2021房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》考点讲义

2021房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》

考点讲义

第一章房地产经纪概述

第一节房地产业与房地产经纪

考点一、房地产业

(一)房地产业在国民经济中的作用

1.房地产业的发展受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定

房地产业的发展水平。

2.房地产业的发展又能促进国民经济的发展，使国民经济持续健

康发展。

房地产业在国民经济中的作用：

(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件；

(2)房地产业关联度高、带动力强；

(3)改善人民的住房条件和生活环境；

(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设；

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境；

(6)可以扩大就业；

(7)可以增加政府财政收入。

(二)房地产业的细分

1.房地产开发经营业

2.物业管理业

3.房地产中介服务业。

4.房地产租赁经营业

考点二、房地产经纪服务的特性

（-）房地产经纪服务的主体具有特殊性

房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员。

（特指经市场监管部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产

经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经

纪人员）

（二）房地产经纪服务的客体具有多样性

房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产。目前存量房和新

建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

（三）房地产经纪服务的内容具有服务性

房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服

务”。

与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房

地产经纪旨在（直接）促成委托人与第三方进行房地产交易。

房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、购买人、出

租人和承租人。

（四）房地产经纪服务具有有偿性

考点三、房地产经纪的分类

1.按经纪活动方式分类，分为居间、代理、行纪。

2.按经纪服务方式分类，分为：

房地产居间：房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产

交易中一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托

人提供居间服务。

房地产代理:是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产

经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向

委托人收取佣金的经纪行为。

考点四、房地产经纪的作用

1.节约交易时间、提高交易效率

2.规范交易行为，保障交易安全

3.促进交易公平，维护合法权益

第二节房地产经纪行业

考点一、我国房地产经纪行业的发展

1.建立房地产经纪专业人员职业资格制度;

2.建立健全房地产经纪行为规范；

3.开通房地产经纪信用档案系统；

4.建立全国房地产经纪行业组织。

（三）房地产经纪行业的发展前景

1.信息整合，开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服

务发展；

2.行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；

3.以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；

4.企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

考点二、房地产经纪行业行政监管

（一）房地产经纪活动监管管理部门主要涉及：

1.建设（房地产）主管部门：制定行业管理制度，受理备案，对行

业进行监督检查；

2.价格主管部门：拟定并组织实施价格政策，监督价格政策执行;

3.人力资源社会保障部门：承担房地产经纪机构和房地产经纪人

员劳动合同、社会保障关系的监督管理，完善职业资格制度等；

4.市场监管主管部门：承担依法确认各类经营者的主体资格，监

督管理或参与监督管理各类市场，查处经济违法行为，取缔非法经营

等。

（二）行业监督管理制度：

1.房地产经纪机构登记备案制度；

2.房地产经纪专业人员职业资格制度；

3.房地产经纪人员实名服务制度；

4.房地产经纪服务价格明码公示制度；

5.房屋交易合同网签备案制度；

6.房地产交易资金监管制度。

考点三、房地产经纪行业自律

行业组织是联系政府和企事业单位之间的桥梁和纽带。

全国性房地产经纪行业组织：

1.全称：中国房地产估价师与房地产经纪人学会（中房学）；

2.自律管理依据：《房地产经纪执业规则》、《房地产经纪专业

人员继续教育办法》等文件；

3.发布推荐性合同文本：《房地产经纪服务合同推荐文本》

4.执业行为监督与信息公开：诚信建设、资信评价。

第三节房地产经纪机构

考点一、房地产经纪机构设立

（一）房地产经纪机构的类型

1.《城市房地产管理法》把房地产中介服务机构分为房地产咨询

机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。

按照

组织碱划分

按照

注册资金来源

划分

全睡扩张直营模式

方式不同

（门店谁开的？）

［特许经营（加盟模式）］

按照混合模式

经营崔式

划分参股合营霞

新建商品房销售代图机构

按照

主营业禽不同存量房经^己机构]

里经纪机构

2.房地产经纪经营模式的特点比较

经营融扩张速度扩张投入收出管控

直营触；慢大高谷易

特许经营崩快小低相对较难

混合田；中中中相对较难

参股日快大高适中

（二）房地产经纪机构的设立

房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。

根据《城市房地产管理法》：设立房地产中介服务机构，应当申

请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

设立房地产经纪机构，应当具备下列条件：

1.有自己的名称和组织机构；

2.有固定的服务场所；

3.有必要的财产和经费；

4.有足够数量的专业人员；

5.法律、行政法规规定的其他条件。

房地产经纪机构设立的分支机构可以独立开展房地产经纪业务、

单独核算，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对

其解散后尚未清偿的全部债务承担责任。

考点二、房地产经纪机构经营信息公示

（一）公示内容

1.营业执照和备案证明文件；（公示的必须是营业执照正本，营业

执照不等涂改、伪造、出租、出借、转让）

2.服务项目、内容和标准；（服务项目，内容和标准是指房地产经

纪机构可为客户提供的具体项目名称、服务项目中所包含的具体事项

以及完成服务的衡量标准）

3.房地产经纪收费；（严格执行明码标价制度，不得混合标价、捆

绑标价）

4.交易资金监管方式；（包括存量房交易资金监管和商品房预售

资金监管）

5.信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；

6.房地产经纪服务合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同示范为

本；

7.法律、法规、规章规定的其他事项。

第四节房地产经纪从业人员

考点一、房地产经纪从业人员概述

（一）房地产经纪专业人员的分类

房地产经纪专业从业人员职业资格分为：

1.房地产经纪人协理

2.房地产经纪人

3.高级房地产经纪人

（二）房地产经纪专业人员应具备的职业能力

经纪人协理职业能力

基本掌握房地产在房地产经纪人

了解房地产经纪独立完成房地产

交易流程，具有的指导下，完成

行业的法律法规经纪业务的一般

一定的房地产交较复杂的房地产

和管理规定。性工作.

易运作能力.经必独务.

房地产经纪人职业能力

熟悉房地产交易

运用丰富的房地产经指导房地产

熟悉房地产流程，能完成较

纪实践经验，分析判经纪人协理

经济行业的为复杂的房地产

断房地产经纪市场的和协助高级

法律法规和经纪工作，处理

发展趋势，开拓创新房地产经纪

萱理规定。解决房地产经纪

房地产经纪业务.人工作.

业务的疑难问题。

考点二、房地产经纪专业人员登记

（一）登记办理

初始登记、延续登记的有效期为3年，有效起始日为登记结果公

告之日。初始登记、延续登记有效期间的变更登记，不改变初始登记、

延续登记的有效期。

登记服务工作按照下列流程处理：

1.申请人通过登记服务系统提交登记申请材料；

2.地方登记服务机构自申请人提交登记申请之日起5个工作日

内提出受理意见，逾期未受理的，视为同意受理；

3.中国房地产估价师与房地产经纪人学会自收到地方登记服务

机构受理意见起10个工作日内公告登记结果。

予以登记的，申请人自登记结果公告之日起可通过登记服务系统

打印登记证书；不予登记的，申请可通过登记服务系统查询不予登记

的原因。

(二)初始登记

申请人取得房地产经纪专业人员职业资格证书后首次申请登记,

或者登记注销、登记取消后重新申请登记的，应当申请初始登记。

(三)延续登记

登记有效期届满继续从事房地产经纪活动的，应当于登记有效期

届满前90日内申请延续登记。

(四)变更登记

在登记有效期间有下列情形之一的，应当申请变更登记：

(1)变更受聘机构；

(2)受聘机构名称变更；

(3)申请人姓名或者身份证号码变更。

(五)登记注销和登记取消

有下列情形之一的，本人或者有关单位应当申请登记注销

(1)已与受聘机构解除劳动合同且无新受聘机构的；

(2)受聘机构的备案证明过期且不备案的；

(3)受聘机构依法终止且无新受聘机构的；

(4)中国房地产估价师与房地产经纪人学会规定的其他情形。

考点三、房地产经纪专业人员继续教育

1.专业技术人员参加继续教育的时间，每年累计应不少于90学

时，其中，专业科目一般不少于总学时的三分之二，其中:

中房学组织实施20学时（以下称全国学时）；

地方继续教育实施单位组织实施20学时（以下称地方学时）;

其余20学时其他方式取得。

2.45分钟为1学时。

第五节房地产经纪行为规范

考点一、房地产经纪职业道德

（一）遵纪守法

（二）规范执业

（三）诚实守信

（四）尽职尽责

第一：房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地

产经纪专业人员决不能图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事;

第二：不断提高自己的专业能力，以及房地产专业知识、信息和

市场经验，为客户提供专业化服务；

笫三：注意保护客户的隐私，充分保护客户的利益；

第四：言谈举止和行为上都要注意维护企业的信誉和品牌，绝不

做有损公司信誉、品牌的事情。

（五）同行同业间的尊重与合作

（六）禁止不正当竞争

不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：

1.故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪专业人员声

誉、信誉，散布、传播关于同行的错误信息;

2.无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以

下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；

3.房地产经纪专业人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动合

同后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；

4.故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪专业人员

之间设置障碍，制造纠纷。

考点二、房地产经纪执业规范

（一）业务招揽

是指房地产经纪机构为获得业务委托或者推广代理销售的房屋，

安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源、客源以及进行宣传广告

的行为。

罚则：责令改正;记入信用档案;对经纪人罚款1万元，对经纪机

构罚款3万元。

业务招揽中的禁止行为：

1.不得盲目拨打陌生电话；

2.不得再次滋扰已经拒绝了的客户；

3.不得乱发广告、宣传单；

4.不得乱贴小广告；

5.不得虚假宣传；

6.不得招揽已经提出“免中介”及独家代理的房地产经纪业务;

7.不得用能卖高价等借口故意误导所有权人；

8.不得用省钱等借口故意误导承购人或承租人。

(二)业务承接

1.书面告知事项

(1)是否与委托房屋有利害关系；

(2)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

(3)委托房屋的市场参考价格；

(4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

(5)房屋交易涉及的税费；

(6)经纪服务的内容及完成标准；

(7)经纪服务收费标准和支付时间；

(8)其他需要告知的事项。

2.签订房地产经纪服务合同

房产经纪合同主要内容有：

(1)当事人信息；

(2)服务内容；

(3)服务费用；

(4)双方当事人的权利和业务；

(5)违约责任和纠纷解决方式。

房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构公章，并有执行该

项经纪业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。

房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，分支机构应当

以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员

不得以个人名义承接房地产经纪业务。

（三）业务办理

1.安排办理人员

每宗房地产经纪业务都应当由登记在本机构的房地产经纪人为

承办人，并在合同中载明。

2.明确房屋钥匙保管的责任

与委托人签订有关协议，确定房源保管的责任。

3.发布房源信息或者房地产广告

经委托人书面同意。

4.及时报告订约机会等信息

5.撮合交易

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得迎合委托人，为规避房屋

交易税费等非法目的，协助当事人就同一房屋签订不同交易价款的

“阴阳合同”。

6.交易资金监管

交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪

机构签字和盖章。

（四）服务费用

明码标价制度，不得收取任何未标明的费用；服务报酬由房地产

经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪

人员不得以个人名义收取任何费用。

（五）签署资料和保存:

房地产经纪合同的保存期不少于5年。

（六）信息保密

有两点例外：

1.正在危害国家安全的；

2.法院、政府要求提供的。

考点三、房地产经纪业务的风险防范

（一）常见的风险

1.因房地产经纪机构、房地产经纪人员不执行或违反法律、法规、

部门规章等有关规定、要求而受到行政处罚的风险；

2.因经纪服务行为不当导致委托人或相对人的利益受损,则可能

带来民事赔偿的风险；

3.因某些房地产经纪人员为了个人利益，作出一些损害经纪机构

的利益与形象的举动，或因一些客户越过房地产经纪人员私底下达成

交易（即业内所称的“跳单”），甚至有些客户利用伪造证件诈骗等情

形，由此引发的道德风险。

（二）防范风险

1.提高风险识别的能力

2.对外承诺标准化

3.合理分配权限

4.培训门店责任人

5.建立监察稽核体系

6.转移风险

第二章房地产和建筑

第一节房地产概述

考点一、房地产权利

我国房地产的主要权利有土地所有权、建设用地使用权、房屋所

有权、抵押权、地役权等物权和房屋租赁权。

（一）我国土地所有制

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体

所有制。

（二）建设用地使用权

居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、

体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用

地为50年。

（三）房屋所有权

房屋所有权，俗称房屋产权，是指房屋所有人对自己所有的房屋

占有、使用、收益、处分的权利。

房屋所有权形态如下：

1.单独所有房屋所有权

是指房屋由一个单位或一个自然人独立享有所有权。

2.共有房屋所有权

是指房屋由两个以上单位、自然人共同拥有所有权。共有分为按

份共有和共同共有。

3.建筑物区分所有权

是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有

权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。

（四）抵押权

是指担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将

该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定

的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

（五）地役权

是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效

益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。例如：

从邻居家的菜地开一条路。

（六）房屋租赁权

是指承租人依法对所承租的房屋所享有的占有、使用、收益等的

权利。

考点二、房地产的特性

1.不可移动：也称为位置固定性。

2.独一无二：也称独特性、异质性、个别性。因此，房地产价格

千差万别，体现为“一房一价”。

3.寿命长久

4.供给有限：增加房地产供给，有两条途径，一是将农用地、未

利用地转化为建设用地;二是在建设用地上增加建设高度、建筑密度

和容积率等。

5.价值较大：繁华商业地段常有“寸土寸金”之说。

6.用途多样：可以用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。

7.相互影响：房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边的房

地产产生影响，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，从

而房地产具有相互影响的特性。

8.易受限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交

易都有一些限制。

9.难以变现

10.保值增值

考点三、房地产的分类

（一）按照房地产用途分类

1.居住房地产

2.办公房地产

3.零售商业房地产

4.旅馆房地产

5.餐饮房地产

6.体育和娱乐房地产

7.工业房地产

8.农业房地产

9.特殊用途房地产：火车站、码头、寺庙等。

10.综合用途房地产：两种及以上用途，商住楼。

（二）按照房地产开发程度分类

L生地：不具有城市基础设施，如农用地未开发用地；

2.毛地：具有一定的基础设施，如未拆迁地；

3.熟地：具有较完善的城市基础用地，可直接开发；

4.在建建筑物；

5.现房。

（三）按照房地产是否产生收益的分类

1.收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地

产。例如如写字楼。

2.非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产。例如政府

办公楼。

第二节建筑物的分类和构造组成

考点一、房地产建筑的分类

（-）根据建筑物使用性质的分类

1.民用建筑：居住建筑、公共建筑

2.工业建筑

3.农业建筑

居住建筑可分为以下几种形式：

1.（按照住宅的配置）成套住宅和非成套住宅；

2.（按照一幢建筑提供居住家庭的数量）独幢住宅、双拼住宅、联

排住宅、叠拼住宅；

3.（按照一幢建筑外观）板式住宅、塔式住宅、塔板结合住宅；

4.（按照幢内住宅的布局）单元式住宅、通廊式住宅。

5.（按照一套住宅所在的楼层布局）平层住宅、复式住宅、跃层住

宅;

6.（按照一幢建筑的功能和性质）纯住宅、商住住宅、酒店式公寓;

7.（按照项目的容积率）低密度住宅和高密度住宅；

8.（按照住宅的装修、品质和环境因素）低挡住宅、中档住宅、高

档住宅；

9.（按照住宅的装修）毛坯房、粗装修房、精装修房；

10.（按照住宅是否竣工交付）期房、现房。

（二）根据建筑物层数或高度的分类

1.以建筑高度分类的要求

建筑类型划分标准

低层或多层W27米的住宅

住宅

高层>27米的住宅

民用W24米的公共建筑（单+非单）

公共低层或多层

建筑>24米的单层公共建筑（体育馆）

建筑

高层>24米但W100米的非单层公共建筑

超高层建筑高度大于100米

2.以层数分类的要求

（1）分类依据

建筑类型划分标准

住宅低层「3层

多层4~6层

中高层7~9层

高层10层及以上

（2）相关概念

层高：是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

室内净高：是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂

直距离。

总层数：是指地上层数与地下层数之和。

（3）层数的计算

①当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00米时，层数按照自然

层数计算；

②当建筑中有一层或若干层的层高大于3.00米时，应对大于

3.00米的所有楼层按其高度总和除以3.00米进行层数折算，余数小

于1.50米时，多出部分不应计入建筑层数，余数大于或等于1.5米

时，多出部分应按1层计算；

③层高小于2.20米的架空层和设备层不应计入自然层数；

④层高小于2.20米的架空层和设备层不应计入自然层数；

⑤高出室外设计地面小于2.20米的半地下室不应计入地上自然

层数。

（三）根据建筑结构分类（按材料分类）

1.砖木结构建筑（通常在3层以下，抗震性能较差，使用寿命较

短。）

2.砖混结构建筑（一般在6层以下，这类房屋抗震性能较差。）

3.钢筋混凝土结构建筑（从多层到高层，甚至超高层建筑都可以

采用此类结构形式。这类房屋抗震性能较好，使用寿命较长。）

4.钢结构建筑（这种结构的造价较高，多用于高层公共建筑和跨

度大的建筑，这类房屋抗震性能好，但不耐火，耐腐蚀性也较差。）

（四）根据建筑施工方法的分类

1.现浇现砌式建筑；

2.预制装配式建筑；

3.部分现浇现砌、部分装配式建筑

（四）根据建筑施工方法的分类

以上三种施工方法形成的建筑物中：

现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑，其结构整体

性、抗震性和耐久性均较好。

预制装配式建筑和部分现浇现砌、部分装配式建筑因梁板柱构件

和墙体全部或部分在工厂预制，运到施工现场后在装配，其结构整体

性、抗震性、耐久性均不及现浇现砌式建筑。

（五）按照建筑设计使用年限的分类

类别设计使用年限（年）示例

15临时性建筑

225易于替换结构构件的建筑

350普通建筑和构筑物

4100纪念性建筑和特别重要的建筑

第三节房地产识图

考点一、建筑工程图

（一）建筑总平面图

从建筑总平面图中可以看到的内容：

1.建筑场地的位置、数量、大小及形状；

2.新建建筑物在场地内的位置及邻近建筑为相对位置关系；

3.场地内的道路布置与绿化安排；

4.新建建筑物的朝向；

5.新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；

6.扩建建筑物的预留地。

（二）建筑平面图

L建筑物的平面形状，出入口、走廊、阳台等布置和组合关系;

2.建筑物及组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚

3.走廊、楼梯的位置尺寸；

4.门、窗的位置、尺寸和编号；

5.台阶、阳台、雨篷、散水的位置和尺寸；

6.室内地面的标高。

（三）建筑立面图

1.建筑物的外观特征和凹凸变化

2.建筑物各主要部分的标高及高度关系

3.建筑里面选用的材料、色彩和施工要求

（三）建筑立面图

（四）建筑剖面图

1.剖切到的各部位的位置、形状及图例；

2.未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、勒脚、

踢脚线、台阶、雨篷等；

3.外墙的定位轴线及其间距；

4.垂直方向的尺寸及标高；

5.施工说明。

（五）建筑详图

1.表示局部构造的详图

2.表示房屋设备的详图

3.表示房屋特殊装修部位的详图

考点二、房地产权属图

房产图

全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基

房产分幅图

本图，比例尺1:500。

是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证

房产分丘图

的基本图，比例尺1:100-1:1000之间。

房产分户图是不动产权证的附图,比例尺1:100。

考点三、房地产展示图

(一)楼盘摆位图

也称楼盘平面展示图，是对房地产项目周边及内部重要建筑物、

设施设备的位置进行简明表示的房地产项目平面展示图。通过楼盘摆

位图可以清晰地看到楼盘的以下内容：

(1)外围四至道路；

(2)楼盘内的所有楼座、楼号、单元门号；

(3)楼盘内的建筑物或土地的适用情况，具体为：

①公共设施；

②楼盘内或沿街的商业配套；

③反感设施。

第四节房地产面积

考点一、土地面积

(一)土地面积的种类

宗地面积、共有土地分摊面积。

（二）土地面积测算方法

图解法：从图上直接测算；

解析法：实地采集计算元素，用公式或数学模型计算。

考点二、房屋面积

（一）房屋面积的种类

1.建筑面积：外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯。

2.使用面积：内墙面水平投影面积。

3.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面

积。

4.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

5.分摊共有建筑面积：某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面

积。

6.预测面积：

（1）图纸预测面积：按商品房建筑图的尺寸所计算的；

（2）已完工部分（测量后）结合图纸预测的面积。

7.实测面积：又称“竣工面积”。

8.合同约定面积：预（销）售合同中所约定的面积。

9.产权登记面积：房产测绘单位测算，标注在不动产权证书上的

面积。

（二）房屋建筑面积的测算

L计算建筑面积的房屋

(1)应当是永久性的房屋；

(2)层高应在2.2nl(含2.2m)以上;

(3)同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

请把握原则：请判断建筑空间是否能够完全利用。

2.计算全部建筑面积的范围(12条)

3.计算一半建筑面积的范围(共10条)

4.不计算建筑面积的范围

(1)层高在2.2m以下(不含2.2m,下同)的夹层、插层、奇数层

和层高在2.2m以下的地下室和半地下室；

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、

剁、勒脚、台阶、无柱雨棚等；

(3)房屋之间无上盖的架空通廊；

(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、

罐的平台；

(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷同行的部分

(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；

(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋；

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；

(10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩线。

5.几种特殊情况下计算建筑面积的规定

全封闭的阳台、有柱挑廊，有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投

影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、

无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿

的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

（三）成套房屋建筑面积的测算

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

套内建筑面积二套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑

面积

（四）套内使用面积与建筑面积的比值（得房率）

得房率以下称K值，K值越大，得房率越高，K值通常与以下五

个方面直接相关：

1.建筑形式：板式住宅，塔式住宅；

2.建筑结构：钢混、砖混；

3.地区温差：影响墙厚；

4.墙体材料：墙体占用面积不同；

5.房间数量与套内建筑面积的关系：房间数量少时，墙体少。

第五节房屋设施设备

考点一、给水、排水系统及设备

（一）常用的供水方式

1.直接供水方式：方式简单、经济且安全；

2.设置水泵、水箱供水方式：适用于室外给水管网中压力低于或

周期性低于建筑内部给水管网所需水压；

3.分区、分压供水方式：适用于在多层和高层建筑中，室外配水

管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；

4.设水箱、变频调速装置、水泵联合工作的给水方式：这种供水

方式在居民小区和公共建筑中应用广泛。

(二)给水管道的布置

给水管道布置的要求是管线尽量简短，经济，便于安装维修，给

水管道的敷设有明装和暗装两种。

消防栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已

广泛使用。

考点二、供暖系统及设备

1.散热器供暖的特点

(1)优点：

一是冷空气在室内空间实现一种自然的对流，相对机械动力的热

风流通方式供暖较为舒适。

二是由于是自然对流，其供暖中一般没有噪声。

三是设备简单便于维修。四是造价相对较低。

(2)缺点：

一是散热器需要占用平面空间，既影响美观也不便于室内布置。

二是凸出墙面易对人身造成伤害。

三是热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适需求。

四是供暖效率低，节能效果较差。

2.风机供暖的特点

(1)优点：

一是往往可以实现冷暖一体，节省空间。

二是可以加装或改造空气净化系统。

(2)缺点：

一是机械动力吹出热风,使室内空气比较干燥，不利于人体健康。

二是热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求。

三是供暖效率低，节能效果较差。

四是占用空间较大，有噪声。

五是造价和使用费用相对较高。

3.热辐射(地板式)供暖的特点

(1)优点：

一是热气梯度合理，符合“头要凉，脚要热”的舒适要求。

二是节省平面空间，便于室内布置。

三是相对更加节能。

四是无凸出部件，使用安全。

五是没有噪声。

(2)缺点：

一是装修工艺要求较高。

二是对铺设的地板材质、质量要求较高。

三是占用一定的垂直空间，减少室内净高。

四是损检、维修困难，工程量大，成本高。

考点三、电梯

(一)电梯按照使用性质

乘客电梯、载物电梯、医用电梯、杂物电梯、观光电梯。

（二）电梯按照行驶速度

高速电梯、中速电梯、低速电梯。

消防电梯的常用速度大于2.5m/s,客梯速度随层数增加而提高。

中速电梯的速度为L5~2.5m/s。低速电梯的速度在1.5m/s之内。

（三）设置电梯的使用要求

1.7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高

度超过16米以上的住宅，必须设置电梯。

2.12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不少于两台。

3.高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站

的层数不应超过两层。

第三章房地产交易法律基础

第一节民法概述

民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范

的总和。

财产关系包括物权、债权、知识产权关系。

调整房地产交易关系，是以民法作为最一般的行为准则。

《民法总则》规定了以下民法基本原则：

①民事主体在民事活动中的法律地位一律平等；

②民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则；

③民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则；

④民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。

考点一、民事法律关系

（一）民事法律关系的要素：

①民事法律关系的主体；

②民事法律关系的客体；

③民事法律关系的内容。

民法中的权利包括：物权、债权、知识产权、人身权等。

（二）民事主体

是民事关系的参与者，民事权利的享有者，民事义务的履行者和

民事责任的承担者。《民法总则》规定了自然人、法人、非法人组织

三类民事主体。

1.自然人：民法总则根据自然人年龄和辨别能力的不同，将自然

人的民事行为能力分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和

无民事行为能力人。

2.法人：法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有

民事权利和承担民事义务的组织。法人分为营利法人、非营利法人和

特别法人三类。

3.非法人组织：包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格

的专业服务机构（如不具有法人资格的律师事务所、会计师事务所）。

考点二、民事法律事实和民事法律行为

（一）民事法律事实

根据客观事实是否与人的意志有关，可以将法律事实分为事件和

行为两大类，事件又称为“自然事实”。

（二）民事法律行为

法律行为既包括合法的法律行为，也包括无效、可撤销和效力待

定的法律行为。

法律行为具有以下特征:首先,法律行为以意思表示为核心要素;

其次法律行为以发生私法上的效果为目的。

（三）民事法律行为的分类

1.单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为；

2.有因行为和无因行为；

3.财产行为与身份行为；

4.主法律行为与从法律行为；

5.负担行为与处分行为。

（四）民事法律行为的效力

1.《民法总则》规定有效的法律行为：

①行为人具有相应的民事行为能力；

②意思表示真实；

③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《民法总则》规定无效的法律行为：

①无民事行为能力人实施的；

②行为人与相对人以虚假的意思表示实施的；

③行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的；

④违反法律、行政法规的强制性规定的；

⑤违背公序良俗的。

3.《民法总则》规定有权撤销的民事法律行为：

①限制民事行为能力人实施的民事法律行为；

②基于重大误解实施的民事法律行为；

③一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事

法律行为；

4.《民法总则》规定有权撤销的民事法律行为：

④第三人实施欺诈行为，是一方在违背真实意思的情况下实施的

民事法律行为；

⑤一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下

实施的民事法律行为；

⑥一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。

考点三、房地产经纪服务法律行为

（一）委托

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系。

房地产经纪活动中的委托有其特殊性：

①委托事项有目的性；

②委托一般是有偿的；

③委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同。

第二节合同法

考点一、债的概述

（一）债与债权

1.债权：权利

2.债务：义务

（二）债权法律关系的要素

1.主体：凡民事主体都可以成为债的主体。但有的债，法律对其

主体资格设有限制，只有法律允许其为主体的民事主体才可以为其主

体。

2.内容：债权法律关系的内容为债的双方间的权利与义务，即债

权人享有的权利和债务人承担的义务。有债权必须有债务，有债务也

必有债权。

3.客体：债的客体是指债权债务共同指向的对象。

没有客体，债权债务也就会落空，也就不能构成债。

考点二、合同与《合同法》

（一）合同法的基本原则

1.平等原则（合同当事人法律地位平等）

2.自愿原则（当事人的真实意愿来决定）

3.公平原则（依照公平原则确定双方的权利义务）

4.诚实信用原则

5.守法和公序良俗原则

（二）合同的种类

1.有名合同和无名合同

有名合同：有“约定俗成”的名称，有规范性的名称；

无名合同：法律尚未规定其名称和相应适用范围的合同。

2.双务合同和单务合同

双务合同：相互负担义务，双方权利义务互联、互为因果，如买

卖合同；

单务合同：当事人一方承担义务，如赠与合同。

3.有偿合同和无偿合同

有偿合同：需向对方偿付一定代价，如买卖合同；

无偿合同：只取得权利而不偿付代价，如赠与合同。

4.诺成合同和实践合同

诺成合同：双方意思表示一致，合同即告成立；

实践合同：除双方意思表示一致外，尚需交付标的物或完成其他

现实给付，合同始能成立，亦称要物合同。

5.要式合同和非要式合同

凡合同成立须依特定形式始为有效的，为要式合同；反之，为非

要式合同。

6.主合同和从合同

主合同：不依他种合同的存在为前提而能独立成立的合同；

从合同：必须以他种合同的存在为前提始能成立的合同。

第三节房地产识图

考点一、建筑工程图

（一）建筑总平面图

从建筑总平面图中可以看到的内容：

1.建筑场地的位置、数量、大小及形状；

2.新建建筑物在场地内的位置及邻近建筑为相对位置关系；

3.场地内的道路布置与绿化安排；

4.新建建筑物的朝向；

5.新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；

6.扩建建筑物的预留地。

（二）建筑平面图

L建筑物的平面形状，出入口、走廊、阳台等布置和组合关系;

2.建筑物及组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚

3.走廊、楼梯的位置尺寸；

4.门、窗的位置、尺寸和编号；

5.台阶、阳台、雨篷、散水的位置和尺寸；

6.室内地面的标高。

（三）建筑立面图

1.建筑物的外观特征和凹凸变化

2.建筑物各主要部分的标高及高度关系

3.建筑里面选用的材料、色彩和施工要求

（三）建筑立面图

（四）建筑剖面图

1.剖切到的各部位的位置、形状及图例；

2.未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、勒脚、

踢脚线、台阶、雨篷等；

3.外墙的定位轴线及其间距；

4.垂直方向的尺寸及标高；

5.施工说明。

（五）建筑详图

1.表示局部构造的详图

2.表示房屋设备的详图

3.表示房屋特殊装修部位的详图

第四节房地产面积

考点一、土地面积

（一）土地面积的种类

宗地面积、共有土地分摊面积。

（二）土地面积测算方法

图解法：从图上直接测算；

解析法：实地采集计算元素，用公式或数学模型计算。

考点二、房屋面积

（一）房屋面积的种类

1.建筑面积：外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯。

2.使用面积：内墙面水平投影面积。

3.套内建筑面积二套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面

积。

4.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

5.分摊共有建筑面积：某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面

积。

6.预测面积:

(1)图纸预测面积：按商品房建筑图的尺寸所计算的；

(2)已完工部分(测量后)结合图纸预测的面积。

7.实测面积：又称“竣工面积”。

8.合同约定面积：预(销)售合同中所约定的面积。

9.产权登记面积：房产测绘单位测算，标注在不动产权证书上的

面积。

(二)房屋建筑面积的测算

1.计算建筑面积的房屋

(1)应当是永久性的房屋；

(2)层高应在2.2m(含2.2m)以上；

(3)同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

请把握原则：请判断建筑空间是否能够完全利用。

2.计算全部建筑面积的范围(12条)

3.计算一半建筑面积的范围(共10条)

4.不计算建筑面积的范围

(1)层高在2.2m以下(不含2.2m,下同)的夹层、插层、奇数层

和层高在2.2m以下的地下室和半地下室；

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、

剁、勒脚、台阶、无柱雨棚等；

(3)房屋之间无上盖的架空通廊；

(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、

罐的平台；

(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷同行的部分

(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；

(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋；

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；

(10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩线。

5.几种特殊情况下计算建筑面积的规定

全封闭的阳台、有柱挑廊，有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投

影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、

无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿

的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

(三)成套房屋建筑面积的测算

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑

面积

(四)套内使用面积与建筑面积的比值(得房率)

得房率以下称K值，K值越大，得房率越高，K值通常与以下五

个方面直接相关：

1.建筑形式：板式住宅，塔式住宅；

2.建筑结构：钢混、砖混；

3.地区温差：影响墙厚；

4.墙体材料：墙体占用面积不同；

5.房间数量与套内建筑面积的关系：房间数量少时，墙体少。

第五节房屋设施设备

考点一、给水、排水系统及设备

（一）常用的供水方式

1.直接供水方式：方式简单、经济且安全；

2.设置水泵、水箱供水方式：适用于室外给水管网中压力低于或

周期性低于建筑内部给水管网所需水压；

3.分区、分压供水方式：适用于在多层和高层建筑中，室外配水

管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；

4.设水箱、变频调速装置、水泵联合工作的给水方式：这种供水

方式在居民小区和公共建筑中应用广泛。

（二）给水管道的布置

给水管道布置的要求是管线尽量简短，经济，便于安装维修，给

水管道的敷设有明装和暗装两种。

消防栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已

广泛使用。

考点二、供暖系统及设备

1.散热器供暖的特点

（1）优点：

一是冷空气在室内空间实现一种自然的对流，相对机械动力的热

风流通方式供暖较为舒适。

二是由于是自然对流，其供暖中一般没有噪声。

三是设备简单便于维修。四是造价相对较低。

(2)缺点：

一是散热器需要占用平面空间，既影响美观也不便于室内布置。

二是凸出墙面易对人身造成伤害。

三是热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适需求。

四是供暖效率低，节能效果较差。

2.风机供暖的特点

(1)优点：

一是往往可以实现冷暖一体，节省空间。

二是可以加装或改造空气净化系统。

(2)缺点：

一是机械动力吹出热风,使室内空气比较干燥，不利于人体健康。

二是热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求。

三是供暖效率低，节能效果较差。

四是占用空间较大，有噪声。

五是造价和使用费用相对较高。

3.热辐射(地板式)供暖的特点

(1)优点：

一是热气梯度合理，符合“头要凉，脚要热”的舒适要求。

二是节省平面空间，便于室内布置。

三是相对更加节能。

四是无凸出部件，使用安全。

五是没有噪声。

(2)缺点：

一是装修工艺要求较高。

二是对铺设的地板材质、质量要求较高。

三是占用一定的垂直空间，减少室内净高。

四是损检、维修困难，工程量大，成本高。

第四章房屋租赁

第一节房屋租赁市场概述

考点一、房屋租赁市场的类型

住宅租赁市场

L按房屋用途划分

非住宅租赁市场

「自住租赁市场

2、按租赁目的划分

L转租宅租赁市场

短租租赁市场

3、按租赁期长短划分

长租租赁市场

考点二、房屋租赁市场的特点

1.租赁价格相对稳定

2.季节性变化明显

3.交易更为频繁

4.属地区性市场

考点三、房屋租赁经纪业务流程

（一）存量房租赁居间业务

居间业务更多的是撮合交易双方达成业务，在客户接待与房屋租

赁价格谈判及租赁合同签订环节稍有差别。

1.客户接待环节：经纪人服务对象不仅包括承租方还包括出租

方；

2.房屋租赁价格谈判及租赁合同签订环节：不只是站在单方的立

场上，而是同时代表了出租方和承租方的利益，积极撮合租赁双方达

成交易。

（二）存量房出租和承租代理业务

1.客户接待

2.房屋租赁代理业务洽谈

3.房屋查验

4.信息收集与传播

5.陪同看房

6.房屋租赁价格谈判及租赁合同签订备案

7.佣金结算

第二节房屋租赁管理规定

考点一、房屋出租的条件

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租

L属于违法建筑的房屋

①占有已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建

筑；

②不按批准的设计图纸施工的建筑；

③擅自改建、加建的建筑；

④农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴

建的建筑；

⑤农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城乡规划

的或超过规定标准的建筑；

⑥擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

⑦逾期未拆除的临时建筑；

⑧违反法律、法规有关规定的其他建筑。

2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋

3.违反规定改变房屋使用性质的

4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的

考点二、房屋转租的条件

1.转租的房屋必须合法，禁止出租的房屋的情形也适用于转租的

房屋；

2.须经出租人书面同意；

3.转租期限不得超过原合同规定的期限。

第三节房屋租金

考点一、影响房屋租金的主要因素

（一）房地产市场因素

L房屋租赁市场供求关系

2.房价因素

（二）房屋基本状况

1.区位状况

2.实物状况

3.权益状况

第四节房屋租赁环节的税费

考点一、房屋租赁税收

（一）增值税

含义：对增值部分计税。

1.计税方法

（1）一般计税方法

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额X税率

2.简易计税方法

应纳税额=销售额X征收率

小规模纳税人发生应税销售行为适用简易计税方法计税，

并不得抵扣进项税额。

小规模纳税人增值税征收率为5%,国务院另有规定的除外。

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（二）城市建设维护税

地区差别比例税率，城市市区7%,县城、建制镇、工矿区5%,

其他按1%。

（三）教育费附加和地方教育费附加

为发展教育事业、筹集教育经费，为增值税和消费税之和的3%；

地方教育费附加为2%o

（四）房产税

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税

率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向

个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（五）城镇土地使用税

拥有房屋产权的个人，出租的房屋位于城镇土地使用税开征范围

内，应按房屋土地（含出租的院落占地）面积，依土地的等级及适用的

土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。

每平方米年税额如下：大城市1.5元-30元；中等城市1.2元-24

元;小城市0.9元-18元;县城建制镇、工矿区0.6元-12元。

（六）个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应当按照“财产租赁所得”缴纳个

人所得税，纳税人为出租房屋的个人，计税依据为应纳税所得额，适

用税率为20%。2008年3月1日起，减按10%征收。

（七）印花税

2008年3月1日起，对个人出租、承租签订的租赁合同，免征

印花税。

第五章房屋买卖

第一节房屋买卖市场

考点一、房屋买卖市场的类型

根据房地产的属性不同，房屋买卖市场还可以作进一步的细分,

房地产经纪业务中常用的分类方式如下：

（-）新房市场和存量房市场（流转次数）

（二）居住和非居住房地产市场（用途）

（三）现房市场和期房市场（开发建设状态）

（四）高档、中档、低档房地产市场（档次）

考点二、房屋买卖市场的参与者

（一）卖方

（二）买方

（三）房地产经纪机构

（四）其他专业服务机构

（五）房地产市场管理者

考点三、房屋买卖市场的特点

由于房地产具有独一无考点二、不可移动、价值量大等不同于一

般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：

（一）垄断竞争性

（二）区域性

（三）周期性

（四）易于形成泡沫

第二节房屋买卖及其流程

考点一、房屋买卖的条件

(一)新建商品房销售规定

1.商品房预售的条件

(1)已交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建

设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(4)取得《商品房预售许可证》。

2.商品房现售的条件

(1)取得土地使用权证书或是使用土地的批准文件；

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(3)已通过竣工验收；

(4)拆迁安置已经落实；

(5)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使

用条件；

(6)物业管理方案已经落实。

需要注意的是：

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及

符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

3.商品房销售中的禁止行为

(1)不符合商品房销售条件的(房地产开发企业不得销售商品房,

不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动);

(2)不得分割拆零销售(商品房住宅按套销售)；

(3)不得采取返本销售(包租)和变相返本销售(包租)的方式销售

商品房；

(4)商品房认购后不得擅自更改购房者姓名。

(5)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合

同标的物的商品房再行销售他人；

(6)商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

(7)房地产广告的房源信息应当真实，不得含有下列内容：

升值或者投资回报的承诺；

以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目的位置；

违反国家有关价格管理的规定；

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条

件作为误导宣传。

第三节房地产价格分析

考点一、房地产价格影响因素

(一)房地产市场供求

1.房地产市场供给

决定房地产供给的基本因素有：

(1)该种房地产的价格水平；

(2)该种房地产的开发建设成本；

(3)该种房地产的开发建设技术水平；

(4)房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。

2.房地产市场供求

影响房地产市场需求的基本因素有：

(1)该种房地产的价格水平；

(2)消费者的收入水平；

(3)消费者的偏好；

(4)相关物品的价格水平；

(5)消费者对未来的预期。

(二)房地产价格影响因素

影响价格的因素

般因素区域因素个别因素

1、社会因素

1、交通因素

2、经济因素

2、外部配套设置因素

3、行政因素

3、周围环境和景观因素

4、人口因素

考点二、房地产经纪服务涉及的价格类型

1.买卖价格、租赁价格；

2.总价、单价；

3.挂牌价、心理价、成交价；

4.市场价(是指某种房地产在市场上的平均交易价格)、贷款评估

价（是指向银行办理房屋抵押贷款时，委托房地产评估机构对拟交易

房屋进行评估的价格）；

5•期房价、现房价；

6.含税价、净得价。

第四节房屋买卖环节税费

考点一、新建商品房买卖税收

（一）增值税、城市维护建设税及教育费附加

1.增值税：《增值税暂行条例》规定，纳税人销售不动产，增值

税率为9%；

2.“城维税”和教育费附加：如第四章所述。

（二）土地增值税

1.征收对象及规则：

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值

税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%

的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部

增值额按规定计税。

2.企业所得税：税率为25%

3.印花税：由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印

花税。买受人应缴纳每证五元的权证印花税。自2008年11月1日起，

对个人销售和购买住房免征印花税。

4.契税：自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯