房地产上市公司财务风险管理研究-以恒大地产为例

房地产上市公司财务风险管理研究—以恒大地产为例内容摘要房地产是一个作为能够带动经济发展的行业，在20世纪90年到现如今这段时间以来，房地产行业当中得去也犹如雨后春笋一样疯狂涌现，在2016年房地产企业就约有6万余家，对于飞速发展的房地产来说，对我国国民当中的经济发展增长能够起到至关重要的作用。房地产行业一直都是我国的经济拉动主力军，但是由于此行业的特殊性，以及对于现阶段的发达国家而言，发展的时间比较短。所以对现阶段房地产上市公司进行财务风险的问题研究，具有极其重要的意义。房地产行业在国民经济中的作用不言而喻，本文收集了房地产2016年－2020年的行业最新数据，归纳了房地产行业近年来的发展特点和主要趋势，发现我国也正逐渐对房地产行业进行宏观调控，这样就会导致房地产企业出现的财务危机可能性逐渐增大，虽然现阶段我国国内外的财务风险以及出财务风险管理相关研究比较多，但是针对房地产行业专门的研究却比较空白，因此对房地产企业的出财务风险进行有效的管理逐渐成为本文中主要的研究内容。本文总结了恒大地产的财务风险管理情况，通过文献研究法、案例分析法对房地产上市公司中的财务风险相关理论进行研究，并且提出了对房地产上市公司财务风险的优化方法，应该提高房地产上市公司对偿债风险进行控制、提高企业的盈利能力、强化营运风险控制、加强发展能力的风险控制，希望以此提高房地产上市公司对财务风险管理的方法。关键词：房地产上市公司财务风险

一、绪论（一）研究背景房地产企业正面临着复杂多变的外部环境、内部筹资、投资决策的影响，这些因素都能够为企业带来风险，这种情况下企业正在无时无刻的被财务防线所影响着，因此对房地产企业当中的财务风险进行管理已经成为了财务领域当中的重要研究课题。对房地产行业当中的财务风险进行管理，是对该行业当中的财务风险所产生的富有的特殊原因进行分析，并且对其当中的财务风险进行识别以及对其度量，这是在企业当中对财务防线进行评估的基础。房地产企业对财务风险进行管理，其目的是能通过有效地采取合理的控制策略对其进行风险的规避，能够使得企业当中的损失得到有效地避免。恒大地产当中的财务风险进行控制的关键，就是对行业当中所产生的风险能够进行有效的管理。（二）研究意义本文通过对上述的研究目的进行相关研究，建立了在房地产行业当中进行财务风险管理体系，对房地产行业当中的财务风险管理具有一定的指导意义，能够使管理层的财务风险意识得到加强。恒大房地产当中的财务风险识别模型的建立能够使风险得到测量，并且具有更为形象的“可视性”。风险评测当中的风险值的大小始终都能够在管理者进行筹资和投资的过程当中提醒其进行理性地判断，不会像以前凭单纯的主观思想记性判断而做出决定。本文是针对房地产行业当中的财务风险进行了具体的分析研究，希望能够给各个房地产企业当中的财务风险管理提供参考。（三）文献综述1.国外文献综述国外对于房地产上市公司中的财务风险控制相关理论的研究与财务风险预警的相关研究总体相对来说比较多，但是国外的研究还不够全面。根据国外的房地产上市公司的财务风险可以分为两类：风险理论、风险预警。风险相关理论研究其中主要的代表是LeiJi（2020）研究表明，能够利用回归的方法队进行采集的信息数据以及利率数据，发现能够在房地产企业当中的财务风险以及去也当中的利息利用率的水平之间存在着相对关联的关系，在国家当中推行的相关政策方面需要对其加强企业当中的财务风险管理的结论[1]。YanLin等人（2020年）研究表明，认为其一个企业当中的内部控制存在缺陷的原因之一就是因为高管的欺骗，高管人员在管理层具有较高的控制权力，其当中的内部控制制度也无法对其济宁有效的问题规避，需要从实体的层面去企业当中存在的额财务风险做主正确的评判[2]。财务风险预警的研究主要的代表为SuntichaiKotcharin（2020）研究表明，能够利用自身企业当中已有的财务比率，回归比率来分析与判断的方法来对公司当可能出现的财务情况以及破产情况进行系统的归纳，并且对研究破产模型当中的流动性进行了阐述，但是该研究的模型只适合西方国家当中的，某些特定的企业当中才能够对企业的财务危机情况进行破产预警，在应用到国内的风险预警时，所得到的结果偏差比较大[3]。2.国内文献综述相对于国外的学者对房地产上市公司财务风险管理，我国对于这方面的研究起步比较晚，我国比较成熟的研究结果有财务风险相关理论以及财务指标的风险预警。我国财务风险相关理论研究主要的代表解东寰在（2020）研究表明，在房地产行业投资建设的时候需要这位良性的资金来源，以及保证房地产企业的自有资金充足。在企业当中进行方案策划时，需要注重投资的可行性，这样才能够确保进行投资能够顺利实施，与此同时，在企业当中的财务标杆，对房地产企业也是具有一定的影响的，财务标杆越大，就证明财务风险越大，但是更有利于产业当中进行融资，所以房地产当中需要找到对其财务标杆最佳的平衡点[4]。陈刚在（2020）研究表明，房地产企业当中的风险管理机制，提出了需要时刻关注现阶段经济的大环境，并且以此来改善对财务管理的机制，在对财务风险成因以及改变现象的两方面，提出了需要与各个环节进行配合，来有效地控制风险管理，这样才能够保证企业当中存在可持续的发展[5]。刘睿晴（2020）经过研究表明，从这风险，资金断裂以及税务风险这三个因素，都是造成企业当中风险管理带来影响的主要因素，这就和房地产行业当中的特点都出了，企业当中应该加强对财务，风险管理等有效防范意识。以及对资金链进行层层的把控，对资金链当中出现的问题进行加强管理，这样才能够控制企业当中融资方面的资金问题[6]。李林峰（2018）经过研究表明，对政府进行干预方面作出了相关的研究。做文员主要影响于企业当中对人力资源，税收政策以及土地政策等方面。对房地产财务风险方面而言，需要对此类因素进行完善。这样才能够加强公司当中对财务管理的机制，并且能够保证融资有多样性以及创新性，保证企业当中的财务健康，又可以加强员工当中的业务能力[7]。我国财务指标的风险预警主要的代表杨罡（2020）经过研究表明，对于房地产企业当中的财务风险预警系统而言，需要进行科学有效的建立，装车浓度，提高企业当中对风险的抗拒能力，并且还能够指出财务预警相关机构当中需要配备的专业财务从业人员[8]。王佳佳（2017）经过研究表明，在房地产行业当中的多数企业缺乏有实际使用效果的财务预警机制，且其中存在各式各样问题，都阻碍了企业当中对财务风险进行的控制，这就导致了财务风险预警机制在企业的发展中有着举足轻重的作用[9]。孙业慧（2009）经过研究表明，基于大数据的背景，在企业当中优化内部控制的结构，是对房地产行业当中的财务风险进行管理的关键[10]。3.文献述评房地产行业是一个较为特殊的行业，在对房地产行业当中的财务风险进行评估时，如果是使用传统的方法进行对风险的评估，就会在财务风险的判断存在很大的误差，从而导致出现投资和筹资的决策产生负面的影响。而现阶段我国的宏观调控政策对房地产企业造成的影响，以及国际间的经济变化，和金融政策的改革，房地产企业如何能在房地产经济太高的过程中对财务风险有效地控制，防范投资的风险，来争取达到房地产投资更为可靠的可行性的效率，已经了成为一个必须要解决的问题。二、财务风险相关理论（一）财务风险管理概念财务风险管理的基本概念分为风险与机会的两种表述方式。机会指的是在目标能够实现时所产生的正面影响事件发生的可能性。而风险是对于目标当中能够实现时所产生的负面影响发生的可能性。房地产企业当中的董事会和管理层以及其他员工之间，对目标实际能够影响该组织工作的潜在风险，进行有效的识别，是财务风险管理的主要内容，能够为组织目标实现过程当中提供有效的保障，能够将风险管理渗透到组织的各个层面，并且能够应用在企业的整体战略规划当中。（二）财务风险管理的方法财务风险管理在企业发展的过程当中，起到了至关重要的作用，企业当中经营的各个层面，财务风险管理都始终贯穿着。一个企业如果不注重对财务风险的管理，就会给企业带来严重的危害，甚至很可能会严重地阻碍到企业当中的发展。所以企业当中应该对财务风险方面的管理采取高度的关注，对财务风险的识别需要结合企业当中财务风险的具体特征，对企业当中问题进行特定的针对性分析，并且找到财务风险的根源才能够有效地对其进行控制，这当中使用财务风险管理，有助于对自身的财务风险进行分析，能够使房地产行业当中的企业避免发生财务危机，有助于房地产行业健康地发展。（三）财务风险评价的概念在正确风险识别基础上，整合一些方法模型，以及对企业造成的损失程度进行量化与发生财务风险的概率，是财务风险评价的含义。财务风险评价是衡量企业风险情况的重要标准之一，其他同行业竞争者也可通过财务风险评价体系，对竞业对手进行财务风险分析。作为风险事故前最为常用的风险识别方法，其具有定量及定性的识别方法特性，通过该种方法，可查询企业面临的各种潜在危险，并且分析风险发生的诱因，进而做出财务风险预判。财务风险评价主要有两种，定性评价和定量评价，定性评价在使用时带有一定的主观性，存在使用上的局限性，定量评价更为理性，财务风险评价就是其中较为常用的评价之一，其分析结果也较为科学合理。在本文中主要使用了比率分析法，通过对同一时期的财务报表当中若干个重要的项目以及相关数据指标中的比率进行计算，其中包括偿债比率、盈利比率、营运比率、发展比率等，分析企业中的财务现状以及经营的成果。比率分析法：通过同一期财务报表上若干重要项目的相关数据的有关指标的比率计算，包括获利能力比率、偿债能力比率、成长能力比率、周转能力比率等，分析企业财务状况和经营成果。（四）财务风险控制财务风险控制是指在财务管理中，利用特殊手段和所收集的相关信息，对企业财务相关活动进行调整与干预，规避财务风险的发生，进而实现企业经营计划，达到财务目标。财务风险控制做法有防护性控制、前馈性控制及反馈控制三个，二财务风险控制的手段也较为宽广，例如合理安排企业资金结构、建立预算制度、加强运营管理、提升运营能力及树立风险意识等等很多方面，均可达到财务风险控制的目的。因此，财务风险控制十分重要，企业应重视财务风险控制带来的影响。对财务防线进行控制的方法有：第一、建立财务预警分析指标体系，第二、建立短期财务预警系统，制定相关的现金流量预算计划，第三、确立财务分析指标体系，建立长期的财务预警系统，第四、树立风险防范意识，健全对企业的内部控制，这样能够有效地降低负债的潜在风险，第五。企业中的决策人应该科学地应对投资的决策权。三、我国房产上市公司财务现状（一）房地产上市公司概况房地产上市公司是我国现阶段民营经济当中的主导产业之一，是一个具有典型的资本密集型行业，具有相关的政策导向性比较强、投资的力度比较大、供应链比较长等特点。与房地产相关的企业至少能够包括40多个，其中包括水泥、钢材、地板、家电、装修的行业。房地产能够在这个庞大的行业圈中扮演着核心的角色，其中涉及的内容比较多，如果出现问题，一定会导致相关行业遭受到必要的损失，所波及的方面比较广，根据数据显示，我国目前有近414万家装修相关企业，主要分布在建筑业（43.24%），批发和零售业（22.42%）和租赁和商务服务业（19.28%）。其中，有限责任公司占比73.29%，个体工商户占比为24.41%。资料显示我国的装修相关企业在2011年注册总量是61.2万，2020年相关的数据显示已经增长到456万家，注册的总量已经翻了三倍。另外，将近一半的相关企业注册资本为0-200万。房地产上市公司症的开发对象能够决定房地产开发过程是一个比较长期的过程，投资周期比较长能够导致资产流动性比较出，这样就能够导致资金没有本法有效的记性利用，从而达到增加资金回收的风险。（二）房地产上市公司财务风险状况房地产上市公司，作为我国现阶段当中一个资本比较密集的行业，其特点就是十分地依赖金融系统所带来的融资功能。从整个总体上来说，现阶段房地产行业当中的主要资产负债率较高，呈现融资的渠道比较单一的现状，需要重点控制企业当中出现大额的现金流量，如果企业当中的现金流不能实现一次性并且及时的回收，企业就需要对其进行监控，并且能够采取有效的措施，促使现金流能够早日地回收，这就需要企业当中有特定的财务人员制定有效的收款计划，来合理合法地进行催款措施等，能够保证尽早地实现现金回收。应收账款周转率现金流量比率资产负债率图3-22016～2020年房地产上市行业平均财务风险状况应收账款周转率现金流量比率资产负债率四、恒大地产案例分析（一）恒大地产概述恒大地产集团有限公司（简称恒大地产）于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业，也是集团的地产业务主体。恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企。2021年对于恒大集团来说是风雨飘摇的一年，这场风暴的起源是源于广发银行发起的裁决书，在这封裁决书中显示，广发银行宜兴支行对中国恒大集团有限公司申请宿迁财产保全权利，冻结了恒大集团财产共1.32亿元，并且提出的理由是情况紧急，不利己申请保全将会造成难以估量的损失，再这样的一则消息发出，恒大股票大跌，港股在两天之内下跌30%，恒大其他产业同样都在下跌，其中最为严重的是恒大汽车下跌19%。（二）恒大地产财务风险管理现状分析1.偿债能力通过对近五年来恒大地产的偿债能力相关的指标研究当中，发现恒大地产当中的偿债能力正在逐渐变弱，所以需要对其进行财务风险管理的改进。表4-1恒大地产2016～2020年偿债能力情况财务指标2016年2017年2018年2019年2020年流动比率（%）2.482.031.591.221.28速动比率（%）63.314471.393573.784873.052377.2662资产负债率（%）85.747586.251983.584083.751484.7715数据来源：东方财经2.盈利能力通过对近五年来恒大地产的盈利能力相关的指标研究当中，发现在2017年与2018年当中的盈利能力最强，但是当进入到2020年时，盈利能力却进入了近五年来的低谷当中，再近两年来，恒大地产出现的风波不断。表4-2恒大地产2016～2020年盈利能力情况财务指标2016年2017年2018年2019年2020年流动资产净利润（%）2.482.031.591.221.28净资产收益（%）10.690230.654330.181612.40075.5201营业毛利率（%）28.102936.094636.239527.836724.1706营业净利润（%）0.48301.56602.05340.84570.3583数据来源：东方财经3.营运能力通过对近五年来恒大地产的营运能力相关的指标研究当中发现，2016年到2017年恒大地产的营运能力有着显著的提升，但是在2018年到2020年这三年当中恒大地产的营运能力有着明显的不足。从资产周转率能够看出，恒大地产在2016年～2018年相对不够平稳，下降波动并不是很大。但是在2019年期间恒大集团总资产在周转率迅速下降，经过调查相关资料后发现恒大地产在2019年收购大量地皮。表4-3恒大地产2016～2020年营运能力情况财务指标2016年2017年2018年2019年2020年存货周转率（%）47.9819-0.290110.110621.5712-1.9272流动资产周转率（%）58.827188.923350.4935-21.3144-7.7721固定资产周转率（%）-51.3289378.727253.4138-53.7844-53.2639总资产周转率（%）58.825247.094349.89162.43786.2164数据来源：东方财经4.发展能力通过对五年来恒大地产的相关财务指标当中研究得出，恒大地产近两年的发展能力正在逐渐地下降。由于国家对房地产企业进行互动管调控，以及现阶段我国市场经济逐渐饱和，这样就会导致恒呆地产在2019年～2020年近两年时间中的发展能力逐渐减弱。表4-4恒大地产2016～2020年发展能力情况财务指标2016年2017年2018年2019年2020年总资产增长（%）2.482.031.591.221.28净资产收益增长率（%）10.690230.654330.181612.40075.5201净利润增长率（%）8.331811.912014.27457.02366.1903数据来源：东方财经（三）恒大地产财务风险管理存在的问题1.偿债风险高首先，在房地产企业当中，开发的流程主要分为四个阶段：第一阶段投资分析阶段，第二阶段土地开发阶段，第三阶段房屋开发阶段，第四阶段竣工销售以及物业管理阶段。在房产项目开发的过程中，这四个阶段中每个阶段当中都需要有大量的资金进行投入。在进行第三阶段的时候，只有符合预售条件的公司才能对房屋进行销售，对资金进行回收，所以进行资金回收的主要阶段还是第四阶段。与此同时，由于房屋的价值比较大，导致销售的金额也比较高，所以房屋所构建后出售的手法一直都是以分期付款的方式进行收费。这样也就使资金在短期内不能迅速地进行回收，这种情况就导致了房地产公司开发房产时产生的筹资压力，这往往会增大恒大地产的偿债风险。最后，在房地产企业当中，由于投资规模较大、投资的金额过大，所以需要掌控足够的资金来支撑企业当中的完美资金链。在恒大地产当中，从对土地的获取，到对建筑的施工，过程都需要使用大量的资金对其进行建设。投资的金额一般都是以亿为单位的。所以房地产进行投资的时候时常都会由于自身的资本局限，从而来进行外部的筹资。这样的负债筹资就成为了恒大地产当中的首选，这样恒大地产当中就会背负着更大的财务负担，同样也会面临着巨大的财务风险。2.盈利能力相对较弱由于恒大地产当中的房地产产品具有独特性以及位置的区域性，使得在房地产当中呈现着显著的区域性划分，更是由于房地产行业当中的质量、品种、服务以及品牌存在的差异，实际产品的差异化就更为显著，同样也就造成了在房地产市场竞争当中的竞争有限性，导致房地产行业存在着区域性的垄断竞争关系。在中国的房地产当中，恒大地产以及多数的房地产公司通常都使用多元化战略，作为预防企业当中出现财务危机的主要措施，但是在恒大地产当中，对自身的状态以及自身的条件和所要进军的新兴行业当中，都需要有充分的可行性研究，不能盲目地进行多元化的发展。由于对新兴的行业没有足够的经验，所以导致在新兴行业当中，没有获取足够的利润。这样的多元化业务就成为了恒大地产当中主营业务的负担，并且侵蚀了恒大地产当中主营业务的盈利能力。在这种情况下，就会对企业当中的财务管理带来很大的负担。3.经营管理缺乏风险控制首先，在恒大地产当中，良好的现金流是公司能够保证正常运营的原因之一，但是恒大房地产上市公司当中的现金流正存在一年高一年低的问题。恒大地产在进行项目建设的过程当中，通常都采用预售的方式进行对项目资金的获取，但是由于正在开发的项目以及房屋进行销售期不匹配，很容易忽略成本主营业务所产生的现金流，还很有可能造成在公司当中进行投资的收益不匹配，所以这样就导致了现金流较多的一年，产生大量的现金流，而现金流较低的一年，又面临着短期的财务风险，所以从长远来看，根本没有办法保证现金利息的涵盖比率。最后，恒大地产对项目开发的周期通常都是几年，甚至是十几年，其投资的规模过大，进行管理的周期就比较长，这样就使得恒大地产当中的项目实施计划很难进行调整，也不容易转手出售，一旦使用资金投入到项目当中，就会引起大量的现金流，这样在长期的开发周期当中，就会产生很多的不确定因素，如果在某些因素当中产生变动，导致项目进行停滞，在这种情况下，产生的现金流可能性就大大地降低，而且会导致已经投入的现金没有办法回收，对公司当中的财务带来很大的影响，所以企业当中对经营风险的管理缺乏对其进行控制的方法。4.发展能力缺乏稳定性在恒大地产当中，土地是作为房地产公司开发的生产原材料，不仅是公司当中的利润来源，还是公司能够拥有长期发展的能力保证，土地的数量以及土地的价值，能够直接影响到恒大地产自身在市场当中的表现。但是恒大地产因为过度的圈地，存在的机会成本以及对资金的利用效率不会出现很大的问题，在对土地的增值税清算后，恒大地产公司所使用的低价拿地政策，就会面临着巨额的税收代价。由于在恒大地产当中的主要流动资产都是存货，在房地产当中能够变现的周期较长，而且变现的能力较差，这就导致了恒大地产存在比较多的长期负债，极其容易使公司陷入短期的资金不足的危机，导致恒大地产的发展能力缺乏相对的稳定性。五、房地产上市公司财务风险控制对策（一）对偿债风险进行控制偿债风险指是指在企业当中，由于无法进行偿还各种债务，从而导致企业当中存在财务风险问题。通过对恒大地产当中的财务风险管理以及财务风险管理特点进行分析，得出了房地产行业当中存在的高负债率以及有很高的偿债风险，从房地产如何合理地安排企业当中的资金结构，对恒大地产能够有效地规避财务风险具有非常重要的意义。首先在恒大地产当中，要加强对其资本结构控制，在恒大地产当中，要根据企业的规模，融资环境以及对其未来发展的情况等因素来确定债务比例。在恒大地产当中，要对其项目进行充分的考虑，以及考虑到对资金投资的总额大小进行管理。其次，需要合理搭配恒大地产当中的债务期限。在恒大地产当中进行债务筹资时，需要进行合理的搭配，需要把握好债务期限当中存在的结构。在企业当中的债务偿还期限一般都分为长期债务，以及短期债务。在恒大地产项目开发当中，要根据进行中项目的开发周期特点，使用实际的债务特点进行搭配期限结构。相对于合理的债务方式，是以长期的负债为主，短期的负债为辅，这样才能够利用好担保贷款的资金，来增加预期资金的回笼，能够改善恒大地产当中的资本结构，来减轻筹资的压力并且能够有效地降低财务风险。

最后还需要合理的对偿债资金进行安排，需要根据财务风险的识别进行相应的选择。流动资产的比率是房地产行业当中特有的指标。在恒大地产行业开发项目当中，进行偿债的融资决策，主要是对于项目开发后期以及项目开发完成之后对房屋的销售以及预售。所以这样就使得销售部门需要做好各个阶段的销售准备，才能够保证销售的资金以及预售的资金得到有效的回收，并且配合相关的财务部门，将偿债资金做充足的准备，按时地进行还款。由此我们可以看出，企业当中的各个部门之间紧密的配合是很有必要的。（二）提高企业盈利能力盈利风险指的是在企业当中不能够有效地进行销售导致的企业收入降低，利润也随之降低，从而导致在企业面临的业务当中萎缩、减少规模甚至还有可能导致企业出现倒闭的一种财务风险，盈利的风险产生的主要根源是在成本上来提升以及收入的减少首先，在进行商品的销售方面要进行科学的定价，房地产行业当中的商品房销售定价成为了企业当中的财务风险的重要敏感因素。商品当中的价格高低是衡量项目进行可行性评估的重要参数，商品房当中的定价应该在楼盘开发之间进行定价的，如果定价不当会诱发出严重的财务风险，如果定价较高可能会导致失去现有的市场，企业就无法对资金进行及时的回笼。如果财务倾向销售价格策略都会在极大程度上削弱资金回笼的能力获取。因此在进行价格的调整都会影响企业当中资金的变现能力以及变现速度，如果能够进行科学地制定商品价格就能够有效地保证实际的销售进行以及资金的回收。与此同时，在商品房开发过程当中的对商品价格的调整应该也要能够对楼盘的质量、价格弹性以及周边的竞争楼盘进行有策略地应用综合分析。最后，需要对商品进行合理的促销，所属商品的销售在现代的企业当中具有一定的重要的位置，其销售的费用在企业经营当中的期间费用当中占有的比例变得越来越重要，对企业当中商品的销售越来越重视。在恒大房地产当中进行房地产销售必须要通过有效的沟通活动，需要开展利用广告，宣传报告等进行人为推销等促销手段，将企业当中进行销售的产品信息有效地传递给消费者与用户，使其能够了解到企业当中所开发的产品理念、服务、价值。（三）强化营运风险控制营运风险指的是在企业当中的各项资金管理周转变现能力的因素，都会导致财务风险。首先，要进行有效的销售计划，由于房地产行业相对于其他的制造类企业来说，其固定的资产比较少。主要表现有暂时未能出售的商品。就是在开发的初期、开发的中期收益等三个阶段，有效地完成销售工作，是房地产企业资产顺利对变现的关键。从一般情况而言，商品房屋的销售越早，资产变现能力就越强。如果发生商品的滞销，这个时候，恒大地产开发商就需要对其进行注意了。对于现阶段最横的地产商品的消费者，购买房屋的付款方式主要分为三种，第一种是以一次性付清的方式进行商品房的购买，第二种是进行分期付款，第三种是用银行按揭贷款来买房。第一种以及第三种的付款方式，对于现阶段恒大地产当中的资产变现能力不会带来很大的影响，但是第二种付款的方式就会使恒大地产当中的资金收回带来影响，基于此情况而言，在恒大地产进行商品房的销售过程中，需要制定有效的分期收款计划，这样才能够有效的保证企业当中能够短暂的回收资金，实现变现。最后，在企业的内部过程中，如果没有一个合理的构成，就可能在项目的开发高峰期，造成资金的周转不顺畅，从而导致项目的开发低谷，资金的闲置等所带来的财务风险。虽然在房地产的行业当中，显著的特点就是流动的资金比率比较高，但是在其使用的流动资金当中，多数为不易变现的建筑物，所以房地产的企业当中，虽然在恒大地产进行项目的开发过程中，不需要对流动资金的比率刻意地降低。（四）加强发展能力风险控制首先，在恒大地产的日常现金流，主要适用于营业收入。通过分析了解房地产销售当中的三种付款方式，一种是全款付款、分期付款与银行代付款的方式。为了能够尽早的实现现金流入恒大地产当中，就需要根据实际的情况，尽量是消费者在记性房屋购买的过程当中，使用一次性付款或者是银行按揭贷款的方式进行购房，如果在进行购房的过程中，使用了分期付款的方式，也要尽量地缩短消费者付款的期限，争取能够早日地实现现金的变现，这样才能够大大地促进企业的发展能力，加强发展能力的风险控制。最后，在重大的金额支出项目上，恒大地产需要严格控制支出资金的使用，需要有专业的团队对项目进行时现金使用的合理性进行评判，并且后期对其进行重点的监控，防止在项目中间出现严重的违法行为，保证现金支出的安全性。恒大地产需要对项目使用的费用，项目采购费用等，都需要对其进行审查，防止企业当中的人员出现贪污受贿、损害企业当中的利益事件发生。结论本文采用了案例分析法和财务指标分析法，对房地产行业进行了财务分析与研究。由于房地产行业当中存在的特殊性质，并且在我国的社会主义经济市场的体系下，房地产行业是我国经济的支柱产业，由于这些多方面的原因，对其进行财务风险评价的研究是有一定的必要性的。本文以恒大地产为例，对其的盈利能力、经营能力、偿债能力、发展能力提出了建议。在进行财务风险管理的时候，需要对现阶段市场进行宏观的分析，并且关注其国家政策的变化来加强企业当中的财务风险管理，需要建立全面的风险管理机制，并且要构建多渠道的融资模式，这样才能够有效地提高对资金的利用效率，并且能够建立财务风险评价的预警系统，建立有效的评价工作监督机构。与此同时，由于我国的房地产行业起步比较晚、基础差，所以房地产行业还得实行规范化的发展战略。其与国外房地产行业之间还是存在着很大的差距的