城市经济学课件：城市房地产经济

城市房地产经济城市房地产经济本章重点第一节城市住宅市场理论和住房政策第二节非住宅市场理论第三节房地产金融本章重点城市住宅市场理论城市非住宅市场理论房地产融资的形式一、城市住宅市场理论从现有的住房价格市场理论来看，主要包括：DUST模型静态供求价格模型动态供求价格模型

第一节城市住宅市场理论和住房政策二、住房政策由于住房是城市居民安居乐业的核心空间基础，与住房相关的经济活动存在众多外部效应，且住房市场和国民经济联系紧密，因此政府需要适时干预住房市场，实行能够达到其既定目标的住房政策。住房政策体系包括：住房政策目标住房政策工具住房政策具体措施

第一节城市住宅市场理论和住房政策二、住房政策西方国家住房政策的发展大致经历了四个阶段：住房数量绝对不足阶段增大住房面积阶段提高住房质量阶段提高住房总体水平阶段

第一节城市住宅市场理论和住房政策二、住房政策公共住房补贴政策是政府以财政拨款的形式对购房困难的家庭予以补贴的住房保障政策，是住房政策中的主要内容。它分为供给导向型住房补贴和需求导向型住房补贴两类。需求导向型住房补贴即消费者补贴，俗称“补人头”，就是政府通过降低住房需求者的融资成本和住房消费支出等，提高其住房消费能力，抓哟包括房租补贴、贴息贷款、政府担保、免征个人所得税和其他税收优惠等。

第一节城市住宅市场理论和住房政策二、住房政策供给导向型住房补贴即生产者补贴，俗称“补砖头”，就是政府通过降低住房公积者的融资、建设和经营成本或提高其经营收入，鼓励其建设面向中低收入阶层的低租金或低价位的住房。具体表现形式有两种：以有政府背景的非营利机构作为住房供给者，政府为其提供土地和配套基础设施，或为其提供公共住房建设的优惠贷款政府直接给房地产市场中的私营企业提供补贴，引导和鼓励其参与公共住房供给

第一节城市住宅市场理论和住房政策一、零售业市场的理论和模型空间竞争模型和经典零售业竞争理论商圈测度的理论模型第二节非住宅市场理论二、商业办公楼市场动态研究模型商业办公楼市场由三个子市场组成，分别是：使用市场投资市场开发市场第二节非住宅市场理论二、商业办公楼市场动态研究模型商业办公楼使用市场、商业办公楼投资市场和商业办公楼开发市场互相联系，互相影响，共同决定商业办公楼物业市场的发展。英国房地产专家Keogh创立了商业办公楼市场互动模型，以此来描述这三个子市场之间的联系和影响。Tsolacos和McGough以Keogh的商业办公楼市场互动模型为基础，用数量化的方法建立了商业办公楼市场动态研究模型，其中包括：第二节非住宅市场理论二、商业办公楼市场动态研究模型商业办公楼市场租金模型商业办公楼市场投资模型商业办公楼市场开发模型第二节非住宅市场理论房地产金融进行的信用基础是房地产的产权或产权人的信用，运行的条件是制度完善的房地产金融时差和成熟的房地产金融工具。凭借房地产金融的杠杆效应，既可以为房地产企业注入其经营互动所需的资金，又可以帮助普通家庭解决安居乐业的后顾之忧。按照房地产金融资金需求者所承担的责任和义务，可以将房地产金融分为权益性融资和债务性融资。第三节房地产金融第三节房地产金融权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款房地产金融按融资对象的分类一、房地产信贷融资按照信贷融资运用的方式不同，房地产信贷融资分为房地产开发贷款、房地产经营贷款和房地产消费贷款房地产开发贷款是指房地产企业为了筹措资金用于开发房地产项目而向金融中介机构融通资金所形成的贷款，具体可分为流动资金贷款和开发项目贷款等。房地产经营贷款是指房地产企业为了筹措资金用于企业日常经营而向金融中介机构通融资金所形成的贷款，具体可分为流动资金贷款、大修理资金贷款和专项贷款。房地产消费贷款是指个人为了筹措资金用于购买、建设或改造住宅而向金融中介机构融通资金所形成的贷款。第三节房地产金融一、房地产信贷融资按照信贷融资的申请条件不同，房地产信贷融资分为：房地产信誉贷款房地产抵押贷款房地产保证贷款房地产抵押加保贷款第三节房地产金融二、房地产证券融资房地产股票融资是指房地产开发企业通过直接在证券市场发行股票来筹措资金。股票融资的优点是：作为股票发行者的房地产企业筹措资金所需时滞较短房地产开发企业的融资成本大为降低要想在股票市场上获得投资者的投资，房地产企业需要组建专业的团队，制定惊喜的开发投资计划，提高资本产出收益，以保证回报投资者，同时也能提高自身的市场竞争力第三节房地产金融二、房地产证券融资房地产债券融资是政府、房地产金融中介结构或房地产开发企业向市场投资者发行具有固定收益的债券从而获得资金的融资模式。抵押贷款二级市场融资就是房地产金融中介机构将在一级市场上发放的房地产抵押贷款集中起来作为担保，在抵押贷款二级市场上发行证券，将其转卖给其他投资者的融资模式。第三节房地产金融三、房地产金融的其他形式房地产金融的表现形式多种多样，除了上面提到的信托融资、证券融资外，还有房地产信托、房地产保险、房地产公积金等。房地产信托是指在信托当事人相互信任的基础上，受托人结构委托人的委托，按其要求代办房地产买卖、经营、管理或建造等，从而为受益人带来收益的房地产融资模式；委托人和受益人可以是同一主体，也可以是不同主体；信托标的可以是信托资金，也可以是不动产。第三节房地产金融三、房地产金融的其他形式2.房地产保险是以房产及其相关利益和责任为保险标的保险。作为一个杠杆效应很强的市场，从房地产的设计、开发、生产到其管理、销售、使用，房地产市场的每个环节运行本身都存在一定风险，这是房地产保险业务赖以生存的经济基础。第三节房地产金融三、房地产金融的其他形式3.房地产公积金