资产评估：原理与案例 课件 唐龙海 第3、4章 资产评估基本事项、资产评估程序

资产评估：原理与案例第3章资产评估基本事项资产评估相关当事人 资产评估的对象和范围 资产评估基准日与报告日 资产评估目的 资产评估的价值类型 资产评估假设 一、评估委托人二、评估机构和评估专业人员三、被评估单位和产权持有人四、评估报告使用人第1节资产评估相关当事人资产评估作为一项专业的中介服务，属于民事主体之间委托／受托的民事经济活动。根据《资产评估法》第二十三条的规定，委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。评估委托合同中的委托人就是评估委托人，受托人则是资产评估机构。评估委托人可以是一个人，也可以是多个人，可以是法人也可以是自然人。资产评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务。对于法定评估业务，评估委托人的确定需要符合国家有关法律、法规；对于非法定评估业务，评估委托人的确定可以基于自愿协商的原则进行。一、评估委托人评估机构、评估专业人员是资产评估活动中的评估主体。评估机构是资产评估委托业务的受托方，是专业的市场中介服务组织，我国《资产评估法》规定，评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务。设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记，并向有关评估行政管理部门备案。评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。目前，我国设置的评估师有六大专业类别，即资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、旧机动车鉴定估价师和保险公估从业人员。二、评估机构和评估专业人员被评估单位、产权持有人是评估标的资产的所有者或管理方。所谓产权持有人，是指评估对象（评估标的）的产权持有人。当评估对象为股权或所有者权益时，产权持有人是指股权或所有者权益的拥有者。与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则称为被评估单位。委托人与产权持有人可能是同一主体，也可能不是同一主体，资产评估的委托人并不一定是评估对象的产权持有人。例如，国有企业法人财产转让时需要由产权持有人委托评估机构，这时的委托人与产权持有人为同一主体；国有企业收购非国有资产，如果被收购方不同时作为委托人，评估委托人与评估对象的产权持有人就不是同一主体。三、被评估单位和产权持有人评估报告使用人，是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估委托合同约定的，有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、评估报告使用人一、资产评估对象二、资产评估范围第2节资产评估对象和范围（一）资产评估对象的概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的，是指资产评估的具体对象。按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合（或资产组组合）和企业（或单位）。单项资产包括无形资产、不动产、机器设备以及其他动产等。资产组合是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。（二）资产评估对象的确定资产评估对象应当由委托人依据法律法规的规定和经济行为的要求提出，并在评估委托合同中明确约定。在评估对象的确定过程中，评估机构和评估专业人员应当关注其是否符合法律法规的规定、满足经济行为的要求，必要时可向委托人提供专业建议。一、资产评估对象

（一）资产评估范围的概念所谓资产评估范围，是对评估对象所进行的详细描述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容，是资产评估专业人员根据评估目的界定的对象资产边界，同时也便于报告使用人更清晰地理解评估对象。（二）企业价值评估的范围当企业价值评估的评估对象是企业股权时，评估范围应该是被评估企业的全部资产和负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产（如商誉等）；当评估对象为企业可用于出资的资产时，评估范围可以包括企业的存货、房地产、设备、专利权、商标专用权、股权等法律法规允许出资的资产，但不包括法律法规不允许出资的商誉等资产。二、资产评估范围（三）资产组合评估的范围当评估对象是资产组合的权益时，其评估范围是组成该资产组合的全部资产与负债。（四）单项资产评估的范围当资产评估对象是单项资产时，评估范围是对该项资产边界的描述。（五）资产评估范围的确定资产评估范围应当依据法律法规、评估目的，以及评估对象的特点合理确定，并在资产评估委托合同中明确界定，具体内容应由委托人负责提供。二、资产评估范围一、资产评估基准日二、资产评估报告日第3节资产评估基准日与报告日（一）概念资产评估基准日是资产评估结论对应的时间基准。资产评估机构接受客户的评估委托后，需要了解委托人根据评估目的及相关经济行为的需要确定的评估时点，也就是委托人需要评估机构评估评估对象在什么时间点上的价值。这个时间点就是资产评估基准日。（二）作用1.明确评估结论所对应的时点2.确定评估报告结论的使用期限（三）资产评估基准日的选择资产评估基准日的选择是委托人的责任，评估人员可以提供相关专业建议。选取评估基准日时须重点考虑下列因素：(1)有利于评估结论有效服务于评估目的；(2)有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展；(3)企业价值评估业务中评估基准日尽可能选会计期末；(4)法律法规有规定的，从其规定。一、资产评估基准日

（一）概念按照《资产评估执业准则—资产评估报告》的规定，资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。（二）法律意义在评估基准日到评估报告日之间，如果被评估资产发生重大变化，评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。评估报告日后，评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。（三）资产评估基准日后的期后事项的处理评估机构和评估专业人员需要采用适当的方式，对评估专业人员撤离评估现场至评估报告日之间，被评估资产所发生的相关事项以及市场条件发生的变化进行了解，并分析判断该事项和变化的重要性。对于较重大的事项，应该在评估报告中进行披露，并提醒报告使用者注意该期后事项对评估结论可能产生的影响；如果期后事项非常重大，足以对评估结论产生颠覆性影响，评估机构应当要求评估委托人更改评估基准日重新评估。二、资产评估报告日

资产评估目的即资产评估结论的具体用途，是由委托人计划实施的经济行为决定的。委托人的经济行为可能包括：公司设立、增资，企业改制、上市，合资、合作经营，股权转让，资产买卖、资产置换，债转股，担保融资，破产清算，保险赔偿，损失补偿，税收，司法诉讼、会计计量等。评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。不同的评估目的可能会对评估对象的确定、评估范围的界定、价值类型的选择以及潜在交易市场的确定等方面产生影响。以下对转让，抵（质）押，公司设立、增资，企业整体或部分改建为有限公司或股份公司，财务报告，以及税收等评估目的加以介绍。第4节资产评估目的转让是最常见的评估目的。引发资产评估的转让行为主要包括资产的收购、转让、置换、抵债等。转让行为的标的资产可以是股权等出资人的权益，也可以是单位或个人拥有的能够依法转让的有形资产、无形资产等。一、转让

对抵（质）押的评估需求，主要包括以下三种情形：(1)贷款发放前对抵（质）押权的评估。单位或个人在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求借款人或担保人提供其用于抵（质）押资产的评估报告，评估目的是了解用于抵（质）押资产的价值，作为确定贷款额度的参考依据。实务中最常见的这类评估包括：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押等相关评估。(2)实现抵（质）押权的评估。当借款人到期不能偿还贷款时，贷款提供方作为抵（质）押权人可以依法要求将抵（质）押品拍卖或折价清偿债务，以实现抵（质）押权。这个环节的资产评估目的是确定抵（质）押品的价值，为抵（质）押品折价或变现提供参考。(3)在贷款存续期对抵（质）押品价值进行动态管理所要求的评估。通常由金融机构要求评估机构在规定时间，在市场发生不利变化时对抵（质）押品进行价值评估，评估目的是监控抵（质）押品的价值变化，为贷款风险防范提供参考。二、抵（质）押（一）非货币性资产出资行为1.非货币性资产出资评估以非货币性资产出资设立公司是较为常见的出资形式，对出资资产进行资产评估是较为常见的资产评估业务。评估目的是为确定可出资资产的价值提供参考，保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益。2.企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估以货币资产或非货币性资产对公司进行增资扩股时需要对被增资企业的股权价值进行评估，作为确定新老股东股权比例的依据。（二）发行股份购买资产发行股份购买资产是指上市公司通过增发股份的方式购买相关资产。这种行为的实质是采用非货币性资产对股份公司进行增资。此种经济行为的评估目的是评估标的资产的价值，为上市公司确定资产购买价格和股票发行方案提供参考。（三）债权转股权债权转股权行为的实质是债权人采用非货币性资产对其享有债权的公司进行增资。根据相关规定，应当对拟转为股权的债权进行评估。被转股企业为国有非上市公司的，还应当按规定对其股权价值进行评估。评估目的是为确定债权转股权金额和股份数额提供价值参考。三、公司设立、增资

企业进行公司制改建，或者由有限责任公司变更为股份有限公司，需要对改建、变更所涉及的整体或部分资产进行评估。（一）公司制改建公司制改建属于企业改制行为，是按照《公司法》要求将非公司制企业改建为有限责任公司或股份有限公司。我国通常所说的企业改制主要指国有企业的改制，要通过资产评估合理确定国有资本金的价值。改制企业以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为国有资本或者股份的，资产评估的目的是为确定国有资本出资额或者股份数额提供参考依据。（二）有限责任公司变更为股份有限公司企业将有限责任公司经审计的净资产账面价值折股变更为股份有限公司时，需要对用于折股的净资产进行评估。这类评估的实质是评估有限责任公司用于折股的资产的市场价值扣除负债价值后是否低于其对应的审计后的净资产账面价值。评估目的是核实企业用于折股的审计后的净资产账面价值是否不低于其市场价值，防止虚折股权／股份的情况发生。如果在有限责任公司改建为股份有限公司过程中，发生引进战略投资者等导致拟改建公司的国有股东股权比例发生变化的情况，还应根据国有资产监管要求，在上述股权比例变化的环节对拟改建公司的股东权益价值进行评估。评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。四、企业整体或部分改建为有限公司或股份公司

企业在编制财务报告时，可能需要对某些资产进行评估，这类资产评估属于服务于会计计量和财务报告编制的评估业务。会计系统的公允价值计量方式引发了对利用评估技术进行公允价值计量的需求。服务于会计计量和财务报告编制的评估业务包括以下三类：(1)合并对价分摊；(2)资产减值测试；(3)投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量。评估目的是为会计核算和财务报表编制提供相关资产、资产组等评估对象的公允价值或可收回金额等特定价值的专业意见。五、财务报告以税收为目的的评估是为涉税事项确定相关非货币性资产的应税流转额或所得额、财产价值或增值额，为税收征管部门确定相关计税基准提供参考。（一）确定非货币性资产投资的计税价格按照税法规定，企业以非货币性资产对外出资，应当确认非货币性资产转让所得的，税收征管部门要求企业留存备查的资料。评估目的是为核定非货币性资产计税申报价格提供参考。（二）确定非货币性资产持有或流转环节所涉税种的税基非货币性资产的持有或流转环节涉及流转税、所得税、财产税和土地增值税等税种。评估目的是为税收征管部门确定相关计税基准提供参考。六、税收广义的司法评估一般可以分为两类，司法鉴证评估和诉讼协助评估。狭义的司法评估仅指司法鉴证评估。司法鉴证评估一般由法院直接委托，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。诉讼协助评估，一般由诉讼当事人（原告方或被告方）委托，评估报告为当事人提供重要的专家意见，可以作为支持其相关诉讼要求的证据，一旦被法院采信，可以成为判决的依据。资产评估可以为涉案标的提供价值评估服务，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。七、司法

一、市场价值二、投资价值三、在用价值四、清算价值五、残余价值六、其他价值类型第5节资产评估的价值类型

一、市场价值

市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。自愿买方有购买动机，没有被强迫，会根据现行市场的真实状况和市场期望值购买，不会急于购买，不会付出比市场价格更高的价格。自愿卖方不以任何价格急于出售或被强迫出售，不会因期望获得被市场视为不合理的价格而继续持有，期望在进行必要的市场营销之后，以公开市场所能达到的最高价出售资产。双方合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途及评估基准日的市场状况，并假定当事人均根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。公平交易是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。二、投资价值

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。投资价值针对特殊的市场参与者，即特定投资者或者某一类投资者。这类特定的投资者不是主要的市场参与者，或者其数量不足以达到市场参与者的多数。投资价值与市场价值相比，除受到交易标的因素和交易市场因素的影响外，其最重要的差异是投资价值还受到特定交易者的投资偏好或追求协同因素的影响。如果仅仅是交易当事人有特定的身份，比如股权的受让方为该企业股东，就并不必然要求评估时选择投资价值。三、在用价值

在用价值是指将评估对象作为企业、资产组的组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度，评估其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。评估对象正在使用的方式和程度可能不是其最佳的使用方式和程度，从而影响其价值。四、清算价值

清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。清算价值与市场价值相比的主要差异是：(1)清算价值是资产拥有者需要变现资产的价值，是一个退出价，不是购买资产的进入价。而市场价值没有规定退出价。(2)清算价值的退出变现是在被迫出售、快速变现等非正常市场条件下进行的，这一点与市场价值相比也是明显不同的。清算价值的特点是：(1)该价值是退出价。(2)这种退出是在受外力胁迫情况下的退出，而不是正常的退出，是快速变现的退出价。五、残余价值

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。由于整体资产无使用价值只能变现，且整体变现不可能，只能改变状态变现，将一项资产拆成零件进行变现。六、其他价值类型

现实评估实务中的确存在其他价值类型，比较常见的是会计准则中的公允价值。《企业会计准则第39号—公允价值计量》中的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格（即脱手价格，也称退出价格）。评估实务中还存在一些以抵押、质押为目的的评估和以保险赔偿为目的的评估等。这些目的的评估可能会需要考虑其他价值类型，评估专业人员要确定其符合《资产评估价值类型指导意见》的基本要求，并在评估报告中予以披露。一、交易假设二、公开市场假设三、持续经营假设四、清算假设五、原地使用假设六、移地使用假设七、最高最佳使用假设八、现状利用假设第6节资产评估假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。一、交易假设

公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。符合以下五项要求的市场可以看成是公开市场：(1)有一个充分竞争的市场。(2)在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。(3)资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间。(4)买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。(5)买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。二、公开市场假设持续经营假设实际是一项针对企业或资产组（也可以称为经营主体）的假设。持续经营假设是假设一个经营主体的经营活动可以持续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。持续经营假设一般不适用于单项资产。持续经营假设下的评估是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值，持续经营假设通常是收益法评估的基础。当没有相反的证据证明该经营主体不能持续经营时，应该认为该经营主体可以持续经营。这里相反的证据指那些表明企业的经营将在可以预见的未来结束的证据，如合同规定的经营期满、企业资不抵债而濒临破产清算等。持续经营假设要求经营主体在其可以预见的未来不会停止经营。这种经营可以是在现状基础上的持续经营，也可以是在未来可以合理预计状态下的持续经营。这两种状态有所不同，如果需要区分，评估专业人员可以增加限定“现状持续经营”或者“预计状态持续经营”。三、持续经营假设与持续经营假设相对应的是清算假设。如果一个经营主体不能持续经营就需要对这个经营主体进行清算，评估时就需要使用清算假设。清算假设包括有序清算假设和强制清算假设。有序清算假设是假设经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。强制清算假设是假设经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。强制清算假设涉及的是公权力介入的企业清算情形，包括在我国法律体系中由《破产法》管辖的“破产清算”。四、清算假设原地使用假设是假设一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能改变。原地使用的价值构成要素一般包括：设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。如果涉及使用方式及目的变化，还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而产生的成本费用。五、原地使用假设移地使用假设是假设一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的可能会改变，也可能不改变。移地使用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。除了设备本体价值，还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件，确定其价值要素是否包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。六、移地使用假设最高最佳使用假设是假设一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，经过充分合理的论证，选择实现其最高价值的使用方式。最高最佳使用是指对一项存在多种不同用途或利用方式的资产进行评估时，选择最高最佳的用途或利用方式。七、最高最佳使用假设现状利用假设要求对一项资产按照其目前的利用状态及利用方式进行价值评估。现状利用方式可能不是最高最佳使用方式。八、现状利用假设资产评估：原理与案例第4章资产评估程序资产评估程序概述明确业务基本事项订立业务委托合同编制资产评估计划进行评估现场调查 收集整理评估资料 评定估算形成结论 编制出具评估报告 整理归集评估档案 一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用第1节资产评估程序概述资产评估程序是对资产评估过程中所开展工作次序的安排。我国《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则—资产评估程序》规定了开展资产评估业务需要履行的八项基本评估程序，即：明确业务基本事项订立业务委托合同编制资产评估计划进行评估现场调查收集整理评估资料评定估算形成结论编制出具评估报告整理归集评估档案一、资产评估程序的概念和内容执行资产评估业务，特别是法律法规规定的评估业务，需要履行一系列规定的资产评估程序。履行资产评估程序有利于：保证资产评估行为的合法性保障资产评估业务质量防范评估执业风险二、履行资产评估程序的作用一、资产评估业务基本事项的内容二、资产评估机构的业务受理分析第2节明确业务基本事项资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(1)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(2)评估目的；(3)评估对象和评估范围；(4)价值类型；(5)评估基准日；(6)资产评估报告使用范围；(7)资产评估报告提交期限及方式；(8)评估服务费及支付方式；(9)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的事项。一、资产评估业务基本事项的内容资产评估机构应当根据所了解的评估业务基本事项，对本机构专业能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理。（一）专业能力分析与评价（二）独立性分析与评价（三）业务风险分析与评价（四）综合分析与评价二、资产评估机构的业务受理分析一、业务委托合同的主要内容及要求二、业务委托合同的订立三、业务委托合同的补充或变更四、业务委托合同提前终止及解除第3节订立业务委托合同业务委托合同通常的内容及要求包括九个方面：（一）资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式（二）评估目的（三）评估对象和评估范围（四）评估基准日（五）资产评估报告使用范围（六）资产评估报告提交期限和方式（七）评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式（八）资产评估机构和委托人的其他权利和义务（九）违约责任和争议解决一、业务委托合同的主要内容及要求资产评估机构决定受理评估业务之后，应当要求委托人依法订立业务委托合同。订立业务委托合同前，资产评估机构应当全面了解、认知委托人的主体资格、信用资质、履约能力等信息，收集委托人的营业执照、资质文件，代理人的授权文件等资料，审查委托人、代理人的授权文件及代理事项、代理期限和代理权限，避免与不能独立承担民事责任的组织（如公司部门）签订合同，也避免签订与委托人履约能力明显不相符的合同。二、业务委托合同的订立签订业务委托合同后，发现相关事项存在遗漏、约定不明确，或者履行合同时约定内容发生变化的，如评估目的、评估对象、评估基准日发生变化等，资产评估机构与委托人可以协议订立补充委托合同或者重新订立业务委托合同，或者协商一致以法律允许的其他方式，如传真、电子邮件等形式，对评估委托合同的相关条款进行变更。三、业务委托合同的补充或变更

《资产评估法》的第十八条和第十九条分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行或单方解除业务委托合同的权利。资产评估机构可以在协商、订立业务委托合同时依法要求体现相关约定。(1)委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行业务委托合同。(2)委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，资产评估机构有权单方解除合同。四、业务委托合同提前终止及解除

一、编制资产评估计划需考虑的主要因素二、资产评估计划的主要内容三、资产评估计划的调整第4节编制资产评估计划(1)资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程的管理规定。(2)评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度。(3)评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素。(4)评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。(5)委托人及相关当事人的配合程度。(6)相关资料收集状况。(7)委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况，诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性。(8)资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况。(9)与其他中介机构的合作、配合情况。一、编制资产评估计划需考虑的主要因素资产评估计划一般包括资产评估业务实施的主要过程、时间进度、人员安排等内容。（一）资产评估业务实施的主要过程资产评估计划应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等资产评估业务实施的主要过程。编制资产评估计划时首先应确定各主要过程的具体步骤，需考虑以下因素：(1)评估项目的背景和相关条件，包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、本次评估操作的重点和难点、参与本项目的其他中介机构等。(2)采用的评估方法。(3)资产清查的工作重点及具体要求，如现场调查工作目标、现场调查工作总体时间安排、现场调查主要工作内容、现场调查的协调方式等。(4)与参与本项目的其他中介机构的对接安排及注意事项等。二、资产评估计划的主要内容（二）资产评估业务实施的时间进度明确资产评估业务实施的时间进度，有利于对资产评估工作进度进行跟踪，以保证在报告提交期限内提交报告。资产评估专业人员编制资产评估计划时应当结合评估报告提交期限、评估业务实施主要过程的具体步骤、业务实施的重点和难点等来确定评估业务实施的时间进度。（三）资产评估业务实施的人员安排合理的资产评估业务实施人员安排是高效保质完成评估项目的保障。资产评估专业人员编制评估计划时，应当根据评估项目的资产规模、资产分布、资产专业结构、业务风险因素等情况以及评估方法、评估业务实施主要过程的具体步骤、业务实施的时间安排、费用预算等，综合考虑评估业务实施对评估专业人员的工作经验、技术水平、专业分工、人员数量等的配置要求，组建项目团队。二、资产评估计划的主要内容资产评估计划调整的原因可以归纳为两大类：一类是评估工作本身遇到了障碍，出现了在编制评估计划时没有预料到的操作层面或者技术层面的情况，造成评估工作未能按照原计划推进，需要调整评估计划。另一类通常是委托人经济行为涉及的评估对象、评估范围、评估基准日发生变化而导致的评估计划的调整。比如，由于上市公司重大资产重组方案发生改变，评估范围出现重大调整，原来的部分标的公司不再纳入重组范围，并且新增加了部分标的公司。遇到需要调整评估计划的情况时，资产评估专业人员应尽快与委托人、其他相关当事人进行沟通，根据已确定的方案及时调整评估计划。调整计划时，往往涉及对评估专业人员进行调整、对部分评估工作作出重新安排、对评估技术方案进行修正等。调整计划要兼顾评估效率和工作质量，充分利用已有的工作成果，将评估计划调整带来的成本降到最低水平。三、资产评估计划的调整一、现场调查的内容二、现场调查的手段三、现场调查工作受限的情形及处理第5节进行评估现场调查（一）了解评估对象的现状1.核实评估对象的存在性和完整性评估对象的存在性是指委托人委托评估的评估对象是否真实存在。评估专业人员核实资产的完整性时，既要关注资产物理意义上的完整性，又要关注资产功能上的完整性。2.了解评估对象的现实状况对于企业整体价值评估，现场调查内容通常应该包括：企业的历史沿革、主要股东及其持股比例、主要的产权和经营管理结构；企业的业务、资产、财务、经营管理状况；企业的经营计划、发展规划；影响企业经营的宏观、区域经济因素；企业所在行业现状与发展前景等。对于单项资产评估，如在履行房屋建筑物评估现场调查程序时，通常应了解取得方式、建筑物结构、建成时间、地址、用途、建筑面积、长度、宽度、层高、层数等；在履行机器设备评估现场调查程序时，通常应了解设备名称、生产厂家、规格型号、安装地点、规定使用年限、购置日期、启用日期、已经使用年限、设备使用状况、设备维修情况等；在履行存货评估现场调查程序时，通常应了解名称及规格型号、计量单位、存放地点、数量、单价等；在履行应收账款等债权债务评估现场调查程序时，通常应了解债权债务人名称、业务内容、发生日期、履约及回收情况等。一、现场调查的内容（一）核准制和备案制国有资产评估项目核准制，是指对于国务院或者省级人民政府批准实施的重大经济行为所涉及的评估事项，以及各级政府认为的其他重要评估事项，履行岀资人职责的机构对评估项目进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规，并行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。国有资产评估项目备案制，是指经履行出资人职责的机构、国家出资企业及其各级子企业批准的经济行为所涉及的评估事项，由有备案权限的部门进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规规定，履行出资人职责的机构行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。备案制度体现了国有资产的分级管理，也体现了资产占有单位作为独立的法人，应当承担的国有资产经营管理责任。二、我国国有资产评估项目的管理方式（二）关注评估对象的法律权属资产的权属状态会影响资产的价值。例如，对于无形资产，企业拥有所有权的和授权许可使用的，价值不同；授权使用的无形资产中，独家许可和非独家许可的，价值也不同。因此，在现场调查中，评估专业人员要关注评估对象的权属状态，以保障评估结论的合理性。二、我国国有资产评估项目的管理方式（一）现场调查工作受限的情形现场调查工作受限主要是由于法律法规、资产特殊性能或其置放地点、调查技术手段和相关当事人等方面的限制，资产评估专业人员无法正常开展现场调查工作。（二）现场调查工作受限的处理当现场调查工作受限时，资产评估专业人员应当从对评估结论的影响程度和替代程序两个角度，判断是继续执行还是终止评估业务。这里的替代程序是指在原定现场调查程序无法履行或者履行受限时资产评估专业人员为实现现场调查目标而另外执行的其他工作程序。三、现场调查工作受限的情形及处理一、主要评估资料及其核查验证二、评估资料的分析、归纳、整理第6节收集整理评估资料（一）法律法规资料资产评估专业人员收集的与被评估业务相关的法律、行政法规、部门规章和规范性文件等材料分别由立法机关、政府及相关部门发布，具有权威性，符合规定适用条件的资料可以在评估中直接使用。（二）权属证明资料被评估资产的权属证明资料来源于委托人、产权持有人等相关当事人。资产类别不同，权属证明不同，核查验证适用的方法也不同。1.股权评估专业人员采用书面审查、实地调查、查询等方式，对企业提供的投资协议、公司章程、公司制度、股权买卖协议或者回购协议等资料进行核查时，应当查看相关印章、签字是否清晰、完整，与企业管理层进行访谈，利用国家企业信用信息公示系统查询公开信息。如果需要，还可以到相关政府部门查询相关资料。2.不动产评估专业人员采用书面审查的方式核查不动产权属证明资料的，应当查阅并核对评估对象的不动产权属原件、复印件是否一致。如果评估对象没有办理产权证，资产评估专业人员应当查验取得不动产的相关证明文件、发票以及合同等资料，并根据具体情况和重要性原则在资产评估报告中披露评估对象未办理产权证的原因、核查处理方法以及可能对评估结论产生的影响。一、主要评估资料及其核查验证（二）权属证明资料3.矿业权矿业权权属证明资料主要包括：划定矿区范围批复、采矿权许可证、矿产资源勘查许可证、矿业权出让（转让）合同以及相关付款凭证、矿业权抵押备案相关资料等。评估专业人员采用书面审查的方式核查上述权属证明文件的，应当核对证书（或者资料）原件、复印件是否一致，资产评估专业人员可以根据需要通过矿业权行政管理部门官方网站查询相关信息，对资产权属相关数据的一致性进行核查。4.知识产权知识产权权属证明资料主要包括：专利证书、专利登记簿副本、最近一期的专利年费缴费凭证、实用新型和外观设计专利权评价报告或者专利权利要求书、专利说明书以及附图；委托人或者相关权利人提供的专有技术形成说明材料；注册商标证书、商标历史获奖证书、商标授权使用登记备案材料；著作权登记证书、著作权作品原稿、职务创作的相关合同、与著作权有关权利的情况说明、委托人和著作权人的身份证明文件和承诺函；植物新品种权证书；集成电路布图设计登记证书、延长期限请求费付款凭证；有效期内的知识产权年费缴费凭证、涉及的转让合同（购买协议）、授权使用协议、变更登记、付款记录等。一、主要评估资料及其核查验证（二）权属证明资料5.机器设备机器设备权属证明资料主要包括：机动车登记证、船舶所有权证书、船舶国籍证书；外购机器设备的购置合同、购置发票、付款凭据、进口设备报关单；自制机器设备主要材料以及外购件的采购合同和发票、竣工决算资料；融资租赁设备的融资租赁合同、发票；由法院判决形成的设备资产的法院判决书、资产交接单；抵（质）押机器设备的抵（质）押合同、抵（质）押登记证书；国有资产划转材料、调拨单。一、主要评估资料及其核查验证（三）财务会计资料财务会计资料通常由委托人及其他相关当事人提供。(1)采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。(2)采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。(3)采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、交易性金融资产等涉及的各类资料进行核查，对利用第三方机构查询函证结果的，应当记录取得第三方机构函证结果的过程、分析该函证行为的目的、核实函证基准日、了解第三方机构对函证的控制措施等。无法获取上述信息的，应当实施替代程序并获取相关证据，对该函证结果的可靠性进行分析判断。一、主要评估资料及其核查验证（三）财务会计资料财务会计资料通常由委托人及其他相关当事人提供。(1)采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。(2)采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。(3)采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、