城市经济学课件：城市土地经济

城市土地经济城市经济发展本章重点第一节城市地租和地价理论第二节城市土地的需求与供给第三节城市土地税收本章重点城市地租和地价理论城市土地的需求与供给城市土地税收对城市发展的影响城市人口经济学的基本理论城市人口增长与城市经济发展一、城市地租理论作为城市经济的一种生产要素，城市土地为土地所有者占有，为直接生产者使用，当二者分离时，即有了产生城市地租的经济基础。换句话说，城市地租是土地使用者占有直接生产者通过利用土地生产和服务过程创造的剩余生产物和服务流中的一部分，它是社会生产关系的一种反映。自从人类社会出现以来，地租就作为历史范畴一直存在着，只是社会形态背景不同，其性质和表现形式也大相径庭。沿着历史脉络来看，大致可分为前资本主义（奴隶制和封建制）地租、资本主义地租和社会主义地租。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论前资本主义地租的突出特征是直接生产者通过利用土地生产和服务过程创造的全部剩余生产物和服务流均被土地所有者占有。资本主义地租的特点是土地所有者仅占有土地使用者通过利用土地生产和服务过程创造的剩余生产物和服务流中的超额利润和平均利润部分，其主要表现形式是货币地租。社会主义地租的性质与前两种社会形态的地租截然不同，它不仅反映国家、集体和个人三方以及土地所有者和使用者之间根本利益一致的背景下土地收益的分配关系，而且还是国家调控社会经济生产和分配的杠杆。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论（一）西方经济学的地租理论古典经济学地租理论

西方古典政治经济学对地租的研究主要是从生产关系的角度出发对农业地租进行分析。1662年，英国古典经济学和统计学创始人威廉·配弟在《关于税收与捐献的论文》一书中提出地租的概念，开创了地租理论研究的先河。他认为地租是农产品价值扣除生产费用的剩余部分，同时，地租随着土地生产条件、耕作技术水平、产地与销售市场距离等很多因素的差异而不同。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论1766年，法国古典经济学家安·罗伯特·雅克·杜尔哥在其著作《关于财富的形成和分配的考察》中揭示了地租和土地所有权的关系：土地所有者已其具有法律所保护的土地私有产权而可以占有直接生产者通过利用土地生产和服务过程创造的剩余生产物和服务流中的一部分即为地租。1776年，英国古典经济学创始人之一亚当·斯密在《国家财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中肯定了绝对地租的存在。他认为，资本主义社会的阶层可划分为地主阶级、资本家阶级和工人阶级三类，其相应的收入为地租、利润和工资。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论1803年，法国古典经济学家让·巴蒂斯特·萨伊在其所著《政治经济学概论》中力推“生产三要素论”，并认为其是地租理论的基础，即土地产品是土地、劳动和资本共同作用的结果。正如工资是对劳动的补偿和收入、利息是对资本的补偿和收入一样，地租是对土地的补偿和收入。英国经济学家詹姆斯·安德森对级差地租的基本特征做出了系统性研究，他被马克思誉为“现代地租理论的真正创始人”。首先，他认为地租形成的前提条件是市场价格的同一性；其次，他发现了级差地租I实际上是由于不同土地的肥沃程度差异而产生的，即级差地租I是耕作较肥沃的土地所得到的超额利润；再次，即使是一宗土地，其肥力也不会一直稳定在一种高水平上，因而构成了级差地租II的产生条件。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论英国经济学家詹姆斯·安德森对级差地租的基本特征作出了系统性研究，他被马克思誉为“现代地租理论的真正创始人”。1817年，英国古典经济学理论完成者大卫·李嘉图在《政治经济学及赋税原理》一书中对级差地租理论的研究作出了较大贡献。1826年，区位理论鼻祖、德国农业经济学家杜能在其著作《孤立国同农业和国民经济的关系》中，首次系统地阐述了土地区位和地租的关系。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论新古典经济学地租理论西方新古典经济学主要采用均衡分析、边际分析、供求分析等现代西方经济学分析工具，来研究地租的形成机制，土地供给刚性被认为是研究地租问题时应重点考虑的因素。阿尔弗雷德·马歇尔将土地收益划分为“自然产出”和“投资产出”两部分。他认为由于土地供给固定不变，因此地租仅受土地需求的影响，其影响大小取决于土地边际生产力。此外，他首次提出了城市工商业地租理论，认为某块土地（去除建筑物后）的市场价格应该等于该土地的农业地租和该土地由于区位优势所获得额外收益之和。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论约翰贝茨克拉克认为，地租是土地生产力的报酬，即地租是土地这种生产要素对土地产品所做的贡献。克拉克提出，生产要素的边际产量决定其要素价格，在此基础上可以计算出地租量的大小。总体来讲，在新古典经济学城市地租理论的核心观点中，使用土地的报酬可以用商业租金来表示，它是经济租金与转移收入之和，其中，经济租金是对土地稀缺性的一种补偿，转移收入是对土地本身消耗的支付。根据土地供给情况的不同，可分为三类情况：

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论当土地供给短缺时，即土地供给完全刚性时，转移收入可记为零，此时商业租金等于经济租金；当土地供给有限，即土地供给具有一定弹性时，转移收入和经济租金都存在，城市规模越大，土地供给弹性越小，则转移收入占比越小，反之经济租金占比越小；当存在大量土地供给，即土地供给具有完全弹性时，经济租金可记为零，此时商业租金等于转移收入。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论（二）马克思主义地租理论马克思主义低阻力理论建立在对资产阶级古典政治经济学、资产阶级庸俗政治经济学、现代西方经济学的地租理论的批判和继承的基础上，为地租理论研究增添了全新的科学内涵。绝对地租级差地租垄断地租

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论（三）城市地租的特点城市地租的来源工业产品的附加值往往较高，其中就含有工业地租一项。商业是城市经济的重要产业，商业开发用地往往位于人口密度较大、地区交通条件较好的区域，商业开发者在这些区域布局商业设施增加的利润往往与其优越的地理区位相关，因此，它也将最终转化为城市的土地级差地租。住宅用地对周边自然环境、商业服务也设施配套、交通条件、教育医疗等公共服务可触达性都有相关的要求。

第一节城市地租和地价理论一、城市地租理论城市地租的主要形式和典型形态

较农业用地而言，城市土地地租的高低与土地肥沃程度的联系较弱，而与距离功能中心的远近即土地区位联系较强，即区位级差地租是城市地租的主要形式。就城市地租来源的三种形态比较而言，商业用地对土地区位的敏感性最强，反映为其用地地租从市中心向城市边缘表现为逐渐衰退的轨迹，这种变化轨迹和城市地租的整体变化规律基本一致，所以说商业地租是城市地租的一种典型形态。

第一节城市地租和地价理论二、城市地价理论

土地价格是指购买土地所提供的地租服务需支付的货币金额。真正的地租、土地资本的利息和土地资本折旧这三部分之和的资本化构成了土地价格，其中，真正的地租是用地租贴现之和来反映的。（一）西方现代城市地价理论19世纪末以来，西方现代城市地价理论逐渐形成，其观点是：土地收益和资产市场共同决定土地价格，即确定地价时，不仅应该考虑土地自身的利用收益，更应该考虑卖掉土地产生的利益。西方现代城市地价理论大致分为土地收益理论和土地供求理论两类。

第一节城市地租和地价理论二、城市地价理论土地供求理论主要研究土地市场的供求关系如何决定土地价格，其代表人物是阿尔弗雷德·马歇尔和保罗·萨缪尔森。威廉阿隆索研究认为，家庭收入将用于土地投资、通勤费用和购买其他商品，即家庭预算线为：家庭收入=距离市中心i处的地价𝖷土地数量+距离i处的交通费用+购买其他商品支出。

第一节城市地租和地价理论二、城市地价理论（二）马克思主义地价理论

马克思是以劳动价值论为基础来研究和分析地价问题的。他认为，未开垦的土地没有价值，但具有特殊的使用价值，这种使用价值在一定的土地关系中衍生出了地租，而土地价格正是地租的资本化收入。

第一节城市地租和地价理论三、城市土地价格的影响因素在现实城市经济发展过程中，存在着众多影响地价的因素，总体来讲，可以分为：自然因素经济因素行政因素

第一节城市地租和地价理论一、城市土地的需求城市土地竞标租金模型

首先介绍冯·杜能模型。模型假设：农业市场完全竞争农产品交易市场只有一个所有土地是同质的农业产品生产的投入分为土地投入品和非土地投入品土地投入品和非土地投入品不能相互替代

第二节城市土地的需求与供给一、城市土地的需求

第二节城市土地的需求与供给MrdL冯·杜能土地竞标模型一、城市土地的需求接着介绍阿隆索模型。阿隆索将冯·杜能模型进行了几何形式的变化。

第二节城市土地的需求与供给MrdEFCBA一、城市土地的需求阿隆索模型还可以扩展到专门分析住宅领域问题，被称为阿隆索-穆斯收入隔离模型。假设相对于住宅面积，居民对通勤成本更加敏感。假设相对于通勤成本而言，居民对住宅面积更阿基敏感。

由于考虑因素不同，模型结果就会不同。

第二节城市土地的需求与供给一、城市土地的需求城市土地需求的影响因素

土地需求函数的自变量很多，但是总体来说，可以将影响城市土地需求的因素归纳为三类：土地价格、家庭和预期。土地价格是影响城市土地需求的主要因素。家庭也是影响城市土地需求的重要因素，包括两方面：人口规模家庭规模和结构

第二节城市土地的需求与供给一、城市土地的需求预期因素也对城市土地需求存在影响。例如，居民和企业对经济景气的预期较好，认为城市第二、第三产业的发展较为迅猛，房地产信用消费量会大大增加，这就会显著刺激城市土地需求量的扩张，反之，则会抑制城市土地需求量的增加。

第二节城市土地的需求与供给二、城市土地的供给1.城市土地的自然供给和经济供给

城市土地供给是指城市可以用土地的供给，即城市地理外界内部及其周边所能提供给城市活动利用的各种生产和生活用地的数量。城市土地供给分为城市土地的自然供给和城市土地的经济供给。

城市土地的自然供给是指城市地理边界内部及其周边所能提供给城市活动利用的土地数量，这是大自然直接赋予人类可利用的土地数量。对于一个城市来讲，其土地自然供给应是一个固定数量，它包含两个方面，一是城市正在利用的土地数量，二是城市备用土地数量，即未来可供城市利用的土地数量。

第二节城市土地的需求与供给二、城市土地的供给城市土地的经济供给是指在城市土地自然供给的基础上投入资本、劳动、技术等生产要素开发后可供城市进行生产生活等用途的土地供给数量。城市土地经济供给的基本影响因素概括为以下几个方面：城市土地的自然供给城市经济主体高效利用土地的科学技术土地供给主体的行为市场需求

第二节城市土地的需求与供给二、城市土地的供给城市土地供给增加途径

城市土地供给的增加途径大致可以分为增量调整和存量调整两类。所谓增量调整，是指通过减少其他用地（如农业用地），来实现城市土地面积的绝对扩张。增量调整的城市土地供给增加对城市发展既有积极的作用，也有消极的影响。积极作用主要通过对城市边缘区进行开发所产生的：城市边缘区的开发具有规模经济效应城市边缘区的开发有利于形成发达的交通网络，将城市居民和城市就业联系起来城市边缘区的开发有利于满足城市不同收入阶层差异化的住房需求

第二节城市土地的需求与供给二、城市土地的供给

丁成日、宋彦等分析了农业用地转化为城市用地，即城市土地增量调整的过程。模型假设：城市内只有一个中心市场城市空间及其交通网路具有匀质性城市居民居住在中心市场的外围，其对于区内所有可居住位置的效用相同，其通勤的交通费用只取决于到中心市场的距离城市居民效用函数包括土地消费和非土地消费城市土地租金函数可表示为：R=R（T，d，k）

第二节城市土地的需求与供给二、城市土地的供给

第二节城市土地的需求与供给城市中心rACB

城市土地供给的增量调整过程二、城市土地的供给

所谓存量调整，是指在不增加土地面积的情况下，通过各种方式提升土地利用的集约水平，相对地增加城市土地的经济供给，具体表现为：在已开发土地上追加资本、劳动力、技术等生产要素，来提高土地上原有产业的生产效率，间接增加土地经济供给通过发展新技术产业替代土地上原有产业，调整土地用途，改变土地低效利用结构，将现有土地用于其他更为迫切需要的方面通过适度提高土地容积率来减少不必要占用的土地完善土地制度并切实践行其使用制度

第二节城市土地的需求与供给一、城市土地税收概述

城市土地税收是指城市政府对企业和个人转让或者使用城市