房地产估价师题-物业资产管理

房地产估价师题-物业资产管理

1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是()。

A.资产管理和投资组合管理

B.物业管理和资产管理

C.物业管理和设施管理

D.资产管理和投资组合管理

2、用于物业大规模维修的资金来自于0。

A.资本支出预算

B.年度运营预算

C.保证金基金

D.季度预算

3、对于居住物业，物业资产管理的全部内容是()。

A.投资组合管理

B.物业管理

C.房地产资产管理

D.设施管理

4、制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会,

审批主要的费用支出等属于()的主要工作内容。

A.设施管理

B.物业管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

5、由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是

()年。

A.10~20

B.10〜30

C.3〜10

D.20〜30

6、建筑规模一般在1万〜3万m之间，服务人口10万〜30万人，年

营业额在1亿〜5亿元之间，该物业是()。

A.地区购物商场

B.居住区商场

C.市级购物中心

D.邻里服务性商店

7、假设一栋写字楼的可出租面积为20000m,如果在测量可出租面积

时，有1%的误差，假设租金水平是3000元/年-m,如果资本化率

为10%,则物业的价值损失是()万元。

A.6

B.600

C.60

D.300

8、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是0。

A.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

B.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最

高租金水平决定的

C.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取

决于物业本身的状况及其所处的位置

9、一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于该写字楼的()。

A.物业管理者的管理水平

B.物业的结构和特点

C.租户的商业声誉

D.业主的社会地位和管理水平

10、随着北京xx附近”中心商业区”的形成与发展，使得许多早期

建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑

变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因

素。

A.声望或形象

B.位置

C.交通方便性

D.建筑形式

11、某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百

分比租金，当月营业额为250万元时(约定营业额超过200万元以上

才对超过部分营业额收取百分比租金)，其应缴纳的租金是()万元。

A.12.5

B.22.5

C.10

D.7.5

12、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是()。

A.滚动预算

B.资本支出预算

C.长期预算

D.年度运营预算

13、商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称0。

A.基本租金

B.最低租金

C.基准租金

D.成本租金

14、某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金

收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为()万元。

A.72

B.52.8

C.60

D.50.4

15、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的()都来自该区域。

A.60%~75%

B.70%"85%

C.50限65%

D.80%〜90%

16、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是0。

A.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告

期实际的租金收入

B.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

C.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积x最大可能租金水平

D.净经营收入=有效毛收入-经营费用

17、服务人口1万~5万人，年营业额在3000万~10000万元之间的

居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业

物业类型称为()。

A.居住区商场

B.邻里服务性商店

C.地区购物商场

D.特色性商店

18、某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分

比租金(月租金超出300万元以外的部分收取超额租金)，该承租人

在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为()万元。

A.10

B.15

C.5

D.12.5

19、在。中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A.地区购物商场

B.居住区商场

C.市级购物中心

D.邻里服务性商店

20、关于预算，下列说法错误的是()。

A.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业

服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

B.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预

算

C.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在

某一时间上物业现金流的状况

D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流

将会有哪些变化

21、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的。为基础计算

的。

A.总出租面积

B.使用面积

C.建筑面积

D.营业面积

22、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的()。

A.办公费

B.法定税费

C.人工费

D.保险费

23、停车指数，即每100m营业面积应设置的车位个数，美国城市土

地研究所建议的指数，依商场的规模不同在()之间。

A.5~6

B.4~6

C.4〜5

D.5~8

24、收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。

A.抵押贷款还本付息

B.保险费

C.人员工资

D.房产税

25、制订物业管理计划的基础是()的目标。

A.物业管理机构

B.业主

C.政府

D.租户

26、某人打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与

业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为

40m,外墙面积为8m,单元间分隔墙面积为10m,公摊面积为5m,

那么，可出租面积应为()mo

A.48

B.54

C.44

D.63

27、由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金

调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对()有效。

A.市场租金

B.基本租金

C.毛租金

D.百分比租金

28、通常把大型零售商业物业的辐射区域分为0。

A.主要区域

B.次要区域

C.已规划区域

D.衍射区域

E.边界区域

29、收益性物业管理中净经营收入可按式()求得。

A.有效毛收入-经营费用

B.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用

C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失

D.潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用

30、以下宣传媒介，对中低档写字楼物业比较合适的有()。

A.报纸上的分类广告

B.电视

C.广播

D.物业顾问机构的期刊

E.邮寄

31、物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包

括()报告等内容的经营概况介绍。

A.物业服务企业利润

B.空置情况

C.租金清单

D.拖欠或收租损失

E.租户使用状况

32、以下说法正确的是0。

A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B.净经营收入=潜在毛收入-经营费用

C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

D.税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息

E.税后现金流=税前现金流-准备金

33、以下不属于甲级写字楼特征的是()。

A.具有良好的位置

B.建筑物的物理状况良好

C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求

D.建筑物有功能陈旧因素影响

E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美

34、在测量写字楼面积时，()的概念非常重要。

A.使用面积

B.可出租面积

C.出租单元内使用面积

D.出租单元内建筑面积

E.建筑面积

35、下列0属于房地产组合投资管理的内容。

A.制定物业策略计划

B.确定物业投资者或业主的投资目标

C.管理资产以实现组合投资收益的最大化

D.管理并评估物业服务企业的工作

E.监控物业运行绩效

36、收益性物业预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括()。

A.详细的预算收益估算

B.允许的空置率水平

C.允许的经营费用

D.合理的组织人员规划

E.物业服务企业的经营目标

37、收益性物业运营费用包括()。

A.人员工资

B.办公费用

C.抵押贷款还本付息

D.保险费,房产税

E.企业管理费及利润

38、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为()。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理

39、运营费用的人工费包括()。

A.工资

B.医疗,养老,失业保险

C.统筹费

D.聘请法律顾问的费用

E.保安费用

40、零售商业物业的分类，主要依据()方面，分为五种类型。

A.建筑形式

B.建筑规模

C.经营商品的特点

D.周围环境

E.商业辐射区域的范围

41、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有0。

A.租户交纳固定的租金

B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项

C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

D.租户按比例分摊与物业有关的保险费

E.所有的经营费用包括与物业有关的税项，保险费，公共设施设备使

用费,物业维护维修费，公用面积维护费,物业管理费等都由租户直接

支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

42、对写字楼进行分类，主要是看()等。

A.交通方便性

B.经营商品的特点

C.建筑形式

D.为租户提供的服务

E.租户类型

43、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望

达到。的目的。

A.资本保值

B.资本增值

C.获取周期性收益

D.降低投资风险

E.抵御通货膨胀

44、零售商业物业在选择租户时一，往往注重考察租户的()。

A.声誉

B.面积需求大小

C.租金支付方式

D.需要的服务

E.组合与位置分配

45、专业人员主要依照写字楼。对其进行分类。

A.所处的位置

B.交通便利条件

C.自然或质量状况

D.设施完善程度

E.收益能力

46、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考()确定。

A.消费者价格指数

B.消费者心理指数

C.商业零售价格指数

D.房地产价格指数

E.同行业物业租金

47、物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修,

并向入住的客户或业主提供服务。

48、房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理小。

49、基础租金是业主获取的，与租户经营业绩（营业额）相关的一个

最低收入。

50、资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。

51、写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够

抵偿抵押贷款还本付息，经营费用和空置率损失的最低租金。

52、根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面

积加上公用建筑空间。

53、房地产资产管理是融合了企业管理，建筑学,行为科学和工程科

学的交叉学科。

54、在物业管理中，市场化，社会化程度最高，管理最为复杂的是公

共物业管理。

55、对于公共物业管理而言，设施管理就是物业资产管理的全部内

容。

56、房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

57、零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支

付的租金。

58、财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的

因素。

59、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总建筑面积为

基础计算的。

60、写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。

61、潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压

力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。

62、为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的

财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。

63、一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间

和精力来关注其租户正在进行的商业活动。

64、我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种

情况。

65、由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常

是10~20年，次要租户的租期也达2〜10年。

66、保险费，房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。

67、对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）

68、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租

金。（）

69、一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）

70、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于其经营

特色。（）

71、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用,

并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）

72、基础租金又称最低租金，是业主获取的，与租户经营业绩（营业

额）不相关的一个最低收入。（）

73、租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根

据每年的实际情况确定。（）

74、为了估算收益性物业的价值（V）,可以用税后现金流（NOD除以

资本化率（R）,gpV=N0I/Ro（）

75、投资性物业中的写字楼是指国家机关，社会团体,企事业单位用

于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。（）

76、在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营

收入前扣除。（）

77、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。（）

78、收益性物业管