【赤峰市K小区房地产建设项目可行性探究报告（论文）11000字】

赤峰市K小区房地产建设项目可行性研究报告王冠淇摘要：宽景·沁园”项目位于内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇北侧，地处城市40米宽绿地公园。总占地面积41838.50平方米，规划设计为二类居住用地，建筑设计为低密度建筑（容积率1.97），高绿化率环境（绿化率高达35%）。项目整体设计方案标新立意，奢华外型线条，优雅中式风格；人车分流、封闭式智慧型小区，提供管家式物业服务。经过多次调研与反复论证，喀旗依山傍水，绿水青山，拥有天然的居住投资环境，政府高度重视，市民亲切和善。因此，“宽景·沁园”建设项目市场前景广阔。关键词：宽景·沁园小区；低密度建筑；高绿化率目录TOC\o"1-3"\h\u290291项目概况 项目概况1.1项目简述项目名称：“宽景·.沁园”项目 建设单位：赤峰天元建设法定代表人：XXX建设性质：新建建设地点：内蒙古赤峰市喀喇沁旗锦山镇原电厂院内建设期：2020年8月——2022年8月1.2项目概况1.2.1项目背景近年来，中国房地产业的快速发展，催生了一条开发、建设之路。受大气候的影响，我们国家房地产项目开发持续增涨，全国总共投资三万多亿元，其中商品房投资两千多亿元，据住房和城市建设部统计，改革开放三十年来，农村地区的开发建设与房地产开发的关系日益密切，建筑业和房地产行业在国民经济中的地位日益重要，已成为国民经济的重要支柱。本项目经过多次调研，反复论证，喀旗依山傍水，有着天然的居住投资环境，政府高度重视，市民亲切和善，市场前景广阔，故而，决定投资家乡建设，“宽景·沁园”项目落户于美丽的锦山镇。本项目本着习总书记对城市住房的定位：“房子是用来住，而不是用来炒的”为根本；对“宽景·沁园”项目做了科学定位：为广大居民量身定制，既经济又不乏品质的“改善型住房”。“宽景·沁园”项目建设概括归纳有以下几个特点：（1）地理环境优越，坐落于马鞍山河岸，地处城市40米宽绿地公园；有“依园傍水”之称。（2）设计标新立意：奢华外型线条，优雅中式风格；超大空间，宽阔视野，最小的公摊，独立电梯入户。（3）低密度建筑（容积率1.97），高绿化率环境（绿化率高达35%），人车分流、封闭式智慧型小区、管家式物业服务。千言万化作一句话：“宽景·沁园”项目产品——让居民住的起、住的舒适、住的放心、住的满意。本项目的建设规划效果图如下所示。图1-1“宽景·沁园”项目鸟瞰图1.2.2宽景·沁园项目建设时间：2020年8月10日-2022年8月（开工日期-竣工日期总共两年）地址：内蒙古赤峰市喀喇沁旗原电厂院内1.2.3建设规模及内容（1）项目名称：宽景•沁园建设项目（2）项目地址：内蒙古赤峰市喀喇沁旗锦山镇原电厂院内（3）项目单位：赤峰宽景房地产开发有限公司（4）项目代码：2020-150428-70-03-017680，（5）项目概况：该项目位于喀喇沁旗锦山镇工业园403-16-0305地块，总占地面积：41835.5平方米，约62.75亩。总建筑面积：109114.88平方米（其中计容率面积：82407.17平方米，地下建筑面积：26707.71平方米），单体建筑住宅11栋（1#——9#）为17层、配套及商业2栋（10#楼一层及11#楼四层）。本项目的规划设计条件如下：①用地性质：二类居住用地；②容积率：2.0以下；③绿地率：不小于30%，④主体建筑物性质：住宅楼；⑤建筑密度20%以下；⑥建筑限度：54米；⑦配套停车位（个）：697个；⑧建筑退线：北侧退用地界线10米，西侧退用地界线3米，南侧退道路边界线10米，东侧退用地界线3米。⑨地块四至：东至园区道路西至401-16-0313号宗地北至原金峰热力南至锦南大街6、该项目投资与收益情况：该项目计划总投资42021万元，全部为自有资金。详细情况如下表。表1-1宽景•沁园建设项目投资收益一览表序号指标指标值1全部投资利益率15.75%2全部投资利税率22.50%3资本金投资净利润率78.78%4全部财务净现值（FNPV）23.45%5资本金财务净现值（FNPV）17.55%2项目地点及建设条件2.1项目建设地点内蒙古赤峰市喀喇沁旗塞外水城东侧原电厂院内，位于喀喇沁旗锦山镇工业园403-16-0305地块。图2-1宽景•沁园项目建设规划图2.2建设条件2.2.1气候条件内蒙古赤峰市气候条件属于温带大陆性气候，全年空气干燥，昼夜温差大，全年少雨，冬季寒冷，属温带半干旱大陆性季风气候区。2.2.2工程地质与水文地质根据建筑物工程特点对工程地质的勘察依据相关规范及规程；（1）勘察依据的技术标准依据《岩土工程勘察规范》(GB50021—2001)2009年版、《高层建筑岩土工程勘察标准》（JGJ72-2017）及建设单位提供的场地规划总平面图，按建筑基础轮廓线布局布设钻孔。钻孔间距为15—30m。场地内布置勘探点117个，布置孔深15～35m，其中包括技术孔86个，鉴别孔31个，设计钻探总进尺为2305.00m。基坑开槽后于2020年9月20日进行补充勘察，钻孔编号为B开头。最终报告已补充勘察后的资料为准。点号纬坐标X经坐标Y高程备注T140393441.0414645218.125728.306T240393748.0814645117.047731.227T340393568.1654644834.278733.919T440393663.1554644983.201731.958表2-1“宽景·沁园”小区测量控制点（2）岩土工程勘察等级宽景·沁园项目勘察，地上为1-17层，地下1层，该工程车库与住宅楼为连体建筑物，具体情况见建筑物工程特性表，工程重要性等级为一级（重要工程）。该场地在地貌上属冲积平原地貌，地势平坦，地震基本烈度为7度，属于建筑抗震一般地段，地下水对地基基础影响较小，场地及周围未见不良地质作用，地质环境基本未受破坏，场地复杂程度等级为二级（中等复杂场地）。该场地地层结构为杂填土、粉土、砾砂、圆砾、粉质粘土、细砂，性质变化较大，地层结构较复杂，地基复杂程度等级为二级（中等复杂地基）。综合确定本工程的勘察等级为甲级。表2-2“宽景·沁园”小区勘察量及方法勘察项目单位数量技术方法备注钻孔技术孔个86钻孔每次进尺控制在0.50-1.00米，记录描述，进行取样及标贯、重型动力触探试验工作。6.0m以上100%采芯，6.0m以下采用泥浆护壁工艺钻进鉴别孔个31钻孔每次进尺控制在0.50-1.00米，描述记录地层。补充取样、标贯、重型动力触探试验工作。总进尺米2305.00取样原状土样件27静压式普通取土器，及时密封扰动土样件204散装原位测试标准贯入次45按规范标准规格，自动落锤动力触探米19.10按规范标准规格，自动落锤波速测试米9孔(315米)单孔检测法，测点间距1.0m。地面激发横波井中接收室内试验物理力学试验件27按国家标准颗粒分析件204筛析法颗粒分析试验勘察报告册4技术地质：本工程施工场地经过人工填平使土地平坦，在本工程岩土工程研究报告中，土地性质属于褐土和栗褐土，这两种土通常是暖温带灌丛草原下发育的土壤，它的前身是森林土壤。主要分布于西拉木伦河以南的河谷阶地及黄土丘陵上，PH值较高。呈波浪状平均土层厚度约25m，主要受第四纪末更新的影响，地质属中软土，土层分布均匀。以及对地下的水分进行分析，资料表明，宽景沁园小区所在建设地点的地下水不存在对钢筋混凝土的腐蚀性。

3企业节能方案分析及对环境保护采取措施3.1设计依据《中华人民共和国节约能源法》《建筑节能工程施工质量验收规范》《公共建筑节能设计标准》3.2能耗分析项目建成后，除居民居住，还有其他用能场所：如商店、地下车库、充电桩、绿化带、喷泉、路灯景观灯和各种智能化设备等等。因此，我们应该始终注意节能。3.3节能措施3.3.1建筑节能建筑节能指标，按照现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005设计。按当地建委节能备案方案实施。做法为：墙体0.3蒙标05J3-1，屋面0.35、0.28门窗2.4、68系列塑料节能窗（5+12A+5+12A+5），11#楼屋面0.35、蒙标05J1，屋13（B2-140-F8）。（2）供热采暖：采用分户供暖；供水采用三级供水，降低。（3）建筑外窗采用不锈钢落地窗和双层玻璃保温，进而达到阳光照射更充足，屋内保温更持久，空调和氧化等等一系列方式以达到环保节能的目的。（4）利用木材减少能耗的方式：一是不应使用导热系数高、质量密度大的材料，以免屋顶重量过大、厚度过厚；二是不应选用来自屋顶的保温材料与高保温材料作保温用水，防止屋顶高而平的吸水；减少隔离效应。3.3.2节电措施本工程所需电源包括380V电源和220V电源，以下为采取的节能措施：（1）在配电设计中，配电设施必须尽量靠近高负荷设备，并选择低损耗、大功率的响应率补偿作为局部补偿，以降低线路损耗。（2）为降低电耗，保证设备正常运行，对高耗电梯、分布式空调、水泵等提出了变频、节能、变频、加压供水等技术。（3）客厅采用双层玻璃的落地窗既达到保温隔热的作用也增大了屋内采光面积，根据住宅楼位置更加合理安放路灯位置既能有效的提供小区内部照明也增加了夜晚低层住宅采光，综合考量日照、视线、景观环境等等因素，充分打造合理化、人性化、优质化社区空间。（4）小区内夜晚休闲区域及走廊照明灯一律安装非光时声控智能感应节能灯；小区其他常用公共道路灯光（如路灯、庭院灯等）都将安装LED节能荧光灯，根据小区居民时间（如上班下班人流量高峰期、周末儿童娱乐区等）分时段控制灯光密集程度继电器开关控制，在保证不影响居民夜间活动情况下做到最大化节能环保。3.4建设工程期间对环境主要污染3.4.1施工期间垃圾排放在本工程施工过程中，要改善经营管理，采用新材料、新工艺、新技术，提高设备利用率，达到节约资源、降低成本的目的。合理安排施工进度，减少劳动力的盲目投入，提高材料的利用率。项目施工期间会产生大量灰尘和粉尘，用专业自动喷淋机器达到降尘效果，在工地进出大门口设置水池对运输无聊的运输车进行冲洗，减少扬尘，把物料盖上防尘网，并且在固定时间每天派专人对路面及物料进行洒水，施工过程中产生的废水排到规定污水管道，划分固定区域堆放施工过程产生的固体垃圾并及时清理。环境和环境对空气的影响：工程施工过程中环境空气污染主要是建筑粉尘造成的。尘埃和漫射尘埃对太阳中的环境空气有很大影响，在干燥、大风天气，应按规定在施工现场周围修建防护墙和安装防护罩，并实施封闭施工一个能够产生二次灰尘的表面，应进行洒水以减少灰尘；离开施工现场的车辆应进行清洗，防止道路和城市污染。3.4.2项目营运期间垃圾排放项目营运期间主要污染物为生活垃圾、厨房烟尘、小区设备噪音等。小区内设置分类垃圾桶根据居民生活所产生垃圾进行分类丢弃、对小区业主生活中产生的废弃用水进行合理排放、做饭时厨房排放的油烟进行过滤排放、以及加装降噪处理对空调、风机、水泵运行时产生的噪音进行降噪。3.5针对对环境可能造成污染行为的保护及预防措施（1）对于该项目建设期间对环境采取的保护措施，根据我国《建筑法》规定，建筑施工企业应该遵守国家制定的有关环境的保护及安全生产的法律、法规的规定，建筑施工企业有责任和义务对施工期间所产生的各种垃圾（例如：固体垃圾、各种粉尘、污水、废气以及施工产生的噪音等等）进行合理的处理排放。（2）施工企业应当有专业人员对施工现场进行必要的环境保护，设立完善的环境卫生检查制度，并且做好检查记录。对施工现场管理人员和作业工人进行教育培训，对于违反规章制度的作业班组进行严肃处理处罚。（3）对于确实需要夜间施工的作业依法办理夜间施工许可证明，对机器进行降噪处理，并且提前对工地附近小区办公楼等贴出公告以告知居民。（4）环境对空气的影响:工程施工过程中环境空气污染主要是建筑粉尘造成的。尘埃和漫射尘埃对太阳中的环境空气有很大影响，在干燥、大风天气，应按规定在施工现场周围修建防护墙和安装防护罩，并实施封闭施工一个能够产生二次灰尘的表面，应进行脱水以减少灰尘；离开施工现场的车辆应进行清洗，防止车辆中的泥土灰尘对道路和城市污染。（5）施工机械噪声值及相应的限值表表3-1施工机械噪声值及相应的限值表机械名称距离声源10m处距离声源30m处施工现场噪声值限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖掘机、推土机、压缩机80～988774～80767555（6）对于施工现场需要储备存放的有毒、油性、有毒的化学物品，都需要对存储所在的厂房进行处理，采取安全合理的措施，防止有毒有害物质直接渗透到地面导致对土地水资源的破坏以及污染。（7）建筑工地施工现场的主要道路必须进行硬化处理，各个区域有明显的区分，有地面标识及区域标识（如：食堂、生活区域、办公区域、作业区域等）。对于裸露土地的部分应进行土地绿化，对于堆放建筑材料的区域进行土地硬化等等。（8）采取以上措施后，做到真实有效的对空气无污染，对土壤水质没有伤害，固体废物可有效处理，噪音对周围环境无有害影响。建设企业单位需要严格按照国家各项法律法规条文规定，做到文明施工，安全施工，做到真正的现代化文明建筑工地。

4宽景·沁园项目设计说明4.1设计说明DESIGNEXP;ANATION（1）项目名称：宽景沁园小区修建性详细规划（2）区位说明：项目规划用地位于内蒙古赤峰市喀喇沁旗锦山镇原电厂院内，401-16-0305地块。临近锦山第五中学，本项目总用地面积：41835.5平方米，容积率限值2.0.为二类居住用地。（3）项目概况：本项目定位中高端市场，属改善型住房，力图打造一个高品质、舒适型社区。（4）设计依据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018；《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019《无障碍设计规范》GB50763-2012《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑工程建房面积计算规定》4.2规划设计理念（1）设计风格：本项目用地，东北侧为景观河，围绕河滨景观带，我们将景观花园融入居民生活，打造一个花园式社区；（2）方案总体布局：单体建筑11栋，9栋为住宅，其中1栋16层其余为1层；南侧设置1栋配套用房（社区、物业用房），北侧结合商业设置了主入口大门；力图打造花园式居住区模式，以南北两个入口为端点，打造主景观轴线。整体采用现代中式的设计手法，深色挑檐与竖向线条的应用，突出住宅建筑沉稳大气的特点；颜色选用经典的米黄色和深咖色，使建筑素雅而不失特色。（3）功能布局：本项目整体布局结合地形周边景观，呈左右两排布局，中间一道主景观轴作为社区中心；入口设置在主景观轴上，住户可以从主景观轴进入各个单元，增加了入口仪式感；打造花园式居住区模式，以南北两个入口为端点，打造主景观轴线；景观轴线上设置两片中心景观绿地，在住宅楼中间打造组团景观。另外单独设置了居民活动广场与儿童活动乐园，满足广大居民使用需求。（4）交通流线：全区人车分流，车辆从位于滨河路的两个地库出入口直接进入地下车库。地面平时无车辆能行；对人车分流的优点进入了充分的归纳如下：————安全：安全作为一项重要指标在任何规划中都是首要考虑的，小区内实现人车分流后相当于一座公园，小区内的道路就是绿色步行街，特别是对于老人和小孩来说人车分流更加安全，老人可以在小区内悠闲散步，小孩可以在小区内尽情玩耍，不用再有被行驶车辆碰到的顾虑。————安静：小区内实现人车分流，小区内没有机动车的行驶会格外的安静，小区内不会再有发动机的引擎声，这点在小区居民休息时段格外重要，毕竟谁也不想在熟睡中突然听到一阵发动机的轰鸣声和刺耳的喇叭声。————缓解停车压力：人车分流的小区，车库内的停车位是大于小区内总人数的，故停车位是非常充足的。人车混杂的小区，车辆多、行人多，车主的车速相对就会很慢，增加了停车的时间。车辆进出困难，而且车辆多停车位少，即使进入小区也不一定能有停车位。再说一句，人车分流的小区也便降低了停车的难度和缩短了停车的时间，无形中给用户以便利。————便捷交通出行：人车分流的小区使得出行更为方便，更加快速的提车，更加快速的驶出小区，不用像人车混杂的小区一样绕过许多路才能出小区。————减少噪音和尾气的污染：人车混乱的小区，车辆行驶时会有噪音和尾气排放，这一定程度上污染了小区的空气，也影响着小区内住户的生活质量。噪音一定程度上也会对人的听力造成损伤，轻则听力衰退，严重则会导致听力丧失，对用户的身体健康也会有严重影响，小区内地面平时无车辆能通行，净化环境无噪音污染。————增大了空间、扩展了绿化：因为车库都是建在地下的缘故，地下便有大量的空间可以设置为活动场地和为绿化区，甚至还可以在小区增加一些亭台轩榭和巧夺天工小品佳作的规划设计，为小区的住户提供更为优美的环境。4.3建筑设计理念（1）设计原则：以人为本的设计原则；（2）空间打造：综合考量日照、视线、景观环境等等因素，充分打造合理化、人性化、优质社区空间；（3）风格选择：我们充分分析了近几年住宅小区常见的设计风格，结合对住户的定位，本方案我们运用现代中式的设计的设计风格，充分打造高端大气、线条分明、色彩饱和，符合中国传统文化形象的现代化社区。

5宽景·沁园项目财务分析及工程招标实施进度5.1投资估算5.1.1建设投资估算的范围本项目的投资评估主要由开发建设投资（土地出让金、建安工程费等）；其他费用投入（建设单位管理费及办公费、开发前期投入：三通一平、场地围封、勘察费、监理费、设计费、图纸审查费、城市建设配套费及增容费、销售费用、财政税金等）、不可预见费三大部分组成；5.1.2编制依据国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；并参照当地近期施工的同类建筑的各项工程单位面积概算指标计算；5.1.3项目投资估算表5-1宽景•沁园项目总投资估算表（单位：万元）序号项目平米分摊总费用1开发建设投资2495元/平方米271971.1土地出让金495元/平方米53971.2建安工程费2000元/平方米218001.2.1建筑总投资1.2.2公用及辅助工程2其他费用146062.1建设单位管理费用及办公费70元/平方米7632.2前期费用（三通一平、设计、1270元/平方米13843勘察、监理、施工图审查、城市建设配套及增容费、销售费用、财政税金等3不可预见费20元/平方米2184建设中贷款利息05项目总投资3855元/平方米42021

5.2工程招标5.2.1招标依据本项目建设建议不进行招标5.2.2本项目招标范围勘察、设计、监理、建筑安装、设备及重要材料采购5.2.3招标方式招标方式规划方案及施工图设计、建筑安装、设备采购、监理及勘察均采取为部分邀标、自行招标，招标情况如下表：表5-1招标情况汇总表项目内容招标范围招标组织形式招标方式部分邀标部分直发包自行招标委托招标直发招标邀请招标规划方案设计★★★施工图设计★★★建筑工程★★★安装工程★★★设备采购★★★监理★★★勘察★★★5.3项目建设期及实施进度安排5.3.1项目建设期本项目建设期为两年。5.3.2实施进度安排本项目在建设期内需完成项目申请立项备案、项目的审批（规划用地、不动权证、规划审批、施工许可证）、施工图的设计及审查、建安工程（基础验线、设备安装、主体验收）、环境配套设施、竣工验收、交付使用。本项目预计开工日期2020年8月，竣工日期2022年8月,为期两年左右，具体建设进度计划如下表所示。表5-2项目建设进度计划表

6不确定性分析6.1敏感性分析6.1.1敏感性分析的主要因素及指标本项目财务敏感性分析主要分析销售成本、销售价格等个别因素变化对所得税后内部财务收益、累计净现值和动态投资期的影响。敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。敏感性因素一般可选择主要参数(如销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等)进行分析。若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。6.1.2敏感性分析结果财务净现值(FNPV)亦称"累计净现值"。拟建项目按部门或行业的基准收益率或设定的折现率，将计算期内各年的净现金流量折现到建设起点年份(基准年)的现值累计数，是企业经济评价的辅助指标。当财务净现值大于或等于零的时候，它表明项目的盈利率不低于投资机会成本的折现率，项目被认为是可以接受的。而当财务净现值为负值时，项目在财务上不可行。在进行投资额相等的项目方案选择时，应选财务净现值大的方案;当各方案的投资额不等时，需用财务净现值率来比选方案。其计算公式为:FNPV=财务净现值;ic=基准收益率;(CI-CO)t*(1+i)=宽景·沁园小区项目第t年的净现金流量(应注意"+"，"-"号);n=宽景·沁园小区项目计算期。当FNPV>0时，说明宽景·沁园小区项目能得到超额收益现值，宽景·沁园小区项目可行;当FNPV=0时，说明宽景·沁园小区项目满足基准收益率要求的盈利水平，宽景·沁园小区项目可行;当FNPV<0时，说明宽景·沁园小区项目不满足基准收益率，宽景·沁园小区项目财务上不可行。本项目敏感性指标的计算结果如下，通过以下数据可以看出，销售成本和售价是影响本项目经济效果的最主要因素。表6-1销售价格敏感性分析基准方案售价变动-10%-5%5%10%净现值6152024净现值升降幅度%%%%财务内部收益率%%%%%财务内部收益率升降幅度%%%%净利润15263137净利润升降幅度%%%%动态回收期（年）回收期变化幅度%%%%表6-2销售成本敏感性分析基准方案销售成本变动-10%-5%5%10%净现值11171485净现值升降幅度%%%%财务内部收益率%%%%%财务内部收益率升降幅度%%%%净利润2027241714净利润升降幅度%%%%动态回收期（年）回收期变化幅度%%%%6.2风险及对策分析6.2.1主要风险因素商业地产市场的主要风险是宏观政治风险、市场运行风险和金融风险。（1）宏观政治风险为了贯彻落实“房子是用来住，而不是用来炒的”的要求，解决老百姓住房的问题，国家近年来出台了一系列措施对房地产行业进行宏观调控，稳定住房价格。房地产宏观调控不断加强，力度逐步加大，我认为这是一个受宏观经济影响严重的行业，国家一批文件的出台和实施，加强了房地产宏观调控；而商品房市场也将受到不同程度的影响。（2）市场操作风险：购房者的购房行为容易受到宏观政策调控的影响，政府在税费调节与行政管理存在盲区，客观上又扭曲了市场配置资源的功能，增加了显性市场的不确定性因素。随着市场逐渐规范，住房供应增多，市场竞争也越发激烈，导致购房者购买选择更加难以预估，因此这些因素相互作用增加了公司市场操作的风险。国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产市场的恢复，使得持有资金的等待时间逐渐缩短；但消费者的购买行为变得越来越重要，商品房供应充足，同质产品增多，竞争更加激烈，增加了产权公司上市经营的风险。（3）金融风险：房地产行业是典型的资本密集型行业，具有投资大、风险高、周期久供应链长、地域性强的特点。国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展，房地产业对资金的高需求和资金供求的时差客观上造成了对资金的巨大需求，因此，如果投资资金和房地产项目不能很好地协调，就会对项目的正常进展产生不利影响。6.2.2主要风险对策防范政策风险的措施：长期投资楼市，对市场的整体走向进行认真分析，了解市场实时发展节奏，对开发周期进行缩短减少，并且根据市场政策的发展情况对计划进行合理适当的调整，及时向有关部委通报主要政策对市场的影响，以及在以下方面认真落实商品房政策的情况：在建设过程中为了减少其政治影响，公司采取了详细成熟的财政策略，降低了市场营销及财政风险。职业风险缓释措施：经营者在对市场进行充分调研的情况下，对产品进行合理的评估及市场定位。根据具体的市场情况充分评估产品的质量和成本，在严格执行产品标准的情况下合理削减开发成本，提高资本回报率，从而有效避免风险。风险缓解活动的融资：项目实体应尽快与金融机构签订贷款协议，以确保开发资金持续、充分到位，而且，它在整个项目企业中保持项目资金链，还应提供适当的人员来管理和组织项目，以最大限度地降低财务风险。

7社会影响分析7.1对居民就业和收入的影响分析过去几年，房地产开发投资保持快速增长，资本大量涌入房地产市场，使得房地产市场蓬勃发展，于此同时也拉高了住房价格。本着住房不炒的原则，国家为了贯彻落实老百姓住房的问题近年来出台了一系列房地产宏观调控政策稳定房产市场。因此，近年来房产市场有所降温。这一系列措施也使得市场竞争更加规范，相关法律法规更加完善。完善的房地产市场制度更加能凸显出优质地产开发商的优势，同时完善的市场制度保证了地产市场未来的持续繁荣，增加了相关企业对市场前景的信心。7.2对居民生活质量的影响本项目将为市民创造良好的居住区，不仅改善了居民的居住环境，提高了居民的生活质量，同时促进周边配套设施的完善，拉动当地经济的发展，为当地居民创造更多的就业岗位，维系了社会的稳定。因此，该项目的实施对社会发展的积极影响是多方位的。7.3对社会发展的影响该项目的实施将创造一个范围广泛的居住区，可以进一步促进周边地区和相关产业的发展，并改善一些居民的发展，审慎评估创造300多个直接就业岗位和1000多个间接就业岗位，通过接收下岗工人和当地土地购买者，可以缓解当前的就业压力，有助于社会稳定。综上所述，宽景•沁园住宅小区项目社会影响如下表所示。表7-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对居民就业和收入的影响通过吸纳就业人员，可提高部分居民的收入水平；可增加数千个间接就业岗位2对居民生活质量的影响改善部分居民居住条件，提升生活质量3对****市经济的影响房地产是带动性很强的产业，本项目建设可促进当地工业、建筑业以及交通、贸易等行业的发展4对****市社会发展的影响提升城市功能，提升****市综合竞争力

8结论及建议房地产开发对中国当前城镇化建设过程中有着重要的作用。房地产开发是中国经济的重要支柱，GDP增长的主要动力，能够让政府有能力快速推动城市化的发展，并且带动与其相关的一系列行业的发展。内蒙古地区利用城市化进程，积极推动本地房地产的发展，促进房地产社区和城市经济社会的发展。本项目经过多次调研，反复论证，喀旗依山傍水，绿水青山有天然的居住投资环境，政府高度重视，市民亲切和善，市场前景广阔，故而，决定投资家乡建设，“宽景•沁园”项目落户美丽锦山镇！（1）通过对环境地理位置的分析“宽景·沁园”项目地理环境优越，地处城市40米宽绿地公园，有“依园傍水”之称。该项目促进城市、商业和住宅区的建设；据统计和市场调研，该项目市场前景看好，政府高度重视，市场前景广阔，故而，决定投资家乡建设。（2）通过本项目的财务评价分析，动态投资回收期为3年，低于房地产行业基准的回收期4年；净现值为正，该项目经济效益显著，故该项目可行。（3）通过本项目的社会效益评价,本项目将为市民创造了一个良好的居小区，不仅改善了居民的居住环境，提高了居民的生活质量，同时促进了周边商业发展和当地经济的发展。该项目的实施对社会发展的积极影响是多方位的，故该项目可行。综上所述，根据该项目前期对环境地理位置社会需求的分析、项目财务评价的分析以及对社会效益评价的分析等等，均证明宽景·沁园”小区建设项目可行。

参考文献[1]杨柳.信息技术环境下可行性研究报告写作研究[D].长春理工大学,2014.[2]陈娜.海南荣丰花卉苗木高新技术产业园可行性研究报告[D].中南林业科技大学,2013.[3]曾凡全.政府投资项目可行性研究报告的质量控制研究[D].北京交通