中国中铁置业集团西安曲江国际会展产业园北区N8地块可行性研究报告

1 3 4 4 4 5 6 7 7 7 8 8 9 12 22 25 49 49 52 52 54 57 57 58 58 58 58 582 59 59 59 59 60 60 60 62 62 63 64 64 66 67 68第四部分项目发展方向及实施计划 69 69 70 70 71 73 73第五部分经济效益分析 74 74 74 74 74 74 75 76 76 763摘要4567第一部分项目概况89第二部分市场研究分析西安火车站不仅是中国特等客运站之一,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点,如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动公路建设形成了一个以西安为中心,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门、友谊0西安近年产业比重状况86420第一产业增加值（亿元）47.149.2第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）第一产业增加值增长率第二产业增加值增长率 X第三产业增加值增长率入第二产业增加值（亿元）第二产业增加值增长率（%）西安近年人均可支配收入情况002004年2005年ma城市居民可支配收入（元）增长率（%）5.367.147.85城市居民可支配收入（元）增长率（%）86420速度迈上一个新的台阶，呈现出突飞猛进的势头，增长率最高达到城乡居民年末存款状况002004年2005年800.86988.0423.3722.52城乡居民年末存款余额（亿增长率（%）城乡居民年末存款余额（亿元）增长率（%）50人口增长及构成情况0城市总户籍人口（万人）增长率（%）非农业人口（万人）增长率（%）非农业人口所占比重（%）0城市总户籍人口（万人）增长率（%）非农业人口（万人）增长率（%）非农业人口所占比重（%）4.284.6城市总户籍人口（万人）增长率（%）非农业人口所占比重（%）50u西安市总人口增长速度较慢，但非农业人口近年来尤其是2u旅游收入在西安的国民生产总值里占相当大的比重，西安作为中国的十三朝古都，拥有着众多的文化古迹，旅游资源得天独厚，地方政府在大力发展旅游业的同时也有力的推动了房地产业的发展，以古遗迹命名或与古文2007年1—11月份各区县生产总值对比0地区生产总值（亿元）增长率（%）新城碑林莲湖灞桥未央雁塔阎良0地区生产总值（亿元）增长率（%）新城碑林莲湖灞桥未央雁塔阎良临潼长安蓝田周至户高陵区区区区区区区区区县县县县48.14.8979.921.164.561.325.431.624.73.361.8316.733.712.65.817.125.114.814.218.820.529.630.614.13152.180604020地区生产总值（亿元）增长率（%）6050403020100影响：六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合政策名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通贷款首付款比例不得低于40贷款利率不得低于中国人民银行公布的同影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推的补充通知》明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚假证明材料会被各地银行业协会的“黑名结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利西安市发展定位为“具有历史文化特色的国际性现代化大城市”。“十一程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”西安固定资产投资与房地产投资0026.79026.0325.5100房地产投资（亿元）房地产投资比例（%）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资比例（%）5000000aa0年投资力度增速减缓，房地产开发投资额达285.76亿元，增幅减小，为150010005000西安房地产供求情况2001年2002年2003年2004年2005年2006年竣工面积（万平方692.6330339.45210.81131.41199.5销售面积（万平方225.37256.7250.3209.4497.2621.5竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）资料来源：阳光售房所公布2007年12月26日当天全市房屋销售情况；且以大面积整层销售为主。而一些类写字楼售价约在4000元/平方米多一些。这当中，还不算一些之前开发的写字楼项目。有资料表明，2002年，4162器（长鑫大（财富中无无中端及中高端写字楼城内售价普遍为4000—6500元/平米，高新区售价为因此酒店的淡旺季并不是十分明显，据统计，客房入住率一般都能保持在西安长安城堡西安香格里西安索菲特标间门市价标间散客价无（自助早餐价无（自助早66/大会议室容项目/酒店西安豪华美居人民西安金石国西安金花豪生国际西安国际会议中心-曲江西安曲江惠宾苑宾馆华清爱琴海国西安香格里拉大酒店量/标间面无（早餐无（早餐价无（自助/////5大会议室容纳/////行政间以上的公寓集中分布在了城南区，销售速度明显高于写字楼，年均销量在/////曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中旅游业的强劲蓬勃将大力推动曲江旅游业的强劲蓬勃将大力推动曲江★（1）道路构成：区域内道路主要有翠华路、雁南一路、雁塔南路、长安南）；/第三部分会展经济与区域房地产关系3.城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”等其他相关行业的经济带动系数可达l:9。举办大型国际会展活动，不仅会展活动一般被认为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约在20%～25%速发展的今天，会议和展览的便捷性、集中性、产业的发展。据专家预测，国际上展览业的产业带动系数大约为1∶9，即会展活动有利于扩大区域市场规模和市场容量，使区域内外市场相联接,进和签定协议场所。2001年杭州西博会上，杭州国内经济合作洽谈会签约项径。2008年奥运会的申办成功，对于北京而言，必将为北京市民提供多方WTO，外国投资将大举进入上海，上海会迎来更多的国际性会议和展览，这2007年上半年，政府加大会展宣传力度，利用大型户外广告，进行“发展今年西部国际装备制造业博览会吸引了多家世界五百强企业和近千家国内层1万平方米，二层0.6万平方米。B馆室内展馆面积约5万平方米，分为由中国汽车工业协会、西安市人民政府共同主办每年一届的“西部汽博会”第四部分项目发展方向及实施计划企业白领阶层：这部分人大多为一次置业，这些消费人群为年龄在公务员：区域内有部分国企以及行政事业单位的工作人员，这部分企业中高级管理人员：这部分消费人群一般购置物业具备投资与自用两种用途，购置本项目一方面可作为第二居所，另一方面可享受商务人士：由于项目紧临西安国际会展中心，不乏有部分需要有此n根据调研，区域内不足项目百米的公寓项目现状销售价格为5400元/中国中铁置业集团