牌，上海绿地集团在2003年中海地产集团将长三角发展重点定在了苏浙两省的重要城市，如南京、苏州、杭州、宁波年中海计划先在杭州建立分公司，其次是宁波，随后会逐步扩大范围。其实，复地在长三角的步伐也一直没有停歇。2003年，复地选择了南京作为战略进入的第一步棋子，已获取了位于南京两个大型住宅项目的开发权。在苏州、无锡、杭州、宁波甚至南通等地，复地也在积极行动，希望有所收获。长三角地产市场也在形成融合的态势。各地的发展商都在向长三角其他地区积极渗透。这其中，浙江发展商在长三角房地产市场中的表现最为活跃。早在1998年，浙江房地产军团就已纷纷开发高品质楼盘；国际嘉业、中天集团、南都、中大等12家房产商在苏州、无锡房产界干得风生水起；浙江名城房产等15家房产商，在南京的开发也已红红火火。目前仍有不少浙籍开发商，意欲融入长三角，抢占长三角房地产市场份额。房产业大踏步进军沪宁已成必然趋势。长三角地区房地产行业在经济中的地位变得越来越举足轻全国份额的25％左右，而且随着近些年该区域房地产业的迅速发展，估计这一比重可能会后，中国对外开放程度的日益深化，海外资本都在积极寻求、开拓运筹进军中国大陆市场的辐射中心，而在这一过程中，长江三角洲以其独特的区位优势占据着连接内外两大市场、两种资源的中心地位。专家分析认为，外资选择进入长三角的原因主要是由于近年来长三角地区投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射地域不断扩大，并沿长江进一步向中西部地区拓展，尤其随着上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。此前也有业内专家指出，目前单是进入上海的海外资金就有千亿美元，外资的流入无疑也在刺激长三角地产市场的快速发展。面对巨大的外来资金源源不断地输入，已经给上海地产市场带来了许多变化。而随着长三角经济一体化的发展，二、三线城市则呈现出更多的投资机会；同时，外来资本介入本地楼市开发，有利于整个市场朝着多元化方向发展。因此，上海、杭州等发展商可充分利用自己的技术、经验、开发优势，到无锡、苏州、南通、泰州、嘉兴等二、三线城市开拓市场，认真研究当地市场的需求特征，开发出有特色、高品质的物业，为公司的可持续发展奠定基础。而此前出现的各大发展商纷纷制定宏伟的长三角战略，由于进入的重点城市普遍集中，而这些城市的土地有限，可能会导致这些城市在一段时间内导致过度竞争，造成房价上升过快。所以，专家建议这些公司视线需更加开阔，到二、三线城市甚至县城去投资。上海作为长三角的桥头堡，开发商登陆长三角市场应该在上海树立自己的品牌。经分析，外地来沪开发企业多数都是在当地完成了一定积累，因而资本需要寻求新的出路，上海的房地产开发市场较为成熟，行业规则也比较完善、透明，要想在长三角打响品牌，上海成为稳健、实力型发展商的首选。由于上海的国际大都市地位日益显露，相对于国内外国际大都市，上海的地价不算太贵。同时，上海土地供应透明度日益提高，游戏规则明确；过去十年，上海市政府对于市政基础设施投资达4000亿元，并仍在不断追加，基建的海城市金融服务业在国内也遥遥领先，强有力地支撑了房地产业的发展。因此业内人士认为，房地产开发企业若想成为中国房产大鳄，也必须到上海寻求资本出路。利用上海的金融平台，积聚苏、浙及跨国资本，以多种形式投放到各区域的房地产开发过程中。虽然上海地产市场的重要作用正在得到各方的高度关注，但是作为中国经济发展潜力最大的市场，长三角房地产市场更应该作为一体化来张国正建议，发展商应该用更加长远和整体的眼光来看待长三角市场，进军长三角市场，应该全面分析整个长三角市场的潜力、互动力和发展趋势，把握市场机会。为此，张国正提出在基础设施规划方面，各地政府应本着一体化的思路，将长三角作为一个整体来考虑，加强相互协作，规划长三角区域内部及对外的交通等基础设施，避免重复建设、资源浪费。特别是在城市的房地产定位、基础设施建设、相关房地产政策的实施方面，他建议可以由中央国务院出面成立“长三角区域发展计划为委员会”一类的机构，指导和规划整个区域的房地产发展。或者可以由各地的房地产协会等民间学术机构经常交流，达成协同，在具体指导工作中予以实施。专家认为，沪浙苏如今立足于自身经济和地域优势，强强联合融为一体化后，将更具备了勇为天下先、尝试导入房地产资金的多渠道融资的长三角地区政府应该积极顺应时势，制定相应的政策杠杆，引导整个房地产业的融资走势，积极争当扩展房地产开发的融资渠道的先锋。房价快速上涨是近两年来长三角一些大中城市的普遍现象。去年，杭州市商品房的均价就价涨幅在楼市上的体现，就是在环线内买不到7000如苏州、宁波等，房价上涨情况也大致相同。与新盘价格飞速上涨相对应的现象是，这些长三角城市中的房产中介迅速繁殖扩张，并且中介门店中房源以期房为主。有统计显示，上海每天有8家房产中介开张，二手房交易的中介门店数已超过了1万家，比便利店还要多。在各区新开楼盘的周边，房产中介公司星罗棋布，中介门店内的挂牌房源多以期房为主，占到70％以上；中高档二手房中介的期房期房交易量过大正是短期投机、炒房过热的表现。2003年，上海房价整体上涨2成，局部地区的房价上涨了5到6成。上海对房地产市场的政策指针已由全面刺激需求转向合理需求、抑制过度需求，而完善交易规则正是调控的一个有效环节。杭州与南京等地也同时注意到了投机、炒房过热现象的重要性，并在上海之前，相继出台了相关政策，遏制短期投机炒房行为。中经济适用房用地和商品房用地保持1∶1比税。这是杭州自1997年实行土地储备制度以相比长三角的其他城市（除上海外杭州房地产市场发展，要领先两至三年的时间。自1999年全面启动至今，杭州的房地产市场始终稳步上升，无论是土地拍卖政策，还是商品房的结构形态，处处领全国之先。从某种意义上讲，上海楼市如今的火爆也因浙江而起，正是当初浙江房产商的大量涌入才给低迷的市场带来转机。%。然而杭州的老百姓对房价高涨反应强烈，在过去一段时间内，无论是杭州市还是全国各地的舆论，都把情绪的宣泄口对准了温州炒房团，将当地房价的高涨归罪于这一特殊的投资群体。但事实上，温州炒房团并不是杭州等城市房价飞涨的根本原因，真正的症结在于杭州市政府的土地供应制度，根据2003年国土资源部的统计，杭州、南京的地价分别是第三和第四，排在北京、上海之后。于是，杭州房价的不断攀升终于引发政策“革命”，在众多地产新政之中，二手房交易恢从4月1日起正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，该细则对购房实名制、期房限转、信息公示等作了严格的规定，被认为是国内防止房地产市场炒作行为最完善的一部实施细则。据悉，南京是迄今为止国内唯一一个明确通过行政手段控制期房炒作的城市。模与水平滞后于杭州，政府肩头的担子也比杭州轻。但即便如此，在南京市买房子，老百姓如果没有关系，就必须排一夜队，等到第二天天亮，楼盘开盘，否则，要想拿到房子，必须从握有房号的炒房炒房者在杭州叫投资客，在南京就被称为“房虫”。因为炒房者多是南京本地居民，是内部的蛀虫。每有新楼盘开盘，“房虫”们就混迹于排队大军之中，要么发动自己的亲戚朋友上阵，要么雇一批民工，目的就是拿到房号。然后倒手，一个房号通常可以赚2万至5万元。此外，“房虫”还有另外一种方法，就是炒期房，交一万元的订金，成了期房名义上的主人。到期房上市之前，将之转手他人，从中赚取差额。这种现象的存在，使南京市老城区已经买不到每平方米5000元以下的房子。2003年下半年，南京的市民纷纷给市长信箱写信抱怨，人大代表们也在“两会”上要求政府采取措地产开发企业、销售企业负责人，召开了“南京市加强商品房市场管理工作会议”，宣布从被吊销资质。随着土地和金融调控手段的增强，房地产企业面临洗牌已成为业界的共识。去年央行121号文的出台和国土资源部对土地市场的治理整顿，加快了这种趋势的发展。“房地产企业发展的特点是，将进一步向区域不均衡、业绩两极分化、产品高端、多元化经营的模式发展。”这是在近日举行的中国房地产百强企业研究成果发布会上业内专家的结论。中国房地产百强企业研究成果，是由中国房地产TOP10研究组历时多年所得出，研究得到了国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院等的支持，是在借鉴房地产企业的开发规模与经营业绩、市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，对企业的综合实力用因子分析法和相关数学模式评定的，是近10年首次全国范围内的同类研究。主持这项工作的搜房研究院汪勇博士认为，从房地产百强企业的整体情况来看，房企发展呈现了四大特点：一是房地产百强企业在地区分布上呈现出极大的不均衡性，房地产发展水平越高和经济发展越快的地区，百强企业的数量集中度越高。二是房地产企业的开发规模和经营业绩差异比较大，两极化比较明显。百强企业中，从经营业绩看，销售额超过20企业开发的产品结构看，开发产品的品质较高。未来价位在4000元／平方米至6000元/平方米的产品仍是市场的主流产品，以开发中低档产品为主的企业仍将占据房地产行业的多数。四是从房地产企业的业务特点来看，以房地产为主营业务、相关业务为辅的多营化模式初步形成。TOP10研究组通过对1994年中国房地产开发企业中国效益百强的对比研究发现，经过差，行业更新快。另一个是，这两届连续的百强企业大都开发中低档产品，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定的发展。因此可以说，房地产百强企业能够从激烈的竞争中脱颖而出，主要竞争优势体现在市场占有、企业的信用和品牌效益上。房地产百强企业在全国的市场占有率比较低，以北京为例，百强企业的销售额和销售面积占北京市场份额的41％和31．8％。从企业的信用上看，由于长期注重经业信用度远远高于行业的平均水平，在百强企业中具有一级开发资质的占41具有二级开发资质的占44从产品开发角度看，品牌资源成为房地产企业的最重要资源，从消费的行为来看，对品牌的追求成为消费者理性选择的重要原则之一。研究结果表明，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，百强企业对经济增长的拉动作用比较明显。通过对房地产百强企业的系列研究，TOP10研究组认为D规模化、专业化、跨区域开发和融资渠道多样化将是百强企业的发展趋势。规模化经营是企业发展的方向。目前百强企业的生产规模普遍较小，年开工面积在百万平米的仅有7%。而目前美国最大的开发商销售额高达596亿人民币，是万科集团的13．5倍。可以说，房地产企业要想上台阶，必须依靠规模化生产做大做强。而要保持房地产行业的领先地位，必须坚持专业化的道路。跨区域开发也是房地产百强企业的另一个趋势。随着房地产行业日益规范和市场需求的旺盛，特别是国土资源部11号令的实施，土地的公开销售为房地产跨区域发展奠定了基础。未来房地产行业还将面临土地、资金、客户资源等方面更激烈的竞争环境，但有实力、有资信、有品牌的开发商在跨区域开发的过程中将重整原有的房地产格局，获得最大的发展空间。从企业的融资情况看，央行121号文对房地产提出更高的要求，百强企业中的多家企业也纷纷在争取上市，开辟新的融资渠道，因此从长远看，开发商应极力拓展银行以外的融资渠道，包括证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等。房地产投资占全国固定资产投资比重不断上升，这就不能不让我们研究房地产投资对当前整体经济存在过热倾向，直接或间接地与房地产快速增长有关。从直接因素看，房地产投资的过快增长对投资品形成了需求拉上型膨胀，并进而形成对其他所有行业的成本推动。了新一轮投资高潮。房地产业与建筑业相结合，是资本密集型部门，对能源、原材料和土地等生产要素的需求较大，因此，上年的钢铁、能源和原材料巨额投资与房地产的迅猛成长有较大的内在关联。一种说法是，上游钢材和砂土等原料涨价造成了对房地产价格的冲成本推动必须是外生冲击，比如上世纪70年代中东石油危机导致的美国经济滞胀，当前石油价格上涨可能对汽车消费的冲击等。而中国的钢铁、能源和原材料消费价格上涨完全是因为经济增长内生需求导致的，只能是一种需求拉上的膨胀。因此，房地产投资与需双重膨胀是因，原材料价格走高是果，而不是相反。同时，房地产需求膨胀导致的投资品价格上涨必然延伸到实体经济的各个部门：钢铁、土地和原材料价格上涨将直接意味着各制造业和服务业企业投入的成本上扬，由此形成全面的通货膨胀。此外，从间接因素看，房地产扩张形成的土地圈占降低了农产品播种面积，间接推动了农产品生产和加工成本。土地价格是农产品生产的机会成本。据国家统计公报，2003年设占用耕地在绝对值上并不起眼，但建设占用耕地一般属于城郊或平原地带的高产农田。此类耕地的流失直接造成农产品有效播种面积的下降，并推动农产品产量下降、成本上升。主流观点把农产品价格上升归结为播种面积减少和自然灾害影响。5万公顷，小于建设圈占土地的1／4。因此，引起农产品价格上涨的主要原因是高产耕地播种面积下降，而高产耕地减少的主要原因是建设用地，建设用地的主要用途是各类房地产开发。对于农业而言，房地产开发圈占土地就不再是需求拉上而是成本推动型冲击。从各方信息看，土地开发圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要实现同样的产量必然需要价格上涨将不是两个孤立发生的现象。种种迹象表明，全国性房产价格飙升的趋势将在局部市场出现回落。尽管有太多的理由支撑着房价的持续走高，比如房地产对中国GDP的贡献率在不断增加，比如炒房团们希望自己的房子还要升值……但一个虚幻的市场不会支撑起长久的繁荣。种种迹象表明：今年年内房产市场将出现如下变局和走向：一、今年8月以前中央政府将出台相关政策法规，严厉打击炒房者们损害国民经济正常发展、扰乱老百姓住房需求的行为。国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时指出，应当保持房地产市场的健康、持续发展。但同时对房地产行业过热行为不无担心，因此指出要加强房地产贷款监管，并支持央行对房地产业过热进行降温的努力。这是我国政府最高层对房地产行业的最新表态，结合温总理在政府工作报告中对今年价增幅受限将很有可能。与温总理的观点相呼应，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55并要求商业银行对收入真实性进行调查。此举用意在于控制个人房贷风险，但关键在于实施尺度的真正把握。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会起到迫使房价涨幅趋于理性的目的。限制期房转让、二手房市场征收高额个人所得税、购房实名制等强力举措也势在必行。很多政府在投机气氛比较浓的时候都会出面干预。如新加坡一段时间曾经对房产增值恶劣炒房行为的法律和法规，不久将会陆续颁布。义的拐点———房价发生重大波动。上海房地产市场中、高端住宅价格将回落1015%。高价房、投资性房产的需求将在政府出手抑制的情况下日渐衰竭，大量二手房被迫抛向市场，最后高位介入、接盘的温州炒房团们，资产将大幅缩水，损失惨重。以上海为中心的长三角，最近两年房价的“一骑绝尘”是炒作所致。大量期房、次新房被炒家拿到二手房市场高价叫卖。其具体操作手法如下：诸多投资者集中买下一个楼盘，彼此信用牢靠。买下之后，马上加价挂到中介机构中去，同攻同守。这样价格就在高位凝固，并将附近楼盘的价格也带上去，说白了，就是人为制造级差地租。上海每年对住房有刚性需求的动迁居民基本稳定在10万户，其它的真实需求也只是价格适中、面积中等的一般住房需求。尽管上海市政府公布的数据认为，上海房屋炒家的比例不到20但无论是二手房中介商，还是大型房地产专业网站，近期激增的房源印证了一些业内人士的说法：炒家比例远远大于20极端楼盘甚至达50％。从来自上海域思咨询有限公司的一份中国地产特别是长三角地产的春天太久了，冬天正悄然逼近。香港地产市场极度苦涩的财富幻灭悲剧，将极有可能在中国长三角再次上演，曾经“买房如买菜”，横扫中国大江南北的江浙炒家、海外热钱投机者，将“大失血”，眼睁睁地看着真金白银在瞬间蒸发。建设部信息中心综合处戴佈和处长在一次房地产论坛中，小范围透露足以指导未来房式的房地产论坛中，披露了足以指导未来房地产发展大势的全国最新统计数据。这些数据应该在不久以后，由国家统计局召开正式新闻发布会公之于众。当时的与会人士，包括了上海及长三角几城市的媒体及开发商。一位南京知名开发商聆听后十分激动，连称“这是关键，这是关键”。他表示，自己一直有点悬的心，终于可以放下了。戴佈和分析了全国房地产发展现状并预测称，10－15年以内，房地产业仍将高速发展。个百分点。但是，戴佈和认为，投资增长过热的弊病，主要存在于中西部地区，而并非东部沿海城市。数据二：上海、苏州等五城市住宅价格涨幅超过20江西、山西、安徽三省房价涨戴佈和说，从全国范围来看，商品房供应略大于需求，但全国房价仍然呈现了稳中有升的局面，其中，东部地区的房价明显高出全国平均水平。住宅房价涨幅超过20％的城市，分别是上海、苏州、太原、南昌、厦门。房价上涨有存在的基础，一是地价上涨，二是生产资料价格上涨，三是拆迁成本提戴佈和在会上介绍，全国有663个城市，城镇化水平只有36城镇化进程必然推动万对，增加了800万套的住宅需求；外来人口增加了城市住宅需求，有的城市外来人口的房地产业周期波动呈上升期、下降期两大分野。具体而言，又可分为以下四个阶段：第一，复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量回升，购楼者大部分自用，炒家较少；房地产价格回升，但楼花价低于现楼价；房地产投资逐步增加，开发速度加快。第二，繁荣阶段，也就是常说的波峰。此阶段持续时间较短，主要特征有：交易量急剧增加，但购房自用者逐步减少，炒家活跃；楼价越来越高，楼花价逐渐超过现楼价，当楼价炒得过高，形成有价无市，且影响到宏观经济时，政府开始推出调控措施；开发投资量急剧增加。第三，衰退阶段。此阶段时间短暂，主要特征有：一是，交易量从明显减少直到锐减；二是，楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把用家挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，炒家纷纷抛售，楼花价下跌更快，以致低于现楼价；三是，市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长，主要特征有：交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的企业也在所难免。根据炒家活跃的特征，当前大体处于周期波动的第二阶段、即繁荣阶段的前期。如果我们能采取反周期措施，把炒楼问题妥善解决好，不致于把楼价炒得过高，那么繁荣阶段就能持续时间长一些。这应该是我们一致的目标。为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要加快住房保障体系建设，抓好经济适用房、低价位商品房和廉租住房的建设，切实保障中低收入者的需求。目前，杭州、宁波等城市，针对房价上涨过快的问题，增加了经济适用住房的供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标的办法，促进中低价位商品房的供应。同时，不少城市都己定期发布市场信息，加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，为政府调控服务，也为开发商决策服务。搞好这项工作的基础是准确、细分的统计资料，关键是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。是否可以考虑规范为“增量空置率”和“存量空置率”两大指标，建立“空置率双指标体系”，以便全面反映空置房状态。增量空置率主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在。并分别确定警戒线。在划分和设置警戒线，即解决发展速度、节奏问题时，似应首先，必须处理好理论需求（潜在需求）和实际需求（有效需求）的关系，要充分考虑实际需求。理论需求（潜在需求）是根据有关发展因素预测出来的。这种预测的商品房（尤其是商品住宅）需求量，只是一种潜在的长期需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为实际需求（有效需求）不是取决于潜在需求，而主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平（支付能力）。因此，必须加强对实际需求（有效需求）的调查预测，每年的投资增长率应该与此相平衡协调，不能盲目超前得太多。其次，空置房固然有正常空置和非正常空置之分。但也不能因为仍在正常空置率范围之内，就可以放松对开发节奏的控制。因为一定时期的空置量，也要与这个时期的国民经济发展水平相适应，即与国民经济的承受能力相适应。理论上可以允许的空置量，实际上并不一定能允许。超越一定时期内国情国力的过大的商品房空置量，会给国民经济带来冲击和沉重的负担。再次，警戒线应该是可调的。是否可以设想，警戒线一开始设置得低一些，今后随着国情国力的更加充盈，承受能力的更加提高，再逐步调高。这就是说，警戒线也应有一个审时度势、因时制宜的问题。国外的房屋空置率的警戒指标，是在经济高度发达、房地产业长期发展、市场机制比较成熟的情况下形成的，我们恐怕不能一成不变地照搬过来。总之，在确定空置房警戒线时，既要考虑理论问题，又要结合实际，与一定时期的国情国力相协调。用“租售比”测试楼市“体温”当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。近几年，围绕中国房地产业发展是否健康、是否存在过热现象等问题，各界、各业对此看法不一，难以形成统一定论。各部门在制定政策的时候，也是基于自身的认识，时有传达的精神存在相互矛盾、形成冲突的现象。如有的省市对房地产非自住性投资持积极鼓励态度，而另一些省份却在出台政策抑制楼市的投机风气。造成这样见解迥然不同、现象的原因，除了中国房地产市场太大、区域分布不均、经济梯度差异较大等因素外，缺乏较为合理、统一的楼市“温度”测定标准也是重要原因之目前，对一个地方房价合不合理、是否存在泡沫、房地产市场健康与否的评价，很大程度上依据的是房价收入比。但“房价收入比”表明的只是购房者买房钱“够不够”、置业压力有多大的问题，却回答不了购买该房值不值、合不合理的问题。“房价收入比”过高，背离了理论上较理想的比值，这可能是许多外因导致的，特别是我们的房地产业迈入市场化道路上还不久，城市化进程又不断加速，在这样的情形下，一定时间的“体温”升高，可能并不是一种病态的表现。看一个地方的房地产市场是否健康、是否成熟、是否“发烧”，更大程度上还要用“租售比”来评价。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。在市场机制作用下，健全的房地产市场中作为住房资产价格的售价与作为住房服务价格的租金之间理应存在一定的相关关系，虽然两者彼此间会相互调节与平衡，但由于房地产交易市场和租赁市场又是相对独立的市场，两者之间的市场主体构成及其行为特性不同，其运行特征及价格形成机制也存在差异。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。近日，在对杭州各家银行消费信贷风险管理部门进行调查时发现，有许多原本打算“以租养房”的杭州人因租金太低而放弃投资计划，并因此拖欠银行按揭货款。目前，杭州市领导已经意识到杭州目前住宅“租售比”偏低，存在潜在的泡沫风险，下决心利用当前良好的经济发展态势和低利率环境，通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆。比”数据采集的真实性和全面性将直接影响到其判定结果的准确度，而我国各地进行这些数据收集、调研的权威机构几乎空白。近日，上海市政府有关部门传出信息，上海将发展和完善房屋租赁市场。二手房指数办公室准备对市场上的房屋租赁数据进行研究测算，力争在今年推出房屋租赁指数。最近，杭州地铁规划刚一出台，沿线房价迅速上升。据了解，在杭州最金贵的湖滨商圈，商铺价位居于高位。如西湖国贸中心商铺售价约6.8万元/平方米左右，元华商城商铺售价约为4.58－6万元/平方米，锦绣天地商铺拍卖起价为7万元/平方米。在杭州火车东站周围，商铺价格因地铁规划出台开始提速，车站附近商铺的价格达到2万元/平方米左右；地段稍微差一点的，其售价在1.7万元/平方米。西湖大道与佑圣观路相交处的商铺，售价在3.6万元/平方米左右；江城路商铺售价约为2.45万元/平方米左右，中闽大厦一楼商铺的售价在3万元/平方米以上。在滨江区中心街道商铺的售价最低约为1.1万元/平方米，售价高的达到1.8万元/平方米，甚至2万元/平方米。在杭州附近的萧山，商铺市场出现了“住在杭州”之“核反应”近日，经有关权威机构、海内外科学家、院士根据城市的综合竞争力、发展潜力、真实能力等项指标，杭州被评选为最具竞争力城市第六位和城市综合现本文就杭州房地产市场的发展阶段是如何演变的、各个发展阶段的特点是什么，以及楼市走势如何等方面进行分析，以期寻求杭州房地产市场的发展规律。杭州房地产的发展阶段及特点简述如下：开发特点开发协议出让的土地，等待买家购买。提高住宅、家居和社区环境的档次，启动买家购买。倡导生活方式和居住文化理念，房价一路攀高，买家竞相购买。场进一步倡导生活方式和居住文化理念，积极提高企业品牌和物路，还是规划设计、操作模式、营销策略等，都明显地表现出技术先导的概念。房地产行业的整体水平，在全国省会中心城市中处于较高的档次，除了北京、上海、深圳、广州外，杭州的房地产开发水平已处在全国第二梯队的领军地位，并逐步接近第一梯队，最典型的例子是绿城房产系列产品在主要城市中被消费者追捧。目前，随着杭州房地产市场与开发商的日趋成熟，市场需求表现和开发商观念，已从寻求更能表达和赋予楼盘神韵（以人文、自然为特色）、并具时代感的生活方式为主题的概念实质阶段，向寻找进一步倡导生活方式和居住文化理念，并十分注重企业品牌和物业品质创新的概念提升市场阶段迈进。较具代表性的楼盘莫过于“三驾马车”地位的绿城、金都、南都等实力雄厚的开发商的项目。虽然杭州房地产开发商在“城市运营商”概念运作上和项目郊区化开发上进入实质阶段，以及众开发商进行的概念操作、生活方式的营造，但从供给与需求的关系看，总体上还处于从买家市场和概念市场向品牌和品质创新市场的提升阶段，亦即从卖社区环境、卖生活方式、卖文化理念向提升企业品牌和物业品质创新的进程发展。主要表现在：·注重房屋的质量、朝向，户型结构，采光通风等因素，但对产品的创新性相对缺少考虑，模仿、抄袭风比较严重，使产品同质化现象比较明显。·注重社区环境的园林绿化，注重楼宇外立面的修饰，但社区的整体文化氛围和物业管理服务意识等方面还需进一步完善。·对郊区楼盘会所还只是停留在一般意义上的综合配套服务，缺乏对会所在社区文化建设、生活方式营造上的重视作用。·市中心楼盘开发过多的依重地理位置，但自然环境、人文环境的塑造还缺乏手段和力度；郊区楼盘，特别是近、远郊大盘的开发过多的依赖心理距离、空间距离和自然环境的炒作，回避实际距离，缺乏大运量、快速度的交通配套和必要的产业基础以及提供就业机会的手段和力度。同时，郊区楼盘以及近、远郊大盘的社区文化建设、人文环境塑造还需比较长的时间进行培育，这样才能凝聚人气。由于杭州房地产市场的持续火暴，市场营销只需通过三部曲（楼书加广告、售楼中区以及近、远郊楼盘的四面开花、放量加大，各楼盘之间争夺各自的市场份额而使竞争加剧，不仅要注重市场炒作，更要注重公关活动促使营销实效等系列企划策略。2.杭州房地产市场总体还呈上升趋势，但幅度趋缓，呈盘整期1998年，大规模福利分房突击购买的冲击后，集团购买逐渐退出市场，个人消费取而随着市中心可开发土地的骤减，市中心楼盘价格还将有上涨空间。同时，城郊接合部市场份额而使竞争加剧，楼盘价格亦借市中心的“同城效应”而呈上涨趋势，但上涨幅度不是很大。大部分楼盘均处于展示阶段，可售楼盘极少，从而导致供求矛盾异常突出，房价一路攀土地投放量开始进入实质性项目运作而积极入市，在“省11示。两年内集中上市。由于新的土地政策的实行，这些地块将不得不在今明两年进入市场，否则将被作为闲置土地处理。3.房地产开发水平保持全国“二级梯队”的领军地位杭州楼市总体开发水平表现如下：·小区建设整体上有一种非常协调、舒适的感觉，江南人、特别是杭州人那种温柔、细腻的精致就表现得非常淋漓尽致。·在社区环境、绿化小品等方面，依托杭州城市深厚的文化底蕴，追求完美，但不矫揉造作。·建筑风格，在追求现代感的同时，很好地结合传统特色，在设计要素和表现手法上又不拘泥于古，充分体现出开发商在建筑设计的求新、求变上下了一番功夫，有杭州特有的品位和个性。·社区综合配套齐全，从讲究简单、实用到追求精致、和谐的过渡。·物业管理逐渐规范，社区各类文化活动建设推陈出新，力求营造一种温馨、和谐的生·在居家的需求上，已从提供住宅和环境上进一步提供教育、健康、文化等多个领域的要素来满足人们的居家需求。·郊区楼盘，特别是近、远郊大盘缺乏大运量、快速度的交通配套和必要的产业基础以及提供就业机会。同时，在社区文化建设、人文环境塑造等方面还需比较长的时间进行培育，这样才能凝聚人气。·由于杭州兼具山、江、湖、河、溪等自然风貌和环境景观，出现了山景房、江景房、湖景房、河景房、溪景房等景观房产，与这座城市人文环境十分匹配，与这座城市自然环境十分融洽。杭州房地产市场从整体开发水平来看，与开发起步早、规模大、市场成熟度高、受外来影响深的广州、深圳为代表地区相比，尚存一定距离，处在全国房地产开发水平“第二梯队”的领军地位，并逐步接近第一梯队，最典型的例子是绿城房产的系列产品。但从城市文化底蕴、人文环境、自然风貌等方面，特别是杭州兼具山、江、湖、河、溪等自然景观环境的独特优势结合房产品建筑个性语言，却比广州、深圳以及上海、北京等地区表现得更为优秀，是“住在杭州”品牌的集中体现。·在众多经济发达的沿海省份中，浙江省杭州市几乎是惟一一个“单核城市”。即全省只有一个特大的中心城市，是全省政治、经济、文化、旅游等方面的省会城市，也是长江三角洲南翼的中心城市。民营经济十分发达、并居全国前茅，在这种万众归一的集聚效应下，必然会形成杭州市在全省、乃至周边地区人们心目中的杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能的地位。·杭州是著名的旅游城市，同时又是许多人理想的居住胜地，是长江三角洲区域内仅次于上海的第二大都市，也是龙头———上海的后花园。长江三角洲经济将趋向于一体化，以上海为龙头，带动苏浙两翼经济。作为南翼的中心城市———杭州将面临着更大的机遇繁，长江三角洲板块（包括杭州市）将会成为外国公司关注的热点，必然会带来大量的就业机会，而这些从业人员又是素质高、经济能力强，在满足了“创业在杭州”有一个“乐业”的发展平台后，势必会在“住在杭州”方面寻找一个“安居”的最佳居所。·在“游在杭州，住在杭州，学在杭州，创业在杭州”品牌的感召下，全省、乃至周边富裕地区的人们会以度假、养老、子女上学、商务旅行等方面在杭州买一套房子，并作为以上的购房者中是外地人，这些因素促成杭州房产品需求率的大增，出现供不应求的局·随着汽车时代的到来，距离的概念逐渐弱化，郊区房产会有一定需求量的释放，但是，投资、投机炒作成分较大，不利于郊区房产，特别是近、远郊楼盘人气的集聚。·在杭州，有一个现实的原因，主要是建造于上世纪八十年代和九十年代初期的房屋普遍存在一个建筑面积小、户型结构差、小区氛围和档次不高、小区缺乏物业管理和缺乏生活服务设施、小区绿化环境差。因此，增加住房面积、改善居住环境已成为当今杭州居民家庭的迫切需求。·潜在需求量巨大，主要是城市化对住房建设的巨大需求。《浙江省城市化发展纲要》规定，全省城市化水平每年要提高1—1.5个百分点，意味着每年约有50万农到城镇，而浙江农民也比较富裕，对城市生活十分向往。杭州市建委新出台的《杭州市区近期居住发展规划》描绘出杭州市未来17年发展规划，杭州市区将增长56万人口，其中萧山、余杭两区，意味着滨江—萧山将“笑纳”更多的杭州及外来购房者的需求特征：·以地段为首要选择标准随着“市房不多郊房多，现房不多期房多，新房不多二手房多”的格局转变，“西湖中心论”选楼的标准将由住宅郊区化取而代之。这是杭州及外来购房者不得不面对的需求特征。·对房产品的一些基本技术要素如户型、面积、朝向、楼型、小区环境、配套设施、物业管理等有比较成熟的认识。·相对比较其他地区，本地买家由于有着比较高的文化素养，因此对楼盘的品位、风格、情调与文化特征有着比较高的敏感和接受能力。·由于长期生活在西湖周边，对楼盘的社区环境、景观设计、自然条件、绿化程度、建筑密度等问题有着比较高的要求，也有比较高的识别水平。·外来购房者由于“西湖情结”，十分向往杭州兼具的城、山、江、湖、河·目前杭州市房地产开发商之间的竞争非常激烈，这主要表现在城郊接合部（5类地段以外）、郊区以及近、远郊楼盘的四面开花、放量加大，各楼盘之间争夺各自的市场份额而使竞争加剧。虽然楼盘价格亦借市中心的“同城效应”而呈上涨趋势，上涨幅度不是很大，但是从地段距离、交通配套等方面都大同小异，没有非常突出的绝对优势可言。这样，开发商开发的物业品质、企业品牌、服务手段以及住宅空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着买家更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。·品牌领先开发商、本土较具实力开发商、萧山、余杭两区及周边县市开发商、“三外”企业开发商共同争夺杭州房地产市场份额的竞争格局。·就发展趋势来看，未来竞争制胜的战略要素是：以品质立足、靠品牌扬名以及土地储备、企业实力（包括资金、人才和企业核心竞争能力）。同时，新的开发理念、新的操作手法、新技术、新工艺、新材料也将成为热点。·就品牌领先开发商逐渐淡出本土市场进行异地开发，意味着杭州楼市开发商之间争夺各自市场份额的竞争越来越激烈，开发风险越来越大。二、杭城住宅郊区化进入实质性大1.市区土地资源所剩无几从2003年10月人居展上“市区楼盘少”的现状，意味着市区可开发土地已所剩无几，杭城住宅郊区化开发是楼市今后真正意义上发展的必然趋势。2.沿江开发，跨江发展迎来辉煌前景根据杭州城市发展总体规划，确定城区沿江开发，跨江发展的方向发展，以钱塘江为轴心，向东、向南发展。为此，钱江四桥今年的开通，路桥收费的取消，滨江区市政配套的逐步完善，教育、科技机构以及著名集团公司总部的陆续入驻，均为启动整个江南滨江区域创造了“天时、地利、人和”的有利条件。但是，目前在滨江区拿地价格很高，势必会造成房价的居高不下，而以前以低价位吃进的土地项目，其开发成本相对低廉，因此，在滨江区开发的项目，不仅要比拼成本控制，而且要比拼楼盘品质，比规划设计、比建筑环境、比物业管理、比专业素质，更要比拼企业实力、能力和品牌，这样才能在土地上涨的不利因素下，创造一定的利润空间。3.杭城住宅郊区化符合杭州市城市发展的大趋势杭城住宅郊区化是在外来人口不断涌入城市，城区可开发土地日益奇缺的情况下成为现代城市发展的大趋势，但是在杭州市真正要住在郊区生活还需一个逐渐认识、习惯、适应的过程。因此，郊区化概念不仅要比拼房价，而且要比拼理想的居住条件、居家模式、居住文化、消费模式和细分化的市场等，这样才能形成以市场份额为核心的新的竞争格局、新的竞争策略。4.在杭州市，实现居住郊区化需要创造的基本条件（1）便利的交通设施。如地铁、高等级公路等并借助快速度、人口大量流动成为可能。针对杭州市目前的交通现状：·临平、星桥等地区，最好能依赖地铁设施（杭州尚未最后确认）；·下沙、乔司等地区，既可依赖地铁设施，又可借助高等级公路（目前的杭海路和下沙世纪大道以及未来的德胜路东延大道均可满足交通输送任务）；·萧山、滨江等地区，既可依赖地铁设施，又可借助钱江四桥和高等级公路；·银湖地区，主要依赖杭富公路；·闲林以西的泛城西地区主要依赖正在拓宽成八车道的杭昱公路和未来的德胜路西延大活等配套设施，而且要有能让人们享受得到的田园生活方（3）人们生活水平要达到一定的程度，既能供得起汽车，又能供得起住房，适合于（4）郊区住宅相对于市区住宅，更应具备低密度、低容积率、低价位、高品质配制在“三十分钟交通圈”内，超出了“三十分钟居住圈”，就会增加相应的很多生活成1.品牌竞争上升到“城市运营商”企业品牌杭州房地产经过近几年的快速发展，开发商的经营