【我国房地产企业多元化融资探究：以万科为例（论文）18000字】

我国房地产企业多元化融资研究—以万科为例摘要房地产企业属于长期资金密集型企业，对资金需求量较大，同时，房地产企业项目工期长，资金回笼时间长，对资金回笼产生巨大压力。由于我国房地产企业的形成与应用发展较晚，相关金融理论的深入学习缺乏研究及建立相应的市场秩序也不健全，使得房地产企业对银行贷款业务有着较多的市场依赖性，融资途径单一，导致融资规模相对不足，有着比较大的融资风险。为了能让企业更好的获得项目融资，企业自身需要不断拓宽企业融资渠道，企业从这一融资角度出发，对房地产信托，房地产投资基金等新型企业融资管理方式进行大胆尝试。本文以万科集团为对象进行案例分析，对我国房地产企业多元化融资进行研究。首先，对国内外相关学者的文献进行查阅，对相关理论知识进行学习，对前人的观点进行分析，得出自己的观点。其次，从我国房地产融资模式入手，指出我国房地产企业目前获得资金的几个主要来源并分析其融资的基本情况，通过对我国房地产融资现状进行分析，结合万科集团这一行业领头羊的融资情况，指出我国房地产行业融资存在的相关问题，并在此基础上，结合我国国情，对我国众多房地产行业的融资情况提出相关建议，使其得到更好的发展。关键词：房地产；多元化融资；万科目录TOC\o"1-2"\t"标题4,3,标题5,4,标题6,5"\h\u26849摘要 第一章绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景房地产业属于资本密集型产业，在生产经营过程中对资金有着极大的需求。然而，房地产业面临着资金筹措和回笼压力且资金的循环周期较长。同时，房地产业是国家主导产业，关联度和覆盖面都很高。因此，许多专家学者对房地产企业的融资状况进行了研究。自1978年改革开放以来，我国的居民住房保障制度就经过了多次的重大变革，自1998年以后，我国政府开始更加注重房地产企业的快速发展，从此，房地产企业以及上下游企业开始了迅猛的发展新历程，房地产行业的经济辐射面较广，对众多行业影响较大，如今，房地产行业成为可以推动国民经济快速增长的重要力量之一。在1999年至2010年间，房地产企业的销售规模也是一直处于上升趋势，由于房地产企业的飞速发展，许多的人才与资源也开始涌入这一行业。房地产企业的逐步成熟，面临着巨大的商机与挑战，房地产融资也推动了房地产市场发展与国民经济发展。近几年，我国的房地产经济不仅得到迅速发展，还直接带动了国民经济的快速发展，但在此背景下，我国房地产企业发展中也面临着许多问题，一旦得以解决，就能推动我国整体经济前进。在2020年，全球经济经历了新冠肺炎的严重影响，国内外社会政治经济文化发展环境形势都比较复杂多变，在这一年，我国的实体经济也面临着严峻挑战，习近平总书记提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策定位，释放住房政策改革红利，建立覆盖多渠道住房保障、租购租贷并举和多市场主体协同供给的居民住房保障制度，房地产市场走势基本出现“V”型化的态势，到2021年，我国房地产市场基本走出了新冠疫情的严重影响，到2021年房地产整体市场调控政策将基本延续“房住不炒”政策主线，国家会对各种炒房扰市现象进行严厉打击，让我国未来的房地产行业得以平稳健康发展。1.1.2研究意义（1）现实意义房地产企业是一个属于资金密集型的企业，所以对资金流有着较大的需求，资金流的好坏也关系着一个企业的生死存亡。一开始，发地产企业还处于发展阶段，金融发展也比较落后，缺乏相应的金融产品，而房地产企业虽然可以向银行申请贷款，带申请条件的相关限制也给发地产企业带来了诸多困难。所以，对房地产企业各种融资方式的深入研究往往会使得我们能够更好的准确分析和指出我国房地产企业目前面临的融资问题，为其自身拓展融资渠道提出相关建议，增强了企业的竞争能力。（2）理论意义目前，众多学者对房地产融资理论的研究集中在房地产融资问题上，对多元化融资问题的关注较少。在选择研究对象时也是针对大环境而言，从个体案例出发进行研究分析的相关文献数目有限，可供参考的方面不是很多。所以本文从万科集团入手，以当下房地产行业的融资现状为背景，对房地产企业的多元化融资进行系统分析，对该论题涉及的一些方面进行补充说明，为其他学者后续的研究提供参考方向。1.2国内外研究现状1.2.1国外文献综述Amihud,Y,BaruchLev和NG.Travlos（1990）提出了控制权稀释（dilutionofcontrol）理论,关注持有控制权并长期持有大量上市公司股票的企业管理者不愿意以公开发行股票的方式进行项目融资行动，因为他们想要避免股权稀释和失去控制权的风险。Bolton,P.和X.Freixas(2000)提出了一个信息不对称、无税的金融市场和公司融资模型，其中股权发行、银行债务和债券融资均衡共存。强调金融中介的关系银行方面：企业转向银行作为投资来源，主要是因为银行擅长帮助它们度过金融危机时期。并得出结论，在均衡状态下，风险较高的公司倾向于银行贷款，较安全的公司倾向于利用债券市场，介于两者之间的公司倾向于同时发行股票和债券。这种细分与风格化的事实大体上是一致的。1.2.2国内研究现状 由于国外在融资问题上的研究比我国早，整体框架的形成也比较成熟，相较之下，我国在这类问题的研究上会对国外的研究进行一些借鉴，但在研究的方向上可能会有些分散，为了更好的发展房地产融资市场，相关学者也提出了一些理论供我们参考。温尚锟、闫弘文和赵志英（2013）分别阐述了房地产的主要资金来源与资质等级，从时间、空间和资质等级这三个不同的方面，详细分析了房地产开发项目投资资金的来源及其中存在的一些问题，得出结论：房地产企业的资本结构过于依赖银行，不同资质等级和其他不同资质的房地产企业的资本结构可能有所不同，并在此基础上提出相应的解决措施。张笑杰（2011）认为房地产行业是高收益风险的资本密集型行业，市场竞争激烈，相关企业风险隐患防范管理工作工意识亟待不断加强，他系统地研究分析了目前房地产企业在开展财务风险管理工作方面普遍存在的一些问题，并明确表示该类财务风险有着客观存在性，不确定性，分散转移性和预测决策性的特点，提出现阶段房地产企业财务经营风险所形成的主要原因，并有针对性的提出相关风险管理对策。高爽和陈建印（2017）认为房地产企业融资对房地产产业有着深刻的影响，对房地产行业起着支持与保障作用，房地产金融研究对房地产产业的长期发展具有重要的指导作用。他们主要阐述了房地产证券金融行业的特点，并对我国房地产金融行业的证券融资市场现状进行分析，进而深入分析其持续发展运行过程中可能存在的一些问题，在此基础上提出相关的建议。这篇文章总结了我国房地产企业融资渠道的发展现状和当前存在的一些问题，探讨了当前新形势下促进我国房地产企业融资渠道多元化的必要性姚丽娟（2015）对我国房地产企业融资现状及其存在问题进行概述，探讨了新形势下我国房地产多元化融资渠道的必要性，分析我国房地产企业多元化融资时应该怎样对私募股权融资、房地产信托、房地产证券化进行选择，提出了要拓展房地产多元化融资渠道，必须根据企业自身发展特点来选择合适的融资渠道、注意融资后对控股权的影响对策。陈耀坚（2017）把华夏幸福房地产公司作为研究对象，从内部和外部两个角度分析该企业在融资过程中存在的问题，在多元化融资优化动因基础上，从减少对信托融资的依赖、创新多元化融资渠道、优化企业融资债务资本结构及降低企业多元化融资成本等方面进行多元化融资方案优化并提出保障措施，为促进房地产企业多元化融资方式以及解决房地产行业融资困难提供参考。李立刚（2019）认为，一些房地产企业不能获得长期发展的原因在于存在融资渠道不够广泛、融资风险过高或融资金额不够大等融资问题，尤其是在互联网+的大环境下，一旦出现问题企业就很难得到健康发展。因此，我们应该深入分析研究房地产企业的持续融资发展策略，并积极的进行创新，最终才可能真正找到解决现阶段房地产企业长期融资发展问题的有效措施。1.2.3总结总体上看，发达国家学者对房地产融资的研究早于我国并提出了模型，对投融资的理论基础研究尤为深入，这为房地产企业在多元化融资方面提供了参考。我国近些年在对我国房地产行业的运行状况进行分析在对现存问题的研究上取得了进展，有些学者从个体案例的角度出发，为我国房地产行业的融资问题提出相关建议。1.3研究内容及方法1.3.1研究内容本文在研究之初，结合我国房地产融资现状以及案例中出现的万科集团，对本文写作所需的数据进行收集。（1）本文首先对相关学者的研究进行收集整理，学习前人的研究内容及研究思路。（2）其次，对我国房地产企业的融资规模和融资方式进行分析，指出我国房地产融资现状中出现的问题。（3）然后以万科集团为例，对万科集团的多元化融资规模，融资结构和融资组合进行介绍。（4）最后针对我国房地产企业多元化融资时存在的问题，提出相关的对策。1.3.2研究方法（1）文献研究法本文在写作之初查阅了大量的资料，对国内外学者的各类文献进行拜读和系统性的分析，学习学者们的观点之后加以提炼总结，得出自己的看法，并根据这类资料指出我国房地产企业多元化融资时存在的问题并给予相关建议。（2）比较分析法本文采用比较分析法，通过对房地产企业融资规模和融资方式进行分析，分析比较出各种融资方式的优缺点，从数据出发，根据报表显示的财务数据对案例进行深入的分析，对融资的成果进行评价，对比我国房地产企业目前所面临的问题，提出可行性的建议和对策，让案例分析能被更好的理解，使分析结果更加透彻和系统。（3）案例分析法案例分析法是本文的研究方法之一，本文选取中国房地产行业龙头万科公司作为案例典型案例，简要介绍万科融资背景，详细分析其多元化融资规模、融资结构和融资组合，将理论结合实际，为了使得出的结果更具有指导性和应用性，通过对我国万科集团多元化融资进行分析，并提供相关的建议。第二章房地产企业融资的相关理论基础2.1资本资产定价模型资本资产定价模型，简称CAPM模型，是基于传统投资组合理论和现代资本市场理论的一种改进定价模型，这一理论充分考虑了风险与成本，对风险与收益的相关关系进行深入研究，着重综合分析了风险资产收益率与风险量之间的相互关系，得出结论：当市场处于均衡状态时，市场投资组合变化的边际效果是相同的，即风险的边际价格不变。这一模型作为主流观点，在企业进行投资决策时起到有效的作用。资本资产定价模型对企业投融资法风险与收益进行分析与概括，认为只有高风险的投资才能带来更高的回报，在本文中对房地产企业融资方式的研究中参考了这一理论模型，对研究有着重要的意义。2.2代理成本理论代理成本理论是一种与企业最佳资本结构相关的理论，它主要是在企业经营权和所有权相分离的实际条件下形成的。由于信息不对称问题的存在，企业的两权分离会产生委托代理关系，从而导致股东、债权人和职业代理人之间的各种道德冲突。经理人通常受雇于股东大会为股东们服务，因为他们的工作薪金与企业的业绩直接挂钩，他们往往会有意选择一个能够使广大股东权益得到最大化的工作方向发展，有时就会牺牲债权人的合法权利。代理成本认为，一方面，企业投资回报率高的产品往往会直接增加企业的的监督成本和财务风险；另一方面，公司债比例的提高将减少股东的股本，代理成本将由股东自行承担。所以，有必要通过建立合理的企业资本结构来让使股东权益不断增加，来保证我国企业财务的正常合理运作和发展。代理成本理论分析了融资风险与代理成本之间的关系，考虑了两权分离所带来的资本管理风险和成本，对我国房地产企业选择和匹配股权融资和债务融资有着指导意义与参考价值。2.3优序融资理论优序融资理论是一种基于信号传递原理提出的，该理论在充分考虑到信息不对称和降低交易成本的前提下，分析了企业进行融资决策的优先权问题，在确定企业进行融资渠道和融资方式决策时可以起到在融资效率达到最大化的融资效果。根据该理论，由于不需要签订契约和支付交易费用，内源融资所需要收到的约束就会比较小，就可以作为融资的一种首选方式；其次是基于信息不对称的融资成本较低的低风险债券，然后是高息的风险收益债券。但是，由于新老股东之间的股权价值转换能力较强，对原股东的利益并不是最高的，所以股权融资将不会成为中小企业最后的主要融资方式选择。该理论存在一定的争议，但是在实践中仍然是合理的，许多跨国企业也曾选择这一顺序进行融资活动，这一理论已成为融资顺序的主要理论之一。优序融资理论也可以应用于我国金融市场的早期阶段，给我国的上市公司的融资提供借鉴与指导。2.4信号传递理论信号传递理论主要建立在信号传递的理论基础上，认为企业投资者自身可以通过企业的行为主动分析其所要传递的各种信息，并根据这一信息做出投资决策。企业对资本结构的调整结果可以传递出企业的经营管理能力，反映的是企业对该行业发展前景的认识。当公司股利继续减少时，会直接带来利好的市场消息，产生正的股票市场波动反应；当公司股利继续增加时，则可能会直接带来利空的市场消息，产生负的股票市场波动反应。当企业价值被高估时，选择股权融资，当企业价值被低估时，选择债券融资。这一理论从投资者对企业融资方式的评估和企业融资信息对经济主体产生的影响两个角度进行分析预测，在企业进行债务融资与权益融资的比例决策时起到重要作用。2.5MM理论MM理论时一种现代资本结构理论，最早在2020世纪50年代被提出。其主要包括两个时期的研究结论：最初的无公司税MM理论和经过修正的MM理论。无公司税的理论也叫资本结构无关论，该理论认为，在没有税收、交易成本、破产成本、信息不对称和企业个人之间借贷利率相同时，企业的融资活动方式和资本结构不影响企业的资本市场经济价值。对一个企业价值产生直接影响的因素是与其投资风险严重程度表现形式相直接对应的企业预期投资收益风险水平。所以没有最优化的资本结构能够使企业价值实现最大化。但是这一理论在现实条件下很难实现。后来，无公司税理论的提出者发现早年理论的不足之处，在后来又加以修正。他们在原先的MM理论模型的基础上，对公司所得税和个人所得税加以考虑，结论认为利息能够帮助企业减少所得税，增加企业价值，当负债率越高时，资本结构越优。虽然MM理论所需要前提条件比较苛刻，但它为企业资本结构问题提供了思路框架和理论基础。其缺点在于缺乏解决金融风险和负债产生的额外成本的办法。第三章我国房地产企业多元化融资现状3.1房地产企业多元化融资规模房地产行业由于特殊的行业整体性质对资金的直接需求量较大，需要获得的融资额度也比其他的行业要高，房地产行业的主要融资来源主要分为两种：内源融资和外部资金融资，内源融资主要指的是公司自有资金的直接投资，而银行贷款在外部融资中起着重要的作用。因为房地产企业资金密集，其融资要求与国家宏观政策息息相关，在一定程度上有着较高的财务风险水平。图3-1显示的是我国房地产企业近十年获得资金的情况，由图可知我国房地产企业融资资金基本保持增长的趋势，可以看出我国的房地产企业得到较为平稳的发展。本文将在下文中对房地产企业的融资资金来源进行介绍。图3-12010年-2019年我国房地产企业获得融资资金的情况数据来源：统计年鉴3.2房地产企业多元化融资方式我国房地产企业直接获得融资的资金以银行贷款作为主要的融资方式，但由于目前银行贷款制度的局限性，房地产企业也在通过其他方式进行融资活动，下文中将对目前我国房地产企业的各种多元化融资方式进行详细介绍。3.2.1银行贷款我国房地产企业资金有六个主要的资金来源，有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。由此处的表3-1可知，自筹资金和定金及预收款的占比较大，自筹资金包含企业的自有资金和债券融资所得。我国房地产企业投资所需要的资金在逐年增加，其中个人按揭贷款和定金及预收款大多来自银行贷款，其他资金间接的给房地产企业提供大量银行资金，综合来看，房地产企业资金来源中银行占比高达50%以上，房地产行业资金主要依赖银行。年份国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他资金总计占比占比占比占比占比占比占比201017.22%1.08%36.52%26.42%13.06%5.69%100.00%201115.24%0.92%40.86%26.23%10.13%6.65%100.00%201215.31%0.42%40.48%27.51%10.90%5.38%100.00%201316.11%0.44%38.83%28.25%11.49%4.88%100.00%201417.41%0.52%41.33%24.79%11.20%4.74%100.00%201516.15%0.24%39.17%25.97%13.31%5.17%100.00%201614.92%0.10%34.07%29.09%16.92%4.90%100.00%201716.18%0.11%32.60%31.20%15.32%4.59%100.00%201814.50%0.07%33.51%33.50%14.20%4.22%100.00%201914.13%0.10%32.56%34.35%15.27%5.27%100.00%表3-1我国房地产资金来源表（单位：亿元）数据来源：根据统计年鉴整理由表3-1可知，房地产企业主要还是依靠银行贷款来获取开发资金。目前，我国房地产企业50%以上的开发项目资金主要来自我国银行贷款系统，银行贷款仍认为是我国房地产企业的主要融资方式。银行贷款有着较高的融资门槛，易受金融政策因素影响的一些特点，向银行融资，筹资资金弹性大，筹资速度快与筹资成本较低的优点，但是向银行融资也有着筹集资金数额低的缺点，银行贷款在房地产融资项目中占据较大融资比例，会直接让自身的融资模式逐渐变得单一，随着近年来国家相关信贷政策的不断改变，向银行贷款也就变得困难重重起来，多数房地产企业很难继续完全依赖于向银行贷款，因此这种由银行主导的单一房地产融资模式仍然亟待改变。就近几年情况来看，以房地产融资为主要业务的银行，不仅仍然面临着外资银行的巨大压力，还有随着各种新型房地产融资业务方式不断产生而带来的诸多挑战，但仍然难以完全撼动其主导地位。当向银行贷款融资的门槛逐渐变高，企业将逐渐降低向银行贷款在企业资金链中的比例，银行也会通过不断开放非银行融资业务渠道来大大降低自身财务风险。通过对发达国家房地产金融经营模式的调查分析可以得出，当银行信贷比例减少的同时，会使得银行信贷衍生品和非信贷类的金融产品不断增加与完善。就目前市场形势情况来看，这种由银行主导的房地产融资模式在短期内不会发生改变，大多数金融资产也在银行的监管下，但房地产企业的融资渠道和融资市场的多元化仍然是融资方式健康发展的必经之路。3.2.2内源融资内源融资主要指的是企业以自身经济能力进行的融资，也就是以自有资金进行融资的一种方式。企业使用内源融资方式的主要内容包括自有资金、留存收益和销售账款，企业进行内源融资的本质上是企业使用自己的资金进行投资。自有资金是指企业通过长期经营发展获得一定利润所得到的资金。图3-22010-2019年自有资金比重变化图数据来源：统计年鉴由上图3-2可知，自2014年以来，我国房地产企业将自有资金投入进行的房产投资活动比例开始逐年有所下降，但我国房地产行业发展势头良好。有部分原因是因为国内的投资环境在逐渐规范化，吸引了较多的外来投资者，近年来，房地产企业吸收外来资产的数目逐渐增大，但其在房地产企业所需资金所占的比重则开始呈现出下降趋势，说明我国房地产对外商投资这一部分的依赖较少，也有一部分原因是企业吸引外资的能力差，对外资利用率较低。3.2.3上市融资上市融资也是目前房地产企业普遍选择的主要融资方式之一，但上市融资的条件就比较的苛刻。上市融资属于直接对外融资，可以有效降低金融风险与企业融资成本，改善企业资本结构。在我国，为广大的普通投资者考虑，公司上市的条件比较严格，而房地产企业的资金流是不连续的，很难满足上市要求。有些企业为了能够尽快挂牌上市，选择了直接买壳或资产重组的方式，在进行买壳时，他们一般会优先选择直接收购一些经营业绩和筹资能力弱的挂牌上市公司，在他们剥离其不良资产后再注入自己的优质资产，形成新的公司主营业务，从而可以进行间接挂牌上市，迅速进行筹集并获得大量的资金，通过这种融资方式筹集的资金不仅可以直接作为企业注册资本来使用，而且基本没有还本付息期限的限制，因此，在房地产企业的开发中尤其具有较大市场优势。在2006年以后，国资委和证监会也有意继续降低房地产企业的上市门槛，众多房地产企业也开始走向A股市场，也有一些发展较好的房地产企业会选择IPO的方式进行融资。3.2.4房地产债券融资在我国，房地产企业很少发行债券，最早出现在海南经济特区项目开发商推行发地产投资券中，它的本质意义是资产负债表外的房地产项目债券。由于一些房地产企业接连出现无法及时偿还到期债务的突发事件，在很长一段时间内，国家对房地产企业发行债券采取了严厉的限制措施。近年来，发行房地产债券的企业比较少，因为这一类型的融资方式对企业的要求较高，审批比较困难，中小型房地产企业比较难以涉足。同时，我国在债券市场的一些经营运作机制还不够健全完善，发行相关债券也仍然存在着一些缺点，许多的国内房地产企业都不愿意选择这种融资方式，但是随着债券融资的相关条例办法的颁布出台，国家在债券融资方面的态度也有了实质性变化，房地产企业的融资空间也有会有所扩大，当国家适度放宽融资主体、融资项目和相关利率条件时，加大对符合相关条件的企业债券融资的融资力度后，房地产债券的融资条件将得到进一步改善，更多的企业愿意选择这一融资模式。3.2.5夹层融资夹层融资是一种处于股权融资与债券融资之间的融资方式，也是一种准房地产信托投资基金，大体上我们可以将其分为四种融资模式：（1）股权回购式，企业将募集的资金投入股权中再对它进行回购，这种融资方式相对来说比较的低级；（2）贷款+信托公司+股权质押模式；（3）贷款加认股期权；（4）多层融资创新。在这些融资模式下的房地产企业进行融资时有着较大的空间，对于债权、股权和收益权可以进行多种类型的融资组合。对房地产企业来说，夹层投资的灵活性高，不仅可以调整募集的资金，还可以调整还款方式，给企业带来了较大的便利，也产生了许多的组合形式。在房地产行业中，夹层融资这一类型的房地产信托服务也逐渐成为了市场上的主流盈利模式，相关信托公司也正在努力寻求更为安全和更具有操作性的创新模式，对于基金要素的规划和设计已成为我国房地产信托行业未来发展的主要方向。3.2.6房地产信托由于银行信贷的条件限制较多，房地产信托就在此基础上发展起来，成为近年来比较活跃的融资方式之一。房地产信托结合了金融信托与房地产业，给房地产企业的发展提供了大量的资金，对资金的运用形式多样。自2005年以来，房地产信托获得了迅猛的市场经济发展，但是到了2006年以后，我国金融服务领域方面全面开放，房地产行业与国际市场进行了接轨，更是给房地产信托的发展提供了较大的空间。我国的房地产信托市场主要具备以下几个基本特征：（1）整体呈现出先抑后扬的发展趋势（2）朝着专业化和细腻化方向发展，使房地产信托市场进一步走向成熟（3）信托企业将会走上“后房地产信托时代”（4）房地产信托融资必然将会向更广阔的区域性方向发展（5）在总体发行规模扩大的情况下，降低产品的发行总量。虽然现在房地产信托的融资规模不是很大，房地产行业的暴利时代业即将结束，但仍可成为转变为一种商品提供给人们收益，由于房地产信托对资金的筹集比较容易，也为房地产行业的融资提供了一种新型模式，有望使其成为未来房地产企业融资资金的主要途径之一，成为房地产资金供给渠道和主流发展方向。图3-3投向房地产的信托存量规模及占比数据来源：新浪财经网由图3-3可知，自2014年起，我国投向房地产信托的资金比例在逐年增加，且每年的每个季度该比例都有所增加。从2016年三季度开始，流向房地产信托的资金开始大幅度上升，增加的速度也有所加快。2017年初，房地产信托存量累计新增1.1万亿，同增51%，创2010年以来的历史新高，在2017年末，房地产信托存量累计规模新增达到2.3万亿，创历史同期新高，占信托存量10.4%，是2015年以来峰值。自2018年以来，我国加强了对银行的监管，使得房地产信托整体资金规模有所下降，但是主动管理信托的比例在大幅度提升。3.3我国房地产企业多元化融资存在的问题3.3.1负债比例高我国房地产企业融资大多以金融运作为核心，负债比例较高。高负债比例能够给企业带来不同的影响。一方面，负债比例高，能够为企业减少部分的税负，达到少缴税的目的，同时，还能够刺激企业改变经营管理模式，达到降低融资成本的目的。最重要的一点是，以债务融资为主，可以有效的减少企业所持股权的稀释，让企业管理者更好的为自己和企业的未来发展出谋划策。另一方面，过高的企业负债比例会给企业经营带来相应的损失和负面影响，若是企业资金链回流时出现问题就会给企业带来资金链断裂的风险，增加企业的债务风险与再筹资风险。所以高负债比例需要依靠成熟的金融市场提供保障，提高资金流动性来降低风险。图3-42019年我国前十大房地产公司资产负债率数据来源：根据各大地产财报数据整理由图3-4可知，在2019年我国房地产行业的资产负债率平均都保持在60%以上，也就是每一亿的资产就对应着6000万的债务。自2016年以来，我国对房地产企业的融资渠道有所收紧，对房地产领域的风险有所重视，出现房地产融资泡沫，房地产企业面临的销售回款压力也有所增加。房地产企业面临着回款和偿债的压力，给中小型房地产企业带来了生存问题，所以在负债比例较高时，也要对如何提高资金流动性，对经营模式进行管理，改善负债水平进行思考。3.3.2融资渠道单一由表3-1可知，我国虽然有着一些多元化的融资渠道，但就目前情况来看，房地产企业的资金来源除了自有资金以外，主要还是依靠银行贷款。我国大部分房地产企业依赖银行贷款主要有这两个原因，一是因为我国金融市场发育不足，金融产品种类相对较少，可供选择的融资渠道也比较少，二是因为银行有着大量的资金，能为企业提供的资金额度较大，且融资周期较长，所需要的融资成本也比其他方式低，银行业的发展相较于金融市场而言更为成熟，有着严格的管理模式和流程，可以成为企业融资的优先选择。对于银行而言，银行大量的资金流向房地产企业给银行带来了极大的金融风险，当房地产企业资金链出现严重断裂时，就有无法及时收回资金的可能，而房地产行业资金回笼较慢，银行无法在短期内撤回资金。一旦房地产企业出现无法按时还款的情况，那么这种金融风险就会直接转移到银行身上，甚至会危害到金融体系的安全。所以，我国政府要进一步加强对房地产企业的监督和管控，加强银行对房地产企业的信贷规模，控制房地产企业的还贷风险，同时监管部门也加强了对金融市场的监管工作，防范房地产金融市场的风险。3.3.3金融市场发育程度不足近年来，我国房地产金融市场的发展迅速，新型金融类服务和产品也在不断涌现和推出，给房地产企业的融资拓宽了融资渠道。但由于目前我国金融市场的发展时间短，且需要收到国家的宏观调控，对于金融市场的健康发展有所限制。多元化的融资渠道能让房地产企业从中得到更多的投资机会，但房地产企业缺乏资金，而社会有着大量的闲置资金缺乏优质的投资机会带来了以下几种问题：首先，我国房地产金融市场的制度并不是很完善，与国外相比，金融结构比较单一，资金的供给与需求无法得到很好的匹配，房地产企业面临的资金压力较大，资本结构不是很合理。其次，我国房地产金融市场充斥着大量中介机构，这些中介机构的服务水平参差不齐，对企业资信的评估不是很全面，专业的机构数量较少，缺乏相应的专业人才。最后，我国房地产金融市场仍然普遍缺乏新型金融服务产品，金融手段也有些缺乏，房地产获得贷款的方式还是集中在几种主要的基础方式上，使得融资模式单一，无法分散金融风险，使得许多的风险都由银行体系来承担。第四章万科集团多元化融资案例分析4.1万科集团介绍万科企业股份有限公司（以下简称万科），公司于1984年5月正式成立，在三十多年的发展以来，万科逐渐成为我国城乡建设与生活服务商中的领头羊。公司专注于打造中西部重点城市和全国最具活力的三大经济圈，并在2016年首次跻身《财富》“世界500强”。2014年，万科在“城市配套服务商”中重新定义了原本的“三好住宅商”，并在2018年进一步提升，成为“城乡建设与生活服务商”，并细分出四个发展方向：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。2017年，万科始终坚持混合所有制的经济结构、城乡建设与现代化生活服务企业发展战略及其他事业合伙人机制，其经营管理团队有着明确的战略发展目标并以此为基础进行运营和管理，坚持“轨道+物业”的发展之路。万科集团通过使用公司债券、超短期融资券和中期票据等融资工具来完成融资，不仅改善了债务结构，降低了融资的成本，还大大提升了其财务风险的防范能力。由于其市场信用较好，在2019年年度，万科集团通过两次发行住房租赁专项债券和超短期融资券总共募集到50亿元资金。万科作为房地产行业的龙头企业，积极探索融资方式与融资渠道，减少了对银行的过分依赖。4.2.多元化融资规模本文将历年来万科集团公布的财务数据进行收集整理，对万科集团的融资规模进行分析。融资总额包括债权融资和股权融资两种。图4-1万科历年融资规模数据来源：万科历年财务报告由图4-1可知，万科在2015至2019年间保持着较高的融资规模，其中债权融资占有较大的比重，且在逐年增长，说明万科集团有着良好的信誉且有着很强的经营管理能力，使得企业保持良好的融资能力，给企业带来充足的资金来满足发展的需求。4.3多元化融资结构4.3.1资产负债结构资产负债率所计算出来的是总负债和总资产的比值，表现出来的是一个企业对债权人所提供资金的使用情况，反映出一个企业的竞争力和经营能力。图4-2万科历年资产负债结构图数据来源：万科历年财报由图4-1可知，万科主要的融资方式是债权融资，对外部融资比较依赖，它的资产负债率也保持着一个可观的水平。万科集团作为房地产企业的领先者，同样也存在着我国房地产企业都有的负债比率高的问题，但是万科仍能在如此高的负债率下取得较好的发展，与其自身的经营能力是分不开的。说明万科集团的经营状况良好，从外界获得资金的能力比较强，有了大量的资金投入后，企业更能够运用这些资金对优质项目进行发展，债权人认为企业信用良好，在未来收回资金的可能性比较大，二者形成良性循环。4.3.2股权融资结构股权融资主要指的是企业中的大股东将部分其在企业的所有权进行出让，以企业增资的方式来迅速吸引更多的新股东，使企业总股本增加。通过进行股权融资的方式获得的资金，企业没有还本付息的法律责任，但是每个新股东和老股东都希望能够分享企业的长期盈利和继续生存。图4-3万年历年股权融资结构数据来源：万科历年财务报告由图4-3可知，近几年万科的未分配利润基本处于增长状态，占据50%左右的份额，使用盈余公积进行融资处于第二地位，因为企业采取债券或股票等融资方式，会给企业带来一笔较大的融资成本支出，而采用未分配利润进行融资就可以一定程度上节省这笔开支。图4-4万科股东权益变化数据来源：万科历年财务报告股东权益的比率计算出来是股东权益与资产总值的比值，可以用来反映一个企业所有者投入的大小。当比值较小时，说明企业的负债相对较大，可能会降低企业抵御外界冲击的能力，当比值较大时，则会反映出一个企业的资金使用效率低下，没有合理运用这笔资金产生财务杠杆来扩大企业的经营，由图4-4可知，万科的股东权益有着下降的趋势，在2019年有着少许的回升，说明万科集团近几年融资的主要渠道在债务融资而不是股权融资，但在2019年，万科集团的股权融资比重有所增加。4.3.3债务融资结构流动负债率计算的是流动负债与总负债的比值，反映了企业对债权人的依赖程度，当一个企业的流动负债率高，说明公司比较依赖短期资金。图4-5万科债务融资结构图数据来源：万科历年财务报告由图4-5可知，万科近几年的流动负债率水平较高，说明万科集团比较依赖流动负债进行融资，因为流动负债比非流动负债融资成本低，可以帮助企业解决短期内的资金周转问题又不会给企业增加较多的费用，这也被我国众多房地产企业广泛使用。在进行债务融资时，万科将较大比重投入到流动负债中，这为企业本身带来了较大的资金，解决了企业在短期内的资金周转等方面的问题，但是这也无疑给自身带来了较大的财务风险，一旦企业资金链出现了问题，短期内又无法拿出足够的资金偿债，对企业的经营和信誉问题都是重大的打击，所以企业在融资时要审慎，选择适合自身的融资方式，选取最优的债务结构。4.4多元化融资组合4.4.1以获取长期稳定资金为目标万科为了获得长期稳定资金，采用“银行贷款+上市股权融资”的组合，并在此基础适当的上加入了房地产投资信托基金。自2016年以来，国家加紧了对房地产企业的宏观调控，对房地产企业的贷款进行了严格的限制，但即使银行信贷通道有所紧缩，整个房地产行业仍是以银行贷款为主，这一情况在短期之内不会发生大的变化。（1）银行贷款万科集团多元化融资中，大体上也和众多房地产企业一样，选择银行贷款作为主要融资方式，万科凭借自身雄厚的实力，且有着AAA级的信用评级，与银行取得密切的合作，为万科获得2238.19亿元的稳定资金进行发展，使得资金链形成很好的流转，同时其他融资方式的利率一定程度上要高于银行贷款的利率，为万科降低了融资成本。所以即使近年来万科集团对银行贷款的依赖性有所降低，但使用银行贷款仍然是融资策略中不可缺少的一部分。（2）股权融资万科集团在一定比例上使用了股权融资，但股权融资的成本要高于债权融资和银行贷款，但股权融资也有着自身的优势。通过股权融资的方式获取的资金，可以吸引更多的投资者进入，有利于企业资本的壮大，且没有还本付息的压力，对长期投资有利。万科集团是目前中国资本市场中第一批成功上市的公司，股权融资为它带来了大量的资金，万科将这些资金合理运用，支撑自身生产经营，使企业快速的跨越地产千亿的门槛。但股权融资也会带来股权稀释的问题，引起控股权的分散，为了解决这一问题，万科在上市后的几年，为各大股东进行配股并分发股利，有效的对大股东们的持股比例进行了保障。总而言之，万科通过股权融资的方式获得的现金流，为万科企业的发展增加了资本，增强了企业的综合竞争实力，使得万科在房地产行业激烈的市场竞争中脱颖而出，同时，股权融资也让万科提升了知名度，让其成为中国房地产行业的领先者。（3）房地产信托REITs在万科集团的多元化融资模式中，还特别选取了房地产信托投资基金REITs共同进行融资。在2005年，万科就开始对房地产信托基金进行运用，募集1.5亿美元的资金用于开发项目。万科作为首个将基金项目的投入用于项目开发的房地产公司，有效的巩固了自身的资金链，为企业拓宽企业奠定了基础。4.4.2以缓解短期资金压力为目标万科为了降低短期资金压力，解决项目所需资金，采用“房地产信托+海外融资”的组合。（1）房地产信托由于政策影响，银行贷款受到了限制，给房地产企业的资金链带来了较大的压力，包括万科在内的大多数房地产企业的优质项目因为资金短缺被搁置，房地产企业为了寻求资金，采取信托融资方式。房地产信托融资为金融市场带来了创新，可以根据不同企业和项目的需求为其提供不同的信托产品，而且房地产信托的门槛相对较低，更加有利于房地产企业进行融资活动。万科集团早在2004年就已经通过信托手段开始进行融资，为企业和项目的发展提供大量的资金。房地产信托的融资虽然比较灵活，但也存在一定的局限性，在一定程度上能够解决房地产企业在短期内的资金问题，但对长期的、大规模的项目融资作用有限。（2）海外融资由于房地产市场进入新的整合时代，国内银行贷款限制增加，同时国内金融市场的发展并不成熟，房地产企业为了获得更多的资金，缓解国内逐渐增加的低价带来的资金压力，开始寻求海外资本。万科早在2000年就引入了华润集团进行境外融资，华润集团也为万科快速打通了国际资本市场的融资渠道，使万科成为我国第一家获得境外融资贷款的房地产企业。在海外资本市场中，万科利用自身的资信优势，缓解国内融资通道紧缩带来的资金压力，使用海外债的发行和海外借款的方式，给企业的发展带来了大量的资金，但这一融资方式却不适用于一般企业。因为海外融资的上市门槛较低，筹资效率高，虽然可以在短期内为企业带来大量的资金投入，但也又一些不足之处，比如海外融资的成本高，在上市后会给企业带来高昂的运营和维护成本，与本土的市场环境相脱节，容易对其长期的发展造成影响。4.4.3以降低整体融资成本为目标万科集团为了更好的达到降低融资成本的主要目的，选择了“内源融资+债券融资”的组合，这一组合夹杂着银行贷款和海外融资的融资方式，使用频率较低。（1）内源融资内源融资主要以房地产的自有资金为基础进行投资，经过企业自身的资金为基础进行投资，在一定程度上减轻了企业的资金压力，避免了融资所需的成本，有利于企业的发展。企业在使用内源融资时，保留了企业的自主权，不受外界的影响与限制。（2）债券融资债券融资也是目前众多企业进行融资的重要工具，只要企业有着较高的资信能，就可以通过较低的资金成本来获得市场的支持，将企业的经营业绩与融资能力进行挂钩。万科通过发行债券进行融资，避免了股权被稀释的风险，同时，债券融资比股权融资更吸引投资者，能够获得比股权融资更多的资金。综上所述，万科在融资规模、融资结构和融资组合等方面都选取了多元化的方式，通过不同的融资方式为处于不同阶段的企业带来所需的资金。不同的企业融资方式都有着其自身的优缺点，万科为不同的资金用途而选择不同的融资组合方式，通过这种融资组合的形式获取大量的资金，不仅为万科企业拓宽了融资渠道，也为企业资金的使用进行了合理规划。第五章我国房地产企业多元化融资问题解决对策5.1结合实际，考虑多种影响因素如案例所述，万科集团在进行融资活动时，考虑到了房地产相关行业的发展现状、市场情况及国家相关宏观调控政策，结合实际情况调整了公司的融资结构，采用多元化的融资方式，不仅极大地提高了融资效率，还提高了企业资本的累积能力。我国房地产企业也应该向万科集团进行学习，将自身情况结合市场行情与政策发展，考虑众多影响因素，进行融资策略的制定。我国房地产企业在进行融资前，首先必须要仔细分析自身的融资结构，在扩展自身规模时，要充分考虑到偿债能力和盈利能力等诸多方面因素的影响，在进行债务融资和股权融资之间谨慎选择。如果一个企业的偿债能力和实现盈利的能力都是比较强的，在偿还自身负债后仍有结余的情况，那么就可以选择债务融资，相反，则可以选择股权融资，股权融资没有偿还本金的要求，企业偿还债务的需求就相对较少，现金流的压力也随之减少，更利于企业自身的发展。所以，我国的房地产企业要权衡利弊，结合自身实际选择合适的融资结构。其次，还要充分考虑到融资方式的成本问题，融资成本对企业的融资顺序也有着一定的影响，内源融资的成本可以说是所有融资方式中较低的，而在外源融资中，债权融资可以进行优先考虑，最后才是股权融资。同时还要考虑自身的融资目标，企业是为了哪些项目需要进行融资活动还是为了引进先进技术，企业融资目标对融资活动具有导向性的作用，企业融资需要承担多种成本，不管选择何种融资方式，都要考虑到自身的融资目的进行融资结构的规划。5.2重视内源融资，提升融资能力内源融资就是把企业的经营所得用于投资活动，万科将其留存收益用于融资活动中，就没有支付利息和交易费用的义务，且是企业的自由资金，资金自由度较高，没有资金使用期限的限制，没有到期无法支付的风险，可以使企业更好的发展。万科集团采用内源融资，企业决策者可以对资金的使用进行自主决策和合理支配，使企业实现跨越式发展，形成万科特有的发展模式，达到融资的良性循环。企业的自有资金也不能完全满足资本密集型的房地产企业的需求，万科集团之所以能够通过资本市场顺利融资，也依赖其在行业的龙头地位，使其拥有良好的信用保障，我国房地产企业也要提升自我竞争能力和对外议价能力，这样融资时自身的信誉和形象也能给企业带来便利。5.3减少对银行贷款的依赖，采取多元化融资多年以来，我国房地产企业对银行贷款有着较多依赖，使得银行企业信用关系扭曲，贷款风险比较集中，对资金的使用率下降。因为市场和宏观调控的改变，我国房地产融资结构也在不断调整，让融资多元化。万科集团在货币政策趋于紧缩的背景下，形成了以银行贷款为主，内源融资、债券融资、上市融资等多种融资方式为辅的多元化融资策略体系。万科虽然以银行贷款为主体，但是对银行贷款的依赖也在逐年降低。万科集团在进一步增加自有资金的同时，也在积极探索寻求其他高效的融资渠道，探索新型的房地产信托与房地产基金，成为企业资金来源的重要补充。多元化的融资渠道能够增加房地产企业融资结构变动的弹性。如果一个企业过分依赖银行贷款，一旦面临政策改变，容易对自身的资金流造成冲击万科运用多元化融资方式，满足了企业对资金的需求，使得企业降低了由宏观调控带来的风险冲击，维持了资金稳定。企业融资的多元化可以达到扩大房地产企业融资规模的效果。房地产企业一般都是资本密集型的企业，对项目的开发依赖大量的资金，对于资本的回收期限相对较长，只靠单一的融资渠道并不能满足房地产企业对于资金的需求，所以房地产企业应该结合自身的实际情况来对融资方式进行选择，从国内外资本市场入手进行融资。而目前获得银行贷款的难度加大，通过多元化融资，还可以降低企业融资成本，使资金的使用效率提高，给房地产企业项目的顺利开发提供物质保障。5.4增加房地产金融产品的引进，同时加强监管力度我国房地产金融市场有一级和二级之分，在这两种的市场中，一级市场中以银行贷款为主，债券融资、房地产信托和房地产基金为辅，金融产品比较单一，可供选择的融资方式较少，而我国的二级市场发育不足，相关的监管也不到位，使得很多投资者不敢去投资。针对目前我国金融市场发育不足的问题，我国金融机构可以加大力度构建多层次的房地产金融市场体系，学习发达国家的房地产金融知识，并充分结合我国当前的国情，引进一些优质的金融产品，既能降低房地产企业对银行贷款的依赖，也能拓宽其融资渠道，推动房地产企业与国际市场接轨。在引进新型金融产品的过程中，我们也需要进一步的加强政府和相关方面的金融监管检查力度，不定期的对相关金融产品的质量进行审查，营造良好的风险投资环境，让投资者能够放心地投资。这样既能使房地产企业获得更好的融资渠道，将获得的资金推动企业的发展，普通的投资者也能有更好的投资渠道，二者形成互利