通城县综合物流园建设项目可行性报告

湖北泽中物流有限公司通城县综合物流园建设项目可行性研究报告湖北泽中物流有限公司2011年3月目录第一章总论1.1项目概要（1）项目名称：通城县综合物流园建设项目（2）建设性质：新建（3）项目建设单位：湖北泽中物流有限公司（4）建设单位法人代表：胡伟斌（5）项目建设地点：湖北省通城县隽水镇1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想1.2.1编制依据1、国务院办公厅《国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》；2、国务院关于印发《物流业调整和振兴规划的通知》国发〔2009〕8号；3、国家发展改革委《物流业调整与振兴专项投资管理办法》；4、湖北省物流业调整和振兴实施方案（2009—2011年）；5、《咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议》6、建设单位提供的基础资料；7、设计单位收集的行业基础资料。1.2.2编制原则1、认真执行国家、行业有关农/工产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足农/工产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3研究范围本可行性研究报告对“通城县综合物流园建设项目”的资源条件、功能分区规划、市场销售、工程技术设计方案及技术经济等进行全面考察、分析、研究，包括项目建设内容及规模、总体目标、总投资效益、建设背景、项目建设意义和必要性以及有利条件、市场需求预测，规划方案、经营策略，组织管理、运行机制、保障措施，环境保护、劳动安全、投资估算、资金筹措、财务分析、经济、社会、生态效益等。通过可行性研究论证，对本项目可行性、可操作性及实施价值做出科学、公正、合理的判断和分析，最终对项目的可行性做出论证、评价和建议。1.4推荐方案与研究结论1.4.1项目内容项目计划购置土地150亩（100050㎡），建设一个以农产品和药品的贸易配送为主的综合物流园。物流园内主要分为七大区域，功能强大，开展从产品的储藏、加工到包装、展销、配送等一系列服务功能，园区拥有齐全的配套服务设施，开展办公、餐饮住宿、信息、汽车维修等服务。本物流园建成后将具备以下功能：（1）贸易功能：主要进行药品和农产品的展销，为卖家提供一个产品展示场地，方便买家的采购。通城县总人口约60万人，近3万人在全国各地从事药品交易活动，在全国医疗卫生体系商贸活动中，有90%的医疗单位都与通城的商家有贸易往来。本贸易市场建成后，将这些商家汇集至本地发展，充分利用通城拥有众多药品生产厂家的优势，以出厂批发价格，吸引全国各地的药品采购商前来，同时直接针对湖北、湖南以及周边省市的各医疗中心、各大医院、药店等定点销售。（2）配送功能：为买卖双方提供物流配送服务功能；将配好的货物按到达地点或到达路线进行送货。运输车辆可以租用社会运输力量或自已的专业运输车队。（3）仓储功能：从运输周转、贮存方式和建筑设施上都重视通道的合理布置，货物的分类和堆积的最大高度，并配置经济有效的机械化、自动化存储设施，以提高贮存能力和工作效率。仓库由贮存物品的库房、运输传送设施（如吊车、电梯、滑梯等）、出入库房的输送管道和设备以及消防设施、管理用房等组成。（4）服务功能：主要商家将根据自身产品的特点，组织强有力的售后服务队伍，以达到物资品牌化、服务人性化。1.4.2区域环境保护本项目综合物流园内实现统一的废弃物综合处理，以达到建设和经营过程中采用全程环保控制，争创一个无污染的物流中心。对废物的治理：建设过程中将施工场所与周围环境隔离，施工活动、机械存放、材料堆放等均在围档内进行，并且在正式运营以后产生的废材废弃物，均通过分类回收利用的办法避免环境污染。对废水的治理：在市场内建设污水处理区，采取“预处理—物化（1）—物化（2）”三级处理工艺进行集中处理，确保排放达标。对噪音的防止：在施工过程中采取有效的减震和吸音措施，使噪音控制在国家规定的限定指标内。在运营过程中不会产生噪音污染。1.4.3工厂组织及劳动定员本项目劳动定员276人，项目将实行全员聘用合同制，对不同层次人员，采取不同方式进行考核，择优聘用。对公司的高层领导（高级管理人员），通过考试、考察、考核，择优聘用；对中层干部实行竞争上岗；对工作人员采取双向选择方式。经考核确定聘用人选后，被聘用人员与单位签订聘用合同，确立劳动关系。将工资与成绩结合起来，以真正调动员工的积极性和创造性，促进优秀人才脱颖而出。1.4.4本项目建设周期为48个月，分两期建设，具体时间为一期2011年6月——2013年6月、二期2013年1月——2014年12月。主要建设内容：项目调查与立项准备工作、园区设计规划及基础设施建设、各功能区建设及设施。1.4.5本项目总投资额为10245.00万元人民币。其中，固定资产投资10045.00万元，流动资金投资200.00万元。1.4.6本项目的实施符合通城县经济发展方向，项目建成后将对咸宁地区的经济发展起到巨大的推动作用，将极大地推动农副产品市场化、商品化的进程。贸易市场的建设，将促进通城药品贸易产业的发展，同时，贸易活动的频繁能够带动当地餐饮、住宿、交通等经济的发展，使通城县经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场—商品生产—市场的良性循环，进入市场经济的行列。同时物流中心起到推动区域经济发展的龙头作用，将带动相关产业的迅速发展，为通城县创造较大利税，成为新的税收增长点。本项目建设业主单位完全具备承担本项目建设的能力和基础，而且项目承办方具有建设、管理，经营推广的经验及人才资源，为本项目发展奠定了良好的基础。根据该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益，又可为地方财政做出贡献，提高地区经济发展的水平。本项目设计合理，可操作性强，项目规模与综合效益明显，项目无“三废”污染环境，符合国家与地方经济产业建设发展政策。市场开发前景广阔，希望有关部门给予支持。1.5存在问题及建议尽管本项目已经依托有关技术单位进行了项目前期的论证和准备工作，解决了一些设计与操作上的制约因素，但是，本项目的详细方案及实施上还需要当地政府的大力扶助，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上还需要地方政府和银行给予具体的支持与优惠办法。由于当前国内物流园行业的快速发展与变化，一批有实力的外、内资品牌正在加紧抢占市场。因此，本项目的品牌资源定位与推广等工作亟待展开，因此，本项目需要尽快立项并付诸实施。第二章项目背景与发展概况2.1项目背景调整产业结构，加快构建富有竞争力的现代产业体系咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出要大力发展现代物流业。建设以临江临港和以京港澳高速、杭瑞高速、京广铁路、武广高铁、武咸城际铁路沿线为主的物流走廊和现代商贸物流基地。强化生产物流，延伸流通物流，加快发展第三方物流。引进、培育在全国、全省有影响力的物流企业，壮大物流市场主体，加强物流基础设施和标准化建设，培养高素质物流人才。加快构建我市现代物流网络体系，努力形成中部地区区域性现代商贸物流基地。《统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设意见》发展目标《意见》强调，要对农产品流通体系建设大力扶持。要支持“菜篮子”现代市场体系的建立，必须加快农产品现代物流的发展，支持生产基地新建产地批发市场，推进现有产地批发市场升级改造。《意见》规定，改善批发市场场地、道路、交易厅（棚）、水电、信息服务、质量检测、采后处理等基础设施条件，鼓励配套建设冷藏保鲜和流通加工设施，实现采后快速预冷、商品化加工处理和上市旺季入库冷藏保鲜。而要想更好的促进农产品的有效流通，要强化产销衔接功能才是更重要的。《意见》规定，大中城市要根据本地消费需求，主动与优势产区加强协作，建设“菜篮子”产品保障基地；优势产区要充分利用当地资源，建设服务全国或区域的“菜篮子”规模化基地，与各大中城市建立长期稳定、互利合作的产销关系。鼓励农贸市场与农产品生产、流通企业和生产基地实行“场厂挂钩”、“场地挂钩”。支持大型连锁超市和农产品流通企业与农民专业合作社的“农超对接”，建设农产品直接采购基地。支持在重点集散地和交通枢纽地建设冷藏物流中心，与城区冷藏配送中心形成对接。《物流业调整和振兴规划》发展有关规划《物流业调整和振兴规划》提出要扩大物流市场需求、支持物流企业发展、优化基础设施布局、加强行业基础工作、改善物流政策环境，从统计数据来看，物流业的增加值在整个服务业的增加值里面，已经占到了16.5%，在整个GDP里面已经占到了66%，也就是从数据里已经看出来，物流业已经成为国民经济的一个非常重要的服务产业。这次国务院常委会上指出，物流业涉及领域广、吸纳就业人数多，对促进生产、拉动消费的作用大，也充分体现了物流业对整个国民经济发展的重要作用。同时《规划》还提出要推动重点领域物流发展。加强农产品质量标准体系建设，发展农产品冷链物流。现代物流产业的发展，是一个涉及多业部门的复合产业，是一个复杂的系统工程。为了加快富邦物流的发展，必须有针对性的在物流产业政策、政府引导推动、基础设施建设、物流服务市场体系、物流信息化、物流产业技术创新及人才培养等方面，制定一系列有效政策，以推动持续协调发展。任振鹤市长在2010年政府工作报告中明确指出：“要改造传统商贸服务业，大力推行连锁经营、特许经营和物流配送，引进培育第三方物流企业。依托不断完善的交通运输网络，大力发展现代物流业。”显然，咸宁市已把发展现代物流业作为咸宁经济发展重要的推动力。发展被称为“第三利润源”的现代物流产业，能够有效降低社会流通成本，从而降低企业供应及销售的成本，提高对市场的反应速度，起到改善企业外部环境的作用；企业生产过程的物流合理化，又能够降低生产成本，这对于推动“经济强市“的战略是非常有利的。随着武汉城市圈、长株潭城市群、南昌城市群的建立。武汉、长沙、南昌即将形成我国中部中三角。通城位于中三角的中心点，具备举足轻重的地位。中三角作为我国经济纽带的核心，其发展潜力巨大。那么通城作为中三角的核心，其作用不言而喻，同时其发展速度将直接影响到中三角形成的速度。2.2项目建设的必要性1、加强仓储布局，优化仓储配送体系的需要尽管我国仓储有了长足的发展，但还是在很多方面暴露了其弊端。由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多，他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。仓库数量大，但布局不够合理。物流产业已经成为我国新的经济增长点，作为物流最基本功能的仓储必须引起足够的重视，必须不断提高仓储的运作效率。要加大投入力度，努力提升现有仓库的基础设施，不断改造陈旧老化的仓库，更新使用现代化的仓储设备，形成科学合理的仓储设施网络。我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，影响了企业合理统筹仓储资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。所以仓储企业要不断完善其标准化体系。加强仓储资源的整合，完善仓储标准化体系。2、推动新农村建设发展的要求。党的“十七大”报告明确提出“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设，形成城乡经济社会发展一体化新格局”，这是实施科学发展的一项具体措施，也是我国实现小康社会宏伟目标的一项重大举措。实现小康社会，农村是薄弱环节，必须加强农村建设；科学发展观的核心是“以人为本”，其中的“人”是指工人、农民、知识分子等广大人民群众，而农民占了广大人民群众中的绝大部分，所以，解决好农业、农村、农民问题是全党工作的重点。本项目的建设将大大的带动当地农村经济发展，解决老百姓再就业和增收问题。3、项目建设是湖北产业结构调整的重要突破口2009年，咸宁市物流业经受了金融危机的考验，以贯彻落实国务院《物流业调整和振兴规划》为契机，抓住机遇，克服实体经济带来的影响，实现了止跌企稳、加快回升的良好发展态势，为咸宁市经济较快发展提供了有力支撑，如何应对新的形势，实现地方经济与全球经济的对接，是地方经济建设的关键。项目的建设对于湖北省振兴商贸物流业、承接我国产业向内地转移，对激活消费、扩大内需，加快产业结构调整和振兴，提升全省经济竞争能力等方面都具有重要的现实意义。4、促进区域经济的发展和当地劳动力就业本项目的建设，使地方资源得到有效配置，促进地方经济的可持续发展。增加新的经济增长点，提高地方财政收入具有十分重要意义。项目将带动上下游产业链的发展，同时，本项目的经营需要大批加工、管理、运输等的劳动力，必将有大批农户转为产业工人，农户年平均收入可提高2-3倍。大大提高了农民的收入，使当地农民早日步入共同富裕的道路。5、推动咸宁市现代物流产业发展的需要目前，咸宁市物流业仍处在分散的或多元的管理方式；企业的“大而全”“小而全”的格局还没有完全打破，工厂都设有自己的仓库，购置运输车队，不愿意把物流活动分离出去交给第三方物流去做。这种条块分割式的管理体制同现代物流讲究联合协调、形成一条物流供应链以贯穿全过程的要求相悖。物流不畅，导致物流及相关行业产品及服务整体成本居高不下，企业运行效率低下，存量资源闲置、增量资源浪费的现象也屡屡发生。这些问题不仅制约了现代物流产业的加速发展，也严重影响了咸宁市经济整体的运行质量和发展水平。本项目的建设不仅能满足区域经济内部活动的物流需求，而且还能满足区域对外经济活动的物流要求，以形成能提供高效物流服务的网络体系。2.3项目进展本项目在可行性研究之前进行了大量的调查与准备工作情况，包括：湖北省农业企业状况、相关产业市场现状与发展趋势、市场渠道与客户调查研究、品牌认知度调查研究、拟建地区的环境现状、物流运输条件、公用动力供应、项目初步可行性研究、项目地址初选等重要事项，为本项目的启动作好了充分准备。第三章市场分析3.1我国物流行业发展状况物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2007年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。2008年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来影响，特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。2009年是我国物流业应对危机走向复苏的一年，也是物流格局加快调整的一年，呈现出明显的季节性和结构性变化。在国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、电器产品物流高速增长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、食品和日用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓储中转、货运快递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增长速度。《物流业调整和振兴规划》把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的“一揽子计划”，进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用，为物流业发展创造了良好的外部环境。随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。“十一五”乃至未来更长时期，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。3.2我国仓储配送业发展现状从20年的发展历程来看，我国的现代化仓储配送业度过了艰难的起步期，迎来了高速发展的新阶段。在国家实施宏观调控政策和持续快速增长的推动下，中国仓储配送业延续了进入新世纪以来的良好的势头，我国的物流市场以成长为全球发展最快的市场，并成为国际资本最为关注的领域之一。3.2.1我国仓储行业发展现状1、业务量增大，业务收入增长速度较快。2、货物平均库存量增长，周转速度明显提高。由于市场变化的不确定性和生产流通的周期性，以及货物总量的增长，进入仓储、保管、分拨的货物总量在增加。3、仓储设施作为物流节点的作用越来越重要。在主要表现为：一些大型的生产和流通企业，纷纷选择租用或自建区域配送中心作为自己货物的集散地；大型运输企业投资货运场站，货物分拣中心支撑着零担货运企业的业务发展；众多国际企业在保税区自建和租用大型仓储设施作为货物分拨的物流平台。4、专业仓储技术获得较快发展。仓储作业机械化程度和普及程度有所提高，高层货架仓库、高台库、自动立体仓库等机械化程度要求较高的仓库比例有了一定提高。5、依托于仓储企业的质押监管贷款业务迅速增长。这项业务模式被评为十大物流业务创新之首。经过一年的宣传和实践，各大银行普遍接受了这一业务模式。3.2.2我国配送行业发展现状我国自20世纪90年代以来，逐步呈现以市场为导向，以企业为主体，构造多层次、多类型的仓储配送格局。随着大型跨国零售连锁集团和物流服务商纷纷抢滩我国，配送行业和配送中心建设得到迅速发展，配送业务运作和配送中心建设日益规范化、现代化和专业化。1、配送中心建设步伐加快。随着连锁商业的发展，配送中心的建设受到重视，特别是连锁企业自建配送中心的积极性高。2、市场参与主体多元化。配送企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的格局逐步形成。3、配送技术和装备水平有所提高。随着信息技术的创新和应用条件得到改善。4、基础设施的有所改善。国家铁路、高速公路、水路、民航等网络的完善。5、配送行业政策环境逐步完善。配送是一种现代化的流通组织形式，为了大力促进流通体制改革和流通领域的现代化进程，中央有关部门对配送业采取了积极鼓励和支持的政策。3.3行业发展趋势1、各种货物运输量日益增长、物流需求规模不断扩大随着经济不断发展，咸宁市的物流需求规模不断扩大。预计近五年内其道路货物运输量和货物周转量以后每年保持5%和0.5%的递增。2、专业化的物流服务需求已开始显现，发展势头较好具体表现在：一是外商企业对高效率、专业化物流服务需求量大且增长快。二是大型优势企业开始尝试和利用专业化物流服务。三是新兴经济领域如快递服务、电子商务等行业，对物流配送服务的需求日益增多。3、物流中心的供应商主要为农产品、建材、汽车、商贸、化工、城市配送等为主的生产商和经销商。4、物流中心的消费条件：道路交通条件好；生产商、供应商、经销商和批发商的需求。5、物流中心在使用中可能产生的新用途：向上可以延伸到市场调查与预测、采购及定单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、货款回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等等。3.4我国第三方物流市场需求分析据测算，目前我国企业的自营物流占整个物流市场规模的60%-70%左右，物流市场需求的匮乏使得我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展，同时这也为我国第三方物流的发展给出了巨大的发展空间。中国目前与物流相关的总支出有19000亿人民币，物流成本占GDP的比重为20%左右，第三方物流市场的潜力很大。一是我国加入WTO必然会使第三方物流需求量大幅增加。入世后，将会有一大批跨国生产、零售企业在我国建立生产基地或销售网点，跨国公司对我国的投资进一步增加，这必然会带来更多的第三方物流服务需求。同时，我国将成为世界制造基地，原材料采购、成品销售会快速增长，进出口贸易也会有较大增长，从而使物流量大大增加，这就需要强大的第三方物流服务作为支撑。而且随着大量跨国公司的进入，市场竞争的加剧，我国的生产企业和商业企业也将更多地开拓国际市场，进行跨国经营，改善或重新打造自己的物流系统，其物流总量将会超过10%的增长，这无疑又将大大促进第三方物流的需求量。入世后企业对第三方物流服务需求层次将提高，需求内容更趋复杂化多样化。二是西部大开发将促使西部地区物流量增长，第三方物流需求的地域分布将扩大，随着西部大开发战略的实施，国家要将大量资金投入到西部基础设施建设中，西部基础设施对经济制约的瓶颈将得到极大缓解;国家对西部地区企业给予优惠政策，加上西部地区本身的资源优势，将会吸引大量东部资金和外资流向西部，东部沿海发达地区以及部分跨国公司将在西部建立生产基地。西部地区拥有丰富的农作物资源和农畜土特产，西部大开发，将使资源优势转化为经济优势，这些都将促使西部地区经济的快速增长，物流量的增加，货物流动的频繁，进而带动第三方物流服务需求的增加。三是随着我国经济的快速发展，人们生活水平的提高，近几年出现了“五一”、“十一”长假的假日经济现象。大城市在长假期间出现了购物热潮，市场销售额大幅增长，假日经济使厂家和商家的销售大幅增长的同时，也产生了对快速响应的物流服务的需求。另一方面，目前第三方物流的有效需求还不足，企业由于拥有物流设施，自营物流的比例很大，有待我们的物流企业去主动开发，挖掘潜在的客户需求。随着我国基础设施的不断普及和提高，科技、交通、通讯、电子、计算机、网络的迅速发展，我国第三方物流市场将会有更大的增长空间。第四章项目建设条件评价4.1选址及项目区概况本项目选址于咸宁市通城县隽水镇，用地面积150亩。4.1.1选址原则（1）符合当地政府关于土地利用发展规划的要求；（2）交通便利，电力和水源供应充足，取用方便，水质符合GB5749的规定；（3）满足建设工程需要的水文和工程地质条件；（4）符合环境保护要求，避开水源保护区、旅游区、自然保护区、环境污染严重地区及山谷洼地等容易受洪涝灾害威胁的地区。4.1.2地理位置及具体建设地点通城县位于湖北省东南部，湘鄂赣三省交界之幕阜山北麓。地跨东经113°36E-114°4E，北纬29°2N-29°24N。县境东南界江西修水县，西与西北毗邻湖南省岳阳县、临湘市，北与东北与本省崇阳县相邻。通城县东西最长约45公里，南北最宽约40.5公里。为丘陵起伏的盆地，东、西、南三面环山，北面平坦开阔。高度由南向北递减，最高点是与江西省、湖南省交界处的黄龙山主峰只角楼，海拔1528.3米；最低点是四庄乡小井偏北边境，海拔78米。境内有母亲河--（陆水上游）。县人民政府驻。咸宁通城县隽水镇位于湘鄂赣边界，西临106国道，北接正在修建的杭（州）瑞（丽）高速，地处武汉城市圈、长株潭城市圈、江西昌九工业走廊的金三角之间，是一个全国文明镇。4.2交通状况目前，全县拥有公路1245公里，每平方公里公路密度为1.085公里，高于全市平均水平。其中：国道25.67公里，县道70.62公里，乡村道680公里，全县现有等级公路242.42公里，有二级公路74公里，有高级、次高级公路118公里。构成了城通乡,乡通城的全方位公路格局。县城东通，南通，北通，西通。武（汉）长（沙）公路，通(城)临(湘)公路，通(城)修(水)公路，，通平高速，岳九铁路沟通了通城与周边各大中城市的联系。同时，国家即将建设一条由湖南岳阳至江西九江的铁路，铁路规划三年内完成，将贯穿通城，进一步完善了通城的交通网络枢纽。近五年，共投入资金4700多万元，投工570多万个，新修公路六条32公里，改造公路6条55公里，新修、翻修油路37公里，新铺设水泥路面38公里，新建桥18座580多米，全县所有乡镇100%通等级公路，占72%，99.2%的村通公路或机耕路。4.3经济建设2009年，通城县全年实现生产总值43.97亿元，比上年增长16.7%，2010年将重点做好建龙钒业、瀛通电子、陶瓷工业园、20万亩高产优质油茶基地等22个重点项目，力争完成全社会固定资产投资26亿元，确保完成今年GDP增长14%的目标。全年完成规模工业增加值6.54亿元，同比增长26.5%；利税1.6亿元，同比增长16.8%。工业经济效益综合指数达到161.4%，比上年提高6.7个百分点。外贸出口企业增至12家，外贸出口1115万美元，同比增长11.1%。全县主要农产品全面丰收，成功争取到“国家产粮大县”项目；生猪、茶叶、森工等主导产业蓬勃发展，市级以上农业产业化龙头企业新增5家，达到14家；农业总产值16.4亿元，增长31.9%。各项惠农政策全面落实。发放《农民负担及补贴政策监督卡》9万余份，发放率达98％；落实“四补”资金1526万元。第五章项目总体方案设计5.1项目规划方案5.1.1项目定位本项目占地150亩，总占地面积约100050平方米，定位以采购、展销、仓储、物流配送为主的综合物流园。项目将按照通城地区物流产业的发展规划建设，立足咸宁，辐射周边省市，逐步形成一个大型的物流联动体，提供农产品、农副产品、药品等产品的贸易、运输、储运、流通加工、销售、配送、信息处理等采购服务与物流服务。同时还开展完善的配套服务，园区内配套建设办公、酒店、信息服务、汽修、加油等。本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型物流中心。5.2.2功能分区园区整体规划结构主要以交易、配送片区为核心，配套仓储、办公、商务住宿功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各类农产品和药品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各类农产品和药品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。表4-1规划功能分区用地汇总通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。表5-1项目建设技术指标建筑物名称建筑面积㎡结构类型一、总占地面积100050㎡二、建筑占地面积51150㎡三、总建筑面积93150㎡1、交易市场（展销厅）22000㎡钢架结构2、包装配送区5000㎡钢架结构3、仓储区（常温库、阴凉库、冷藏库）16650㎡钢架结构4、办公及信息服务区2000㎡钢筋混凝土框架结构5、商务酒店45000㎡酒店占地面积3000㎡，共15层，钢筋混凝土框架结构框架结构6、汽修中心1500㎡钢筋混凝土框架结构8、门卫配电室等配套辅助设施1000㎡混砖结构四、公共设施大型停车场及道路绿化等48750㎡五、容积率0.93六、建筑密度51%七、绿化率15%本园区主要有产业功能区和配套服务功能区组成：主功能区展销区：药品、农产品展销中心仓储区：待销常温库、药品阴冷库、农产品冷藏库包装配送区：主要进行产品的运输包装，进行简单加工，便于长途运输配套服务功能区综合服务区：商务酒店（包括餐饮、商务办公、住宿）、信息服务中心、办公楼、汽修中心、加油站等公共设施：大型停车场、公用配套设施及道路绿化等5.2物流配送管理本项目农产品物流快速配送，管理方面采用集约型物流配送管理模式；技术方面则广泛使用信息技术、自动化技术、网络技术、物流智能化技术等先进的技术支持系统。本项目将使用智能调度、智能配送系统来有效支持和配合整个物流作业过程，以应对物流中心多货品，多货量，多配送地等服务要求的挑战，减少人工作业。智能调度系统的中心目标是把若干的配送任务以运输成本尽可能低（车辆最少、行驶里程短、所需运输时间最快、等待时间最少）、服务质量尽可能高为目标，把配送订单分配给合适的可用的车辆，输出装货单、行驶路线指导、配送顺序单和货品分拣数据。此管理系统的优势在于：1）能通过现代化的计算机网络通信技术，对物流资源进行统一调配，合理使用。2）针对农业行业小生产，小流通的运行格局，提出了大流通、大市场的运行模式，有利于农业市场的规范管理。3）能通过配送中心的协调运作，实现农产品的准时配送。4）物流网络与internet信息网络的同步建设，真正实现了物流信息和物流功能的共享。1.自主导航系统根据只能调度系统建立的行车路线计划，为送货人员送货进行指导。该功能采用车载GPS接收机进行车辆当前位置定位，以基础电子地图为送货参考，根据行车路线进行送货指导，保证配送的准确性、提高工作效率，降低送货业务中对配送人员的要求，降低管理成本。以上功能采用地图指导和语音指导两种方式进行，在语音导航方式下，系统语音提醒配送人员前方行驶路线防线及交货品的数量、首款金额及首款方式。2.送货预约系统根据智能调度系统建立的时间计划，进行送货预约，采用在短消息的方式发送到达客户的预计时间，让客户提前做好交接准备，在提高服务质量的同时、也加快了交接时间，提高工作效率。3.车辆监控系统采用车载GPS接收机接收车辆的位置信息、行驶状态信息，通过无线网络把信息发送到监控中心，在杜奥都中心大屏幕上进行监控，实时了解车辆的工作状态。4.安全报警系统当车辆或货品遭到抢劫等安全事故时，陪送人员操作一个隐蔽的报警按钮，系统通过无线网络向监控中心发出报警通知，以声光效果进行报警提示。监控中心经过对报警信息的分析处理，产生报警处理方案，向相关人员下达拦追堵截指令，以最小代价抓捕犯罪分子。同时可以与110接警系统相连实现一体化报警，该功能的采用保证了车辆、货品的安全。5.配送反馈系统在送货交接时，对送货的完成情况信息进行采集，对未能完成的送货客户，建立未完成的原因。6.信息采集系统信息采集系统采用监控中心与车载终端系统的配合，对交通信息、客户信息进行采集，获得最新的配送信息，保证调度计划的建立与实际相符。采集的交通信息包括：道路的变更（新增、删除、位置变化）、道路速度、道路单行道、道路转弯禁止，道路隔离带及其他交通限制信息。采集的客户信息包括：客户的位置、客户送货交接时间。7.送货控制系统在使用高精度GPS系统的基础上，配送过程中车辆严格按照调度计划所规定的行车路线、送货客户的准确位置，对送货车辆的行为进行控制。结合送货车厢的开关门控制器、车辆所在的位置和配送客户所在位置，当车辆到达配送客户位置时，车厢的开关门控制器打开，可以打开车门进行卸货，当车辆不再客户位置是，车厢的开关门控制器关闭，不可以打开车门。系统的使用保证了货品在配送过程中的安全。5.3土建工程5.3.1项目建设设计原则本项目综合物流园的土地利用总体规划以国家和省的有关法律、法规为指导，在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上，合理确定土地利用的方向、结构和布局，实施用途管制，确立供给决定需求的观念，统筹安排各业用地，从严控制建设占用耕地，优化配置和节约利用土地资源，促进物流园的现代化建设。A、地形、地貌、地质的比较（1）出、入交通线、供电、取水、排污等与外界产生直接关系的方位、地形。供电设施完善，电力供应充足。供水主管道已铺设完善，取水相当方便。（2）平整土地、防水、防洪、四邻地物。该场址地势平坦，防水、防洪容易，平整土地要求不高。B、拆迁情况的比较：该场址无须拆迁C、各项费用的比较（1）土地费用低，服务好。土地租金低、无拆迁、场地整治容易、青苗赔偿合理以及土方处理费用少。（2）基础处理费。该场地因地质土壤比较结实，且地势平坦，平整土地容易，所须地基和基础处理的费用较底。（3）环境保护、生活设施等费用的比较。该场址环境保护要求容易达到，生活设施费用较低。具体说明如下序号功能分区建筑结构说明1交通道路混凝土浇灌双车道，同时在村道隔开处设立长约20m，面积达300㎡空间供车辆掉头2生态停车区混凝土浇灌地面，设置5~10个钢结构停车货棚充分利用周围大部分空间，车辆出入方便，叉车吊车卸装快捷3大型仓库混凝土浇灌地面，墙体砖混结构或轻钢结构，内部隔断，采用钢网。以柱子为界点，美观实用，避免桥墩位于仓库库内占用一定的空间，货物储存的不便，也利于施工和降低成本。4包装区水泥地面，设4个10㎡左右的窗户。用于配送产品的包装，便于运输5产品配送区水泥台形式设置一定铺位，单摊面积4m2左右，台面可贴瓷砖，摊位后部可做成单间面积约为15㎡的配套仓库。地面水泥铺平。本配送区，南北向各设立10个20平方米的出入门。6仓管与服务用房需铺瓷砖，墙体可用轻钢结构或砖混结构，且粉刷。包括办公室、物管室、临时寄宿区、安全巡岗室、公厕。要求空间布局相对集中，便于各部门人员与信息的联系。7展销厅墙体可用轻钢结构或砖混结构搭建五个大型的活动展示台，其他的展示区若干8酒店采用钢筋混凝土框架结构，楼面、屋面采用现浇钢筋混凝土酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全；内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，风格突出。9服务中心采用钢筋混凝土框架结构，楼面、屋面采用现浇钢筋混凝土整体设计简洁为主，均设前台，便于客户的咨询交流10配套设施区混凝土地面便于设备的管理和利用5.3.2结构设计1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范(GB50009-2001)（2006年版）混凝土结构设计规范(GB50010-2002)建筑抗震设计规范(GB50011-2001)（2008年版）建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)砌体结构设计规范（GB50003-2001）应遵循国家其它有关规范、规定。2、自然条件基本风压：W0=0.35kN/m2地震烈度：本地区地震基本烈度属6度区，按近震设计，建筑场地类别属Ⅱ类。我国的《建筑抗震设计规范》（2001年）在基础隔震设计目标上规定：在遭受小强度地震影响时，建筑结构基本不受损坏和影响使用功能；当遭遇设防烈度的地震影响时，不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区设防烈度的罕遇地震影响时，将不发生危及生命安全和丧失使用功能的破坏。本项目建筑抗震设计将采取“基础隔震”提高建筑抗震性能，在建筑物底部与地基之间，增加适当的缓冲物，使建筑物在受到地震波作用后的加速度反应大大减弱，同时让建筑物的位移主要由隔震系统提供，从而使建筑在地震过程中发生的变形非常小，达到防护目的。同时，加装“阻尼器”消耗地震能量，在建筑结构中增加各种“阻尼器”。在物理学上，使自由振动衰减的各种摩擦和其他阻碍作用，称阻尼。安置在结构系统上的“特殊”构件，可以提供阻力来耗减运动能量的装置，就称为阻尼器。这种阻尼器用在建筑物的关键节点上，可大量消耗地震波输入到建筑物的能量，保护主体结构免遭破坏。与增强梁、柱、墙来提高抗振动的传统方法相比，阻尼器消能减震技术具有保持建筑原貌、效果明显、节约经费和缩短工期的优势。3、屋面和楼面均布活荷载标准值、分项系数及准永久值系数如下表所示。序号荷载类别活荷载标准值分项系数准永久值系数不上人屋面、坡屋面0.51.40.0上人屋面2.01.40.4办公室等2.01.40.4楼梯、公共走道2.01.40.4卫生间2.01.40.5其他辅助用房3.51.40.5空调机房7.01.30.8发电机房、水泵房、变配电8.01.30.6其它设备用房3.51.40.6注：a.水箱间、设备荷载等按实际荷载作用。b.室外车道及消防扑救面按36t消防车考虑，动荷系数1.2。4、结构设计结构特征及选型：本设计采用的结构形式有：砖混结构、框架结构、钢结构。结构技术指标：建筑结构安全等级：二级建筑结构使用年限：50年人防设置及等级：6级拟采用主要基础类型：人工挖孔灌注桩、条型基础。材料细表：（1）混凝土部分：1)桩身：C30、C202)承台、基础梁、独立基础：C303)楼层梁、板、楼梯：C25-C404)竖向构件柱、墙：C25～C50多层部分（F型）：1)条形基础：C202)梁、板、柱：C253)楼梯：C25（2）钢筋部分：主要采用HPB235、HRB335、HRB400及冷扎带肋钢筋主要填充材料：烧结页岩空心砖（容重小于750Kg/m3）。主要承重砖材：普通烧结页岩砖。5.4水电工程5.4该项目区水源充足，该项目区的物流、生活及消防给水均可取自市政给水，其水量及水压均能满足该新项目区的用水要求。项目区给水系统分为物流、生活及消防三个给水系统。为节约用水，项目区物流用水将通过建设蓄水池，采用循环给水方式。5.4.21)、电源、电源设施及外部条件该项目用电将由当地供电部门申请供给，并自备发电设备2套，以确保项目区商家正常工作及应急供电。2)、加工厂装机容量、用电负荷、负荷等级本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV变电站提供。图4-13电力工程规划图电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：图4-13电力工程规划图负荷预测指标表:建筑性质负荷预测指标需要系数仓储、仓储深加工区60～70瓦/平方米0.6仓储配送区60瓦/平方米0.6客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.63)、总变电所的布局、位置变电所设在项目区接近负荷中心处，设有高压配电室、变压器室、低压配电室。其面积为11×14=154m24)、项目区供电系统选择高压系统采用二路电源进线，单母线不分段，由进线柜、电压互感器及计量柜、变压器出线柜等组成。低压配电系统变压器低压出线由进线柜引至母线，通过低压配电屏，采用放射式和链式向各车间动力、照明供电，电源电压为380/220V。5.4.3建筑物的防雷及接地措施各建筑物的防雷按具体情况装设屋面避雷带或避雷针作为雷电接闪器，利用建筑物柱内主钢筋作防雷引下线，用地梁及柱基础钢筋作接地装置。当建筑物防雷接地与电力设备接地共用一接地体时，其接地电阻不得大于4欧。变电所10kV母线上装设避雷器，作为10kV侧配电设备防雷电过电压的保护装置。本设计采用TN－C－S系统，变压器0.4kV侧中性点直接接地。生产加工厂所有电气设备的外露可导电部分，应可靠接地。项目区内各建筑物的工作接地、保护接地、防雷接地以及电信、电脑接地共用一个接地网，接地电阻不得大于1欧。为防止静电感应，车间内主要金属物，如设备管道、构架、带有摩擦旋转部件的设备等均应与接地装置可靠连接。5.4.4电信为满足办公、生产管理、行政联系及生产联络的需要，设立项目区电话网。电话网连通行政办公、生产车间及其它职能部门，并可以中继方式与市话连接。具体由有关电信部门详细拟定。5.5采暖通风和制冷5.5.1供热本项目的加工车间主要采用系统配套设备加热，不另设供热系统。5.5.2本项目生产过程中，考虑到车间层高较高，可以利用厂房门窗自然通风，在机组局部散热点设机械排风装置。办公区则配备专门通风装置。5.5.3空调项目所在地夏季天气炎热，为让员工在办公时有一个舒适的温度环境，综合办公楼等用房设置一般空调装置，型式选用分体式或窗台式。5.6智能化电气设计本项目的智能化系统包括：火灾自动报警系统；背景音乐兼紧急广播系统；安保监视系统；CATV有线电视系统；综合布线系统；BA楼宇自控系统。5.6《停车场设计防火规范》（GB5067－97）《智能建筑设计标准》（GB/T50314－2000）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116－98）《建筑物防雷设计规范》（GB50057－94）（2000年版）《防静电工程技术规程》（DGJ08－83－2000）（J10011－2000）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311－2000）5.6防火等级按一类建筑进行设计，消防控制中心设置在大楼首层的楼宇控制中心内，控制中心可通过中文CRT菜单对消防设备的运行情况进行监视及联动操作。根据《火灾自动报警系统设计规范》，商务大厦内每层划分一个单独的防火分区，火灾自动报警系统每个报警回路接受若干个防火分区的信号，报警回路共10个。根据规范在各防火分区设置火灾报警探头，煤气表房设置煤气泄露探测器。地下停车库根据梁的区域布置灵敏度为II级的温感探头。其它区域采用智能型烟感探测器。采用输入监视模块将一些需要系统监视的报警点并入总线内，如水流指示器、湿式报警阀、消火栓启泵按钮指示、紧急报警按钮、蝶阀和防火阀等。系统可自动联动控制防火卷帘门，排烟阀等消防设备的启停。对于消防水泵，防烟和排烟风机的启停，除可自动控制外，可在消防控制中心手动控制。煤气泄露探测器报警时，自动切断煤气总阀，并接收反馈信号。火灾报警情况确认后，自动切断非消防电源，接通报警广播及火灾应急灯，疏散灯电源，并接收反馈信号。火灾报警情况确认后，所有电梯停在一层，并接收反馈信号。火灾报警情况确认后，关闭相应防火分区的防火卷帘门，疏散通道的卷帘门，在烟感探头报警时降至离地1.8米，温感探头报警时降至地面，并接收反馈信号。消火拴启泵按钮直接接至消防水泵控制回路，可在楼宇控制中心直接启动消防水泵。建筑内走道和大厅等公共场所设置背景音乐兼紧急广播系统扬声器。各广播分区设置音量开关，可调节音量大小。消防广播系统平时可兼作为背景音乐系统，火灾报警情况确认后，着火层及上下相邻一层自动切换为消防广播，并放出最大音量。手动报警按钮都留有消防电话分机插孔，在电梯机房、空调机房、变配电室、水泵房及排烟机房设置消防电话，消防控制中心设置119直播电话。火灾报警控制系统每层设置的接线端子箱和模块箱，布置在弱电间内。消防电源线及联动线选用耐火电线，采用KBG钢管保护，钢导管与接地系统连接，形成良好的屏蔽保护，金属管外涂防火漆保护。管线穿越地下二层人防区域均作密闭处理。火灾报警系统探头实际布置可在二次装修时具体调整。火灾报警系统与BA系统留有通讯接口。5.6安保监视系统控制中心设置大楼一层的楼宇控制中心内。安保监视系统采用综合式计算机安全综合式管理系统，主要包括安保报警系统、电视监视系统和巡更系统。商务大楼周边设置红外对射探测器，大楼内部重要通道（电梯间、楼梯间及公共走廊）设置报警探头。大楼室外设置一台室外彩色快球摄像机，首层大厅设置三台室内彩色云台摄像机。首层银行根据柜台布置设置柜员机，大楼内部重要通道（电梯间、电梯内、楼梯间及公共走廊）设置黑白摄像机，地下一、二层，地上一至四层根据空间情况布置摄像机。楼宇控制中心设置十六路数字硬盘录像机六台，接入摄像机及报警信号。大楼每层设置若干个无线式巡更按钮，楼宇控制中心设置巡更系统主机。地下停车库设置停车场管理系统，车库进出口设置自动栏杆及IC卡读卡器。地下停车库各车位设置车辆检测器，主要路口设置电子车位牌，指示车辆停靠合理车位。停车场管理系统不在本次设计范围之内，未来根据停车场实际车位布置情况进行设计。安保监视系统与公共防范管理系统留有通讯接口。5.6本次设计有线电视系统考虑接收开路电视及卫星电视信号，与市内有线电视网留有接口。卫星天线在布置在屋顶上，信号直接引入屋顶天线机房内。有线电视信号仅分配至各层用户智能集线箱内，二次装修时具体布置到位。大厦内部可增加自办节目，设备放置在屋顶天线机房内。大楼有线电视主干线垂直采用SYV－75－9电缆，水平采用SYV－75－5电缆。用户可通过加配智能集线箱的分支/分配器，扩展有线电视用户点数。有线电视客户端电坪为：64±4dB。智能集线箱有线电视接入电坪应比客户端电坪高5dB。综合布线系统本次设计综合布线系统数据接入采用一条千兆光纤，通过一台千兆交换机分配至层弱电间，层弱电间设置交换机，分配至各层客户端，带宽10M到桌面。系统采用一条300对的外线直播电话的大对数电缆。综合布线语音、数据点仅分配至各层用户智能集线箱内，二次装修时具体布置到位。数据光纤、语音中继线和语音大对数电缆由电信网引入大厦地下二层电信间内，线路路由及电信手孔由外网设计时统一考虑。垂直布线数据布线采用光纤，语音布线均采用大对数电缆。水平布线语音、数据线均采用超五类线。大楼办公区域每15平米设计一个双孔模块插座。每个办公区域设置两条直线电话，一条内部电话。对建筑物内屏蔽效应较强区域，考虑设置移动通讯中继器，二次装修时具体设计。5.6BA楼宇自控系统对大厦内的空调、水泵、电梯及高低压变配电设备运行状态进行监控，对于故障信息发出报警信号。采用ACCUPOWER电能管理系统监控高低压变配电设备的运行，BA楼宇自控系统与电能管理系统通过RS232接口连接，互相通讯。商务大厦1~4空调系统为半集中式水冷空调系统，各层空调系统独立运行。根据对送回风温湿度信号的采集，系统可自动调整送回风阀门、冷热水电控阀，保证空调系统的最佳运行状态。大厦标准层空调系统为半集中式风冷空调系统，各层空调系统独立运行。根据对送回风温湿度信号的采集，系统可自动调整送回风阀门，保证空调系统的最佳运行状态。楼宇自控系统监视空调系统的运行状态，对故障信息发出报警，并可在楼宇控制中心遥控空调设备的启停并调速。楼宇自控系统监视给排水系统的运行状态，对故障信息发出报警，并可在楼宇控制中心遥控给排水设备的启停。楼顶水箱间，集水井设置液位开关，直接输入就近的DDC中。楼宇自控系统监视电梯系统的运行状态，对故障信息发出报警。BA楼宇自控系统中央控制主机设置在首层的楼宇控制中心内。系统采用五类线作为系统总线，沿弱电间垂直布线。DDC布置在对应层的弱电间内，DDC电源由中央控制室集中供电。整座大厦的系统集成是建立在楼宇自控系统上的，留有与火灾自动报警系统、公共安全防范系统及停车场管理系统的通讯接口。各子系统与楼宇自控系统均采用标准接口，并提供开放的用户协议。5.6供电及防雷接地楼宇控制中心、电信间电源按消防电源设计，采用双回路供电，末端设置自动切换装置。配置20kVA的UPS不间断电源，可维持设备运行30min，UPS设置在首层的弱电间内。楼宇控制中心、电信间采用防静电架空地板。线缆在地板下敷设。本次设计计算机系统设备机房的接地系统采用共用接地系统，利用建筑物桩基网作为共用接地系统的基础接地装置。楼宇控制中心、电信间及弱电间设置弱电接地母排（紫铜排25x3mm2），利用结构主钢筋作为引下线接至接地体。机架与接地母排之间采用再用直径为16mm2的铜导线连接。弱电系统采用KBG钢管保护，钢导管与接地系统连接，形成良好的屏蔽保护。楼宇控制中心、电信间及弱电间采取屏蔽措施防止电磁干扰。对楼宇控制中心、电信间及弱电间等弱电设备集中处，对电源及通信电缆设置电涌保护器（SPD），防止雷电侵入干扰。第十二章投资估算与资金使用12.1项目总投资估算本项目总投资额为10245.00万元人民币。其中，固定资产投资10045.00万元，流动资金投资200.00万元。12.2总投资估算表表12-1：资金使用明细表单位：万元序号项目内容备注金额(万元)（一）土建工程1土地及相关费用150亩675.002交易市场（展销厅）22000㎡660.003包装配送区5000㎡150.004仓储区（常温库、阴凉库、冷藏库）16650㎡660.005办公及信息服务区2000㎡200.006商务酒店45000㎡6750.007汽修中心1500㎡80.008门卫配电室等配套辅助设施1000㎡100.009停车场及道路绿化48750㎡280.00（二）设备1仓储设备490.002包装设备3配送设备4消防设备5信息系统6其它设备（三）流动资金200.00合计10245.0012.3项目资金筹措本项目总投资额为10245.00万元人民币，资金的主要来源为企业自筹和银行贷款。第十三章项目财务评价13.1财务分析基本假设财务评价是建立在以下基本假设的基础上：项目运行期内国民经济稳定；项目运行期内市场无不可控的意外发生；项目能筹集到充足的合作资金来维持项目的建设与运转；项目建设原材料价格等都是通过行业标准与当地市场确定；项目经营估算预测的计算期为10年。13.2运营成本及运营收入估算13.2.1成本与税金估算材料费餐饮的材料费按照运营单价的30.00%计算。工资及福利费用企业的人工费用占运营单价的10%，（根据公司员工人数估算；福利费、养老金、失业保险、医保金等按照工资总额的14%计提）。折旧费按直线法计算折旧，配套设备折旧年限为10年，残值率为5%，该项目设备的固定资产原值为619.00万元，每年的折旧费为58.81万元，建筑物的折旧年限为30年，残值率为10%，建筑物的固定资产原值为9181.00万元，每年的折旧费为275.43万元。管理费用日常管理费用（包括办公经费、差旅费、维修费及其他费用）按运营收入的7.00%计提。运营费用运营费用按照运营收入的5.00%计提。维修费用维修费用按照固定资产原值的1.00%计提。财务费用财务费用按照运营收入的1.00%计提。运营税金等费用运营税金及附加按照运营收入的5.00%计提。所得税所得税按照国家税法的规定，该项目的所得税按照25.00%计算。13.2.2相关的比率项目第1年第2年第3年第4年第5年第6-10年应收账款比率5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%应付账款比率4.00%4.00%4.00%4.00%4.00%4.00%坏账准备率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%运营费用率5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%管理费用率7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%维修费用率2.00%2.00%2.00%2.00%2.00%2.00%财务费用率1.00%1.00%1.00%1.00%1.00%1.00%运营税金及附加5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%5.00%所得税25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%折现率12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%13.2.3运营收入估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年贸易收入0.000.001,800.002,160.002,592.00配送收入0.000.001,200.001,440.001,728.00仓储收入0.000.00840.001,008.001,209.60服务收入0.000.00600.00720.00864.00酒店收入0.000.000.000.002,880.00合计0.000.004,440.005,328.009,273.60续表项目2016年2017年2018年2019年2020年贸易收入3,110.403,732.484,478.985,374.776,449.73配送收入2,073.602,488.322,985.983,583.184,299.82仓储收入1,451.521,741.822,090.192,508.233,009.87服务收入1,036.801,244.161,492.991,791.592,149.91酒店收入3,456.004,147.204,976.645,971.977,166.36合计11,128.3213,353.9816,024.7819,229.7423,075.68注：该项目2011年为项目的建设期，无运营收入，2013年的收入为4440.00万元，以后每年按照20%的速度递增。13.3损益估算与净现金流量预测根据公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对预测期间费用表、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。本预测中各种数据比例，是通过调查国内该行业的有关资料，并通过分析统计，制定出的相关比例。在本项目的预测中，能够比较好的粗略反映该项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大量的、次要的不确定因素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响到该项目的收益，所以，具体实施中可能出现的差异也是正常的。13.3.1各项财务预测表表：运营成本估算表单位：万元成本项2011年2012年2013年2014年2015年折旧费165.85333.20333.20333.20333.20材料费0.000.000.000.00864.00人工费0.000.00444.00532.80927.36合计165.85333.20777.20866.002,124.56续表成本项2016年2017年2018年2019年2020年折旧费333.20333.20333.20333.20333.20材料费1,036.801,244.161,492.991,791.592,149.91人工费1,112.831,335.401,602.481,922.972,307.57合计2,482.832,912.763,428.674,047.764,790.68表：固定资产折旧费用估算表单位：万元项目折旧年限残值率2011年2012年2013年2014年2015-2020年建筑物3010.00%142.68286.65286.65286.65286.65设备105.00%23.1746.5546.5546.5546.55合计165.85333.20333.20333.20333.20表：收现运营收入估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年产品运营收入0.000.004,440.005,328.009,273.60应收账款0.000.00222.00266.40463.68坏账损失0.000.000.000.000.00可收回的账款0.000.00222.00266.40463.68收现运营收入0.000.004,218.005,283.609,076.32续表项目2016年2017年2018年2019年2020年产品运营收入11,128.3213,353.9816,024.7819,229.7423,075.68应收账款556.42667.70801.24961.491,153.78坏账损失0.000.000.000.000.00可收回的账款556.42667.70801.24961.491,153.78收现运营收入11,035.5813,242.7015,891.2419,069.4922,883.39表：付现经营成本估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年产品运营成本165.85333.20777.20866.002,124.56原辅材料费0.000.000.000.00864.00应付账款0.000.000.000.0034.56固定资产折旧165.85333.20333.20333.20333.20付现经营成本0.000.00444.00532.801,756.80续表项目2016年2017年2018年2019年2020年产品运营成本2,482.832,912.763,428.674,047.764,790.68原辅材料费1,036.801,244.161,492.991,791.592,149.91应付账款41.4749.7759.7271.6686.00固定资产折旧333.20333.20333.20333.20333.20付现经营成本2,142.722,571.263,085.523,702.624,443.14表：运营费用估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年运营费用0.000.00222.00266.40463.68管理费用0.000.00310.80372.96649.15维修费用200.90200.90200.90200.90200.90财务费用0.000.0044.4053.2892.74合计200.90200.90778.10893.541,406.47续表项目2016年2017年2018年2019年2020年运营费用556.42667.70801.24961.491,153.78管理费用778.98934.781,121.731,346.081,615.30维修费用200.90200.90200.90200.90200.90财务费用111.28133.54160.25192.30230.76合计1,647.581,936.922,284.122,700.773,200.74表：总成本费用估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年生产成本165.85333.20777.20866.002,124.56运营费用0.000.00222.00266.40463.68管理费用0.000.00310.80372.96649.15维修费用200.90200.90200.90200.90200.90财务费用0.000.0044.4053.2892.74利息支出0.000.000.000.000.00总成本费用366.75534.101,555.301,759.543,531.03其中:折旧费165.85333.20333.20333.20333.20利息支出0.000.000.000.000.00经营成本200.90200.901,222.101,426.343,197.83续表项目2016年2017年2018年2019年2020年生产成本2,482.832,912.763,428.674,047.764,790.68运营费用556.42667.70801.24961.491,153.78管理费用778.98934.781,121.731,346.081,615.30维修费用200.90200.90200.90200.90200.90财务费用111.28133.54160.25192.30230.76利息支出510.00330.00150.000.000.00总成本费用4,640.415,179.685,862.796,748.537,991.42其中:折旧费333.20333.20333.20333.20333.20利息支出510.00330.00150.000.000.00经营成本3,797.214,516.485,379.596,415.337,658.22表：损益估算表单位：万元项目2011年2012年2013年2014年2015年1运营收入0.000.004440.005328.009273.602运营税金及附加0.000.00222.00266.40463.683总成本费用366.75534.101555.301759.543531.034运营利润(1-2-3)-366.75-534.102662.703302.065278.895所得税0.000.00665.68825.521319.726税后利润-366.75-534.101997.032476.553959.177税后利润率%0.000.0044.98%46.48%42.69%盈余公积金[(6)×10%]0.000.00109.62247.65395.92未分配利润-366.75-900.85986.553215.446778.70续表项目2016年2017年2018年2019年2020年1运营收入11128.3213353.9816024.7819229.7423075.682运营税金及附加556.42667.70801.24961.491153.783总成本费用4640.415179.685862.796748.537991.424运营利润(1-2-3)5931.497506.619360.7511519.7213930.485所得税1482.871876.652340.192879.933482.62