下半年广东省房地产估价师制度与政策建筑工程施工许可管理的原则考试试题

2016年下半年广东省房地产估价师《制度与政策》：建筑工程施工许可管理的原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A．廉租房

B．经济适用房

C．市场价商品住宅

D．商品房2、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少3、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__.

A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数4、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限.

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能5、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡,每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A:2400

B：2580

C：2607

D:2760

E:工业用地的监测点评估价格6、一宗土地用假设开发法评估其价格:在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元.

A．800

B．1000

C．900

D．18007、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。

A．出让

B．竞争

C．招标

D．申请8、已动工开发,但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的,或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。

A．1/2

B．1/3

C．1/4

D．1/59、下列对要约的理解有误的是__。

A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示

B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思

C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段

D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束10、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。

A:10

B：15

C：30

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2,报酬率为6％。那么，甲的价格(）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定12、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元;乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元.按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A．20％

B．10%

C．30%

D．40%13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于.

A：物质折旧

B：功能折旧

C：经济折旧

D：会计折旧

E：工业用地的监测点评估价格14、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场,4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。

A：2100万元

B：3000万元

C:1270万元

D：2400万元

E：工业用地的监测点评估价格15、房地产估价的核心是__.

A．测算和判定价值

B．明确估价目的

C．明确估价时点

D．明确估价对象16、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是”被迫转让前提”.该估价是因__的需要。

A．房地产作价入股

B．法院强制拍卖

C．房地产税收

D．房地产征收补偿17、某写字楼的土地取得成本8000万元,建造成本6000万元，管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16%。该写字楼的价值为万元。

A:17087．20

B：18699．20

C：19666．40

D：20666．67

E:工业用地的监测点评估价格18、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。

A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B：三级市场是指存量房地产交易市场

C：按照增量存量的方式,将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D:按照增量存量的方式,房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场

E:借款合同19、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服.最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A：A市城市土地行政主管部门

B：A市城市建设行政主管部门

C:A市城市房产行政主管部门

D:A市城乡规划行政主管部门

E:房地产估价机构必须加盖公章20、下列关于会计要素的表述，错误的是。

A:会计要素是会计核算对象的基本分类

B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类

C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据

D：会计要素是进行确认和计量的依据

E：执行层的组织协调21、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明,确定收益期限依据不充分)

A：85。45

B:87。16

C：88。50

D:88.90

E：工业用地的监测点评估价格22、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为__万元.

A．22。0

B．24.0

C．25.6

D．26。023、房地产投资的收益,包括投资回收和__两个部分。

A．投资风险

B．投资利率

C．投资现值

D．投资回报24、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0。8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡,则理论上应补地价的数额为万元。

A：93。75

B：115

C:293.75

D：315

E：工业用地的监测点评估价格25、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：同价值

B：同收益

C：同性质

D:同类型

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列属于房地产中介服务主要特点的是。

A：人员特定

B：委托服务

C：有偿服务

D：无偿服务

E：行政服务2、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】

A:土地所有权

B：国有工业用地使用权

C：宅基地土地使用权

D:大型游乐场

E:乡镇企业用房3、需求规律是。

A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动

B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动

C:需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少

E：需求量随商品本身价格的上升而减少,随商品本身价格的下降而增加4、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容5、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元,资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．62646、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中,不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划7、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为50万元,首付款为房价的30％,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％.则下列说法中正确的有。

A：该房地产的实际价格等于名义价格

B：该房地产的名义价格为50万元

C：该房地产的实际价格高于50万元

D：该房地产的实际价格为50万元

E：该房地产不存在名义价格8、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性.

A：不可移动性

B：异质性

C：同质性

D：流动性

E：弱流动性9、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率.

A．等于

B．大于

C．小于

D．两者无关系10、下列权利中，属于用益物权的是。

A：抵押权

B:质权

C：地役权

D：留置权

E:执行层的组织协调

11、对于权责发生制原则，下列说法错误的是。

A：在收入和费用实际发生时进行确认

B:在实际收到现金或者支付现金时确认

C:凡是当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付,都应作为当期的收入或费用

D：凡是不属于当期的收入或费用,只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用

E:权责发生制与收付实现制相对应12、套内建筑面积由组成.

A:套内房屋的使用面积

B:套內墙体面积

C:套内阳台建筑面积

D：共有建筑面积

E:套内共有建筑面积13、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有__.

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损14、下列属于禁止流通物的有.

A：毒品

B：武器

C:军火

D:化工物品

E：文物艺术品15、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场16、零售商业物业租金调整可以基于来进行调整。

A：消费者价格指数

B：零售物价指数

C：业主的要求

D:租赁双方商定的定期调整比率

E：同类物业的租金水平17、根据《房屋登记办法》,可以办理预告登记的有.

A：预购商品房设定抵押

B:在建工程设定抵押

C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押

E：购买预售商品房18、业主大会成立前，维修资金由__管理。

A．开发商

B．当地房地产行政主管部门

C．物业公司

D．全体业主19、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全.

A．公证机关

B．公安机关

C．法院

D．县级以上人民政府20、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。

A:贷款额

B：企业信用等级

C:自有资金数量

D：项目风险等级

E：贷款期限21、宏观经济政策目标包括。

A：充分就业

B：价格稳定

C：经济增长

D:国內收支平衡

E：国内收支不平衡22、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价

B．建