房地产 -湘江新区智慧交通产业园项目操盘方案

目录CONTENT区域发展分析0102项目功能定位03项目设计建议04项目测算结果区域发展分析011.1宏观认知长沙市产业体系长沙市“4+4+3+3”产业矩阵推动支柱产业提能发展推动未来产业突破发展推动传统产业升级发展推动新兴产业领先发展打造世界级工程机械产业集群打造国家级先进储能材料产业集群建设全国领先的新能源汽车产业生产基地，打造国家级先进制造业集群大力发展科创金融、绿色金融、供应链金融和普惠金融工程机械新材料汽车现代金融新一代自主安全计算新一代半导体软件与信息服务北斗产业数字产业智能装备智能终端智能建造智能产业新能源装备新型储能氢能光伏新能源生物医药医疗器械康养服务保健用品大健康打造“中国隆平种业硅谷”做大花卉苗木、绿茶、油茶、花猪、蔬菜、特色水产六大百亿产业都市农业打造国内知名的食品制造基地支持本土文化餐饮企业与休闲食品企业合作发展食品加工做强视频文创、高新视频多场景应用等产业建设成为全球会展经济发展新高地和国际会展之都做强城市文化品牌文化旅游重点研发推动类脑芯片、脑机接口、类脑机器人等整机产品。构建具有泛化知识、动态学习和自主规划的通用人工智能(AI)模型。人工智能积极培育量子科技产业推动量子计算芯片基因技术量子科技加快新型疫苗、抗体及分子等高精尖技术研发转化。基因技术产业综合能级明显提升到2027年，争创4个国家级先进制造业集群，加快培育世界级产业集群，形成10个千亿级产业集群，新增10个百亿级企业，国家级专精特新“小巨人”企业达到300家，独角兽企业、瞪羚企业分别达到10家、140家。产业创新能力持续增强到2027年，全市全社会研发经费投入年均增长13%，集聚各类创新平台达到2800家，每万人口高价值发明专利拥有量突破20件。产业融合发展更加深入。到2027年，全市智能制造试点企业突破2000家，生产性服务业增加值占全市服务业增加值比重达到65%以上，数字经济核心产业增加值占GDP比重达15%以上。产业生态体系持续优化。到2027年，全市人才总量达350万人;私募基金管理机构达400家、管理规模达2000亿元以上;要素市场化配置改革取得实效性进展。根据《长沙市关于加快建设现代化产业体系的实施意见》中明确要通过构建以“4+4+3+3”产业矩阵为支撑的现代化产业体系，为推动长沙高质量发展打造强力引擎。宁乡市：发展定位：国家重要先进制造业高地示范区、具有核心竞争力的科技创新高地转化区、内陆地区改革开放高地先行区、国家全域旅游示范区。重点发展产业：先进装备制造、新材料、食品及农产品加工。望城区：发展定位：国家重要先进制造业高地、具有核心竞争力的科技创新高地、国内首个鲲鹏体系区县级新型智慧城市、乡村振兴新样板、国家全域旅游示范区。重点发展产业：新材料先进制造、食品医药、智能终端。岳麓区：发展定位：金沙江下游区域性中心城市。重点发展产业：检验检测、人工智能、智能网联、软件与信息技术、智能制造、类脑智能、氢能与储能、金融、文旅、商贸。天心区：发展定位：现代化长沙示范区、中部一流的现代服务业集聚区、长株潭一体化引领区。重点发展产业：金融、商贸文旅、大数据(地理信息)、人工智能、软件信息。浏阳市：发展定位：智能制造强市、区域科创中心、湘东开放门户、生态文旅名城、现代治理样板。重点发展产业：电子信息、生物医药、智能装备。开福区：发展定位：长沙向北融入长江经济带的“桥头堡”、现代产业集聚区、视频文创产业创新高地、先进特色制造业中心、全国一流的现代物流中心、中部高端现代服务业中心。重点发展产业：视频文创、智能制造、现代物流金融商贸。芙蓉区：发展定位：国家农业高新技术产业示范区、中部地区高端现代服务业集聚区、中部地区楼宇经济发达区、中部地区中高端消费集中区。重点发展产业：现代金融、高端商贸、商务服务软件信息、文化产业生命健康，生物育种。雨花区：发展定位：长株潭一体化发展的样板区、长株潭融城绿心花园。重点发展产业：现代商贸、研发和技术服务、现代物流、现代金融、文化创意、新能源汽车及零部件、生态康养、休闲旅游、体育健身。长沙县：发展定位：全国县域高质量发展高地、高品质现代化城市标杆、内陆开放发展高地、现代化基层治理标杆、乡村全面振兴标杆、生态秀美宜居样板、幸福和谐首善之区。重点发展产业：工程机械、汽车及零部件、电子信息。长沙市产业地图1.1宏观认知在长沙市“4+4+3+3”产业矩阵指导下，岳麓区重点发展检验检测、人工智能、智能网联等相关产业。汽车产业88.35万辆2023年长沙整车产量72.69万辆2023年长沙新能源汽车产量1689亿元2022年长沙汽车规上企业营收160家2022年长沙汽车规上企业数量智能网联长沙市汽车及智能网联产业长沙汽车产业不断推进智能化、数字化、绿色化转型升级，形成了以湖南湘江新区为核心的智能网联产业聚集区。上游中游下游原材料供应商钢铁企业电池材料企业整车制造企业比亚迪上汽大众广汽菲克北汽福田三一重卡营销租赁企业湖南永通营销与测试机构湘江新区智能汽车系统测试平台充电服务企业其他科研机构与高校物流运输企业第5名2022年长沙智能网联汽车产业发展综合评价指数排名400家2023年长沙智能网联汽车产业相关企业政策竞争力产业竞争力融合发展支撑力创新竞争力示范竞争力消费推广支撑力硕博电子……感知系统决策系统执行系统通信系统上游自动驾驶解决方案智能网联汽车整车中游应用服务运营测试下游希迪智驾中车智行湖大艾盛零部件供应商博世长沙大陆汽车电子住友橡胶索恩格1.1宏观认知长沙市人工智能产业长沙人工智能及传感器产业已形成湘江新区、天心经开区、雨花经开区为核心“3+X”产业格局，具有显著的特色和优势。2023年长沙人工智能及传感器规上企业数量240家2023年长沙人工智能及传感器规上企业营收293亿元2023年长沙超算算力排名第3名2023年长沙人工智能产业城市综合实力排名前20名2023年长沙新一代人工智能开放创新平台数量34个上游中游下游基础硬件、基础软件AI芯片传感器存储器服务器计算机网络设备中间件开发平台AI开发平台管理平台云平台边缘计算平台软件应用、集成系统应用智能软件智慧城市终端设备应用智能手机智能家居无人机可穿戴设备机器人长沙市人工智能产业布局主要围绕“三智一芯”展开，即智能装备、智能终端、智能网联汽车和人工智能、功率芯片。岳麓区雨花区景嘉微、科瑞特、力德尔、兴天电子、拓维信息、长信畅中云建筑、北斗青云、科创信息、威胜信息深拓智能、华凯易佰、军芃科技博通信息先步科技、宏房子智慧城市服务依易云合长沙市人工智能产业链企业主要分布在岳麓高新区，该区域的产业链布局较为完善。部分代表企业长沙人工智能及传感器产业链1.1宏观认知高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区全国“两型”社会建设引领区长江经济带内陆开放高地新材料高端装备制造智能网联汽车新能源人工智能检验检测认证人工智能主

导

产

业湘江新区是2015年4月经国务院批复设立的全国第12个、中部地区首个国家级新区，规划面积1200平方公里，总体定位为“三区一高地”。1.1宏观认知湘江新区区位分析v湘江新区位于湘江西岸，包括长沙市岳麓区、望城区和宁乡市部分区域规划面积：1200平方公里核心区域：490平方万里多条高速公路和骨干路贯通链接新区各个区域公交线路众多，覆盖新区内主要区域和道路多条地铁线路连接新区内主要区域级长沙市其他区域2022年经济总量居国家级新区第6位近年经济总量近年持续增长1.1宏观认知区位经济交通湘江新区区位分析湘江新区产业体系构建以“2+4+N”产业矩阵为支撑的现代化产业体系。推动两大世界级产业名片N个未来产业引擎四大支柱性产业集群以自主安全计算系统为核心的新一代信息技术产业集群以工程机械为重点的先进装备制造产业集群建设全国领先的新能源汽车产业生产基地，打造国家级先进制造业集群大力发展科创金融、绿色金融、供应链金融和普惠金融计算芯智慧臂汽车现代金融以先进储能材料为特色的新材料产业集群储能材以医疗器械和生物药为特色的大健康产业集群创新药以北斗应用为特色的航空航天产业集群北斗星以“科创+”为特色的高端服务业产业集群大健康未来汽车深地深海空天未来材料人工智能未来医疗···先进计算(Computing)北斗卫星(Compass)碳基材料(Carbon)细胞与再生医学(Cell&Regenerativemedicine)根据《湘江新区现代化产业体系规划》中明确要通过构建以“2+4+N”产业矩阵,以四个“C位产业”突破发展带动优势产业转型升级，形成面向新时代的产业新体系新范式。四个“C位产业”1.1宏观认知轨道交通道路交通道路交通智慧交通

新一代信息技术先进装备制造芯片软件及信息技术服务移动互联网、下一代通信网络网络安全智能终端区块链工程机械新能源汽车智能家电新型制造装备智能专用装备1.1宏观认知v培育壮大产业主体力量坚持软件与硬件相结合、造新势力与传统制造车企相结合、整车产品与配套零部件培育相结合，支持产业集聚，促进智能网联汽车产业成长达效。打造以“两区两园”（国家级车联网先导区、人工智能产业集聚区、智能网联汽车创新产业园、中车制造园）为核心的智能网联汽车产业基地。整合联动产业链、供应链资源，加速智能网联增量零部件、智能特种装备、智能轨道交通等产品落地运营。促进技术标准引领突破到2025年，实现智能网联汽车系统(L2)前装比例达20%，打造“智慧的路”。建设汽车车身先进设计制造国家重点实验室、华为研究院、佑驾智能视觉感知研发生产基地等创新平台，在车规级芯片、C-V2X、雷达传感器、一体化线控底盘等领域掌握一批核心技术，构建基本满足L4级要求的产业技术支撑体系。《湖南湘江新区“十四五”发展总体规划》《湖南湘江新区智能网联汽车创新应用示范区行动方案（2022—2025年）》总体目标建设国内领先的全无人、全天候道路测试运营网络。实现环卫、物流、接驳、配送四类场景千辆级规模化应用。打造10个可在全国复制推广的车联网商用场景。推动湘江新区智能网联汽车产业持续走在全国前列。

加快智慧城市基础设施与智能网联协同发展支持建立智能网联道路新型基础相关标准体系，构建全国智能网联基础设施标准化示范标杆。支持建设全国领先的城市级智能网联公交车示范应用场景。支持车联网直连通信网络基础设施建设。支持智能网联云控管理平台建设。打造全国领先的智能网联汽车产业集群，到2025年，力争智能网联汽车产业及其关联产业总产值突破1000亿元。1.1宏观认知湘江新区政策分析出行服务数据增值智能座舱集成HUD智能仪表流媒体后视镜座舱集成/IVI人车交互其他自动驾驶集成自动驾驶场景化应用摄像头激光雷达高精度地图超声波雷达毫米波雷达高精度定位算法芯片主机厂自动驾驶车路协同感知系统通信模块OTA操作系统决策系统执行系统线控转向/线控制动/线控驱动

上游

中游

下游/滴滴、百度阿波罗智行、海图科技、行深智能/////路侧设备希迪智驾、科大讯飞、立中汽车、阿波罗智行、佑湘智能谱蓝科技、酷哇科技希迪智驾、华为、进芯电子、景嘉微、国科微、毂梁微舍弗勒、硕博电子华为湘江鲲鹏、海图科技、酷陆科技、致天信息、海信、智慧畅行希迪智驾百度北汽福田、广汽埃安、三一智联重卡、中联重科、比亚迪、天际、中车智驭华诺星空、莫之比智能纳雷科技慧联智能、华为长沙霍力柯尔电子科技格纳微、易通星云、北云科技中车湘江新区在自动驾驶、下游应用等环节已初步建立产业生态，产业基础较好。希迪智驾1.1宏观认知湘江新区智慧交通产业现状智慧交通场景建设国内首条基于“车-路-云”一体化协同的L3级自动驾驶智慧公交示范线全国首条基于5G+V2X技术、支持L3级及以上自动驾驶与示范应用的智慧高速国内智能化改造范围最广、道路类型最全面、安全防护最严密的城市开放道路全国首个智慧共享出行示范项目国内首条基于智能网联技术面向市民常态化运营的智慧公交315线9.51采用“车路云一体化”技术安装了感知系统、定位系统、计算系统、控制系统、供电系统、网络系统等乘客可通过手机小程序了解车辆信息及定制路线智能公交采用核心的虚拟轨道自动寻迹控制技术搭载了智能驾驶、车路协同、智能网联等前沿技术，可实现全自动驾驶智能轨道龙头企业湘江新区按照“车路云网一体化”总体构架，以应用场景主导，数字交通先行、产业生态为本，加速打造智能网联汽车与智慧交通融合发展“长沙模式”.1.1宏观认知湘江新区智慧交通产业现状智慧交通产业链生态图谱AI算法芯片摄像头高精地图雷达软硬件供应商商汤科技、图森未来、旷视、云从科技、云天励飞、深晶科技、魔门塔科技、腾讯、文安智能、千视通等英特尔、海思、四维图新、英伟达、寒武纪科技、地平线、士兰微电子、中星微电子、深鉴科技等海康威视、大华股份、宇视科技、英飞拓股份、清研微视、格灵深瞳、径卫视觉、中天安驰、创来科技等百度、高德、滴滴、极奥科技、深动科技、四维图新、搜狗、腾信等禾赛科技、承奉科技、北斗天绘、木牛科技、巨星科技、安智汽车、智波科技等道路交通多领域布局高速公路轨道交通智慧城市产品或系统方案苏州科技、HBC、四维图新、世纪高通、高新兴、方纬科技、卓视智通、莱斯信息等千方科技、佳都科技、中兴、智能交通、易华录、哈工大交通、臻识科技、文安智能等智载科技、聚利科技、中威电子等广电运通、众合科技、华为、赛为智能、锐明、方正国际软件等

应用服务商多伦科技、车联网络、大众交通、方纬科技、智慧谷、赛达交科、帕克斯、晶众股份、南京城市智能交通股份、中控、成为智能、交通齐鲁交通等1.2产业认知国家政策支持力度加大智能交通需求快速增长智慧交通产业在技术创新、政策支持、需求增长的推动下，相关产业得以快速发展。产业技术创新驱动《关于推进公路数字化转型加快智慧公路建设发展的意见》中华人民共和国交通运输部1.2产业认知近年来，随着智慧城市的不断发展，我国交通行业也不断朝着智慧化方向发展，其市场规模呈明显的上升趋势。2023年中国智慧交通行业市场规模达到2432亿元五年内年均复合增长率达13.72%2024年中国智能交通市场规模将达到2610亿元2029年中国智能交通市场规模将达到3610亿元智慧交通实际应用ETC城市智能公交系统的发展高速公路ETC系统智能交通管理控制平台车路云协同技术推广智能停车系统1.2产业认知AutonomousDriving智能停车系统+智慧交通系统智能停车系统、智慧交通信号系统等基础设施的建设也为市民的出行提供了更多便利。多元应用场景的不断拓展，不仅有效提高了出行效率，还推动了交通管理的现代化和智能化。各类应用场景的落地和推广不断加快，产业的多元化应用推动了智慧交通与各类交通设施的深度融合，显著提升了行业的整体市场价值。自动驾驶技术的逐步成熟，使得智能公交、智能货运车等交通工具在全国各地得以示范运行从城市道路到高速公路从智能公交到自动驾驶系统1.2产业认知项目功能定位022.1产品定位思路联东U谷·长沙国际企业港湘江智谷·人工智能科技城湖南省检验检测特色产业园本项目竞品项目调研2.2为更好支撑产品设计，选取本项目附近产业方向相似的部分园区，对其产品设计、去化情况和园区管理等情况进行调研分析。湖南省检验检测特色产业园（与本项目距离约2.5km）湘江智谷·人工智能科技城（与本项目距离约2km）联东U谷·长沙国际企业港（与本项目距离约1km）联东U谷·长沙高新国际企业港（与本项目距离约20km）竞品项目调研湖南省检验检测特色产业园01湘江智谷·人工智能科技城02联东U谷·长沙国际企业港03联东U谷·长沙高新国际企业港042.2竞品项目调研联东U谷·长沙国际企业港基本信息地址岳麓区学士路观音路交汇处开发时间2013年开发单位北京联东投资（集团）有限公司建筑规模占地150亩，建筑面积17万㎡，容积率1.7主要产品四层独栋、双拼厂房、办公为主，共38栋（一期22栋、二期16栋）园区配套U客餐厅、沐淋餐厅、2个商超配套面积/主导产业检验检测、生物医药、电子信息、轻型高端生产制造等价格相关租售比例自持20%地价50万/亩售价现联东回购物业再出售5000元/m²销售期均价：3500-4500元/㎡租金首层35元/平/月；其他20-22元/平/月水电费电费0.8元/度，水费4.2元/吨物业费（元/平米/月）分层2.1元，独栋、双拼1.8元车位租金地上90元/月/个；地下200元/月/个招商运营相关推广方式新闻稿信息平台，互联网广告公开团队构架项目初期策划为集团品牌部管控，项目分为两个招商小组，各为1（经理）+3（专员）配置物业团队北京联东国际物业有限公司招商政策/入驻率/代表客户沃特测试、瑞泰阳电气设备、瑞恒科技等项目于2013年拿地启动，已建设开发规模为150亩，总建筑面积15万方，项目已基本完成招商去化，进入成熟运营阶段。项目为综合性产业园区，产业方向涉及文化创意、新能源环保、新材料、仪器仪表、检验检测等，业态包括独栋、双拼、写字楼等。2.2竞品项目调研联东U谷·长沙国际企业港工商信息显示，目前园区内注册企业共约390家，其中在运营企业共约330家，平均注册企业为8家/栋；企业类型多为小微型企业，占比达76%。根据现场调研情况，园区实际生产经营主体约为140家，产业类型涉及检验检测、商贸、医疗、环保、工程等多种类型企业，整体定位为办公+轻型生产为主的综合型产业园区。制造业企业分布情况国标行业大类企业数量专用设备制造业8电气机械和器材制造业6计算机、通信和其他电子设备制造业3通用设备制造业3印刷和记录媒介复制业3家具制造业2金属制品业2仪器仪表制造业2纺织业1非金属矿物制品业1废弃资源综合利用业1化学原料和化学制品制造业1其他制造业1文教、工美、体育和娱乐用品制造业1科学研究和技术服务业企业分布情况国标行业中类企业数量工程和技术研究和试验发展55工业与专业设计及其他专业技术服务18技术推广服务13医学研究和试验发展13质检技术服务12工程技术与设计服务7其他科技推广服务业3自然科学研究和试验发展2环境与生态监测检测服务1农业科学研究和试验发展1综合而言，本项目区位交通优势相对明显，运营相对成熟，是重点针对中小企业的，侧重办公+轻型生产的综合性园区。2.2图

园区每栋楼入驻企业数量2.3竞品项目调研联东U谷·长沙国际企业港产业类型开发策略租售策略销售价格分批次开发，开工即同步启动预招商80%销售+20%自持产业类型综合，园区准入门槛相对较低主要目标客户为周边中小型企业四层独栋、双拼为主，面积段丰富，销售策略灵活严格成本管理；单个销售单元销售价格尽量控制在1000万内本项目作为联东进入长沙的第一个项目，在企业类型、开发策略、成本控制等方面具有典型联东特色。竞品项目调研湘江智谷·人工智能科技城基本信息地址岳麓区学士街道、长韶娄高速与玉赤大道交汇处西南角开发时间2019年开发单位湖南省碧桂园科技发展有限公司建筑规模分为南北地块，其中北地块117亩，南地块111亩，容积率1.8主要产品多层厂房、高层研发（规划）园区配套宿舍、商超配套面积5860平方米主导产业人工智能、高科技制造价格相关租售比例自持30%（规划）地价/售价5000元/m²（政府最高补贴1200元/平）租金20-30元/平/月（政府补贴后约10元/平）水电费/物业费1.8元/平/月车位租金/招商运营相关推广方式专业策划公司负责运营物业团队碧桂园物业服务有限公司团队构架1招商总监+7专员招商政策《关于促进湘江智谷人工智能产业发展的意见》(岳高新管发〔2020〕1号)，每平最高可补贴1200元。入驻率项目一期约7万方已完成销售代表客户项目于2019年启动拿地，已建设开发规模为237亩，规划容积率约为1.8，入园企业已陆续进入投产阶段。项目为人工智能主题产业园区，享受专项优惠政策的综合性产业园区，产业方向涉及文化创意、新能源环保、新材料、仪器仪表、检验检测等，业态包括独栋、双拼、写字楼等。2.32.3竞品项目调研湘江智谷·人工智能科技城制造业企业分布情况国标行业大类企业数量电气机械和器材制造业2通用设备制造业1仪器仪表制造业1信息技术及科研服务企业分布情况国标行业中类企业数量软件开发6工程和技术研究和试验发展5其他信息技术服务业1数字内容服务1技术推广服务1工程技术与设计服务1质检技术服务1工商信息显示，目前园区内注册企业共约39家，其中在运营企业共约32家，多数楼栋仅注册1家企业，仍有较多厂房未匹配注册企业。工商信息显示，入园企业多为小微型企业，占比达78%。入园企业多为科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业、批发零售、租赁和商务服务等商业服务业；制造业企业为4家，分布在电气机械和器材制造业等行业。综合而言，本项目区位政策优势相对明显，定位为以轻型生产为主的综合园区，仍有较大招商压力，与本项目存在一定竞争关系。图

园区每栋楼注册企业数量2.3竞品项目调研联东U谷·长沙国际企业港政策优势租售策略招商策略产品特色通过规划产品开发时序，前期仅开发快周转的可销售独栋/拼接产品。享受园区专项优惠政策，企业实际构成成本约为4500元/平，价格优势显著。承接政府产业资源，锁定目标客户后定制化建设厂房，降低开发风险。北区产品品质较高，南区品质降低；架空层停车位设计，有效控制产品成本。本项目具有较为明显政策优势，且前期仅开发可销售产品，可复制性较小。2.4竞品项目调研湖南省检验检测特色产业园基本信息地址长韶娄高速与学士路交汇处开发时间2019年（开园）开发单位湖南智谷城市运营管理有限公司建筑规模占地135亩，建筑面积20万㎡，容积率2.05主要产品检测大楼、高层及多层检测车间，独栋检测车间，共20栋建筑（含配套）园区配套人才公寓、商超、酒店配套面积3万㎡主导产业工业品、消费品、生命科学、建筑工程、环境质量等领域的检验检测、研发价格相关租售比例自持90%（仅C9栋和A1栋部分楼层为出售，C9已出售）售价高层写字楼：约4900元/m²独栋高层写字楼：约5800元/m²租金高层：30-35元/m²/月独栋：40-45元/m²/月水电费电费0.8元/度，水费5元/吨物业费高层：5元/m²/月独栋：3元/m²/月招商运营相关推广方式前期招商合作局负责项目整体招商团队构架现有5名招商人员招商政策2024年开始，每年两个月租金优惠期，成本由园区公司自己承担物业团队/入驻率73%（2024年）代表客户希迪智驾、力得尔、中大智能、赛恩斯、伊鸿健康等综合而言，本项目区位交通优势相对明显，且周边配套相对更完善但本园区是侧重商办的综合性园区，产业方向主要为检验检测及研发孵化，与本项目竞争性较小。2.4竞品项目调研根据实地调研情况，园区内实际生产运营的企业约为70多家，主要分布在A1栋高层办公楼内。园区高层办公产品较多，且独栋产品面积也较小，仅适合研发办公和小规模实验生产。因此，检验检测特色产业园产品定位以小户型研发办公为主。湖南省检验检测特色产业园楼宇情况楼号层数用途A125高层办公A214人才公寓A3-A6、A85通用厂房A74A911研发办公C13定制厂房C2C34C4-C84企业独栋C912高层办公B114高层办公产品类型：产办一体独栋产品去化情况：已经全部去化面积段：单层约300m2产品类型：高层纯办公去化情况：A1栋去化较好，B1栋基本空置，C9栋出售面积段：单层1700m2，单个户型约200m2园区除C9和部分A1产品为出售外，其他都为全自持产品目前空置产品都为高层办公产品。主力产品类型智慧交通生产+办公产品定位3.1项目设计建议033.1项目设计建议建议产品产品类型：产办类产品（兼容研发办公、生产）；面积区间：1200㎡、1500㎡、1800㎡、2000-3000㎡；层数层高：首层层高5.5-6.1m，标准层高4.5m的独栋型产品；主力销售类产品：产办型产品（兼容研发办公、生产），尽量不考虑纯办公类产品，尤其是高层办公。原规划产品：偏研发性质，单元面积为400/600㎡，包括独栋、双拼、三拼1500㎡1800㎡1200㎡2000-3000㎡产品定位及设计策略原规划厂房：面宽48m进深50m3.2项目设计建议建议产品（1）产办产品：高层分层出租的产办类产品，首层7.5m，标准层5.1m左右，尽量不超过8层，单层面积约1700㎡；主力自持类产品：包括高层分层出租的产办类产品、人才公寓、商务酒店及停车设施。产品定位及设计策略规划高层厂房：单层面积1519㎡，13F首层标准层进深：28.4m开间：59.7m联东分层出租产品户型3.2项目设计建议建议产品（2）人才公寓：以公租房形式报规的人才公寓；（3）商务酒店：单栋1万方以内；主力自持类产品：包括高层分层出租的产办类产品、人才公寓、商务酒店及停车设施。产品定位及设计策略规划人才公寓：12F调研案例：湖南省检验检测产业园总部基地A2栋人才公寓，共有17层。其中F1-F3为多功能餐厅，F4为管理办公司，F5-F13为人才公寓，F14-F17为商务型酒店。月租金1200元左右。公寓采取酒店式管理，除拎包入住享受享受24小时星级物管、代收快递、公共保洁等免费尊享服务，还有24小时大堂值班经理和保安人员，使入驻既舒适方便又安全有序。3.2项目设计建议建议产品（4）停车设施：20%-30%的室外停车；尽量结合地形做架空层停车；考虑50%的停车楼停车；20%-30%的地下停车，与自持部分一并放在最后一期开发；主力自持类产品：包括高层分层出租的产办类产品、人才公寓、商务酒店及停车设施。产品定位及设计策略19.9%31.0%45.9%3.2%规划停车楼：6F规划地面标准停车位规划地面标准停车位项目测算结果04项目测算分析相比之前的测算，所做的优化--补充了税收相关数据，房产税、土地增值税等；

--使用了最大还款法，降低财务成本；--优化了资本金比例；--优化了30年后项目残值的确定。

--按照最新的规定优化了停车位的配比和相关建设指标。

--优化了租售相关收入数据和经营成本。--修正了测算中的一些漏洞；项目建设指标项目厂房面积12.57万平，工程费用4.54亿元，其他费用1.96亿元，总投资6.93亿元。表-项目主要技术指标序号建设内容单位数据占比说明1净用地面积㎡75508

合113.26亩2总建筑面积㎡152166

2.1地上建筑面积㎡12576982.65%

多层厂房㎡8061852.98%

高层厂房㎡3949625.96%

员工倒班楼+食堂㎡49003.22%

配套用房㎡7550.50%

2.2不计容建筑面积㎡2639717.35%

地上立体车库㎡2639717.35%车位配比1.0，室内70%，平均30平米/个3建筑占地面积㎡29314

4容积率/1.67

要求≤2.55建筑密度%38.82%

要求≤40%6绿地率%15.00%

要求≥15%7停车位个1257

7.1地上停车位个377

7.2停车楼个880

表-项目总投资估算序号投资内容单方造价（元/m2）投资额（万元）比例说明1工程费用29864543166%

1.2多层厂房29002337934%

1.2高层厂房29001145417%

1.3员工倒班楼+食堂300014702%

1.4配套用房30002270%

1.5地上立体车库200052798%

1.6室外工程23836225%可研数据2其他费用

1968528%

2.1建设用地费8171242818%可研数据2.2工程建设其他费

46007%估算2.3市政配套费7611572%可研数据2.4销管费9915002%销管费计为300万*5年3预备费21733025%可研数据+1000万4建设静态投资

6841899%

5建设期利息

8871%建设期利息每年计算6建设动态投资合计

69305100%较可研65800万元增加5.3%较可研总投资65800万元，增加5.3%，主要为停车场投资及单方造价增加4.1项目假设条件及测算结果——100%自持1、项目建设进度项目Y1Y2Y3Y4Y5厂房20%

30%30%20%配套用房

50%50%停车场

50%50%2、项目资金来源20%资本金；80%融资，贷款20年，利率3.2%3、项目营运——100%自持

（1）考虑3个月免租期（2）厂房及配套初始出租单价22元/m2·月，每五年上调5%（3）物业初始单价为2.1元/m2·月，每五年上调5%（4）停车位初始租金为240元/个·月，每五年上调5%（5）管理成本为经营收入的1%（6）维修成本为固定资产原值的0.5%（7）物业成本为物业管理收入的70%（8）停车场经营成本为停车场收入的5%100%自持项目营业收入总成本净利润数据（万元）10579592683-735项目效益：净利润为负，主要因后期盈利后缴纳的所得税较高。资金补足：资本金1433万元；还本付息20941万元；通过后10年收益返还并盈利。年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8资金补足-597-469-1160-2063-2898-2395-1897Y9Y10Y11Y12Y13Y14Y15-1604-1497-1213-1105-998-890-782Y16Y17Y18Y19Y20-490-382-275-167-59资本金收益资本金IRR（税前）：4.50%资本金IRR（税后）：4.41%4.2项目假设条件及测算结果——100%自持4、结论--前期融资还本付息压力较大，需要持续进行资金补足；

--经营成本及维护成本较高，净利润较低；

--30年后依旧持有资产，该资产持续产生效益；

--全周期现金流较为平滑，社会资本方进行资金补足后（合计补足2.24亿元），IRR相比可观。5、改进建议

--项目可运营及可售部分成本较高，合计单平米综合成本5513元/平，项目利润低，可实施性较低。--通过控制单平米造价成本、增加出售部分、控制投资节奏等手段可显著提高净利润。--采用毛坯建设，建设单价降低。--采用部分自持、部分出售的策略。建议参考目前市场中较为普遍的70%出售、30%自持的租售比。--不建设地下停车场，建设停车楼，或架空层停车等策略。4.3项目优化条件及测算结果——70%出售70%出售项目营业收入总成本净利润数据（万元）9398946188731704项目效益资金补足：资本金1433万元；还本付息3475万元；（因采用等额本金方式计算每年最低应还本金，导致第9年出现还本不足的情况）资本金收益资本金IRR（税前）：5.20%资本金IRR（税后）：3.16%年份Y9Y10资金补足-2780-695结论--出售收入用来提前归还银行贷款，降低还本付息压力‘--经营成本及维护成本较低，净利润较高；--70%厂房于第8年出售完毕，剩余30%资产运营至30年；出售年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8出售比例3%5%8%10%10%16%18%出售面积（m2）36036006960912011120111921821621单价（元/m2)58005900600061006200630064004、所有条件不变的情况下，总体出售比例设置为70%4.35、不考虑装修的情况下，造价拟调整为2400元/平，则总投资降低为63201万元，综合单价降低为5028元/平米；70%出售，造价降低项目营业收入总成本净利润数据（万元）939894183935815项目效益资金补足：资本金212万元；其他无需额外补足资本金收益资本金IRR（税前）：7.17%资本金IRR（税后）：4.54%项目优化条件及测算结果——70%出售，降低造价出售年份Y2Y3Y4Y5Y6Y7Y8出售比例3%5%8%10%10%16%18%出售面积（m2）36036006960912011120111921821621单价（元/m2)5800590060006100620063006400结论--降低造价后，显著提高了资本金IRR。

--社会资本方补足更少，净利润更高。

--若能够降低不计容面积的投入，增加计容面积，项目收益将更加优化。4.3项目优化结论--应优化设计方案，尽可能提高计容面积，并降低建设单价；

目前项目计容部分建设成本仅占总投资成本的约50%，大量资金用于不可出售部分投资

--应保持一定比例的出售，并达到更高的市场售价（例如争取政府补贴等）；

--争取更低的银行融资利率，降低财务成本。4.43.2产业用房分类需求概述需求要点重点产业I类该分类所需的生产设备轻、能耗低、污染低，对生产用房设计参数要求不高平面布置、垂直货运、结构荷载适用于包括软件与信息服务、智能网联汽车（上游零部件）、下游应用服务系统）等无特殊需求的产业类型Ⅱ类该分类属于生物医药与生命健康的大类，对洁净空间、动物实验室、三废处理等有特殊设计要求洁净空间、生物安全、人物流路线动物实验室、公用工程适用于包括生物医药、高端医疗器械、合成生物、细胞与基因等生命健康类产业类型Ⅲ类该分类生产所需的原材料易燃易爆易腐蚀，因此对消防、易燃易爆处要求高建筑消防、承重荷载、危化品仓库适用于包括新能源、安全节能环保、高性能材料等对消防要求高的产业类型IV类该分类生产工艺精度高，对防微振、柱距、层高有要求，部分工艺涉及洁净空间防微振、建筑层高、平面柱距净空间承重荷载、洁净空间适用于包括半导体与集成电路（芯片制造及封测环节）、智能传感器、高端装备与仪器等对精度要求高的产业类型V类该分类对承重荷载要求较高，产线长、设备重，且对仓储空间有要求承重荷载、建筑层高、标准层面积、仓库空间适用于包括超高清视频显示、高端装备、机器人、智能网联汽车等大型设备的产业类型根据产业空间需求和生产工艺特性的相同和相近性，可以将厂房分为以下5种类型。厂房类型需求分析3.2关键环节生产需求四大模块根据《工业上楼建筑设计通则（2024）》，智能网联汽车产业链涉及环节所需厂房类型以Ⅰ类和Ⅳ类厂房为主。ADAS高级自动驾驶车载通信智能座舱整车厂商···Ⅰ类Ⅱ类Ⅲ类Ⅳ类感知系统摄像头Ⅴ类Ⅳ类雷达Ⅳ类宜低楼层宜低楼层高精度导航Ⅳ类高精度定位Ⅳ类可“上楼”可“上楼”决策系统智能驾驶芯片Ⅳ类智能驾驶域控制器Ⅳ类宜低楼层宜低楼层智驾算法可“上楼”Ⅰ类执行系统线控转向Ⅳ类宜低楼层线控制动可“上楼”Ⅰ类通信终端通信芯片Ⅳ类宜低楼层座舱芯片Ⅳ类宜低楼层操作系统可“上楼”Ⅰ类中间件可“上楼”Ⅰ类底层架构软件开发可“上楼”Ⅰ类应用软件液晶仪表可“上楼”HUD可“上楼”Ⅰ类流媒体后视镜可“上楼”Ⅰ