中指院-2022年5月商业地产市场月报

月商业地产市场月度报告CIH微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai本期要点1、政策动态国务院：六个方面二十四条措施盘活存量资产，扩大有效投资广州：发布推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳入范围

北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造2、市场表现商办用地：2022年1-5月，全国城商办用地推出与成，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降新房市场：2022年1-4月，全国投资同比下降，新，销售面积同比增长13.1%

大宗交易：2022年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易笔3、企业动态正式进驻厦门，成为福建省首家龙湖全国首个轻资产星悦荟项目于重庆开业

成都金牛大悦城轻资产项目正式签约4、宏观环境服务业经济：全国疫情整体稳定下降，5月服务业景气水平有所回升消费市场：疫情继续影响消费市场，4月社会消费品零售总额同比下降，非生活必需品及餐饮销售下降较多，但基本生活供应品依旧得到有效保障2微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai一、政策动态扩大有效投资住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造3微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai国务院：六个方面二十四条措施盘活存量资产，扩大有效投资5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，从6方面提出条意见，聚焦重点领域、重点区域、重点企业，通过推动基础设施领域健康发展、规范有序推进PPP、支持兼并重组等方式，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。聚焦盘活存量资产重点方向（1）重点领域，（2）重点区域，（3）重点企业；优化完善存量资产盘活方式（4）推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，（5）规范有序合作（PPP），（6）积极推进产权规范交易，（7）发挥国有资本投资、运营公司功能作用，（8）探索促进盘活存量和改扩建有机结合，（9）值，（10）支持兼并重组等其他盘活方式加大盘活存量资产政策支持（）积极落实项目盘活条件，（12）有效提高项目收益水平，（13）完善规划和用地用海政策，（）落实财税金融政策；用好回收资金增加有效投资（15）引导做好回收资金使用，（16）精准有效支持新项目建设，（）加强配套资金支持；严格落实各类风险防控举措（18）依法依规稳妥有序推进存量资产盘活，（19）提升专业机构合规履职能力，（）保障基础设施稳健运营；建立工作台账强化组织保障（21）实行台账式管理，（22）建立健全协调机制，（）加强督促激励引导，（24）积极开展试点探索。中指点评通过国家层面不断推出利好政策来盘活存量资产，尤其是基础设施不动产是大势所趋，利用模式引入社会资本，并且建立完善的工作台账、协调机制来保障项目正常运行，有效防范风险发生。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai4广州：发布推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳入范围5月日，广州市规划和自然资源局网站发布公告，就《广州市规划和自然资源局广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》进行意见征求。适用范围及类型可以改建：通知实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法，以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房；不能以宗地或栋为单位的，改建部分应当具有相对独立性。不得改建：（一）土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，）市重点商圈及重点功能区内的非居住存量房屋，

原则上不得改建，重点商圈及重点功能区的范围由各区结合实际情况划定；（三）利用历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产、不可移动文物，以

及具有保护价值的老建筑、古民居改建为保障性租赁住房的，应按照历史文化保护相关规定和程序执行。工作原则改建房屋需权属清晰、性质不变（不动产权、土地使用年限、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款）、结构安全、

消防安全、环保卫生、完善配套（项目的改建建筑面积在平方米以上（不含平方米）的，应按照改建建筑面积6%集中设置公共服务设

施用房或项目自有公共活动区）、认定符合标准。中指点评广州市通过改建非居住用房为租赁住房进而增加保障性租赁住房的供应，可以有效缓解租房困难、稳定住房租赁市场；通过发布征求意见稿进一步规范改建范围，完善配套设施比例，进一步细化实施细则。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai5北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造5月18日，北京市人民政府发布印发《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》的通知，该规划是全国首个超大城市在减量发展背景下制定的城市更新规划，规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城及地区、生态涵养区新城为主；规划期限为年至2025年，远景展望到2035年；其统商圈等存量资源升级改造、推进商圈商场提质增效等多项与商圈、商业相关的改造规划。商业、商圈相关规划与更新目标方向更新方式：实现老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区与老旧厂房“腾笼换鸟”等产业类更新改造，推动产业升级、激发经济活力。各圈层楼宇、商圈商场改造方向：（一）首都功能核心区推进老旧厂房、老旧楼宇转型提质增效，促进传统商业区转型升级；（二）中心城区推进楼宇商圈升级，打造活力消费高地，聚集高端要素，支撑科创发源地；（三）城市副中心聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，强化“腾笼换鸟”，构建高精尖经济结构；（四）平原新城及地区间聚焦老旧厂房与老旧园区、老旧楼宇与传统商圈，重点发展高新技术和战略性新兴产业等高精尖产业，以及金融、科技、信息、文化创意、商务服务等现代服务业及其配套服务功能，优先用于承接中心城区疏解的科研办公、商务商贸、公共医疗、教育培训等功能。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai6北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造老旧楼宇、商圈商场更新空间体系（一）产业提级、数字拓展，推进老旧楼宇升级转型：推进老旧楼宇升级转型，提升楼宇商业品质和发展效益。推动产业功能提质增效，满足科技创新、数字经济、金融管理、商务服务等现代服务业发展需求，为产业高端转落位提供载体。……。核心区老旧楼宇更新应坚持服务中央保障需求，构建高精尖经济结构，改善民生补齐设施缺口，加强现代运营，提升城市公共空间品质和形象。中心城区老旧楼宇更新应匹配功能区产业定位，提升楼宇品质和发展效益。平原新城及地的老旧楼宇更新应优先发展符合“十四五”规划、《总体规划》各区分区规划、功能区规划定位的产业功能，促进产业功能提质增（二）国际视野、消费引领，推进商圈商场提质增效：推进传统商圈、商场以体验化、数字化、特色化、社区化为导向，围绕业态品牌调整、空间品质提升、营销模式创新、交通组织优化等内容进行升级改造。……，提取52个主要商圈并明确更新实施重点。核心区传统商圈更新应……，展示首都形象、体现古都特色。注重对社区商业设施短板的补充，充分利用疏解腾退空间补充便民商业。中心城区传统商圈更新应以满足居民生活服务需求为基础，……，形成一批……成熟商业中心。副中心传统商圈更新应在“组团中心—家园中心”模式框架下，满足居民高品质和便利性购物需求。平原新城及地区传统商圈更新应持续提升基本便民商业网点数量和密度，……。强化地区级商业中心的能效，增强商业设施对周边居民的吸引力。中指点评北京“十四五”城市更新规划的发布对于城市老旧小区改造、传统商圈升级等有实质性的推动作用，按照不同功能区的划定提出对应的更新目标，规划期限远景展望到2035年，具有长远的指导意义。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai7二、市场表现20221-530出与成交面积同比均下降，成交楼面均20221-46.3%，新开工面积同比下降25.3%，销售13.1%20221-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易66笔8微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai商办用地：年1-5月，全国城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降2022年1-5月：全国300城商办用地共推出4645万平方米，同比下2022年1-5月：全国300城商办用地成交楼面均价为2649元/㎡，同降，成交3908万平方米，同比下降。比上涨，平均溢价率为4.7%，同比下降2.0个百分点。2022年5月：全国300城商办用地共推出万平方米，同比下降城商办用地成交楼面均价为㎡，同比，成交952万平方米，同比下降。溢价率为，同比上升4.4个百分点。图：2020年月年月全国城商办用地推出及成交情况图：2020年月年月全国城商办用地成交楼面均价及溢价率情况7000()()()60%500014%600040%4500400012%500020%10%3500万平方米30004000元平25003000-20%方米20002000-40%150010000-60%-80%10005000注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS9商办用地：各线城市成交面积同比均下降，其中二线城市降幅最大，为54.8%一线城市：2022年1-5月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为180万平方米，同比下降42.3%，成交楼面均价为14623元/平方米，同比上涨39.8%，平均溢价率为0.3%，同比上升0.2个百分点。二线城市：2022年1-5月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为万平%，成交楼面均价为3068元/平方米，同比上涨4.6%，平均溢价率为3.6%，同比下降3.8个百分点。三四线城市：2022年1-5月，全国城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为37.1%；成交楼面均价为1489元/平方米，同比下跌6.5%；平均溢价率为9.83%，同比下降0.1个百分点。图：2018年年月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势图：2018年年月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势18000100%1800050%1500080%60%1500040%30%1200090006000万平方米300040%20%-20%-40%-60%元平方米1200090006000300020%10%-10%-20%0-30%

0-80%注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市场：年1-4月，全国投资同比下降，新开工面积同比下降，销售面积同比增长13.1%从供应端来看：全国商业地产*开发投资额同比下降6.3%，新开工面积同比下降25.3%2022年1-4月，全国商业地产开发投资额为亿元，同比下降；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降个百分点。2022年1-4月，全国商业地产新开工面积为万平方米，同比下降；商业地产新开工面积比重为9.5%，较上年同期增长个百分点。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长13.1%2022年1-4月，全国商业地产销售面积为万平方米，同比增长；商业地产销售面积重为8.2%，较上年同期增长个百分点。图：2018年-2022年4月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比18%16%14%12%10%20182019202020212022:1-420182019202020212022:1-420182019202020212022:1-4+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市场：办公楼及商业营业用房开工投资均继续下降办公楼：2022月，全国办公楼开发投资额为亿元，同比下降，降幅较2022月扩大个百分点。新开工面积万㎡，同比下降，降幅较2022年1-3月扩大个百分点。商业营业用房：2022年1-4月，全国商业营业用房开发投资额3259亿元，降幅较2022年1-3月扩大3.2个百分点。新开工面积为2751万㎡，同比下降，降幅较2022年1-3月扩大个百分点。图：2019年月年月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化图：2019年月年4月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化40%60%30%40%20%20%10%-10%-5.3%-8.2%-20%-40%-19.5%-27.3%-20%-60%-30%-80%微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS新房市场：办公楼及商业营业用房单月销售面积同比止增转降办公楼：2022年1-4月，全国办公楼销售面积为万平方米，同比增长，销售额为亿元，同比下降5.2%，其中4月办公楼销售面积同比止增转降，降幅为13.7%。商业营业用房：2022年1-4月，全国商业营业用房销售面积为万平方米，销售额为2334亿元，同比增长，其中4月商业营业用房销售面积同比止增转降，降幅为12.1%。图：2019年月年月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化80%60%40%20%-20%-40%-60%微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS大宗交易：年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易笔))))杭州地铁勾庄项目杭州综合体2022-05-10成交股权交易17.0越秀地产杭州北汇置业有限公司

长沙悦方IDMALL长沙商业成交股权交易置业有限公司内资)中信资本控股有限公司杭州德信AI产业园商务园区/54.54%股份杭州产业园区成交股权交易4.5苍投资管理有限公司内资)德信地产集团有限公司建业集团文旅项目股权郑州,郑家文化旅游发展有限公司内河南建业住宅建设有限公司,交易州商业2022-05-16成交股权交易河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司琶洲南项目49%股权广州综合体2022-05-18拟成交股权交易50.1越秀地产内资)内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司

上海苏河湾中心写字楼上海写字楼2022-05-20成交资产交易26.7588764.5内资),内蒙古鄂尔多斯电力冶金集团华润置地控股有限公司

股份有限公司内资)万宁首创奥特莱斯海口商业2022-05-24成交股权交易9.4王府井集团股份有限公司内资)海南奥特莱斯旅业开发有限公司浙江省浙建房地产集团有限公司内宁波城市之光广场宁波综合体2022-05-26成交股权交易13.5资),浙江省建工集团有限责任公司内中国恒大集团

资)20225月监测案例，所统计的大宗交易物业类型不含工业及其他。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCREIS三、企业动态微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai正式进驻厦门，成为福建省首家近日，厦门五缘湾湿地公园项目商业管理中标结果出炉，由深圳新艺思商务有限公司中标。企查查信息显示，该中标公司为SelectManagementCompanyLimited全资子公司，这就意味着将进驻五缘湾，成为福建省首家。旗下拥有办术）购物中心等多种业态，其中商业包括了、K产品线。据了解，从2013年中国内地的第一座购物艺术中今，在内地足迹已拓展到广州、沈阳、天津和武汉等多个城市。是世界上第一家博物馆零售店，集艺术·人文自然三大核心元素为一体。中指点评的理念是将艺术与购物结合，有效破解了购物中心单一化的弊端，消费者在购物的同时能够充分欣赏到不同风格的艺术品。每一个的开业均成为当地标志性的购物中心，为未来购物中心的定位发展提供借鉴意义。图片来源于广州官网微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai龙湖全国首个轻资产星悦荟项目于重庆开业龙湖两江爱加星悦荟是龙湖全国首个轻资产星悦荟项目，也是龙湖星悦荟产品线由单业态转向复合精致业态的转型之作，于5日开业，开业当天招商率达、开业率超。该项目由龙湖集同打造，总商业体量约万㎡，经营面积5.3万平米，超160家0多家西南、重庆首进，超家区域首进品牌。爱加星悦荟即由手宝田股份倾力打造的精致复合型商业。项目定位为悦己生活主场，总商业体量约万㎡，锁定区域品质中产家庭和新贵潮流白领两大目标客群，以精致生活中心为导向，着眼于消费场景创新，以休闲体验空间、精致购物空间、欢聚生活空间为构想，基于场景属性、精神属性、社交属性，致力于为城北消费者提供精致悦己的理想生活范本。中指点评爱加星悦荟的开业，为龙湖商业轻资产化探索提供了全新的思路。“轻重并举”重庆爱加星悦荟效果图是目前不少商业地产公司的策略，市场下行压力叠加疫情影响，选择轻资产模式，合作开发能够有效缓解资金压力。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai成都金牛大悦城轻资产项目正式签约据大悦城控股官方微信公众号，5月日，成都华侨城与大悦城控股西南区域公司正式达成合作，双方将共同打造成都第座、西南第座大悦城——成都金牛大悦城，成都也由此成为拥有大悦城项目数量仅次于北京的第二大城市。成都金牛大悦城南商业布局成都的首个大悦城标准产品线轻资产商业项目，也是项目，预计于年末亮相。项目位于成都市，地铁6号线西华大道站直达其负二层。项目总建筑面积24万方，毗邻成都首家山姆会员店和华侨城欢乐谷，目前5km范围内可辐射人口170万，能够覆盖西南交通大学等3所高校的年轻客群与天府艺术公园等生活、娱乐、艺术消费场景。中指点评房地产行业进入深度调整期，轻资产运营模式可以帮助企业减轻资金压力、降低运营风险、优化资源配置，发展轻资产业务基本成为商业地产行业共识。“十四五”期间，公司将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，并制定了2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个的经营计划，成都金牛大悦城效果图扩张规模的同时持续输出管理能力，引领商业地产行业健康发展。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai四、宏观环境景气水平有所回升4月社会消费品零售总额同比下降，非生活必需微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai服务业经济：全国疫情整体稳定