上市集团企业长租公寓测算表

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,项目测算汇总表,,,,,说明:,

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,项目名称,,,,,1、,本表格中，黄色部分为需要填写部分，灰色部分为公式，不需要填写，不可修改；

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项目基本情况,,,,,,,

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,所在城市,北京,城市划分,一线城市,,,

,,,注：一线城市为北京、上海、广州和深圳；其他为二线城市,,,,

,地址,,房屋产权性质,商业,,,

,总租赁建筑面积,"15,740",,,,,

,公寓部分总建筑面积(平米),"15,740",公寓部分总套内面积(平米),"3,000",,2、,公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出，套内面积需根据实际调查排房情况填写

,商业部分总建筑面积(平米),-,商业部分总可租赁面积(平米),-,,3、,商业可出租面积(与产证建筑面积不同)需根据实际调查排房情况填写

,客房数,314,得房率(公寓部分),19%,,,

,公寓单房建筑面积(平米),50.13,公寓单房套内面积(平米),9.55,,,

,总租赁期(年),15,免租期(月),6,,,

,,,工程期(月),3,,4、,工程期包括项目的设计期和工程建设期

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项目签约条件,,,,,,,

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,项目汇总,,,,,,

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,首年租金成本(元）,"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,5、,首年租金按照合同约定的租金填写(按12个月计算，不扣除免租期的租金)

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,公寓部分签约条件,,,,,,

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,首年租金成本(元）,"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,,

,租金成本递增方式：每几年,1,租金成本定期增长率,3%,,6、,按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。

,租赁押金,"1,888,800",中介费,,,,

,租金支付方式(月数),6,转让费,,,7、,租金(不含押金)支付方式按照月份填写，如租金是季付，则填写“3”，如果是半年付，则填写“6”，以此类推

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,商业部分签约条件,,,,,,

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,首年租金成本(元）,0,起始租金成本(日/平米),3.00,,8、,首年实际支付租金按照合同约定的租金填写

,租金成本递增方式：每几年,3,租金成本定期增长率,5%,,9、,按照实际情况填写，如果租期内一直不增长，则递增方式填“1”(必须填)，增长率空置即可。

,租赁押金,,中介费,-,,,

,租金支付方式(月数),,转让费,,,,

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项目经营假设,,,,,,,

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,项目汇总,,,,,,

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,第二年总括收入合计(元）,"16,913,610",第二年平均租金收入(元/日/平米),2.94,,10、,此处汇总的为第二年(稳定期)的运营情况，收入为租金收入

,第二年单房运营成本合计,"1,164,312",,,,,

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,公寓部分假设,,,,,,

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,首年单房租金收入(元/月/间),"4,500",首年租金收入(元/日/平米),2.95,,11、,单房租金收入不含其他收入

,其他收入占比,,首年总括租金收入(元/日/平米),2.95,,9、,其他收入按照比例进行估计

,租金收入年增长率,5%,单房运营成本(元/月/间),300,,12、,单房运营成本含人工等所有运营成本，目前各城市各项目均假设250元/间，可根据项目的实际情况填写。每年设固定增长率3%

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,商业部分假设,,,,,,

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,平均租金(元/日/平米),3.00,租金年增长率,5.0%,,,

,商业运营成本(占收入比例),,,,,13、,商业运营成本按照收入比例进行估计

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项目总投入,,,,,,,

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,项目汇总,,,,,,

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,总装修投入,"15,700,000",总标准装修每平米造价,997,,14、,装修投入不含其他资本化费用

,项目总投入(不含租金资本化),"15,700,000",项目总投入(含租金资本化),"15,700,000",,15、,总投入均含中介费和转让费

,总每平米成本(不含租金资本化),997,总每平米成本(含租金资本化),997,,,

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,公寓部分假设,,,,,,

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,总标准装修成本,"15,700,000",标准装修单房造价,"50,000",,16、,公寓部分以单房为核算单位

,单房中介费,-,单房转让费,-,,,

,,,总单房成本(不含租金资本化),"50,000",,,

,资本化租金,0,单房资本化租金,0,,17、,如果装修期超过免租期，则会出现资本化租金，增加单房投资成本

,,,总单房成本(含租金资本化),"50,000",,,

,,,后续追加投入(元/间),,,18、,"租期超过10年的，每第八年每房追加翻新投入RMB30,000/间"

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,商业部分假设,,,,,,

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,总标准装修成本,-,每平米装修费用(建筑面积),"1,000",,19、,商业部分以平米为核算单位

,每平米中介费用,-,每平米转让费用,-,,,

,,,总每平米成本(不含租金资本化),"1,000",,,

,资本化租金,-,每平米资本化租金,-,,,

,,,总每平米成本(含租金资本化),"1,000",,,

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结果,,,,,,,

,,公寓部分,商业部分,合计,,,

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,首年租金占比,67%,100%,67%,,,

,第二年YOC(不含租金资本化),20%,0%,20%,,,

,累计现金流,"81,106,962",-,"60,830,222",,20、,公寓和商业分别不考虑所得税，合计金额扣除所得税影响

,回收期(第x年),5,1,6,,21、,仅考虑首期投资(含押金)的回收期，公寓和商业分别不考虑所得税，合计回收期计算时扣除所得税影响

,IRR,31%,#NUM!,25%,,22、,公寓和商业分别的IRR不考虑所得税，合计IRR计算时扣除所得税影响

,注：YOC=EBITDA/总单房成本,,,,,,

,EBITDA=租金收入-营业税-租赁成本-运营成本(含人工),,,,,,

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,上会标准说明,,,,,,

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1,一般条件(需同时满足),,,,,,

,首年租金占比不超过65%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于15%(含)；,,,,,,

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2,在满足以下任意一个特殊前提的情况下，上述条件可放宽至以下两个条件之一：,,,,,,

1),首年租金占比不超过75%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于20%,,,,,,

2),首年租金占比不超过60%(含)，且第二年YOC(不含租金资本化)不低于10%,,,,,,

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,特殊前提如下：,,,,,,

1),租期超过15年；,,,,,,

2),租期内租金成本涨幅每两年低于5%；,,,,,,

3),位置或物业条件特别好，可以作为一个城市区域的地标项目，平均单房租金超过6000元每月；,,,,,,

4),改造成本特别低，可以使得YOC高于25%；,,,,,,

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其他固定假设,,,,,,,

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工期,,,,,,,

设计期,30,天,,,,,

工程期,90,天,,,,,

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出租率假设,,,,,,,

开业第一个月,开业第二个月,开业第三个月及以后月份,,,,,

35%,70%,95%,,,,,

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