蔡甸经济开发区“武汉天润（常福）工业园”项目可行性研究报告 定稿

蔡甸经济开发区武汉天润(常福)工业园湖北天润(集团)有限公司 1第一章项目总论 5 5 71.3.主要技术经济指标表 8第二章项目提出的背景 9 92.2.汽车格局“3+9”,东风身跻前3甲 92.3.汽配群绕东风，武汉雄踞大小“金三角 9 2.5.开发商实力雄厚、行业经验丰富 第三章环境分析 3.1.政策环境分析 3.3.武汉市区位环境分析 第四章市场分析 4.2.汽车零配件市场分析 4.3.项目的目标市场 第五章项目建设条件 5.1.区位条件 5.2.交通运输条件 第六章项目工程建设方案 6.1.项目用地概况 6.2.项目建设内容 第七章项目实施进度 7.1.项目建设周期 7.2.项目实施进度安排 7.2.项目实施进度安表 第八章投资估算 31 8.2.项目预计投资总额 第九章融资方案 9.2.项目融资来源 34第十章财务分析 3610.1.编制说明 10.2.经营收入预测 3610.3.利润预测 10.5.财务分析结论 第十一章风险分析与对策 第十二章项目节能、环保与安全生产 第十三章研究结论与建议 43 13.2.建议 第十四章附件 14.1.《汽车产业发展政策》(2004)政策分析 14.3.全国重点汽车企业产销量排名(2003年) 14.4.国内外汽车产业各价值链利润份额比较图 49 1.1.项目背景1.1.1.项目名称1.1.2.承建单位概况1.1.3.项目主管部门1.1.4.报告编制单位1.1.5.项目拟建地点1.1.6.可行性研究报告编制的依据(4)计划委员会《投资项目可行性研究指南(试用版)》;(5)中华人民共和国《工业建筑设计规范》;(6)中华人民共和国《建筑设计防火规范》;(7)《武汉市蔡甸经济开发区建筑要求与环保标准》;(8)国土资源部《工业项目建设用地控制指标(试行)》(2004年);第10页共81页1.2.项目可行性研究结论第11页共81页项目建成后，工业园将每年实现25.3亿元人民币的营业收入，年纳税额将超过4258万元(其中：所得税按15%测算)。项目的投资第12页共81页指标类型指标数值项目规划用地单位：平方米。下同项目建筑面积项目投资总额单位：亿元人民币，下同其中：基础工程建设投资引进生产商设备投资8项目建设周期3单位：年。分2期建成建筑密度容积率年营业收入单位：亿元人民币年创税单位：万元。所得税按15%测算年净利润单位：亿元投资回报率投资回收期单位：年第13页共81页第二章项目提出的背景世界第一。2.2.汽车工业格局“3+9”,东风身跻前3甲我国汽车工业五十年的发展，逐步形成了汽车集团(公司)“3+9”的模式，这是竞争的结果。以一汽集团、东风集团和上汽集团为首的三大汽车巨头和九家分散全国的、目前实力相对较小的汽车集团，业已成型，而未来的10-20年在竞争和发展中还会有大重第14页共81页风公司的区域战略布局，从全国来看形成了十堰—-上海(含杭州)--广州的大三角经济协作板块以武汉(含黄石)--十堰市—-宜昌(荆州)三市为顶点，以“荆州—-襄樊—-十堰”高速公路、“武汉--襄樊--十堰”核心位置。在武汉经济开发区，目前已有神龙汽车有限公司(年产30万辆)、东风本田汽车有限公司(年产24万辆)、武汉中誉汽车有限公司(年产20万辆)、东风电动车辆股份有限公司等多家大型汽车整车生产企业，同时东风雷诺汽车有限公司(年产30万辆)意第16页共81页第三章环境分析第17页共81页发展的思路更加明了、政策也更显优惠，不仅大大促进我国汽车及汽配工业的发展，还将极大的鼓励国内汽车消费。(具体的汽车汽配产业政策分析见附件12.1和12.2)1980-2004年我国GDP增长趋势图0第19页共81页02000-2004年我国平均货币工资增长率 2000200120022003第21页共81页第23页共81页目前，武汉经济技术开发区内已有神龙汽车有限公司(年产30万辆)、东风本田汽车有限公司(年产24万辆)、武汉中誉汽车有限公司(年产20万辆)、东风电动车辆股份有限公司等多家大型汽车整车生产企业，为汽配制造带来了跟强的吸引力。第四章市场分析根国家统计局2005年的国家统计年鉴统计显示，我国汽车产量达到507.1万辆，轿车产量达到231.4万辆，分别比去年增长了第25页共81页第26页共81页1980—2004年我国汽车产量变化趋势图(万辆)0口汽车其中：轿车2000200120022003第27页共81页-2002年期间的各类汽车保有量的统计中发现，私人汽车的增速明显高于其他汽车，庞大的汽车保有量必然带2004-2010年我国汽车、轿车保有量预测(单位：万辆)年份汽车其中：轿车1999-2002年我国各类汽车保有量0□私人汽车(NumberofPrivate-ownedMotorVehicles)■载货汽车(NumberofTrucks)口营运汽车(NumberofWorkingTransportVehicles)汽车零配件市场可分为前市场(汽车制造业)和后市场(汽车维修及售后服务业),而两种市场对零部件的需求均极为庞大。第29页共81页统计分析显示(见附件12.4),国内的汽车价值重心在汽车制造业，占到43%,而国外制造业的价值额还不到我国的一半，仅有车后市场的利润规模将达到160亿元，而轿车将超过60亿元。汽车后市场对汽车零部件需求庞大。资料来源：《深圳市(2004)汽车后未来几年我国汽车售后市场的市场规模单位：亿元人民币)年份汽车其中：轿车第30页共81页未来几年我国汽车售后市场的市场规模(单位：亿元人民币)年份汽车其中：轿车速度在递增(如下图)。数据来源：中国汽车工业协会《我国汽车零部件工业的现状和发展》第31页共81页历年我国汽车零部件出口走势图(单位：billionUSD)2004年完成工业总产值(不变价)256亿元，实现产品销售收入246.5亿元，同比分别增长19.96%和21.87%。第33页共81页域，据汽车工业协会的统计，2004年湖北省汽车产业的市场份额达到7%,居于全国前六位。数据来源第34页共81页2004年我国各省市汽车零部件销售额统计图上海图上海其它省市■广东湖北江苏第35页共81页武汉天润(常福)工业园作为武汉汽车产业集群发展的必然产业环节，是武汉汽车整车发展的配套产业链条，因此，该工业园最第36页共81页第五章项目建设条件武汉天润(常福)工业园拟规划建设于武汉市蔡甸经济开发区常福新城，常福新城位于华中重镇武汉市东南方向，距武汉中心城蔡甸经济开发区常福新城(CFDA)位于东经1143,北纬3026,距市中心仅20公里。与武汉经济技术开发区相邻，处在京珠、沪蓉第37页共81页高速公路与318国道交汇处。距离市中心(汉口)、火车站、港口约40分钟路程，距武汉天河(国际)机场约40分钟路程。常福新城以第六章项目工程建设方案6.1.项目用地概况武汉天润(常福)工业园拟规划用地800亩(53.6万平方米),位于武汉市蔡甸经济开发区常福新城。6.2.项目建设内容第38页共81页武汉天润(常福)工业园将着力建设汽车配件生产区、汽车用品生产区、汽车电子电器生产区三大制造区域。第39页共81页项目建设用地及建筑面积规划表单位：平方米建设项目用地面积建筑面积建筑用地其中：生产车间仓储配送商务中心生活配套服务公共绿化用地容积率第40页共81页建筑密度绿化率道路占有率28.1%第七章项目实施进度第41页共81页项目建设期为三年。项目第一期基础工程建设期定为1年零5个月，项目第二期基础工程建设期定为1年零7个月。第43页共81页实施阶段12356789l23456789123123456789第44页共81页第八章投资估算第45页共81页8.1.3.项目基础建设投资额估算建设项目建设面积投资额备注生产车间仓储配送商务中心生活配套服务公共绿化用地厂区道路、停车场、绿化第46页共81页根据行业设备购置估算，引进生产商生产设备投资为8亿元。项目基础工程建设总投资4.39亿元人民币。可引进生产商设备投资约8亿元。合计项目投资总额12.39亿元。项目建设期为三年，分两期建设。第一期基础工程建设投资约1.42亿元人民币。其余部分在第二期完成。第九章融资方案第47页共81页9.2.1.项目自有资金筹措9.2.2.项目债务资金筹措第48页共81页9.3.1.资金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，5500万元的资本金达到项目总投资额的38.73%,根据法人湖北天润(集团)投资有限公司的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。项目建设期内的招商引资收入作为项目自筹资金的部分为2200万元，基于市场前景和现有稳定的客户(生产商)关系的考虑，再加上开发商自有资本金比例高达38.73%,项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到6500万元左右的银行开发贷第49页共81页其中，项目法人自筹：38.73%招商收入：15.49%债务资金部分占：45.78%期贷款利率为5.76%,但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款第50页共81页第十章财务分析第51页共81页本报告财务预测是通过对我国零部件行业上市公司2004年度的财务进行分析，选取合适的样本(样本见本报告12.6)来确定财务固定资产周转率固定资产占总资产比率资产负债率税金及附加率毛利率营业利润率合格样本数样本总和平均数10.2.经营收入预测第52页共81页主营业务收入主营税金及附加主营利润营业利润所得税(按15%预测)净利润第53页共81页根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现25.3亿元人民的营业收入。每年创税额将超过4258万元(所得税按15%测算)。项目投资回报率11.94%,项目建成后，6.6年左右就会收回投资。(每年的现金净流入为“净利润+折旧摊销”测算按总投资分30年摊销)项目建成后，年营业额达25.3亿元，每年创税额4258万元，年投资回报率11.94%,项目投资回收期约为6.6年。项目财务指标较第十一章风险分析与对策第54页共81页第55页共81页序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险市场需求量√竞争能力√周边有同类产品竞争价格√项目的敏感性高2资源风险√工程资源供给3技术风险工程方案先进性√适用性√可靠性√可得性√4工程风险工程地质√可以防范水文地质√可以防范工程量√可以防范5资金风险汇率√第56页共81页利率√发生的概率小资金来源中断√需要密切关注资金供应不足√需要密切关注6政策风险政策条件变化√短期内概率不大经济条件变化√短期内概率不大政策调整√7外部协作条件风险工程建设交通运输√供水√供电√8社会风险√9其它风险第57页共81页2、风险控制3、风险转移第十二章项目节能、环保与安全生产第58页共81页(1)按照国家节能设计的规范要求，本项目设计中所采用的设备和器材采用与项目规模相适应的先进、可靠的节能新工艺、新(2)凡能综合利用和循环使用的资源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高资源利用率，降低能耗；(3)对各种能源均应计量并按有关规定配置计量器具。(1)固体垃圾：按照我国现行的设计规范，建设必要的设施，便于垃圾的收集和运送。在生产中产生的一些废弃包装材料，由(2)废水：工业废水经专门处理，餐厅废水经排水处理后与生活废水一起排放到城市排水系统中；第59页共81页第60页共81页第十三章研究结论与建议渐形成“3+9”,东风公司身跻前三甲，武汉雄驻大小金三角。项目的建设是在综合考虑到区位形势、产业形势、政策形势而提出来项目拟规划用地800亩(53.6万平方米),规划建筑面积48.66万平方米，项目建筑密度44%,容积率0.9。项目预计总投资12.4亿元人民币，其中基础建设投资4.39亿元。项目分3年两期第61页共81页投资回报率11.9%,投资回收期6.6年。项目规划满足国家和武汉市、蔡甸经济开发区的各有关政报告分析显示，蔡甸经济开发区——武汉天润(常福)工业园项目具备良好国民经济效益、社会效益和企业发展效益，项目各项第62页共81页第十四章附件际贸易将增加，即进出口2004新的国家汽车产业(零配件)政策及其影响际贸易将增加，即进出口政策类型零部件及相关产业能力，满足国内外市场的需要，努力进入国逐步采用电子商务、网上采购方式面向社会采购零部件。水平，满足汽车产业发展的需要。●汽车零部(配)件的供给将大大增加，流通渠道亟待扩充和升级；●汽车零配(部)件的国●技术和汽车零配件的国汰速度加快；资料来源：根据国家发展与改革委员会《汽车产业发展政策》(2004年)整理分析而来营销网络●国家鼓励汽车、摩托车、零部件生产企业和金融、服务贸易企业借鉴国际上成熟的汽车营销方式、管理经验和服务贸易理念，积极发展汽车服务贸●2005年起，汽车生产企业自产乘用车均要实现品牌销售和服务；2006年起，所有自产汽车产品均要●取消现行有关小轿车销售权核准管理办法，由商务部会同国家工商总局、国家发展改革委等有关部●汽车生产企业要定期向社会公布其授权和取消授权的品牌销售或维修企业名单；对未经品牌授权和●未经汽车生产企业授权或已取消授权仍使用原品牌进行汽车、配件销售和维修服务的，以及经销假冒伪劣汽车配件并为客户提供修理服务的，有关部门要依法予以处●国际营销模式、管理理念和服务贸易理念的引进，中国汽车售后市场(包括汽车零配件流通市场)的市场格局和经营业态将面临新一轮的洗牌和重组；●汽车自产品牌从生产到销售到售后服务整条价值链的品牌销售和服务，导致零配件品牌车的非品牌流通受到阻碍；●汽车(零配件)销售市场的规范有助于培育和提高产品消费的质量信心。●国家支持汽车生产企业努力提高汽车产品本地化生产能力，带动汽车零部件企业技术进步，发展汽车制造业；●国家禁止以贸易方式和接受捐赠方式进口旧汽车和旧摩托车及其零部件，以及以废钢铁、废金属的名义进口旧汽车总成和零件进行拆解和翻新。对维修境外并出境的上述产品可在出口加工区内进行，但不得进行旧汽车、旧摩托车的拆解和翻新业务。●国家在鼓励汽车零配件的自主生产和●对进口二手车(零配件)市场在进行汽车消费●培育以私人消费为主体的汽车市场，改善汽车使用环境，维护汽车消费者权益。引导汽车消费者购买和使用低能耗、低污染、小排量、新能源、新动力的汽车，加强环境保护。实现汽车工业与城市交通设施、环境保护、能源节约和相关产业协调发展：●积极发展汽车服务贸易，推动汽车消费。国家支持发展汽车信用消费；●国家鼓励二手车流通。有关部门要积极创造条件，统一规范二手车交易税费征管办法，方便汽车经销企业进行二手车交易，培育和发展二手车市●私人汽车消费将进一步得到国家政策的推动；●环保、节能和安全技术产品的生产和消费得到鼓励和支持；●二手车市场的规范和培育将对汽配市新《汽车办法》●扩大了贷款人的范围，将贷款人由国有独资商业银行扩大为包括各商业银行、城乡信用社以及获准经营汽车贷款业务的非银行金融机构；●将借款人细分为个人、汽车经销商和机构借款人，对不同借款人申请汽车贷款规定了不同的资质条件，提出了相应的风险管理要求。其中，对个人借款人首次明确除中国公民内连续居住一年以上(含一年)的港、澳、台居民以及外国人；●针对不同类型的汽车贷款，规定了不同的贷款期限、贷款最高限额和相应的风险防范措施；●强化了对汽车贷款的风险管理；●汽车贷款消费成为未来中低收入者消费的主流；●机构贷款者概念的引入为汽车及汽车零配件的生产、流通和服务阐明了政策上的导向注意：根据以往中国产业政策的效力状况历史经验，今年颁发的新的产业政策在多大程度上以及多长时期后才能产生显著的绩效，第64页共81页响都代表着政府政策导向的一种趋势和愿望，只能这么认为：未来会是这样，但具体还有多长时间，只能拭目以待。第65页共81页14.2.WTO有关汽车贸易协定的政策分析WTO相关贸易协定及其影响协定类型协定内容快速递减态势，将从目前的80%-100%,到2006年7月1日将降至车相同，到2005年将降至20%-25%,其中汽车总质量GVW(GrossVehicleWeight)5吨以下的柴油车为30%;各类专用车关税水平在9%-12%之间。·摩托车整车关税均从目前的60%降至2005年的45%,而摩托车零部件依然维持谈判的，其涉及160多项税则号。到2006年7月1日，汽车零部件的平均关税将从目前的25%左·关税在降低或者取消；·逐步取消配额限制；税的降低将导致其贸易的国际化，进口量将大幅度导致进口汽车(汽车零配件)消费的急剧增加；全球配额方式。其中汽车及关键零部件的进口配额将从入世当至2005年1月1日取消配额、许可证(2005年达到120。68亿美元);汽车起重机及底盘为0.88亿美元(2005年达到1.77亿美元);摩托车及发动机、车架为2086亿美元(2005年达到5075亿美元);第66页共81页投资管理·在中欧双边协定中，我国政府承诺在入世之后将放开发动机合资企业的股比限制，允许外方控股；·我国将逐步开放地方政府审批合资企业的权限；入世第一年放宽到6000万美元；第三年放宽到一亿美元；第五年放宽到1.5亿美元；量和出口实际要求。此外，我国将不实施那些设立此类要求的合同条款，并确保中央及地方当局的进口许可证、供应者，或以任何实绩要求为条件，例如，当地含量、制定购买本国产品要求，技术转化或在我国进行研究与·国产化优惠政策入世当年就必须取消；·从入世第三年起，我国将放开对汽车合资企业生产车型的限服务贸易·在汽车服务贸易方面，我国将给予全面的贸易权和分销权；不同过中间商直接进口和销的权利，批发和零售，售后服务，修理，维护保养，运输——与分销有关的整个服务领域；·有关金融方面的问题，也就是汽车贷款融资的问题，我国同意允许非银行的金融机构(例如福特信贷),提供汽车贷款融资；·除了汽车融资贷款以外，在我国加入WTO两年以后，外国银行(还包括非银行机构，例如福特我国的个人进行当地贷币的交易。在各个地理区域内，外国银行将享有与我国银行同等的权利，即国民待在五年内，地理和客户方面的限制也