房地产评估师招聘笔试题及解答(某大型央企)

招聘房地产评估师笔试题及解答(某大型央企)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、以下哪项不属于房地产评估师的职业道德要求？A、独立公正B、诚实信用C、保守秘密D、追求高收入2、在房地产评估过程中，以下哪种情况会导致评估结果失真？A、评估师对市场信息了解充分B、评估师遵循了正确的评估程序C、评估师使用了准确的评估方法D、评估师受到了委托方不当影响3、在房地产评估中，下列哪种评估方法主要应用于收益较好的物业，如写字楼、购物中心、酒店等？A、市场比较法B、收益还原法C、成本法D、假设开发法4、根据我国房地产评估规范，下列哪项不属于房地产评估的基本原则？A、独立性原则B、客观性原则C、公正性原则D、公开性原则5、房地产估价师在进行市场法估价时，以下哪种方法不需实际选购房源？A.抵押法B.市场就像深井一样C.市场比较法D.间接比较法6、以下哪项不属于房地产估价师职业道德的基本要求？A.公平公正地进行估价B.保持职业独立性C.确保估价结果符合客户的期望值D.维护客户的商业秘密7、房地产评估师在进行市场法评估时，以下哪项不是影响房地产价格的因素？A、房地产的位置B、房地产的面积C、房地产市场供需状况D、房地产的建成年代8、在进行成本法评估时，以下哪项不是构成房地产重置成本的主要组成部分？A、土地取得成本B、建筑成本C、安装工程费D、房地产企业的利润9、在房地产评估中，采用市场比较法时，所选择的可比实例与估价对象的比较因素不包括（）。A、位置的比较B、使用年限的比较C、面积的比较D、房屋评估价值的比较10、以下哪项不属于房地产评估中的替代原则（）。A、机制替代B、时间替代C、功能替代D、价格替代二、多项选择题（本大题有10小题，每小题4分，共40分）1、房地产评估师在进行评估时，需要考虑以下哪些因素？（）A、地块大小B、地理位置C、建筑结构D、市场供需E、政策法规2、下列哪些方法可以用于房地产市场调研？（）A、问卷调查B、访谈调查C、市场比较法D、收益法E、假设开发法3、以下哪些因素会影响房地产评估价值？（）A、地理位置B、市场供需状况C、房地产政策法规D、房地产交易税费E、房地产使用年限4、以下哪些属于房地产评估方法？（）A、市场法B、成本法C、收益法D、比较法E、收益加成本法5、以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（多选）A、地理位置B、建筑质量C、市场供求关系D、国家税收政策E、居民收入水平6、下列哪些情况会导致房地产评估价值上升？（多选）A、附近的公共设施（如学校、医院）增多B、国家调控政策的放宽C、经济繁荣时期D、人口数量减少E、银行贷款利率大幅下降7、以下哪些条件可以作为房地产评估师执业时的市场性因素？（）A.区域经济发展水平B.土地政策调整C.建设成本上涨D.房地产市场供需关系E.政府规划限制8、下列哪些不属于房地产评估报告中应包含的内容？（）A.评估目的B.评估假设条件C.评估对象的历史信息D.评估结论E.评估报告的编写时间9、以下哪些是房地产评估师在进行市场法评估时应考虑的因素？（）A.房地产所在区域的经济发展水平B.房地产周边配套设施的完善程度C.房地产自身的物理状况D.当前房地产市场供需关系E.政策法规对房地产市场的影响10、在房地产评估中，以下哪些方法适用于评估在建工程？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.折现法E.成新法三、判断题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、房地产评估报告中必须包括土地使用权人、日期、估价对象概况等内容。2、收益法评估房地产价值时，折现率选择越高，所评估的房地产价格就越高。3、房地产评估师在执业过程中，只需对买卖双方的约定负责，无需对交易市场的实际情况进行调查。4、房地产评估价格的高低，仅与房地产市场供需状况有关，而与所在地的基础设施、社会环境等因素无关。5、房地产评估师在进行市场法评估时，可以仅参考同一城市内最近成交的同类房地产交易案例。6、房地产评估师在进行收益法评估时，可以不考虑未来市场风险对收益的影响。7、房地产评估师在进行评估时，必须严格按照国家相关法律法规和行业标准进行操作，杜绝任何形式的违法行为。判断：正确。8、在评估商用房地产时，租金收益率被视为一个关键指标，用于评估其投资价值。判断：正确。9、招聘房地产评估师笔试题及解答(某大型央企)试卷三、判断题（每题2分，共20分）9、房地产评估师在实际工作中，可以独立出具评估报告，但其评估结果应以当地房地产行政管理部门的审批为准。10、房地产估价中的可比法是指选择多个与被估房地产相似的房地产，对其成交价格进行分析和调整，以估算被估房地产的价值。四、问答题（本大题有2小题，每小题10分，共20分）第一题题目：在房地产评估中，常用的市场比较法包含哪些基本步骤？请详细阐述每一步骤的核心内容，并说明其在评估过程中的重要性。第二题题目：在房地产评估过程中，市场比较法是一种常用的方法，请详细说明市场比较法的基本原理及其应用步骤，并举例说明如何通过该方法对一处住宅物业进行价值评估。招聘房地产评估师笔试题及解答(某大型央企)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、以下哪项不属于房地产评估师的职业道德要求？A、独立公正B、诚实信用C、保守秘密D、追求高收入答案：D解析：房地产评估师的职业道德要求包括独立公正、诚实信用、保守秘密等，但不包括追求高收入。高收入虽然是评估师工作的目标之一，但不是职业道德的要求。职业道德强调的是在执业过程中保持公正、诚信和专业。2、在房地产评估过程中，以下哪种情况会导致评估结果失真？A、评估师对市场信息了解充分B、评估师遵循了正确的评估程序C、评估师使用了准确的评估方法D、评估师受到了委托方不当影响答案：D解析：在房地产评估过程中，评估师应当保持独立性和客观性。如果评估师受到了委托方不当影响，可能会牺牲评估的客观性，导致评估结果失真。选项A、B、C都是确保评估结果准确性的必要条件，不会导致评估结果失真。3、在房地产评估中，下列哪种评估方法主要应用于收益较好的物业，如写字楼、购物中心、酒店等？A、市场比较法B、收益还原法C、成本法D、假设开发法答案：B解析：收益还原法通过对物业的预期收益进行测算，并将其转换为现值，以此来评估物业价值的一种方法。此方法适用于能产生稳定收益的物业，如写字楼、购物中心、酒店等。4、根据我国房地产评估规范，下列哪项不属于房地产评估的基本原则？A、独立性原则B、客观性原则C、公正性原则D、公开性原则答案：D解析：房地产评估的基本原则包括独立性原则、客观性原则、公正性原则和谨慎性原则等。公开性原则并不是房地产评估的基本原则之一。5、房地产估价师在进行市场法估价时，以下哪种方法不需实际选购房源？A.抵押法B.市场就像深井一样C.市场比较法D.间接比较法答案：B解析：市场法估价主要是通过比较市场上类似房地产的价格，来估算估价对象的值。其中，选择A选项“抵押法”是因为这种方法是通过了解抵押物即估价对象的市场情况，然后推断其价值。B选项“市场就像深井一样”并非一种实际的市场分析法，而是指市场不透明、信息不畅的情况。C选项“市场比较法”和D选项“间接比较法”都是市场法估价的具体应用方法。所以，B选项是不需要进行实际选购房源的方法。6、以下哪项不属于房地产估价师职业道德的基本要求？A.公平公正地进行估价B.保持职业独立性C.确保估价结果符合客户的期望值D.维护客户的商业秘密答案：C解析：房地产估价师的职业道德要求其以客观、公正的态度进行估价，保持职业独立性，并维护客户的商业秘密等。选项A、B和D都是房地产估价师职业道德的基本要求。而C选项“确保估价结果符合客户的期望值”则不是职业道德的基本要求，因为估价师应该基于客观的市场数据和原则来评估房地产的价值，而不是单纯为了满足客户的期望而调整估计值。当然，在满足职业道德的前提下，估价师可以和客户沟通估价过程中的合理性和可能性。7、房地产评估师在进行市场法评估时，以下哪项不是影响房地产价格的因素？A、房地产的位置B、房地产的面积C、房地产市场供需状况D、房地产的建成年代答案：D解析：在市场法评估中，影响房地产价格的因素主要包括房地产的位置、面积、周边配套设施、市场供需状况等。建成年代虽然可能会影响房地产的使用价值和市场价值，但通常不是直接影响房地产价格的主要因素，因此选项D不正确。8、在进行成本法评估时，以下哪项不是构成房地产重置成本的主要组成部分？A、土地取得成本B、建筑成本C、安装工程费D、房地产企业的利润答案：D解析：在成本法评估中，房地产的重置成本主要由以下几部分构成：土地取得成本、建筑成本、安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、税费等。房地产企业的利润通常不计入重置成本，因为它属于开发企业的经营利润，而不是构成房地产本身的成本。因此，选项D是不构成房地产重置成本的主要组成部分。9、在房地产评估中，采用市场比较法时，所选择的可比实例与估价对象的比较因素不包括（）。A、位置的比较B、使用年限的比较C、面积的比较D、房屋评估价值的比较答案：D解析：市场比较法是通过比较同类房地产的交易价格来确定估价对象的价格。比较因素应包括但不限于位置、使用年限、面积等直接影响价格的因素，与房屋评估价值本身相比，已是预设条件，不应作为比较因素之一。10、以下哪项不属于房地产评估中的替代原则（）。A、机制替代B、时间替代C、功能替代D、价格替代答案：A解析：替代原则是指在同一市场上，功能相同的房地产在相同条件下交易时的价格应该是相近的。替代原则主要包括的功能替代、时间替代和价格替代等要素，“机制替代”并不是一种普遍认可的概念，故不属于替代原则。二、多项选择题（本大题有10小题，每小题4分，共40分）1、房地产评估师在进行评估时，需要考虑以下哪些因素？（）A、地块大小B、地理位置C、建筑结构D、市场供需E、政策法规答案：ABCDE解析：房地产评估师在进行评估时，需要综合考虑多个因素，包括地块大小、地理位置、建筑结构以及市场供需等，这些都是影响房地产价值的重要因素。政策法规虽然重要，但通常是在进行宏观分析时考虑的，而不是直接在单个房地产评估中考虑。因此，正确选项为ABCDE。2、下列哪些方法可以用于房地产市场调研？（）A、问卷调查B、访谈调查C、市场比较法D、收益法E、假设开发法答案：ABC解析：房地产市场调研的方法主要包括问卷调查和访谈调查，这两种方法可以帮助房地产评估师收集有关房地产市场的基本信息和数据。市场比较法、收益法、假设开发法则属于房地产评估的方法，而不是市场调研的方法。因此，正确选项为ABC。3、以下哪些因素会影响房地产评估价值？（）A、地理位置B、市场供需状况C、房地产政策法规D、房地产交易税费E、房地产使用年限答案：ABCE解析：房地产评估价值受到多种因素的影响，其中地理位置、市场供需状况、房地产政策法规以及房地产交易税费都是影响房地产评估价值的重要因素。房地产使用年限虽然也会影响评估价值，但不是直接的影响因素，而是通过影响房地产的使用价值和折旧来间接影响评估价值。因此，选择ABCE。4、以下哪些属于房地产评估方法？（）A、市场法B、成本法C、收益法D、比较法E、收益加成本法答案：ABC解析：房地产评估方法主要包括市场法、成本法和收益法三种。市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来评估房地产价值的方法；成本法是通过计算房地产重置成本减去折旧来评估房地产价值的方法；收益法则是根据房地产产生的预期收益来评估房地产价值的方法。比较法和收益加成本法虽然在一定程度上与房地产评估有关，但不是专门的评估方法。因此，选择ABC。5、以下哪些因素会影响房地产的评估价值？（多选）A、地理位置B、建筑质量C、市场供求关系D、国家税收政策E、居民收入水平答案：A、B、C、D、E解析：房地产的评估价值会受到多种因素的影响，包括但不限于地理位置、建筑质量、市场供求关系、国家税收政策以及居民收入水平等。每个因素都可能单独或相互影响房地产价值。6、下列哪些情况会导致房地产评估价值上升？（多选）A、附近的公共设施（如学校、医院）增多B、国家调控政策的放宽C、经济繁荣时期D、人口数量减少E、银行贷款利率大幅下降答案：A、B、C、E解析：当附近的公共设施增多、国家调控政策放宽、经济繁荣以及银行贷款利率下降时，这些因素通常会导致房地产的价值上升。相反，人口数量减少可能对房地产市场产生不利影响，从而降低其价值。7、以下哪些条件可以作为房地产评估师执业时的市场性因素？（）A.区域经济发展水平B.土地政策调整C.建设成本上涨D.房地产市场供需关系E.政府规划限制答案：ABD解析：房地产评估师在执业时需要考虑的市场性因素包括：A.区域经济发展水平：影响房地产价格的重要因素。B.土地政策调整：直接影响房地产市场的供应量和价格。D.房地产市场供需关系：供需关系的变化直接影响房地产市场的均衡价格。C.建设成本上涨和E.政府规划限制属于影响房地产价格的个别性因素。8、下列哪些不属于房地产评估报告中应包含的内容？（）A.评估目的B.评估假设条件C.评估对象的历史信息D.评估结论E.评估报告的编写时间答案：C解析：房地产评估报告应包含以下内容：A.评估目的：明确评估的目的和背景。B.评估假设条件：说明在评估过程中所采用的假设条件及其合理性。C.评估对象的历史信息：一般不作为主要评估内容，但可以作为参考。D.评估结论：根据评估过程和分析得出的结论。E.评估报告的编写时间：属于报告的编制信息，不是评估报告的主要内容。9、以下哪些是房地产评估师在进行市场法评估时应考虑的因素？（）A.房地产所在区域的经济发展水平B.房地产周边配套设施的完善程度C.房地产自身的物理状况D.当前房地产市场供需关系E.政策法规对房地产市场的影响答案：ABDE解析：A.房地产所在区域的经济发展水平会影响房地产的市场价格，因此是评估时需要考虑的因素。B.房地产周边配套设施的完善程度会影响房地产的吸引力和价值，也是评估时的重要考虑因素。C.房地产自身的物理状况（如建筑结构、装修情况等）虽然重要，但属于成本法评估中需要考虑的因素，不是市场法评估的主要考虑因素。D.当前房地产市场供需关系直接影响房地产的价格，是市场法评估的核心考虑因素之一。E.政策法规对房地产市场的影响，如税收政策、土地政策等，都会对房地产价格产生影响，因此也是评估时需要考虑的因素。10、在房地产评估中，以下哪些方法适用于评估在建工程？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.折现法E.成新法答案：AD解析：A.成本法适用于评估在建工程，因为它可以根据在建工程的成本进行评估。B.市场法通常适用于评估已完成且可以交易的房地产，不适用于在建工程。C.收益法适用于评估可以产生稳定现金流的房地产，如出租物业，不适用于在建工程。D.折现法是收益法的一种应用，可以用于评估未来现金流的现值，适用于在建工程，因为可以预测其完工后的收益。E.成新法通常用于评估旧有房地产的折旧，不适用于在建工程。三、判断题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、房地产评估报告中必须包括土地使用权人、日期、估价对象概况等内容。答案：√解析：在房地产评估报告中，通常需要详细列出土地使用权人、评估报告的日期以及估价对象的基本情况，这是评估报告的基本要求。2、收益法评估房地产价值时，折现率选择越高，所评估的房地产价格就越高。答案：×解析：采用收益法评估房地产价值时，折现率反映的是项目的风险程度。一般来说，折现率越高，评估价值反而会越低，因为折现率升高意味着未来收益的现值减少。（解析中的“一般”二字，是因为特殊情况除外，例如在某些极端假设下，折现率的增加可能会导致未来收益被全部现值化的情况，但这是在特定条件下的理论假设情况。）3、房地产评估师在执业过程中，只需对买卖双方的约定负责，无需对交易市场的实际情况进行调查。答案：错误解析：房地产评估师的职责不仅包括对买卖双方约定的事务进行处理，还应对整个交易市场的实际情况进行充分的调查研究，以便提供准确、客观的评估报告。这不仅有助于买卖双方做出明智的决策，也维护了房地产市场的正常秩序。4、房地产评估价格的高低，仅与房地产市场供需状况有关，而与所在地的基础设施、社会环境等因素无关。答案：错误解析：房地产评估价格的形成受到多方面因素的影响，包括但不仅限于房地产本身的状况、所在地的基础设施、社会环境、政策导向、经济状况等。供需状况只是影响价格的一个方面，而基础设施、社会环境等外部因素也会对房地产的评估价格产生影响。因此，评估房地产价格时需要综合考虑所有相关因素。5、房地产评估师在进行市场法评估时，可以仅参考同一城市内最近成交的同类房地产交易案例。答案：×解析：房地产评估师在进行市场法评估时，应参考与被评估房地产相似性较高的交易案例，这包括但不限于地理位置、用途、面积、结构、配套设施等多个方面。如果仅参考同一城市内最近成交的同类房地产交易案例，可能会忽略掉其他城市或地区可能存在的差异，导致评估结果不准确。6、房地产评估师在进行收益法评估时，可以不考虑未来市场风险对收益的影响。答案：×解析：房地产评估师在进行收益法评估时，必须考虑未来市场风险对收益的影响。市场风险可能包括市场供需变化、利率变动、政策调整等因素，这些因素都可能对房地产的未来收益产生负面影响。如果不考虑这些风险，评估出的收益可能会过高，导致评估结果不真实。因此，评估过程中应充分考虑市场风险。7、房地产评估师在进行评估时，必须严格按照国家相关法律法规和行业标准进行操作，杜绝任何形式的违法行为。判断：正确。答案：正确解析：房地产评估师作为专业人士，在执行评估工作时，确保评估过程和结果的合法性和合规性是非常重要的。这不仅是行业要求，也是法律法规的明确规定。违反相关法律法规，不仅会损害委托人的利益，还会损害自身的专业声誉和职业信用。因此，房地产评估师必须严格按照国家有关法律法规和行业标准进行操作，遵守职业道德，确保评估活动的合法性与合规性。8、在评估商用房地产时，租金收益率被视为一个关键指标，用于评估其投资价值。判断：正确。答案：正确解析：租金收益率（也称为资本化率或回报率）是评估商用房地产投资价值的重要财务指标之一。它反映了每年的净租金收入相对于房地产价值的比例。评估师通过计算租金收益率，可以量化商业地产的实际收益情况，这对于投资者来说是十分重要的参考数据。因此，租金收益率在商用房地产评估中确实是一个非常关键的评估指标。9、招聘房地产评估师笔试题及解答(某大型央企)试卷三、判断题（每题2分，共20分）9、房地产评估师在实际工作中，可以独立出具评估报告，但其评估结果应以当地房地产行政管理部门的审批为准。答案：√解析：房地产评估师在完成评估工作并出具评估报告后，需要提交给当地房地产行政管理部门进行审批。评估结果应以管理部门的审批为准，但评估师在专业能力和独立性上是允许独立完成评估工作的。10、房地产估价中的可比法是指选择多个与被估房地产相似的房地产，对其成交价格进行分析和调整，以估算被估房地产的价值。答案：×解析：可比法（也称为市场法、比较法）在房地产估价中确实是选择多个与被估房地产相似的可比房地产，但这种方法不是直接对其成交价格进行分析和调整。而是通过比较被估房地产与可比房地产在位置、规模、开发程度等各个方面的情况，分析出价格差异，再利用这些差异来对可比房地产的成交价格进行校正和调整，最终估算出被估房地产的价值。因此，题目中的描述有误。四、问答题（本大题有2小题，每小题10分，共20分）第一题题目：在房地产评估中，常用的市场比较法包含哪些基本步骤？请详细阐述每一步骤的核心内容，并说明其在评估过程中的重要性。答案：市场比较法是在房地产评估中广泛应用的一种方法，特别适用于具有大量交易实例的房地产市场。其基本步骤包括：1.明确评估对象与目的：核心内容：确定待评估房地产的具体位置、用途、面积、建筑年代等基本信息，以及评估的具体目的（如抵押贷款、出售、征收补偿等）。重要性：为后续的评估工作提供明确的方向和基础，确保评估结果的针对性和准确性。2.搜集交易实例：核心内容：通过公开渠道（如房地产交易网站、政府公告、中介机构等）搜集与待评估房地产相似或可比的交易实例，注意实例的时间接近性、区位相似性和用途一致性。重要性：交易实例是市场比较法的核心数据，直接影响评估结果的可靠性和准确性。3.选择可比实例：核心内容：从搜集到的交易实例中筛选出与待评估房地产在区位、用途、规模、建筑年代等方面最为接近的实例作为可比实例。重要性：确保评估的公正性和合理性，避免由于实例选择不当导致的评估偏差。4.建立价格可比基础：核心内容：对可比实例的价格进行调整，使其与待评估房地产在交易日期、付款方式、税费负担、装修程度等方面具有可比性。重要性：消除因交易条件不同而产生的价格差异，使评估结果更加接近市场真实水平。5.计算比准价格：核心内容：采用适当的数学方法（如算术平均法、加权平均法、中位数法等）对可比实例的价格进行处理，得出待评估房地产的比准价格。重要性：综合反映市场趋势和交易实例信息，为最终评估结果提供科学依据。6.进行必要的修正和调整：核心内容：根据待评估房地产的具体情况和市场变化，对比准价格进行必要的修正和调整，如考虑市场供需关系、政策影响等因素。重要性：确保评估结果既能反映当前市场状况，又能体现待评估房地产的独特性和市场潜力。7.确定评估结果：核心内容：综合以上步骤的分析和计算，得出待评估房地产的评估结果，并撰写评估报告。重要性：为房地产交易、贷款、征收等提供客观、公正的价值参考，保障各方利益。解析：市场比较法通过模拟市场交易过程，利用市场上已成交的相似房地产价格来推断待评估房地产的价值。这一方法的核心在于确保评估过程中的每一步都严格遵循市场规律，确保评估结果的客观性和公正性。通过明确评估对象与目的、搜集交易实例、选择可比实例、建立价格可比基础、计算比准价格、进行必要的修正和调整以及确定评估结果等步骤，市场比较法能够较为准确地反映待评估房地产的市场价值。第二题题目：在房地产评估过程中，市场比较法是一