安徽合肥市住宅市场调研报告

12000余种大类产品，以形成门类齐全，大中小型企业兼备的工业体系。九十年建筑业。1994年国家批准合肥为金融对外开放城市。合肥是全国重要的科教基2合肥——阜阳——商丘线路(合肥—九江)和将建设的宁西线(南京—西安)等铁3二、合肥整体经济发展投资、消费、财政收入等主要经济指标增长普遍加快，经济增长的质量和效益继续提高，％，4三、合肥市规划1、2004年合肥市规划局工作要点抓好合肥铁路枢纽的规划建设。积极做好城市轨道交通、新机场选址等一批对城市总5城镇发展战略是以现代化大城市建设带动周边地区和县乡经济建设，推动小城镇的城市总体布局为“多中心、组团式”，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在6东区位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建设用地面积18万人。本区为全市大型仓储基地，将发展建筑材料、有色冶金、能源等工业企业，利7（1）对外交通：规划建设以国道、高等级公路、铁路、航运、航空为骨架的城市对外交通运输系统，使合肥成为长江中下游和华东地区物流中心和客运中心之一。铁路方面，规划期内完成宁西铁路合肥段、合肥铁路编组站和货运北站建设，使合肥成为有4条铁路通过、5个出口、6个方向的全国区域性铁路交通枢纽；航运方面，完成南淝河航道综合治理，在关镇建设货运港口，在大兴镇河口村建设集装箱码头，扩建大兴镇水铁联运码头，改造铜陵路货场，在分路口附近建设客运港；远期建设江淮运河，直接沟通长江和淮河两大水系，形成以合肥为中心的江淮航运线；航空方面，完成骆岗机场4E级标准扩建，完善各项航空配套设施，增发国内外航班；公路方面，筹建合肥到黄山、合肥至阜阳高速公路，建成城市的北外环，使合肥成为华东地区最大的公路主枢纽。（2）、城市道路建设：保持并继续完善以“二环九射”和“五横五纵”为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。9四、投资环境分析小结近几年来，合肥市国内生产总值一直保持两位数的增长，经济发展势头良好。第三产业的增长率高于其他产业，商业发展形势喜人。交通规划越来越多，投资硬件更完善五、房地产市场发展情况住宅产品科技含量，加快发展房地产业。十五规划指出：大力发展房地产业。继续深化住房制度改革，进一步推进住房货币化进程。鼓励并引导已购公有住房和经济适用住房上市交易、差换房，居民通过住宅上市交易改善居住条件，盘活存量房产。积极培育和发展房屋租赁市场，制定切实可行的法律、法规，允许公有住房使用权进入市场流通，鼓励开发企业采取先租后售、售后包租等形式，消化空置商品房，活跃房屋租赁市场，大力发展房地产中介，积极开展房屋置换业务，通过在住房二级市场上收购、出售房改上市房和空置商品房，搞活二级市场的流通。积极发展住房公积金、住宅储蓄和住宅融资相结合的金融业务，努力扩大住房消费。加强对房地产中介的行业管理和引导，规范中介服务行为。进一步加强产权管理和市场管理，加快我市房地产信息网络建设，完善房地产有形市场，建立房地产市场监测、动态预警机制。完善对住宅小区的物业管理水平，加快引进市场竞争机制，实现由简单劳务型向管理型和技术型转变，提高人民的居住水平和环境质量。事实上，从2002年上半年起，在政府强有力的政策的推动下，合肥的房地产进入了一个全速发展的阶段，正在逐渐成为合肥第三产业中重要的一部分。房地产行业本身也向着良性的方向快速的发展，它在合肥这个刚刚形成的市场上还有很大发展空间。通过一年多的全速发展，随着消费者的不断成熟，房地产行业也进入了一个竞争较为激烈的时代，这就要求各开发商本着积极进取的态度，在产品上不断改进与完善，形成自己的优势、品牌，在市场竞争中脱颖而出，取得不俗的销售业绩与经济效益。2003年度合肥市房地产持续高速发展。全年房地产开发的投资总额预计突破70亿，这一投资总额是合肥市2001年房地产开发投资总额的三倍，比2002年全年的房地产开发投资总额40个亿也高出了将近一倍。纵观三年合肥房地产投资总额的同比增长率，2001年为10．8%，2002年达56．7%，到2003年为75%，增长速度越来越快。而2003年全国房地产开发的平均增速为32．5%，由此可见，合肥房地产投资规模呈高速增长的强劲态势。80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%系列12001年2002年2003年据初步估算，2003年合肥市商品房施工总面积将才超过900万平方米，比2002年同期增长50%，施工总面积中有一半以上是2003年的新开工面积，新开工面积比2002年同期增长近60%，增长速度大幅度加快，建设规模快速扩大。商品房竣工面积和销售面积比2002年同期增长均在50%以上，其中个人购买商品房的比例占总体的近九成，整个房地产市场的销售态势良好。根据我国现行的空置率计算方式，是以开发商没有卖出去的商品房空置面积与前三年商品房的空置面积比2002年同期下降了17万平方米。空置率在10%左右。就国内的计算方式一般以5%-14%为空置率的适合区，据统计，全国的空置率2003年已经是14%，而合肥的状况明显较为良好。况且，合肥的空置面积中，只有50%是空置一年以上的，其余空置一年内的面积可以计入待销面积。从销售总面积和空置总面积的占比中，可以看出住宅的销售态势最为良好，而商业营业用房的空置情况比其他两类商品房明显。2004年，本市房地产业强势开局，前2个月房地产开发累计完成投资13.19亿元，商品房竣工面积29.70万平方米，商品房销售面积26.86万平方米，同时二次置业，多次换房的消费群体正在逐渐扩大。从目前合肥市的房地产发展情况看，巨大的市场需求仍是拉动房屋价格上涨的主要尽管市政府采取有力措施——宏观调控，但受住房建设周期较大等因素的影响，供求矛盾一时难以化解。因此，2004年合肥市房屋价格仍将呈稳中略升的态势。这主要因1、土地资源的不可重复性使土地拍卖价格涨幅仍较大从而带动房价上升。2、建筑成本加大，如新型材料的大量使用等诸多因素影响，从而拉动房价上升。3、市区居民的购房需求和外来人口的购房需求共同拉动房价上升。4、新型小户型的市场投放越来越多的吸引一大批年轻购房者。六、目前合肥市场房产销售价格多层销售价格价格（单位：元/平方米）2003年4月20732003年5月208320682004年2月2395合肥房地产市场多层住宅已经被广大的消费群体所接受，所以从上图中可以看出，多层的价格也是基本在一个稳步上升的过程。7月，房地产进入一个淡季的销售，价格有所下降。在7月间有很多楼盘开盘，大多采用低开高走的形式制定价格策略，这也在一定程度上使7月整体价格有所下降。小高层销售价格价格（单位：元/平方米）25832003年2月26072003年4月27102003年6月26982004年3月2885随着经济的发展和居住观念的改变，小高层在合肥市场上，在一部分的人群中已经初步有了一定的地位，很多人开始接受小高层。并且在房地产市场整体发展良好的大环境下，小高层的价格也一直以一个较快的速度递增。同样，由于2003年7月谈季和众多楼盘开盘采用“低开高走”的价格策略的原因，使得7月小高层的价格有所下降。但在今年的3月，由于地段的优势升温、各种小户型的出现使得小高层产品又再度赢得一批客户的热衷。别墅销售价格价格（单位：元/平方米）2003年2月37412003年3月37342003年4月36442003年5月36552003年6月35442004年4月3700虽然合肥的经济有了长足的发展，但消费者的住房消费水平还没有达到一个发达城市对于高尚住宅应有的需求程度。相对而言别墅项目大多数集中在合肥西市区，且开发量过大，形成别墅价格的长期走跌。今年第一季度整体房产市场的价格上升，别墅产品也相对有了一定的提升，但整体还是销售情况不甚理想，而有一定经济实力的二次置业者相对偏重与联排、叠加等高价住宅1）高层，小高层、别墅的市场份额有所增加，尤其是小高层的数量远远高于去2）产品质量的提高。随着房地产的不断发展和成熟，合肥房地产已经开始走入产品营销时代的门槛。产品质量的提高的必然结3）规模较大的中高档楼盘上市。一定数量的中高档楼盘的上市，必定拉动合肥5）期房转变为现房。合肥广大的消费者对于期房的接受程度仍然比较低，所以7）各类深得人意的小户型在控制总价的同时，单价的提高再次拉动整体楼盘市一、合肥市房产消费者分析1、合肥城镇居民人均居住面积年份人均居住面积（平方米）2000200120022003人均居住面积（平方米）50人均居住面积（平方城市居民居住面积的不断加大，一方面说明前几年房地产的快速发展给居民带来的益处；另一方面也说明城市居民要求不断改善居住环境与居住质量，这样的有效需求必定会促使房地产的快速发展。2、需要购房者现居住面积分析所占比例8%50平方米以下50—70平方米o71—89平方米90平方米以上29%24%39%3、居住现状所占比例15%7%14%38%单位分配单位临时分房。借租。私房与父母合住商品房14%12%4、居住现状满意度0.价格所以，居民对于居住质量的现状的满意度还没有达到一个十分高的程度，这就要求无论在建筑本身还是在楼盘的配套设施，开发商都需要进一步改善。5、购房目的分析所占比例4%1%14%61%20%置业投资首次置业满足居住二次购房改善居住环境从购房者现有的居住条件和购房目的来看，市场上潜在消费人群由于没有自己的住房或想要改变现有的居住条件而进行购房这样的一个消费行为及消费目的使得房地产市场有了一个发展的前提。6、需要购房者对房型的要求\\w其他7、年龄划分——各个年龄层次对所需面积的要求0.60.50.40.30.20.1081—100101—120121—140141—16080以下面积（平方米）80以下50—5940—4930—3923—29消费者对于房屋面积的需求集中在80—120平方米之间，对于房型的需求则集中在三房。说明消费者在现阶段，对于居住环境的改善是在一个追求较为舒适型的和经济型的基础之上。所以开发面积适中或较小的房型，从市场去化的角度上来看是十分合理的。更值得注意的是一批年轻的购房者对近些几年出现的错层、挑高等新式户型的需求量是越来越多。2、消费者对房产的心理预期房价是消费者购房所考虑的首要原因。有81%的潜在消费者认为房价是购房的重要因素。1、消费者对房价单价的心理预期20%20%60%1500-18001800-2400o2400以上从上图可以看出，合肥市民对房价的心理预期是1800—2400元/平方米，这明显低于合肥的平均房价。2、消费者对购房总房款的心理预期60%50%40%30%20%10%面积（单位：平方米）80以下面积（单位：平方米）81—100面积（单位：平方米）101—120面积（单位：平方米）121—140面积（单位：平方米）141—160面积（单位：平方2001—30003001—40004001—50005001—60006000以上2001—30003001—40004001—50005001—60006000以上405036.736.734.121.719.59.37.14.63.62002年 u2003年◆0.74.630万以下31—40万41—50万51—60万61—70万71—80万81万以上30万以下31—40万41—50万51—60万61—70万71—80万81万以上因此多层产品一直以来都是消费者所抢购的对象，拿目前刚开盘的盛世名城来所以在单价较高的实际情况下，不可避免的选择面积较小的房型来控制总价。所以小户型的房源虽然在市场上开发的不多一、合肥市房地产市场总体分析的房产竞争已进入一个激烈阶段。但这并不意味着市场的饱和，合肥的整关于区域规划分析如下：合肥市发展目标是坚持可持续发展的战略,依托科研和教发新城区。城市以老城区为核心,向东,北,西南三翼伸展,继续保持风扇形城市形态,三1.老城区为全市行政,商贸,金融,信息,文化中心,兼居住,游憩.2.东区为居住,工业,商贸,交通功能的综合区.3.北区为居住,工业,建材,仓库功能的结合区.4.西南区为居住,工业,商贸,科研,教育,旅游综合功能区.5.新城区为现代工业基地,兼居住,游憩.6000500040003000200010000多层（元/㎡）小高层（元/㎡）别墅（元/㎡）包河区庐阳区瑶海区蜀山区价格元/平米240023002200210020001900180023002013价格元/平米2002年价格元/平米240023002200210020001900180023002013价格元/平米2002年2003年02003年四大行政区价格对比庐阳区整体均价始终处于四大行政区的首位。庐阳区多层、高层住宅均价增长幅度明显，但一直处于平稳上升的状态。在售楼盘都是一些开盘时间较长的住宅小区，大部分多层住宅都在3800元/平米以下，进入五月份，有两家新盘开盘，高层均价在4000元/平米左右，拉升了庐阳区多层均价。小高层价格也是合肥各行政区中最为平稳的一个区域。2003年9月庐阳区8家在售的小高层住宅，价格都未超过2500元，大部分以新火车站为中心向外扩散，大多临街而建，所占比例较小。进入五月份有两家小高层楼盘开盘，均价在3800——4600元左右。1、房地产发展概况合肥整个房地产发展根据地理位置的不同分为东南西北中五大板块。这五大区域被划分为四个行政区：瑶海、庐阳、包河、蜀山（城中板块属于庐阳区）。合肥的四个区域的房地产以不同的速度发展：其中的两个行政区正好处于合肥的开发区或新区内，依托开发区的强大优势和良好的政策，房地产得以更加快速的发展。1、区域房地产市场横向比较——四个行政区域房地产市场横向比较年销售的，总计142家，可以发现其在四大行政区的分布上各有差异。在售楼盘数量：瑶海、蜀山两区合计超六成首先，从楼盘数量上看，瑶海以楼盘数量43家占了总量的三分之一，加之蜀山区的33%，这两个区域的在售楼盘数量超出了总量的六成，体现了东西两旺之势。楼盘数量0楼盘数量2、在销楼盘数量区域分布：建筑面积占比：蜀山区独占鳌头，几近四成量以建筑面积统计合肥目前在销楼盘的区域分布，792.8万平米的总量中，蜀山区一举包揽了39%，建筑面积总量达306.7万平米，而其余三大区域则平分秋色，相差建筑面积（单位：万平方米）0建筑面积瑶海区庐阳区包河区蜀山区建筑面积区域分析：平均单个楼盘建筑面积：瑶海量多楼盘小、蜀山强势最突显建筑面积（单位：万平方米）864209.58 8.97 8.974.47建筑面积瑶海区庐阳区包河区蜀山区各区域平均单个楼盘的建筑面积综合上图，对各区域的平均单个楼盘建筑面积进行比较，可以看出，瑶海区虽然在售楼盘数量居于头名，但建筑面积总量较低，因而相对楼盘规模偏小，平均一个楼盘的建筑面积仅4.47万平米。而瑶海区外，其他三大区域则表现相近。蜀山区尤以平均单个楼盘建筑面积9.58万平米领先榜首。由此，纵览三项指标，蜀山区楼盘数量多、楼盘平均规模最大，总建筑面积最高，其"兴盛"之态明显优于其他三个区域。东西两旺之势，东"瑶海"旺在楼盘数量，西"蜀山"旺在楼盘面积。3、楼盘规模分布：合肥现售楼盘56%建筑面积在5万平方米以下从总体来看，合肥目前在销楼盘中有56%是属于小型规模的，仅有10%的楼盘总建筑面积超过了20万平米。但是，这10%的大型楼盘建筑面积之和却超过了总建筑面积的四成。并且其中近一半位于蜀山区。显然，楼盘的规模不足将导致成本的增加，对开发商来说，失去价格优势会削弱其竞争力，房价的居高不下一定程度上也制约了房产的销各区域楼盘规模分布4、楼盘远近分布：六成以上小区建在一环路和二环路之间由于合肥的行政新区大致是按东西南北四向划分的，因而，单从行政新区的划分，很难看出楼盘距市中心的远近分布。根据下图的分析，63%左右的在售楼盘都是地处合肥市区的一环、二环之间，相对来说，较为集中市区位05、楼盘建筑类型：62%的在售楼盘建筑类型为单一的多层合肥目前在售楼盘中，有近八成的楼盘建筑类型为单一类型，而同时包括多层、高层或者别墅的综合型楼盘不足总量的四分之一。单一型的多层建筑楼盘仍然是住房市场的主体，占去了总量的62%。另外，在综合型的楼盘中，80%以上也是以多层为主、兼有高层或别墅的建筑类型。然而，从在售楼盘的数量占比中可以看出，单纯的别墅和高层、小高层的开发都有明显的增量。其中，单纯的别墅项目占到了总楼盘数量的3.7%，而高层和小高层楼盘则分别达到了4.6%和7.4%。消费需求个性化发展的时代，各楼盘的建筑类型多元化搭配也是迎合市场的一个积极表现。开发商为了最大限度地满足消费者的需求，多层加别墅、小高层加别墅、或者多层/高层/别墅兼而有之的楼盘尽皆有之。而其中，最典型的是多层加（小）高层的综合。由此也可以看出今年合肥楼市多层向高层过度发展的一个显著特点。6、楼盘数量分类型占比各区域楼盘建筑类型占比：包河最居"高"、蜀山更"多样"从四大行政区来看，虽然都是单一的多层楼盘唱主角，但瑶海和庐阳两区尤其其次，通过比较可以看出：庐阳、包河相对"单纯"，而蜀山区则表现更为丰富庐阳区的环城河天时地利造就了"亲水"名宅，而瑶海区却"靠山"不着，"依水"不足，景观优势较之其他三区先天不足，因而，所有在售楼盘中，没有单纯的别墅小区，均是和多层、高层联手，以综合的方式出现在楼盘中。显然，开发商此举既关注了消费需求，亦充分考虑了瑶海区本身的地域特性。另外，四大区域的对比中，包河区表现最"高"。单纯的高层和小高层楼盘几乎占去了四分之一，综合多层和高层的楼盘也占去了18%。所占比例5%5%3%76%多层/高层/别墅多层/高层多层/别墅（小）高层瑶海区楼盘数量分类型占比所占比例23%23%54%别墅多层/高层（小）高层包河区楼盘数量分类型占比所占比例3%3%6%22%44%22%6%16%多层/高层/别墅多层/别墅高层/别墅多层/小高层别墅（小）高层u多层蜀山区楼盘数量分类型占比综上所述，四大区域中，东瑶海楼盘总数最多，其中，中小楼盘所占比重高，因而平均规模小，建筑类型丰富，多层唱主角；北庐阳中等楼盘少，小型、大型两端强；南包河楼层高；西蜀山建筑面积量最大，楼盘数量多且综合型楼盘占比高，形成了合肥房市的独有风景。1、区域房地产市场具体阐述瑶海区位于合肥的东部，原来是合肥的工业区，居住人群的收入较低。但随着新站开发区的建成，瑶海区房地产有了一个快速发展的契机。从2002年开始，瑶海区的房地产开发量迅速增长，并且在瑶海区的北部建设了一批比较高尚的居住小区。1.22004上半年新增楼盘数量2004第一季度，瑶海区新开楼盘3家，占到整个合肥市新开楼盘总量的17%。1.3瑶海区整体房地产市场走势01.3.1瑶海区楼盘价格（单位：元/平方米）从上图可以看出：瑶海区的多层住宅市场比较稳定，今年由于元一等商业实体的出现，带动瑶海区商务圈的诞生从而拉动住宅价格的攀升。小高层在瑶海的接受程度还是比较低，就目前市场随着新站附近的高层楼盘的出现，高层逐渐地被人们所认同。别墅价格稳定1.3代表楼盘分析平方米。由高层住宅和商铺组成，于2004年5月22日开盘。香格里拉花园香格里拉花园位于临泉路与敬亭山路交会口，由多层、小高层组成，现推出的住宅为1期多层，2004年10月将推出2期小高层。橘郡万绿园橘郡万绿园位于铜陵路与临泉路交叉口，周围有安徽大市场、铁路医院、元一大酒店，生活配套十分齐全，交通便利，该项目拥有27万平方米总建面积，在城东称得上是一个大规模楼盘。欧尚欧尚在新站开发区内，位于双七路与胜利路交会处，总建筑面积170000平方米。物业类型楼盘名物业类型高层/商铺香格里拉花园多层/小高层/商铺橘郡万绿园多层/小高层欧尚多层/小高层/商铺该区域开发的楼盘大多为多层建筑，也有高层与多层和商铺相结合，一般也以多层为主，但商业地产也日渐趋热，将引领城东地产的新时代。随着新站的开发建设，该区域的建筑形式逐渐适当向高层次发展。楼盘价格楼盘名最低价最高价均价294739793463香格里拉花园215026502400橘郡万绿园250029002700欧尚200026002300该区域的价格是整个合肥市最低的。区域内多层与小高层的均价仅为2155元/平方米和2513元/平方米，这与该区的原有经济基础和地理位置有着比较大的联系。随着新站开发区的不断建设，瑶海区的房地产也正逐渐向较高品质楼盘发展，现阶段已开发或正在开发一部分高档楼盘。例如：元一时代花园以及一些商住楼项目如：中环国际广场。户型面积楼盘名二房三房其他无香格里拉花园无117、122、133橘郡万绿园8798、115、122、131无欧尚96、105125、130、128、14650、70、179考虑到区域的消费水平，该区域的房型设计比较经济，二房的房型占有一定的比例，这中房型在合肥其他的区域所占的比例都比较小。首次出现了一房一厅的小户型。这种小户型在合肥是不多见的。三房的面积有相当一部分控制在100—120平方米，应该小三房户型设计。小高层的户型面积比较大，三房一般都做到130平方米左右。销售情况楼盘名销售情况高层：78%商铺：65%香格里拉花园多层：95%小高层：45%橘郡万绿园71%欧尚多层：73%小高层：67%受区域经济环境影响，该区域的多层的市场去化比较快，与之相比，小高层的销售比很多楼盘采用主推小高层的手段去化小高层。小结：瑶海区是合肥经济基础较为落后的一个行政区域，该区的企业效益落后，居民总体收入不高，所以总体房价在整体合肥市场上属于偏低的水平。新开楼盘的规模都比较小，大多数的规模在5万方以下。这个原因也是因为瑶海区原有的经济基础决定的。虽然在瑶海区的北边开发了几个高档楼盘，但基于原有的经济基础和地理位置，瑶海区开发的楼盘整体大多为多层建筑，价位也偏低。但由于商住项目和大型商业的项目的建立将带动整个瑶海区的房产市场，房产销售、价格近几年都将会呈现快速攀升。2、庐阳区2.1概述庐阳区位于合肥的中北部，由于城中区域被包括在庐阳区，所以庐阳区的区域均价比较高。但是，庐阳区的北部（即合肥的北部），一直都是不适合居住的区域，该地段的房价也较低。所以在庐阳区的房价，以一环为明显的分界点，两边存在较大的价2.22004年上半年新增楼盘数量2004年第一季度，庐阳区新开楼盘集中在一环以外的北片，楼盘数量占到整个合肥新开楼盘总量的33%，紧随蜀山区居于第二。2.3庐阳区整体房地产分析庐阳区楼盘价格走势3500300025002000500031503150315033152583◆24682126.7 1648.9◆15892002年2003年4月2003年7月2004年1月 ◆多层小高层从上图可以看出：庐阳区的多层住宅的价格在上半年稳中有升，在7月有少许的下降，是因为有新上市的楼盘开盘采取低价位的冲击使整体市场的价格产生回落。（小）高层的价格有稳定的升高，因为在一环内的几家小高层楼盘接近封顶，使得楼盘价格有一定的上涨，从而带动整体区域价格的提高。所以可以看出，小高层在市区慢慢被接受。别墅价格稳定。2.4庐阳区具体楼盘分析柏景湾柏景湾位于沿河路222号，由多层、小高层、别墅组成，占地面积30万平方米，内有一座3000平米的湖畔会所，绿化率高达42%。南国花园南国花园位于濉溪路与界首路交叉口，总建筑面积为40万方。现在已开10万方，是合肥一环外的北区最大规模的楼盘。2002年6月开盘。国轩苑位于清溪路与肥西路交会口。全部由高层组成，琥珀山庄生活圈的辐射中，地理位置优良。2002年11月开盘。2004年1月交房，目前均为现房。万家华庭万家华庭位于南淝路与四里河交汇处，占地40万平方米，由5幢18层点状高层住宅组成。2003年12月19日开盘，2005年6月交付使用。物业类型楼盘名物业类型柏景湾多层/小高层/别墅南国花园多层高层万家华庭高层位于一环内的楼盘大都采用高层或小高层设计，如柏景湾、国轩苑。在一环外的楼盘，由于原本所在区域不适合居住，大都采用多层设计，使得楼盘可以在市场上快速去化。例如：柏景湾、南国花园楼盘价格楼盘名最低价最高价均价柏景湾290037003200南国花园207026302350国轩苑290038003350万家华庭250033002900庐阳区的价位的分界线为一环线，并且价格的分界十分明显：一环以内的价格是全市的最高价，一环以外的价格随与一环线的距离而逐渐走低。一环以内的房价比一环以外至少高出100元/平方米。该区域多层均价为2400元/平方米，小高层均价为3139元/平方米。房型面积楼盘名二房三房其他柏景湾无99、125、126、149、170南国花园92112、130145、170无140、148、160170、185万家华庭无121、122、133、151208房型的设计与地理位置也有十分明显的关系，也是以一环为分界线。一环内的房型一般都偏大，且无二房设计。一环外的房型设计较为经济合理，并且一定数量的二房设计。销售情况楼盘名销售情况柏景湾95%南国花园98%65%万家华庭62%位于一环以内的楼盘，在性价比均衡的情况下，销售情况良好。当然如果某些楼盘价位过高而不采取任何方式进行促销，销售情况也不理想。位于一环以外的楼盘，地段上没有任何的优势，惟有依靠良好的产品，成功的营销手法和实实在在的价格，才会有较为理想的销售业绩。小结：庐阳区包括了城中与城北两个地理区域，所以在房地产的分析上需要以一环为分界线来具体分析。一环内：一环内经济基础良好，自然环境优美，拥有合肥现阶段最成熟、最高尚的大规模小区琥珀山庄。在这样良好的自然条件下，在琥珀山庄的区域辐射下，该地区楼盘的档次和价格都是比较高的，在一环内，多层与（小）高层的销售情况都比较好。一环外：一环外就是合肥的北部地区。合肥的北部因为拥有大型的国有企业和工厂，历来也是最不适合居住的区域。并且在近阶段合肥北片没有像东部一样建立开发区，所以北部的房地产发展形势不被看好。在一环内楼盘的价格和品质的带动下，庐阳区楼盘的价格是合肥各行政区中最高的，也是开发小高层和高层比较多的一个区域。3、包河区3.1概述包河区位于合肥正南部与东南部，大多数区域位于一环以内。楼盘的价格，不管是原来开发的或是现在开发的，都比较高。3.2新增楼盘情况2004年第一季度，包河区新开楼盘2家，占整个合肥市新开楼盘总量的11%。3.3整体区域楼盘分析02002年2003年4月2003年7月2004年1月包河区的的地理位置大多数在离一环不远的二环以内，没有大型的工厂企业，适宜居住，并且由于马鞍山路的开通，使得交通变得十分方面，所以包河区楼市价格在合肥整体上来看，仅次于庐阳区位于第二。多层、小高层、别墅的价格均呈现一个上涨的趋势。3.4具体楼盘分析万振·逍遥苑位于太湖路与马鞍山路交汇处，该项目占地190亩，总建面积16万平方米，是城南规模较大的一个楼盘，绿化率高，水景美观，附近购物方便，配套完善。世纪阳光花园世纪阳光花园，位于马鞍山路与太湖路交口，以56万的总建面积被称为城南最大的楼盘，该楼盘系合肥城改房屋开发股份有限公司开发，该公司成功开发了合肥的几个知名小区，具有很大的品牌优势。新都会·联邦花园位于马鞍山路南路中段，占地面积57752平方米，总建筑面积101247平方米，于2004年4月18日开盘，总计开发718户。现已销售大半。碧湖云溪碧湖云溪位于马鞍山路与太湖路交叉口东侧，是一个纯别墅项目。其用典型的杭州青鸟风格来体现楼盘的幽雅与高尚。2004年4月28日开盘。物业类型楼盘名物业形态多层/小高层世纪阳光花园多层/小高层多层/小高层碧湖云溪别墅该区域的楼盘大都以多层与小高层的混合物业为主。在大型楼盘中还有物业类型比较单一的小型楼盘，如：贵都花园。由于该区同样也是合肥比较适宜居住的地方，别墅项目也陆续出现。房型面积楼盘名二房三房其他无108、122、132、154175、190世纪阳光花园无101、116、135、143143、150、159、171108、115、118碧湖云溪无288、290、300、328该区域的房型设计为舒适型设计，房型面积较大。超过三房的大面积房型也占到一定的比例。（香榭里花园再次将原有的小面积户型价格范围楼盘名最低价格最高价格均价282031803000世纪阳光花园288032003202230028002550碧湖云溪370064005050该区域楼盘的价格较高，世纪阳光花园以其品牌优势成为价格的领跑者。该区域的别墅项目目前的价格是63万至120万，在合肥属于中等别墅。销售情况楼盘名销售情况96%世纪阳光花园多层：98%小高层：95%95%碧湖云溪36%该区域各家楼盘的销售情况都比较好。蜀山区是范围最广的一个区域，也是合肥经济发展较好的一个区域，原来的老城区的房价比较高，是合肥最适宜居住的一个行政区。4.2蜀山区新开楼盘情况2004年第一季度，蜀山区新开楼盘7家，占新增楼盘总量的39%，居四区之首。在蜀山区的范围内，有合肥高新经济开发区、经济技术开发区和政务文化新区，所以该区的升值潜力巨大，众多开发商在该区域中投资开发，使得该区的楼盘的开发总量占到了合肥整体开发量的三分之一强，并且整体价格有十分稳定的提高。4.3蜀山区楼盘整体价格走势30002500200050001125782668.727052473208021312002年2003年4月2003年7月2004年1月小高层蜀山区楼盘的大体价格呈现一个稳定上升的过程。由于蜀山区的地理范围比较广泛。近几年来蜀山区一直是合肥市无论是才从开发量还是价格都是其他楼盘的领跑者。4.4蜀山区楼盘具体分析蜀山区位于合肥西南部，区域中有个两个开发区（高新技术开发区、经济技术开发区）和一个政务文化新区。从更加细致的角度上来划分，可以分为三个部分：原有的城西区域、高新技术发展区、政务文化新区和经济技术开发区。...........................A、原有的城西区域原有的城西区域的范围为一环以内，二环以外。该区域原有的经济基础比较好，居住条件较为优良。特别是上个世纪末由合肥三家房地产公司联合开发的大型高尚生活小区安居苑小区的全面落成，使得此区域的生活配套更加完善。现在，此区域正在开发的小区多为面积较大的规模型小区，例如，颐和花园、凤凰城·家家景园、新华学府。当然也有较为小型的小区，例如，虹桥苑、虹雨花园，江南书苑颐和花园颐和花园位于青阳路与史河路交汇处，由中房开发。该小区占地30公顷，总建筑面积36.5万平方米。物业类型为多层、小高层和townhouse，绿化率为35.74%，是距离市中心最近的大型楼盘。凤凰城·家家景园位于潜山路、史河路、淠河路、金牛路，占地450亩，总建筑面积50万平方米；小区以多层为主，楼间距大，绿化率为40%，是目前西区靠市中心最近的最大的楼盘，2004年5月16日二期开盘。新华·学府花园位于黄山路（电院对面占地490亩，总建筑面积40万平方米，建筑密度23.5%，绿化率为40.2%，目前已经为四期，2004年4月18日开盘，销售情况良好，是一个定位比较高的楼盘。广利花园广利花园位于贵池路与潜山路交叉口，由多层、小高层组成。总建筑面积为156470万平方米，绿化率35%。2004年5月22日开盘，已经销售过半。年8月一期2组团开盘。盛世名城盛世名城位于经济开发区潜山路277号（黄山路与潜山路交口）。占地面积26万平方米。绿化率高达57%。2004年5月30日开始接受预定。2005年4月交付使用。楼盘规模楼盘名总建筑面积（平方米）颐和花园365000500000400000广利花园156470220000盛世名城260000原有的城西区域目前正处于开发时段，周边的楼盘大都在向一个规模化的小区迈进，以此提升自己的品牌。当然也有部分小盘的出现，在配套上享受周围大盘的成熟设施，免去了自身的建筑成楼盘物业类型楼盘名物业类型颐和花园（三期）多层/小高层凤凰城·家家景园(二期)多层/小高层新华·学府花园（四期）多层/小高层广利花园多层/小高层多层/小高层盛世名城多层在此区域内，规模大的楼盘大都采用多层与小高层相混合的模式进行开发。楼盘价格范围（元/平方米）楼盘名最高最低均价颐和花园多层：2880小高层：3136多层：2118小高层：2706多层：2580小高层：2921300021002550多层：2960小高层：3400多层：2300小高层：2600多层：2630小高层：3000广利花园278022602520330027003000盛世名城未定未定未定在此地段的楼盘的价格分为两类：一类：品牌楼盘，价格偏高。代表：颐和花园、新华学府二类：刚开盘，走低价格路线或本身为小盘，以较低的价格吸引消费者。代表：家家景园、广利花园楼盘房型面积楼盘名二房三房其他颐和花园9690120、14193、107146、144、190广利花园无无101、135、144盛世名城88、90100、110、130该地段楼盘的房型设计考虑到消费层面的广泛性，设计较为合理，面积较为适中，且大盘中均有二房设计。销售情况楼盘名销售情况颐和花园83%凤凰城52%新华学府70%广利花园67%2004年8月开盘盛世名城预定结束该地段的楼盘由于存在地段的优势，加上产品品质，销售情况良好。尤其为新华学府，自开盘来的销售业绩一直为业界所称赞。这其中产品优势功不可抹。值得注意的是目前刚刚开盘的盛世花园以2900的预期价格进入市场，却依旧招来大批的预定的客户，一期预定已基本售空。该地段是合肥历来被认为是最适宜于生活的地段，由于原有经济基础的良该地段的楼盘的产品做的比较好，在这个市场上的去化还是能够比较快的进行 B：高新技术开发区附近高新技术开发区位于合肥最西部的大蜀山脚下，北望董铺水库，自然环境十分优良。近年来开发区新建的小去更是依托优美的自然环境和良好的产品设计，成为合肥新兴的高尚小区集中地。金色池塘金色池塘位于长江西路与蜀鑫路交界处，占地30万平方米，总建筑面积376023平方米。绿化率为41%。采用先做景观后建筑楼盘的形式吸引消费者。2004年6月中旬二园景天下园景天下位于海关路与杨振宁大道交汇处，可远观大蜀山、人工湖，该项目与梦园小区同在一个大环境下，该项目已经开发到第三期，前两期的开发十分到位，取得不俗的销售成绩。梦园小区梦园小区位于合肥西部新的高新开发区，占地22.5公顷，总建面积为25.1万平方米，该项目前期开发十分成功，获国家小康住宅示范小区。绿城桂花园绿城桂花园位于黄山路与人工湖路交汇处，毗邻人工湖，可远观大蜀山，自然景观较好，占地480亩，总建面积近41万平方米，是最西边最大的楼盘，该项目整体规划较好，绿化率高达42.3%，符合现代人回归自然的生活理念。2004年4月10日二期开楼盘规模楼盘名规模（平方米）金色池塘376023梦园小区251000绿城桂花园410000在此地段的楼盘规模不定，有较为大型的社区梦园小区、金色池塘、新加坡花园城；也有小型的物业，如园景天下和欣玉雅居。物业类型楼盘名物业类型金色池塘多层/小高层/花园洋房园景天下多层/小高层梦园小区多层/小高层绿城桂花园多层/小高层/别墅鉴于该地段有良好的环境，该地段的物业类型大都为多层与小高层的混合型物业。个别小盘采取单一物业类型。楼盘价格楼盘名最低价最高价均价金色池塘27003000多层：27504000（花园洋房）园景天下265029002725梦园小区270033002900绿城桂花园287041003450虽然该地段与靠市中心的楼盘相比，没有地段的优势，但该区域内的楼盘都把产品放在第一位，定价根据产品而言，均可以说有着比较好的性价比。绿城桂花园一直是该地段价格的领跑者。楼盘房型面积楼盘名二房三房其他金色池塘80、84、96190、200—300园景天下78、80147、129139、140、147、156梦园小区90、98160、185绿城桂花园97107、126、136、138、144、146166、172、225该地段大盘的房型面积也较为合理，均有比较大的选择空间。小盘追求个性的发展，在户型设计上采用比较集中的方式使选择面变窄。销售情况楼盘名销售情况金色池塘二期89%、三期未开盘园景天下多层：87%小高层：63%梦园小区多层：91%小高层：78%绿城桂花园85%该区域的楼盘一般都属于合肥的中高档楼盘，产品做的比较好，所以性价比较高，一般而言在楼盘的销售上都有比较好的业绩。若产品出现了问题，即使价格不高，在市场的去化上同样会有阻力。例如：顶间。 C：政务新区和经济技术开发区政务新区与经济技术开发区相隔距离近。但是由于该地段的地理位置十分尴尬，使得附近的房价与销售一直的不到上升与好转。但是随着政务新区的建成，该地段受两个区域的辐射，房地产市场可能会有所好转，目前已经有很多开发商在该地段投资开发。国际花都国际花都位于东流路与合作化路交会处。规划用地530亩，总建筑面积为70万平方米。由多层和小高层组成，绿化率为33%。2004年1月开盘。浅水湾浅水湾位于312国道与金寨路交会处。拥有大量的水景是该小区的一大卖点。占地250亩，总建面积16万平方米，绿化率高达50%。东海花园东海花园位于徽园南边，是合肥南部最高尚的建筑。全部为高层。该物业的一大特色是酒店式管理，由戴德梁行代理物业管理。颐园世家颐园世家位于政务新区习友路与怀宁路交汇处。占地121亩。2004年6月开盘，目前预定房号阶段，其小高层以2600元/平方米起价。华顺·天门湖花园位于经济开发区紫云路与莲花路交汇处，一期于2004年3月28日开盘，其多层均价为1760元/平方米。二期将于2004年7月开盘。物业类型楼盘名物业类型国际花都多层/小高层浅水湾多层/小高层东海花园高层颐园世家小高层/高层多层该区域的楼盘一般规模比较小，仅有几栋建筑组成。物业类型也多以小高层为主。楼盘价格楼盘名最低价最高价均价国际花都270030002850浅水湾245030002240东海花园270034003700颐园世家2600未定未定该区域的价格根据楼盘而定，一般的价格比较低。东海花园以3700的价格成为该地段的价格先锋。户型面积楼盘名二房三房其他国际花都99、92108、116、146217浅水湾92、96102、127、147东海花园80102、146180、207、302颐园世家无112、150、160无83120、130200该区域的户型设计较为合理，分布较为广泛，小面积也占到一定的比例。销售情况楼盘名销售情况国际花都51%浅水湾45%东海花园65%颐园世家20%一期售完、二期预定中该区域由于地段的尴尬性，一般的销售情况均不是很理想。产品一旦出现定位问题或其他问题，销售情况更是不容乐观。例如：丽景碧雅小结： 规模一般都较大，品质较高。所以价位一般2、合肥房地产市场总结：第一：合肥房地产总体呈快速上涨的趋势。1、政府宏观政策的促进政府认识到房地产作为第三产业的支柱行业，在促进整体经济的的发展上起到了功不可抹的作用。在2001年，政府就把加快房地产发展提上日程，并且在十五规划中将房地产的发展作为一项重要的方面来作出有关提议。2、合肥房地产实际呈快速增长合肥房地产经过几年的发展，合肥房地产逐渐成熟与壮大起来。大规模、高品质的房地产项目的大量开发，外地开发商大批涌入合肥，都说明了合肥房地产进入了一个全速发展和完全竞争的时代。第二：几种物业类型的发展各不相同。由于存在一定经济条件的制约和原有观念的约束，合肥房地产的几种物业类型的房地产的市场接受程度各不相同：多层：已经广泛的被合肥消费者所认可并接受，一般的多层住宅在市场会很快的小高层：与其他房地产先发展起来的城市相类似，由于价格的因素和居住观念没有及时改变（这里价格因素占主要原因导致小高层在一定程度上还没有被大部分消费者所认可。但根据市场的发展趋势，小高层正在被合肥市民逐步地接受。别墅：合肥别墅的销售情况相比房产是最不理想的，并且价格也呈下跌的状态。这与当地的经济水平的发展有着直接的联系。随着经济的发展，合肥市民的整体收入水平有了一个稳步的增长。但是对于别墅这样一个物业类型，在经济的承受能力上还是有较大的差距的。在所有的合肥市民中，并没有足够的人群可以去化已开发的别墅，导致别墅项目销售情况的不理想和价格的下第三：户型的设计有待进一步优化合肥市场上的户型设计一般达不到一个房地产成熟发展城市所要求的水平。户型设计不是十分合理，得房率低，在一定程度上造成所设计房型过于大的情况。第四：小户型比例需要进一步增加首先，从市场目前的销售情况来看。小户型在合肥市场上的销售情况十分良好。合肥目前市场上的小户型的房源较少，在很大程度上是由于开发商追求利润最大化的结其次，从市场发展趋势来看。合肥整体房地产市场快速发展，导致市场房价（单价）的快速提高。但是由于合肥整体经济水平和国民收入有限增长的制约，消费者必定会采用缩小面积降低总价的途径来满足购房的需要。所以，随着合肥房价的进一步上涨，小户型的开发存在一个较大的空间。第五：呼唤成熟先进的营销策划理念合肥房地产的发展刚刚进入一个全速发展的阶段，有很多开发商还只是停留在卖方市场的阶段，对于房地产营销还没有一个十分透彻的理解和运用。合肥本地的策划代理机构有相当一部分十分不成熟，再加上合肥本地开发商十分看好外地知名代理商的策划能力，这两点的结合就是大量外地代理机构涌入的原因。本次调查样本为80份，有效样本为67份，无效样本13份。1、影响目标客户选择住宅的因素有：项目物业所处地段及交通13.4%开发商实力和信誉及物业市场认知度6.7%优美的周边环境15.98%规划完善的小区，独有平台花园6.19%设有大型购物广场（华联）6.19%完善的会所康乐设施2.58%先进的保安系统14.43%先进的智能化设备5.67%要有价格优势及升值空间5.67%有良好学区11.34%完善的物业及服务11.86%2、户型、结构与意向地点：..由此分析有近75%的客户属于第一次置业，他们要求的面积多在140平方。而其余25%的客户就是我们住宅的目标客户。2）、被调查者打算购买住宅类型：合肥市场上的小高层、高层项目已逐渐被消费者所接受。首选其次再次新站区12.82%10.53%11.43%经济技术开发区12.82%21.05%11.43%高新技术开发区15.38%21.05%20.85%市心5.31%26.32%11.43%一环二环间30.77%13.58%11.43%二环外7.69%2.61%14.29%其它2.59%5.26%17.14%3、类型喜欢的住宅项目以适量的商业塔楼住宅连平4、设计与装修一般装修装修橱卫菜单式装修2）关于每层户数34%17%18%34%17%两户以下3—4户o5—6户7—8户无所谓24%要求在两户以下或3—4户的被调查者，多数应为享受型的。5、套设施及物业服务1）是否拥有汽车22.5%有要一个以上60.3%虽然有22.5%的被调查者拥有汽车，但却有65.8%的人要求车位。车在未来公司的发展中，无论是办公需要还是公司形象与实力的展示，已经越来与越必不可少，车位问题将是公司考虑、选择办公场所的一个必不可少的重要因素。6、消费者投资方式债券可见随着房产市场的规范、升温，经济形势的进一步趋好，增强了消费者的信心，越来越多的投资者投资房产，这将是一个利好消息。调查总结1、影响居民购买房产的因素很多，但最为关注的是以下5点：周边环境、治安环境、地段交通、是否有完善的物业服务、学区如何，这5点约占总因素的67.01%。2、现有77.5%的被调查者现在没有汽车，但他们在购买时需要车位的占65.61%。3、对于本项目而言树立企业品牌显得尤为重要，在建筑本身的质量以及环境、配套都需要达到居民所需。1、开发商资料——浙江广厦集团中国广厦控股创业投资有限公司是我国综合实力百强企业、中国最大民营建筑企业。其控股企业浙江广厦股份有限责任公司是建设部推荐的全国建筑业首家上市公司。广厦控股以建筑和房地产为主导产业，以产权为纽带，下辖广厦建设、广厦房产、广厦投资、广厦旅游、广厦传媒、广厦国际六大行业集团和一家上市公司，拥有成员企业80多家，员工50000余人，企业总资产140余亿元。“广厦建设”具有国