营销-20200102保利林语溪2020年年度营销方案-房地产知识分享

保利林语溪项目2020年年度营销方案保利林语溪项目组年月日微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaihttp..CONTENTS01回头看：2019年营销总结02定目标：2020年目标铺排03盘家底：2020年货量铺排04定方向：2020年营销策略05求支持：资源配置与保障微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai4http..第一部分•业绩指标•客户分析•营销费用•亮点及不足微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai52019X次推货，供货货值X亿，实际完成认购14.96亿、签约14.93亿，签约去化率，年度目标完成率。年X万，其中洋房剩余X套X方X万，车位XX万，别墅X万。全年签约完成情况（亿元）12月份11月份10月份9月份8月份7月份6月份5月份4月份3月份2月份1月份0000000.6图一：年度任务完成进度图，调整图表数据14.751515151515151515151515150246810121416图二：各产品去化率及剩余货量微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai6201919X亿，洛阳典型项目中，销售额超20亿的项目有X个，分别为X及X；销售额超10亿的项目有X个，本销售金额排名第X。因常年供货乏力，造成项目热度的大量浪费，降低了区域影响力。表一：洛阳单盘销售额排名图二：左表中所列项目分布，在地图上表示分布并标注出来相应的销售额，超20亿、超10亿用2个颜色表示微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai7项目年度来电来访量下降明显，线上推广少，声音弱，于11-12月份出现严重客户断档本年度项目累计来电712组，月均来电59组，较上年下降40%，累计来访5923组，月均来访493组，较上年下降42%。本年度因销售情况良好保持了低频率的推广策略，加之本年度市场竞品分流，造成项目12月份出现严重客户断档；保利林语溪来电来访成交数据分析1000350800774616703251318300250600513495503519200400336164336395340393150月均来访493242100200525649603839453844404219426250月均来电5900000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月03839564945384460401942242336513774616703336495503395340393519000422511640520062318微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai8http..6me从19年成交客户来看，客户年龄集中在岁岁，家庭结构多为之家，尤其自下半年以来项目目标客群呈现明显的低龄化及刚需属性；成交范围虽仍集中在项目周边公里范围内，且以西工、老城区为主，但向全市扩展态势明显；客户成交途径以朋介、老带新为主，来访朋介占比59%老带新费效比及效果相对较好，2020年应坚持的主要客户拓展方向。四个饼图：成交区域、年

龄、家庭结构、成交途径微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai9/jIim6me描述：1、虽以地缘性客户居多，居住区域以西工、老城区为主，逐渐向全市扩散；2、置业的主要目的是“改善居住环境”、“留给后期养老”、“给爸妈居住”等；3、年龄开始向低龄化扩展，首付、贷款承受力开始变差，洋洋房成交客户画像变化房虽然是第一大吸引力，但购买力却成为决策的关键因素；成交区域西工、老城区全市客户4、他们对新媒体的利用率较高，没有或少有置业经历，吹毛置业目的改善+自住偏刚需求疵，对产品品质、销售承诺、物业服务要求变得更高，也客户年龄付款方式区、D区年龄30-39岁年龄25-35岁区一次性五成三成组合贷更具有攻击性；5、客户认知渠道主要通过朋介，但其他信息面也较广，客户资质资质较好资质变差听从单位领导及同事的置业意见。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai11/jIim6me图：成交地图，要能清晰的看出成交集中区及边缘区，能清晰看出沿城市道路的分布扩展方向表：客户成交较为集中的小区和工作单位微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai122018--操盘思路：项目上半年以样板间及景观示范区开放蓄客为主，快速建立起市场热度，积累大批客户；下半年在供货节奏缓慢情况下，维系好首批认筹客户，利用首批认筹种子客户，完成了四次开盘目标。在客户较充足情况下，逐渐缩减线上渠道，重线下客户积累，同时通过社群维系，提升准业主满意度及品牌忠诚度，有效促进项目口碑传播。4.295.0206.026.239.2711.1612.21月月月月月月月月月营销阶段项目蓄开盘强销期任务冲刺期操盘思路1、销售团2、样板间3、示范区4、0元入调整字体字号，让排版看起来更干净点，对认筹客户进行梳理落位开盘活动进行筹备及客户梳理户进行维系，保留项目种子客户动开展，增加客户满意度及老带新12营销推广公园里真洋房大境开盘央企保利实景真洋房公园墅境悦见小洋房营销活动1、景观示范区开放系2、案场周末暖场活动3、0元入会活动开启1、项目认筹及开盘活动2、案场周末暖场活动3、业主社群活动举办1、认筹开盘活动2、周末暖场活动3、业主感恩活动营销包装1、营销中心外场特装桁架包装2、样板间及景观示范区包装3、节日及暖场活动包装1、项目认筹及开盘活动包装2、景观示范区升级包装3、社群、节日及暖场活动包装1、认筹开盘包装2、节日暖场包装销售工作销售团队稳定已成交客户满意度提升销售技巧培训及提升未退筹客户梳理及维系微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai客户满意度提升销售团队培训13/jIim6me综述：本年度满意度及神秘访客得分，后续面临的主要满

意度风险点图：满意度及神秘访客得分月度柱状图，要标准线标注出来考核线表：满意度及神秘访客得分微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai14/jIim6me万，占比X%（不含分摊）项目2019年营销费用预算为万元，实际发生万，占比X%，使用预算的X%；加项目分摊，实际发生万，占比X%，使用预算的X%；全案累计营销费用万元，全案累计占比X%。项目本年来电组，费效比，来访组，费效比，成交套，费效比。保利林语溪2018年实际费用分类占比)例6%4%35059.46060.105950.10481.24148.700.0000.0000.00.2740.071480.0090.031000.9311730.08541.7200.0000.0000.00图及表：营销费用更新。数据以含分摊的总数据为准00.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0067.95%00.0000.0000.0042%4710——1916——111——23%954.83万元（含佣金、月费、物业、聚房宝），实际费用包430.51万元，项目本年热度高，客户来访朋介占比高，故用于客户找寻的营销费用支出较少；201817.741.28%），营销活动支出107.93万（含展示区开放活动、年末孔雀7.8%意味着对客户及准业主维系投入不足2019年加大投入力4%50.880万元，因项目销售情况较好，销售奖励使用年度预算的2019究需增加奖励投入，用于团队建设及团队激励。2%微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai15操盘思路：热销期以老业主为核心，树立项目良好口碑，冲刺期深挖老业主，多媒体组合，高奖励激励，促进成交项目本年度继续延续较高的市场热度，前期客户量相对充足，整体营销思路轻线上重线下，加强老客户维系，促进朋介及老带新到访，12月因推货量较大，造成客户断档，通过多媒体组合，快速找寻客户，高奖励政策，激励置业顾问积极性，确保年度任务达成；4.2642套5.19251套6.27167套10.3062套8.2452套11.30324套10.31580个月月月月月月月月月月月月营销阶段热销期收客期冲刺期操盘思路1、C区新品入市培训考核及客户引导梳理2、针对满意度，对老业主进行活动维系3、结合品牌春潮行动，进行营销中心包装1、D区新品入市培训考核及客户引导梳理2、B区车位销售工作筹备及客户引导3、老业主社群活动开展，增加客户满意度及老带新1、全推广，客户找寻2、高奖励，业绩冲刺营销推广慰你一生寻觅慰你园藏四季难得墅境洋房难得5万方公园央企纯洋房岁末感恩季营销活动1、业主采摘、观影等社群活动2、案场周末暖场活动3、业主节日礼品回馈活动1、每月社群活动延续2、案场周末暖场活动暖场活动，引流活动，多类型活动结合，保持案场火爆销售氛围营销包装1、春潮行动特装包装2、项目大牌及围挡新推广主题更换3、节日及暖场活动包装1、国庆节案场节日氛围包装2、社群及暖场活动包装吊旗、门头等销售力强包装，释放项目价值销售工作C区新品培训考核，客户梳理引导落位D区产品客户定存工作启动老业主满意度维系提升微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信Cyanbaosucai以老业主为中心，找寻客户，快速成交16/jIim6me1个总结各条线复盘微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai17/jIim6me2019小户型入市参与微信活动人数70000+►推广方面：小户型的入市推广，精准定位客群，从客痛点出发，引发共鸣，达到线上活动参与单篇微信达7+以上，累计超10万促进产品的传播；社群总计参与1200人参考。用数据总结凝练出项目操盘亮点动增加客户到访，现有（篮球、羽周均参加活动60人；总计1200人12月平销期逆势而上，单月平销128套区域平销►逆势强销：12月开盘强销期克服困难，开启夜场客户聚焦，逆势而上，在区域市场平销单月40套认购环境下，心语平销128套，冲刺年度目标，累计认购金额8.5亿、签约金额8.2亿。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai18/jIim6me2019销售团队对客户把握不足：5#楼蓄客期，因销售团队新人较多，未能保持应有的果的预估不足，对客户把握度不足，导致验未与市场保持及时对参考。操盘不足蓄客，蓄客经验主义错误，未能对估，未及早利用一批进行滚动蓄客，年，蓄客在1.5个月以内的项目，都吃2019年，强调客户梳理，重视积累客户的有效率，推货持续情况下，最大可能前置延长蓄客期！微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai19/jIim6me第二部分•营销目标•货源盘点•区域市场•难点及路径微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai20年度营销目标2019129117.44万㎡，可售货值约18.15639个，车位货值0.8318.98车位签约0.41亿2.6%16亿元别墅签约亿6.9%洋房签约14.48亿90.4%2019年实现签约16亿元共约去化住宅1101套，去化率85%；去化车位320个，去化率50%。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me1-6月份为第一销售阶段；7-9月份为第二销售阶段（含区非人防车位销售节点）；10-12月份为第2019年上半年蓄客周期长、客户保温压力大；下半年供货量大、节点密集，收客难度高。1月2月3月4月5月6月10月11月12月/套数A金额（亿）1.111.111.11金额（亿）2.081.980.112.098C-1金额（亿）4.954.604.88C-2金额（亿）3.160.222.65金额（亿）1.70.121.31148金额（亿）1.430.100.100.9288金额（亿）0.830.42金额（亿）2.141.280.150.151.58金额（亿）1.580.950.111.068金额（亿）18.983.094.721.721.200.2616.01微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me/1101/320个车位///1291/17.4495%70%340%/2*100%）240%/1*100%）11100组微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai24/jIim6me2019A区部分已推未售区域，C区全部及区部分，包含别墅和洋房业态，共计1291套房源，住宅可售面17.4418.15亿元。车位货值0.83亿元。合计18.98亿元。1#A区5#7A201951日172套2.563.19亿B区0#1#2019年10月158套2.14㎡2.14亿20199月639套0.780.83亿2019年8月148套1.71.7亿D-1区20199月110套1.431.43亿视觉走廊影响260.571.119#10#11#17#6%2#3#6#、2019.4.27B1461.992.0811%B515#22#、32#33#35#36#3634.94.952019.6.2126%C11#2#3#、5#6#9#10#、11#12#13#15#、21#22#2283.133.162019.7.2917%C27#8#16#、17#18#19#20#5月份推售楼栋6月份推售楼栋7月份推售楼栋8月份推售楼栋9月份推售楼栋10月份推售楼栋11月份推售楼栋C120196月363套4.94.95亿C-1区C-2区C-220197月228套3.133.16亿2019年11月112套1.581.58亿D11481.71.72019.8.239%D12#3#5#、6#9#D21101.431.432019.9.208%D210#12#、16#17#D31582.142.142019.10.2511%D31#7#8#、13#15#22#D41121.581.582019.11.228%D423#25#、29#30#已售楼栋201916.88万方，供货金额为17.55B6390.832019.094%63913/35#36#20181220195月开售计划内；实际供货面积为17.44万微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai18.15D1-D2区因视觉走廊影响供货减少3.75亿元。25/jIim6meA区不利因素较少，位置较好，整体价值高；C区紧邻状元红路且南侧视野受回迁房高层影响，区位于项目东侧，紧邻公墓，价值最低。A区别墅联排190错拼220明星产品金牛产品去化率高双拼260区别墅双拼区别墅联排、错拼端户B区洋房底跃、顶复B、C区136、㎡标标准产品B区洋房90㎡D区90㎡产品准层C区洋房底跃、顶复产品分类C区洋房底跃125㎡136㎡178㎡90㎡区联排、错拼中户货量占比D区底跃、顶复产品低标准层125㎡136㎡（总价高，位置偏）C、D区125㎡标准层D1-2区洋房178㎡（货量占比大）位置欠佳产品顶复125㎡136㎡178㎡瘦狗产品D3-4区洋房微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai低问题产品26/jIim6me2019年项目各物业类型货值占比2019年项目各产品货值占比物业别墅洋房B区C区D区车位合计产品货值（亿元）占比（%）合计（亿元）占比（%）2.088.116.85货值1.110.8318.9817.04占比5.85%89.78%4.37%100%底跃90㎡0.140.75%125㎡1.497.85%136㎡0.522.74%178㎡0.251.30%2.4012.64%190%125㎡产品则占全年货值57%洋房标准层90㎡0.854.46%125㎡7.3838.88%136㎡2.5713.53%178㎡1.166.14%11.9663.01%236%，客户认可度低，去化难顶复125㎡1.819.55%136㎡0.623.25%178㎡0.251.33%2.6814.12%联排1900.221.16%2019年，分批剖析产品结构别墅错拼2200.673.53%双拼2600.221.16%1.115.85%完成销售目标必须对重点产品和难点产品进车位0.834.37%0.834.37%合计18.98100%18.98100%行攻克微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai27/jIim6me5月份，下半年月份，二级竞品主要集中在上半年4-5月份，本项目上半年推售期与竞品扎堆，需提前进行客户储备动作，为后续销售打下基础。开盘开盘开盘开盘开盘开盘开盘1月3月5月7月9月月一级竞品二级竞品联信熙园建业定鼎府九洲城建业大城小院碧桂园山河城名门半山溪谷香栀花园香龙湾开元壹号和昌中央城邦剩余洋加推套，万方高层全年2预计月、月、7月、12018年年底推出前四150套未销售，预计2019年将加推2万方左右市淡售万方，推货节点月、月、月推亿，具体节点未定场季集中预计万方，推货节点月、集中推货别墅在售货值3.96万方，洋房2.92万方预计月、月推售窗窗口期推货预计月份口体节点未定期预计节点月份预计推售节点月、月、9开盘持销建业二号城邦推推售节点月、月畔山兰溪恒大云湖上郡预计15.38万方，推售节点月月、预计推售万货值亿，推售节点月份微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2820192019“量高”、“质优”，纯洋房产品去化打破历史峰值，对应大量优质客户的寻找与保温。月月D3月月月月月月月月

月月B区月D4第一阶段：1-6月蓄客周期长第二阶段：7-9月传统淡季第三阶段：10-12月开盘阶段密集38%64%88%100%冲刺16亿任务按16亿任务计算，全年去化1159套住宅，需积累9250组优质客户蓄客周期长导致维系客户难度增加节点密集要求客户量较大保障工程节点正常到位第一季度区域市场集中上市第二季度城市竞品项目发力10-12月市场年末冲刺优惠微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai29/jIim6me2019169250组到访客户；新客增量、老客保温难度较大。125㎡户型占比超6成，比重大，目标客户群基数洋房各户型占洋房整体货值比例冲刺16亿目标1.66,9.74%0.99,5.81%完成认购1159套90㎡认筹1656组，成交比70%3.71,21.77%125㎡完成认筹1656组10.68,62.68%136㎡178㎡入会4140组，转筹比40%完成入会4140组洋房整体货值17.04亿元，㎡货值10.68亿，占比到访10350组，入会比62.68%到访10350组第一阶段01月-06月125㎡户型供应占比49.5%，第二阶段07月-09月供应占比76.7%，第三阶段月-12月供应2018年留存意向客户近1100组，占比90%。实际需要增量9250组新客户125㎡客户基数必须做大平均到访179组客户周，25组客户天微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai30/jIim6me2019IP落地，踩准营销节点，再次定义洋房=林语溪的竞争壁垒！客需量大，对存量客户进行维系，以朋介为核心精拓新客户，做大客户基数，打造客户多维度体验年！存量客户核心价值/增量客户营销节奏/维系措施（示范情景化、销售道具升级、物业服务升级）（团队管理升级、客户管理升级、销售服务升级）核心难点/营销体验/IP微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai31/jIim6me20192019年林语溪项目核心竞争力仍是“洋房就是林语溪”，在有限的营销资源投入下，围绕“公园与洋房”、“竞争壁垒”、“全面升级”、“场景化”四大关键词，多手段营销策略，完成年度目标。公园与洋房洋房林语溪，就是核心！【公园与洋房】场景化洋房就是林语溪竞争壁垒营销资源以公园为背景的主题活动，将公园价值与洋房居住体验最大化展示【竞争壁垒】建立洋房标杆，搭建平台实施品牌化不可复制的活动【全面升级】全面升级服务模式与营销模式的全面升级；核心IP的强化带来推广模式的升级【场景化】生活场景化、活动场景化、园区场景化、物业服务场景化，展现生活

场景微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai32/jIim6me第三部分•价值体系回顾•推售策略•价格策略•渠道策略•推广策略•活动及包装策略微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai34/jIim6me618年的价值输出，逐渐树立了以产品价值（洋房林语溪）与公园价值为主的项目价值体系聚焦，后价值基础区域价值发现项目价值发现产品价值发现市场机会发现洋房=林语溪的产价值提升品牌价值规划价值产品价值生态价值社群价值物业价值价值体系品站位由认识到信高端物业宽厅叠院千亩森林公构建社群平一级资质打

任保利扛鼎宜居样本阔洋房园环抱绿肺台进行口碑造亲情和院

力作鲜氧传播项目竞争公式=品牌力产品力+社群影响力再发现项目定位项目属性定位项目客户定位浅山趣园阔境洋房5万方公园的超级IP微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai35/jIim6me林语溪工程进展难度较大，推售策略主要依据工程供货情况。2019年推货比较零散，需确保推货节点，前置消化优质产1C6-7C19C区共计591套，8.11亿元于6-8月集中推售，短期内需大量客户储备。优质先跑24重点攻克D区供货比较零散，于8-11月分4次推售，每月均有节点，ABC8每批次货量在1.2-1.72亿之间，推货量较小。95%3AB区剩余产品将于4-5月推售，共计3.19亿元，优质产品货量小。前置蓄客436%客户保温D区货量客户认可度低，去化难度、去化压力大。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai36/jIim6me林语溪目前售价为区域内制高点，但就产品价值来说，性价比比较高，2019年将采取稳中求升的价格策略。因C区、D人防区，产品附加值降低且位置欠佳，整体定价策略中，保证均价基本不变，变相涨价。高价保量确立标杆明星产品区别墅双拼B区洋房底跃、顶复金牛产品区别墅联排错拼端户B、C区136、㎡标准层平价走量保证现金D区90㎡产品C区洋房底跃、顶复瘦狗产品问题产品平价走量包装去化区联排、错拼中户D区底跃、顶复产品（总价高，位置偏）C、D区125㎡标准层（产品数量大）平价快出挤压去化微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai37201848%2019年核心渠道策略以“轻线上、重线下”为原则；以趣园为舞台，以社群为平台，通过活动吸引到访，增强体验，提升带客比例，辅助以老带新奖励刺激，快速完成销售目标。16目标效果预估序号渠道形式费用（万元）到访成交1网络85655822户外90317401网络85655822户外90317402户外90317403线上媒介渠道（213万）广播104254纸媒81115其他线上渠道20324套房源重点渠道9拓展社区、商超；巡展、派

单100616779250组客户10自然访66583销售包装自然访（万）/12011围挡/高杆旗/项目大牌5677112012电转访27935/客电转访13客38548合计（18年存量客户组计算在日常维系项目中）114792501159微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai38/jIim6me2018浅山趣园阔境洋房2017一面是半山畅享的产品属性：以阔境洋房、奢阔墅院、5万方趣园为城市半山族成就一片精神角落一面是闲趣美好的精神主张：感受向上攀登的豁达与自由；享受亲情的完满与自在如何用一个传播符号，建立“买洋房就买林语溪”的竞争壁垒，则是2019年度推广思考原点微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai39/jIim6me•2019125平洋房占比较大，推广上，在完成产品之外的品牌认同与圈层认知、区域发展“5万方私家公园”“墅境洋房”等价值输出之外，所有的一切都围绕着“空间的生活意义”展开，并人为赋予它标签2019：有好故事可以说！关键词：场景微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai40/jIim6me=林语溪的核心产品价值，及输出公园IP的生活场景化。年度推广策略核心概念年度推广主题用故事吸引人，用场景打动人建面约125平阔境洋房190-260平公园别墅依托公园，为全洛阳定制洋房生活情绪央企保利迭代新品风华再启微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai41/jIim6me围绕客户与项目触点进行强化，进行全触点式维系管理三部曲；针对客户感知—客户沟通—客户互动三个维度的触点，进行展示、服务、活动体系搭建，形成客户感知体系。1.从寻趣、探趣、拾趣、闲趣等林语四季感知全面升级体验2.无处不在的价值灌输：现场包装+销售道具的价值体系导入3.贴心入微的日常服务：物业服务、置业体验升级微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai42/jIim6me以公园为载体，启动社群平台升级，打造周度社群小活动+/季度社群集中活动+年度社群爆破活动+不定期特定业主2018年经验证效果较好的社群活动做客户维系；通过社群，建立“社区”，提升社群做气场做人场做社交场节点活动/话题造势日常导客/氛围旺场客户维系/价值输出品牌起势、社群造势、热点借势在社群基础上的日常维系及暖场活动基于品牌价值及公园价值的社群维系微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai43/jIim6me岁末答谢首批开盘二批开盘三批开盘四批开盘五批开盘六批开盘七批开盘节点1月2月3月5月7月8月9月10月11月12月

4月6月第一阶段第二阶段第三阶段车位开盘品牌活动入市爆点活动：草坪音乐节，新品入市活动名人热点或话题炒作，与大都会联动双十一活动，万圣节活动，年终答谢宴社群活动春节感恩系列活动、阶段主题社群活动社群维系活动社群维系活动暖场活动春节感恩系列活动、阶段主题暖场活动暖场增量活动暖场增量活动针对不断扩大的业主群，2019年进行社群升级，打造更加系列化、多样化的社群社群升级1.业主生日会，小业主夏令营与冬令营作为固定动作；2.将社群活动四大类型，以女人、男人、儿童、老人为主，每月交叉进行活动，保证社群活动多样性美邻季乐活季童享季暖冬季微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai44/jIim6me洛阳市场主要分为三种销售情况：开发商自销、代理公司销售、开发商代理公司共同销售。自销团队整体待遇偏高，年度人均收入在9-15万之间，属于8.5分位；代理销售人均收入在7-12万之间。本项目人均收入在7-9万元，处于代理板块低中端位置，不足5分位，整体待遇略偏低。但林语溪与大都会项目招标提点偏低，代理公司仅能维持收支平衡，从代理端提升待遇存在一定困难。人均收入（万元）36003‰——121.99.0737004‰-6‰——507.510.44-13.4425002‰-4‰——185.89.44500-50003000+60025003‰——274.949.083003500+7003‰————————3000-40002‰1000-300063.113.93-15.1335002‰6002513.8715.32000-25001.4‰——2712.58.88-9.4810025002000+5001.4-2.2‰1.5-2.5‰234.637-102500-30001.8-2.5‰407.557-8.323000250025001.5-2‰——167.5410.06-12.43‰‰9.62微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai45/jIim6me2018年人员效能与洛阳市区地产销售一线待遇情况，2019年核心人员优化策略为：30-33人编制林语溪销售人员现为33人，基本满足2019年销售工作的开展（人均效能5000万）；数量无需新增，但需要定期淘汰与补充新鲜血液，保证团队战斗力；2019年以绩效的形式，在销售奖励包里划拨部分费用进行补绩效补贴、按时发放贴，人员平均底薪保证在2500元/月；提点最低维持在1.3‰（需根据实际情况与代理谈判）；同时约束代理公司按时发放佣金；奖金保障，奖金“系数”制适当提高销售奖励金额及普及面，年度预算中奖励预算大比例使用（预算140万）；保证平均程度人均收入在10-12万元/内部的人员构成上，考虑到林语溪产品的特性，需从事房地产行7成老销售+3成新人业2-3年经验且在林语溪满一年的高销数量占团队人员70%以上，新置业顾问占30%左右。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai46年度任务军令状，阶段销售任务细化，滚动强化内功，优胜劣汰团队管理升级，提高转化能力任务细化修炼内功激励政策渠道多方位1.销售任务：根据阶段制定销售任务、签约任务、到访任务、CALL客任务；2.维系任务：根据营销需求制定活动邀约任务、业主维系任务；1.培训与考核：团队定期进行培训提升，内容以政策、市场、竞品、阶段产品、阶段话术培训等；并对培训内容进行考核；2.外出学习：销售空档期组织外地项目学习，丰富个人眼界及销售服务意识。3.趣味考核：采取对抗竞赛（拓展、演讲等形式的竞赛）进行考核，提升参与性。1.现金奖励：奖励“系数”制度，以基础任务为基点，完成任务后可实现奖励的“跳点”；2.荣誉奖励：微信专栏采访，优秀案例分享会，龙虎榜，销冠车位，销冠展示。客户需求量大时，每个置业顾问都是一支拓客团队，圈层、社群、陌拜精拓目标客群。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai47/jIim6me未成交客户群体定制化的服务，为该类客维系升级，输出项目核心壁垒，不断营造未客户精细化管理，为决策选择提供依据。户带来更多的场景化体验。来生活情景化，促进老带新。未成交客户成交客户客户管理升级活动维系礼品维系活动维系特色维系1.1.1.1.1.20181.2.2.2.2.3.3.3.3.100%,给会4.微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai48/jIim6me第四部分•营销总纲•月度任务分解•分阶段营销铺排•营销费用微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai49/jIim6me节点月、区首开月C1区二开月C2区三开月区四开月区五开月区六开月区七开阶段推售第一阶段（1-6月）新品面世51日621C1510套房源，实现7.8亿元任务第二阶段（7-9月）二批加推725C2823D1920D293583205.03亿第三阶段（10-12月）三批加推1025D31122D42343.18渠道1.2.1CALL2）梳理客户资源，进行34）结合社群平台，1.2.12125产1.2123）项目自建与社区推广包装2+3+2活动铺排品牌爆点圈层维系日常暖场1.草坪音乐节2.光影艺术展《6场奇趣光影艺术展》围绕社群升级，将社群搭建更加多样化体系化；；16月儿童置业体验专场《别样的梦想体验28月暑期专场：《水上亲子乐园初步设置第一阶段（20场暖场），第二阶段（12场暖场），第三阶段（2场暖场），合计规划44场暖场活动；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai50/jIim6me20192019年项目全年月度任务分配月份金额全年占比1月00%2月00%12月11月0.261.203月00%10月1.724月00%9月1.525月3.0919%8月1.346月4.7229%7月2.177月2.1714%6月4.728月1.348%5月3.099月1.5210%4月010月1.7211%3月011月1.207%2月012月0.262%1月0合计16.01100%01122334455微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me新品亮相+首开引爆2019.1.1—6.30第一阶段完成任务量49%全年任务16亿阶段性工作目标：重点工作：持续强化洋房IP，提升品牌影响力，树立洋房就是林语溪的市场标杆。2019年4月27日，A、B区认筹维系存量客户，积极寻找新客户，集中认筹，首开引爆。2019年5月1日，A、B区开盘去化510套房源（484套洋房,26套别墅），实现7.8亿销售任务2019年6月21日，C1区开盘微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai52/jIim6me可售货值盘点2019年1月到6月份共计2次开盘，住宅535套，货值8.14亿元；目标去化去化510套房源（484套洋房,26套别墅），实现7.8亿签约任务。1#区01#D-1-2区7A、B区别墅、洋房：开盘时间：2019年5月1日可售套数：172套可售面积：2.56万㎡货值3.19亿区D-3-4区视觉走廊影响260.571.116%2#3#6#、9#10#11#17#2019.4.27B1461.992.0811%B515#22#、32#33#35#36#3634.94.952019.6.2126%C11#2#3#、5#6#9#10#、11#12#13#15#、21#22#C1区别墅、洋房：开盘时间：2019年6月可售套数：363套可售面积：4.9万㎡货值4.95亿7.468.14C-2区5C-1区6微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai54/jIim6me阶段营销目标签约目标7.8亿/510套供货业态洋房/别墅供货/套数及面积535套/7.46万㎡签约转化率95%（认购/签约*100%）7.8亿元认购转化率70%（需认购535套，去化率100%）客储类别客储目标（组）客储转化率3级客储类别（认筹）76440%级/2*100%）2级客储类别（验资或判客类筛客动作）191040%级/1*100%）1级客储类别（到访）47752018年留存意向客户近1100组，实际需要增量3675组新客户微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me2019年项目第一阶段获客渠道客户获知渠道渠道到访成交纸媒61业主老带新1091018其他线上渠道172朋介营销活动10097939907广播232自然访39361电转访14015网络38355户外17218CALL客19421围挡/高杆旗/项目大牌30733拓展围挡/高杆旗/项目大牌客363321194334307拓展33436户外18172网络35538电转访15140自然访36139广播223营销活动90797其他线上渠道217朋介939100业主老带新1018109纸媒16020040060080010001200合计4775510微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交交DCyanbaosucai/jIim6me2019年第一阶段，项目存在以下4个核心难点：2019年5月首开、月二开，营销节点节点密集，销售压力大；2018年1-4月首次认筹前的存量客户等待周期长，保温阻力大。2019年5、月份开盘，货量充足，对客户量需求大；调控持续，锁客手段受限。2018年工程进度慢，供货量少，客户等待周期长；项目市场热度高，但项目无房可售，导致客户流失明显。调控存在变数，前景不明；市场供应量逐渐增加，竞争趋于激烈。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai57/jIim6me战时标准动作提升内功2019年1月到4月，销售团队需要做好对内客户梳理维系，市场情况调研，新品培训，对外锁定客户这大类共计17项工作。重点工作C完成时间：2019年2-3月完成时间：2019年3月10日前完成时间：2019年4月10日前；完成时间：2019年3-6月①2018存量客户梳理；①制定市调计划，进行市调；①新品图纸培训；①日常维系客户意向度及粘性②2019新访客户梳理；②统一销售口径，强化房源落②产品差异解读；②强化开盘相关培训；③乐活积分兑现；位；③项目卖点强化；③提前执行锁客动作④年终客户维系；③鼓励置业顾问自作自讲ppt；④细化客任务；④客户精准落位，冲刺认筹基数⑤提高解筹率，保证去化量；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai58/jIim6me战时标准动作新客户挖掘时间：2019年4月时间：2019年3月20日到5月15日动作要点：利用公园，以已成交客户为切入点，组织铁动作要点：1.梳理前期未成交客户，双边团队内部交叉随机分配，每人路分局、中铁隧道局、合作银行等相关部门的联谊赛。执行目的：吸引参赛选手及啦啦队成员到现场体验林语电资拓展每天20组电话邀约。2.购买西工老城5-10年左右老小区电话资源，低密竞品项目，每人每天30组溪洋房社区的生活场景，传播项目价值。执行目的：为C区入市做支撑，保证客户到访量大单位拓展4大关键动作跨界导客时间：2019年4月时间：2019年4月到5月动作要点：每名置业顾问从自己客户中梳理出1-2名意见领袖，利用公园，定制私人专属活动（运动会、生日会等）执行目的：提升公园体验感，最大化展现洋房生活。/动作要点：梳理西工，老城区域孩子兴趣辅导班、幼儿园、学校等进行邀约，提供一定的礼品，邀请他们到趣园做活动。执行目的：导入孩子子的家长，展示项目的魅力。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai59/jIim6me排期：春节后—6月底诉求：塑造品牌公园价值标签微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai6020195月份首开，因此本阶段以爆点活动宣传为推广重点，为项目在新一年的首开起势，同时与大都会做2019年社群升级动作。岁末回馈及新春活动活动主题：新年猪福，让爱回家活动时间：2019年1-2月活动形式：新春期间，客户到访，向客户派送红包/新春礼包（春联、吉祥物、中国结等）。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai61/jIim6me新品入市、大型社群活动：“公园草坪派对”梦想追光乐动未来保利·林语溪首届草坪音乐节>邀请洛阳本地乐队，或洽谈洛阳本地house，邀请小众乐队进行现场公演；与大都会进行品牌联动，采用赠票方式；现场准备啤酒、烧烤、美食，针对125客户，用最high的姿态吸引他们微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai62/jIim6me暖场及社群活动提前铺排，月度主题、提前活动预告、提高参与度时间1月2月3月4月5月6月主题温暖岁末感恩同行岁末答谢季浪漫冬季邂逅甜蜜浪漫季春姿美颜花容悦色丽人季让美好于暖春发生暖春季不负美好乐活时刻欢享季童心未泯探趣世界童享季社群活动全家福拍摄美甲荟花艺课瑜伽体验儿童剧鉴赏元宵喜乐会腊八粥&中国福手作踏春植树草莓采摘母亲节花艺会双子座喜辰会业主答谢宴公仔花束手作双鱼座喜辰会白羊座喜辰会草坪音乐节年货节&年货派送巧克力手作数字油画羽毛球联赛开盘趣味运动会主题温暖岁末感恩同行岁末答谢季浪漫冬季邂逅甜蜜浪漫季春意盎然美好律动森活季闻香识春天闻香季不负美好乐活时刻欢享季童心世界童趣季暖手宝手作元宵喜乐会微景观手作干花相框手作尤克里里彩绘点点梦想城暖场活动腊八粥&中国福手作公仔花束手作插花课堂香薰片手作母亲节花艺会亲子数字油画甜蜜糖画&糖葫芦风筝手绘品茗会草坪音乐节巧克力手作年货节&年货派送手串手作甜品烘焙开盘国学讲堂微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai63/jIim6me社群维系+认筹/开盘2019.7月—9.30第二阶段完成任务量80%80%全年任务16亿阶段性工作目标：重点工作：与大都会联动，提升保利品牌在洛阳的影响力2019年7月25日，C2区开盘新品加推，多措并举，保证到访量，维持项目热度；2019年8月23日，D1区开盘去化358套洋房、320个车位，实现5.03亿销售任务2019年9月20日，D2区开盘2019年9月中旬，B区非人防车位开盘微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai64/jIim6me可售货值盘点2019年7月到9月份共计3次开盘，其中住宅486套，货值6.29亿元；车位639个，货值0.83亿元，目标去化358套洋房，320个车位，实现5.03亿签约任务。1#5#2#2A区711#10#2019年9月639套0.780.83亿20199月110套1.431.43亿区20198月148套1.71.7亿视觉走廊影响货量间C27#8#、16#17#18#、19#20#2283.133.162019.7.2917%D11481.71.72019.8.239%D12#3#、5#6#9#区D21101.431.432019.9.208%D210#12#、16#17#B位6390.832019.094%63913C-2区6.267.127月份推售楼栋8月份推售楼栋9月份推售楼栋C-1区C-220197月228套3.133.16亿已售楼栋微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai65/jIim6me阶段营销目标签约目标5.03亿/358套供货业态洋房/车位供货/套数及面积486套/6.26万㎡5.03亿4.620.41签约转化率95%（认购/签约*100%）认购转化率70%（需认购377套，存货去化20套0.27亿，新货去化357套去化率74%）客储类别客储目标（组）客储转化率3级客储类别（认筹）53940%/2*100%）2级客储类别（验资或判客类筛客动作）134840%/1*100%）1级客储类别（到访）3370微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me2019年项目第二阶段获客渠道客户获知渠道其他线上渠道121广播202业主老带新朋介7973721663电转访9911营销活动70640户外12113自然访28255CALL客13715网络28249围挡/高杆旗/项目大牌2172423626拓展拓展围挡/高杆旗/项目大牌2624236217网络24928客户外1513137121自然访25528电转访1199营销活动64070广播220朋介66373其他线上渠道112业主老带新721790100200300400500600700800合计3370370成交到访微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/jIim6me7-9C2-D2358套洋房去化任务；市场淡季蓄客难度大、产品价值弱、竞品分流严重是困扰该阶段项目6月开盘后，存量客户基本已消化完毕。7-8月，天气炎热，传统淡季，新访上客量少。产品位于小区内部，出入不便。紧邻公墓，客户心理接受度差。2018年隐性库存逐渐入市。区域内建业定鼎府，碧桂园山河城，恒大，港龙等渐入强销期。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai68http..销售内功强化专项技能培训第一阶段团队淘汰与补充，个人任务完成情况梳理，强化培训考核，针对难点产品加深认知力度，有效提升团队战斗力。销售培训交125125题微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai69/jIim6me客户储备保温提前定存、对外锁定客户提前执行阶段现状：天气炎热，上客量少，周边竞品分流严重，客户购买意志不坚定。阶段困难：蓄客周期短，洋房推货量大；认筹锁客洋房锁客政策：6月30日启动验资，7月1日启动定存，取证后第一时间开始收取万元/套认筹金，层层递进，不断提升客户忠诚度，为完成销售任务做支撑。战时标准动作前期认筹未成交客户的对内维系未成交，以利益点进行保温锁定客户话述引导：认筹阶段针对热度不同的房源做合理引导，避免扎堆，提升转筹率。开盘后未选到房的客户，强化项目价值，引导下一批选房。及时跟进给足特权：下一批次选房享受优先选房权或享受一定优惠。筹带筹客户，享受业主老带新政策，后期成交给予高额奖励。深度服务：开盘后未选到房的客户做集中的圈层活动，维系活动，提升粘性。开盘后为选房的客户做好客户回访跟踪。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai71/jIim6me战时标准动作新客户挖掘时间：2019年7月-9月动作要点：统一印制看房卡，两个项目到访的客户均可领取并盖戳，集齐两个项目的戳，可以领取随手礼一份。执行目的：两项目联动，形成洛阳保利联合体，互相推介，增强客户到访量展时间：2019年7月-9月动作要点：签订10-20家联盟商家，共享客户信息，互通活动资源，广泛建立项目的城市展厅。执行目的：为C区入市做支撑，保证客户到访量转介4大关键动作时间：2019年7月时间：2019年7月到12月动作要点：利用保利河南公众平台，启动老带新制度，针对滞销产品，阶段性增加奖励。执行目的：提升来访量，促进销售。动作要点：梳理客户中的意见领袖，行业代表，为他们打造私人专享运动会，BBQ，音乐party，家庭私宴，贩售林语溪宜居的洋房生活方式，将项目信息渗透到客户圈子里。执行目的：通过优质的物业服务，舒适的洋房生活方式感染所有到场的客户，无声胜有声，提升项目口碑。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai72/jIim6me战时标准动作125㎡户型社区拓展背景综述：125㎡户型在2019年可售货包中比重较大，去化量的高低直接影响年度任务的完成。拓展方式：根据已成交地图，锁定客户重点居住区域进行精拓，以邀约到访为考核标准。执行时间：2019年71日—810日（每15天轮流一次，西工28个重点小区，老城27个小区）操作要点组样本，集中分布在纱厂路沿线片区和玻璃厂路沿线片区，其组，申泰丽景2组，鼎城组，中社区内部道闸，电梯轿厢广告全覆盖；早上晨拓卡位社区周边主要组，占比较多。人行出入口；白天进入小区内部张贴海报，在小区周边赛停车卡晚上下班时间在社区入口，周边学校摆临时展点，做项目地推宣传，赠送随手礼，2243鼎城52留电周六日增加便民服务措施，53进小区摆展点。4微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai73/jIim6me战时标准动作任务冲刺保障1.进入夏季，天气炎热，白天来访量下降，客户喜欢凉爽时间活动，需要调整工作时间，开展夜场营销。2.时间紧，任务重，设定专项奖励与补贴冲刺任务完成。调整奖励条件，对认筹量、转化率、认购量、签约率进行层层递进式考核。2019年7月日开始，现场置业顾问分早晚班，早班20:30，晚班10:00-22:00，调整接待时间。白天增加暖场活动，下午和晚上借助趣园组织专场夜宴，增加邀约噱头。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai74阶段诉求：聚焦125平洋房产品，对标全洛阳高层产品125㎡公园洋房一步到位保利·林语溪迭代新品125㎡阔境洋房载誉加推推广渠道：户外大牌、路名牌、广播、网站、微信阶段工作重点：新品认筹开盘，全媒体推广，再掀高潮微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai75/jIim6me本阶段以洋房客户增量为重点，与大都会做品牌联动，导入城市量级的营销活动；根据前期社群和暖场活动执行情况，调整优化活动形式，达到维系老业主、增加蓄客量的目的。1建议1：6《鲸鱼梦幻岛》《鎏光瀑布》《微光森林》《奇妙音乐盒》《彩色圆舞曲》《魔法海洋》墙体装置，与鲸鱼互动水流顺墙体而下，流经整当你站在灯盏附近，会形通过身体触摸不同的发光由带有互动感应装置创作完成的或作，通带起绚丽的光影浪花个空间，站立不动，会在成感应共振的色彩，所有球体改变空间的色彩，让的led组成，当感受过特制扫描后出现在可以与每个元素互动脚边形成一道闪亮的水束灯盏会随机改变颜色，伴每个参与者成为妙音盒演到重力时会变幻出不屏幕上，创造流动的的梦幻世界用手互动，水流跟着变化随音符产生感应律动奏乐符的一员；同颜色和音符；海底世界场景；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai76/jIim6me一本正经的发布会太多了，好玩有料的发布会太少！借助王牌栏目“吐槽大会第3季”和明星效应，实现品牌快速变现建议2：吐槽大会，当下最热门的综艺节目之一，舍弃套路化的综艺模式，以扎心的真话，发人深省；别总拿房价开玩笑，小心它让你笑不出来；没有压力的人生，不值得过！但有压力的人生，谁会跟你过！不吐不快，才是高姿态！这一季，央企保利，才是洛阳地心热力！得女粉丝者得天下！要说吐槽，少不了造星工厂德云社，这个有点像李钟硕、吴秀波、阮经天，还有点像张碧晨的新晋偶像“辫儿哥哥”微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai77/jIim6me9.10建议3：央企保利千盒荔枝全城派送邀请“有颜值有猛料的10位模特”快闪活动；参与方式：1、针对保利业主或直系亲属有教师者，登陆保利林语溪大都会官微报名，即享“荔”枝礼盒上门送货服务；2、面向全洛阳，凭教师资格证，到访保利大都会林语溪售楼部即可领；火“荔”全开，魅“荔”绽放，央企保利正当红！微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai78/jIim6me2阶段销售任务重，开盘节点密集，除爆点活动外，根据夏季特点执行高密度长效活动持续导客8月暑期专场别样的梦想体验温暖的亲子乐园水上亲子乐园彩虹泡泡轰趴<为期一个月的儿童职业体验季><暑期专场体验季>针对阶段顺销以及后期加推，打造保利童享季，联合点点梦想城机构，持续一个月，给孩子一个欢乐童年的职业体验，促进到冲关体验水上乐园访；小型儿童水上乐园童趣捕鱼捞不停内场水上主题冷饮微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai79/jIim6me第二阶段活动规划：紧贴夏季节气，围绕大型活动，优化小型暖场时间7月8月9月主题盛荟七月乐活一夏乐活季燃情盛夏每一刻运动季海上生明月和家共此时团圆季趣园篮球联赛趣园羽毛球联赛桃李天下致谢师恩社群活动儿童夏令营荧光夜跑中秋手作雅集巨蟹座喜辰会狮子座喜辰会处女座喜辰会瑜伽体验乒乓球联赛田园花瓶手作主题欢享七月清凉一夏消夏季乐享生活每一刻生活季海上生明月和家共此时团圆季冰激凌手作儿童水上乐园桃李天下致谢师恩暖场活动水果花束手作冰激凌手作中秋团手作雅集小夜灯手作水果花束手作数字油画钓小龙虾小夜灯手作田园花瓶手作微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai80/jIim6me新品加推+产品升级+价值深化2019.10月—月第三阶段完成任务量100%全年任务16亿阶段性工作目标：重点工作：新品加推包装，优化媒体渠道，“双盘联动”稳固品牌地位2019年10月25日，D3区开盘年终冲刺支持充足，确保全年16亿任务顺利完成去化234套洋房，3.18亿销售任务2019年11月22日，D4区开盘微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai81可售货值盘点2019年10月到12月份共计次开盘，住宅270套，货值3.72亿元，目标去化234套洋房，实现3.18亿签约任务。1#5#2#2A区710#11#2019月158套2.14㎡1.2.14亿区间B区视觉走廊影响D31#7#8#、D31582.142.142019.10.2511%13#15#22#D41121.581.582019.11.228%D423#25#、29#30#3.723.72区C-2区2019月112套1.581.58亿10月份推售楼栋C-1区11月份推售楼栋已售楼栋微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai82阶段营销目标签约目标3.18亿/234套供货业态洋房供货/套数及面积270套/3.72万㎡签约转化率95%（认购/签约*100%）3.18亿认购转化率70%（需认购247套，存货去化34套0.44亿，新货去化213套去化率79%）客储类别客储目标（组）客储转化率3级客储类别（认筹）35340%级/2*100%）2级客储类别（验资或判客类筛客动作）88340%级/1*100%）1级客储类别（到访）2208微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2019年项目第三阶段获客渠道客户获知渠道渠道到访成交其他线上渠道81业主老带新朋介5046434472广播141营销活动44419电转访657自然访18167户外798CALL客9010围挡/高杆旗/项目大牌14215网络拓展围挡/高杆旗/项目大牌171615163155142拓展15516网络16317客户外1089079自然访16718电转访765营销活动41944广播114朋介43446其他线上渠道18业主老带新47250050100150200250300350400450500成交到访合计2208234微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai阶段销售难点该阶段实现3.18亿签约任务，克服以下3大难题，方能顺利实现全年目标16亿目标。227套洋房集中供应。2019年10、11月年末入市，全年任务关键，货量整体素质欠佳。该阶段需实现3.18亿签约任务。年终冲刺16亿，供货区域为难销D区，需给足支持。林语溪和大都会“双盘联动”，趁势提升保利在洛阳的影响力。

林语溪即将进入尾盘阶段，补充新地块，深耕洛阳。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai86阶段营销策略三大策略并举，群策群力，确保年度任务顺利完成。以