生态养老休闲度假区可行性研究报告

四川大自然生态发展有限公司内江市生态养老休闲度假区建设项目可行性研究报告二0—一年四月编制内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告I 11.1项目背景 11.1.1项目名称 11.1.2项目承办单位 11.1.3项目拟建地址、地点 11.1.4项目建设规模与目标 11.1.5项目投资资金及效益情况 21.1.6承担可行性研究工作的单位 31.2研究工作概况 31.3编制依据 41.4可行性研究结论 52项目背景、市场预测与分析 72.1项目背景 72.1.1政策背景 72.1.2项目建设的重要性和必要性 2.1.3项目的由来 2.2项目市场预测与分析 2.2.1养老产业背景 2.2.2国内外养老产业模式 2.2.3生态旅游概述 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告Ⅱ2.2.4现有基本游客结构 2.2.5市场趋势分析 2.2.6项目建成时市场容量与游客结构 2.3项目发展优势 2.3.1独特的市场卖点 2.3.3政府的大力支持 2.4投资必要性 3建设项目选址 3.1场址位置 3.2项目区的建设条件 3.2.1项目区地理位置 3.2.3社会经济状况 3.2.4交通运输情况 3.3项目选址意见 4.1项目建设总体方案 4.2项目定位、建设理念及目标 4.3.1总平面布置方案 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告Ⅲ4.3.2占地面积及分析 4.4.1主体工程建设 4.4.2配套工程建设 4.4.3工程建设投资估算 5.1项目主要污染源和污染物评价分析 5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析 5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析 5.3.2运行期环境保护措施 5.3.4节水措施 5.3.5消防工程 6项目的组织管理和劳动定员 6.1工程项目管理 6.3人力资源 6.4员工培训 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告6.5管理机构和设置 6.6劳动定员 7.2进度计划 8项目投资估算和资金筹措 8.1投资估算依据及范围 8.2项目总投资估算 8.3资金来源及资金筹措 8.3.1资金来源 8.3.2资金筹措方案 8.4资金使用和管理 8.5投资使用计划 9项目招标 9.1项目招标范围 9.2招标单位资质要求 9.3发包方式 9.4项目招标的组织形式 9.6评标组织、原则及评标 10项目经济评价 V 10.2.1销售(营业)收入 10.2.2销售(营业)税金及附加 12.1政策风险 12.5经营风险 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告13.2建议 14.1.1企业组织机构代码 14.1.2企业法人营业执照 14.1.4项目土地租赁合同 14.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明 14.1.6项目主办单位提供的其他相关资料 14.2.1项目地理位置图 14.2.2项目总体规划平面布置图 14.2.3项目建设部分效果图 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告1内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告2一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840m²,建设周期占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%序号单位数量评价标准是否可行1建设规模占地面积亩建筑规模2公司定员人管理人员人技术人员和工人人3经济指标内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告3总投资亿元年均销售收入万元年均总本本费用万元年均销售税金及附加万元年均利润总额万元年均所得税万元年均净利润万元投资利润率%投资利税率%财务内部收益率%是财务净现值(I=12%)是全部投资回收期年是盈亏平衡点%1.2研究工作概况景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告4(6)财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的(7)中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》;(8)内江市城市总体规划(1996—2020年);(9)国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》(10)国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》(11)国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》(12)财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》(13)《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》(14)《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【(94)国农综字第28(15)发改部门或主管部门批复的项目建议书内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告5(16)企业提供的相关技术资料(17)企业提供的相关协议、资质、证书本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告6内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告72项目背景、市场预测与分析据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告8(2)2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革(3)全国老龄委联合民政部等国家士部委发文《关于全面推进9准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景(1)国家相关政策2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发 (2001)9号),明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》(中发〔2003〕9号),提出要加确定1999年为“生态环境旅游年”,各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家计财发〔2005〕5号),提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8场会”,进一步推动了生态旅游的发展。特内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告业区)签署了共建无障碍旅游区等协议。(1)解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上 (60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%),我国已成为老龄化速度最快，老年人口的一个严峻问题。内江市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该(2)缓解独身子女压力(3)构建和谐社会的需要(4)加快内江市社会福利事业发展的需要内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性(1)是促进区域经济发展战略的需要。(2)项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要(3)推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展(4)项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告构单一，第三产业比重仅占34.5%,远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。而旅游产业作为第三(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要(6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告(7)旅游业发展促进社会主义新农村建设人均收入达到3850元(2010年农民人均2097元),增收任务重；20102.1.3项目的由来大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7%,比上月的增幅提高1.3个百分点。1-8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8%。旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6%,接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%(2005年数据)。所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业2.2项目市场预测与分析据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11%。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%,也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%,或65岁以上人口占总90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告(1)老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1/5,是亚洲老年人口的1/2。(2)老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。(3)高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%,而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之(1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，(2)“未富先老”,人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美(3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭(4)目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯2.2.2国内外养老产业模式(1)英国老年社区织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了(2)丹麦老年住宅特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野(3)德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合2、先进的国外养老模式人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为(1)国外养老社区现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%,75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”,如贝纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢?从20世纪90年代开始，第一，生活照料(饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等)。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。第二，物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。如，地方第三，心理支持(治病、护理、传授养生之道等)。如，保健医生第四，整体关怀(改善生活环境、发动周围资源予以支持等)。如，社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内(2)其他养老模式哥本哈根郊区每月要1000欧元。际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑(7917美元),但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有1000老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%,其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等展比较快的国家之一。在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告3、我国现有养老模式(1)家庭养老但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会(2)机构养老机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来，进行全方位的照顾。正构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%,目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相(3)社区居家养老生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告2.2.4现有基本游客结构中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1),这在四川生态旅游中具有普遍性。2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客总数的7成以上(73.47%)。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例(分别占9.52%和8.44%)。服务销售商贸人员等所占比例极低(分别为3.40%、3.06%及其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势(>90%)。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空2.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。1、高级养老院按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，(1)打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告提供客源提供客源运营单元提供客源提供卖点(1)生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性(住高档农家别内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。(3)民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如内江民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意境!项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现项目的综2.3.2资源优势项目所在地坐拥沱江，背靠丘陵，拥有丰富的水域景观资源，同时，高峰寺、静宁寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云顶寨等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。内江市委市政府着力打造川南城市群中心城市，成渝经济区新高地，力争三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2009年GDP成功超越自贡市，2011年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展，力争GDP超越泸州市。2010年内江市四川西南再生资源产业园区被选入全国首批七个示范内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳2.4投资必要性内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告3建设项目选址项目总占地面积约200亩，其中，一期占地70亩，二期占地130亩。3.2项目区的建设条件内江市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350~450米间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告-28℃,一月均温6℃-8℃,七月均温26℃-28℃,最高气温可达41℃,最低气温—5.4℃,活动积温5598℃左右。年雨量的60%,高温期与多雨季基本一致，春季约占17%,冬季仅占4%。滩沱相间，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降4.5%,水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发.较大支流有资市区河段，河谷宽400m-500m,水面宽200m-400m,河流平均比降0.4%,多年平均流量317m3/s,年径流量100亿m3,年径流量变差系数 大清流河发源于安岳县新民乡唐石坝，全长122km,在大河口注入沱江，亿m3;小清流河发源于安岳县南熏乡，全长56km,在高寺山下注入沱江，市区河段9km,为常年性支流。沱江东岸除大小清流河外，尚有稗内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告植面积为143万余亩；其次是玉米、红苕和小麦内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告造带上，已探明的储量达600多亿立方米。砂金则产于沱江河床沿线的水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kVA,水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级4、旅游资源内江现有旅游景区28处，旅游景点180多处。其中资重龙山——白唤鱼池，隆昌大洞坎(又名鹅洞飞泉)的瀑布等闻名遐迩的天然景点。葫中五皇庙附近发掘的154个恐龙脚印化石等均具很高的考古、研究价值。132条乡道公路纵横交错于全市112个镇(乡);内河航道现有10条，通航里程达416公里，有74个乡镇通水路。内河航运以沱江为主，沱江自内江市境内有成渝线、内昆线、隆泸线、资威线四段计营运里程1千米，火车站19个。成渝线西起成都，东达重庆，全程505.06千米。自境内全长119.062千米。内江至昆明铁路自成渝线内江站重庆端道岔 (220.34千米)接轨引出。境内长22.275千米，设内江南站、凌家场站。资威线自成渝线资中站重庆端道岔(190.376千米)接轨引出，经宋家铺抵威远县坭河。正线长29.3千米，站线长2.7千米。建桥梁3座，隧道1个，涵洞65道。目前正在建设的成渝客运专线纵贯内江全境，设计时速350公里，内江境内设资中北、内江北、隆昌北三站，其中内江北站为成划修建绵(阳)遂(宁)资(阳)内(江)自(贡)宜(宾)和内泸(州)有成自泸高速公路、内遂(宁)高速公路(在建),内威高速公路、资威快速通道(规划中),成(成都)广(广州)公路、川鄂(湖北)公路、每20分钟一班，票价为50元左右。年5月开工修建，到今年7月21日竣工。新建成的码头既方便了当地市内江市生态养老体闲度假区新建项目图3-1项目所在地理位置及交通图3.3项目选址意见选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。4项目总体方案设计地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840m²,建设周期一年，主(1)主题定位(2)市场定位(3)功能定位(4)档次定位老(含食宿、养身保健等);(2)生态休闲度假(含高端度假消费、散客4.3总平面布置类型面积(m²)所占比例(%)备注老年标准公寓医疗康复中心高档四合院公寓豪华贵宾公寓临江娱乐室餐厅茶坊活动健身室厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场利用空闲地总有效面积4.4工程建设方案1、养生公寓养身公寓以沱江水为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，容积率为1.5左右。采用层联体别墅、四合内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告豪华贵宾公寓3栋，每栋建筑面积约120m²;共计360m²。充分利用沱两个相对独立的四合院，每个庭院17个房间，每间约20m²,共计约800寓分两栋，每栋6层楼，每间约22m²,共计98间，约7000m²。(1)养生餐厅(2)休闲茶坊(3)临江娱乐室(4)活动健身室(5)厨房、食堂(6)户外庭院、绿化(7)停车场约1000m²,可同时容纳100辆以上的游客车辆。内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告4.4.2配套工程建设工程分类项目名称建设内容辅助工程给水给水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供电用电设备均为二级负荷供气天然气管道从市政天然气干道就近引入，在管道入口处设控制阀沼气池4.4.3工程建设投资估算内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计1老年标准公寓2医疗康复中心3高档四合院公寓4豪华贵宾公寓5临江娱乐室6餐厅7茶坊8活动健身室9厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场围墙二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设其他配套(配电、安全、消防等)合计内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(1)施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m³/d,年用水850m³/物为COD、NH₃-N。类比资料可知，废水中的COD.为25mg/L,NH₃-N内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(2)废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾(1)固定噪声源内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(2)流动噪声源表5-1交通运输车辆噪声单位：dB(A)运输内容车辆类型噪声级土石方阶段土方运输大型载重车结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车(1)施工对植被的影响(2)施工对水土流失的影响(3)施工对土壤环境的影响生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为6~9月，平均日接待量为500人，NH₃-N,各污染物排放量为COD.产生量8760kg/a;NH₃-N产生量876kg/a;内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(1)厨房油烟净化设施最低去除率85%。(2)汽车尾气量200辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。汽车尾气各污染物浓度见表5-2,汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。污染物单位怠速正常行驶备注%2容积比容积比容积比表5-3汽车尾气排放源强计算结果泊车位园区道路合计风机等，设备声级值在70~80dB(A)。因设有围墙，周边有大量绿化覆内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告5.2项目拟采用的环境保护标准主要污染物主要污染物浓度限值日平均值：昼间≤65dB(A)夜间≤55dB(A)NH3-N:15mg/L;pH:6~9。(3)噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为场地要求慢速渗滤快速渗滤地表渗流地下渗流稳定塘土层厚度(m)一一土壤类型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土气候冬季水需终年运行冬季降低负荷运行或储存终年运行终年运行冬季降低负荷运行或储存占地性质征地绿化经济作物征地或废地利用占地面积预处理最低程度一级处理一级处理格栅筛波化粪池一级处理格栅筛滤格栅沉砂污水最终去向下渗蒸散下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散外排可收集利用典型植物谷类牧草林木无需求牧草草皮花木芦苇等无沼气沼气沼液、沼泥能源有机肥 3、节能措施(一)消防工程规划原则(二)工程措施消火栓距路边不应超过2m,距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味(三)防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生(四)防洪(4)环保局办理生产性项目环保意见书(表)。(6)规划部门办理项目选址意见书。内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(1)人防办进行人防工程建设布局审查。(2)国土资源局办理土地预审。(1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。(2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。(4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。(5)国土资源局进行用地预审。内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(1)公安消防支队进行消防设计审查。(2)人防办进行人防设施审查。(1)建设单位办理施工报建登记。(1)以下证明材料：内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(3)工程施工合同；(1)建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告6.4员工培训序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员32办公室3中级管理人员13财务科3中级管理人员14医疗保健中心中级管理人员35餐饮部中级管理人员36保卫、消防科5中级管理人员17环卫科5中级管理人员18服务员及苗圃工人中级管理人员2合计不含苗圃临时增加工人随着项目的逐渐推进，其组织机构及项目运行人员配置将增加至7项目施工条件和进度计划7.2进度计划(1)项目决策阶段(2)项目准备阶段(3)项目实施阶段(4)项目施工阶段(5)竣工验收阶段年4月-2012年6月；二期工程2012年7月-2014年4月。(1)前期工作阶段(2011年4月-2011年6月)4)施工单位和主要材料的招投标工作。(2)一期工程施工阶段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工阶段(2012年7月一2014年4月)序号年2011年2011年2012年2013年2014年工程名称季度工程名称季度4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月前期工作阶段二1老年标准公宝、医疗康复中心、四合院高2活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房34二期工程(一期配套扩建、医疗服务，苗圃工程建设)一8项目投资估算和资金筹措(1)项目建议书；(2)项目建设规模、建设方案；(3)工程项目、辅助工程一览表；(4)工程设计方案、图纸；(5)同类型建设项目的投资资料；(7)国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》2、估算范围(1)土地租用费；内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(5)不可预见费。8.2项目总投资估算(一)投资估算说明(1)项目论证费(2)工程勘察设计费内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告价格[2002]10号)规定计算。(3)施工图审查费(4)环境影响评价费的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书(含大纲),环境影响(5)工程造价咨询服务费(6)工程建设监理费内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(1)建设管理代理费(2)建设工程质量监督费(3)建设工程综合服务费按中标额的2.8%计算。(1)基本预备费内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告费率可按5%—8%计取，本工程按5%计取。(2)价差预备费(二)投资估算表编号工程或费用名称建安工程费设备费费用投资合计占总投资比例)备注单位单价(元)第一部分：工程费用1上地租用(3年建设)2老年标准公寓3医疗康复中心4高档四合院公寓5豪华贵宾公寓6临江娱乐室7餐厅8茶坊9活动健身室厨房、食堂门卫室等辅助用房停车场围墙二期工程(一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设等)其他配套(配电、安全、消防等)二第二部分：其他费用1勘察设计费2施工图审查费3可行性研究编制费334可行性研究评估费5环境影响评价费556工程造价咨询费887工程建设监理费8建设管理代理费三第三部分：预备费1基本预各费(一+二)*5%计2涨价预备费Z项目总投资内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告该项目一期工程所需建设资金由业主公司提供和申请四川省红十字1、企业股东自筹2500万元。自筹资金主要来源于股东其他企业历年8.3.2资金筹措方案本项目总投资1.5亿元，其中一期工程投资4000万元，二期工程投资1.1亿元，筹资方案如下表。序号建设内容筹集方案金额(万元)占总投资比例1一期工程企业股东自筹申请四川省红十字会专项资金2二期工程股东增资和一期利润合计8.4资金使用和管理8.5投资使用计划1、前期(规划、设计、地勘、咨询、招标等)预计投入90万元。2、土地租用，按3年建设期计算，预计投入72万元。3、一期工程建设预计投入3045万元。9项目招标位。9.3发包方式2、评标原则3、评标3、项目建设期为3年，计算期为10年。4、贴现率取8%。二期工程投资1.1亿元。为150-200人。易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9)号规定，产品增值税税率6%。9、所得税税率：25%。10、固定资产净残值率取5%,设备按10年进行折旧，房屋按20年进行折旧；维修费按固定资产原值的3%计；5年进行摊销。11、其他营业费用按销售收入的5%计。内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告10.2.1销售(营业)收入(1)高级养老院食宿收入(按80%入住率计算)(2)医疗康复中心：500人×500元/人/月×12月=300万1)豪华贵宾室(含生日、婚宴等):3间×4000元/间/天×300天=360万10.2.2销售(营业)税金及附加建设税和教育费附加分别按增值税的5%、3%计算。建税7.5万元，教育费附加4.5万元。序号规模单价投资额(万元/年)一期工程1土地租赁1200元/亩2养老院营运成本3度假区营运成本4工资及福利费100人5管理维护费6年折旧费小计二二期工程1土地租赁130亩1200元/亩2扩建养老院营运成本3扩建度假区营运成本4苗圃生产成本小计合计(1)一期工程销售(营业)额2077.44万元-固定成本409.4万元-销售税金及附加(2)二期工程销售(营业)额2500万元-固定成本316.6万元-销售税金及附加162内江市生态养老体闲度假区新建项目可行性研究报告(3)综合利润项目一期工程年均利润总额1533.42万元，所得税按税率25%上缴，提取10%的盈余公积金及至5%公益金。10.3盈利能力分析(1)一期投资净利润率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投资净利润率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(3)项目平均净利润率=(3554.82-888.71)÷15000×100%=17.77%(1)一期投资利税率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投资利税率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)项目平均利税率=(296.62+888.71)÷15000×100%=7.90%项目投资内部收益率所得税后为21%,财务内部收益率超过基准收项目财务基准收益率为12%,计算期内项目投资财务净现值为10977项目投资回收期，静态回收期3.85年，动态回收期为4年。投资回收率在20%以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投10.4盈亏平衡分析BEP(生产能力利用率)=固定成本/(销售收入一销售税金一可变现成本)*100%=40.75%图10-1盈亏平衡分析图金额(万元)0扣税金及附