商业金融街项目可行性研究报告

第一章总论1.1项目概况1.2编制依据(一)法律、法规(二)其他1.3主要技术指标评价指标如下表(见下页)。序号名称单位值财务数据1总投资万元2总销售收入万元3销售税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元财务评价指标1项日财务净现值万元2项目内部收益率3静态投资回收期年4动态投资回收期年5资本金财务净现值万元6资本金内部收益率7借款偿还期年8盈亏平衡点第二章市场分析与预测2.1投资环境分析名称功能特色备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物社区型餐饮专业街饮食、娱乐、区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点区域型4图书专业街书籍、文化用品社区型水产品专业街海味、水产、特色食品社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具区域型纸制品专业街各类纸品区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐区域型康复路服装专业街服装、日用品社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品社区型建材专业街建筑材料、家装材料社区型体育用品专业街体育服装、运动用品社区型2.2市场现状(1)商业中心分布(2)经营模式5(3)高端消费方式(4)商业形态分析(5)缺乏真正的购物中心2.3.1市场需求分析意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定6(1)商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺办公楼底商住宅底商经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%,可见一部(2)希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住7调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。(3)商铺面积50m以下200m²以上考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%;其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%,因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200m²。(4)商铺的最高单价和总价4000—5000元/m²5000—6000元/m²6000—7000元/m²7000元/m²以上总价：30万元以下31—40万元40—50万元50—60万元60—70万元70万元以上商铺可承受的最高单价集中在4000—5000元/m2,比例达到82.86%;可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对8(5)付款方式按揭贷款一次性付款(6)商铺周边的配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店快餐特色小吃中档饭店高档饭店洗浴中心康乐中心美容美发健身中心9(7)购买车位是否46.19%2.4项目swot分析2.4.1优势(1)道路交通(2)消费人群(3)原有市场2.4.2劣势(1)商业氛围不浓(2)资金用量大(3)离城区较远2.4.3机遇(1)国民经济迅速发展(2)现代物流业互补作用增强(3)政府高度重视业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建2.4.4威胁2.5项目初步定位2.5.1项目定位2.5.2盈利模式定位2.5.3客户群体定位第三章项目选址和建设条件3.1场址选择3.1.1地点与地理位置本项目位于京福公路东侧(1)地理位置便捷商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。(2)区位条件优越城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于XX镇交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。3.2.1区域概况西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经展。3.2.3交通条件3.2.4公共设施条件周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设的需要.第四章建设规模及内容4.1建设规模商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。街的宽度应在20m至30m之间。4.2建设内容建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综第五章建筑方案和辅助工程3.1项目前期工作安排(2)实施三通一平，满足开工条件；(3)委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；(4)与城市规划管理部门协商，办理有关(6)对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价(7)组织招投标活动，并与承包商谈判，3.2项目建设阶段计划安排3.2.1项目进度安排的依据3.2.2进度安排原则3.2.3分阶段开发的原因与目的第四章项目总投资估算与资金筹措4.1项目总投资估算的依据(4)相关概算指标；定》的通知(发改价格[2007]670号);4.2项目总投资估算的原则(1)土地费用过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。(2)建安工程费用建筑面积估算指标小计(万元)1.居民安置用房1.1安置住宅1450(元/m²)1.2安置商业用房1500(元/m²)2.商品住宅1600(元/m*)3.商铺1100(元/m²)合计(3)工程前期费用约为3666.93万元。(4)城建费用(5)室外工程费算如下：商业区按建筑面积80元/m²,安置房按建筑面积100元/m²,商品房按建筑面积120元/m²,合计本项目的室外工程费用为6837.76。(6)建设监理费[2007]670号),该项目的监理费用为757.02万元。(7)建设单位管理费房的建设单位管理费按工程费用的1%,共计275(8)预备费况，商业按2～7项之和的7%取，商品房按2～7项之和的4%取，安置房按2~7项之和的1%取，共计4125.37万元。(9)建设期利息(10)项目总投资序号费用安置房住宅商业合计1土地费用2建安工程费3前期工程费4城建费5室外工程费6建设监理费用7建设单位管理费用8预备费9建设期利息总投资4.4资金筹措与融资方式(1)资本金本项目建设投入的资本金为52824.84万元，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元。(2)银行借款本项目银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%,时间从第一年的第四(3)净销售收入本项目其余资金缺口由(预)售净收入补足。序号合计I2341234123412341总投资建设投资建设期利息2资金筹措资本金银行借款本金净销售收入再投入建设期利息第五章财务评价5.1财务评价基础数据的测算(1)基准收益率的确定则每季基准收益率为3%。(2)计算期的确定(3)利率的确定根据央行规定一至三年贷款利率为5.40%,则每季实际利率为1.35%。(4)销售收入和税金及附加估算表见附表1。5.2盈利能力分析静态投资回收期=[累计净现金流量出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的合4.01年。(数据来源：附表5项目投资财务现金流量表)5.2.2动态盈利能力分析(1)财务净现值1)项目财务净现值取季度基准收益率3%,根据项目财务现金流量表(附表5)可计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元(税前)和13244.84万元(税后)。均大于零，因此2)资本金财务净现值取季度基准收益率3%,根据项目资本金财务现金流量表(附表6)可计算得到资(2)财务内部收益率1)项目财务内部收益率(税前)和4.81%(税后)。换算成年内部收益率为25.44%(税前)和20.72%(税后),(3)动态投资回收期=17.59季5.3清偿能力分析根据借款偿还计划表(附表2)可以计算得到本项目的借款偿还期为：5.4评价结论第六章不确定分析令B=R-C=0,便可求出Q的值。从损益表(附表3)得出：6.2敏感性分析(1)建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.1建设投资变化表变化幅度0上式说明建设投资的最大增加幅度为10.66%,此时项目从财务上分析仍可(2)销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1)商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析变化幅度-2217.11/(2217.11+1447.15)×上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%,此时项目从财务上分面积变化幅度最好不低于18.03%。变化幅度上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%,此时项目从财务(3)销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1)商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.4商业销售价格变化表变化幅度-2203.03/(2203.03+1447.15)×上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为1价格变化幅度最好不低于18.03%。2)商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.5商品住宅销售价格变化表变化幅度-2919.17/(2919.17+1099.02)×上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为33.63%,此时项目从财务上分第七章结论及建议7.1结论(1)市场分析结论(2)技术分析结论(3)财务指标分析结论财务评价指标内部收益率净现值静态投资回期动态投资回收期税后13244.84万元4.01年4.40年税前22451.20万元—一从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平略(4)风险分析结论通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为74%,可以看出，本项目具7.2建议(1)合理控制开发进度及销售进度(2)突出项目特色，加强营销宣传工作(3)积极做好内外部协作关系(4)加强施工管理(5)有效实施成本控制(6)规避风险HehasfreelancedwithCNNforfouryears,coveringseverethecracklingstaticfromspacehearthefaintbeepsofalsomissedwatchingNeilArmstrongstepfootonthemoonandthefirstspaceshutletakeoffforthestars.ThoseeventsXHowclaustrophobiaalmostgroundedWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisatheboundarylayer(calledThen,Iwouldassume,hewillslo