中惠熙元历史投资案例上定位报告下部

中惠地产市区项目

定位报告书（核心部分）2007年08月20日GOODTOGREAT定位思路：宏观市场分析项目剖析与优劣势分析市场竞争分析消费者调查与分析分析公司对项目的期望与要求客户定位规划设计方案方案实施寻找机遇突破困难

检验调整项目规划建议分期开发建议产品定位市场定位一、项目解析1、项目概况2、经济技术指标3、地块区位分析4、项目SWOT分析1.1地理位置

中惠市区项目（暂用名）位于东莞城区以北，高埗镇东南片区的冼沙村，是规划中的高埗镇新区，周边将是规划中的城市工业企业转移的主要工业接收区，是较有潜力的经济片区。本项目四面环路，东临北王公路（南面直接东莞大道）、南临新区大道、西临莞潢公路、北临规划路，交通便利。本项目车程5分钟可到达高埗镇中心，车程10分钟可到达石碣镇中心，车程15分钟可到达万江和东城中心。1、项目概况西面莞潢大道1.2建设条件分析地块四周分部较多工厂、企业，无外部景观资源项目现状为农田和荒地，其中分部着大小鱼塘数十个，为项目人工造景提供了一定的便利，但数量较多，过于琐碎，一定程度上会增加填土工程。另外，地块地势平坦，地下水位较高，地块中部的臭水河及延街道路的高压线影响了项目的环境质量。建筑层数：＜20/22层（还需进一步洽谈）建筑高度＜75米建筑密度：24.8%绿地率：40%规划用地面积：661689平方米容积率＜1.682、经济技术指标计容积率总建筑面积:1111638平方米3.1周边公共配套设施学校：本项目所处区域内有幼儿园两所，小学一所，但规模很小档次太低，且距离本项目均较远。商场：项目地块周边没有成熟商业配套。银行：项目周边区域内无银行及自助存取款设备医院：处在项目区域范围内的有两家，均为低档门诊和卫生站。

本项目地块及周边区域由于主要以部分工厂、农田和大量荒地为主，周边无居民住宅，因此项目周边1公里范围内目前无任何生活配套。解决本项目社区居民自身生活配套，完善增加项目周边商业配套是本项目需要考虑的重要问题。3、地块区位分析3.2项目交通状况

项目周边路网交通较发达。东面北王大道，向南直行可连接市区重要主干道东莞大道，向北直行可连接广园快速路直达广州。西面莞潢公路，双向六车道，其将会与已经在规划中的新高埗大桥相连，直通莞城花园新村繁华老城区地段。南面新区大道，是连接石碣镇、石龙镇和高埗镇中心的一条重要干道，可通过石碣镇的崇焕路直达石碣镇中心区域。其它道路：正在修建的北环快速路将穿高埗镇而过，莞深高速公路将会直接连通广州，修通后的石碣出入口距我项目仅十分钟车程。

注：根据吉林省城乡规划设计研究院东莞分院、东莞市吉规城市规划咨询有限公司王俭院长处得来的消息表明：莞潢新桥近期内可能无法动工。

4.1项目优势分析（S）（1）规模优势

项目占地接近1000亩，总建筑面积超过110万平米，目前城区只有星河传说、世纪城国际公馆、御花园、锦绣山河、森林湖等项目达到此规模。（2）产品优势

中惠地产多年的房地产项目开发，经历和建造产品无数，各种类型产品均在市场上进行过数轮的检验。（3）开发商品牌优势

中惠地产近几年在东莞市发展迅速，在东莞的多个镇区同时开发较大规模的房地产项目，在行业内部及市场知名度较高，尤其是06年和07年提出的莞深同城生活，大力挖掘深圳客户潜力，在东莞区域甚至深圳地区都有较好的市场口碑。

4、项目SWOT分析4．2项目劣势分析（W）及改进措施（1）区位相对较偏且不处于城市发展轴心

由于地块属于高埗镇区，以及东江的阻隔让人潜意识里将此区域与市区划分，对市区客户购买造成心理影响。

改进措施完全摈弃高埗镇镇区概念，在营销上可以使用东莞北部、市区以北、城北新区等类似的概念去弱化镇区给人的感观效果。同时通过新闻舆论、市区户外广告、市区与项目相关联的道路包装等手法将区位与市区拉近、融入市区。同时通过新闻舆论、市区户外广告、市区与项目相关联的道路包装等手法将区位与市区拉近、融入市区。新建大桥的建设需要专门跟进，尽全力解决客户交通出行问题，引进公共交通。（2）周边配套设施缺乏

高埗镇经济水平较为落后，城镇生活配套严重缺乏，该项目又处于高埗镇新区，因此周边无配套设施。

改进措施建议项目配套先行动工，至少需要生活配套与一期产品同时动工，并提前招商介入。

注：根据吉林省城乡规划设计研究院东莞分院、东莞市吉规城市规划咨询有限公司王俭院长处得来的消息表明：高埗镇政府大楼可能三五年内迁至项目西侧，但其它公建配套设施并无规划。（3）公司对于大型商业、酒店、学校运作成功经验相对缺乏

虽然公司已经开发房地产项目多年，但是如此整合大型商业、高档酒店、高规格学校的经验还相对缺乏。改进措施进行多方面分物业研究，配套均需提前着手准备，如：幼儿园的提前落实、规划、招商；学校的提前规划、品牌意向的提前洽谈；商业的业态规划及招商、酒店建造及管理的专项研究等……（4）噪音、污水污染及高压线影响

项目四周道路环绕，是连接各区域的主要交通干道，因此噪音污染不可避免，周边的高压线也将会对项目规划产生一定的影响

改进措施通过公建使住宅合理退让，南侧道路可以多种植高大的乔木，以遮蔽道路噪音。污水河通过与政府沟通、公关改道或由我司自行改道。4．3项目机会分析（O）及利用（1）深圳、广州楼价疯涨，部分置业需求向二线城市转移（2）东莞整体楼市走势强劲（3）镇政府未来规划和路桥建设（4）镇区无品牌商品房开发（5）机会点利用

1）利用广深楼价疯长的大势开拓广州、深圳市场，为项目二三期之后的外溢市场拓展积累资源。2）莞潢路跨江大桥修建将大大提高项目到达中心城区的便利性。3）片区未来规划和镇政府迁址将使客户对片区未来的发展趋势增强信心。4）首期可以完全将有购房意向和支付能力的镇区客户全部吃掉。4．4项目威胁分析（T）及规避（1）热点版块较多，竞争激烈。南城“大CLD”

东城东版块

运河版块

万江版块

水濂山版块

松山湖版块

东城南城莞城万江旗峰公园黄旗峰新世纪花园虎英郊野公园峰景高尔夫球场国际会展中心东泰花园东莞御花苑水濂山森林公园汽车总站人民公园文化广场可园金鳖洲塔东莞理工学院理想0769东莞市南城汽车客运总站东城汽车客运站东莞汽车客运东站东城中学体育中心愉景花园同沙林场却金碑亭牛山工业开发区附城桑园民营工业区御景湾酒店景湖春天中信广场第一国际新中银花园格林小城石竹花园石竹新花园世纪城东骏豪园中惠大厦东城风情步行街君豪商业中心世博广场金月湾花园东方威尼斯广场芳桂园美地芳邻盈彩美地花园新村大王洲CBDCLD市政府中新新天地东城片区莞城片区万江片区南城片区北城CLD丰泰城万科水濂山项目CLD项目百悦尚城金域中央深业御泉山阳光海岸景湖春晓水叮项目800亩项目万科高尔夫城市花园新世纪星城松山湖号1锦绣山河花园城锦绣旗峰新世纪项目金地格林上院景湖湾畔运河东号1花样年项目中信森林湖北大方正项目水印长堤风临美丽湾星河传说天骄风景塞纳河畔（2）本项目所在片区客户认同度较低（5）威胁点规避1）炒热项目片区板块。赋予项目所处区域新的概念―“江北新区”2）做好各种区域配套，如品牌购物公园、星级酒店等3）在规划设计、建筑园林设计和产品品质方面独特创新4）高度关注广深市场及政策变化，并扎实做好本地市场，扩大自住客户比例。（3）深圳广州房地产市场是否持续坚挺（4）国家对房地产市场的宏观调控持续收紧

综合上述分析，本项目将与自然资源丰富、区域位置佳或成熟度高的项目（如水濂山、松山湖片区、CLD楼盘）同台竞技，因此本项目必须在自身规划设计、景观园林、产品品质、营销推广和客户服务方面进行强化，要在项目内部以“高标准、创新、概念、大手笔”为准则进行打造，从而创造东莞“新居住文明”。4.5总结分析：二、市场及客户定位1、定位目标2、档次定位3、功能定位4、市场定位5、目标客户定位“从优秀到卓越”1、定位目标2、档次定位中惠市区项目档次定位：多种产品并存的高品质复合型大盘。档次定位品质主力产品辅助产品项目整体高档尊贵高尚社区满足舒适居住独享尊崇居住豪华小高层；高层、创新稀缺户型产品；联排别墅；花庭美墅多层洋房产品电梯美墅等低密度住宅3、功能定位从项目规模和市场需求进行功能细分，自住性质为主要功能，投资为其辅助功能。即：自住+度假、养老＋长线投资＋商业以开发自住舒适型和豪华型住宅产品为主，以社区配套商业及特色商业为辅，配置优质生活配套。整体功能实现类城市居住感，提升区域城市价值，并承担一定区域运营角色。百万品质生态城东莞市区客户市场为主，占50％项目周边镇区客户市场为次，占20％深圳广州地区客户市场为辅，占30％一期：项目周边镇区占45％，市区客户占35％，其它占20％二期、三期：市区客户占50％，项目周边镇占30％，其它20％四期、五期：市区客户占50％，项目周边镇占10％，其它40％根据项目分期，客户比例将会发生演变：4、市场定位结合调研公司的市区项目调研数据和各项目参考数据，市区项目的目标客户定位为：主要目标客户：大中型企业公司的普通及中高层管理者，制造业工厂中的中高层管理者，小型公司的中高层管理者，个体私营企业主（个体工商户），普通泛公务员（政府机关、学校、医院、事业单位等）.次要目标客户：中小型企业的企业主，老板、董事、股东，富裕的原住民，深圳、广州、香港等地区的投资客、在高埗及周边镇区有业务联系的商务人士。5、目标客户定位三、产品定位1、定位思路2、项目概念定位3、住宅产品定位4、商业及配套定位1、定位思路（1）被向往：达到“来东莞考察项目首看必看中惠市区项目”的效果。（2）被惊叹：创新多种建筑形态，将项目产品打造成一场视觉盛宴。（3）被学习：无论楼型或是户型都包含大量的创新设计理念，设计出独特的楼型及户型产品。2、项目概念定位中惠市区项目应该站在引导区域发展、提高区域价值的高层次角度进行定位。2.1.1区域运营概念：

东莞“北城CLD”概念的提出与延伸——

此区域运营概念名称可在多方案中进行选择，如：东城北岸；东江北岸；北硅谷；北城中心；江北新区；CED（centralecologydistrict）中央生态区、北部中心区等。CLD概念（centrallivingdistrict）

2.1区域概念

1）概念炒作：

随着东莞老城区土地的日益稀缺和房地产业不断成熟，扩张成为不可避免的趋势。综合分析得出：自东城向南、向西扩张已无大片土，向东扩张已有不少大的地产项目，而向北延伸则存在着很大的机会点，因此，我们引申出“东城拓展区”的概念，自东城向北延伸就是我们的“北城CLD”。

2）政府公关：落实莞潢路新桥建设及镇政府迁址工作建议高埗镇政府以江北新区概念作为契机，融入大市区，打造名副其实的新区建议项目周边设置大型江滨生态公园；沿江体育公园；新区电影院等城市配套设施，从而大力提升区域价值。2.1.2区域运营概念的深化：2.2项目概念

该项目处在市区近郊，周边建筑密度低、较为空旷、视野较好、空气清新，较适合做脱离城市喧嚣感觉的田园生态居住项目。类城市、生态、休闲安逸是该项目需要塑造的核心主题，即“现代版的世外桃源”。同时又需要扭转区位劣势，营造“新都市生活”，在世外桃源一样可以拥有都市便捷生活。1、目前国内时兴的外国建筑文化，寻找休闲安逸的西式生活；经过搜寻比较，建议取样于法国南部小镇，如马塞、尼斯、塞兰、普罗旺斯等。因此，建议从两种方向去思考：2、汲取本土文化精髓，结合地块特点，利用现代建筑与自然水乡相结合，全新打造新东莞文明。2.2.1法国南部小镇概念

尼采说：“这里的每一日都呈现出与众不同的美”罗曼罗兰说：“法国人之所以浪漫是因为拥有普罗旺斯”

彼得梅尔说：我从来没像现在这么快乐幸福。生活是如此地美好，现在和未来都无需牵挂，连时光的流动似乎都是轻缓慵懒的。我喜欢，我愿意，在普罗旺斯的拥抱中改变！

“法国南部小镇”代表一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式；一种宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒的闲适意境。“象征一种简朴而高尚的生活，来这里把节奏放缓，是人生难得的境界。”“为了摆脱生活的桎梏，这里会让你忘掉一切”1、熏衣草2、葡萄酒3、CoursMirabeau米拉波林阴路4、现代绘画艺术的圣婴——保罗·塞尚；LesdeuxGareons莱德加尔松咖啡馆，塞尚当年就常的那间咖啡馆。还有天才画家凡高，他有幅画就是PlaceduForum的咖啡馆。法国南部印象：该项目本身的土地现状为河岸水乡，出于珍视土地生态价值同时提高所在区域土地价值考虑，建议将现代建筑与自然水乡的园林完美结合，在营造现代城市居住感和现代城市建筑产物的同时将自然元素融入其中，打造现代版自然水乡----世外桃源。2.2.2融合本土文化的现代自然水乡

这也可以体现中惠地产的里程碑特征-----本土性与现代先进性。通过融合一定本土东莞文化，结合土地本身的生态特点，塑造现代高品质居住城邦。这也是对东莞本土文化的一种贡献，这个项目可以预示着总结过去开启未来，指点东莞，激扬全国！

通过现代风格取向的建筑，现代化的酒店、商业、会所、学校营造现代的都市所需，结合酒店商业可以建设都市综合体，而住宅的风格也营造成极具现代感的生态式建筑。（1）现代都市感（2）自然水乡风情

通过河流、湖泊，自然的植被，以及荷塘、木桥、垂柳、石板路等水乡特征，结合现代造景手法，打造现代版的世外桃源。营造“半船烟雨碎荷塘”、“桃花流水鳜鱼肥”……

借鉴东莞南社古村部分建筑元素，将商业购物公园打造成具有东莞文化代表的人文景观，其中可以考虑与东莞文化局、旅游局合作设置如“东莞文化展览馆”、“东莞手工艺品珍藏馆”，与东莞作家协会合作设立“莞邑文学社”等等。（3）本土文化力量2.3项目概念延展（1）打造“一河、两岸、三岛、六区”规划功能一河：指由西向东流淌的内河；两岸：为内河两岸；三岛：为由内河流转所形成的三个低密度住宅组团；六区：为包括购物公园、生态长廊田园（含湿地公园）、体育公园、文艺展馆、高级酒店、高尚住宅等六个功能区进行开发。（2）配套方面需要充分满足“新都市”概念，通过配套提升项目价值，同时把配套进行“城市化”和“概念化”

中惠国际学校（引进国内外著名学校设立附属学校）国际网球中心（与东莞或广东省联络设立网球训练基地）购物公园（将商业购物休闲化，将部分商业集中设置）1.8公里生态长廊（利用退道路45米打造体育公园和生态文化长廊）生态湿地公园（结合生态田园和部分内湖形成生态微循环）1.8公里东莞最长社区内河（结合地形特点打造东莞最长小区河流）1.8公里中央景观公园（沿内河两岸布置中央景观轴线等等打造白金五星级酒店（聘请国际管理公司管理）至豪至全五星会所（交由酒店管理公司管理）文化艺术展览馆（东莞本土文化发扬者---中惠集团）手工艺品珍藏馆（东莞本土文化发扬者---中惠集团）大王洲江心私家会所（与大王洲业主合作或购买若干年使用权，或直接与政府洽谈租用土地，设置专用码头及游艇）2.4项目命名初步建议法国南部小镇概念项目命名：中惠·罗尼河谷其它分区与组团命名：·马赛湾·尼斯海·棕榈滩·罗曼威森·索尔格岛·伊福岛·塞兰·椰荷·米拉波林荫大道·布雷格美食天地·格拉斯购物公园现代自然水乡概念项目命名：

中惠·上河春秋中惠·在水逸坊其它分区与组团命名：·润园·朗园·清园·盈园·澜园·明园·和园·新街市

中性概念项目命名：

中惠·水逸长洲中惠·碧水长洲中惠·盛世桃源其它分区与组团命名：

·梦想湾自由湾幸福湾快乐湾温馨湾

王受之，美国加利福尼亚州帕萨迪纳艺术中心设计学院教授，主要讲授设计史和设计理论。出版过许多具有影响力的关于设计理论的重要著作，如《现代建筑史》、《现代设计史》、《平面设计史》(2001)、《流行时尚史》等。国内名作介绍：邀请王受之先生作为项目的概念设计顾问。

深圳万科---第五园香港风水隆集团---太湖圣芭芭拉重庆龙湖地产---水晶郦城广州金地---荔湖城3、住宅产品定位（1）主打产品类型：

·设计院提出的创新产品

·中惠地产自有专利产品

·其它经典产品3.1住宅产品定位理念：·设计套型面积90平米以下的精品中小户型单位以及创造出合理可行的拼户型单位是市区项目可持续发展产品设计的重要方向。·做大量建筑面积110－120平米，套型面积90平米以内的户型，解决大量三房的比例问题。（2）特殊设计方向：需要设计创新的住宅产品，设计出市场稀缺的、具有高附加值的产品。例如全复式高层洋房、高层复式挑空部分可灵活使用、送空中庭院、送两层挑空、送局部格栅楼板空间等等……高层产品可单独设计一种庭院高层的概念，我们给这种产品起名为：898空中别院。（面积控制在89.8平米以内的“2+1”产品，附有花坛、花厅等）北岸公馆：户型面积五十平米以下的高档酒店式公寓，附带豪华装修，享受五星级酒店的品牌效应和管理资源，可引进台湾管理模式或聘请台湾物管公司做顾问。针对裕元鞋厂、台达电子厂等高埗、石碣及周边镇区的大量台资厂中高层管理人员及东莞地区台湾人士打造。（3）设计高附加值产品：3.2中惠·市区项目产品面积定位建议为：（1）3＋1花庭美墅面积户型建议：户型面积四房两厅（一层）带地下室140－143m2三房两厅（二层）带地下室130－135m2五房两厅（三、四层复式单位）170－180m2（2）8+1电梯花庭美墅户型面积建议：户型面积三房两厅（一、二层）带地下室130m2三房两厅（三、四层）120m2三房两厅（五、六层）110m2三房两厅（七层）100m2四房两厅（八、九层复式单位）150m2（3）高层户型面积建议：户型面积小两房两厅一卫65－70/71－75m2两种2＋1或小三房一卫81－90m2

小三房两卫95－115m2

（4）别墅户型面积建议：户型面积五房以上小联排160－200m2五房以上大联排200－300m23.3中惠市区项目户型比例定位套型面积户型种类面积区间单套面积概算面积比建筑面积套数套数比套型面积90平米以下部分一房一厅45－55503.0%29376.005885.95%两房两厅65－70688.0%78336.00115211.67%两房两厅71－757515.0%146880.00195819.85%2＋1或小三房81－89.88918.0%176256.00198020.07%三房两卫95－11510520.5%200736.00191219.37%套型面积90平米以上部分三房两卫120－14013018.0%176256.00135613.74%四、五房140－20018012.0%117504.006536.62%五房以上联排160－2001803.5%34272.001901.93%五房以上联排200－3002502.0%19584.00780.79%

100.0%

100.00%

计容积率住宅建筑面积979200

总套数9867公建配套合计1208004、商业及配套定位

（1）集中商业部分：打造一个主题购物公园：以餐饮、娱乐为主，零售业为辅。建筑面积46800平米。

（2）邻里商业中心：社区生活配套商业，包括一个500平米的社区超市，建筑面积约3500平米。项目总共规划两处，共约7000平米。南面沿街局部零星配套商业。

4.1商业定位(3)

购物公园可以参照深圳COCOPARK的成功运营模式，其处于深圳CBD聚集的中心区域，总建筑面积可达85000平米。考虑到本项目的区域位置及市场承受能力，购物公园的面积可相对缩减。主题购物公园业态规划：（1）餐饮部分：餐饮主力店1－2个，意向品牌为广州超大型自助餐“四海一家”；高档次餐饮海港大酒楼“国宴”，以及其它中外美食。（建筑面积15000平米左右）（2）大众娱乐部分：娱乐消费主力店一个，意向品牌为全国高档次KTV连锁“钱柜”。（建筑面积12000左右）（3）家庭娱乐部分：设置一个大型真冰溜冰场（建筑面积1800平米左右）。

购物公园结合酒店一起考虑设计，让酒店功能与购物公园功能结合使用。设计过程中要着重考虑车位比例问题。（4）大型超市部分：引进国际品牌超市（建筑面积10000平米左右）。（5）其它娱乐：建议规划电影院一座（建筑面积：4000平米左右）。（6）零售部分：做少量零售百货、专卖店，需冠有某些特色主题，如女性主题百货、顺电生活馆等。（建筑面积4000平米左右）综合：商业面积总计53800平米4.2酒店定位

由于当地没有高星级酒店设施，除了富盈集团正在石碣镇中心建造一座五星级酒店之外，莞城区域、东城区域北部片区和周边其它区域最高档次星级酒店也仅为4星级，根据市场调研需求表明，此区域可建造高星级酒店一座。

酒店面积总计25000平米

以下是十大世界著名酒店集团，建议从以下集团中进行选择经营团队：马里奥特集团：旗下品牌有马里奥特酒店即度假村、JW马里奥特酒店即度假村、复兴酒店及度假村、马里奥特庭院酒店、马里奥特住宅客栈、丽兹·卡尔顿酒店及度假村、华美达国际酒店及度假村等喜达屋集团：旗下集团的品牌包括：圣·瑞吉斯、至尊精选、喜来登、威斯汀、富朋等凯悦集团：旗下品牌包括：凯悦丽晶酒店和大凯悦和花园凯悦。四季集团：当今世界上唯一一个注重专营品质卓越的中等豪华酒店的集团。美国汽车协会授给四季的“五星钻石奖“的次数比世界上任何一家豪华酒店都多。希尔顿集团：投资的大酒店大多是世界上最著名的及最负盛名的酒店品牌，包括：希尔顿、康拉德、双树、希尔顿花园客栈、汉普顿客栈、希尔顿度假公司等雅高集团：主要的品牌包括：索菲特、诺富特套房酒店、美居、宜必思、伊塔普、红屋顶客栈等精品国际：分属8个品牌：舒适客栈、品质、号角、睡眠客栈、路德维客栈、舒适套房、经济住宿、支柱套房洲际集团：拥有许多世界知名品牌：洲际、皇冠假日、假日、快捷假日香格里拉集团：亚洲最大的豪华酒店集团，被视为世界最佳酒店管理公司之一。

升达特集团：包括：美国主人客栈、天天客栈、霍华德·约翰逊客栈、骑士客栈、华美达饭店、超级8号汽车旅馆等.4.3.1教育配套（1）幼儿园建议建两所幼儿园，并与知名幼儿教育机构合作，联合办学，特色办学，如：艺术幼儿园，钢琴幼儿园或双语幼儿园等，规模在3000平米左右每个，各设置12个班。（2）学校建议规划小学、中学各一所，按照九年一贯制学校考虑，建议规划建筑面积25000平米，设置36个班，每年级4个班。小学和中学必须与知名学校教育机构联合，引进国际一流品牌，打造东莞北部片区知名学校教育，或与东莞中学进行合作，在项目开设东莞中学小学部、初中部。教育配套部分总建筑面积31000平米。4.3社区配套定位（1）会所配套（会所以商业形式报建）配套建议：建议双会所设置，其中一个为休闲会所，另外一个为运动会所。休闲会所部分：建议休闲会所建筑面积在8000平米左右，设置3000平米室外泳池一座。售楼处设置在休闲会所大堂位置。4.3.2其它配套休闲会所配套序、号内容描述建筑面积1咖啡厅引进世界顶级咖啡品牌，如UCC、皇室哥本哈根、克莱士咖啡、达乐麦耶、葛兰特咖啡等3002茶室可引入“天福”等知名品牌2003棋牌室休闲娱乐的轻松场地1004VIP股票沙龙可配置壁挂式大屏幕液晶显示屏605红酒雪茄吧营造一种休闲，放松、品质的生活1007国际会议中心设置一大两小三个会议室8008商务服务中心配套复印、打印、订票、家政等全方位商务服务409图书馆与东莞市图书馆进行合作，可以在我项目设立中型的图书馆分馆15011女性香薰美容沙龙引进国际知名品牌，如佐登妮丝、克丽缇娜等30012瑜伽中心与知名瑜伽机构联合20013健身中心与知名机构合作80014体能健康测试中心可结合健身中心设置100

15舞蹈培训中心同样邀请国际知名舞蹈大师授课或冠名合作。300

16音乐艺术中心引进世界顶级音乐艺术机构或大师表演与培训200

17室内恒温泳池国际标准室内泳池（50×25）160018高档中餐厅引进一流中餐厅1500附属会馆部分（老人儿童专署活动场所）1夕阳红俱乐部（老年大学）社区中老人在一起活动学习的场所4002儿童梦幻乐园大型儿童游乐中心4003儿童益智中心以益智为目的的儿童游戏、手工、学习的场所200运动会所部分：建议建筑面积在3000平米左右，包括室内篮球馆、室内羽毛球馆、壁球馆、攀岩墙、保龄球馆、乒乓球馆、桌球馆等等。室外体育公园部分：可配套高尔夫练杆场、射击场、室外标准篮球场（2个）、国际网球中心（标准网球场6片）、晨练场、社区健身器械区，同时与广东省或东莞体育部门进行合作，成为他们的训练基地。此外，还可绕公园四周增设晨跑跑道。泛会所：由于社区地块狭长，会所很难满足到从东到西所有业主的需求，因此，建议尽量在各个组团内部设置泛会所，如利用架空层等。泛会所可设计休闲广场、社区公共运动设施，打造东莞最大型，最高标准的儿童游乐场等。满足不同组团客户在组团内部的活动需要。

会所部分总建筑面积11000平米4.41800文化生态长廊(项目南侧45米退让部分)

将1.8公里长度分为体育运动区与生态景观区两部分进行规划设计，打造真正的生态长廊。注重项目水的循环处理与净化，打造湿地活水景观，长廊中的植物可按照季节、品种等进行配比，穿插水景、石雕、小品等，如打造一幅大手笔数百米长的石雕墙，一面是《清明上河图》，一面是“盛世东莞”，将东莞自古至今的名人大事通过多种手法展现在市民眼中，既有观赏又深具教育意义，甚至将其打造成东莞一景。或饲养一些观赏性强的动物，如：鸽子，营造一种纯生态、健康、自然的生活休闲方式。（2）医疗配套建议设计社区医疗健康中心一处。与国际、国内知名的医疗中心建立合作，设置咨询接待中心。（3）公交配套目前高埗镇仅有四条公交线路，27、4、K5、K6。尽量争取让高埗镇所有的公交线路及未来规划增加的公交线路均经过我项目周边区域，甚至为我项目设立专线到达各重要区域。商业53800平米酒店25000平米学校配套31000平米会所配套11000平米4.5社区配套总结：总计120800平米四.物业管理

为了提高现有物业管理水平，引进国际知名物业管理机构共同组成新的物业管理团队，保证这种新型的组合团队可以中西合璧，强强联手。如：金钥匙、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名物业管理机构。全面提升开元国际的管理水平。注：国际饭店“金钥匙”组织是一个由34个国家的三千多名饭店“金钥匙”组成的国际性组织，正式成立于1953年，总部设在巴黎。它的作用在于建立和促进高度专业化和合乎职业道德的服务标准。如今“金钥匙”已经发展成为一种高标准、高档次的服务象征，在国际上享有盛名。第一太平戴维斯是英国老牌不动产服务企业Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称。在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲开设了办事处140多个，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。目前在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗交易，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。五、新技术、新材料的应用1、智能化2、新技术3、新材料

智能小区终端-----红外监控系统及红外线对射报警系统等。2、新技术1、智能化

水系净化处理

指纹锁、密码锁的应用

太阳能技术的应用

灭蚊磁场，灭蚊灯的利用异型柱无梁体系、预应力大跨空心楼板体系、帝枇模网、砼小型砌块等的建筑结构体系及建造技术.

楼板采取隔声措施处理，屋顶采用免抹灰工艺。3、新材料

隔热断桥铝合金型材档次高、质量好、品牌硬的装修构件，如水龙头，把手，门锁，开关，卫浴配件（浴缸、马桶、台盆）等。玻璃门窗：新型的节能保温窗、夹层防盗玻璃、雾化玻璃、自清洁玻璃、低辐射LOW-E玻璃等。

家居新风系统变压式止回排烟道排水采用绿色环保U-PVC塑料管

新型、无毒害、使用寿命较长的管线，

如PP-R无规共聚聚丙烯给水管。

低能耗电梯节水—雨水收集与中水回用技术及人行路面采用渗水构造或留中水系统管线节电—相对集中、分散控制相结合的照明灯具控制方式，高效优质节能照明产品，争取采用太阳能技术，选用新型的太阳能灯具，在节电的同时环保。保温—外墙外保温技术---通过采用墙体保温（新型保温中空墙体材料）、门窗节能（双层隔音玻璃）、屋面节能（玻璃棉、岩棉、矿棉、发泡聚苯乙烯等保温材料或在屋面防水层上作保温层）等措施减少住宅的使用能耗的住宅节能保温技术。六、创建中惠品质标准·整理分析目前各项目业主反馈的问题，提出解决方案。·创立中惠设计标准，对细节设计等方面做出明确要求。·创立中惠工程标准，对工艺、施工细节等方面做出明确要求。·创立中惠服务标准，对中惠地产和物业服务的标准作出明确要求。

由于本项目承载着中惠地产品牌代表作的重要任务，因此建议从品牌形象、品牌营销角度把中惠地产的品牌内涵进行加强和升华，创建中惠品质标准。七、分期开发及推售建议1、分期开发方式2、第一期开发产品建议3、一期工程节点及销售节点控制4、一期示范区建议1.1分期开发模式及次序

模式：建议分5期进行开发，每期产品组合力求丰富，每期均设计核心景观卖点。项目启动方案：可分三种开发次序进行，具体如下：方案3方案1方案21、分期开发方式建议本项目采用：

1、避开污水河区域地块，以污水河的东边地块区域为项目一期及会所售楼处、示范区展示区域。2、地块最东边学校与一期住宅同时动工，在东南角可建造塔楼、钟楼等类似标志性建筑。方案一，从西向东开发

中惠市区项目一期建议开发建筑面积200000平米。其中住宅部分建筑面积185500平米，幼儿园、休闲会所（含售楼处）、邻里商业中心配套建筑面积14500平米。另外建议学校与一期同步建设面积为2.5万平米。2、第一期开发产品建议：2.1一期住宅产品建议：高埗项目一期户型比例初步定位套型面积户型种类面积区间单套面积概算面积比建筑面积套数套数比套型面积90平米以下部分2＋1或小三房81－898830%55650.0063237.07%三房两卫95－11510540%74200.0070741.43%套型面积90平米以上部分三房两卫120－14013016%29680.0022813.38%四、五房150－2001808%14840.00824.83%五房以上联排160－2001804%7420.00412.42%五房以上联排200－3002502%3710.00150.87%

100%

100%

计容积率住宅建筑面积185500

总套数1706公建配套合计14500（1）社区邻里商业中心，建筑面积建议3500平米，其中包含一个500平米的品牌社区超市，满足一期客户的配套消费需求。（2）幼儿园、学校配套，幼儿园设在一期地块内部，