2011桂林奥林匹克花园项目发展战略及2012年推广报告2

调查总结桂林别墅的发展，得益于城市环境——桂林山水甲天由于房地产发展较慢，土地成本较低，临桂新区别墅规划盘到处可见，随着临桂新区的发展，地价的提高，目前别墅在临桂调查总结员等）50%20%5%业、单位购买的占5%。许多外地大型企事业单位在桂林购买别墅作为桂林别墅的发展，得益于城市环境——桂林山水甲天由于房地产发展较慢，土地成本较低，临桂新区别墅规划盘到处可见，随着临桂新区的发展，地价的提高，目前别墅在临桂外省以广东人居多，约占25%。因两广之间历史与空间上的关被广东人称作是广东人的后花园，随着与广东高速公路的通车，人购买桂林的物业，包括别墅；很深情感，来桂投资、居住，桂林的三家GOLF球场都是台湾人投资管理的；许多外地大型企事业单位在桂林购买别墅作桂林别墅的发展，从最早的只讲求室内高宽大，逐渐发展成重视内外环境的营造，其室内面积也不在一味追求“大”，而花园面积却一直在变大，如麒麟湾从一期到目前四期的产品，就桂林市场别墅总价分布情况5%桂林市场别墅总价分布情况5%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%380～450万300～380万200～300万120～200万80—120万38%27%450万以上追求大的会客空间，私家园林、室内车库成为这部分人共同需水，有一半以上的购房者邀请了风水先生查看所要购住宅的风桂林别墅的发展，从最早2000——3000元/平方米，到现在动则好10000——20000元/平方米，别墅已不在是一般普通人群所消费，再者由于桂林的城市保护，未来别墅将更为稀桂林市场别墅总价分布情况桂林别墅价格(总价)分布5%桂林市场别墅总价分布情况桂林别墅价格(总价)分布5%38%27%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%380～450万300～380万200～300万120～200万80—120万450万以上从价格分布可看出：水边别墅的价格高于无天然水域的项目，漓江边的明显高桂林别墅的发展，从最早2000——3000元/平方米，到现在动则好10000——20000元/平方米，别墅已不在是一般普通人群所消费，再者由于桂林的城市保护，未来别墅将更为稀邻机场高速的项目如麒麟湾则价格较高，在13000-1500元漓江沿岸的别墅价格明显较高，市区内的在20000元/平方米以上，300万元以上，郊区别墅单价在8000元/平方米左右，但个别墅项目却由于其独新城继续发力，进入全面发展建设阶段，随着市政府的入迁，2012桂林房地产市场，临桂新区将唱主角！西城路西城路货量巨大。单盘推货量多在8-10万平方米，未来竞502012年预计开发量汇荣桂林桂林奥林匹克碧园印象桂林花样年宜和云天5凰城耀辉美好家园8新城福邸8远辰飞扬国际2.5长岛16区2.4万象芭堤雅3.5新城楼盘大盘化、品质化明显，目前超过100平方米的大盘不少于4个，未开盘量近千万，虽然临桂新区销售量将超过主城区，但是由于楼盘众多，个案的销售量也将不可能太多，预计几个主要大盘年推销量将在10万平方米上下，因此，如何迅速占领先机，将是未来临桂新区楼盘的重点营销售方向之一。而从单盘看，花样年、桂林桂林、凤凰城等将是本案的重点竞争项实力开发商云集临桂新区，奥园要充当什么角色！成为追求健康品位生活的城市先锋心目中的理想家园;成为追求健康品位生活的城市先锋心目中的理想家园;片区发展—投资先行—片区聚集效应—行政中心配套完善—商贸度假—生态居住—城市门户片区成为房地产开发热点区域，实力外来关键点奥林匹克效应品牌号召力新城市中心城市化推动成熟国际旅游度假区物业效应超大规模规划关键点奥林匹克效应品牌号召力新城市中心城市化推动成熟国际旅游度假区物业效应超大规模规划品质舒适产品核心内涵行政经济核心区效应核心内涵行政经济核心区效应来自奥林匹克花园，满足城市先锋生活需求 项目定位项目定位快速的城市化进程中，明日城市新中心内、行政项目定位经济核心区、国际旅游区上的“超大规模”奥林匹克健康人居和谐旗舰区新区建设步伐加快，利好与竞争并存利润与时间赛跑1超大规模、健康运动人居、运动会所、别墅、洋房、多层、公寓、高层、国际休闲中体奥林匹克品牌的强大强大优势下，项目已吸引了临桂新区及桂林周边县区的中高端客群关注及入住，园区、产品品质的展示，先期客/文化2这主要是针对于桂林中高端客户而言，但对于桂林本土开发商项目比重达70%以上在目前桂林市场上，奥林匹克品牌已树树立，但并没有发挥其内在的独特品牌价值3项目自有配套是客户关注点之一，项目特有的运动配套（运动对于临桂新区一般的住宅而言，其实配套的重要性并不低于品牌，因为配套就是地4物业服务越来越被桂林人注重，尤其是改善及储备客户的一大关注点；5本项目定价属于中端偏高端，，总价偏高户型众多，因此在价格上没有价格优价格一直会是地产市场重要关注点之一，尤其对于项目超大1临桂新区板块，临桂新区新城规划运营是本2政府西迁带动人员会是项目有效目标客户群的重要来源，也是项目一大重要发展机遇 另外项目客户群是改善性客户及储备性客户为主，未来升值潜力对这部客户是最大的3一院两馆建设是临桂新区建设加快的又一大标志；对于临桂新区市场并不一定能带来想象中那么大的房产效应，从之前的区政府建设入园4此卖点完全展示现还需要一定的时间，而且面临其他项目共同卖点的竞争；此部分主要还是针对外地投资客比较多；5桂林两江机场，作为桂林重要的出入港口，是桂林的门户，其区域在桂林的展示作用,将是本片区项目的重要的卖点；目前机场路、临桂大道等中心干道的改造成功，大大地缩短了临桂与中心市区的收量核心价值体系延展：如何加强并巩固奥园的特有价值规划30000户大盘，特有尊贵会员3万张，对未来物业管理，老带新置业积分管理及推广筹备有效客户。2、继续发挥中体品牌魅力，延续，放大市场影响力；科学运动·健康生活11年，47城，61个项目上海、北京、天津、重庆、沈阳、成都、武汉、长沙、昆明、南昌、广州、福州、泉州、三亚……桂林奥林匹克花园销售的不仅是产品，而是一种康居的观念就贯穿始终。连锁“科学运动，健康生活”的核心理念下，提出了“生命在于运动，生活在奥林匹克，等于拥有一个康居1134骑马山34骑马山l及夜景工程4、建材区、安防智能展示——品质保证示范马山出发，前程似绵”的优美传说，加上’科学运动，健康生活运营理念，全区建成后社区环境将非常优美，与其它项目2、便利的交通动线:本案位于世纪大道南侧，介于临桂主城区与新城区，地段独特。同时，北临区（县）政府，南接市政府水水渠上都较为讲究朝向，基本以南北朝向为主，山公寓，城堡、别墅为主，产品最大特色是项目东侧地块山山项目从早期规划到现在，由于市政规划上的变更，特别是入口，规划成市政水系，而且目前临桂新区商业体众规划有必要调整。建议主要调整有：号地块统一规划，建设成以鲁湖为中心的高档湖景中-鲁湖 山建议项目以鲁湖的水为主要理念，水上运动，科学人居为理念，外立面风格上延续原风格，其中10地块为了有别于原4、6号地块，建议以联排别-鲁湖 山BBAA），块）共计140522平方米，加之原未售面各，预计面市量达16万方米，角色（营销目标）支座（大环境资源）桂林奥林匹克花园，营销领跑者动我们的角色目标（营销策略）动我们的角色目标（营销策略）杠杆（营销策略）支点（项目价值）杠杆（营销策略）支点（项目价值）充分认识临桂新区的地段战略优势与城市发展机遇，同时，也要充分认识区域及项目内的劣势及不足，是奥园桂林“榜样”的关键。优势S劣势W大差距；机会O为项目提供了更进一步大展契机；会W-O：利用机会，克服劣势利用城市发展机会，努力做精做细产品，新区房地发展的一大确实利好；临桂新区的城市形象；充分利用项目品牌价值，主动面对竞争，项目开发价值最大化；威胁T胁W-T：减小劣势，避免威胁体验营销营造，现场实景的品质营造有口皆推广打动大及价格优势：低开高走，从3975—4133元/平方米物业类型物业类型在售楼栋套面积价格高层、小高层6#7#8#12#85㎡两房、128㎡三房、143㎡四房4113—5013注：目前热售的LOFT产品，很受市场欢迎。早期推出销售率达90%以上。三房、LOFT热销。花样年·花样城2011年营销史房展会放放会购㎡㎡㎡㎡㎡/㎡㎡起起拦路虎之二：汇荣·桂林桂林体验营销营造，现场实景的品质营造有口皆打价格战，放大优惠，总价1.5万优惠，最高95折，3900元/平方米起楼户楼户9181均价带电梯洋房，两梯三户，几乎房房都带凸窗，入户花汇荣·桂林桂林2011年营销史作开推放盘套房层层㎡㎡