中建郑港一路1丶3#地块深化报告

郑港一路1、3#地块深化报告上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4树立北港别墅市场先行者身份，占据区域形象标杆高层土地占比从60%下降至45%经济测算高层占比48%时，毛利润值最高高层占比50-55%时，高层收入与总成本可以达到相对均衡上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4建议3#地块做适当降容处理，以提升项目整体品质为使3#地块得到更高的形象展示，通过适当降容，得到以下数据高层占地面积（㎡）高层建筑面积（㎡）别墅占地面积（㎡）别墅建筑面积（㎡）214826444797783862270由3#地块各容积率下的1、3#地块整体投资毛利润率来看3#地块容积率在1.3及以上均可以保证1、3#地块整体24%以上的投资毛利润率（万元）（万元）1#、3#地块高层住宅总收入（万元）3#地块别墅总收入（万元）1、3#地块商业总收入（万元）1、3#地块车位总收入（万元）毛利润额（万元）23#地块高层与别墅地块均在45-55%之间，在追求利润的基础上，尽可能提升高层区域的最强舒适度、景观通透的超大视野度、全通透户型所需的全天采光度，调整高层最北侧：排布18层梯四产品；尽可能排单单元排布，对北侧道路噪音进行阻隔最西侧：18层梯三高层产品；双单元排布，对西侧道路噪音进行阻隔中心区：排布11层梯二小高层产品和18层梯三高层产品；西高东低设置，保证中心区的高层产品楼间距接近1:1；通过容积率及楼间距验证中心区高端品质验证方法：容积率——高层区域容积率低于区域市场同类产品容积率；楼间距——外围产品东西向和南北向楼间距与周围竞品同类指标中高水平持平，中心高层产品楼间距超过周围竞品同类指标别墅叠加别墅：设置在最南侧；临路位置，受环境噪音比较大，将价值相对较低的叠加别墅放置在最南侧双拼别墅：设置在别墅区域中心位置；保证双拼别墅最高的品质感联排别墅：剩余位置放置联排别墅；联排以四联排为主在3#地块降容调整原则之下3#地块容积率在1.6-1.7之间时，相较竞品本案规划有明显优势，且占地比浪费最小高层占地面积（㎡）高层建筑面积（㎡）别墅占地面积（㎡）别墅建筑面积（㎡）214826444797783862270以目前市场上知名度较高的别墅+高层物业类根据本司经验判断，以两年去化周期计算，别墅总建筑面积应控制在30000㎡左右（亩）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（月）（万㎡/月）44核心竞品设计永威南樾二期永威南樾二期地上建筑地上建筑面积总建筑面积住宅建筑面积144787134452其中18F高层4F双拼别墅4F联排别墅4F叠加别墅10333228001808010240配套用房建筑面积10335其中商业便利店2032200地下建筑面积86441总建筑面积231228用地面积92664容积率18F高层2T4H产品18F高层2T4H产品4F联排别墅4F双拼&类独栋别墅18F高层2T3H产品4F联排别墅幼儿园4F叠加别墅11F高层1T2H产品18F高层2T3H产品4F联排别墅4F联排别墅会所商业规划建议方案整体经济测算-开发成本合计(万元)单价(元)面积(平米)备注48487.94,500107,751每亩300万1939.5107,7512943.7173,156前期定位、勘查、前期规划设计至施工图扩初、审图、景观设计等82,0012,919280,90758295.53367173,156其中其中5987.52,80021,384其中含装修成本800元4028.62,80014,388其中含装修成本800元207.02,300900干挂石材500元28933.02,800103332其中含装修成本800元18672.06,00031120其中含装修成本2500元467.42,3002,032干挂石材500元23705.22,200107,751地下车位及人防23705.22,200107,751整体地下车位开挖12813.5740173,1563463.1200173,156城市收费、供电收费等行政收费其8657.8500173,156水网、电网、社区道路及景观绿化等配套建设费用中中692.640173,156造价咨询费、工程监理费、前期物业费等间接费用项目管理费用4445.6257173,156假定为直接费（土地成本、前期费用、建筑成本、项目配套及手续费）*3.0%不可预见费5927.4342173,156假定为直接费（土地成本、前期费用、建筑成本、项目配套及手续费）*4.0%开发成本合计158,5589,157173,156分摊到全部建筑面积规划建议方案整体经济测算-投资收益测算售价预计售价预计（万元）1#地块18F高层1#地块11F高层1#地块商业部分3#地块18F高层4层联排别墅4F双拼别墅4F叠加别墅3#地块商业部分地下车位高层按照每110㎡配备一个车位计算，别墅赠送车位不计销售收入销售期间成本费用预测（万元）备注税金暂按销售收入的12%测算销售费用包含代理广告营销所有费用按销售收入的4%测算总计37,734整体销售收入项目投资收益率静态测算（含车位及地下室）项目总投资（万元）项目总收入（万元）235840其中1#、3#地块高层住宅总收入3#地块别墅总收入718361、3#地块商业总收入29321、3#地块车位总收入毛利润额（万元）投资毛利润率20.15%上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4龙中公路物业类型全部为高层产品物业类型为别墅+高层产品龙中公路物业类型全部为高层产品物业类型为别墅+高层产品街街南航祥云和苑新郑机场家属院郑港一路郑港一路郑郑郑郑一一港港二鸿运路二鸿运路85-90㎡三房一卫通过采光井保证中户南北通透，客厅送阳台，南向卧室送飘窗中户85-90㎡三房中户85-90㎡三房采光井厨房餐厅飘窗飘窗通透型三房，卫生间干湿分离，南向卧室飘窗赠送边户85-90㎡三房边户85-90㎡三房户型方正，全明设计餐客一体，视野开阔客厅与阳台相连，扩大视觉感受南向两个卧室均有飘窗，附加值较高边户100-110㎡三房边户100-110㎡三房户型方正，全明设计餐客一体，南北双阳台，户型采光充足南向两个卧室均有飘窗，附加值较高主卧套间设计，主卧内部通透（修改为通透型）85-90三房一卫市场主力产品，需要旺盛，安全系数较高100-110三房一&两卫区域内户型面积段空白，建议增加部分配比110-120三房两卫25%刚改型三房产品120-130三房两卫改善型三房产品120-130四房两卫迎合二胎政策，加入四房产品150-160四房两卫增加部分大面积改善型产品，与地块整体定位相吻合85-90㎡三房一卫100-110㎡三房一&两卫m120-130㎡三房两卫增加采光井保证中户南北通透，增加舒适型南向三房中户85-90㎡三房户型方正，全明设计，三开间中户85-90㎡三房户型方正，全明设计，三开间通过增加采光井，保证中户通风餐客一体，视野开阔客厅与阳台相连，扩大视觉感受南向两个卧室均有飘窗，附加值较高户型方正，全明设计，中户三开间北向增加采光井，保证中户通风餐客一体，视野开阔客厅与阳台相连，扩大视觉感受采光井南向两个卧室均有飘窗，附加值较高采光井飘窗飘窗飘窗采光井厨房餐厅主卧次涵盖市场主流刚改及改善型三房，通透型主卧套间设计边户100-110㎡三房户型方正，全明设计餐客一体，南北双阳台，户型采光充足南向两个卧室均有飘窗，附加值较高卫生间干湿分离主卧套间设计，主卧内部通透 飘窗（修改为通透型）飘窗边户110-120㎡三房户型方正，全明设计餐客一体，视野开阔南北双阳台，户型采光充足南向两个卧室均有飘窗，附加值较高卫生间干湿分离主卧套间设计，主卧内部通透 边户120-130㎡三房户型方正，全明设计，动静分区餐客一体，南北双阳台，户型采光充足南向两个卧室均有飘窗，附加值较高卫生间干湿分离主卧套间设计，主卧内部通透 边户120-130㎡四房户型方正，全明设计餐客一体，南北双阳台，户型采光充足客厅4.3米阔绰开间，轩朗明亮卧室三飘窗，附加值高主卧套间设计边户150-160㎡四房户型方正，全明设计南北双阳台，户型采光充足南向两个卧室均有飘窗，附加值较高卫生间干湿分离主卧套间设计客厅上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4物业形态面积整体套数占比备注通过叠加别墅迎合市场部分客户需求迎合成品房政策后，总价带空缺主打性价比经济型别墅总价段控制，建议作为主力产品提升联排别墅产品舒适度，作为搭配产品（类独栋）以营销角度考虑，通过大面积双拼（类独栋）别墅产品，拉升项目整体调性联排别墅双拼别墅叠加别墅负一层停车，首层送南北花园，客厅挑空，四层送阁楼及露台负一层负一层设置地下车位地下一层以娱乐活动空间为主做下沉式庭院一层一层以活动空间为主送前后侧花园增加老人房客厅挑空二层以休息空间为主增加最少一个卧室套间增加北向露台三层一层全部为主卧套房含卧室、书房、卫生间、衣帽间等南北双露台空间负一层主要做地下车位使用车位入户方式采用刷卡或者普通门锁入户方式通过楼梯与上面楼层相连，楼梯部分可作为夹层部分作为地下娱乐活动空间使用地下车位部分上空参考户型设计——负一层参考户型设计——负一层夹层增加内庭院弱化大进深带来的采光劣势，三四层大面积露台赠送三层三层主要以休息空间为主三层三层主要以休息空间为主南北两个卧室，南向套间设计北向增加大露台二层二层主要以休息空间为主南北两个卧室其中客厅部分上空一层主要以活动空间为主南北双庭院户型中部设计内庭院设置厨房、餐厅、客厅、卫生间等功能间挑空赠送挑空赠送挑空赠送入户花园内庭院赠送客厅阁楼赠送露台赠送挑空赠送地下一层车位设置，南向入户，赠送大面积花园，客厅挑空负一层负一层设置地下车位地下一层以娱乐活动空间为主通过室阳光房，增加地下空间采光性一层一层经活动空间为主赠送前花园庭院设置老人房空间二层二层以休息空间为主通过客厅挑空赠送主卧套间设置参考案例：永威逸阳溪畔下叠150㎡三房在一层庭院处增加电梯空间，客厅挑空赠送，顶层南北双露台负一层负一层为地下车位空间增加采光井，设置为阳光车位电梯直通上叠三层一层赠送北向入户花园庭院在庭院处合适设置电梯位三层三层以活动空间为主设置老人房空间客厅上空四层以休息空间为主通过客厅挑空赠送赠送南北露台顶层顶层以休息空间为主赠送南北露台设置卫生间参考案例：永威逸阳溪畔上叠180㎡三房上轮汇报重点内容回顾上轮汇报重点内容回顾整体经济测算及规划建议整体经济测算及规划建议高层产品户型建议高层产品户型建议别墅产品户型建议别墅产品户型建议4物业发展建议物业发展建议4主打科技配套及定制化物业，体现社区价值社区路网景观设计配套物业科技系统建单单体社区路网景观设计配套物业科技系统建单单体道道净霾系统业业新风系统统领先科技系统植入，拔升项目溢价直饮水系统、降音降噪系统、新风系统、动态人脸识别系统、净霾系统等科技系统植入给业主一个绿化、舒适、健康的家直饮水系统新风系统直饮水系统新风系统动态人脸识别系统净霾系统动态人脸识别系统净霾系统降音降噪系统降音降噪系统通过24小时定制化物业提供软性价值定制化服务体系l根据孩子各年龄段需求，植入对应服务机构，提供相应服务l为准妈妈提供胎教服务，植入专业培训机构，为学龄儿童提供服务，与知名院校合作，提供雅思、托福等考证培训服务l为中青年提供专业公共商务会客厅服务，提供长途代驾、酒后代驾服务，提供社区洗车服务l为女业主提供美容、护肤、SPA