综合农贸市场建设项目可行性研究报告

**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告第一章总论11.1项目基本情况 1.2研究范围及主要编制依据 ————11.3可行性研究的主要结论 ——21.4主要经济技术指标 ————21.5项目建设投资及资金来源 1.6结论 ——41.7项目业主情况简介 ———42.1项目建设背景 —63.1建设地址 ———7 4.1需求趋势 4.2政策保障 ——9第五章建设内容及规模-95.1建设内容 5.2建设规模 第六章建设方案—106.1总平面布置 ———106.2建筑方案 ————126.3给排水 6.5弱电 第七章节能节水 7.1节能原则 7.2节能设计须依据 7.4其他节能措施 7.5节水措施 7.6节能材料的要求 第八章工程进度及建设管理 8.1工程进度安排 8.3建设管理工作范围 8.4项目投资管理 8.5质量管理 8.6工程进度管理 8.7合同管理 8.8协调管理 8.9安全建设管理 8.10资金管理 第九章建设项目招投标 9.1招标范围及招标组织形式 9.2招标方式 9.3招投标相关要求 第十章环境影响及评价 10.2法律法规 第十一章建设投资估算及资金筹措 第十二章贷款偿还及财务分析 12.2财务评价 12.3政府信誉 第十三章社会效益综合评价 第十四章风险分析与对策研究 14.1主要风险因素的识别 14.2风险程度分析 14.3防范和降低风险措施 第十五章结论和建议 46 **镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告1.1项目基本情况项目总投资：5305.34万元1.2研究范围及主要编制依据(1)《投资项目可行性研究指南》(试用版);(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告1.3可行性研究的主要结论2012年8月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设2012年9月至2013年6月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。2013年7月底进行工程验收。**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告**县中小企业服务有限公司3表1-1主要经济技术指标表序号项目名称建设规模单位指标(万元)占总投资比例1工程费用场地平整工程53.97元/m³建筑工程附属工程设备1变电设备1台20万元/台计2环保设施3消防设施2工程建设其他费用3预备费4建设期利息5建设总投资6资金筹措与来源1、业主自筹2、拟从农业发展银行贷款**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告**县中小企业服务有限公司47建设期自2012年8月-至2013年7月，共1年中：第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%;第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%;第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%,建设期利息272.87万元，占总投资的5.14%。源于业主自筹1705.34万元，占总投资额的32.14%;建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。1.6结论**镇委镇政府正抢抓并入**市这一机遇，发挥**独特的区位优势和基础条件**县**农贸市场有限责任公司成立于2012年。公司主第二章建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.2**镇政务新区的情况介绍万多人。主要规划建设项目为“三横三纵四区”,三横，即全长1200米的三条横**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告2.2项目建设的必要性**县中小企业服务有限公司6**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司7第三章项目区域现状和规划3.1建设地址**镇政务新区3.2建设条件**镇位于**县西南部，处在**(公路)、**(铁路)两大动脉之间，西连**,南依**,东接**路，庐枞公路穿境而过，交通十分便利。全镇辖1个居委会和11个村委会，人口5.92万，总面积128.6平方公里，其中镇区1.96平方公3.2.2自然条件**镇属丘陵地带，古传为“东海之稍”,区内岗畈相间，地形呈波状起伏，境内山、丘、岗、坪交错。**镇属亚热带季风湿润气候区，四季分明，昼夜温差瓜果。**镇是**市城市一体化的后花园，是新兴的旅游镇。3.2.3社会经济条件**镇2010年生产总值实现2.05亿元，增长14.5%,其中第一、二、三产业分别增长5.0%、40.5%、11.3%,经济运行总的特点是三类产业均保持良好的增长态势，分别比2009年同期增长6.3%、38.3%和9.3%。二产业对经济高速增长的作用3.2.4教育基础条件**镇基本形成了集学前教育、特殊教育、基础教育为一体的教育体系。该镇有各级各类学校17所，其中普通中学4所，小学11所，幼儿园2所。**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告3.2.5交通运输条件**镇处在**(公路)、**(铁路)两大动脉之间，西连**,南依**,东接**路，**公路穿境而过，交通快捷方便，战略地位十分重要，这为项目建设提供了便捷3.2.6建筑施工条件特征属低山丘陵区，一层耕土为粘土层，地基承载能力达190kpa,二层为中风化第四章需求分析与政策保障4.2政策保障**县中小企业服务有限公司8**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司9依据商务部《农贸市场建设标准》,为改善和提升该镇农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在**政务新区建设一个农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城镇的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足集镇规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有第五章建设内容及规模5.1建设内容本项目为农贸市场建设项目。地下底层为车库(114个停车位，设2个设备用房),一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二楼为服装、鞋帽、日5.2建设规模1、建筑工程：本项目规划建设净用地面积为166m²。其中：商业建筑面积17144.20m²,地下机动车停车场及其他设施面积4405绿化工程(含水景观)备注化粪池(单个容量300-500立方米)垃圾收集点生态停车场室外给排水管网室外强弱电管网变电设备(2000KVA)1台第六章建设方案6.1.1设计依据2、建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006年版);6.1.2场地概述6.1.3设计构思**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司116.1.4无障碍设计6.1.5绿化17144.20平方米，地下机动车停车场及其他设施面积4405平方米。6.2建筑方案6.2.1设计依据(6)《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J86.2.2平面设计**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告6.2.4装饰标准6.3给排水**县中小企业服务有限公司12**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司131、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003;2、《住宅建筑规范》GB50368—2005;5、《节水型生活用水器具》CJ164—2002;6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。6.3.2设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计；2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.3.3给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就6.3.4给水1、水源：本工程水源为集镇自来水。设进水管2条，管径为DN200mm,分别由小区西北和东南侧接入，要求水压不低于0.35Mpa。3、给水系统：由集镇给水管进水管2条，管径为DN200mm-DN400mm。室外管网呈环状形敷设，采用生活和消防合一给水系统，环形供水主管为DN250-DN40。具体以设计为准。室内生活和消防各自独立的给水系统，室内生活用水由室外主管接入，采用(1)室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管，采用电热熔连接。(2)室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管，采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管(PP-R管),热熔粘接。**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告6.3.5排水6.4强电6.4.2设计范围在市电停电又无消防要求时供平时需用电的消防6.4.3供配电系统**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司15温度保护；变压器低压侧自动开关设有短延时及长延时过电流保护，低压柜出现3、计量：高压10千伏进线设总计量，低压侧设电力分计量。4、补偿：在变电所220/380伏母线上设功率因数自动补偿装置，高压侧功率因数为0.92。(2)选用2500kVA干式变压器。(3)低压采用放射式和树干式相结合的供电方式。(2)其余子项低压配电系统接地型式采用TT系统。(3)各建筑物的低压进线处做总等电位联结。(4)室外路灯配电系统采用局部TT系统。(5)低压进线总开关处，装设漏电保护装置，除挂墙式空调插座外的所有插6.4.4建筑物防雷1、本工程各建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置，接地装置均为共用接地装置，接地电阻R≤1欧。6.5弱电6.5.1设计依据1、《智能建筑设计标准》;GB/T50314-2000;3、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94;4、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-96、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004;6.5.2设计范围6.5.3有线电视系统2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内，各楼底层楼梯间3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、在地下室设总电视器件箱，对电视信号进行放大，并分配至本幢及其它各6、各层均敷设电视线至各户内，每户按1只用户盒考虑。8、电视系统为550MHz传输系统，用户电平为60正负4dB。6.5.4电话配线系统6.5.5安全监视与消防控制本工程在地下车库及公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司171、在地下车库及发电机房等设置感温探测器(局部设置烟温复合探测器)。6.5.6电阻及接地6.5.7消防(一)设计依据2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年版);3、《建筑灭火器配置设计规范》(97局部修订)GBJ140-90;(二)设计内容及原则特征，正确定性，分别采用不同的消防方式(三)消防系统**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于2.0小时。3、结构防火：该工程设计所采用的建筑构件(承重墙、柱、梁和屋面板等)(1)消火栓系统用水量：室内消火栓系统用水量20L/s,室外消火栓系统用**县中小企业服务有限公司18**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司19喷水系统设计用水量30L/s。(3)消防水池拟设地下室，室外设置消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m3。共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，屋面设置试验消火(5)自动喷水灭火系统设置：地下停车库、商铺和物管用房等场所，设置喷(6)采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm,地上式消火栓均匀布置，间距不超过100m。供城市消防车到火灾现场取(8)柴油发电机房设置自动喷水灭火系统，变配电房设置FM200气体灭火系(9)消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统(10)根据规范设有建筑灭火器。6.5.8景观及绿化(一)设计原则2、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠3、景观设计主要以沿路设置的形式，其次在场地外围进行布置以期达到良好(二)项目配套绿地的面积计算标准1、配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算。如建筑物底层架空2、建设用地内集中(公共)绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装(含植草砖铺地)、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积(含景观水体)面积不小于集中(公共)绿地面积的80%,小于80%的按实际绿化3、硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于10厘米、株(行)距3～4米、绿化覆盖总面积大于100平方米的按树冠实际覆盖面积70%计入绿地面积；其余的按1.5平方米/株计入绿地面积。4、建设用地范围内项目内部道路的行道树按1.5平方米/株计入绿地面积。6.5.9卫生防疫6.5.10安全防护2、在所有走道、人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志(部分兼作火灾事故照明)。6.5.11人行道地砖设计第七章节能节水7.1节能原则**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告7.2节能设计须依据7.3节能(一)节能措施(二)采取建筑节能技术措施**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告(三)建筑电气节能7.4其他节能措施7.5节水措施7.6节能材料的要求**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告第八章工程进度及建设管理8.1工程进度安排2012年8月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设2012年9月至2013年6底期间，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管2013年7底，进行工程验收。间内容2012年2012年2013年2013年9-12月1-6月前期准备工程施工项目竣工验收阶段**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告8.2建设管理(一)组织机构与职责(二)建立完善的管理规章制度8.3建设管理工作范围**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告8.4项目投资管理8.5质量管理8.6工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告8.7合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因8.8协调管理**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预8.9安全建设管理本项目为集镇配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定8.10资金管理第九章建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》、《**国家投资工程建设项目招标投标条例》相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招9.1招标范围及招标组织形式(一)招标范围本项目为企业投资项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司(二)招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主(或代理业主)委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、9.2招标方式本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理(二)在国家和省市指定媒介发布招标公告在**采购与招标网公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质(三)招投标程序招标公告发布一资格预审—招标文件发售—开标评标—推荐中标候选人—确9.3招投标相关要求(一)自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告(四)中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人招标文件，项目承办单位和中标人签订书面(五)招标备案第十章环境影响及评价面积17144.20m²,地下机动车停车场及配套设施**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司10.2法律法规(一)法律、法规(二)技术规范(三)技术文件2、《生态环境状况评价技术规范(试行)》(HJ/T192—2006)。(四)评价标准**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告10.3环境影响分析评价(一)评价范围(二)社会环境状况区域空气质量优良率(API指数≤100的天数)达88.4%,较上年同期上升了5.9个百分点；综合污染指数下降0.140。集镇区域环境噪声平均值52.2分贝，(三)环境影响分析**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的(四)环境保护的主要措施**县中小企业服务有限公司32**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司10.4结论及建议(一)结论(二)建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由第十一章建设投资估算及资金筹措11.1.1估算原则该投资估算采用2008年《**市建筑工程工程量清单单价规范》料价格采用2011年4月《安徽省工程造价信息》中的材料价格进行估算。**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告**县中小企业服务有限公司补偿费用及其他相关费用。该部分投资估算依据**镇国土资源管理所和项目业主与项目建设相关费用的取费：①建设单位管理费用按财政部《基本建设财务计取；③环境影响咨询评估费按国家发展计划委员会文件计价格(2002)125号计取。④工程勘察设计费按《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10号)计取；⑤施工图审查费按勘察设计费的10%计取；⑥工程招标代理费用按国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号)计取；⑦工程量清单及控制价编制费用按《工程造价咨询服务收费标准》规定计算；⑧工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号)计取。预备费按建安工程费用的7.8%计取。11.1.3投资估算本项目建设投资约5305.34万元，其中第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%;第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%;第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%,建设期利息272.87万元，占总投资的5.14%。详见项目投资估算费用明细见表11-1。**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告**县中小企业服务有限公司表11—1项目投资估算费用明细表项目名称建设规模单位指标投资金额(万元)占总投资比例1工程费用场地平整工程53.97元建筑工程土建工程1500元/m²安装工程200元/m²装饰工程300元/m²电动运货平台240万元/部附属工程绿化工程(含水景观)280元/m²化粪池(单个容量300-500立方1座20万元/座地下车库1300元/m²垃圾收集点1处5000元/处133.33元/m²按15万元计算按9万元计算变电设备(2KVA)1台20万元/台计**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告**县中小企业服务有限公司环保、消防设施工程建设其他费用建设单位管理费按相关规定计取工程前期咨询费按相关规定计取环境影响评估费按相关规定计取工程勘察及设计费按相关规定计取施工图审查费按相关规定计取工程招标代理费按相关规定计取工程量清单及控制价编制费按相关规定计取工程监理费按相关规定计取地址灾害危险性评估费用按相关规定计取工程保险及场地准备费3预备费4建设期利息5合计**镇新区综合农贸市场建设项目可行性研究报告11.2资金筹措**镇新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元1705.34万元，占总投资额的32.14%;建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。第十二章贷款偿还及财务分析12.1资金来源分析表12-1金额单位：万元贷款金额4192.20万元农贸市场门面房销售收益2400万元8000元/m²*3000m²。3600万元农贸市场门面房出租收益600万元正常运营期为600万592.20万元收益600万元(第一年60%,第二年80%,第三年100%,第四年105%,第五年每12.2财务评价**县中小企业服务有限公司**镇新区综合农贸市场建设项且可行性研究报告2、建设期：