员工手册编排技巧

企业员工手册编排技巧

《企、业员工手册》主要阐述企'业员工在公司工作中会遇到的一系列劳

动权利、劳动义务以及联系正式正式生效问题的解答，即作为物业管

理管控公司企业员工身份的要求。在这方面，企业员工通过《企业员

工手册》的学习，可做到无帅自通，了解公司的概况和作为企业员工

所拥有的权利及应尽的义务。

《企业员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》；

第二是依据物业管理管控工作的特点。其具体内容包括以下几个方

面：

1.总经理致辞；

2.公司简介；

3.公司组织系统及主要部门机构结构的图示说明；

4.劳动条例；

5.企业员工福利；

6.企业员工守则；

7.奖励与惩罚；

8.安全消防;

9.附则。

下面是新加坡江山财团物业管理管控部《企业员工手册》中有关

工作守则的节录。仅供参考。

示例：

企业员工守则

（一）管理管控相关人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神

饱满。

（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保

持彼此间良好关系。

（三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），

不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，大厦管理管控相关人

员应事先取得大厦相关相关项目人同意，而大厦相关相关项目人之请

假则需获得公司相关相关项目人之同意。

（四）管理管控相关人员不得在当值时间内为个别住户做职责范

围以外及对私人服务的工作。

（五）管理管控相关人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、

住户提出要求，应请其直接向公司询问。

（六）大厦相关相关项目人应该执行公司之各项指示，并定期召

开该大厦各级企业员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦企业员

工须服从大厦相关相关项目人之工作调配及岗位编排。

（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（A）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益

之行为。

（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索

取任何形式的礼物、赏钱。

（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物,

对各公物如有损坏，须相关相关项目赔偿。

（十一）台风袭深期间，各企业员工必须依时当值，坚守岗位，

并按照公司所颁布之指示进行防风，防雨工作。

（十二）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。

管理管控工作

（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。

（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音

机或与同事闲谈、开玩笑。

（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及配戴职企业员

工作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时须特

别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方，并进行登记C如

遇有不寻常事件，应立即处理、记录并及时向上级报告。

（四）台风或雷暴豪雨期间，管理管控相关人员必须按照公司所

颁布之“台风期间企业员工当值程序”上班，并按“台风及雷暴豪雨

措施”做一切防风、防雨工作，以保护公共财产，防止意外或水浸等。

（五）服从上级指导，完成所指定的工作。

（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关相关人

员修理和清除，必要时须协助维修工作。

（七）执行各项任务时，必须要有礼貌。谨记“服务至上、礼貌

第一”。

（A）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应即协助其家

人招呼救护车或代办报警。

（九）热情接待来访相关人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。

不属于自己职责范围内的，则立即通知有关相关人员处理解决。处理

情况立即向上级报告。

（十）管理管控处须设置急救箱，配备急救用品，如绷带、棉花

及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具，以备临时急用。

（十一）大厦公共地方之锁匙，如：电制房、机房、泵房等，必

须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外借锁匙时，必须登记借用

人姓名及身份证，用后及时归还。

保安工作

（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如:

对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用各种已有的设施，以

免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门匙

或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门常开，防止坏人有机可乘。

（二）应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、年龄、家庭成员

职业及联络相关公司正式正式生效方法。此等资料必须保密，不得泄

露。

（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见及

互通消息。

（四）各更管相关人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班记

录，以备核查，务令保安相关人员高度警为。

（五）严禁借词推销之人士进入大厦。尤其是自称公务相关人员

或公共机构职员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机

构查询。

（六）应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人，登记身份证或

工作牌招。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑

物品时，更须提高警觉。

（七）当值管理管控员至少每两小时巡楼一次（但不固定时间），

以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电

表房及其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作

案。留意公众地方之间边暗角，后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗

窃工具等。

（A）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门

及其通道，以等待警方相关人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知

会警方。

（九）切记管理管控相关人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查

权力。因此，拘捕疑犯后，应尽快交公安部门机构处理。

（十）本大厦安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、电梯，以

加强治安保卫工作。若邻近大厦在建设中，则更应加倍小心，以防被

坏人利用做为犯罪的桥梁。

（十一）详细记录各有关政府部门机构相关公司正式正式生效方

法，以便需要时寻求协助。

（十二）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

1.立刻报案，并留在现场直至公安部门机构到达，遇有伤员（被

害人、案犯）应立即抢救和监护。

2.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助

公安部门机构保留证据，方便调查工作。

3.切勿开动风扇，冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。

4.禁止任何人在现场走动，以方便公安部门机构到现场调查。

5,向公安相关人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有

关人物之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。

公众卫生

（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场

及天台等公用地方。

（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地

方，以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。

（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自

行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户，除清洁工人清理外，并

登记在管理管控处记事簿内，向上级报告。

（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以

免蚊虫滋生。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖，再

研究处理方法。

（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安

排修理。

（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免

影响下层和下面行人。

（七）如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从

速修理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，影响市容者，

处以罚款。

（A）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影

响卫生，又可能打到过往行人身上，也不得将可引致淤塞之杂物投入

厕盆及污水渠内。

（九）若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则

通知上层住户修理，如无结果，则应详细汜录及请求上级处理。

（十）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详

细记录并报告上级和有关卫生部门机构。

楼梯

（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，大堂

值班员立即通知本合同支付资金相关人员迅速修理，同时用电梯内对

讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免

发生危险。

（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。

（三）乘搭电梯人数过多时\应维持秩序，指导分批搭乘，以免

超载发生危险。

（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生

危险。

（五）保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或

梯内设备。

（六）经常清除电梯门路轨内积存的泣圾，以免影响梯门开关。

（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应即

通知本合同支付资金相关人员进行修理。当修理相关人员到达时，管

理管控员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细情况，必须

详细记录送管理管控处。

（八）狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时,

应即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。

（九）凡有水渗入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电

梯升高至较安全地方。

（+）电梯槽底有积水时，应即报告上级处理，同时研究水的来

源，及早修理。

（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理相关人员或保安消

防相关人员外，任何相关人员不得使用。

（十二）电梯每年“年检”一次，并取得年检合格证。

（十三）冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯

设备。

（十四）火警发生时，劝喻住户切勿装搭电梯，因电梯可能随时

在半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。

（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，

气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁，加上“不准擅闯”之类告示

牌。

（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免

紧急时无法求救及导致窒息。

电力系统

（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。

（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总

掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等，并

且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、

电表及各水泵制等，以备急修时使用。

（三）如部分用户电力中断，应由管理管控处派人检查修理大厦

供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理管

控处可提供适当协助。

（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，

如属于正常则与供电公司联系询明情况。

（五）公共使用的电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、

水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立

即派人修理。

（六）接到供电公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、

时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备C公

共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出

恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。

（七）经常检行、保养弱电系统，如：大堂与客户的对讲系统和

电梯监视系统必须完好正常运行。发现问题立即修理。

（八）在大厦出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明设备，管

理管控处亦应常备手电筒。

（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不

得放置各种杂物。

（十）大厦供电系统由专业相关人员定期检查保养，以保证安全

正常的供电。

消防

（一）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使

用。并应熟悉其它消防设备的使用。

（二）组织大厦企业员工学习消防知识，熟悉和掌握各种消防设

备的操作使用。组织企业员工进行消防设备的使用训练，使其成为大

厦合格的义务消防队员。

（三）值班相关人员（包括管理管控相关人员）须经常检查防火

设施和消防设备等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。

（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消

防设备，以备应急。

（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千

万不可有阻塞情况发生。

（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免

引起火警。

（七）留意公用电线，如有破损或不符合规定时、应立即修理和

更换。

（A）留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易

着火者，当发现住户藏有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明

和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报告管

理管控处和公司。

（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧元

宝、香纸等。

（十）切勿将防火门打开，以免万一火警发生时:浓烟散播及火

势蔓延。

（十一）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如

能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119”

报案。

（十二）若发生火警，即电“119”报案，同时按动警铃，通

告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法抢救。

（十三）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。

（十四）报案时，必须清楚说明现场公司正式正式生效方法，报

案人姓名及管理管控处相关公司正式正式生效方法。

（十五）所有消防装置，应由认可的消防监察单位每年最少检查

一次。

中央空调及制冷设备

（一）中央空调技术性较强，必须掌握好温度控制和调节，使其

降温适度。

（二）在炎热的夏季里，必须保证空调机的正常运行，适度的降

温，保证写字楼职员舒适的工作环境。

（三）空调机、制冷机必须经常地检查保养，发现问题及时进行

修理保持其正常运行，不得影响写字楼工作秩序。

（四）制冷相关人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作

规程及操作方法之专业技师操作。

（五）操作相关人员必须定期、定时检查，发现异常迅速查明原

因，进行修理，保证电动机、制冷机正常运行。

（六）要定期或不定期地查漏，随时检查，随时修理，使机械正

常运转。

（七）发现如下情况之一，均必须停机查明原因，进行及时修理

或更换机件：

1.发现电动机发出嗡嗡的响声；

2.压缩机发生敲击声和杂音；

3.发现因负荷过大而发出剧烈震动；

4.电动机、压缩机转速明显降低；

水务及渠务

（一）了解楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵开关总制

及分制等位置。

（二）应定期巡视水泵运转是否正常，供水系统有无损坏，水箱

是否清洁。必须定期安排清洗水池、食用水箱，每六个月清洗一次，

以保持卫生。

（三）发现水管爆裂时，必须尽快关闭有关水管的水制。大喉爆

裂，则将总制关闭，并及时发出通告告知受影响的住户，同时立即安

排水管工进行急修。

（四）要注意水箱的保养，预防破裂或生锈，并且盖紧水箱，以

免滋生蚊虫。

（五）如食用水或冲厕水突然中断，应先检查楼宇的供水系统是

否发生故障，若一切正常，则致电自来水公司查询原因，并请尽快解

决。

（六）救火用的输水设备，应经常检查，如有损坏，应即修理。

同时必须禁止使用消防水喉做其它用途。

（七）因住户外出忘关水喉，致使大量食用水流出，无法通知户

主时，应及时关闭该户的水管制，以阻止水流入邻居和危害电梯。

（八）经常检查沟渠及沙井是否通畅，清理渠道盖上的垃圾，以

防下雨时渠水受阻而水浸。

（九）屋宇墙外的公用水渠如有破裂，应即修理，以免污水流出

影响公共环境卫生。

（十）楼宇底层沟渠发生臭气传出时，应即检查修理。

（十一）若安装或修理楼宇内供水系统设备时，应与自来水公司

联系修理。

气体燃料泄漏

（一）如发现气体燃料泄漏时，应立即熄灭现场附近所有火源。

（二）打开泄漏气体燃料单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空

气流通。

（三）切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。

（四）管理管控员应立即关闭该单位系统的气体燃料总制，阻止

气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，用街外

相关公司正式正式生效方法通知气体燃料公司或拨“119”报警。

（五）“用手拍门”通知住户气体泄漏事件，请住户关闭气体供

应制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其它住户实施上述一、

二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离现场。

楼宇结构及维修

（一）楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时,

管理管控员应予以注意，并向上级报告。

（二）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙

铁笼、詹篷、平台或在天台上加盖小屋棚时，应予制止并向上级报告。

（三）天花板或外墙有漏水，应即通知单位上层及有关住户修理。

（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方

案进行修理：

1.墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂;

2.气窗的玻璃爆裂；

3.楼梯边的栏杆松脱；

4.防火门及消防设备损坏；

5.内外墙壁批荡脱落。

（五）住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道，应予制止并报告上

级。

停车场管理管控

（一）车管员必须认真执行停车场管理管控规定，礼貌待人，热

情服务，保证车辆安全，维护车场良好的行车秩序。

（二）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞

通道，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。

（三）了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工

作单位、居住楼居、座号等等，以便于识别。

（四）汽车、摩托车必须购买“车辆综合保险”，便于丢失后，

向保险公司索赔。未买“车辆综合保险”的车辆，本车场不予停放保

管。

（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律,

经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结。

（六）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管,

以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应即令其开出车场，立

即报告管理管控处或公安机关进行处理。

（七）车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆多少

时租车的停车计时票的张数、现金清点，并详细登记（自行车则注意

车票的号码及张数，登记在交接登记簿上），双方本相关项目联系相

关公司正式正式生效方法相关相关项目。

（八）车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理管控

处，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登

记簿上，同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。

（九）车管员必须认真执行收费规章制度，坚持原则，不得徇私

舞弊，如不开票停车或乱收费、不收费等等，一经发现定严肃处理。

（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。

有关廉洁条款

（一）良好及有效的大厦管理管控工作有赖于住户及业主的合作

和各级管理管控相关人员的信心及支持。如各级相关人员都采取一种

廉洁奉公的态度办事，住户和业主必会全力支持管理管控工作，使环

境能进一步改善。因此各级管理管控相关人员均须有清政廉明的精

神。

（二）凡受雇于大厦从事执行大厦事务者，包括管理管控员、保

安员、清洁工人、修理相关人员、经理等人，均属大厦的职员。故执

行工作期间均受该工作须知的约束，不得索取或接受任何利益。

物业管理管控公司职能规章制度的制订

职能规章制度的制订主要是明确物业管理管控公司各部门机构

的职责范围。

1.办公室的职责范围

办公室是总经理领导人下的综合管理管控部门机构，相关相关项

目行政、人事和档案文件管理管控等工作。其职责范围是：

（1）学习、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实领导人的指

示；深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的工作决策

提供可靠的依据。

（2）相关相关项目公司工作计划、总结、规章规章制度等各类

文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理

管控工作。

（3）相关相关项目公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，

整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。

（4）做好文书档案和有关资料的管理管控工作。文书档案包括

公文的收发和保管，文印核稿，呈批、催办、归档，调卷和保密工作。

（5）协助总经理处理日常工作，协调部门机构工作，监督各部

门机构和管理管控处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。

（6）做好人事管理管控工作，保管好企业员工的档案，根据需

要做好劳动力的安排调配，企业员工的调入调出，并协助办理好各项

有关手续。

（7）做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理管控工作。根

据政策做好企业员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并相关相关

项目办理企业员工请假、休假的有关手续。

（8）相关相关项目公司企业员工的培训工作，协同各部门机构

共同抓好企、业员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资

源，努力造就一支高素质的企业员工队伍。

（9）相关相关项目公司的后勤管理管控工作。诸如办公用品的

购买、保管和发放；企业员工食堂以及医务室的管理管控；车辆的调

度、使用和维修保养工作等等。

（10）完成领导人布置的其它工作。

2.财务部的职责范围

财务部在公司总经理领导人下，积极参与企、业经营管理管控，相

关相关项目公司的财务管理管控、会议核算、物资管理管控等工作。

具体职责范围是：

（1）认真贯彻“会计法”，执行国家财经政策、法令，遵守各

项资金收入规章制度，严格执行费用开支范围的标准。

（2）正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经

营成果，为领导人提供准确可靠的财务会计信息。

（3）加强计划（预算）管理管控，认真编制财务计划（预算）。

（4）加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低

成木，多创利；加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映

经营管理管控状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理管

控。

（5）按照会计规章制度规定，切实做好记账、算账、报账工作,

做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，日清月结，按期报

账，在规定时间内报送各款会计报表。

（6）按银行有关规章制度规定，做好现金和支票的管理管控工

作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理管控。对下属

各管理管控处经费的收支情况，经常进行险查、监督和指导。

（7）根据国家财会规章制度精神，结合本公司实际，协助领导

人制定有关财务管理管控、经济核算、费用开支等具体办法，并监督

各部门机构实行。

（8）妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门机

构和公司领导人的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。

（9）充分发挥财务部在公司管理管控中的预测、计划、控制、

调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理管控水

平。

（10）完成好领导人布置的其它工作。

3.公共关系部的职责范围

公共关系部是物业管理管控公司相关相关项目沟通内外公众联

系的重要部门机构，通过协调方方面面的关系，在公众中树立良好的

企业形象。其具体职责范围是：

（1）建立信息网络。相关相关项目收集公司内外部环境的各种

信息，将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门机构作

参考，以提高经营管理管控的能力。

（2）监测公共关系。在双向信息沟通的基础上，处理好公司内

外的各种公众关系，如企业员工关系、住户关系、社区关系、媒介关

系、政府关系等。

（3）监测社会环境。企业是社会的有机组成部分，企业的每项

活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公共关系部必须

不断监测社会环境的变更修改，国家政策法令的变更修改，市场的变

更修改，社会舆论的变更修改等等，使企业能及时适应这种变更修改。

（4）分析发展趋势。公共关系根据对政策法令、社会民意、时

尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企业预报有重大影响的近期

或远期发展趋势；预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应，使

企业未雨绸缪，防患于未然。

（5）作为公司的对外发言人，相关相关项目对外宣传、沟通工

作，树立良好的企业形象。

（6）编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章；汇

编有关的报刊目录；拍摄、整理、保存资料图片；设计、筹划、监制

公司各种宣传品和赠品。

（7）保持与住户的经常联系，相关相关项目编辑以住户为阅读

对象的报刊；接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求

及时通知有关部门机构，协助解决。

（8）作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做

好公众来访的各种礼仪接待工作。

（9）做好公司内部企业员工关系，调动企业员工积极性；编辑

供公司企业员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工作；安

排公司企业员工的各种康乐活动。

（10）处理突发事件和危机事件。

（11）完成领导人布置的其它工作。

4.工程部的职责范围

工程部工作是物业管理管控公司经营管理管控的基础工作，通过

对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其具体职责范

围是：

（1）根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物.业管理管控总

体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施。

（2）全面相关相关项目房屋及其附属设施的维修保养，保证物

业的正常使用。

（3）全面相关相关项目楼宇各种机电、消防、供水供电设备的

养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。

（4）定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及

时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。

（5）根据春备夏、秋备冬的原则，每年搞好春秋中间期和冬夏

送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人

力和物力，保证工作需要。

（6）房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴

投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。

（7）协助管理管控部门机构做好住户房屋的监督、检查工作。

（8）参加新入伙楼宇工程的本合同支付资金服务，提出其有关

设施增补改造方案。

5.管理管控部的职责范围

管理管控部要落实公司关于物业管理管控的有关决定、决议，有

计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施，管理管控好所管

物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供一

个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是：

（1）根据政府和上级领导人有关达标条件，制定优质楼宇管理

管控和文明住宅小区计划，并组织实施。

（2）协助工程部进行新接管物业的本合同支付资金服务、移交

工作。

（3）相关相关项目住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工

作。

（4）相关相关项目物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安

保卫以及车辆管理管控等工作，并督促检查各管理管控处做好这些工

作。

（5）协助解决接管物业的遗留工程问题，相关相关项目处理有

关违章装修、违章建筑等问题。

（6）完成领导人布置的其它工作。

6.服务部的职责范围

服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位的服务。其具

体职责范围是：

(1)牢固树立全心全意为住户服务的思想，凡是住户需要的，

都要尽量予以满足。

(2)建立健全本部门机构的规章规章制度和服务规程，重视企

业员工培训工作，建立一支高素质的企业员工队伍。

(3)设置各类综合代办服务相关项目，协助制定收费标准。

(4)建立信息库，及时了解住户要求，并能及时提供相应的服

务。

(5)完成领导人布置的其它工作。

7.发展部的职责范围

发展部要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理管控

的物业，面向社会、灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的

相关项目，增强企业的实力。具体职责范围是：

(1)在市场调查的基础上，积极慎重做好新相关项目的可行性

研究报告，争取做到开发一个，成功一个。

(2)以承包、出租、自营等正式正式生效搞好住宅区内商业网

点和文化体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。

(3)根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理管控公司，

电脑电器服务公司，装饰公司、车辆维修部，花木服务部等等。

(4)提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工

作。

（5）定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。

（6）完成领导人布置的其它工作。

8.管理管控处的职责范围

管理管控处是物业管理管控公司的派出机构，相关相关项目某一

指定的物业管理管控。具体职责范围是：

（1）贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章

规章制度。

（2）相关相关项目管理管控所辖物业的日常业务，纠正各种违

章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居

住环境。

（3）树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。

（4）协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。

（5）积极配合公司服务部、发展部在所辖物业区域开展的各种

工作。

（6）向住户宣传党的方针政策，协助公安部门机构和居委会做

好安全防范和计划生育工作。

（7）调查研究，深入了解住户对管理管控服务工作的意见，处

理住户对管理管控服务工作的投诉，重大问题报请公司管理管控部或

公司领导人处理解决。

（8）完成领导人布置的其它工作。

物业管理管控公司岗位规章制度的制订

岗位规章制度的制定主要是明确物业管理管控公司所设各种卤

位的职责规范，它规定了某一岗位对从业相关人员的基本要求，包括

基本素质，应知应会，岗位职责，工作量规范等方面。

下面是深圳物业管理管控公司制订的“房屋管理管控员岗位规

范”，仅供参考。

房屋管理管控员岗位规范

房屋管理管控员是屋村管理管控处管理管控住房的基层管理管

控相关人员，相关相关项目一定地段（片或幢）的房产管理管控C为

使房屋管理管控员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌

握本岗位的技能，提高管理管控水平和管理管控效率，更好地为居民

服务，特制定本规范。

（一）房屋管理管控员的基本素质

房屋管理管控员所担负的住房管理管咨工作政策性、专业性强，

要求高，因此，屋村管理管控员必备以下基本素质：

1.政治思想素质

房屋管理管控员必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学

习政治理论和党的方针政策；积极参加各项社会政治活动；秉公办事;

坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私；具有全心全意为人民服务的思想,

遵纪守法，严格要求；作风正派，团结同志，虚心好学；热爱集体，

爱护公物。

2•文化、专业素质

根据干部“四化”标准，房屋管理管控员必须具备高中毕业（包

括职'业高中、技术学校毕业）以上文化程度。

房屋管理管控员必须受到房屋管理管控专业训练，持有专业管理

管控部门机构颁发的《房屋管理管控员岗位合格证书》方可上岗担负

房屋管理管控工作。房屋管理管控员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗

位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水平。

3.职业道德素质

房屋管理管控是一项服务性很强的工咋，房屋管理管控员的工作

直接影响住户的安居乐、也，因此，房屋管理管控员要有较高的职业道

德素质。

（1）房屋管理管控员必须树立“五爱”思想。“五爱”。即：

爱房产一一热爱房地产行业；爱住户一一对住户充满爱心；爱岗位一

一热爱房管员岗位;爱服务一一热心为住户排忧解难；提高服务质量;

爱信誉一一爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行

业和企业形象。

（2）要刻苦学习和钻研房产管理管控工作的知识与技能。一个

合格的房屋管理管控员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服

务木领，刻苦学习和钻研专业技术是房屋管理管控员职业道德素质的

基本要求。

（3）文明管理管控。房屋管理管控员的工作是一项“窗口”工

作，直接关系到政府和行业的形象，特别是深圳经济特区，涉外房产

多，房屋管理管控渍量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此,

特区房屋管理管控员必须做到文明管理管控。其具体要求是：主动热

情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经

常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难；语言谦虚；仪态端庄;

给住户亲切感。必须做到“四个不讲，五个不能”，即“不讲低级庸

俗的口头语；不讲不三小四的脏话；不讲讽刺挖苦话；不讲与管理管

控无关的闲话”；“不能冷淡；不能刁难；不能取笑；不能训斥；不

能报复住户和顾客”。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语

言；在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主（住户）美

的感受。

（二）房屋管理管控员岗位“应知应会”

1.应知

（1）屋村管理管控的宗旨和原则；

（2）本管理管控处所管房屋的栋数，总面积，总户数；

（3）本人管理管控地段（片、幢）内房屋总栋数、总面积、总

户数；

（4）本人管理管控范围内住户的家庭基本情况，包括：户主、

年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家相关公司正式正

式生效方法。

（5）本人管理管控范围内居民构成基本情况，包括：本市居民、

外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主

（或租户）所属社会阶层和经济状况；

（6）本处房屋产权归属情况，包括：福利商品房、微利商品房、

集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少；

（7）本管理管控处范围内各类使用性质的房屋有多少，包括：

住宅、商业办公、公共相关项目用房以及其它用房；

（8）房租、管理管控费和各种规费的收费标准；

（9）政府主管部门机构和本单位制定的房产管理管控各项指标,

包括：租金、管理管控费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、

供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房

屋完好率、维修工程优良率等。

（10）本管理管控处范围内公共道路绿化面积有多少平方米，

上下水总管道有多少米，铺设位置、排污、检查井各有几个，位置，

化粪池有几个，位置，供水、供气、供电总闸在哪里；

（11）木管理管控处范围内有儿个泵房，儿部电梯，多少备用

发电机，有多少台生活水泵，消防水泵；

（12）本管理管控处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多

少个，路灯，楼梯灯有多少盏；

（13）火警、匪警、居委会、派出所相关公司正式正式生效方

法号码。

2.应会

（1）能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用

居住面积；

（2）懂房屋结构，会住房本合同支付资金服务方法和质量标准;

（3）会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算；

（4）懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料

保管常识和变更修改技术；

（5）会签定房产管理管控合同协议，包括租赁合同协议、买卖

合同协议、清洁合同协议、园林保养合同办议、维修养护合同协议、

装修合同协议等，要熟悉经济和行政法律程序，能参与诉讼；

（6）会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障；

（7）懂园庭绿化的基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的

养护知识；

（8）懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施；

（9）会处理来信来访和写工作总结；

（10）要会调查研究，会拟调查、访问提纲，会作调查访问笔

记，会写简单的调查报告；

（11）具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住

宅区管理管控和开展住宅区内各项公益活动，会合理组织管理管控各

种技术工人进行房屋维修，养护，园林绿化的种植和养护、卫生、环

境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅

区治安，违章清理。

（三）房屋管理管控员的岗位职责

房屋管理管控员在本管理管控地段（片、幢）内行使房屋和居住

环境管理管控，向屋村管理管控处主任相关相关项目，其岗位职责是:

1.相关相关项目宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政

府有关房地产方针、政策；

2,相关相关项目管理管控300至500个住宅单元。以下情

况相关相关项目300个住宅单元。

（1）初级房管员；

（2）住房分散；

（3）住房质量和基础设施较差；

（4）出租房比例较大。

3.掌握自己管理管控地段（片、幢）内住房基本情况包括：

（1）住户的户数，各住户家庭相关人员，户主姓名，职业及工

作单位；

（2）房屋产权归属及其变更情况；

（3）房屋租赁及租金情况；

（4）房屋结构及质量状况。

以上情况须做到随问随答并与实际相符。

4,相关相关项目房产管理管控资料的收集、汇总、归档、变更

修改、利用和上报工作。

5.相关相关项目制订管理管控地段（片、幢）内的房屋保养维

修初步计划，并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务，本合同支付资

金服务维修质量并签具本合同支付资金服务报告，作好维修记录登记

和维修后回访；维修投诉率不超过5%。。

6.熟悉和掌握管理管控地段（区、幢）内的基础设施和配套设

施的基本情况并相关相关项目实施管理管控、使用、保养和维修，对

管理管控范围内的上下管道的铺设位置，各种井、池的位置要熟记，

随时可查找出来，基础设施管理管控、维修投诉率不超过8%。。

7.相关相关项目管理管控地段（片、幢）内的居住环境和卫生

的管理管控和监督；制定管理管控地段内的植树种花、种草及美化环

境计划，并组织实施；宣传、发动教育住户爱护卫生，监督、协助居

委会、环卫部门机构及时打扫和清理垃圾，保证住宅区无鼠、无蝇、

无臭,使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过1%。

8.相关相关项目房屋租金、管理管控费和各项规费的收缴，每

月房租收缴率的98%以上，每月管理管控费收缴率95%,各种规

费的收缴率90%以上。

9,搞好居民来信来访接待，认真处理住房管理管控中的居民投

诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复，五天

内处理；处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和

上报。

10.相关相关项目接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住

户巡访工作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务，为其解决困

难，与住户建立和维持良好的关系，调动住户参与住房管理管控。

11.积极参与屋村管理管控决策，及时了解房产市场动态并定

期写出书面报告。

12.相关相关项目做好管理管控地段的巡视，及时发现和制止

各种住宅区房管所不容许的事件和现象；做好居民有关住户装修申

请、报审、本合同支付资金服务工作。

13.参与新楼本合同支付资金服务工作，并代表业主或住户利

益，严格本合同支付资金服务，发现问题及时向有关部门机构反映，

监督其及时处理。

（四）房屋管理管控企业员工作量规范

根据房屋管理管控员岗位职责和各项职责的工作量，对房屋管理

管控员的工作量规范如下：

1.每日工作量

（1）巡视所管理管控的地段（片、幢）一遍，巡视内容为：

①检查住宅区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙

壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩）；

②住宅区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道

是否被堵，室外输弓线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑

相关人员活动）；

③住宅区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋

后，公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆，乱

凉哂衣服，有无影响正常休息的噪声源）；

④基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，

路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。

以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即

处理之，重大问题和不能处理的问题应向屋村管理管控处主任汇报。

（2）收缴房租、管理管控费、各项规定费用；

（3）接待居民来信、来访和处理有关房产管理管控的投诉；

（4）解答居民提出的有关房产管理管控业务咨询；

（5）安排房屋保养、维修任务，本合同支付资金服务修缮质量;

（6）作好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处

理问题，上级领导人的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。

（7）整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；

清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等）。

2.一周工作

（1）走访住户（内容：与住户交换住宅区管理管控意见，了解

住户在住房方面有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：

户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家相关公司正式正式生效方

法，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更,

租金的变更修改，住房的户型变更修改、结构、质量现状、保养和维

修状况）。

（2）初审住户装修申请，并报上级审批；

（3）检查每栋楼宇等公共设施是否完好（内容包括：电梯运行

是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险

品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，

住宅楼内信报箱是否有破损）发现问题应及时报管理管控处主任和有

关部门机构，并协助处理。

（4）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼公共部位是否清洁。

（5）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解

房地产信息。

3.一月工作

（1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划报屋村管

理管控处主任；

（2）编制租金、管理管控费和各项规费收缴报表并报管理管控

主任；

（3）组织修剪管理管控地段内的树木、花草一次；

（4）发动组织住户搞一次卫生大扫除；

（5）对本月维修相关项目进行一次回访，听取住户意见；

（6）整理房屋管理管控资料、对发生异动的（包括：房屋产权

变动、承租户变动、租金变动、管理管控费变动）作出修改；

（7）与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所,

工商所、房屋产权单位等）如有重要情况须用书面报告和反映；

（8）办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面

和各种办公用具的清洁整理）。

4,一季度工作

（1）组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施（包括：消防栓、水

源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完

整无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门机构处理；

（2）打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现

问题及时组织有关相关人员处理；

（3）组织对树木花草进行一次施肥：

（4）清理房租、管理管控费和各项规费，并编制季度报表；清

查是否有漏改、错收；采取措施对拖欠房租和管理管控费的住户进行

追收；

（5）编制季度维修保养计划和报表；

（6）与住宅区内其它房管员合作，办一期房屋管理管控专刊，

宣传表扬住宅区内的好人好事和新风尚，指出住宅区存在的问题，增

强住户参与管理管控的意识；

（7）整理房地产信息并写出书面报告。

5.一年工作

（1）参加一次上级主管部门机构举办的短期专业培训；

（2）对本管理管控地段（片、幢）内的住户全部走访一遍；

（3）组织清理一次化粪池；

（4）编制年度房租、管理管控费和各项规费收缴报告；

（5）编制下年度维修保养计划；

（6）整理房产管理管控档案资料，写出资料异动报告，对发生

异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致;

（7）参与组织一次房屋管理管控联系会；与有关部门机构交换

开展房产管理管控的意见；

（8）组织一次本管理管控区的住户代表会，听取住户对房屋管

理管控的意见和建议，提高住户参与管理管控的积极性；

（9）总结年度工作，写出书面总结；

（10）制定下年度工作计划。

物业管理管控公司的财务管理管控

财务管理管控是物业管理管控中最重要的内容之一。物业管理管控收

入的主要来源是业主按月缴纳的固定数目的管理管控费和小区内其

他各种管理管控收费（车辆的停车管理管控费、活动场所租赁收费

等）。其他来源包括：管理管控费存在银行的利息；专项服务的收费;

经营性综合服务的收费等。

财务管理管控相关相关项目各种费用的统计、预算和收支控制，

若管理管控不好每年的财务报表、财务规章制度及账目记录等，不仅

会使物业管理管控公司蒙受损失，影响公司的正常管理管控运行，而

且也会招致一业主（使用人）的不满，进而引起业主（使用人）与物业管理

管控相关人员的争议，直至拖交各种管理管控费用。现代物业管理管

控规章制度要求有一套与之相适应的财务报表体系和管理管控规章

制度，因此物业管理管控的领导人对此一定要高度重视，并且要亲自

抓。

物业管理管控公司财务管理管控概述

物业管理管控公司财务管理管控目标

物业管理管控公司的财务管理管控目标是指财务管理管控的目

的行为，即在一定时期内财务管理管控目标。它是根据物业管理管控

公司总体目标的要求所决定的。一般来讲，物业管理管控公司的财务

管理管控目标是要求在改善财务状况的条，‘牛下，不断扩大财务成果，

提高企业经济效益。主要包括如下几个方面：

1.以提高经济效益为目标

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经

营的消耗，要求物业管理管控公司占用和消耗尽可能少的资产，为社

会和业主提供更优质的服务，获得更多的利润。

2.实现财富最大化目标

财富最大化是指公司通过合理经营，使本企业的总价值达到最大

化。在股份制公司中，公司财富最大化也就是使股东财富最大化，这

是当前西方财务管理管控理论中普遍提出的财务目标，并认为这是股

东创办企业的目的，是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标

准。物业管理管控公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程，因此，

实现财富最大化当然也应成为其财务管理管控的主要目标之一。

3.完成国家有关规定

国家及行政主管部门机构对企业（公司）都有一定的要求、一定的

规定，比如总产值、人均产值服务经营效益等，实现这些要求后，不

仅能保证国家税收，同时也能完成企业的效益。

物业管理管控公司财务管理管控的几个新观念

随着社会主义市场经济的建立与发展，财务理财也必须树立新观

点，适应社会的发展。这些观念主要包括：

1.市场观念

物业管理管控公司的工作和发展，应该以市场为导向，面向市场,

参与市场竞争，在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导人者、

财会相关人员应该及时全面地学习和掌握,介值规律、供求规律、市场

竞争和现代企业规章制度等市场经济的重要理论，才能更好地树立起

市场观念。

2.经济效益观念

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗

相比较，力争以较少的活劳动和物质的消耗，生产出更多符合社会需

求的质量本合同支付资金服务或向社会提供更热情周到的服务。提高

经济效益是经济工作的出发点，也是建立现代企业规章制度的根本要

求。要提高经济效益，首先要树立经济效益观念，明确建立以提高经

济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理管控为提高经济效益

的主要手段，并把加强管理管控作为提高经济效益的重要途径。

3.资本的保值观念

物业管理管控公司所有者权益必须得到保障，使投入的资木不受

任何侵犯，如不得随意冲减资本，不得随意转移资本；除依法转让外,

不得以任何正式正式生效抽走资本。在经营过程中，其成本补偿和利

润分配必须在保证资本完整性的前提下进行，保证资本权益不受任何

形式的侵犯。

4.资金时间价值观念

资金时间价值是指资金在运动中，由于时间因素所增加的价值。

由于不同的时间、资金的价值并不相等，一般要以利率为计算依据，

将货币收支换算到相同时间基础上进行比较，衡量其实际价值。如果

离开了时间价值因素，就无法止确地计算不同时期的财务收支，也不

能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。

5.投资的风险观念

公司的财务活动，很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,

多获利，是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下，投

资者由于冒险而进行投资时♦，必须争取获得超过时间价值以外的额外

收益，这种额外收益称之为投资风险价值，或投资的风险补偿。为了

做好财务工作，财务相关人员必须研究投资和经营中的风险，计算风

险度的大小，从而设法控制风险，这也是财务管理管控的基本观念和

基本原理，离开了风险，就无法正确评价公司的收益，也就无法进行

融资和投资的决策。

物业管理管控公司财务计划的内容

财务计划是物业管理管控公司物'业经营管理管控计划的重要组

成部分，是进行财务管理管控、财务监督、财务分析的主要依据，其

目的是确立企业经营管理管控目标，使物业经营管理管控活动按计划

协调进行，提高经济效益。物业管理管控公司财务计划的内容主要有:

1.各项收入的预算与筹集

物业管理管控公司主要资金来源是物业管理管控服务费收入、门

面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费

标准，算出按月、按季、按年各项收入的总额，并采取有效措施，确

保应收资金及时收取。

2.各项成本、费用的测算与分析

各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础，也是进行财务核

算和财务监督的依据，应分门别类地测算出各项物业管理管控服务的

成本与费用，在企业内部实行经济责任制。

3.专项基金的提存与使用

专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的

使用国家已做了相应的规定，各地地方政府也出台了使用细则。专项

基金的性质已决定了必须专款专用，同时应预先做好使用计划。专项

基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。

4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用

公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分

析，其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流，即为公司的净

经营收入，也就是企业利润，财务计划应预测企业的利润情况，并分

析影响盈亏的关键因素，以便及时调整，确保经营收益的最大化。

四、机构设置

物业管理管控公司的财务部与其他行业的财务部门机构大致相

同，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理

管控公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少，以及开展服务内

容的多少等具体情况来设置机构，配备相关人员。由于财务管理管控

不同于一般管理管控，基本岗位不随内容的多少来决定，因此根据财

务管理管控的特点，物业管理管控公司的财务部门机构可以设立一岗

多人或一人多岗。

五、财务部工作相关人员岗位职责

1.财务部经理

(1)向总经理相关相关项目，具体主持公司财务部的管理管控工

作，做好总经理的助手。

(2)组织财务部门机构的政治学习、法律法规学习。要求所有财

会相关人员遵纪守法，按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理

管控条例管理管控好财务。

(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告,

送总经理审阅。

(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理管控，保证公司的正

常运转。

(5)合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。

(6)审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。

(7)组织拟定物业管理管控费等各项费用标准的预算方案，呈送

总经理.、业主管理管控委员会和相关主管部门机构审核、修改决定。

(8)熟悉各种工商、财会及税务管理管控规章制度，运用法律、

政策手段保护公司的合法权益。

(9)根据物业管理管控行业特点以及本公司的实际情况，制定财

务管理管控规章制度的细则。

(10)完成总经理交办的其他事项。

2.主管会计

(1)对部门机构经理相关相关项目，具体做好财务的H常管理管

控工作；

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作；

(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门机构经理审核；

(4)相关相关项目检查、审核各经营部门机构及下属机构的收支

账目，及时向部门机构经理汇报；

(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符;

(6)根据物业管理管控行业的特点和需要，组织各营业部门机构

及下属机构业务培训，提高整体的业务水平和服务水准；

(7)完成经理交办的其他事项。

3.出纳

(1)对部门机构经理相关相关项目，服从领导人安排，尽职尽责

做好本职工作。

(2)严格遵守国家制定的财会规章制度和公司制定的财务管理管

控细则，按规章制度管理管控好公司的银行存款和库存现金。

(3)及时办理各种转账、现金支票，并交会计做账。

(4)及时追收各种应收的款项，保护公司利益不受损失。

(5)完成经理交办的其他事项。

4.统计员

(1)对部门机构经理相关相关项目，遵守公司制定的财务相关人

员管理管控细则，做好本职工作；

(2)及时统计、存贮各种费用交收资料，供主管会计参考；

(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料；对于变动的资料数据

应及时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现

差错；

(4)完成经理交办的其他事项。

5收费员

物业管理管控公司所管辖的业主(使用人)很多时,应专门配备收

费员，这样既可方便住户，又能及时回笼资金。收费员的职责是：

(1)对部门机构经理相关相关项目，遵守公司制定的财务相关人

员管理管控规则，做好本职工作。

(2)相关相关项目物业管理管控费等各项费用的通知和收缴。

(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理管控费用的现金入店，

并统计好交费情况。

(4)树立''业主至上，服务第一〃的思想。工作中应热情、周到，

与广大业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业管理管控工作的理解

和支持。

(5)完成部门机构经理交办的其他事项。

第一节物业管理管控公司的财务规章制度

一、财务会计管理管控的涵义

财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的

活动。在物业管理管控经营过程中，各类管理管控服务费、特约代办

服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理

管控公司的资金运行。

物业财务管理管控就是物业管理管控公司资金运行的管理管控，

在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理管控服务收费等资

金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物

业管理管控企业的财务行为，加强财务管理管控和经济核算。物业财

务管理管控的对象就是物业经营、管理管控、服务的资金费用和利润。

为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业

管理管控公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商

业贸易部门机构，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿

服务服务机构。

财务管理管控的主要内容有：对资金筹集运用的管理管控，固定

资产和经租房产租金的管理管控，租金收支管理管控，商品房资金的

管理管控，物业有偿服务管理管控费的管理管控，流动资金和专用资

金的管理管控，资金分配的管理管控，财务收支汇总平衡等等。

财务管理管控的任务是：

（一）筹集、管理管控资金

这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运

用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理管控公司的主要

经济来源是房租收入、物业有偿服务管理管控费收入，要大力组织租

金收入，加强有偿服务管理管控费的收费工作，做到应收尽受，提高

回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，

注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。

（二）经济核算

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理管控，降低修缮、维

修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。

（三）多元经营

积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，

不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新

优势。

（四）财务监督

实行财务监督，维护财经纪律。物业管理管控公司的经营、管理

管控、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，

对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合

法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人

三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各

种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者

分配利润。

二、财务会计管理管控规章制度

财务管理管控规章制度是物业管理管控公司内部管理管控的重

要规章制度，是保证有关财务管理管控工作规范化、标准化的一系列

具体规定。可分为以下几类规章制度：

(一)会计核算方法及凭证账册规章制度

⑴管理管控部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企

业单位预算会计为主，结合管理管控部的实际，设置银行现金日记账、

总分类账、各项明细分类账；

(2)原始凭证是计账的依据，财会相关人员必须认真审核各种原

始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正

确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂

改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；

(3)财会记账员应对一切原始凭证记账相关相关项R,账簿的记

载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用

铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正,凭

证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、

账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收

据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作

废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。

(二)货币资金管理管控规章制度

(1)严格按照国家有关现金管理管控规章制度的规定，除抵补现

金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支

两条线；

(2)做好