房地产金融与投资概论教学课件第十三章房地产投资决策方法

第十三章房地产投资决策方法华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺Tuesday,November19,20241Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述一、房地产投资决策的含义决策是人类的一种理性活动，人们每天都面临着各种各样的决策问题。一般来说，决策指的是人们对某些需要处理的事情所作的决定。在任何一项投资活动中，对理性的投资者来说都会有一个明确的经营目标，当然也会有比较确定的资源条件和经营环境，采取何种投资方案既能满足资源条件，又能达到一定的投资目标，这种不同方案的比较和选择过程就是一个决策过程。Tuesday,November19,20242Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述一个房地产项目的投资方案自然也会涉及到各个环节的具体方案。投资对象的选择投资方式的选择规划设计方案的选择筹资方式的安排和资金运用计划不同的建设计划不同的营销方案Tuesday,November19,20243Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述房地产投资决策具备以下几个基本条件：（1）具有明确的决策目标。（2）具有可供选择和比较的决策方案。（3）具有科学的评价标准。（4）具有客观详实的数据。Tuesday,November19,20244Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述二、房地产投资决策的分类从不同的角度可以对房地产投资决策进行分类。（1）按决策目标多少单目标决策多目标决策Tuesday,November19,20245Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述（2）按决策制定的方式单层决策多层决策Tuesday,November19,20246Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述（3）按决策信息的性质确定型决策不确定型决策风险型决策Tuesday,November19,20247Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述（4）按决策所使用的方法定性分析决策定量分析决策Tuesday,November19,20248Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述三、房地产投资决策的程序1、确定决策目标。2、拟定若干个可行方案。3、优选投资方案。4、决策方案的执行和控制。Tuesday,November19,20249Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述四、房地产投资决策的方法1、定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有难以量化的复杂因素时的决策问题。（1）经验判断法（2）创造工程法Tuesday,November19,202410Editedby龙胜平孙斌艺第一节房地产投资决策概述2、定量分析方法定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。Tuesday,November19,202411Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策一、确定型房地产投资决策的方法确定型投资决策中，由于每种方案的运行结果是明确的，可以预先计算出每种方案的投资效果，所以，在确定型投资决策中可以直接采用相关的指标作为方案的评价标准。Tuesday,November19,202412Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策根据所用的指标性质，确定型决策方法可以分为两类：数值比较法和比率比较法。（一）数值比较法数值比较法就是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。Tuesday,November19,202413Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策1、净收益。2、净现值(NPV)。3、回收期。4、等额年值（AW）。5、费用现值（PC）。6、等额年费用（AC）。Tuesday,November19,202414Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策（二）比率比较法比率比较法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分析方法。1、内部收益率（IRR）。2、净现值率。3、效益费用比。4、差额投资收益率。5、差额内部收益率。Tuesday,November19,202415Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策（三）指标使用中应注意的问题1、净现值和内部收益率⑴投资规模存在较大差异⑵现金流量的时间差异较大2、净现值与净现值率Tuesday,November19,202416Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策二、互斥方案的比较和选择互斥方案是指在一组方案中，选择其中任何一个方案，则其他方案就必须被排斥。但是资金或土地是有限制的，那么必须从中进行选择。Tuesday,November19,202417Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策1、对于项目计算期相同的互斥方案，可以直接用净现值、等额年值指标和差额投资内部收益率进行比选。2、对于项目计算期不同的互斥方案，一般采用等额年值法进行比选。采用净现值指标或差额投资内部收益率进行比选，必须要对各方案的计算期和计算方法作适当的处理。Tuesday,November19,202418Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策三、独立方案的比较和选择独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一个方案并不排斥选择另一个方案。独立方案的特点就是诸方案之间没有排他性，只要条件（主要指资金条件）允许，就可以几个方案并存。Tuesday,November19,202419Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策独立方案的选择可能会出现两种情况：一种情况是投资者可利用的资金足够多，也就是资金没有限制。这种情况下，可以采用单方案的经济评价指标，如净现值或内部收益率等，可以计算出每个方案的净现值或内部收益率，选择所有NPV（ic）≥0或IRR≥ic的方案即可。另一种情况是投资者可利用的资金是有限制的。若资金不足以分配到全部NPV（ic）≥0的项目，独立关系就转化为一定程度上的互斥关系，即形成在资金约束条件下的优化组合问题。Tuesday,November19,202420Editedby龙胜平孙斌艺第二节确定型房地产投资决策因此，独立方案的比较和选择指的是在资金约束条件下，如何选择一组方案组合，使得投资的总体效益最大，即最大。一般来说，独立方案的比选有四种方法：一是现值法二是净现值率排序法三是收益率分配法四是互斥组合法Tuesday,November19,202421Editedby龙胜平孙斌艺第三节风险型房地产投资决策一、期望值法数学期望值反映了随机变量取值的“平均数”，对房地产投资方案进行决策时，同时考虑方案的损益（经济效益）及其发生的概率，以期望值较大的方案为优。Tuesday,November19,202422Editedby龙胜平孙斌艺第三节风险型房地产投资决策二、决策树法决策树是一种决策分析工具，决策方案未来发生各种情况的可能性及其可能结果的估计和预测可以用树状图表示出来。Tuesday,November19,202423Editedby龙胜平孙斌艺第三节风险型房地产投资决策运用决策树法的基本步骤是：首先拟定若干个可行的备选方案，并用决策树的方案枝表示；其次，预测各种可能状态出现的概率以及每一种状态出现后的损益值，用概率分枝和预测结果表示；最后，计算不同方案的期望值，决定方案的取舍。Tuesday,November19,202424Editedby龙胜平孙斌艺1050012346大规模开发1亿元小规模开发5500万元需求量大1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量大1亿元4000万元－1000万元－500万元万元－500万元2400万元－1000万元万元2400万元4000万元P=0.8P=0.2P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9前1年后3年图13.2决策树示意图P=0.8P=0.2－150063306301258110057Tuesday,November19,202425Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策一、悲观法决策悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些，然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决策的原则就是“小中取大”。具体做法是在每一种投资方案中找出收益最小的，然后从中选取最小收益值最大的方案为最优方案。Tuesday,November19,202426Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策二、乐观法决策乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则，选择一个能够提供最大盈利机会的方案。具体做法是，先从各方案中找出收益最大的，然后从中选取最大收益值的方案为最优方案。Tuesday,November19,202427Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策三、折中法决策折中法又称乐观系数法。因为大部分投资者是介于极端悲观和极端乐观两者之间的，所以可以用乐观系数来平衡一下。所谓乐观系数就是表示乐观程度的系数。如果每一个方案的最大值发生的概率是，则最小值的发生概率是，这里的即为乐观系数（介于0和1之间）。Tuesday,November19,202428Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策折中法的具体做法是，根据事先确定的乐观系数计算出每一种方案的最大损益值和最小损益值的加权平均值，然后选出最大加权平均值者为最优方案。Tuesday,November19,202429Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策四、后悔值法决策当决策者对项目未来面临的自然状态判断错误从而造成损失时，就会为当初错选方案而感到后悔，人们总是希望这种“后悔”的程度即错误决策带来的损失越小越好，所以可以用“后悔值”作为评价指标。“后悔值”就是各种状态下的最大收益减去其他方案的收益值之差。Tuesday,November19,202430Editedby龙胜平孙斌艺第四节不确定型房地产投资决策后悔值法决策的具体过程是首先用各种状态下的最大收益减去各方案的收益值，求出各种自然状态下各方案的后悔值，然后列出每一个方案的最大后悔值，从中选出