《房地产估价案例与分析》检测试题答案

第1页共3页《房地产估价案例与分析》检测试题答案一、问答题(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。(1)收益法:①计算该房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益,并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加,得出委估房地产的现时价值。(2)市场法:由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁,所以可用市场法来估算。①假设委估房地产无租赁协议约束,用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;②假设委估房地产无租赁协议约束,肺场法评估出该房地产在估价时点,为某一时问期间内的租赁收益,并把该期间内的净收益折现至估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;③根据租赁协议,计算房地产在租赁期内的净收益,并折现至估价时点,即为租赁期内已确定的净收益值;④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地产的现时价值。2.应搜集的资料:去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解,熟悉租金的价格内涵。(二)根据题意需评估-宗出租经营用途的商业房地产的转让价格,应该是公开市场价值。1.依据最高最佳使用原则是对的,但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏,三个可比实例的经营规模不同,其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛,经营项目是什么未知,所谓类似也显得比较模糊,不甚清晰;具体区段、位置不太清楚,而有些商业铺位,特别是零售百货、鞋帽、服装之类,仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述,所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益,这样是不恰当的。2.按照题意,是采用市场法估价,选取了三个比较合适的可比实例,应根据每个可比实例的具体资料,分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整,求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格,最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。(=)不正确.因为估价对象现实用途虽是工业但估价用途应是商业技术路线应按商业用地制定,优先选用比较法和收益法。二、单项选择题(一)1.C2.C3.A(二)4.D5.A6.C7.B(三)8.D9.B10.C三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处试题答案:1.“估价时间”用语错误，应为估价时点.2.缺少估价原则3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义4.未分析租金水平的变化趋势5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数8.年运营费用中不应计算土地使用费9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算11.资本化率取值未说明理由11.资本化率取值未说明理由12.可获收益年限错，应为36年13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚16.未计算精装修成本费用(建安费)17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响19.成本法中未考虑相关销售费用.20.未说明估价结果的确定的理由四、指出并改正下面估价报告片段中的错误试题解析:1.KA计算错，应为:1051/1048=100.3%2.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为:100/101:比准价格A=6000✕99.7%✕100/100✕100/98✕100/97✕100/98✕100/100✕100/100✕100/99✕100/99✕101/101=6487(元/m2)3.比准价格C，容积率修正系数错误，应为:100/99:比准价格C=690