开发项目前期物业管理招标文件

？？项目前期物业管理招标文件PAGE共32页第1页？？项目前期物业管理招标文件项目名称:？?项目招标人:四川省三台慧川房地产开发有限责任公司（盖章）法定代表人：（签字或盖章)日期:二00八年一月目录前附表第一章投标书第二章技术规范及要求第三章投标人须知第四章其他事项第五章附件前附表序号项目内容规定1项目概况项目名称：“？？项目”项目地点:绵阳市涪城区高水南街招标内容：“??项目"前期物业管理2招标要求服务标准：国家相关物业管理标准开工时间：2007年11月物业管理期限：5年（合同期内，若业主大会成立按相关政策执行)3投标单位要求独立法人，具有专业物业管理能力，执有物业管理壹级资质的企业4招标时间安排购买招标文件时间：2008年1月5日-1月8日17时前地址:绵阳市游仙区沈家坝下街9号勘察现场：投标人自行勘察（招标人给予协助）答疑：投标人以书面形式向招标人要求进行资料澄清，招标人以招标文件补遗的形式提供给所有投标人5投标文件份数正本壹份，副本肆份，电子文档壹份6投标文件递交投标地点：绵阳市游仙区沈家坝下街9号递交投标文件截止时间:2008年1月日14时30分,逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受7开标开标地点：绵阳市游仙区沈家坝下街9号开标时间:2008年月日14时30分第一章招标书按照国务院《物业管理条例》的规定，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司决定对“？？项目”采用公开招标的方式选聘前期物业管理企业，合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目简要说明项目位置:绵阳市涪城区高水南街物业类型:大型住宅物业建筑密度：26。3％容积率:2。7绿化率:30。8%总建筑面积：约35万余平方米（一期约8。2万平方米,二期面积属概算面积），其中高层13幢，204387。30平方米；小高层13幢,125806。76平方米；多层5幢，17396.26平方米；非住宅3282。96平方米。物业管理用房建筑面积:680平方米机动车地下停车位:约910个,地上停车位约600个非机动车停车场所:4处二、项目开工和竣工交付使用时间本项目一期工程于2007年11月开工建设,其中小区出入口一个，消防通道1个。工程计划于2008年8月底竣工并交付使用（以建设主管部门验收备案时间为准）,需要前期介入。三、物业管理用房的配置情况“?？项目”配备物业管理用房680平方米（符合相关文件规定标准），以提升物业服务形象,便于业主（住户）前来办理咨询、报修、交费、投诉和联系特约服务等，利于物业管理公司与业主的交流和沟通。房屋具体位置见总平面图.四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位和购房人均按相关政策法规缴存.五、项目总平面图及主要设施设备配置见项目总平面图、主要设施设备配置说明(附件10）.六、投标截止时间地点投标截止时间:2008年月日14时30分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。投标地点：绵阳市游仙区沈家坝下街9号七、开标时间、地点开标时间:2008年月日14时30分开标地点:绵阳市游仙区沈家坝下街9号八、投标保证金：人民币捌万元整。九、招标文件资料费：人民币贰仟元整.十、招标人：本项目招标人：四川省三台慧川房地产开发有限责任公司联系人:左天义联系地址：绵阳市游仙区沈家坝下街9号联系电话：139081153380816—2290918（办公室）招标人:四川省三台慧川房地产开发有限责任公司二○○八年一月第二章技术规范及要求本物业物业服务按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》贰级标准,具体技术规范与要求和部分差异如下：一、前期物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序(含日常安全巡查服务）的管理；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行使、停放及场所管理;5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域内环境卫生的维护；7、物业档案资料的保管；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务及管理.二、前期物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符.三、前期物业管理服务标准项目内容与标准（一）

基

本

要

求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范，服务主动、热情.6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的物约服务和代办服务的,公示服务项目与收费标准。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。（二）房

屋

管

理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全.2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护.4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度.装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门.5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志.

（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案(设备台帐）,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全.3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。5、载人电梯早6点至晚12点正常运行.6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于90％。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施故障有应急方案。(四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施.

（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次.2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日1次,每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2月检查1次,每年清掏1次，发现异常及时清掏.5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(六)绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护.3、定期清除绿地杂草、杂物.4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻.5、定期喷洒药物，预防病虫害。四、物业服务费的结算形式本项目的物业服务费采用包干价的报价形式,投标人应根据管理服务内容进行测算定价。定价应符合《绵阳市物业服务收费管理实施细则》。投标人应充分考虑物业管理期间的所有风险、责任等。五、主要设施设备的配置及说明(详见附件10）第三章投标人须知一、总则(一)使用范围本招标文件仅实用于本项目的物业管理服务。（二)定义1、“招标人”系指四川省三台慧川房地产开发有限责任公司.2、“投标人”系指按时购买招标文件并通过开发商资格审查，且按时向招标方提交投标文件的物业管理企业。（三）合格的投标方经开发商资格审查认可的投标方称为合格的投标方。(四）投标费用1、无论投标过程中的做法和结果如何,投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。2、购买招标书同时，应向招标人缴纳人民币捌万元的投标保证金,保证金于招标结束后30日内退还（不计利息）.3、购买招标书资料费人民币贰仟元整，不予退还。（五）勘察现场与答疑1、投标人应对项目和周围环境进行现场勘察,以获得有关编制投标文件和签署合同所需的资料。未进行现场勘察的投标人自行承担由此产生的后果。2、勘察现场所发生的费用由投标人自行承担.3、在现场勘察中由招标人提供的资料和数据只是投标人能够更充分的利用招标人现有的资料,投标人由此做出的推论、解释、结论等招标人概不负责。4、投标人提出的与本次招标有关的任何问题均须在开标16日前以书面的形式送达招标人，招标人以书面的形式回复投标人，逾期招标人不再接受。(六）关于招标文件1、在投标截止期前，由于各种原因，招标人有权以补充的方式澄清或修改招标文件。若遇此情况，招标人将在投标截止期前15日前将澄清（修改)通知书传送至所有投标人，澄清（修改）内容为招标文件的组成部分。2、不论是否提交投标文件,投标人均不应扩散招标文件内容。3、投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容,如有残缺等问题,应在获取招标文件2日内向招标人提出，否则，由此造成的损失由投标人自行承担。二、投标文件的编写(一)投标文件的格式投标文件由资信部分、商务技术部分二部分组成。1、第一部分:资信部分应包括以下内容：1.1资信部分投标文件封面；(见附件1）1。2法定代表人身份证明书(附法定代表人身份证复印件）;（见附件2）1.3法定代表人签字说明（若法定代表人亲自参加投标)；（见附件3)1.4投标文件签署授权委托书（若为委托代理人,并附委托代理人身份证复印件）；（见附件4）1。5营业执照（复印件）；1。6资质等级证书（复印件)；1.7投标函;（见附件5）1.8拟派往的项目经理的简历;(见附件6）9公司业绩（见附件7,无业绩也需注明）2、第二部分：商务、技术部分应包括以下内容:2。1商务、技术标投标文件封面（见附件8)2.2投标报价表;（见附件9）2。3管理服务理念和目标；结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。2.4项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（物业经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。2。5管理服务人员配置2.6物业管理档案的建立与管理2。7根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案2。7。1对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维护的方案;2。7。2物业管理区域内公共秩序维护及车辆行驶、停放及场所管理方案；2。7.3物业管理区域内环境清洁保洁方案;2。7.4绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；2.7.5业主、使用人装饰装修的管理方案;2.8物业维修和管理的应急措施2。8。1本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；2。8.2消防应急措施;2。8.3治安应急措施2.8。4电梯故障应急措施2.9项目收支预算2。10特约服务方案2。11丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施2。12临时管理规约（建议稿)。（二)投标文件格式1、投标人应按招标文件提供的投标文件格式编写（表格可按同样格式扩展)。2、投标文件的两个部份（资信部份、商务技术部份）应分别装订.3、投标文件商务技术部份用A4纸单面打印,全篇均不应出现与投标人有关的名称、标识、地址、企业负责人姓名等内容.投标文件商务技术部份封面按照招标文件提供的格式。4、投标文件资信部份的装订式样、打印字体等由投标人自行决定。（三)投标报价1、此项目投标报价应既符合《绵阳市物业服务收费管理实施细则》，又充分考虑当地物业管理市场情况。2、报价分四个部份:高层住宅物业服务费；小高层住宅物业服务费；多层住宅物业服务费;非住宅物业服务费.物业管理服务费采用包干制的报价形式,物业服务费按建筑面积每月每平方米计算.3、投标报价由投标人自主确定.投标报价应由投标人根据实际情况，自身的技术和管理水平、经营状况、制定的方案及招标文件的要求确定报价.4、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的高层住宅物业服务费；小高层住宅物业服务费；多层住宅物业服务费；非住宅物业服务费报价金额及测算依据.每项报价投标方均只允许单一报价,招标方不接受有任何选择的报价。投标报价方式见《物业管理投标报价表》。投标报价应是所确定的招标范围的全部工作内容的价格体现，除非合同另有规定，其报价已经包括了实施物业管理所发生的所有费用。（三)投标文件的份数和签署1、投标方应根据本招标书的要求,编制投标书共5套，正本1套,副本4套。除此之外,投标人还应提供电子文档1套。投标文件上应明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异、或正本与电子文档有差异时，以正本为准。2、投标文件须打印,资信部分由投标方法定代表人(或授权委托人)签署（签名或盖章）和加盖公章（签字盖章不能复印）。3、全套投标文件应无涂改、行间插字或删除，除非这些删改是根据招标方发布的修改进行的，或者是投标人造成的必须修改的错误。4、电报、电话、传真形式的投标概不接受.三、投标文件递交的要求和无效(一)投标文件的密封投标单位应把投标文件加以密封，在投标文件密封袋上应标明：招标项目名称：招标项目名称：投标人名称（加盖公章）：法定代表人或授权委托人（盖章或签字）投标人地址：在年月日时分开标，此时间之前不得开封。注：为确保招投标工作的公开、公平、公正，同时为了节约资源，避免浪费，原则上密封的式样不作特殊要求，请各投标人按上述基本格式提供基本信息，方便开标.（二）投标文件的修改和撤消1、投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件.经补充修改的内容为投标文件的组成部分，投标人在投标截止时间后送达的补充或者修改的内容无效.2、投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注递交，并注明“修改或补充投标文件"字样。（三）投标文件有下列情形之一的,投标文件无效:1、未密封的;2、资信部分未加盖投标单位印章和未经投标单位法定代表人（或授权委托人)签署（签字或盖章）的；3、逾期送达的;4、未能按照招标文件要求编制的；5、附有招标人不能接受条件的.四、开标和评标1、开标的方法与程序1。1开标方法:现场开标.1.2开标程序:1。2。1中心工作人员介绍参加开标会的监督人员、记录人名单。1.2.2监督人员宣读主持人的委托授权书，监督部门查验并签字确认。后宣布开标会由招标法定代表人委托授权人主持开标会。1。2.3宣布开标、评标会场纪律；1。2。4出示招标项目的合法依据;1。2.5介绍评标委员会产生的情况,评标原则,评标办法；1.2.6介绍合法的投标单位;1.2。7监督人查验投标人代表的身份；1。2.8宣布抽签决定开标顺序；1.2。9投标人代表依排列顺序对投标文件的密封情况进行检查;1.2。10按抽签排列顺序依次拆启投标文件；1。2.11按抽签顺序开标、唱标；1。2。12开标会结束,进入评标；1.2。13由评标委员会对各投标人的投标文件进行初步评审和详细评审，并独立评分，评分表签字后交工作人员。1.2.14各投标单位按抽签顺序答辩.1.2。15各投标答辩时间限20分钟内。评委自由提问，答辩人回答。评委在投标单位答辩结束后独立评分，评分表签字后交工作人员。1。2.16宣布推荐中标候选人排序情况，开标结束。2、评标标准和评标办法2。1招标方根据有关规定组建评标委员会,本项目的评标委员会共设5人.其中，招标人指派1人,由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员4人.2.2评标原则:依照“公平、公正、科学、择优”的原则。2。3评标采用综合评估法,标准分值计算取值如下：满分100分,其中资信部份20分,技术部份30分，商务部份30分,现场答辩20分,各分项得分情况详见下表：2。3。1资信部份(20分）序号评审内容标准分评分标准1注册资本5500万元（含500万元）以上5分;500万元以下0分.2拟派遣本项目物业管理经理业绩5有一定的管理经验1分;管理经验较丰富2分；在绵阳区域有相应管理经验5分。3管理规模5100万平方米以下1分；100万平方米以上(含100万平方米）2分；在此基础上每超过10万平方米加1分，加至满分5分为止.4创优成果5在绵阳当地创建省优在管服务项目为5分；无绵阳省优项目的0分.（转下页）2。3。2技术部份（30分）序号评审内容评分标准1管理服务理念和目标（3分)管理服务理念：好1分;一般0.5分；差0分管理服务目标：好2分；一般1.5-1。0分；差0分2项目管理机构运作及管理制度（4分)（1）有组织机构、工作职能运行图0。5分;机构设置和职能运行较为合理0。6－0.8分，机构设置和职能运行合理0。9－1分;（2）有项目经理职责、内部管理的职责分工描述0.8分，职责描述较为清楚，分工较为明确、合理0.9－1.3分,职责定位准确，分工合理1.4－1。5分；(3）有管理制度和考核目录0.8分,管理制度和考核目录较为完整,且基本能满足项目需要0.9－1。2分，管理制度和考核目录完整,能够满足项目需要1.3－1。5分。3管理服务人员配置（4分)(1）有岗位人员设置0。8分，岗位人员设置基本合理0。9－1.5分,设置合理1。6－2.0分；（2）有员工培训计划0.8分；培训计划基本可行有效0。9－1。5分，培训计划可行有效1。6－2.0分。4物业管理服务实施方案（10分)方案不合理或不大合理,0－2分；方案基本合理3－6分；方案合理可行,符合本项目实际情况7－10分。5物业维修和管理的应急措施(4分)有应急措施2分；应急措施内容基本完整，且基本能满足项目需要2.1－3.0分；措施内容完整，能满足项目需要3.1－4分.6丰富社区文化，与业主沟通的措施（3分）有社区文化建设内容的描述1.5分；社区文化建设、业主沟通等比较切实可行1。6－2。5分；相关措施符合项目实际情况，能够满足管理服务的需要2。6－3分。7特约服务(2分）有特约服务方案0.8分;方案基本可行0.9－1。5分;方案合理可行,符合本项目实际情况1.6－2.0分。2.3。3商务部份(30分）序号评审内容评分标准1高层住宅物业管理费投标报价(10分）以开发商所设标底为基数，报价与基数相符的得10分,报价高于或低于基数，每高出或低于基数0。01元扣减2.0分，最低扣至0分（基数保留小数点后2位）；2小高层住宅物业管理费投标报价（10分)以开发商所设标底为基数,报价与基数相符的得10分,报价高于或低于基数,每高出或低于基数0。01元扣减2。0分，最低扣至0分(基数保留小数点后2位)；3多层住宅物业管理费投标报价（5分）以开发商所设标底为基数，报价与基数相符的得5分，报价高于或低于基数,每高出或低于基数0。01元扣减1。0分，最低扣至0分(基数保留小数点后2位）;4非住宅物业管理费投标报价(5分）以开发商所设标底为基数，报价与基数相符的得5分，报价高于或低于基数，每高出或低于基数0.01元扣减1.0分，最低扣至0分（基数保留小数点后2位)；2.3。4现场答辩（20分)评审内容评分标准评标专家根据各投标人回答提问情况现场评定（20分）对提问的应答不清楚，完全不了解物业管理政策法规，不了解本项目情况的得0—5分；就提问的应答有一定的合理性，了解一些物业管理政策法规和本项目的情况6-12分；就提问能做出良好的应答；了解物业管理政策法规及本项目情况的得13—20分。说明：①技术部份、商务部份评分保留1位小数，资信部份、现场答辩评分为整数。②得分汇总计算保留2位小数.2.4评标办法：本次评标采用综合评分法，评委在评标时，除了考虑投标单位的投标价格以外,还须考虑下列要素:（1）投标文件对本项目的满足程度；（2）物业管理方案的先进性、合理性；（3）投标单位综合能力。五、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定1、排名第一的中标候选人为中标人；若第一中标候选人放弃中标或因故不能履行物业服务合同时，则排名第二的中标候选人为中标人,依此类推；2、招标方将在公示期满后5个工作日内确定中标人；3、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即产生法律效力；4、招标人在向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人。（二）悔标责任1、中标人接到中标通知书5日后,无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效；2、招标人在发出中标通知书5日后，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，给中标人造成损失的,招标人应给予中标人赔偿。(三)物业服务合同的签订说明最低报价不是被授予合同的保证.（四）物业服务合同的签订1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同；2、中标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。第四章其他事项1、本项目物业服务费收取标准,按照中标价格确定.2、招标人根据招投标相关政策法规发现投标人在投标过程中如有违法、违规行为的,一经查实取消本次资格,已经中标的取消中标资格，由此造成的经济损失,招标人有权要求予以赔偿。3、招标费用由招标人全额承担。4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定的要求表示理解;应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力。5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人身份证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书等证明文件，并简要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况.第五章附件（投标文件格式）附件1？？项目前期物业管理投标文件（正本或副本)项目名称：?？项目投标文件内容:资信部分投标人:（盖章)法定代表人:（签字或盖章)日期:年月日附件2法定代表人身份证明书单位名称:单位性质：地址：成立时间：年月日经营期限：姓名:性别：年龄：职务：系(投标人单位名称)的法定代表人.特此证明。投标人:（盖公章）日期:年月日附件3投标人文件签署授权委托书本授权委托书声明：我（姓名）系（投标人名称)的法定代表人，现授权委托（单位名称)的（姓名)为我公司签署（项目名称）的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：（签字）性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：（盖章)法定代表人：(签字或盖章）授权委托日期:年月日附件4投标函致：四川省三台慧川房地产开发有限责任公司1、根据你方“？？项目”物管招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件后，我们愿意按高层住宅物业管